Vloerverwarming nieuwbouwwoning verkeerd gelegd

[thomass21]

We zijn erachter gekomen dat in onze nieuwbouw woning de vloerverwarming niet onder het kookeiland geplaatst is, dit terwijl we er wel specifiek om gevraagd hadden. Inmiddels ligt de vloer er en staat de keuken er. De bouwers hebben ‘schuld bekend’ en willen het conflict afkopen. Heeft iemand enig idee wat hier een reeel bedrag zou zijn? Als ik alle kosten optel van keuken afbreken, vloer verwijderen, beton openbreken, vloerverwarming leggen/aanpassen en alles weer opbouwen kom ik op de 10 duizenden euro’s uit, maar dat lijkt me niet realistisch?

Op rechtspraak.nl heb ik geen soortgelijke zaken gevonden en vereniging eigen huis kan/wil ook geen bedragen noemen.

[Nickname55]

Waarom wil je vloerverwarming onder het kookeiland?

[Señor Sjon]

Waarom wil je verwarmde keukenkastjes? In nieuwbouw zal het stukje zonder vloerverwarming onder het eiland toch niet echt koud worden, genoeg leidingen ernaast om de boel op te warmen.

Er zou maximaal iets van 3 m2(?) niet aangelegd zijn. Dat gaat van zijn levensdagen niet duizenden euro's opleveren.

[ Voor 24% gewijzigd door Señor Sjon op 12-02-2024 15:09 ]

[Spikeee]

thomass21 schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:01:
We zijn erachter gekomen dat in onze nieuwbouw woning de vloerverwarming niet onder het kookeiland geplaatst is, dit terwijl we er wel specifiek om gevraagd hadden. Inmiddels ligt de vloer er en staat de keuken er. De bouwers hebben ‘schuld bekend’ en willen het conflict afkopen. Heeft iemand enig idee wat hier een reeel bedrag zou zijn? Als ik alle kosten optel van keuken afbreken, vloer verwijderen, beton openbreken, vloerverwarming leggen/aanpassen en alles weer opbouwen kom ik op de 10 duizenden euro’s uit, maar dat lijkt me niet realistisch?

Op rechtspraak.nl heb ik geen soortgelijke zaken gevonden en vereniging eigen huis kan/wil ook geen bedragen noemen.

kijk wat de kosten zijn om alles af te breken, en opnieuw te doen. Je kan altijd met een beginbod komen van 150-200% van deze kosten (wantja je heb ook weer gedoe). Mogelijk Dat je dan op 80-100% uitkomt.
Dan steek je dat geld in je zak en houdt je een goed gevoel over.

[DaWizza]

Redelijkheid en billijkheid is niet de keuken slopen, vloer open, opnieuw leggen, alles weer aanhelen. die 10 duizenden euros zijn dan ook niet reëel.

Laat ze maar met een bod komen, dan kun je je daarover buigen.

[Mania-92]

Nickname55 schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:06:
Waarom wil je vloerverwarming onder het kookeiland?

Kookeiland staat er wellicht maar 10 jaar waarna je besluit een nieuwe keuken met andere indeling te nemen. Dan heb je een gat in je vloerverwarming. Ik snap wel dat je hem eronder legt.

DaWizza schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:21:
Redelijkheid en billijkheid is niet de keuken slopen, vloer open, opnieuw leggen, alles weer aanhelen. die 10 duizenden euros zijn dan ook niet reëel.

Als je gewoon eist dat ze opleveren conform afgesproken moeten ze bovenstaande handelingen ook gewoon uitvoeren.
Overigens kost dat geen tienduizenden euro's.

@thomass21 Ik zou een onafhankelijke partij een offerte laten opstellen om d'r situatie te herstellen en die kosten indienen.

[ Voor 44% gewijzigd door Mania-92 op 12-02-2024 15:30 ]

[Dinictus208]

Mijn buikgevoel, enigszins op ervaring, zit rond de 1000-1500 euro.
iig niet de totale kosten voor totaal slopen en opnieuw opbouwen e.d.

