Hoogst mogelijke verkoopprijs realiseren

[mdejong08]

Hoi allemaal,

Wij gaan eind dit jaar onze woning verkopen en ik ben alvast aan het orienteren hoe we dit proces willen gaan doen. Ik lees veel over tactieken van makelaars die wel/niet werken. Daarnaast zie ik dat steeds meer mensen kiezen om de woning helemaal zelf te verkopen - dus zonder hulp van een verkoopmakelaar.

Alle informatie die ik gelezen heb, heeft mij flink aan het denken gezet. Hoe kunnen we er nu voor zorgen dat we de hoogst mogelijke verkoopprijs realiseren? Hoe weten we zeker dat we het onderste uit de kan hebben gehaald?

Om er zeker van te zijn dat je de hoogst mogelijke prijs voor de woning krijgt, lijkt het mij cruciaal dat biedingen openbaar zijn. Ik weet ik dat een makelaar geen biedingen met andere gegadigden mag delen om zo de prijs op te drijven.

Mijn vraag is of ik dat, als verkoper, wel mag doen. Simpelweg het hoogste bod publiceren om zo andere potentiele kopers de kans te geven een hoger bod uit te brengen. Als proces denk ik aan het volgende:

- zelf een website maken van de woning
- Flyers op de eettafel leggen welke door bezichtigers meegenomen mogen worden met de tekst: hoogste bod wordt bekend gemaakt op website ….

Mag dit? Andere ideeen?

Bedankt voor de reacties!

[R20141016]

Gewoon een openbare veiling van maken.
Laat ze maar tegen elkaar opbieden!

[Fr33z]

'hoe weten we zeker dat we het onderste uit de kan hebben gehaald'--> dat kun je dus nooit weten dus zet dat uit je hoofd.

het meer ludieke. antwoord is natuurlijk: 'als. je het deksel. op. je neus krijgt'

[Sammy_tukker]

Verkoop van een woning is meer dan opbrengst in geld alleen: ideale overdrachtsdatum, met zonder voorbehoud van financiering en nog wat andere zaken kunnen van belang zijn. Ga daar eerst maar eens over nadenken voordat je pennywise poundfoulish wordt.

[Inevitable]

Als het enige criterium prijs is zou ik daar een specialist voor inhuren, een makelaar. Zelf een website in elkaar schroeven, folders maken, tijd investeren in kijkdagen etc etc gaan uiteindelijk ook allemaal van de winst af.

Vooraf duidelijke verwachtingen uitspreken met de makelaar wat je wilt, verwacht kan een hoop ellende besparen. Een goede fotograaf en tekstschrijver zou ik geen cent op besparen. Die zorgen er voor dat er op je woning 'geklikt' wordt en of mensen verder kijken.

Zelf kun je zorgen dat je huis opgeruimd is, geen onnodige rotzooi laten slingeren etc etc.

Hoe je je woning moet verkopen (op welke manier) zou ik tegen die tijd met de makelaar bespreken. De manier van verkopen (fixed prijs, bij opbod) hangt helemaal af van de markt maar ook locatie.

[Lollercopter]

Ik zie niet helemaal in hoe je hier denkt een hogere prijs mee te krijgen. Wat je soms ziet is dat er iemand bij is die bijvoorbeeld al 10 huizen net gemist heeft en een YOLO bod doet van 15k boven het 2de hoogste bod.

Als iedereen de prijzen ziet dan heb je dat niet. Als de markt gek is dan moet je redelijk hoog starten vind ik qua prijs, en dan hopen op een YOLO bod. Zorg gewoon voor goede fotos en goede makelaar en voldoende kijkdagen zodat er genoeg bieders zijn.

Is het wel een courant huis op een goede locatie ? Of is het een afgeragde jaren 60 wonung met enkelsteen muurtjes in Delfzijl, dat maakt ook wel uit. Dan heb je niet zo snel dat mensen extreem overbieden voor hun droomwoning, dan zou ik realistisch prijzen en gewoon zorgen dat je de boel uberhaupt kwijt raakt...

[ Voor 25% gewijzigd door Lollercopter op 24-02-2024 23:45 ]

[99ruud99]

Zelf verkopen is voornamelijk nuttig als je al potentiële kopers kent, want je moet ook een of meerdere weken vrij pakken, dat kost ook geld.

[jellybrah]

Toch mooi die topics van kopers vs verkopers. "Makelaars en verkopers zijn onethisch, een bod accepteren na sluitingsdatum en met slechts 1K overboden + slechtere voorwaarden" vs "hoe kan ik het onderste uit de kan halen"

Je zult maar overgeleverd zijn aan dit clown proces.

[ Voor 4% gewijzigd door jellybrah op 25-02-2024 09:26 ]

[de Peer]

99ruud99 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 00:43:
Zelf verkopen is voornamelijk nuttig als je al potentiële kopers kent, want je moet ook een of meerdere weken vrij pakken, dat kost ook geld.

Hoe kom je daar nu bij? Ik heb mijn huis ook zelf verkocht zonder 1 vrije dag te nemen. Ze konden komen kijken in het weekend en de avonden.

[de Peer]

mdejong08 schreef op zaterdag 24 februari 2024 @ 21:47:
Hoi allemaal,

Wij gaan eind dit jaar onze woning verkopen en ik ben alvast aan het orienteren hoe we dit proces willen gaan doen. Ik lees veel over tactieken van makelaars die wel/niet werken. Daarnaast zie ik dat steeds meer mensen kiezen om de woning helemaal zelf te verkopen - dus zonder hulp van een verkoopmakelaar.

