Energielabel matcht niet met rest van complex

[nightofthegun]

Hallo allen,

Ga overmorgen (waarschijnlijk) koopcontract tekenen. Deze avond alle papieren nog eens doorgenomen.
Is appartement op de bovenste verdieping, zonnepanelen op het dak (met toestemming VVE). Het heeft energielabel A. Grootste ramen woonkamer hebben onlangs HR++ glas gekregen.

Nu vielen mij enkele dingen op;
1. in het energierapport wordt gesproken van warmtenet ipv blokverwarming. Volgens mij zorgt warmtenet voor een hoger energielabel vanwege "restwarmte", bij blokwarmte geldt dit volgens mij niet. De woning heeft blokverwarming.
2. Het blokje vloeren mist compleet.
3. Via Energielabel.nl zie ik dat er appartementen in hetzelfde blok (bouwjaar 1980) zijn met een F en G(!) label. De bovenste appartementen hebben B, drie maal F en enkel E. Er is door de VVE niet noemenswaardig gerenoveerd in de tussentijd. De enkele nieuwe HR++ ramen(en zonnepanelen) zijn door de bewoners zelf aangebracht.

Zit ik straks in een appartement dat bij verkoop een energielabel C/D heeft en veel minder opbrengt, spookt door m'n hoofd...


Zie ik beren op de weg of moet ik hier iets mee richting de verkopende partij?

[ Voor 4% gewijzigd door nightofthegun op 14-02-2024 00:23 ]

[Lollercopter]

Dat is toch logisch, je heb buren onder je dus isolatie van vloer is niet relevant. Idem voor de zijmuren.

Ik zou me eerder druk maken om de dakisolatie, daar gaat meeste warmte weglekken.

Dat hele warmtelabel is en blijft een complete wassenneus. Je heb er niks aan, en het kan maar beter zo goed mogelijk zijn op papier omdat er toch kopers zijn die waarde hechten aan zo een vodje.

Die HR++ ramen scheelt enorm, eigenlijk wil je dan alleen nog weten wat de dakisolatie en gevel isolatie is, en wat het energieverbruik van de vorige bewoners was. Daarmee kan je iets nuttigs zeggen over energiekoste.
Of het dan verder label A of Z is, is niet relevant tenzei je het over 2 jaar weer wil verkopen.

Veel plezier met je nieuwe woning.
Blokverwarming is meestal niet echt een succes (duur), ik neem aan dat je dit al wist en een indicatie heb wat de afgelopen jaren de kosten waren.

[nightofthegun]

Lollercopter schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 23:35:
Die HR++ ramen scheelt enorm, eigenlijk wil je dan alleen nog weten wat de dakisolatie en gevel isolatie is, en wat het energieverbruik van de vorige bewoners was.

Zeker, vorige bewoners stookte niet vaak (zuinige mensen) en kwamen rond de 75 euro uit voor stookkosten.

Gevels


Gevelplaten (wat wellicht E&G label buren zonder HR++ en zonnepanelen verklaard).


Dakisolatie.

[ Voor 17% gewijzigd door nightofthegun op 13-02-2024 23:44 ]

[VERNederlander]

Ik zie het hier ook wel gebeuren, huis dat C-label zou moeten hebben (geen aanwijsbare verbeteringen, geen zonnepanelen, warmtepomp etc.), heeft energielabel A+ gekregen. Makelaar prijst het er zelfs mee aan, maar zal hier mee wegkomen omdat het energielabel door een 'expert' is vastgesteld. Dus ja, wassen neus, hoog label is vooral leuk met toekomstig financiele regels omtrent leenpercentages.

Zolang er geen verbeteringen beloofd zijn, die er niet zijn (bijv HR++ glas blijkt toch oud dubbel glas te zijn), kun je verder niets. En ik zou me er ook niet druk over maken, je koopt huis in bepaalde buurt met bepaalde waarde.

https://ondernemingsdatab...GAR_EU24010801/40/related

[ Voor 6% gewijzigd door VERNederlander op 13-02-2024 23:47 ]

[Lollercopter]

Precies, wees blij dat je op papier een label A woning heb (ook al klopt het misschien niet).

En zo te zien kunnen in de praktijk de stookkosten laag zijn, prima toch.

Ik zie nu je dak isolatie waarden, die zijn niet super hoog. Het is wat het is, ik zou er niet te druk om maken. Met hr++ en overal buren om je heen moet het goed te doen zijn.

