Risico van maar 1 mogelijke hypotheekverstrekker

[Eggthud]

Ik wist niet goed waar ik dit precies kon vragen, dus als het verkeerd was om een apart draadje te openen, excuus daarvoor.

Situatie: ons bod voor een huis is geaccepteerd! Eeg fijn nieuws, maar er zijn wat adders onder het gras. We hebben nog niks ondertekend, maar uit een oriënterend gesprek met de hypotheekadviseur blijkt dat er maar 1 hypotheekverstrekker met ons in zee wil gaan gezien de omstandigheden van het huis.
Het is een woning die volgens een MVE-D constructie wordt verkocht (oa zelfbewoningsplicht, 2 jaar antispeculatiebeding en dat de VVE gedaan wordt door een aparte instantie)

Nu blijkt dat, omdat de prijs boven de NHG garantie valt en de VVE gedaan wordt door een instantie, er maar 1/40 hypotheekverstrekkers de financiering zou willen doen.

Vraag: het voelt als een groot risico om met deze constructie in zee te gaan; we zijn bang dat een volgende koper dan met dezelfde bank in zee moet gaan en dat voelt als een risico (wat als de volgende koper geen hypotheek bij die verstrekker wil?).
Klopt dat gevoel?

[Rukapul]

Natuurlijk.

Vraag maar eens aan mensen met een woonboot of particuliere erfpacht.

Zo'n object is alleen wat waard in een extreem overspannen huizenmarkt.

30% korting lijkt wel redelijk.

[ Voor 9% gewijzigd door Rukapul op 01-03-2024 21:14 ]

[Gadgeteer]

Ben verder niet bekend met MVE-D constructie maar wel benieuwd wat het probleem is van een VvE met een professionele beheerder? Ik zie dat vooral als een voordeel.
Hier binnen onze VvE doen we het ook zo en niemand werd beperkt in de keuze van hypotheekvertrekker.

Een aparte VvE instantie = beheerder. Is in veel gevallen professioneler dan een VvE in eigen beheer. Vooral bij de grotere VvE's.

[Eggthud]

Bedankt voor de antwoorden. Wij snappen inderdaad er ook maar weinig van dat we deze constructie zo slecht gefinancierd krijgen. De banken lijken het een soort risico te vinden, maar wij zijn er nog niet achter wat dan precies

[pagani]

Die MVE-woningen hebben toch altijd nog de gedeelde over-/onderwaardebepaling?

Indien de woning bij verkoop aan Woonstad meer of minder opbrengt dan wat de eigenaar ervoor heeft betaald, wordt dit verschil tussen de eigenaar en Woonstad
binnen na te melden tijdvak verdeeld als volgt:
- één (1) jaar: vijftig procent (50%);
- twee (2) jaar: zestig procent (60%);
- drie (3) jaar: zeventig procent (70%);
- vier (4) jaar: tachtig procent (80%);
- vijf (5) jaar: negentig procent (90%);
- zes (6) jaar en meer: éénhonderd procent (100%).

Daar zit ook een risico in. Tevens de:

Koopcomfort-woningen zijn woningen die worden verkocht door Stichting Woonbron te Rotterdam. We laten hen zelf aan het woord:
"Als u de woning wilt verlaten, moet u eerst de woning te koop aanbieden aan Woonbron. Woonbron kan de woning dan terugkopen tegen de marktwaarde van dat moment. Als Woonbron geen interesse heeft in de woning, kunt u de woning zelf verkopen.

Uit eigen ervaring is de taxatie vaak lager dan de daadwerkelijke waarde. Ook ben je "semi-eigenaar", want je zit helemaal vast aan de MVE-aanbieder. Als die zin heeft jouw woning terug te kopen regelt hij de voor hem beste taxateur en snijdt de financier zich in de vingers (die heeft in zijn risicobepaling namelijk de verwachte waardestijging volledig meegenomen en niet voor zeg 50%)

Sterker nog, dit soort regelingen (zelf had ik de startersrenteregeling) gaan vaak samen met de keuze voor een vaste kredietverstrekker.

[ Voor 4% gewijzigd door pagani op 05-03-2024 15:25 ]

[sambalbaj]

Versie D van MVE heeft nou net geen terugkoopregeling, andere versies wel.
Wel is het een vorm van ondererfpacht.
https://www.woonstadrotte.../5da6dfada50ae5117c1ea346

Het lijkt me overigens niet dat het kopen van een sociale huurwoning boven de NHG grens komt, maar eerder dat NHG deze constructie niet accepteert.
https://www.nhg.nl/profes...-en-kortingsconstructies/

Of er een risico is qua hypotheek?
Geen idee.
Meer aanbieders is leuk maar uiteindelijk heb je er maar 1 nodig.

Kan je een hypotheek krijgen en vind je dat alles het waard is?