Alle informatie die ik gelezen heb, heeft mij flink aan het denken gezet. Hoe kunnen we er nu voor zorgen dat we de hoogst mogelijke verkoopprijs realiseren? Hoe weten we zeker dat we het onderste uit de kan hebben gehaald?

Om er zeker van te zijn dat je de hoogst mogelijke prijs voor de woning krijgt, lijkt het mij cruciaal dat biedingen openbaar zijn. Ik weet ik dat een makelaar geen biedingen met andere gegadigden mag delen om zo de prijs op te drijven.

Mijn vraag is of ik dat, als verkoper, wel mag doen. Simpelweg het hoogste bod publiceren om zo andere potentiele kopers de kans te geven een hoger bod uit te brengen. Als proces denk ik aan het volgende:

- zelf een website maken van de woning
- Flyers op de eettafel leggen welke door bezichtigers meegenomen mogen worden met de tekst: hoogste bod wordt bekend gemaakt op website ….

Mag dit? Andere ideeen?

Bedankt voor de reacties!

Een NVM makelaar heeft te maken met een erecode waardoor bepaalde praktijken (zoals tegen elkaar op laten bieden om de prijs op te drijven) niet mogen.

Zelf mag je dit wel doen. Een niet-NVM makelaar kan dit ook.

[Crazy D]

Eind dit jaar ga je verkopen? Man, laat eind van de zomer een paar makelaars langskomen en ga in zee met degene bij wie je je het beste voelt. Vooral niet nu al druk over maken, de rente kan in die tussentijd dalen of stijgen, er kan oorlog uitbreken, etc. En laat hun het werk doen. Daar zijn ze voor opgeleid.

Persoonlijk zou ik, zodra je begint met 'hoogste bod wordt op de site gezet' etc afhaken. Succes ermee, misschien mag je op de bloemenveiling zo'n ding lenen of zo.

[FreakNL]

Ik snap de TS wel, 10.000 minder lenen scheelt toch weer voor 50 euro (bruto) lagere laster per maand.

De methodes snap ik niet.

Het meest haal je uit de kan door 5 jaar te wachten met verkopen.

Je zal nu gewoon een beetje geluk moeten hebben en hopen dat je iemand treft die al 10+ keer misgetast heeft. Je kan natuurlijk wel proberen je huis zo aantrekkelijk mogelijk eruit te laten zien op de foto’s. Dus zorg dat je tuin op orde is bijvoorbeeld.

[ Voor 7% gewijzigd door FreakNL op 25-02-2024 08:34 ]

[de Peer]

FreakNL schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:33:
Ik snap de TS wel, 10.000 minder lenen scheelt toch weer voor 50 euro (bruto) lagere laster per maand.

Wie heeft het over lenen?
10.000 euro is gewoon 10.000 euro. Daar kun je veel leuke dingen mee doen. Veel mensen lijken zich dat niet te realiseren.
een huis 'gunnen' aan niet de hoogste bieder? . Ik heb het nooit begrepen.

Ik begrijp de TS volkomen. Het doel van de verkoop is simpelweg er zo veel mogelijk voor krijgen, en dat mag best benoemd worden.

[Anakha]

de Peer schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:37:
[...]

een huis 'gunnen' aan niet de hoogste bieder? . Ik heb het nooit begrepen.

Mensen voor wie geld het enige belangrijke is in het leven. Ik heb het nooit begrepen.

[Martijn1990]

de Peer schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:37:
[...]

Wie heeft het over lenen?
10.000 euro is gewoon 10.000 euro. Daar kun je veel leuke dingen mee doen. Veel mensen lijken zich dat niet te realiseren.
een huis 'gunnen' aan niet de hoogste bieder? . Ik heb het nooit begrepen.

Ik begrijp de TS volkomen. Het doel van de verkoop is simpelweg er zo veel mogelijk voor krijgen, en dat mag best benoemd worden.

De laatste 2 huizen die wij gekocht hebben zijn allebei aan ons”gegund” terwijl we niet de hoogste bieder waren. Dus ik ben blij dat niet iedereen alleen maar aan geld denkt, maar ook kijkt naar wie het huis koopt.

[Valorian]

de Peer schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:37:
[...]

Wie heeft het over lenen?
10.000 euro is gewoon 10.000 euro. Daar kun je veel leuke dingen mee doen. Veel mensen lijken zich dat niet te realiseren.
een huis 'gunnen' aan niet de hoogste bieder? . Ik heb het nooit begrepen.

Ik begrijp de TS volkomen. Het doel van de verkoop is simpelweg er zo veel mogelijk voor krijgen, en dat mag best benoemd worden.

TS zal een nieuw huis gaan betrekken straks en de kans is heel groot dat daar ook weer een hypotheek op zit. Dus elke 10.000 euro die dit huis extra oplevert horft minder geleend tbv het volgende huis. Maar je hebt gelijk: hij kan er ook iers anders leuks mee doen

[Accretion]

Anakha schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:43:
[...]


Mensen voor wie geld het enige belangrijke is in het leven. Ik heb het nooit begrepen.

Dat is niet wat hij zegt.

Het (ver)kopen van een huis kun je zakelijk zien of emotioneel.

Ja, je kunt 'lief' doen richting een paar mensen die je nooit eerder gezien hebt en waarschijnlijk ook nooit meer gaat zien.
Of je pakt €10.000 om mee te nemen naar je nieuwe woning / op vakantie te gaan.

Toegegeven is een bod zonder voorbehoud wellicht wel beter dan ~€1.000 meer.

[Accretion]

Martijn1990 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:44:
[...]