Edit: waarom doen bewoners zelf glas vervangen en isoleren ? Is de VVE niet actief ? En ook bijzonder dat zonnepanelen individueel mogelijk zijn, klinkt als een slapende VVE of heel kleine VVE. Check de verslagen + begroting van de VVE zou ik zeggen.

[ Voor 25% gewijzigd door Lollercopter op 14-02-2024 00:00 ]

[No Hands]

nightofthegun schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 23:16:
Hallo allen,

Ga overmorgen (waarschijnlijk) koopcontract tekenen. Deze avond alle papieren nog eens doorgenomen.
Is appartement op de bovenste verdieping, zonnepanelen op het dak (met toestemming VVE). Het heeft energielabel A. Grootste ramen woonkamer hebben onlangs HR++ glas gekregen.

Nu vielen mij enkele dingen op;
1. in het energierapport wordt gesproken van warmtenet ipv blokverwarming. Volgens mij zorgt warmtenet voor een hoger energielabel vanwege "restwarmte", bij blokwarmte geldt dit volgens mij niet. De woning heeft blokverwarming.
2. [Afbeelding] Het blokje vloeren mist compleet.
3. Via Energielabel.nl zie ik dat er appartementen in hetzelfde blok (bouwjaar 1980) zijn met een F en G(!) label. De bovenste appartementen hebben B, drie maal F en enkel E. Er is door de VVE niet noemenswaardig gerenoveerd in de tussentijd. De enkele nieuwe HR++ ramen(en zonnepanelen) zijn door de bewoners zelf aangebracht.

Zit ik straks in een appartement dat bij verkoop een energielabel C/D heeft en veel minder opbrengt, spookt door m'n hoofd...


Zie ik beren op de weg of moet ik hier iets mee richting de verkopende partij?

Als je twijfelt kun je toch de keurende instantie benaderen en vragen of ze niet per ongeluk iets verkeerd gedaan hebben?

Het is in complexen ook normaal dat er verschillende labels zijn ivm midden woning, hoek woning etc.

[ Voor 3% gewijzigd door No Hands op 14-02-2024 08:20 ]

[Shadowhawk00]

nightofthegun schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 23:16:
Hallo allen,

Ga overmorgen (waarschijnlijk) koopcontract tekenen. Deze avond alle papieren nog eens doorgenomen.
Is appartement op de bovenste verdieping, zonnepanelen op het dak (met toestemming VVE). Het heeft energielabel A. Grootste ramen woonkamer hebben onlangs HR++ glas gekregen.

3. Via Energielabel.nl zie ik dat er appartementen in hetzelfde blok (bouwjaar 1980) zijn met een F en G(!) label. De bovenste appartementen hebben B, drie maal F en enkel E. Er is door de VVE niet noemenswaardig gerenoveerd in de tussentijd. De enkele nieuwe HR++ ramen(en zonnepanelen) zijn door de bewoners zelf aangebracht.

Als de andere bewoners de woning niet willen verkopen waarom zouden ze dan een label aanvragen? Dus kan best zijn dat die labels zijn van voor de verbouwingen waarbij ze nog enkel glas hadden en geen panelen.
Waarom zou je geld betalen voor een papiertje wat geen enkele toegevoegde waarde heeft? Alleen als je het gaat verkopen moet je die extra klimaatbelasting ( want meer is een label niet) betalen anders doe je dat natuurlijk niet.

[Rukapul]

Het grootste risico is hier de VVE, niet het label.

Blijkbaar is de VVE zo gaar dat bewoners zelf glas vervangen (maar gevelpanelen niet meevervangen), het dak isolatie van bordkarton heeft (en bewoners daar wel PV installaties op mogen kwakken), etc.

Wellicht dat blokverwarming wel het allergrootste risico vormt, maar dat is een discussie op zichzelf.

[ Voor 17% gewijzigd door Rukapul op 14-02-2024 08:58 ]

[Anoniem: 39993]

Lollercopter schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 23:57:
Precies, wees blij dat je op papier een label A woning heb (ook al klopt het misschien niet).

En zo te zien kunnen in de praktijk de stookkosten laag zijn, prima toch.

Ik zie nu je dak isolatie waarden, die zijn niet super hoog. Het is wat het is, ik zou er niet te druk om maken. Met hr++ en overal buren om je heen moet het goed te doen zijn.

Edit: waarom doen bewoners zelf glas vervangen en isoleren ? Is de VVE niet actief ? En ook bijzonder dat zonnepanelen individueel mogelijk zijn, klinkt als een slapende VVE of heel kleine VVE. Check de verslagen + begroting van de VVE zou ik zeggen.

