Overwaarde opnemen vs. mogelijk toekomstig verhuizen

[Marsmellow]

Ik ben nieuwsgierig naar het volgende:

Wij hebben een woning gekocht en gaan op korte termijn onze woning verkopen. Hieruit ontstaat mogelijke overwaarde die we liefst voor een groot deel op willen nemen (nieuwe woning is grotendeels op orde, lasten zijn al laag gezien we een stap terug nemen). De volgende situatie ontstaat:

Koop woning: € 345.000,-
Verkoop woning: € 475.000,-
Huidige openstaande hypotheek: € 330.000,-

Kort samengevat verwachten wij na eigen inbreng spaargeld voor k.k. en verbouwinkje ongeveer € 80.000,- over te houden. We weten dat we over dit deel geen HRA krijgen en accepteren dit.

Stel: wij verkopen deze woning gelijk aan de koopprijs nu in de toekomst en we hebben die € 80.000,- uitgegeven aan andere zaken, welke consequenties heeft dit dan bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek?

[Rukapul]

Schrijf het eens duidelijk voor een ander op en het zal ook voor jezelf duidelijk zijn.

Aannemende dat er 100% van de koopprijs gefinancierd wordt. En dat er nul financiële middelen over zijn nadat de 80k is opgemaakt:

Dan ontstaat er langzaam enige overwaarde door (verplichte) aflossing.

Bij een nieuwe hypotheek is het gevolg dat er waarschijnlijk weer 100% gefinancierd moet worden, k.k. uit eigen middelen en/of genoemde overwaarde.

[Marsmellow]

Excuus. Ik snap het zelf ook niet zo goed ;-)

Kort gezegd kreeg ik de indruk dat als we de overwaarde niet in de woning stoppen we mogelijk in de toekomst verminderd kunnen lenen bij het opnieuw kopen van een woning. Wat ik er nu van begrijp is dat het enkel van invloed is op de hoogte van de HRA. We kiezen ervoor om nu maar ook in de toekomst minder HRA te krijgen en hebben het geld liever op de rekening staan zodat we kunnen gaan beleggen / sparen / andere zaken buiten de woning op orde te maken.

Ik twijfel alleen of het klopt wat ik veronderstel.

[Monkeydancer]

Marsmellow schreef op donderdag 7 maart 2024 @ 20:42:
Excuus. Ik snap het zelf ook niet zo goed ;-)

Kort gezegd kreeg ik de indruk dat als we de overwaarde niet in de woning stoppen we mogelijk in de toekomst verminderd kunnen lenen bij het opnieuw kopen van een woning. Wat ik er nu van begrijp is dat het enkel van invloed is op de hoogte van de HRA. We kiezen ervoor om nu maar ook in de toekomst minder HRA te krijgen en hebben het geld liever op de rekening staan zodat we kunnen gaan beleggen / sparen / andere zaken buiten de woning op orde te maken.

Ik twijfel alleen of het klopt wat ik veronderstel.

MW% gaat ook een rol spelen bij afsluiten hypotheek. De hypotheekrente wordt deels daarop gebaseerd. Met 80k eigen inleg kan rentepercentage gunstiger uitpakken.

[ Voor 3% gewijzigd door Monkeydancer op 07-03-2024 20:50 ]

[Marsmellow]

Klopt. Ik heb het voordeel dat ik mijn huidige rente (1,7%) mee kan nemen in de nieuwe hypotheek. Gezien het een lagere woningwaarde betreft wordt dit mogelijk ook met NHG waardoor we ws. nog 0,1% omlaag gaan.

[Tom-Z]

Als je nu die €80.000 aan overwaarde verbrast, heeft dat geen invloed op hoeveel je later maximaal kan lenen.

Daarmee bedoel ik dat je dan evenveel kan lenen als iemand die starter op de woningmarkt is en €0 spaargeld heeft.

Maar iemand die €80.000 aan eigen geld inbrengt, kan mogelijk wel meer lenen, omdat die (door het inbrengen van geld) in een lagere risicoklasse komt. Daardoor kan die persoon mogelijk meer (maar in bepaalde uitzonderingssituaties ook minder) lenen. Maar dat heeft niks te maken met of die €80.000 eigenlijk "overwaarde" was/is.

Het gaat om vrij minimale verschillen. Stel dat je (op basis van alleen je inkomen) maximaal €400k kan lenen. Stel dat je een huis koopt van €480k, dan zou je door het inbrengen van eigen geld maximaal €402k kunnen lenen. €2000 extra dus. Maar of je dat duurdere huis kan kopen wordt vooral bepaald door of je €80k op zak hebt en niet zozeer door hoeveel hypotheek je kan krijgen. Als die €2k het verschil maakt...

Stel [...] we hebben die € 80.000,- uitgegeven aan andere zaken, welke consequenties heeft dit dan bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek?

De consequentie is dan dat je ongeveer €80.000 minder te besteden hebt aan een nieuwe woning.

[DaTimMan]

mogelijk is wel de bijleenregeling van invloed als je later, alsnog, een duurder huis koopt\

https://www.belastingdien...nregeling/bijleenregeling

[Marsmellow]

Tom-Z schreef op vrijdag 8 maart 2024 @ 09:46:
Als je nu die €80.000 aan overwaarde verbrast, heeft dat geen invloed op hoeveel je later maximaal kan lenen.

Daarmee bedoel ik dat je dan evenveel kan lenen als iemand die starter op de woningmarkt is en €0 spaargeld heeft.

