Verduurzamingspotentieel en kosten - aankoop jaren 30 woning

[maxdevries13]

Hi allemaal,

Met veel plezier en interesse heb ik vele uren besteedt aan het lezen van jullie ervarigen omtrent het verduurzamen van de woning. Mijn vriendin en ik zijn momenteel woningen aan het bezichtigen in het midden van Nederland (Hilversum en omstreken). Wij kijken naar diverse typen woningen waarbij we de woning meteen gasloos willen maken. Ons budget voor aankoop en renevatie/ verduurzaming is ongever 730k. We kijken dan bijvoorbeeld naar een jaren 30 tussen- of hoekwoning van ongeveer 130m2 waar nagenoeg niks aan is gedaan.
Ondanks dat ik zelf in de energietransitie werk, duizelt het mij nog steeds over hoe ik dit het beste kan aanpakken. Daarom hoor ik graag jullie feedback. Een aantal vragen:

- Welke stappen kan ik tijdens het bezichtigen/ voor het bieden ondernemen om een accurate inschatting te maken van de kosten voor het verduurzamen van de woning?

- Soms is er geen uitgebreid energielabelrapport aanwezig. De makelaar kan mij dan niks vertellen over bijvoorbeeld de Rc waardes van uitgevoerde isolatiemaatregelen. Wat hiermee te doen?

- Wat doe je als er bijvoorbeeld bestaande spouwmuurisolatie is uitgevoerd, maar dit naar verwachting niet genoeg voor gasloos?

- Na een volledige verduurzaming (WP, WTW installatie, zonnepanelen, triple glas, full isolatie) wat is in jullie ervaring de energierekening?

[chrisborst]

@maxdevries13
Volgens mij is het grootste "probleem" bij jaren 30 woningen dat er circa 80 jaar van alles aan gedaan is. Is het huis nog origineel, dan is het makkelijk. Namelijk alles strippen en opnieuw beginnen (kort door de bocht).
Maar als iemand 20 jaar geleden een nette renovatie heeft gedaan is dat ongedaan maken weer zonde.

Misschien wel de belangrijkste vraag, wil je het werk uitbesteden of ga jezelf veel doen? En moet het in 1x of mag het in fasen?
Ga je uitbesteden en doe je alles, reken op 200K wil je het een beetje netjes doen zonder echt gekke dingen.

PS; ga voor de lol eens een paar afleveringen van "Kopen zonder kijken" terug kijken. Iedereen wil daar een jaren '30 woning met authentieke details maar wel een beetje energiezuinig. Ze hebben een paar woning aangekocht en verbouwd. Dat heeft echt veel voeten in de aarde en was ook niet goedkoop.

[maxdevries13]

Hey!
Dank voor je response. Het doel is om het grootste deel uit te besteden. Wij willen niet per se een jaren 30 woning voor alle duidelijkheid. Maar de woningen in de wijken waar we graag willen wonen zijn vaak jaren 30.

Is alles strippen echt de enige optie?
Via verbeterjehuis.nl kwam ik tot een berekening van ongeveer 65k na aftrek subsidie.

Overigens is het voor mij geen issue om een voorgaande renovaties ongedaan te maken.

[maxdevries13]

@chrisborst
Hoe kom je bij een bedrag van 200k voor 130m2 rijtjeshuis? Dit lijkt mij extreem hoog.

[chrisborst]

maxdevries13 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 10:15:
@chrisborst
Hoe kom je bij een bedrag van 200k voor 130m2 rijtjeshuis? Dit lijkt mij extreem hoog.

Je zegt in je OP dat je een huis zoekt waar nog niks aan gedaan is en wat je van het gas af wil halen. Dan moet je bijna alles aanpakken:
* Nieuwe badkamer + 2 toiletten = 25K
* Nieuwe keuken = 20K
* Nieuwe meterkast = 2K
* Nieuwe electra = 3K
* Nieuwe kozijnen en ruiten = 35K
* Hele huis stucen = 8K
* Nieuwe vloeren = 10K
* Vloerverwarming = 5K
* Warmtepomp (met subsidie) = 5K
* Zonnepanelen = 5K
* Tuin = 12K

Totaal al snel 130K en dan ben ik vast een hoop vergeten. Dus laten we dan 150K zeggen ipv. 200K
Want hierboven heb ik het dak, waterleidingen, gevelisolatie, etc nog niet meegenomen.

maxdevries13 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 10:14:
Is alles strippen echt de enige optie?