Niet heel relevant voor de vraag van TS verder, maar lijkt inderdaad een VvE die collectieve verduurzaming min of meer onmogelijk heeft gemaakt door individuele toestemmingen te geven voor het plaatsen van prive-installaties op het dak. Daar zou ik als bewoner van een lager gelegen appartement absoluut niet blij mee zijn, tenzij de bewoners van de bovenste verdieping dan ook de lasten van dat dak op zich nemen. Dit is eigenlijk wel een beetje "onbehoorlijk bestuur", want zodra je 1 bewoner toestemming geeft voor zoiets dan heeft dat een precedentwerking voor alle bewoners. In theorie kan het bestuur dan een bewoner van een lager gelegen appartement niet weigeren om ook prive-zonnepanelen op het dak te plaatsen. Dat wordt dan grote herrie als het "dak op is" en er nog meer bewoners zonnepanelen willen.

Maarja, ik heb dan ook niet voor niets "gezworen" voor mijn pensioen - als het even kan - niets groter dan een garagebox meer te kopen waar een VvE bij komt kijken. Het zal ook vast op sommige plekken heel goed gaan hoor, maar van mijn eerste appartement herinner ik me vooral:
- mensen die het geen reet interesseert en dus ook nooit naar ALV's komen
- door de lage opkomst elk jaar 2 keer een ALV moeten uitschrijven
- mensen in het bestuur die op eigen houtje dingen doen "omdat iedereen het er toch wel mee eens zal zijn" (ik had ineens op een ochtend geen verwarming meer, leek iemand wel een goed idee om de pompen tot 8 uur 's ochtends uit te schakelen zodat de stijgleidingen niet zo gingen tikken als mensen de verwarming aanzetten)
- mensen (een deel van de groep in punt 1) die pas in actie komen als ze ergens lezen dat iets meer geld gaat kosten
- grote overhead in de kosten van het beheer en onderhoud
- tijdrovend als je betrokken wil zijn bij keuzes rond de toekomst van je woning
- frustrerend dat de "actieve" leden heel erg belemmerd worden door mensen die niets willen of juist volledig gepamperd willen worden met dienstverlening zolang het maar niets kost

[ Voor 7% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 14-02-2024 09:05 ]

[SeenD]

Het is wel irritant dat het energielabel zo raar werkt en feitelijk niet heel veel voorstelt, terwijl je vanaf dit jaar een hoger hypotheek kan krijgen met een "beter" label.

Ons huis hebben we 4 jaar geleden gekocht en voordat we zonnepanelen namen hebben we t dak laten vervangen en extra laten isoleren, plat dak en "oud". Zonde om dan panelen te doen en dan alsnog alles er af moeten halen 5 jaar later omdat het dak lekt ofzo.

Alleen geen een bedrijf kwam langs voor een offerte, tientallen bedrijven gebeld, totdat we iemand tegenkwamen die 't zwart deed. Alleen ja, die kan ik niet echt toevoegen als offerte voor een nieuw energielabel als dat nodig is. Nu blijven we hier wel 20 jaar wonen schat ik, maar toch.

Ik denk dat de zonnepanelen en hr++ gezorgd heeft voor een veel hogere rating. Toch een fors verschil met de rest voor alleen dat.

[PanicVenom]

- Wat ik uit je knipsels kan halen is dat ik het een vreemde verhouding daken/ gevels vind. heb je een tuit oid als dak?
- bestaande bouw is niet mijn tak van sport maar volgens mij kan blokverwarming en externe warmtelevering gezamenlijk voorkomen.
- De adviseur is verplicht om een dossier op te stellen met onderbouwing van alle keuzes. Deze kan je opvragen bij de persoon die het label heeft aangevraagd.
- Je benoemt pv panelen dit icm vernieuwd glas kan echt wel voor label A zorgen bij een appartement.
Waarom de andere woningen dat niet hebben valt te halen uit de datum van het label, deze staat daar ook bij vermeld. Wanneer het label wat ouder is is dit in de oude methodiek gedaan en is deze niet geupdate. Een energielabel kost tegenwoordig ca 300 euro!

Bron: Ik maak energielabels voor nieuwbouw.

[Shadowhawk00]

Anoniem: 39993 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 09:00:
[...]