Lijkt me eerder vervelend voor de hypotheekadviseur die je eigenlijk niet nodig hebt als tussenschakel bij maar 1 optie.
Die had vast een leukere commissie voor zichzelf in gedachte.

Externe VvE beheerder is heel normaal, zelfs fijn als alles ex huur is.
Neemt een hoop uit handen maar blijft belangrijk om het zelf ook proberen te snappen en controleren
Uiteindelijk is het ook je eigen belang en geld wat er in zit.

[ Voor 13% gewijzigd door sambalbaj op 05-03-2024 15:45 . Reden: Vve ]

[Mania-92]

Het risico is natuurlijk dat als er momenteel maar 1 aanbieder de hypotheek wil nemen dat dat er volgend jaar ook 0 kunnen zijn. Dan is je huis de facto 'waardeloos' geworden. Tenzij je zelf ook een fikse korting bedingt zou ik er niet aan beginnen.

[Eggthud]

Alweer bedankt voor alle reacties. Het gaat inderdaad om een woning waarvan de prijs boven de NHG grens valt, en wij kunnen ons toch slecht voorstellen dat het probleem bij de hypothekers komt omdat omdat ze vallen over het stukje ondererfpacht.

Ik schat toch ergens in dat de hypothekers MVE-D (zonder terugkoopregeling/winstdeling) regelingen onder de overige MVE scharen (met bijpassende terugkoopregeling) en het daarom als risico zien.
Vreemd, maar helaas toch onhandig als we de woning weer door willen verkopen en de kopende partij geen zaken wil doen met de enige partij die de hypotheek kan/wil verstrekken

[pagani]

Er zit nog meer risico aan, het pand mag de eerste twee jaar niet boetevrij verkocht worden en/of verhuurd. Dat betekent dus als partners in het eerste jaar uit elkaar gaan (en dat gebeurt vaak na een verhuizing) de verstrekker zit met een pand waar deze voorlopig niets mee kan.

[wstaartje]

Nooit aan beginnen. Ik ben zo'n huisbezitter en loop tegen allerlei dingen aan zoals bij verkoop terug verkopen onderen hun voorwaarden zoals een taxateur, (Ik heb de eerste constructie MVE A en wordt keihard gena.... omdat ik 10% korting heb gehad nu terwijl ik de woning kocht voor 110.000 150.000 aan de stichting mag betalen bij verkoop en ook vd 10% korting 5 % ervan terug betaal. oplichters zijn het) Wel ze kennen de taxateurs en het huis wordt zwaar onder de markt waarde getaxeerd, zou je zeggen wel ik mag een contra laten doen wel dan kom daar een prijs uit die wel klopt of zelfs erboven zit zegt wbr nou nee teveel en komt er een derde uitkomst bekend je bent de sjaak. De huidige en toekomstige huizenmarkt wordty overboden, ook daar pis je buiten de pot. VVe werkt ook niet ja hun hebben het beheer en het onderhoud en financieel overzicht is zeer slecht maar het is wel een lekkere melkkoe. om nog maar te zwijgen over de andere nadelen. Dus mij n advies koop een huis zonder hun constructie waant die beperkt je volledig. Ook bij aanvraag bouwdepo doen ze moeilijk want dat moet je met hun overleggen.

[ Voor 12% gewijzigd door wstaartje op 08-03-2024 16:53 ]

[MaltheseFalcon]

Eggthud schreef op vrijdag 1 maart 2024 @ 21:01:
Ik wist niet goed waar ik dit precies kon vragen, dus als het verkeerd was om een apart draadje te openen, excuus daarvoor.

Situatie: ons bod voor een huis is geaccepteerd! Eeg fijn nieuws, maar er zijn wat adders onder het gras. We hebben nog niks ondertekend, maar uit een oriënterend gesprek met de hypotheekadviseur blijkt dat er maar 1 hypotheekverstrekker met ons in zee wil gaan gezien de omstandigheden van het huis.
Het is een woning die volgens een MVE-D constructie wordt verkocht (oa zelfbewoningsplicht, 2 jaar antispeculatiebeding en dat de VVE gedaan wordt door een aparte instantie)

Nu blijkt dat, omdat de prijs boven de NHG garantie valt en de VVE gedaan wordt door een instantie, er maar 1/40 hypotheekverstrekkers de financiering zou willen doen.

Vraag: het voelt als een groot risico om met deze constructie in zee te gaan; we zijn bang dat een volgende koper dan met dezelfde bank in zee moet gaan en dat voelt als een risico (wat als de volgende koper geen hypotheek bij die verstrekker wil?).
Klopt dat gevoel?

Ik snap het hele probleem niet. Zoekend op MVE-D zie ik dat dit inhoud dat het onderhoud van de gedeelde ruimtes is uitbesteed. Hiervoor betaal je een fee. Er kan sprake zijn van een VVE.