Lastig te zeggen over een huis wat je niet hebt gekocht en wat wij niet kunnen zien. Maar een maat van mij heeft een jaren 20 woning gekocht wat al 80 jaar in de familie was. Op dubbelglas na was alles nog origineel. Kan gerust zeggen dat er weinig niet aangeraakt is.
Alle muren zijn vaak van pleister en schrootjes. Dus vaak haal je dat eruit. Rieten plafonds. De muren moeten open voor de electra en de vloeren ook vaak voor extra isolatie. Voor het dak ook, dat wil je zeker isoleren, dan wel vanuit binnen dan wel vanuit buiten.
In de praktijk zullen dus alle vloeren en muren wel open gaan wil je het goed doen.

[ Voor 31% gewijzigd door chrisborst op 25-02-2024 10:28 ]

[maxdevries13]

Dank voor je uitgebreide response. Hieronder een voorbeeld woning. Deze is netter dan sommige woningen die we hebben gezien.
https://www.funda.nl/koop...473957-birkenheuvelweg-30

Er is al enige isolatie, maar moet dit vervangen worden naar hogere Rc waardes?
Is het compleet strippen van een dergelijke woning ook een verreiste of kan je vanuit bestaande opstelling de leidingen vervangen, etc?

Zou je voor het doen van een bod ook al met een aannemer moeten praten?

[ Voor 33% gewijzigd door maxdevries13 op 25-02-2024 10:29 ]

[chrisborst]

maxdevries13 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 10:27:
Dank voor je uitgebreide response. Hieronder een voorbeeld woning. Deze is netter dan sommige woningen die we hebben gezien.
https://www.funda.nl/koop...473957-birkenheuvelweg-30

Er is al enige isolatie, maar moet dit vervangen worden naar hogere Rc waardes?
Is het compleet strippen van een dergelijke woning ook een verreiste of kan je vanuit bestaande opstelling de leidingen vervangen, etc?

Zou je voor het doen van een bod ook al met een aannemer moeten praten?

Maar dat is niet een jaren 30 woning waar nog niks aan is gedaan, toch?
Dit is een bijna instapklare woning waar al veel aan is gedaan. Dat is een mooi voorbeeld van een woning wat bijna zonde is om echt grondig aan te pakken, want de basis is nog erg goed.
Persoonlijk zou ik daar enkel zonnepanelen plaatsen en een hybride warmtepomp. Nieuwe keuken erin en klaar. Verder gok ik dat de bovenverdieping de zwakke plek is qua isolatie.

[Insert12]

maxdevries13 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 10:27:
Dank voor je uitgebreide response. Hieronder een voorbeeld woning. Deze is netter dan sommige woningen die we hebben gezien.
https://www.funda.nl/koop...473957-birkenheuvelweg-30

Er is al enige isolatie, maar moet dit vervangen worden naar hogere Rc waardes?
Is het compleet strippen van een dergelijke woning ook een verreiste of kan je vanuit bestaande opstelling de leidingen vervangen, etc?

Zou je voor het doen van een bod ook al met een aannemer moeten praten?

Nieuwe keuken er in en aan de slag met de convectorputten om met lagere temperaturen te kunnen werken. Daarna een warmtepomp er in en je bent klaar. Zo een woning moet je helemaal niet gaan strippen, dat levert maar een heel beperkt resultaat op terwijl er een gigantische investering tegenover staat. Beter gericht wat maatregelen nemen.

[maxdevries13]

Dit is dan een iets oudere woning lijkt me waarbij strippen ook niet nodig is?
https://www.funda.nl/koop...485294-van-ostadelaan-22/

[chrisborst]

maxdevries13 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 10:43:
Dit is dan een iets oudere woning lijkt me waarbij strippen ook niet nodig is?
https://www.funda.nl/koop...485294-van-ostadelaan-22/

Strippen is inderdaad wel heel erg rigoreus, maar ik zie wel een hoop verdachte dingen. Boven oude kozijnen en misschien wel enkel glas. Vochtplekken bij de buitengevel.
Aan de buitenkant ook wat achterstallig onderhoud.
Wil je deze woning van het gas afhalen moet je wel wat investeren.

