Huis kopen van ouders middels een lening

[Remc0]

Hi allemaal,

Ik heb een vraag over de volgende casus:

Mijn ouders hebben een huis die ze willen verkopen. Het huis is ongeveer 650.000 euro waard en er rust een hypotheek op van 300.000. Nu hadden we het idee dat ik het huis van mijn ouders koop en ik het geld schuldig blijf (door een lening bij mijn ouders aan te gaan). Vervolgens wil ik het huis gaan verhuren en met de huurinkomsten de rente op de lening aan mijn ouders betalen. Echter is er een probleempje, de hypotheek van 300.000 dient afgelost te worden als het huis aan mij verkocht wordt en die 3 ton hebben mijn ouders niet. De hypotheek kan ik ook niet overnemen omdat volgens mij in de hypotheekvoorwaarden staat dat je het huis niet mag verhuren.

Is hier wellicht iets op te verzinnen? Of is er een andere constructie mogelijk?

Ik hoor het graag!

Groet,
Remco

[pleister]

je kan een verhuur hypotheek afsluiten

[Remc0]

Heb ik naar gekeken, maar dan betaal je erg veel rente (al snel 7%). Dan hou je helaas weinig over.

[namliam_eht]

pleister schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 13:33:
je kan een verhuur hypotheek afsluiten

Dat is in principe mogelijk, een Verhuur hypotheek gaat tot max 70% LTV... maar dan wel in verhuurde staat.
Dus ongeveer aangenomen dat je taxatie van 650k klopt
80% van 650k = verhuurde staat 520k verhuurde staat
300k / 520k = 58% LTV, dat past dus wel.

Vraag is of je verhaal past...
O.a. zal je 10% overdrachtsbelasting mogen betalen = 65k

Remc0 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 13:53:
Heb ik naar gekeken, maar dan betaal je erg veel rente (al snel 7%). Dan hou je helaas weinig over.

Stel even 5% rente op de verhuur hypotheek = 15k rente per jaar (is denk ik redelijk reeel)
Daarnaast mag je 6% zakelijke rente afdragen/betalen op de schuld aan je ouders ad. 350k = 21k

Dan komen er nog kosten bij als Box 3 en verzekeringen etc.... maar nog daarvoor zit je al aan 36k kosten, kan je het verhuren voor 3.000 euro per maand ? En dat is alleen maar om de rente kosten te dekken excl o.a. de 65k overdrachts belasting

Eventueele oplossing kan zijn, als je een eigen woning hebt om deze qua hypotheek te verzwaren, een hypotheek op je eigen woning is altijd goedkoper dan een verhuur hypotheek, bovendien makkelijker te krijgen ook al is het dan wel een BOX 3 lening mits er voldoende inkomen is.

[ Voor 20% gewijzigd door namliam_eht op 14-02-2024 13:58 ]

[jeroenkb]

Remc0 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 13:53:
Heb ik naar gekeken, maar dan betaal je erg veel rente (al snel 7%). Dan hou je helaas weinig over.

Dan blijven er geen opties over.

je zult ergens 3 ton vandaag moeten halen. Als zowel jij als je ouders dat niet hebben dan houdt het op

[namliam_eht]

jeroenkb schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 13:58:
[...]

Dan blijven er geen opties over.

*knip* Fraude en andere "grijze randjes" moedigen we hier niet aan.

[ Voor 63% gewijzigd door Zr40 op 14-02-2024 16:00 ]

[namliam_eht]

En PS, veel mensen twijfelen of ze wel willen blijven verhuren met de nieuwe wijzigingen in puntentellingen van woningen en belasting van woningen in BOX 3 en jij gaat er met (gebrekkige kennis??) nieuw aan beginnen ....

Ik weet het niet maar....

[pleister]

en vergeet de schenkbelasting niet als ze je het pand verkopen voor 350.000 als het 650.000 waard is

[Remc0]

Thanks voor de reacties. Het wordt zoals ik al dacht inderdaad een lastig verhaal.

@pleister Schenkbelasting speelt in dit geval niet. Mijn ouders verkopen in dit geval het huis voor 650k. Hiervan betaal ik 300k aan mijn ouder (middels een verhuur hypotheek) en de overige 350k komt als schuld aan mijn ouders in de boeken te staan.

[BastaRhymez]

Volgens mij mis je nog een paar stappen in je proces en kan je dit plan maar beter snel overboord gooien (no offense).