Een woning kopen met zo'n service fee is toch niet nieuw en wezenlijk anders dan de vele appartementen die worden verkocht? Uit de voorwaarden maak ik op dat de terugkoopregeling niet van toepassing is. Dat is dus niet het probleem.

Wat is hier aan de hand?

[Eggthud]

MaltheseFalcon schreef op dinsdag 12 maart 2024 @ 14:42:
[...]


Ik snap het hele probleem niet. Zoekend op MVE-D zie ik dat dit inhoud dat het onderhoud van de gedeelde ruimtes is uitbesteed. Hiervoor betaal je een fee. Er kan sprake zijn van een VVE.

Een woning kopen met zo'n service fee is toch niet nieuw en wezenlijk anders dan de vele appartementen die worden verkocht? Uit de voorwaarden maak ik op dat de terugkoopregeling niet van toepassing is. Dat is dus niet het probleem.

Wat is hier aan de hand?

Bedankt voor de reactie, wij kunnen inderdaad niet goed achterhalen wat het probleem precies is of waarom de banken het niet willen financieren. Er lijkt toch meer aan de hand te zijn.

[MarcelGo]

Eggthud schreef op dinsdag 12 maart 2024 @ 16:30:
[...]


Bedankt voor de reactie, wij kunnen inderdaad niet goed achterhalen wat het probleem precies is of waarom de banken het niet willen financieren. Er lijkt toch meer aan de hand te zijn.

Van de NHG site: De erfpachtconstructie MVE-A, B, C of D van Woonstad Rotterdam staat niet meer op de lijst met geaccepteerde constructies. Deze constructie valt onder traditionele gemeentelijke erfpacht. Omdat een constructie niet meer geaccepteerd wordt, heeft dit veel gevolgen indien er een betalingsprobleem ontstaat en er een nieuwe koper gevonden moet worden, lijkt me duidelijk dat een bank dit risico niet wil lopen.

Daaruit zou ik de conclusie trekken dat ik zo'n risico dus ook niet wil...

[laurenssie]

Mania-92 schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 18:30:
Het risico is natuurlijk dat als er momenteel maar 1 aanbieder de hypotheek wil nemen dat dat er volgend jaar ook 0 kunnen zijn. Dan is je huis de facto 'waardeloos' geworden. Tenzij je zelf ook een fikse korting bedingt zou ik er niet aan beginnen.

NHG schrijft zelf:

De erfpachtconstructie MVE-D van Woonstad Rotterdam staat niet meer op de lijst met geaccepteerde constructies. Voorlopig blijven we deze constructie wel accepteren in combinatie met NHG.

De constructie MVE-D van Woonstad Rotterdam valt onder traditionele gemeentelijke erfpacht. Traditionele gemeentelijke erfpacht valt vooralsnog buiten de scope van onze nieuwe criteria.

Hopelijk blijft 'voorlopig' nog wel een tijdje (of veranderen de regels zodanig dat 'ie weer binnen scope valt), want wij hebben afgelopen zomer een huis met MVE-D (onder NHG-maximum) gekocht. Fijn om zoiets nu te lezen Er is blijkbaar een overgangsregeling, maar nergens staat duidelijk hoe lang die nog duurt.

Ik vermoed dat het een probleem is dat de erfpacht tussen de gemeente en Woonstad (de erfpachter) 'slechts' tot 2096 loopt en niet eeuwigdurend is (wat dan weer een eis van NHG is). Best vreemd, aangezien de hypotheken in de regel 30 jaar duren.

Overigens heeft in het proces (verkoopmakelaar, notaris, hypotheekadviseur, taxateur, ...) niemand op dit feit gewezen (dit stond al wel op het 'professionals'-gedeelte van de NHG website sinds +- december '22: https://web.archive.org/w...-en-kortingsconstructies/)

[lucatoni]

@Eggthud
Zou je iets kunnen vertellen over de afloop?
Mijn situatie is de omgekeerde weg. Ik heb 15 jaar geleden een dergelijke woning gekocht (bij Woonstad Rotterdam), met MVE type D voorwaarden). Ik heb de intentie om binnen 1 a 2 jaar mijn huis te verkopen.
Maar als ik dit zo lees, is deze constructie niet meer in trek bij hypotheek verstrekkers?

Ik heb Woonstad gecontacteerd, en die geven aan dat er bij mijn constructie geen terugkoopgarantie op zit. Benieuwd dus hoe dit bij jou is afgelopen. Want als deze voorwaarden niet meer geaccepteerd worden, dan heb ik dus een groot probleem....

@laurenssie Of weet jij wellicht wat meer?

[ Voor 3% gewijzigd door lucatoni op 01-04-2025 12:28 ]

[ZieMaar!]

Modbreak:

Maak dan liever een eigen topic ipv een oud topic omhoog te kicken