De laatste 2 huizen die wij gekocht hebben zijn allebei aan ons”gegund” terwijl we niet de hoogste bieder waren. Dus ik ben blij dat niet iedereen alleen maar aan geld denkt, maar ook kijkt naar wie het huis koopt.

Voor de andere partij, welke dus meer had geboden maar het toch niet is geworden, voelt dat toch ook niet eerlijk?

[FreakNL]

de Peer schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:37:
[...]

Wie heeft het over lenen?
10.000 euro is gewoon 10.000 euro. Daar kun je veel leuke dingen mee doen. Veel mensen lijken zich dat niet te realiseren.
een huis 'gunnen' aan niet de hoogste bieder? . Ik heb het nooit begrepen.

Ik begrijp de TS volkomen. Het doel van de verkoop is simpelweg er zo veel mogelijk voor krijgen, en dat mag best benoemd worden.

Eum we zijn het eens hoor alleen jij brengt het wat ongenuanceerder…

En waarom ik over lenen begin is omdat hij inderdaad naar een ander huis gaat en dan dus 10.000 minder hoeft te lenen.

[FreakNL]

Martijn1990 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:44:
[...]

De laatste 2 huizen die wij gekocht hebben zijn allebei aan ons”gegund” terwijl we niet de hoogste bieder waren. Dus ik ben blij dat niet iedereen alleen maar aan geld denkt, maar ook kijkt naar wie het huis koopt.

Daar zou ik niet aan beginnen. Of het moet om familie gaan ofzo. Maar voor de rest verkoop ik gewoon aan de hoogste bieder, mits gelijke voorwaarden.

[ Voor 8% gewijzigd door FreakNL op 25-02-2024 08:52 ]

[Martijn1990]

Accretion schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:47:
[...]


Voor de andere partij, welke dus meer had geboden maar het toch niet is geworden, voelt dat toch ook niet eerlijk?

Dat zal inderdaad voor hun niet eerlijk voelen.

[Martijn1990]

FreakNL schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:51:
[...]


Daar zou ik niet aan beginnen. Of het moet om familie gaan ofzo. Maar voor de rest verkoop ik gewoon aan de hoogste bieder, mits gelijke voorwaarden.

En zo zie je maar, iedereen denkt er anders over

[Vaevictis_]

Anakha schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:43:
[...]


Mensen voor wie geld het enige belangrijke is in het leven. Ik heb het nooit begrepen.

Life is a bitch, then you die. Geld is niet het belangrijkste in je leven, misschien wel als je niet kunt rondkomen maar ik geef graag meer geld uit aan kwaliteit en dingen die gezondheid/levensduur bevorderen.

[Accretion]

de Peer schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:37:
[...]
een huis 'gunnen' aan niet de hoogste bieder? . Ik heb het nooit begrepen.

Als ze geen voorbehoud hebben, is het wellicht wel beter.

Zeker als je ze (met plan van TS) tegen elkaar uitspeelt, heb je de kans dat ze het helemaal niet kunnen financieren.
Of dat ze spijt krijgen / genaaid voelen en er onderuit willen.

Praktisch wil TS het huis verkopen voor (veel) meer dan dat het waard is als aankoper kun je geen hypotheek krijgen die hoger is dan de taxatie.

Als iemand durft te bieden zonder voorbehoud, weten ze wel zeker dat ze het rond krijgen.
Is voor jezelf ook makkelijker als jij een nieuw huis koopt, heb je iets meer zekerheid dat je niet met twee huizen komt te zitten.

[Vaevictis_]

Martijn1990 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:44:
[...]

De laatste 2 huizen die wij gekocht hebben zijn allebei aan ons”gegund” terwijl we niet de hoogste bieder waren. Dus ik ben blij dat niet iedereen alleen maar aan geld denkt, maar ook kijkt naar wie het huis koopt.

Ik heb ook wel eens een huis gegund aan de niet hoogste bieder, ik neem de persoonlijke situatie ook mee en geen voorbehoud dat soort zaken.

[ Voor 3% gewijzigd door Vaevictis_ op 25-02-2024 08:57 ]

[Accretion]

Ik neem aan dat @mdejong08 niet geïnteresseerd is in het ethische gedeelte? Gezien de vraag voor 'onderste uit de kan'.

Dan is die discussie over of geld wel/niet belangrijk is ook een behoorlijk off topic.

[Feuille]

Accretion schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:46:
Toegegeven is een bod zonder voorbehoud wellicht wel beter dan ~€1.000 meer.

Ik denk dat je onderschat hoeveel een bod zonder voorbehoud waard is. Als ik me niet vergis is het aantal hyptheekaanvragen dat faalt iets van ~20-25%. Zonder voorbehoud is de kans dus 0 dat je over 6 weken weer het hele riedeltje opnieuw moet beginnen. Vooral als je zelf ook al een ander huis gekocht hebt is het vervelend.

[Wootism]

Martijn1990 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:44:
[...]

De laatste 2 huizen die wij gekocht hebben zijn allebei aan ons”gegund” terwijl we niet de hoogste bieder waren. Dus ik ben blij dat niet iedereen alleen maar aan geld denkt, maar ook kijkt naar wie het huis koopt.

Tja, ook een klassieke verkooptechniek.
Inspelen op je emotie door je het idee te geven dat je iets gegund wordt ongeacht het zogenaamde lagere bod; dit zorgt dan weer voor een vlottere afhandeling omdat je hierdoor minder kritisch bent jegens de verkopende partij in het verdere proces.

[FreakNL]

Accretion schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:55:
[...]


Als ze geen voorbehoud hebben, is het wellicht wel beter.