[Spikeee]

DaWizza schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:21:
Redelijkheid en billijkheid is niet de keuken slopen, vloer open, opnieuw leggen, alles weer aanhelen. die 10 duizenden euros zijn dan ook niet reëel.

Laat ze maar met een bod komen, dan kun je je daarover buigen.

Niet volgens afspraak doen = de boel opnieuw; Dat is gewoon bedrijfsrisico. Daar kan men zich voor verzekeren. Het bedrijf koop het graag af voor een schrijntje, dan zijn zij er vanaf.

[Question Mark]

DaWizza schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:21:
Redelijkheid en billijkheid is niet de keuken slopen, vloer open, opnieuw leggen, alles weer aanhelen. die 10 duizenden euros zijn dan ook niet reëel.

Laat ze maar met een bod komen, dan kun je je daarover buigen.

Even een oprechte vraag, maar waarom zou dat niet reëel zijn? Als TS over een paar jaar een andere keukenindeling wil, loopt hij ook tegen deze kosten aan. Waarom zouden deze kosten dan voor TS zijn, als de bouwers al onderkend hebben dat de fout bij hun ligt.

Ik vind ook een erg groot bedrag en zuur voor de bouwers, maar objectief gezien is TS benadeeld door een fout van de bouwers en zijn de herstelkosten ook voor de bouwers.

Volgens mij moet de bouwer overigens gewoon de gelegenheid krijgen om de fout te herstellen. Dat betekent dan ook keuken tijdelijk verwijderen, vloer openbreken, verwarming aanleggen, vloer herstellen en keuken terugplaatsen. De bouwer kan dat zelf in eigen beheer doen, dus eigenlijk tegen "inkoopsprijs.

[ Voor 16% gewijzigd door Question Mark op 12-02-2024 15:34 ]

[Dennism]

Spikeee schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:17:
[...]


kijk wat de kosten zijn om alles af te breken, en opnieuw te doen. Je kan altijd met een beginbod komen van 150-200% van deze kosten (wantja je heb ook weer gedoe). Mogelijk Dat je dan op 80-100% uitkomt.
Dan steek je dat geld in je zak en houdt je een goed gevoel over.

Dat zal vermoed ik niet 'redelijk en billijk' zijn, denk dat TS beter kan kijken wat zijn werkelijk geleden schade gaat zijn en dat eisen. Daar kom je in Nederland vaak een stuk verder mee.

[Spikeee]

De totale kosten gaan wel wat verder dan puur kosten ter reparatie. Vandaar de opslag. En dit is hoe dan ook gewoon een onderhandeling. Indien reparatie door het bedrijf goedkoper was, dan hadden ze dat gewoon aangeboden. Die gaat gewoon om geld. En men is op zoek naar de goedkoopste oplossing waar beide partijen zich in kunnen vinden.

[naftebakje]

Tsja, ik begrijp het dilemma. Het is niet gebeurd zoals gevraagd, en ze hadden de kans om het goedkoop te doen toen de vloer nog niet afgewerkt was. Door hun fout is het nu extreem veel duurder om op te lossen.

Wat is je gemoedsrust waard? Ben je bereid er een rechtszaak van te maken om het onderste uit de kan te halen? Heb je rechtsbijstand (want je moet enorm op je woorden letten in dergelijke zaken)?

[Spikeee]

naftebakje schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:36:
Tsja, ik begrijp het dilemma. Het is niet gebeurd zoals gevraagd, en ze hadden de kans om het goedkoop te doen toen de vloer nog niet afgewerkt was. Door hun fout is het nu extreem veel duurder om op te lossen.

Wat is je gemoedsrust waard? Ben je bereid er een rechtszaak van te maken om het onderste uit de kan te halen? Heb je rechtsbijstand (want je moet enorm op je woorden letten in dergelijke zaken)?

Dit is wel een gevalletje van rechtsbijstand er bij betrekken en of iemand met kennis van zaken.