Niet heel relevant voor de vraag van TS verder, maar lijkt inderdaad een VvE die collectieve verduurzaming min of meer onmogelijk heeft gemaakt door individuele toestemmingen te geven voor het plaatsen van prive-installaties op het dak. Daar zou ik als bewoner van een lager gelegen appartement absoluut niet blij mee zijn, tenzij de bewoners van de bovenste verdieping dan ook de lasten van dat dak op zich nemen. Dit is eigenlijk wel een beetje "onbehoorlijk bestuur", want zodra je 1 bewoner toestemming geeft voor zoiets dan heeft dat een precedentwerking voor alle bewoners. In theorie kan het bestuur dan een bewoner van een lager gelegen appartement niet weigeren om ook prive-zonnepanelen op het dak te plaatsen. Dat wordt dan grote herrie als het "dak op is" en er nog meer bewoners zonnepanelen willen.

Die panelen is wel beetje vreemd maar verder is het logisch dat de VVE kan besluiten dat mensen zelf hun glas mogen vervangen. Als een aantal mensen wel wil verduurzamen door HR++ te nemen maar er is geen meerderheid of veel mensen kunnen/willen dit niet betalen is dit een heel goede compromis.
Je mag glas vervangen op eigen kosten.

VVE kan vervelend zijn maar hoeft niet altijd, investeerders in je VVE kan soms helpen om problemen te voorkomen. In de VVE waar ik nog 1 appartement heb zitten 3 investeerders die samen bijna 50% van de stemmen hebben en die genoeg lokaal netwerk hebben om het bestuur erbij te doen.
Ik heb ook tijdje in het bestuur gezeten daarbij doen hadden we standaard bij elke ALV een meerderheid.
Maar de plannen waren ook altijd, lange termijn visie dus goed onderhoud maar niet onnodig onderhoud. Schilderen als het moet na inspectie niet omdat MJOP het zegt.

Belangrijk voor TS, check de VVE documentatie. Vooral MJOP en Reserves wil je goed bekijken.
En inderdaad ook kijken wat er afgesproken is omtrend de installatie van panelen en andere dingen, moet iets van in de notullen staan.

SeenD schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 09:24:
Het is wel irritant dat het energielabel zo raar werkt en feitelijk niet heel veel voorstelt, terwijl je vanaf dit jaar een hoger hypotheek kan krijgen met een "beter" label.

Het stelt niets voor omdat mensen weinig te kiezen hebben. Je kan als koper hard roepen maar ik wil label A, prima dan slaap je onder de brug.

Mensen boeit het label gewoon niets, het is een push vanuit de overheid omdat die denken dat de maatschappij maakbaar is.
Als we een label toevoegen dan gaan mensen er naar kijken, O dat werkt niet. Dan maken we het verplicht dan zullen mensen er wel naar kijken. Hm ook niet, dan zorgen we ze dat ze met label A meer kunnen lenen, hm die woningen zijn ook duurder.
Feitelijk zorgt het label er alleen voor de verkoop iemand even 300euro extra moet betalen voor een papiertje waar niemand naar kijkt.

[ Voor 18% gewijzigd door Shadowhawk00 op 14-02-2024 10:44 ]

[Anoniem: 39993]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 10:38:
[...]

Die panelen is wel beetje vreemd maar verder is het logisch dat de VVE kan besluiten dat mensen zelf hun glas mogen vervangen. Als een aantal mensen wel wil verduurzamen door HR++ te nemen maar er is geen meerderheid of veel mensen kunnen/willen dit niet betalen is dit een heel goede compromis.
Je mag glas vervangen op eigen kosten.

Maar dat wil je als "bulkbeheerder" helemaal niet. Als je bij elk appartement verschillen toestaat ten opzichte van "de normaal", dan kom je op een gegeven moment echt in de knel met je onderhoud en budgetten. Als we het nou over een VvE van 3 wooneenheden hebben.... OK. Maar als wat grotere VvE heb je die bulk gewoon nodig om een beetje kostenefficient te kunnen opereren. Laat jij maar eens wat beglazing vervangen van 1 appartement op de 3e woonlaag. Dat wordt echt een stuk duurder dan als je het collectief opneemt in je meerjaren begroting. In bulk betaal je per stuk echt minder. En dat moet ook, want je hebt als VvE ook gewoon best wel wat overhead als je het beheer serieus neemt.

[nightofthegun]

Bedankt voor alle reacties.
VVE werkt wel, maar heeft vrij veel moeten investeren in een nieuwe ketel voor blokverwarming. verduurzaming zit echt op de lange baan. In het meerjarenplan worden dak en gevelplaten niet aangepakt.
Het betreft een hoekappartement, dus van slechte isolatie dak, gevels en gevelplaten ga ik vrij veel last hebben.