Zeker als je ze (met plan van TS) tegen elkaar uitspeelt, heb je de kans dat ze het helemaal niet kunnen financieren.
Of dat ze spijt krijgen / genaaid voelen en er onderuit willen.

Praktisch wil TS het huis verkopen voor (veel) meer dan dat het waard is als aankoper kun je geen hypotheek krijgen die hoger is dan de taxatie.

Als iemand durft te bieden zonder voorbehoud, weten ze wel zeker dat ze het rond krijgen.
Is voor jezelf ook makkelijker als jij een nieuw huis koopt, heb je iets meer zekerheid dat je niet met twee huizen komt te zitten.

Taxatie is verkoopprijs dus geen probleem daar.

Het gaat de TS namelijk niet om een dermate onrealistische prijs dat de taxatie lager uitvalt dan het bod. In een bepaalde bandbreedte gaat de taxatie gewoon gelijk zijn aan het bod.

[ Voor 10% gewijzigd door FreakNL op 25-02-2024 09:05 ]

[ZpAz]

Koop een projector en projecteer het hoogste bod op de woning zelf. Dan zien ze met open dagen direct wat de huidige prijs is.

Als ik een woning zou kopen en de verkoper komt met een website (waar het niet van te voren echt al een veiling is georganiseerd door een veilingshuis) waar je steeds het hoogste bod ziet. Dan krijg ik het gevoel dat ik gescamt wordt en haak ik af. Hoe weet ik of jij niet steeds zelf de prijs een beetje opdrijft?

[Sissors]

de Peer schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:25:
[...]

Een NVM makelaar heeft te maken met een erecode waardoor bepaalde praktijken (zoals tegen elkaar op laten bieden om de prijs op te drijven) niet mogen.

Zelf mag je dit wel doen. Een niet-NVM makelaar kan dit ook.

Heb toch ook genoeg voorbeelden gehoord van NVM makelaars die hun code niet zo zwart-wit zien. Al gaat mogelijk compleet openbaar wel probleem zijn voor hun.

Dat gezegd, ja je hebt kans als het huis is dat echt heel gewild is dat mensen tegen elkaar gaan opbieden en boven hun max uitkomen. Tegelijk ken ik ook de voorbeelden waar het hoogste bod wel meer dan €15k boven andere biedingen waren, en die dus in de praktijk lager zouden uitkomen.

Als koper zou ik ook geen problemen hebben met het concept, maar wel de implementatie: Ik zou wel bieden als ik dat huis wil, maar ik heb nul reden om te geloven dat als een ander hoger biedt, dat ook een ander persoon is en niet TS die de prijs probeert op te drijven.

[JvS]

Volgens mij heeft het huisverkoopgilde allang de beste methode ontwikkeld: Creëer zoveel mogelijk buzz, 50 kijkers, 15 bieders door je huis zo aantrekkelijk mogelijk in de markt te zetten en creeer op die manier gevoel van noodzaak om hoog te bieden. Dan heb je twee mogelijkheden: 1. Je krijgt een goed hoogste bod of 2. Je hebt iemand die gefrustreerd is en nu eens écht hoog gaat bieden en die krankzinnig veel teveel biedt.

Je huis op een shady of suboptimale manier in de markt zetten (geen bekende makelaar, gekke DIY veiling, geen perfecte foto's, geen normaal ronkend verhaaltje, niet een lekker scherpe vraagprijs (die mensen gaan overbieden) of het ergst: niet op funda) zorgt dat die rush een stuk minder is en je minder bieders gaat krijgen naar ik verwacht. Dat effect heeft denk ik (veel) meer impact dan het 'ik heb het laatste eruit geperst' effect dat je met open biedingen krijgt. Dat klopt wellicht wel, maar je hebt wel het laatste eruit geperst uit een kleinere populatie EN je hebt de kans op een krankzinnig hoog bod verspeeld.

Doe het gewoon 'normaal'. De markt doet de rest wel

Feuille schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:59:
[...]

Als ik me niet vergis is het aantal hyptheekaanvragen dat faalt iets van ~20-25%.

Bedoel je hiermee ook de "er zijn nog aanvullende vragen, dus we keuren hem niet goed"? Of bedoel je dat 20-25% van de aankopen niet doorgaat omdat de hypotheek niet wordt goedgekeurd? Heb je hier wat meer achtergrond over? Dat eerste zou me niet verbazen (2 van de 3 hypotheekaanvragen die ik deed wilde nog meer info), dat tweede lijkt me echt extreem.

[Blokker_1999]

Accretion schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:47:
[...]


Voor de andere partij, welke dus meer had geboden maar het toch niet is geworden, voelt dat toch ook niet eerlijk?

Maar dat is dus met een kapitalistische insteek bekeken. Wil je zeker zijn dat het hoogste bod wint, moet je vooral kijken naar hoe de woning verkocht wordt. Bij een veiling zal dat inderdaad altijd het hoogste bod zijn. Bij biedingen onder gesloten omslag zal dat ook zo zijn. Maar in de meeste gevallen is het simpelweg de verkoper die beslist welk bod aanvaard wordt.

En bij grote investeringen speelt bij vele mensen nu eenmaal de emotie. Zpwel aan de kant van de koper als aan de kant van de verkoper.

[Sethro]

Ik heb ooit een huis gekocht van iemand met dezelfde instelling als TS. Zelf verkopen en dan onderste uit de kan proberen te halen. Met een vaag biedingsplatform ertussen.

