[België] Advies opties Hypotheek & reeks randvoorwaarden

[tc982]

Dit gaat een niet typerende vraag zijn, maar ik dacht - ik stel ze ook even hier. Misschien dat er wat handig advies uitkomt.

Voordat ik aan de vraag begin, moet ik eerst de situatie schetsen:

10 Jaar geleden

Zijn mijn ouders op pensioen gegaan en hebben ze al aan erfenisplanning gedaan. Daar hebben ze het volgende geregeld:

• Er is een bescheiden huis geschonken , met een totale waarde van +-150K, nu 180K. Aan mij en mijn zus waar we beide 50% eigenaar van zijn. Dit huis wordt verhuurd door mijn ouders en zij hebben nog vruchtgebruik en ook alle inkomsten van het verhuur nog
• Er is cash geld gegeven aan mij en mijn zus voor het aankopen van 6 parkeerplaatsen waarvan er drie van mij zijn en drie van mijn zus zijn. Idem met vruchtgebruik en de inkomsten van het verhuur gaan naar mijn ouders.
• De ouderlijke woning was hier geen onderdeel van omdat de schenkingsrechten daar laag zijn.

3 Jaar geleden

Zijn mijn ouders verhuisd naar een andere woning om dichter bij de kinderen te komen wonen en hebben ze hun huis verkocht en een nieuw huis gekocht. Dit maakte dat:

• Mij 40% hebben geschonken van het nieuwe huis, mijn zus 40% en ze zelf nog 20% hebben behouden.
• Ze wouden nog een verbouwing doen en wouden nog een hypotheek regelen, maar ze kwamen juist een jaar te kort voor de minimum looptijd van een hypotheek.
• Ik en mijn zus zijn dan ook mee ingestapt in de hypotheek van mijn ouders, waarvan zij de afbetaling doen en wij als "onderpand" erop staan. Over de zin en onzin van deze constructie wil ik het liever niet hebben in dit topic, ik heb daar al genoeg over getobt.
• Mijn ouders hebben voldoende pensioen en inkomsten van huur om niet meer dan 20% van hun inkomen hieraan te spenderen. Dus dit is geen groot risico voor wanbetaling enz. Het is zo dat de inkomen van de huur van het huis en de parkeerplaatsen deze kost volledig dekken

De situatie zoals ze vandaag is

Mijn zus heeft recent besloten dat ze wil scheiden van haar man. Haar man zal haar uitkopen van de huisige hypotheek en ze gaat dus op zoek moeten naar een nieuwe woning/appartement. Het probleem is dat de bank momenteel moeilijk doet over de hypotheek die loopt voor mijn ouders. Ze betaald daar niets voor, maar ze nemen die mee in haar maximum leningscapaciteit op basis van haar inkomen.

Mijn zus heeft een bescheiden inkomen en de hypotheek voor mijn ouders wordt volledig meegerekend wat voor haar 40% van haar inkomen is, ondanks dat ze er niets voor afbetaald.

Nu weet ik niet wat de opties zijn, en momenteel zijn er maar twee opties:

• Haar "desoladiriseren" van de huidige hypotheek. Dit zou volgens de bank enkel kunnen als we haar deel zouden "uitkopen" van de woning van mijn ouders. Een hypotheek zou volgens de bank altijd alle eigenaars van een pand moeten bevatten. Deze 40% van haar is dubbel in waarde van de resterende lening, dus dat lijkt me een onverstandige beslissing.
• De lening afbetalen, ik kan de helft van het bedrag betalen en mijn ouders ook. Dan is de lening volledig weg, maar mijn reserves ook en bijna die van mijn ouders ook. Ik zie dit echt als een laatste optie.

Wat zijn hier de andere opties? Het risico van de bank is laag, aangezien er meer dan voldoende onderpand is voor de leningen, er op de huidige hypotheek 5 schuldvorderingen kunnen gedaan worden (mijn ouders, ik en mijn partner en mijn zus). De reden dat mijn partner daarbij staat is omdat ik haar 50% heb geschonken van mijn 40%, maar dat is een ander verhaal.