Jou omschrijving voldoet meer aan deze woning:
https://www.funda.nl/koop...5-hugo-de-grootstraat-10/

Dan begrijp je mijn opmerking wel, alles strippen

[ Voor 14% gewijzigd door chrisborst op 25-02-2024 10:52 ]

[Atomius]

maxdevries13 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 10:15:
@chrisborst
Hoe kom je bij een bedrag van 200k voor 130m2 rijtjeshuis? Dit lijkt mij extreem hoog.

Ligt er maar helemaal aan wat je wilt doen en of je het (deels) zelf doet of laat doen (arbeid is duur). Chris had bijvoorbeeld nog geen uitbouw of dakkappellen in zijn lijst staan. Het kan heel erg snel oplopen. Vergis je ook niet hoeveel duurder verbouwen is geworden de afgelopen jaren. Verbouwingen worden altijd duurder en kosten altijd meer dan begroot, in de regel. Er zijn vaak dingen die je tegenkomt tijdens het verbouwen die je van tevoren niet hebt zien aankomen.

[BarryH]

Lees ter inspiratie de klusdossiers:

https://www.hilverzon.nu/over-hilverzon/publicaties/

Verder is je vraag zoiets als "wat kost auto rijden"

Puur voor verduurzaming:
dak en vloer naar RC=6
ramen: HR++ (dus RC=1)
muur: 4-6cm spouwmuurisolatie als dat kan : RC=1,7. Echt goed: aan binnenzijde 15-20cm voorzetwand voor RC=6-8

En dan nog de hamvraag:
tussenwoning of hoekwoning?

Tussenwoning met vloer / dak /glas en gewoon spouwmuurisolatie zit vaak op 500-1000 m3 gas (dus met WP op 1000-2500 kWh stroom)
Hoekwoning 50% meer
Verder:
liander publiceert verbruiksdata per groepje van 10-20 woningen: https://www.liander.nl/over-ons/open-data

Wat prijsideeen: milieucentraal of isoleerbewust.nl

[ Voor 12% gewijzigd door BarryH op 25-02-2024 11:21 ]

[LED-Maniak]

maxdevries13 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 10:43:
Dit is dan een iets oudere woning lijkt me waarbij strippen ook niet nodig is?
https://www.funda.nl/koop...485294-van-ostadelaan-22/

Heel lastig te zeggen.

Aan het stucwerk in de kinderkamer te zien is er een zelf klusser in huis bezig geweest.
Behang laat daar ook een beetje los. Vlek van lekkage op plafond?

Kan zomaar zijn dat hooguit de spouw is geisoleerd of een EPS voorzetwand. Maar ik gok dat dit wel even geleden is.

Gordingen op zolder zijn ook nog redelijk vol dus zal niet van binnen geisoleerd zijn.

Wil je een beetje serieus energie besparen dan is het al snel strippen en opbouwen.

[Erhnam]

chrisborst schreef op zondag 25 februari 2024 @ 10:23:
[...]

Je zegt in je OP dat je een huis zoekt waar nog niks aan gedaan is en wat je van het gas af wil halen. Dan moet je bijna alles aanpakken:
* Nieuwe badkamer + 2 toiletten = 25K
* Nieuwe keuken = 20K
* Nieuwe meterkast = 2K
* Nieuwe electra = 3K
* Nieuwe kozijnen en ruiten = 35K
* Hele huis stucen = 8K
* Nieuwe vloeren = 10K
* Vloerverwarming = 5K
* Warmtepomp (met subsidie) = 5K
* Zonnepanelen = 5K
* Tuin = 12K

Totaal al snel 130K en dan ben ik vast een hoop vergeten. Dus laten we dan 150K zeggen ipv. 200K
Want hierboven heb ik het dak, waterleidingen, gevelisolatie, etc nog niet meegenomen.


[...]

Lastig te zeggen over een huis wat je niet hebt gekocht en wat wij niet kunnen zien. Maar een maat van mij heeft een jaren 20 woning gekocht wat al 80 jaar in de familie was. Op dubbelglas na was alles nog origineel. Kan gerust zeggen dat er weinig niet aangeraakt is.
Alle muren zijn vaak van pleister en schrootjes. Dus vaak haal je dat eruit. Rieten plafonds. De muren moeten open voor de electra en de vloeren ook vaak voor extra isolatie. Voor het dak ook, dat wil je zeker isoleren, dan wel vanuit binnen dan wel vanuit buiten.
In de praktijk zullen dus alle vloeren en muren wel open gaan wil je het goed doen.