M’n onderbuik zei dat veel mensen zouden afhaken door dit gedoe. Uiteindelijk de ‘bieden vanaf prijs’ geboden en huis gekregen voor 20% onder de marktprijs.

Ik denk dat een marktconforme prijs een prima insteek is. En makelaar is prima middel om dat te bereiken.

[ Voor 14% gewijzigd door Sethro op 25-02-2024 09:38 ]

[eBait]

Ik wil hier toch even een kleine duit in het zakje doen en mijn eigen ervaring delen:

Ons laatste huis hebben we verkocht dmv Zelfverkopen - dit is (vergelijkbaar met Makelaarsland) een NVM-makelaar, maar dan wel eentje die niet bij je langs komt. Je doet dan zelf alle bezichtigen, en hebt m.i. hierdoor een beter idee over wie er komt kijken en hoe serieus ze zijn. Ook kun je zelf je "ronkende" verkoop verhaal schrijven voor op Funda.

Je betaalt een vast (en vantevoren bepaald) bedrag aan die club, waar zowel de professionele foto-sessie en Funda plaatsing bij zijn inbegrepen. Zo weet je in ieder geval zeker dat je niet genaaid wordt door de verkoopmakelaar, dat was voor ons een mooie manier om (iets meer) het onderste uit de kan te halen.

Uiteindelijk doen de geïnteresseerde partijen een gesloten bod naar de makelaar, waarna -jij- indien gewenst nog kunt onderhandelen met een van de partijen. Wel netjes als je vantevoren vast legt hoe je de biedingen laat verlopen. Wij zijn daarin heel simpel geweest, een keer bieden, hoogste bieder wint indien de voorbehouden hetzelfde zijn. Uiteindelijk voelde het voor ons vooral als een zakelijke transactie.

Succes met je keuzes de komende tijd, TS!

PS- hier nog een blogje die ik toen ik net even rond keek op hun website tegenkwam, hierin staat wel goed uitgelegd hoe er zonder NVM regels te beken het onderste uit de kan te halen: https://zelfverkopen.nl/b...elingen-7-handige-weetjes

[ Voor 9% gewijzigd door eBait op 25-02-2024 09:48 ]

[chrisborst]

@mdejong08
Zoals hierboven al gezegd, vergeet alle schimmige bieding strategieën.

Je krijgt de beste prijs als er veel mensen op je huis afkomen en men weet dat er andere kapers op de kust zijn. En mensen komen op je huis af, als het er goed uit ziet.
Zorg dus voor goede foto's, duidelijke omschrijving, ruim alles netjes op. Verf eventueel nog een muurtje. Verwijder persoonlijke dingen, etc.
Mensen betalen vooral veel voor een huis waar ze zo in kunnen. Dus focus je vooral daarop.

[Sport_Life]

Onze makelaar zei altijd dat 'de markt de prijs bepaald'. Dus gewoon de markt zijn werk laten doen dan krijg je vanzelf de waarde die de markt (hoogste bieder) eraan plakt.

Belangrijk is dat de woning goed op funda komt, dwz vanaf dag 1 compleet en met goede foto's door een bekende makelaar uit je regio. (Bekend maakt vertrouwd).

Om de vraagprijs te bepalen kun je 2-3 makelaars langs laten komen en dan kies je de hoogste vraagprijs (met eventueel een andere makelaar).

Onze laatste woning die we kochten stond te koop via een internet makelaar (niet op funda), de taxateur had de grootste moeite met taxeren want de woning was niet aan de markt aangeboden. Uiteindelijk is het getaxeerd 50k boven onze koopprijs..

[ Voor 20% gewijzigd door Sport_Life op 25-02-2024 09:57 ]

[micky_]

JvS schreef op zondag 25 februari 2024 @ 09:25:
Volgens mij heeft het huisverkoopgilde allang de beste methode ontwikkeld: Creëer zoveel mogelijk buzz, 50 kijkers, 15 bieders door je huis zo aantrekkelijk mogelijk in de markt te zetten en creeer op die manier gevoel van noodzaak om hoog te bieden. Dan heb je twee mogelijkheden: 1. Je krijgt een goed hoogste bod of 2. Je hebt iemand die gefrustreerd is en nu eens écht hoog gaat bieden en die krankzinnig veel teveel biedt.

Je huis op een shady of suboptimale manier in de markt zetten (geen bekende makelaar, gekke DIY veiling, geen perfecte foto's, geen normaal ronkend verhaaltje, niet een lekker scherpe vraagprijs (die mensen gaan overbieden) of het ergst: niet op funda) zorgt dat die rush een stuk minder is en je minder bieders gaat krijgen naar ik verwacht. Dat effect heeft denk ik (veel) meer impact dan het 'ik heb het laatste eruit geperst' effect dat je met open biedingen krijgt. Dat klopt wellicht wel, maar je hebt wel het laatste eruit geperst uit een kleinere populatie EN je hebt de kans op een krankzinnig hoog bod verspeeld.

Doe het gewoon 'normaal'. De markt doet de rest wel

Mee eens. Hoe meer potientiële kopers weten dat je huis te koop staat, hoe hoger het uiteindelijke bod.

Je kunt het gevoel van urgentie bij de geïnteresseerden aanwakkeren door bv de bezichtigingen allemaal tegelijk te plannen. "Jullie (15 stellen oid) hebben nu samen een half uur de tijd om de woning te bezichtigen."
Als er te weinig kijkers zijn: regel desnoods een paar bevriende stellen/personen die ook zogenaamd komen kijken.