Huis van je ouders is 650k waard, waarvan 350k afgelost en 300k openstaande schuld.
Als je alleen die 300k betaald en de overige 350k als schuld neemt (onderhandse lening van je ouders of familiebank constructie), kan je dan nog wel 300k hypotheek verkrijgen? En wat gaan je ouders doen?
Als die een nieuwe woning willen kopen, dan zitten zij met de overwaarde die ze zouden moeten inzetten (om hra te behouden). Kunnen zij nog wel een hypotheek afsluiten voor een andere woning, wanneer ze jou 350k lenen / familie bank constructie optuigen? Of gaan ze huren (en is er voldoende inkomen voor de huur)?

Daarnaast heb je een paar grote kostenposten, die je er niet snel uit gaat halen.
Heb je ook al eens berekend wat je aan minimale huur nodig hebt om uit de kosten te komen? En denk je dat je het voor dat bedrag ook daadwerkelijk verhuurd krijgt? Kan je tegenvallers opvangen, zodra je huurder besluit zijn huur niet te betalen of het huis volledig uit te wonen?

Het klinkt leuk om huisjesmelker te worden, maar zorg dan wel dat je voldoende financiële (eigen) buffer hebt en dat je het niet moet hebben van een onderhandse lening van >50% van de waarde van de woning en dat je de rest van de bank nodig hebt.

[Esumontere]

Ander klein punt van aandacht: Moet je dit wel willen? Geld is naar, en zeker als je grote bedragen leent binnen je familie. Het kán (hoeft niet natuurlijk) enorme schade aanrichten aan de relatie met je ouders. Misschien niet heel ontopic, maar wel relevant om over na te denken.

[Kurkentrekker]

Remc0 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 14:33:
Thanks voor de reacties. Het wordt zoals ik al dacht inderdaad een lastig verhaal.

@pleister Schenkbelasting speelt in dit geval niet. Mijn ouders verkopen in dit geval het huis voor 650k. Hiervan betaal ik 300k aan mijn ouder (middels een verhuur hypotheek) en de overige 350k komt als schuld aan mijn ouders in de boeken te staan.

Dan zul jij een leencapaciteit van 650k moeten hebben. De hypotheekverstrekker is natuurlijk niet dom en als ze weten dat jij 300k bij hen wil lenen en het huis is 650k waard, dan willen ze ongetwijfeld weten waar je die overige 350 vandaan hebt. Als je dan zegt dat je dat leent bij je ouders, en daar dus ook verplichtingen naartoe hebt, dan drukt dat op je leencapaciteit.

Feitelijk maakt het dus weinig uit of je die 350k nu bij je ouders leent of bij een hypotheekverstrekker. Behalve dat je ouders je nog jaarlijks wat rente kunnen terugschenken, maar dat zet met deze bedragen ook geen zoden aan de dijk.

[TheGhostInc]

Remc0 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 13:28:
Vervolgens wil ik het huis gaan verhuren en met de huurinkomsten de rente op de lening aan mijn ouders betalen.

En natuurlijk de verhuurhypotheek.

Maar wat denk je dat deze woning in de verhuur opbrengt?
650k tegen 4% (laag rendement), dan zit je over de 2.000 per maand aan huur, een 7-8% rendement is reëler, dan moet je aan 4.000 per maand aan huur gaan denken. En dan hebben we het eerder over kostendekkend, want zaken als overdrachtsbelasting en alle andere kosten moeten eerst nog terug worden verdiend.
En vergeet ook niet je eigenaarslasten (verzekering, OZB, ...? )

O ja, en onderhoud wordt meestal op 1% gezet, 500 euro per maand. Tenzij het een klein appartementje is, heb je al snel wat kosten (schilderwerk e.d.)

[Toke_gt]

Remc0 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 13:28:
Hi allemaal,

Ik heb een vraag over de volgende casus:

Mijn ouders hebben een huis die ze willen verkopen. Het huis is ongeveer 650.000 euro waard en er rust een hypotheek op van 300.000. Nu hadden we het idee dat ik het huis van mijn ouders koop en ik het geld schuldig blijf (door een lening bij mijn ouders aan te gaan). Vervolgens wil ik het huis gaan verhuren en met de huurinkomsten de rente op de lening aan mijn ouders betalen. Echter is er een probleempje, de hypotheek van 300.000 dient afgelost te worden als het huis aan mij verkocht wordt en die 3 ton hebben mijn ouders niet. De hypotheek kan ik ook niet overnemen omdat volgens mij in de hypotheekvoorwaarden staat dat je het huis niet mag verhuren.