[Señor Sjon]

Question Mark schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:31:
[...]

Even een oprechte vraag, maar waarom zou dat niet reëel zijn? Als TS over een paar jaar een andere keukenindeling wil, loopt hij ook tegen deze kosten aan. Waarom zouden deze kosten dan voor TS zijn, als de bouwers al onderkend hebben dat de fout bij hun ligt.

Ik vind ook een erg groot bedrag en zuur voor de bouwers, maar objectief gezien is TS benadeeld door een fout van de bouwers en zijn de herstelkosten ook voor de bouwers.

Volgens mij moet de bouwer overigens gewoon de gelegenheid krijgen om de fout te herstellen. Dat betekent dan ook keuken tijdelijk verwijderen, vloer openbreken, verwarming aanleggen, vloer herstellen en keuken terugplaatsen. De bouwer kan dat zelf in eigen beheer doen, dus eigenlijk tegen "inkoopsprijs.

Meeste eilanden hebben ook water + elektra + afvoer. Die ben je ook niet zomaar kwijt.

Dit zal een discussie worden door de gevolgschade (vloer afwerken, keuken plaatsen) alvorens men heeft kunnen corrigeren. Dat kan enkel met het openbreken van de dekvloer en een lus verlengen (die paar meter gaat het verschil niet maken), dus een hele nieuwe groep erbij brengen is imo overbodig.

[Sethro]

Wat redelijk is ligt een beetje aan wat je zelf hebt betaald, wat de herstelkosten zijn, welke schade je nu zelf daadwerkelijk hebt en wat er in de voorwaarden staat.

De herstelkosten kunnen best oplopen maar zou jezelf niet direct rijk rekenen. Vaak is dit soort schade gemaximaliseerd tot x keer de meerwerkkosten.

[DaWizza]

Question Mark schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:31:
[...]

Even een oprechte vraag, maar waarom zou dat niet reëel zijn? Als TS over een paar jaar een andere keukenindeling wil, loopt hij ook tegen deze kosten aan. Waarom zouden deze kosten dan voor TS zijn, als de bouwers al onderkend hebben dat de fout bij hun ligt.

Ik vind ook een erg groot bedrag en zuur voor de bouwers, maar objectief gezien is TS benadeeld door een fout van de bouwers en zijn de herstelkosten ook voor de bouwers.

Volgens mij moet de bouwer overigens gewoon de gelegenheid krijgen om de fout te herstellen. Dat betekent dan ook keuken tijdelijk verwijderen, vloer openbreken, verwarming aanleggen, vloer herstellen en keuken terugplaatsen. De bouwer kan dat zelf in eigen beheer doen, dus eigenlijk tegen "inkoopsprijs.

Omdat de kosten die nodig zijn om dit (vrij kleine) probleem te verhelpen, niet in verhouding staan tot het gewin van TS.
Een quote bij https://www.ahadvocaten.e.../nieuws/herstel-gebreken:

Het omgekeerde kan zich echter ook voordoen: de aannemer weigert herstel, omdat het gebrek ondergeschikt is en herstel zo omvangrijk is dat dit niet in verhouding staat tot de aard en omvang van het gebrek. Een dergelijk verweer van de aannemer kan onder omstandigheden slagen. Ook een vordering van de opdrachtgever gebaseerd op schadevergoeding (de kosten van herstel) zou dan moeten worden geweigerd, omdat de tekortkoming, gezien de ondergeschikte betekenis ervan, vervangende schadevergoeding niet rechtvaardigt.

Een goed voorbeeld is een zaak die onlangs voor de Hoge Raad speelde. Daarin werd geoordeeld dat een aannemer niet gehouden was om een vloer - die een nauwelijks waarneembaar percentage afliep - te herstellen of om schadevergoeding te betalen. Het gebrek aan de vloer was daarvoor te gering en stond niet in verhouding tot de enorme kosten die gemoeid zouden zijn met het vervangen van de hele vloer en het egaliseren van de ondervloer.