En het ultieme middel om nog wat extra duizendjes eruit te slepen: nadat je eruit bent met de koper, maar voordat het koopcontract is ondertekend laat je de makelaar bellen "We hebben een nieuw bod dat 5k (10k) hoger ligt. We willen nog steeds aan jullie verkopen, maar dan moet er geld bij."
Bij (kopende) familie en vrienden gebeurde dit geregeld. Bepaald niet netjes. Maar er zijn dus makelaars die dit doen. Vraag ernaar als je dit scenario wil.

[Ramon]

micky_ schreef op zondag 25 februari 2024 @ 09:51:
[...]
En het ultieme middel om nog wat extra duizendjes eruit te slepen: nadat je eruit bent met de koper, maar voordat het koopcontract is ondertekend laat je de makelaar bellen "We hebben een nieuw bod dat 5k (10k) hoger ligt. We willen nog steeds aan jullie verkopen, maar dan moet er geld bij."
Bij (kopende) familie en vrienden gebeurde dit geregeld. Bepaald niet netjes. Maar er zijn dus makelaars die dit doen. Vraag ernaar als je dit scenario wil.

Mijn verkoopmakelaar had dit ook voorgesteld. Bod dat al 18k hoger was dan bod nr. 2 en dan nog steeds dit willen proberen. Ik heb geweigerd.

[MikeyMan]

Feuille schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:59:
[...]


Ik denk dat je onderschat hoeveel een bod zonder voorbehoud waard is. Als ik me niet vergis is het aantal hyptheekaanvragen dat faalt iets van ~20-25%. Zonder voorbehoud is de kans dus 0 dat je over 6 weken weer het hele riedeltje opnieuw moet beginnen. Vooral als je zelf ook al een ander huis gekocht hebt is het vervelend.

Ik denk dat je onderschat hoeveel gezeik het oplevert om een bod zonder voorbehoud uitgevoerd te krijgen als de kopende partij alsnog de financiering niet voor elkaar krijgt.

[Vaevictis_]

Ramon schreef op zondag 25 februari 2024 @ 10:02:
[...]

Mijn verkoopmakelaar had dit ook voorgesteld. Bod dat al 18k hoger was dan bod nr. 2 en dan nog steeds dit willen proberen. Ik heb geweigerd.

Mijn tante 2 jaar geleden iets smerigs meegemaakt met makelaar in Ede. Ging letterlijk over lijken.
Haar man was stervende aan alvleesklier kanker, had nog een paar maanden. Wilde voor zijn vrouw een andere kleiner huis in moderne staat zodat ze niet alleen in het grote huis zou achterblijven.

Aan de makelaar was verkoop huidige jaren 30 huis gegund en ze hadden bij hem ook een andere huis uitgezocht welke in de verkoop was "zeg maar wat we moeten bieden om direct te kunnen kopen."

Uiteindelijk bod uitgebracht was 50k over vraagprijs heen. Niet gekregen want makelaar had hun bod gebruikt om biedingen op te drijven. Dus dat krijg je als je alleen voor geld gaat. Wilde dit toch even kwijt.

[micky_]

Ramon schreef op zondag 25 februari 2024 @ 10:02:
[...]

Mijn verkoopmakelaar had dit ook voorgesteld. Bod dat al 18k hoger was dan bod nr. 2 en dan nog steeds dit willen proberen. Ik heb geweigerd.

Ik zou ook weigeren.

[Kalentum]

mdejong08 schreef op zaterdag 24 februari 2024 @ 21:47:
Hoi allemaal,

Wij gaan eind dit jaar onze woning verkopen en ik ben alvast aan het orienteren hoe we dit proces willen gaan doen. Ik lees veel over tactieken van makelaars die wel/niet werken. Daarnaast zie ik dat steeds meer mensen kiezen om de woning helemaal zelf te verkopen - dus zonder hulp van een verkoopmakelaar.

Alle informatie die ik gelezen heb, heeft mij flink aan het denken gezet. Hoe kunnen we er nu voor zorgen dat we de hoogst mogelijke verkoopprijs realiseren? Hoe weten we zeker dat we het onderste uit de kan hebben gehaald?

Om er zeker van te zijn dat je de hoogst mogelijke prijs voor de woning krijgt, lijkt het mij cruciaal dat biedingen openbaar zijn. Ik weet ik dat een makelaar geen biedingen met andere gegadigden mag delen om zo de prijs op te drijven.

Mijn vraag is of ik dat, als verkoper, wel mag doen. Simpelweg het hoogste bod publiceren om zo andere potentiele kopers de kans te geven een hoger bod uit te brengen. Als proces denk ik aan het volgende:

- zelf een website maken van de woning
- Flyers op de eettafel leggen welke door bezichtigers meegenomen mogen worden met de tekst: hoogste bod wordt bekend gemaakt op website ….

Mag dit? Andere ideeen?

Bedankt voor de reacties!

Ik zou zeker niet zelf gaan prutsen maar gewoon een online veilingplatform geschikt voor particulieren zoeken. Iets als Bieden en Wonen, kun je zelf bepalen hoe transparant het is.

Verder zijn er niet veel regels . Het is wel netjes om je biedingsprocedures bekend te maken en je daaraan te houden

[Sport_Life]

Ramon schreef op zondag 25 februari 2024 @ 10:02:
[...]

Mijn verkoopmakelaar had dit ook voorgesteld. Bod dat al 18k hoger was dan bod nr. 2 en dan nog steeds dit willen proberen. Ik heb geweigerd.

Bij ons hetzelfde.. hoogste bod lag al bijna 100k boven de vraagprijs en zonder voorbehoud (wat gebruikelijk was op die locatie), makelaar gaf aan dat veel verkopers een inschrijving willen om er nog wat extra uit te halen. Maar hij dacht dat wij dat niet wilden, had ie goed ingeschat .