De bank is hier heel tegenstrijdig in, tegen mij hadden ze laten uitschijnen dat ze hier een uitzondering voor kunnen maken op voorwaarde dat mijn zus bij hen haar nieuwe hypotheek zou nemen en dat ze dan een uitzondering voor de bestaande hypotheek zouden meenemen. Maar dan 2 weken later vertellen ze tegen mijn zus dat het niet kan.

Zoals ik het lees op het internet (dus mogelijks verkeerd geinterpreteerd) is dat er geen vereisten zijn rond het maximaal bedrag dat je mag lenen in functie van je inkomen, maar dat een bank in het algemeen niet meer dan 5% leningen mag hebben met een hoger risicoprofiel en dat dit vaak omgezet word naar maximum 50% van je inkomen. Aangezien er voldoende onderpand is en de waarde van de lening 20% is van de totale waarde van het huis van mijn ouders en totaal geen risico is op hun kapitaal.

Kortom, sorry voor de late rant en uitleg. Als je niet thuis bent in de materie is het soms moeilijk om de opties te zien. Iemand nog hulp of creatieve manieren om hier mee om te gaan?

[99ruud99]

In België heb je inderdaad gelijk, er is geen wettelijke maximum aan hypotheek afhankelijk van je inkomen.
ECHTER krijg je afhankelijk van je inkomen wel een risico-opslag op de rente. Wanneer je een 2e hypotheek start wordt het BEGIN BEDRAG van je eerste hypotheek op je tweede hypotheek gerekend. De risico opslag wordt dan berekend op de totaalsom van de hypotheek.

Let hierbij op dat je hypotheek wel een maximum heeft in vergelijking met je woonwaarde (afhankelijk van energielabel / renovatie kan dit iets hoger). Voor jouw vriendin kan dit in uitzondering max 100% zijn.
https://www.hypotheek.be/...-lenen-maximale-quotiteit


Stel hypotheek van ouders huis is 1 ton. (Normale redelijk grote verbouwing).
Hypotheek nieuwe woning 3 ton.

Dan moet het huis dus 4 ton waard zijn...

Oftewel, dat bedrag dat je ouders aan hypotheek hebben moet je zus zelf inbrengen.


Nu is de vraag, hoeveel is reeds afgelost van je ouders hun hypotheek.
Stel je ouders hebben hypotheek van 10 jaar gekozen (gezien het maar 1 ton is).
Hypotheekrente van 4.2%
Totale af te betalen bedrag: ongeveer 1.5 ton.
Er is reeds 5 jaar afbetaald, dus nog ongeveer 75k te gaan.
Nu ineens alles afbetalen: 3 maanden rente aan boete : 75.7k afbetalen
(Let op, dit is natte vingerwerk, controleer eigen hypotheek voor correcte getallen!)


Oftewel, hoeveel eigen geld heeft je zus
- even veel als de hypotheek van je ouders oorspronkelijk was, doordat ze uitgekocht is door haar ex-partner -> nieuwe hypotheek kan, maar geeft wel risico opslag.
- minder dan oorspronkelijke hypotheek ouders, dan zal de hypotheek afbetaald moeten worden.

[ Voor 10% gewijzigd door 99ruud99 op 09-03-2024 08:19 ]

[tc982]

De hypotheek is 130.000€ over 10 jaar waar er nu nog 100.000 moet afbetaald worden met een rentevoet van 0,93%.

Dus jij zegt dat mijn zus die 100.000€ die overblijft mee moet nemen in de berekeningen van het nieuwe pand om te weten dat ze dan nog onder de 100% cotiteit zou vallen?

Als zij een appartement wil kopen en ze heeft zelf 100.000€ vanuit de verkoop van haar woning aan haar ex man. Ze ziet een appartement van 250.000€ dan moeten we er vanuit gaan dat de openstaande hypotheek en de cash die ze heeft elkaar opheffen?