Nu staat er in de TS nog niets over het weigeren van herstel, alleen over het afkopen. Ik zie welwillendheid van de vloerverwarmingsboer om er samen uit te komen.

[ Voor 11% gewijzigd door DaWizza op 12-02-2024 15:54 ]

[RemcoDelft]

Mania-92 schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:27:
[...]

Kookeiland staat er wellicht maar 10 jaar waarna je besluit een nieuwe keuken met andere indeling te nemen. Dan heb je een gat in je vloerverwarming. Ik snap wel dat je hem eronder legt.

Dan kan je dus over 10 jaar de leidingen aanpassen, hoeft alleen het openbreken van de vloer betaald te worden, en niet het afbreken en opnieuw opbouwen van de huidige keuken.

[Dinictus208]

Sethro schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:46:
Wat redelijk is ligt een beetje aan wat je zelf hebt betaald, wat de herstelkosten zijn, welke schade je nu zelf daadwerkelijk hebt en wat er in de voorwaarden staat.

De herstelkosten kunnen best oplopen maar zou jezelf niet direct rijk rekenen. Vaak is dit soort schade gemaximaliseerd tot x keer de meerwerkkosten.

Dit en totale herstelkosten is ook niet waar een dergelijke vergoeding naartoe gaat. Er gaat gekeken worden naar: Hoe erg is het dat je in de toekomst op een paar m2 geen vloerverwarming gaat hebben. En dat is niet het hele oppervlak want je hebt daar toch je water en afvoer al zitten. Grote kans dat je wellicht je eiland wat herschikt, niet helemaal verplaatst, als het überhaupt gebeurt.

Een totale schadevergoeding staat niet in verhouding tot de tekortkoming.

[Mania-92]

RemcoDelft schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:57:
[...]

Dan kan je dus over 10 jaar de leidingen aanpassen, hoeft alleen het openbreken van de vloer betaald te worden, en niet het afbreken en opnieuw opbouwen van de huidige keuken.

Ik geloof niet dat het afbreken en opbouwen van het eiland de grote kostenpost is. Dat moet voor een dag arbeidsloon wel te doen zijn. Denk dat het daadwerkelijk bijleggen van de vloerverwarming + herstellen van de vloer de grootste kostenpost zal bedragen, afhankelijk van wat voor vloer TS heeft en dan nog zie ik niet hoe je aan tienduizenden euro's komt.

Overigens heb je niet per definitie leidingen liggen. Dat is volledig afhankelijk van de functie van het eiland en of het een volledig eiland of een schiereiland betreft. Wij hebben persoonlijk bijvoorbeeld een schiereiland met een kookplaat waarbij de elektra uit de aangrenzende muur komt. Daaronder ligt gewoon de vloer die in de rest van ons huis ook ligt. Als ik dat schiereiland weghaal zie je er helemaal niets meer van. Dan zit je gewoon met een gapend gat in je vloerverwarming.

[FRANQ]

Señor Sjon schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:39:
[...]


Meeste eilanden hebben ook water + elektra + afvoer. Die ben je ook niet zomaar kwijt.

Dit zal een discussie worden door de gevolgschade (vloer afwerken, keuken plaatsen) alvorens men heeft kunnen corrigeren. Dat kan enkel met het openbreken van de dekvloer en een lus verlengen (die paar meter gaat het verschil niet maken), dus een hele nieuwe groep erbij brengen is imo overbodig.

Als je dat een beetje netjes doet, kan je prima water (2x meerlagenbuis) afvoer ø50 en elektra 1 of 2 x 12mm kabel door een gat van laten we zeggen 100mm poeren.

Als het ooit weg moet pur je dat gat vol, en smeer je het met 5cm dekvloer af.

Zou zelf altijd zo een eiland neerzetten, met het idee dat hij weer weg gaat.
Je komt hoe dan ook op een moment dat een eiland niet meer wenselijk of hip is.
Bij jezelf of een volgende bewoner.
En dan is het fijn als het niet meteen een mega verbouwing is.