Als de verkoop tegenvalt (door gebrekkige funda advertentie) dan snap ik dat je er nog wat uit probeert te halen, maar bij een goede advertentie is dat niet nodig.

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 25-02-2024 10:23 ]

[Blokker_1999]

micky_ schreef op zondag 25 februari 2024 @ 09:51:
[...]
En het ultieme middel om nog wat extra duizendjes eruit te slepen: nadat je eruit bent met de koper, maar voordat het koopcontract is ondertekend laat je de makelaar bellen "We hebben een nieuw bod dat 5k (10k) hoger ligt. We willen nog steeds aan jullie verkopen, maar dan moet er geld bij."
Bij (kopende) familie en vrienden gebeurde dit geregeld. Bepaald niet netjes. Maar er zijn dus makelaars die dit doen. Vraag ernaar als je dit scenario wil.

En laat ons eerlijk zijn, dat is niet zonder gevaar. Je loopt dan het risico dat diegene die het hoogste bod heeft gegeven dan zegt: neen, kunnen we niet. Toch bedank, wij kijken verder. Wat ga je dan doen, dezelfde dag nog terug gaan en zeggen dat er geen hoger bod is of dat die mensen zich bedacht hebben? Het vertrouwen is dan bij die potentiele kopers ook al weer weg. Dan val je mogelijks verder terug naar je tweede hoogste bod en moet je geluk hebben dat die mensen nog wel verder willen gaan met je.

Zo een manier van werken is niet netjes, en niet zonder risico.

MikeyMan schreef op zondag 25 februari 2024 @ 10:05:
[...]


Ik denk dat je onderschat hoeveel gezeik het oplevert om een bod zonder voorbehoud uitgevoerd te krijgen als de kopende partij alsnog de financiering niet voor elkaar krijgt.

De financiering kan men mogelijks niet rond krijgen, dat klopt. Maar het is ineens een heel stuk eenvoudiger om een hogere schadevergoeding te krijgen om de overeenkomst alsnog te ontbinden.

[MikeyMan]

Blokker_1999 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 13:15:
[...]

De financiering kan men mogelijks niet rond krijgen, dat klopt. Maar het is ineens een heel stuk eenvoudiger om een hogere schadevergoeding te krijgen om de overeenkomst alsnog te ontbinden.

Tot zover de theorie.

Als de financiering niet rond komt, gaat die hoge schadevergoeding niet ineens uit de lucht komen vallen.

[Accretion]

Feuille schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:59:
[...]


Ik denk dat je onderschat hoeveel een bod zonder voorbehoud waard is. Als ik me niet vergis is het aantal hyptheekaanvragen dat faalt iets van ~20-25%. Zonder voorbehoud is de kans dus 0 dat je over 6 weken weer het hele riedeltje opnieuw moet beginnen. Vooral als je zelf ook al een ander huis gekocht hebt is het vervelend.

20-25% van de aanvragen door mensen die met voorbehoud bieden wellicht.

De boete is 10% van de aankoopprijs (+ andere schades).
En die komt niet uit de lucht vallen, die staat in het contract wat je tekent.
Waar die wel vandaan komt is van de waarborgsom.

Dat risico ga je niet lopen als je niet zeker bent van je zaak.

Daarnaast, met voorbehoud hoef je maar een afwijzing te hebben. Met risico op een boete zal de persoon echt wel meer inzet doen om het rond te krijgen.

En, in het 'ergste geval', als je als koper 10% betaalt krijgt én het huis kunt houden, heb je toch pas écht het onderste uit de kan

[ Voor 7% gewijzigd door Accretion op 25-02-2024 14:02 ]

[micky_]

Blokker_1999 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 13:15:
[...]


En laat ons eerlijk zijn, dat is niet zonder gevaar. Je loopt dan het risico dat diegene die het hoogste bod heeft gegeven dan zegt: neen, kunnen we niet. Toch bedank, wij kijken verder. Wat ga je dan doen, dezelfde dag nog terug gaan en zeggen dat er geen hoger bod is of dat die mensen zich bedacht hebben? Het vertrouwen is dan bij die potentiele kopers ook al weer weg. Dan val je mogelijks verder terug naar je tweede hoogste bod en moet je geluk hebben dat die mensen nog wel verder willen gaan met je.

Zo een manier van werken is niet netjes, en niet zonder risico.

Klopt als een bus.
Als nr. 1 een klein beetje boven nr. 2 zit, is het risico te overzien. Als nr.1 ver boven nr. 2 zit (of er is zelfs geen nr. 2) dan moet je je afvragen of je dit scenario wel wil.
In mijn directe omgeving heb ik twee gevallen meegemaakt (vanuit de kant van de kopers).
Het ene stel gaf toe (die gingen richting YOLO bod, nadat ze daarvoor al tig keren hadden misgegrepen).
Het andere stel liet het erbij zitten. Weken later kwam de verkoopmakelaar met een niet zo heel geloofwaardig verhaal (de hoger biedende koper moest terug van 5 dagen werken naar 4 en kreeg de financiering niet meer rond) en mochten ze alsnog kopen. Ze hebben vervolgens afgedongen . Hier ging het om een minder courante woning.

[Ivow85]

Feuille schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:59:
[...]


Ik denk dat je onderschat hoeveel een bod zonder voorbehoud waard is. Als ik me niet vergis is het aantal hyptheekaanvragen dat faalt iets van ~20-25%. Zonder voorbehoud is de kans dus 0 dat je over 6 weken weer het hele riedeltje opnieuw moet beginnen. Vooral als je zelf ook al een ander huis gekocht hebt is het vervelend.