In de tussentijd heb ik een appartement op Funda gevonden in het blok tegenover 'mijn' appartement. Daar is alles HR++ (tegenover alleen woonkamerramen in mijn geval), heeft geen slechte dakisolatie want is op eerste verdieping en die komt niet verder dan energielabel C. De bovenste appartementen hebben allen D. In 'mijn' blok is dat B, E en 3 keer F op de hoogste verdieping. Ik blijf mijn wantrouwen bij energielabel A houden.

Ik heb de makelaar gevraagd waarom er warmtenet staat ipv blokverwarming en of de opsteller van het rapport kan aangeven of dit het energielabel zou beïnvloeden.
Daarnaast veel dank over de feedback zonnepanelen en VVE. Ik heb ook meteen gevraagd naar een expliciete schriftelijke toestemming van de VVE voor de zonnepanelen.

[Shadowhawk00]

Anoniem: 39993 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 13:17:
[...]

Maar dat wil je als "bulkbeheerder" helemaal niet. Als je bij elk appartement verschillen toestaat ten opzichte van "de normaal", dan kom je op een gegeven moment echt in de knel met je onderhoud en budgetten. Als we het nou over een VvE van 3 wooneenheden hebben.... OK. Maar als wat grotere VvE heb je die bulk gewoon nodig om een beetje kostenefficient te kunnen opereren. Laat jij maar eens wat beglazing vervangen van 1 appartement op de 3e woonlaag. Dat wordt echt een stuk duurder dan als je het collectief opneemt in je meerjaren begroting. In bulk betaal je per stuk echt minder. En dat moet ook, want je hebt als VvE ook gewoon best wel wat overhead als je het beheer serieus neemt.

In een ideale wereld wil je dit inderdaad niet, maar als je een VVE hebt met 20-25 woningen waarvan een deel wel wil verduurzamen en een deel niet dan is het niet simpel even stemmen en klaar. Ja dat kan je zo doordrukken maar dan krijg je veel meer problemen, zeker als mensen het niet kunnen betalen.
Als iedereen of een grote meerderheid het wil is collectief goedkoper, als van de 25 appartementen maar 5 het willen kan je het verbieden of toestaan op eigen kosten. Het zijn wel je buren waar je beslissingen maakt, je eigen mening doordrukken alleen omdat het kan is niet altijd verstandig in een VVE

Voor de VVE zelf is het goedkoper om het niet te doen, minder geregel want vervanging van glas staat over het algemeen niet in het MJOP omdat glas gewoon makkelijk 40+jaar meegaat.
Je wilt niet overal verschillen zeker niet op de onderdelen waar wel onderhoud op nodig is ( kozijnen, deuren ed ) maar glas zelf is geen ramp.

[Shadowhawk00]

nightofthegun schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 13:39:
Bedankt voor alle reacties.
VVE werkt wel, maar heeft vrij veel moeten investeren in een nieuwe ketel voor blokverwarming. verduurzaming zit echt op de lange baan. In het meerjarenplan worden dak en gevelplaten niet aangepakt.
Het betreft een hoekappartement, dus van slechte isolatie dak, gevels en gevelplaten ga ik vrij veel last hebben.

In de tussentijd heb ik een appartement op Funda gevonden in het blok tegenover 'mijn' appartement. Daar is alles HR++ (tegenover alleen woonkamerramen in mijn geval), heeft geen slechte dakisolatie want is op eerste verdieping en die komt niet verder dan energielabel C. De bovenste appartementen hebben allen D. In 'mijn' blok is dat B, E en 3 keer F op de hoogste verdieping. Ik blijf mijn wantrouwen bij energielabel A houden.

Ik heb de makelaar gevraagd waarom er warmtenet staat ipv blokverwarming en of de opsteller van het rapport kan aangeven of dit het energielabel zou beïnvloeden.
Daarnaast veel dank over de feedback zonnepanelen en VVE. Ik heb ook meteen gevraagd naar een expliciete schriftelijke toestemming van de VVE voor de zonnepanelen.

Die toestemming kan ook best in de notulen staan van de VVE. Bovendien koop jij het in de huidige staat. Het is niet dat niemand van de VVE weet dat die panelen er liggen ofzo.

Maar wat maakt jou het uit of het label wel of niet goed gemaakt is? Je krijgt nu een hypotheek voor bedrag X op basis van een goedgekeurd label. Als jij over 5 jaar eruit wilt zal het label toch weer aan andere normen moeten voldoen. Als jij op de weg een verkeersbord met 100 erop ziet ga je toch ook niet afvragen of dat bord wel klopt of dat ze misschien 90 bedoelde?