[ Voor 13% gewijzigd door FRANQ op 12-02-2024 16:46 ]

[ScreamGT]

Begrijp ik goed dat je geen vloerverwarming onder je kookeiland hebt? Dus de rest van de keuken wel, maar niet onder het eiland zelf?

1. Waarom zou je dat willen? Warmte van onder het eiland komt... nergens terecht?
2. Is het aantal m2 leggen in rekening gebracht, inclusief het kookeiland gedeelte?
3. Lijkt het mij redelijk dat men de -niet- gelegde meters van het kookeiland vergoeden.

[ Voor 10% gewijzigd door ScreamGT op 12-02-2024 20:34 ]

[thomass21]

Dank allen voor jullie reacties!

Het zit hem ons ook in het feit dat als we over x jaar besluiten te verkopen, dat we dan tegen potentiële kopers moeten zeggen dat er een gat in de vloerverwarming zit. Een kookeiland vinden wij leuk, maar de volgende potentiële bewoner wellicht niet.
Er wordt momenteel alleen elektra naar het eiland geleid en dat komt uit de grond, dat zou makkelijk weg te werken moeten zijn onder een nieuwe vloer als het eiland weg moet. Extra vloerverwarming leggen is een minder makkelijke klus. Het lijkt me dat ze óf die lus een stuk verlengen, óf een extra groep aanleggen. Al ligt die extra groep dan ingesloten tussen andere groepen, dus dat moet dan ook opengebroken en verlegd gaan worden.

Qua kosten kom ik uit op 10 duizenden euro's omdat de bouwer het zelf had over een zware ingreep van een paar weken. Dus los van kosten slopen vloer en keuken etc., komen er ook loonkosten bij. Daarbovenop alle stress en ellende voor ons (icm een pasgeboren kindje) in een anders netjes afgewerkt huis.

Ze sturen echt aan op een afkoop dus ik heb het gevoel dat ze er 'makkelijk' vanaf willen komen en zelf niet staan te wachten op een ingreep van een paar weken voor zoiets 'lulligs'.

Enerzijds denk ik: ik zet hoog in en we gaan onderhandelen. Anderzijds wil ik geen vervelende situatie creëren en bij de rechter eindigen.

[Wolly]

thomass21 schreef op maandag 12 februari 2024 @ 20:41:
Dank allen voor jullie reacties!

Het zit hem ons ook in het feit dat als we over x jaar besluiten te verkopen, dat we dan tegen potentiële kopers moeten zeggen dat er een gat in de vloerverwarming zit. Een kookeiland vinden wij leuk, maar de volgende potentiële bewoner wellicht niet.

Je gaat echt geen koper tegenkomen die dit als breekpunt ziet. Sterker nog, je hebt niet eens de plicht om dit te zeggen want het is normaal dat er geen vw onder een kast loopt.

[Hielko]

Het zit hem ons ook in het feit dat als we over x jaar besluiten te verkopen, dat we dan tegen potentiële kopers moeten zeggen dat er een gat in de vloerverwarming zit. Een kookeiland vinden wij leuk, maar de volgende potentiële bewoner wellicht niet.

Als dat je enige probleem is dan kan je het gewoon laten zitten. Geen enkele koper informeert er überhaupt naar of er wel of niet vloerverwarming onder je kookeiland zit, en als dat er dan wel of niet zit is er ook geen enkele koper die daar het bod van af laat hangen. Als je een bestaand huis koopt zijn er 101 dingen die niet optimaal zijn of die je zelf anders zou willen doen, maar als je iets wilt kopen kan je daar moeilijk je bod van af laten hangen.

Maar goed, iets serieuzer. Je hebt een bepaald nadeel omdat het niet opgeleverd is zoals het zou moeten. Maar het probleem herstellen is niet redelijk omdat het een extreem ingrijpende verbouwing is voor iets wat maar een zeer marginale impact heeft op de waarde en leefbaarheid van het huis. Dus het startpunt van het vaststellen van een passende vergoeding zou niet moeten zijn hoeveel het kost om het aan te passen, maar hoe groot je nadeel precies is. Als het voor de rechter komt gaat het bij dit soort dingen uiteindelijk om wat redelijk en billijk is.