200k is een redelijk bedrag. Zeker als je kozijnen gaat vervangen, betonschuim gaat storten, nieuwe eikenhouten vloeren gaat leggen, alles netjes gaat afwerken, etc. Vaak als je het stript dan wil je ook wat aan de indeling veranderen. Dus de keuken op een andere plek of een badkamer doorbreken om net wat meer ruimte te creëren. Daardoor zullen de kosten ook weer hoger zijn.

[BarryH]

Tja,
Maar anderen doen het voor 50k, in een paar jaar tijd. Met aardig wat zelf doen.
Dus: Het is net als met auto rijden of op vakantie gaan.

[Aghanim]

Waarom is meteen gasloos maken een eis?

[LED-Maniak]

Aghanim schreef op zondag 25 februari 2024 @ 12:17:
Waarom is meteen gasloos maken een eis?

Wat zou anders een perfect moment zijn dan direct voor het verhuizen?

Als je er in woont ga je minder snel een vloer open breken of een verdieping geheel strippen.

[Makrolon]

Wij hebben een vrijstaande jaren 30 woning, dak en vloer is geisoleerd naar boven nieuwbouwnorm, maar spouwisolatie is maar rd van 1.2, en nog oud dubbel glas. Ik merk dat de warmtevraag heel erg laag is, heb nu een warmtepomp draaien en die gaat het makkelijk redden.

Dus je hoeft echt niet alles super geisoleerd te hebben om van het gas te kunnen.

[Aghanim]

LED-Maniak schreef op zondag 25 februari 2024 @ 12:20:
[...]

Wat zou anders een perfect moment zijn dan direct voor het verhuizen?

Als je er in woont ga je minder snel een vloer open breken of een verdieping geheel strippen.

Dat hangt van het huis, je wensen, de landelijke regelingen en je budget af. Persoonlijk zou ik de keuze van een woning niet nu af laten vallen op het al dan niet direct gasloos kunnen maken. Wij hebben hier zelf na 7 jaar de volledige benedenverdieping tot op het zand verwijderd en opnieuw opgebouwd. De gietvloer was toen aan vervanging toe en een convectorput lekte waardoor het ook tijd werd.

Hadden we dat direct bij de aankoop gedaan was het budget er niet geweest en hadden we dit huis dus moeten laten schieten of het met goedkope materialen moeten doen. Nu hebben we het volledig naar wens kunnen doen. Natuurlijk is het eenvoudiger als je er nog niet woont maar tijdelijk boven wonen en/of een vakantiewoning is ook te doen. Wij zijn in totaliteit 8 weken boven en elders geweest. Prima te doen.

Ons huis is nu overigens ook niet gasloos gemaakt. Wel hebben we inductie en warmtepomp voorbereiding. Ik moet het nog maar zien wat voor vaart het loopt met wettelijke regelingen dus voorlopig zag ik de noodzaak voor direct gasloos niet. Nu was vorig jaar ook geen warmtepomp beschikbaar, waren de prijzen belachelijk en hebben we nog een vast contract met gas dus die uitgangspositie was ook anders.

Het leest echter een beetje alsof TS het gasloos als doel op zich heeft; dat kan de keuze in woning flink beperken en dat zou zonde zijn.

[KabouterSuper]

Mijn ervaringen:
*-Geen monument kopen, zodat je geen bouwvergunningen nodig hebt en geen onzinnige eisen (bijv geen dubbelglas)
* De beste kans om gasloos te gaan is door vloerverwarming te hebben/aan te leggen...of in elk geval geen hoge-temperatuur-radiatoren nodig te hebben.
* 3 fase aansluiting en uitgebreide stoppenkast is erg prettig
* dakisolatie is best lastig, dus het is fijn als dat al gedaan is.
* 3 fase inductiefornuis of mogelijkheid daartoe
* ruimte voor buitenunit warmtepomp, binnenunit en boilervat (en stevige vloer)
* mogelijkheden om buitenunit te plaatsen zonder je buren en jezelf gek te maken
* omdat je toch triple glas wil (met max subsidie), dan moet je je kozijnen mee vervangen. Slechte oude kozijnen zijn dus een pré
* voor zonnepanelen: genoeg dak (Z of juist O+W)

[maxdevries13]

@Aghanim Dank voor je response. Het gasloos wonen is zeker niet een doel an sich. Maar ik zie het als een goede investering met het geld wat ik op de zijlijn heb wachten. Daarnaast levert het wooncomfort op en woningwaardevermeerdering. Nu we erin trekken wil ik inderdaad alles in een keer goed doen.