[PanicVenom]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 14:24:
[...]


Maar wat maakt jou het uit of het label wel of niet goed gemaakt is? Je krijgt nu een hypotheek voor bedrag X op basis van een goedgekeurd label. Als jij over 5 jaar eruit wilt zal het label toch weer aan andere normen moeten voldoen. Als jij op de weg een verkeersbord met 100 erop ziet ga je toch ook niet afvragen of dat bord wel klopt of dat ze misschien 90 bedoelde?

Het is imo wel verstandig om hier rekening mee te houden. Hypotheek is inmiddels al gekoppeld aan energielabel. Verkoopwaarde was dit indirect al maar zal alleen maar verder toenemen.

Ik vind het niet heel gek om vreemd resultaat in twijfel te trekken. Als ts na 10 jaar zijn woning wilt verkopen en ineens 2 labels lager scoort omdat de adviseur zich beter aan de regels houdt of een andere Interpretatie van de woning heeft kan dat je een aanzienlijk bedrag kosten aan verkoopwaarde. Lijkt me juist nu het moment om kritische vragen te stellen.
Als ik even mijn glazen bol er bij mag pakken verwacht ik niet dat de methodiek dusdanig gaat wijzigen. Wat ik eerder zie gebeuren dat de verplichting tot bewijslast verder verscherpt wat in dit geval in het nadeel lijkt te zijn.

[Shadowhawk00]

PanicVenom schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 15:06:
[...]


Het is imo wel verstandig om hier rekening mee te houden. Hypotheek is inmiddels al gekoppeld aan energielabel. Verkoopwaarde was dit indirect al maar zal alleen maar verder toenemen.

Ik vind het niet heel gek om vreemd resultaat in twijfel te trekken. Als ts na 10 jaar zijn woning wilt verkopen en ineens 2 labels lager scoort omdat de adviseur zich beter aan de regels houdt of een andere Interpretatie van de woning heeft kan dat je een aanzienlijk bedrag kosten aan verkoopwaarde. Lijkt me juist nu het moment om kritische vragen te stellen.
Als ik even mijn glazen bol er bij mag pakken verwacht ik niet dat de methodiek dusdanig gaat wijzigen. Wat ik eerder zie gebeuren dat de verplichting tot bewijslast verder verscherpt wat in dit geval in het nadeel lijkt te zijn.

Als je denkt dat de eisen de komende 10jaar niet gaan veranderen ga je toch redelijk bedrogen uitkomen. Je ziet het nu bij apparaten al dat de standaard elke X jaar verlegt word wat 5jaar geleden A++ was is nu B.

Gezien hoe snel we woningen bijbouwen zullen kopers niet echt naar het label kijken tenzij de overheid bepaalde eisen gaat stellen aan de woning zelf. Iets wat bij appartementen minder snel zal gebeuren.

Als je het resultaat in twijfel trekt kan je natuurlijk het beste een eigen adviseur in de arm nemen die de woning inspecteert en zelf een label laten maken. Dat staat TS natuurlijk geheel vrij om te doen als daar dan wat anders uitkomt heb je best een leuke discussie omdat verkoper een woning met label X verkocht heeft maar de woning label Y heeft.

[PanicVenom]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 15:42:
[...]


Als je denkt dat de eisen de komende 10jaar niet gaan veranderen ga je toch redelijk bedrogen uitkomen. Je ziet het nu bij apparaten al dat de standaard elke X jaar verlegt word wat 5jaar geleden A++ was is nu B.

Gezien hoe snel we woningen bijbouwen zullen kopers niet echt naar het label kijken tenzij de overheid bepaalde eisen gaat stellen aan de woning zelf. Iets wat bij appartementen minder snel zal gebeuren.

Als je het resultaat in twijfel trekt kan je natuurlijk het beste een eigen adviseur in de arm nemen die de woning inspecteert en zelf een label laten maken. Dat staat TS natuurlijk geheel vrij om te doen als daar dan wat anders uitkomt heb je best een leuke discussie omdat verkoper een woning met label X verkocht heeft maar de woning label Y heeft.