[Toke_gt]

thomass21 schreef op maandag 12 februari 2024 @ 20:41:
Het zit hem ons ook in het feit dat als we over x jaar besluiten te verkopen, dat we dan tegen potentiële kopers moeten zeggen dat er een gat in de vloerverwarming zit. Een kookeiland vinden wij leuk, maar de volgende potentiële bewoner wellicht niet.

Heel eerlijk gezegd zou ik hier als verkoper niet zo mee zitten. Je doet het dus niet voor jezelf, maar voor toekomstige kopers die mogelijk niet van een eiland houden. Tja. Misschien houden ze ook niet van je type vloer, of willen ze een heel andere indeling van het huis. Het is best gebruikelijk om onder een eiland geen vloerverwarming te plaatsen. Ik begrijp dat je het liever wel had gehad, maar nu dat niet zo is, zou ik er geen weken ellende van willen hebben en ook geen juridische strijd. Je hebt er zelf geen enkel voordeel van.
Dus zet in op een goede vergoeding en laat het verder rusten. Misschien wonen jullie er zelf nog 30 jaar met veel plezier.

[TheGhostInc]

thomass21 schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:01:
Als ik alle kosten optel van keuken afbreken, vloer verwijderen, beton openbreken, vloerverwarming leggen/aanpassen en alles weer opbouwen kom ik op de 10 duizenden euro’s uit,

Reken je dan ook 3 weken vakantie mee?

Ff heel reëel:
2 man 1 dag eiland afbreken €1000
Afwerkvloer eruit, 1 man 1 dag €500
Vloer frezen met buizen & egaliseren €1000
Afwerkvloer erin, 1 man 1 dag €500
2 man 1 dag eiland opbouwen €1000

Veel verder dan €5000 kom ik niet.
Tenzij je zoiets als een gietvloer of keramisch parket hebt, maar bijvoorbeeld plakpvc is ideaal, föhn erop en loshalen.

Vergeet niet dat als je bijvoorbeeld een keuken koopt er ook marge op zit voor de showroom e.d., maar nu heb je het alleen over arbeid.

Maar los daarvan, vloerverwarming onder keukenkastjes is imho sterk af te raden. Bij een watertemperatuur van 30°C van je vloerverwarming zul je zien dat de (inhoud van de) kastjes ook richting die temperatuur gaan. Houdbare producten (denk aan afbakbroodjes) zullen bij dergelijke temperaturen echt minder lang houdbaar zijn.

[kx22]

Je kan ook zo denken:
De volgende bewoner wilt een grotere kook eiland. Dan is die weer blij dat daar geen vloerverwarming loopt.

Je hebt de perfecte positie om even paar duizend euro te besparen.
Willen ze je afschepen met heel weinig? Laat ze dan het maar aanleggen.

[Sport_Life]

Ik zou ook geen vloerverwarming onder de keuken leggen. Het is niet nodig bij nieuwbouw omdat er ruim voldoende afgifte is, en in de meeste gevallen zal bij een keuken renovatie/vervanging na 20-25 jaar de vloer ook aangepast worden van keramisch parket naar wat tzt hip is. Sowieso krijg je enorme kleurverschillen.

Als je het dan toch per se wil , dan zou ik het inschatten als volgt :
Keuken demonteren: 4 uur
Tegels losbikken: 1uur
Vloerverwarming leggen: 2 uur
Tegels lijmen: 2uur
Keuken monteren: 4uur

Is 13uur arbeid a 65 euro = 845 euro arbeid.
Materiaal is paar meter buis , lijm en wat tegels . Laat het 90 euro per M2 zijn, kom je op 450 euro.
Dus totaal 1.295,-.