Is hier wellicht iets op te verzinnen? Of is er een andere constructie mogelijk?

Ik hoor het graag!

Groet,
Remco

Volgens mij een iets te wild bedacht idee. Met daardoor een financiële denkfout.
Als jij het huis van je ouders koopt, kost dat jou de waarde van het huis (650K). Dat zul je moeten opbrengen met eigen vermogen, een hypotheek en/of geleend geld. Je ouders lossen daarmee de hypotheek af en hebben vervolgens de rest (350K) op hun rekening.
Je ouders kunnen jou dat pas lenen als jullie bij de notaris zijn geweest. Anders leen jij geld dat zij niet hebben en pas kunnen krijgen nadat jij het van hun hebt geleend en bij de notaris hebt laten passeren. Daar kom je bij notaris en bank niet mee weg. Je hebt daar een overbruggingskrediet of iets anders voor nodig. Op dat moment moet jij alle lasten kunnen dragen (verhuurhypotheek, overbruggingskrediet en/of de lening), en eventueel eigen woonlasten en overige vaste lasten). Dat loopt hard op.

Ik denk dat het goed is dat jullie met dit idee naar een financieel adviseur gaan die kan adviseren welke constructie wel zou kunnen helpen. Dit zou bijvoorbeeld allemaal wel kunnen werken als het te verhuren pand niet om het huis van je ouders zou gaan. Waarom wil je deze ingewikkelde constructie als je er niet zelf gaat wonen? Als je ouders het huis op de markt verkopen en jou de meerwaarde lenen, is dat veel makkelijker te bereiken.

[com2,1ghz]

Verhuren met een hypotheek hebben ze de nek van omgedraaid. Is niet rendabel. Je mag dan zelfs geld bijleggen om je huis te verhuren.

[alwind]

Heeft geen zin dit plan. Op papier leen je 650K en dat krijg je niet rond.

[chrisborst]

@Remc0
Ik mis een belangrijke vraag, waarom zou je dit überhaupt willen? Want blijkbaar heb jij al een woning waar je blijft wonen. Financieel is dit totaal niet gunstig voor jou of je ouders. Je ouders zijn gebaat bij een zo'n hoog mogelijke opbrengst. Hiermee kunnen ze kleiner gaan wonen (neem aan dat ze dat willen). Vermoedelijk kunnen ze hun huidige hypotheek gewoon meenemen.
Als er geld overblijft kunnen ze jou op allerlei manier financieel ondersteunen. Ze mogen je jaarlijks belastingvrij een schenking doen, etc. Er zijn zelfs constructies dat ze alvast de erfbelasting betalen voor de toekomstige erfenis.

PS: Los van alle punten die hierboven al gezegd zijn, verhuren brengt een zeker risico met zich mee. Huurders zijn enorm goed beschermd, dus ze uit je woning krijgen is erg lastig. Als je een slechte huurder treft kunnen ze je complete woning uitwonen wat erg in de papieren kan lopen. Genoeg horror verhalen te vinden.

[ Voor 33% gewijzigd door chrisborst op 14-02-2024 17:58 ]

[Verwijderd]

Remc0 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 13:28:
Echter is er een probleempje, de hypotheek van 300.000 dient afgelost te worden als het huis aan mij verkocht wordt en die 3 ton hebben mijn ouders niet. De hypotheek kan ik ook niet overnemen omdat volgens mij in de hypotheekvoorwaarden staat dat je het huis niet mag verhuren.

Bijzonder om even een account te maken terwijl je nog geen 5min over zo’n wild plan lijkt te hebben nagedacht? :-)

Maar het is allemaal al genoemd, dingen als schenking of lening waar gewoon rente over betaald moet worden, niet toegestane hypotheek, enz.

En je ouders hebben geen geld om de openstaande hypotheek af te lossen, krijgen van jou ook geen geld en gaan nu in een kartonnen doos wonen?

Maar als je in de verhuur niet eens uit kan met een verhuurhypotheek en de lening aan je ouders is het wellicht ook niet zo’n geweldig idee :-).

[RemcoDelft]

Zijn je ouders de huurders in deze opzet?