Maar iemand die €80.000 aan eigen geld inbrengt, kan mogelijk wel meer lenen, omdat die (door het inbrengen van geld) in een lagere risicoklasse komt. Daardoor kan die persoon mogelijk meer (maar in bepaalde uitzonderingssituaties ook minder) lenen. Maar dat heeft niks te maken met of die €80.000 eigenlijk "overwaarde" was/is.

Het gaat om vrij minimale verschillen. Stel dat je (op basis van alleen je inkomen) maximaal €400k kan lenen. Stel dat je een huis koopt van €480k, dan zou je door het inbrengen van eigen geld maximaal €402k kunnen lenen. €2000 extra dus. Maar of je dat duurdere huis kan kopen wordt vooral bepaald door of je €80k op zak hebt en niet zozeer door hoeveel hypotheek je kan krijgen. Als die €2k het verschil maakt...


[...]

De consequentie is dan dat je ongeveer €80.000 minder te besteden hebt aan een nieuwe woning.

En daarmee bedoel jij dan dat we € 80.000, - minder te besteden hebben omdat we dit geld niet zelf meer in kunnen brengen. Ik kan dan nog steeds een hypotheek afsluiten voor het gemaximeerde bedrag wat o.b.v. mijn salaris wordt bepaald?

[Marsmellow]

Duurder zullen we niet gaan wonen. De terugkoppeling van mijn adviseur is het volgende:

Bij verkoop ontstaat er dus een grotere eigen woningreserve die fiscaal gezien eerst moet worden ingebracht voordat er weer nieuw box 1 schuld extra mag worden opgenomen.

Hier maak ik uit op dat ik toekomstig dus beperkt(er) ben in het afsluiten van een hypotheek en dit begrijp ik niet precies. Ik ging ervanuit dat bij het mogelijk afsluiten van weer een nieuwe hypotheek na verkoop / koop woning ik bij een nog hogere eigenwoningreserve nog minder HRA zou genieten.

[dyrc]

Marsmellow schreef op vrijdag 8 maart 2024 @ 14:23:
Duurder zullen we niet gaan wonen. De terugkoppeling van mijn adviseur is het volgende:

Bij verkoop ontstaat er dus een grotere eigen woningreserve die fiscaal gezien eerst moet worden ingebracht voordat er weer nieuw box 1 schuld extra mag worden opgenomen.

Hier maak ik uit op dat ik toekomstig dus beperkt(er) ben in het afsluiten van een hypotheek en dit begrijp ik niet precies. Ik ging ervanuit dat bij het mogelijk afsluiten van weer een nieuwe hypotheek na verkoop / koop woning ik bij een nog hogere eigenwoningreserve nog minder HRA zou genieten.

Volgens mij bedoelen jullie hetzelfde, alleen gebruik jij de term HRA en je adviseur het woord 'fiscaal' (bedoelende alles wat met belasting te maken heeft).

de regel "voordat er weer nieuw box 1 schuld extra mag worden opgenomen" impliceert dat hij al de aanname maakt dat je HRA wilt gebruiken (immers box1, anders kan je 'm evt ook naar box3 halen)

[ Voor 10% gewijzigd door dyrc op 08-03-2024 14:29 ]

[DaTimMan]

Eigen woning reserve vervalt ook na een bepaalde tijd, ik dacht 3 jaar maar dat is eenvoudig te controleren bij de belastingdienst nu je de juiste term kent.

maar voor het deel wat je niet inlegt uit je woning reserve mag je niet de rente aftrekken. Je zou dan dus over 80k geen rente mogen aftrekken bij een volgende lening tbv je woning.

[Marsmellow]

dyrc schreef op vrijdag 8 maart 2024 @ 14:27:
[...]


Volgens mij bedoelen jullie hetzelfde, alleen gebruik jij de term HRA en je adviseur het woord 'fiscaal' (bedoelende alles wat met belasting te maken heeft).

de regel "voordat er weer nieuw box 1 schuld extra mag worden opgenomen" impliceert dat hij al de aanname maakt dat je HRA wilt gebruiken (immers box1, anders kan je 'm evt ook naar box3 halen)

Ja en die aanname klopt niet want wij accepteren de lagere HRA nu en toekomstig gezien we toch ook al naar lagere lasten gaan. Dit is mij nu dan eindelijk duidelijk. Dan ben ik alleen nog nieuwsgierig zoals ook de volgende reactie aangeeft, of dan niet die eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar.

[Tom-Z]

Marsmellow schreef op vrijdag 8 maart 2024 @ 15:19:
[...]

Dan ben ik alleen nog nieuwsgierig zoals ook de volgende reactie aangeeft, of dan niet die eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar.

De ERW vervalt als je 3 jaar lang geen eigen woning hebt gehad.

Marsmellow schreef op vrijdag 8 maart 2024 @ 14:21:
[...]


En daarmee bedoel jij dan dat we € 80.000, - minder te besteden hebben omdat we dit geld niet zelf meer in kunnen brengen. Ik kan dan nog steeds een hypotheek afsluiten voor het gemaximeerde bedrag wat o.b.v. mijn salaris wordt bepaald?

Ja. _{Maar je maximale hypotheek wordt niet alleen door je salaris bepaald, maar ook door hoeveel eigen geld je inbrengt, dus als je minder eigen geld inbrengt, kan je dus ook (een heel klein beetje) minder lenen (of in uitzonderingsgevallen meer, want de hypotheekregels hebben vreemde randgevallen).}