Wij zijn aangesloten bij diverse contactgroepen en commissies voor de normen die de basis zijn voor het opstellen van energielabels. Aankomende wijzigingen krijgen we via deze groepen als eerste te zien om hier advies over uit te brengen. Als ik zie wat er is gewijzigd in de afgelopen 3 jaar in deze methodiek heb ik daar echt wel een beeld bij. Als we verder terugkijken zien we ook weer dat de benaming tov oude methodieken anders zijn en het voornamelijk verfijn slagen zijn geweest en de resultaten in het allergrootste aantal gevallen tussen de methodieken herleidbaar is. Uiteraard zitten hier uitzonderingen tussen maar die zijn wat het zijn. Uitzonderingen.
Dit is overigens niet vergelijkbaar met een label voor huishoudelijke apparatuur.

[Ivow85]

Allereerst kunnen verschillen nogal afhankelijk zijn van of er überhaupt een 'echt' label is aangevraagd of niet.

Tot (of tot en met?) 2020 kon je een energielabel aanvragen voor een paar euro door zelf wat in te vullen en een paar foto's mee te sturen. Mensen die het niets uitmaakt wat het label is, hebben waarschijnlijk alleen het bouwjaar ingevuld en verder doorgeklikt met de standaard bouwbesluit eisen die automatisch worden ingevuld, behorend bij het bouwjaar. Dan is E niet zo gek. En staat het bijna gratis label mooi voor 10 jaar vast.
Anderen hebben misschien juist de waarden wat aangedikt en zijn zo op een veel beter label uitgekomen wat misschien te hoog was voor de werkelijkheid. Maar zo'n goed label staat zo mooi.
Nog weer anderen hebben het zo eerlijk mogelijk ingevuld om tot een zo eerlijk mogelijk label te komen.

Daarnaast kan er sinds de vaststelling van het label nog het nodig veranderd zijn. Zeker als het label al een paar jaar oud is. Mijn vorige woning kreeg in 2015 een label G. In 2017 was het huis gasloos en lagen er zonnepanelen. Maar pas in 2021 is er toen een nieuw A+ label op gekomen ivm verkoop van de woning. Maar zelfs dat was niet nodig. In principe was het label G uit 2015 nog geldig toen ik het huis weer verkocht.

Vanaf 2020 of 2021 moet er voor het verkrijgen van een energielabel echt fysiek een opname van de woning gemaakt worden door een 'deskundige'. Maar dan nog moeten er soms aannames gedaan worden omdat isolatie weggewerkt kan zitten. Als de verkoper/eigenaar de onzichtbare isolatie dan sterk overdrijft krijg je dus alsnog een fout label.

Heb je ernstige twijfels over de juistheid van het energielabel, dan is de eerste stap om er een paar honderd euro tegenaan te gooien om zelf een EPC rapport op te laten stellen. Komt daar dan inderdaad een ander label (en energieverbruik per m2) uit dan op basis van de informatie die de verkoper heeft verstrekt, dan heb je wel een sterke zaak richting de verkopers.

De verkoopmakelaar staat daar in principe wel los van, deze kan hooguit wat bemiddelen. Maar omdat een foutief label waarschijnlijk over duizenden of tienduizenden euro's aan schade gaat (lagere woningwaarde en hogere stookkosten, of de kosten om alsnog tot het bij verkoop afgegeven label te komen), vermoed ik dat de verkoopmakelaar het niet tot een goed einde kan brengen en dat het een juridische zaak wordt.

De verkoper kan eventuele schade door een foutief label weer deels verhalen op de "expert" die dat foute label heeft afgegeven. Maar slechts deels, dat zal voornamelijk gaan om de extra kosten die jij opvoert voor een tweede expert en de juridische kosten die overbodig waren geweest als het eerste rapport wel goed zou zijn. De kosten voor een lagere woningwaarde en extra stookkosten kan de verkoper waarschijnlijk niet verhalen. Want als het label toen al lager was, was de verkoopopbrengst sowieso ook al lager geweest.

[ep667]

Een Vlaams televisieprogramma heeft inzichtelijk gemaakt dat daar heel veel wordt gesjoemeld met energielabels. Dat kon voor hetzelfde huis wel schelen tussen D en B. We zijn in Nederland niet zo exceptioneel dat dit hier niet gebeurt hoor.

https://www.vrt.be/vrtnws...-bij-toekennen-van-energ/

[Anoniem: 39993]

PanicVenom schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 15:06:
[...]


Het is imo wel verstandig om hier rekening mee te houden. Hypotheek is inmiddels al gekoppeld aan energielabel. Verkoopwaarde was dit indirect al maar zal alleen maar verder toenemen.