Nee hoor, in principe is die kans net zo groot als bij een koper die wel voorwaarden hanteert, maar vooraf al net zo goed (of slecht) de financiële mogelijkheden heeft onderzocht.

Het verschil is dat je bij kopers zonder voorbehoud als verkoper de nodige kosten en boetes kunt claimen.

[MikeyMan]

Ivow85 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 16:54:
[...]

Het verschil is dat je bij kopers zonder voorbehoud als verkoper de nodige kosten en boetes kunt claimen.

En dan maar moet afwachten hoe goed dat allemaal lukt...

[Gijsje22]

En TS zien we hier niet meer terug..

[DePaul]

En registreert zich speciaal voor zijn vraag op een techsite. Ik blijf het bijzonder vinden

[Rzaan]

MikeyMan schreef op zondag 25 februari 2024 @ 17:33:
[...]


En dan maar moet afwachten hoe goed dat allemaal lukt...

Ik heb het nog nooit meegemaakt, maar als je naar de rechter stapt, krijg je toch sowieso gelijk?
Of zie ik het echt te simpel?

En de mensen die zonder voorbehoud bieden, beschikken sowieso over een beetje eigen geld.

[Galactic]

Martijn1990 schreef op zondag 25 februari 2024 @ 08:44:
[...]

De laatste 2 huizen die wij gekocht hebben zijn allebei aan ons”gegund” terwijl we niet de hoogste bieder waren. Dus ik ben blij dat niet iedereen alleen maar aan geld denkt, maar ook kijkt naar wie het huis koopt.

Dat moet je mij eens uitleggen dan. Omdat iemand de looks niet mee heeft of wat op zich zelf is, maakt het een eikel en dan is het niet gunnen?

Vrolijke joviale kerel, ah dat is hem wel gegund. Weet jij veel na 1 uur met iemand praten welke persoon je werkelijk voor je hebt. Die kerel kan de grootste eikel zijn die jou lekker bespeeld heeft.

Nee dat gunnen dat is gewoon erg naif.

[Sammy_tukker]

micky_ schreef op zondag 25 februari 2024 @ 14:53:
[...]


Klopt als een bus.
Als nr. 1 een klein beetje boven nr. 2 zit, is het risico te overzien. Als nr.1 ver boven nr. 2 zit (of er is zelfs geen nr. 2) dan moet je je afvragen of je dit scenario wel wil.
In mijn directe omgeving heb ik twee gevallen meegemaakt (vanuit de kant van de kopers).
Het ene stel gaf toe (die gingen richting YOLO bod, nadat ze daarvoor al tig keren hadden misgegrepen).
Het andere stel liet het erbij zitten. Weken later kwam de verkoopmakelaar met een niet zo heel geloofwaardig verhaal (de hoger biedende koper moest terug van 5 dagen werken naar 4 en kreeg de financiering niet meer rond) en mochten ze alsnog kopen. Ze hebben vervolgens afgedongen . Hier ging het om een minder courante woning.

Ik zou dan ook gaan afdingen: iets heel geloofwaardigs als ‘hé de rente is 0,5 omhoog gegaan, we gaan ons bod dusdanig aanpassen dat maandlasten gelijk blijven’ is heel realistisch al was het maar omdat de nummer 3 wellicht datzelfde aanbod zal doen ( of überhaupt al een ander huis heeft) en je dan als verkoper helemaal met de gebakken peren in je huis zitten. Nee dat soort ‘prijsopdrijvings’ trucjes heb ik nog nooit begrepen..

[MikeyMan]

Rzaan schreef op zondag 25 februari 2024 @ 18:21:
[...]

Ik heb het nog nooit meegemaakt, maar als je naar de rechter stapt, krijg je toch sowieso gelijk?
Of zie ik het echt te simpel?

En de mensen die zonder voorbehoud bieden, beschikken sowieso over een beetje eigen geld.

Nogmaals... Theorie...

Ja natuurlijk krijg je uiteindelijk gelijk. Maar hoeveel tijd en gedonder kost het je?

Heb twee van dergelijke trajecten in mijn vriendengroep meegemaakt. Binnen een jaar heb je je centen niet. En in de tussentijd kun je wel je huis nog een keer opnieuw in de verkoop zetten met een beetje pech. Wat niet ideaal is als je wel je nieuwe huis wilt betrekken. Het klinkt allemaal leuk, maar je schiet er uiteindelijk weinig mee op.

[Rzaan]

MikeyMan schreef op zondag 25 februari 2024 @ 18:53:
[...]


Nogmaals... Theorie...

Ja natuurlijk krijg je uiteindelijk gelijk. Maar hoeveel tijd en gedonder kost het je?

Heb twee van dergelijke trajecten in mijn vriendengroep meegemaakt. Binnen een jaar heb je je centen niet. En in de tussentijd kun je wel je huis nog een keer opnieuw in de verkoop zetten met een beetje pech. Wat niet ideaal is als je wel je nieuwe huis wilt betrekken. Het klinkt allemaal leuk, maar je schiet er uiteindelijk weinig mee op.

Ik bedoel het ook niet als 'leuk' of als 'verdienmodel'.
Maar als het je overkomt, hou je er in ieder geval nog wat aan over, en ondertussen verkoop je je huis alsnog. Het is niet zo, volgens mij, dat je je huis niet kunt verkopen.

[We Are Borg]

Dit topic is aan het verzanden zonder feedback van @mdejong08. Stuur mij een DM als je serieus verder wilt met dit topic.