Ik vind het niet heel gek om vreemd resultaat in twijfel te trekken. Als ts na 10 jaar zijn woning wilt verkopen en ineens 2 labels lager scoort omdat de adviseur zich beter aan de regels houdt of een andere Interpretatie van de woning heeft kan dat je een aanzienlijk bedrag kosten aan verkoopwaarde. Lijkt me juist nu het moment om kritische vragen te stellen.
Als ik even mijn glazen bol er bij mag pakken verwacht ik niet dat de methodiek dusdanig gaat wijzigen. Wat ik eerder zie gebeuren dat de verplichting tot bewijslast verder verscherpt wat in dit geval in het nadeel lijkt te zijn.

Nee, het energielabel is voor de consument al lang dood. De schaarste heeft het label echt totaal irrelevant gemaakt. En dan de "maffia-praktijken" bij het toekennen van labels.... volstrekte willekeur. Mensen met "de juiste connecties bij de maffia" krijgen een mooi label, anderen niet.

Als je als overheid nu ook nog eens feiten gaat ontkennen omdat het bonnetje ontbreekt (overheid heeft ook niet alle bonnetjes hoor, denk om te beginnen maar aan Teeven), dan photoshoppen we toch even een bonnetje jongens..... veel succes met alles nakijken. Ik zorg natuurlijk wel dat ik een bonnetje photoshop van een installateur die inmiddels failliet is of zijn bedrijf opgeheven heeft met een datum van ruim 7 jaar geleden. Hier.... bonnetje. Nee, bewaartermijn is overal al verstreken en het bedrijf bestaat niet meer.

Ik heb een beter idee.... we stellen degene die het label afgeeft volledig verantwoordelijk en aansprakelijk voor eventuele schade door het toekennen van een foutief label. Blijkt de woning bij controle tijdens de volgende verkoop aantoonbaar een verkeerd label gekregen te hebben.... dan komt alle schade en gevolgschade voor de keurende instantie die een fout label afgaf. Maar.... zo serieus is de overheid en "de branche" (begin een hekel te krijgen aan die VVD term) niet hoor.

[Barrycade]

@TS dit klinkt als je van de zomer gaat vragen hier, het is zo heet dat de vaas met bloemen droog kookt, welke Airco voor een appartement?

Maar ben het eens met alle red flags qua VVE. Zorg dat je in ieder geval een knappe rechtsbijstand verzekering hebt.

[PanicVenom]

ep667 schreef op donderdag 15 februari 2024 @ 09:12:
Een Vlaams televisieprogramma heeft inzichtelijk gemaakt dat daar heel veel wordt gesjoemeld met energielabels. Dat kon voor hetzelfde huis wel schelen tussen D en B. We zijn in Nederland niet zo exceptioneel dat dit hier niet gebeurt hoor.

https://www.vrt.be/vrtnws...-bij-toekennen-van-energ/

De vlaamse variant (en de post boven je) spreekt nog over EPC. Dit is de verouderde methodiek waarbij een controle op locatie niet nodig is. Lees verzin een mooi verhaal en prop het in de software.

In Nederland is er laatst ook een artikel / aflevering geweest van pointer.
https://pointer.kro-ncrv....woning-verduurzaming-huur
Wij als bureau hebben hier op gereageerd omdat er een aantal zaken inhoudelijk niet kloppen.
Het label is ter vergelijk van woningen onderling. Dit zegt dus niks over uiteindelijk energieverbruik. De gebruiker heeft hier de grootste invloed op en daar valt of niet mee te rekenen of het vergelijk is weg.

[nightofthegun]

Goedenavond,

Het duurde even en het tekenen van het koopcontract was gelukkig uitgesteld om andere anderen. Heb zojuist kunnen zien dat het label is aangepast van "A" naar "D". De makelaar heeft mij nog niet geïnformeerd.
Dus een forse aanpassing. Ga vanavond een mail sturen met een voorstel tot verlaging van de koopprijs en anders gaan ze maar naar de volgende. Bedankt voor het meedenken hier!

[Shadowhawk00]

nightofthegun schreef op maandag 26 februari 2024 @ 21:04:
Goedenavond,

Het duurde even en het tekenen van het koopcontract was gelukkig uitgesteld om andere anderen. Heb zojuist kunnen zien dat het label is aangepast van "A" naar "D". De makelaar heeft mij nog niet geïnformeerd.
Dus een forse aanpassing. Ga vanavond een mail sturen met een voorstel tot verlaging van de koopprijs en anders gaan ze maar naar de volgende. Bedankt voor het meedenken hier!

Er zullen genoeg gegadigden zijn dus denk niet dat het veel indruk zal maken.
Ze zullen zeker niet onder het bod van de nummer 2 gaan zitten.