Ik denk dat als je 1.000 euro vergoeding krijgt je heel erg blij mag zijn , dan zou ik het verder laten. Dan heb je toch weer mooi 4 wcd's terug verdiend (toen wij nieuwbouw kochten rekenden we alles om naar wcd meerwerk , dan lijkt het niet zoveel )

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 12-02-2024 22:51 ]

[frennek]

Vloerverwarming onder je kookeiland zou alleen leuk zijn voor eventuele toekomstige kopers, tot die tijd ervaar jij er de nadelen van. De warmte hoopt daar op, kan nergens heen en je hebt keukenkastjes die warmer zijn dan de binnen temperatuur (25, 30 graden?). Misschien staat er alleen servies in deze kastjes en heb je er weinig last van, maar als je er ook nog wat verse producten zou willen opslaan is het een nadelige situatie.

Dus zie het als een win/win situatie. Je hebt en een mooie vloerverwarming die mooi aansluit op jullie huidige wensen en je krijgt er ook nog eens een korting op. Je huis gaat tijdens de verkoop geen cent minder waard zijn. Ik heb nog nooit een brochure van een woning gezien waar zulke technische details genoemd zijn.

[NeFoRcE]

Warme kastjes? Even wat natte vaat uit de vaatwasser (plastic flessen of whatever van de kids ook) broeien daar op, lekkere bacteriekweker dan zo'n kookeiland.

Ik zou 't lekker zo laten. Ga lekker genieten van het zonnetje

[PhilipsFan]

Ik vraag me altijd af waarom dit soort overbodige adviezen worden gegeven. TS kan zelf ook wel bedenken dat hij het kan laten zitten, maar dat was de vraag niet. De vraag was, wat hij kan doen.

Dit is een heel simpele situatie, de opdrachtnemer heeft niet gedaan wat er in de opdracht stond. Dus je zult moeten bepalen voor welk bedrag dit hersteld kan worden en dat bedrag zal de inzet moeten zijn van de onderhandelingen met de leverancier.

Ik word zo moe van dit soort dingen trouwens. Besteed je iets uit, betaal je daar flink voor, krijg je niet waar je om vroeg. Wat juist de reden was om het uit te besteden. Achteraf had je het beter zelf kunnen doen.

[Mr. Stom]

thomass21 schreef op maandag 12 februari 2024 @ 15:01:
We zijn erachter gekomen dat in onze nieuwbouw woning de vloerverwarming niet onder het kookeiland geplaatst is, dit terwijl we er wel specifiek om gevraagd hadden. Inmiddels ligt de vloer er en staat de keuken er. De bouwers hebben ‘schuld bekend’ en willen het conflict afkopen. Heeft iemand enig idee wat hier een reeel bedrag zou zijn? Als ik alle kosten optel van keuken afbreken, vloer verwijderen, beton openbreken, vloerverwarming leggen/aanpassen en alles weer opbouwen kom ik op de 10 duizenden euro’s uit, maar dat lijkt me niet realistisch?

Op rechtspraak.nl heb ik geen soortgelijke zaken gevonden en vereniging eigen huis kan/wil ook geen bedragen noemen.

Primair kun je gewoon nakoming vorderen, daarin persisteren en vervolgens kijken waar de aannemer mee komt.

Maar, zoals in het reeds aangehaalde artikel is genoemd: redelijkheid en billijkheid verzet zich mogelijk tegen een herstel-verplichting van de aannemer.

Daarbij neem ik dan aan dat de gemiste lus onder het kookeiland geen gevolgen heeft voor de leefruimte: de overige lussen hebben voldoende vermogen om de woonkamer/ keuken op te warmen (conform de eisen in het bouwbesluit aangaande verblijfsruimtes).

In vrijwel iedere nieuwbouwwoning, althans waar ik de folders van heb gezien, is de optie 'aanpassen legplan vloerverwarming naar plaatsing keuken' de optie. Ik kan me haast niet voorstellen dat een potentiële koper gaat vragen naar de ligging van de vloerverwarming en dan vervolgens een lager bod uitbrengt of zelfs van de koop afziet. Het betreft namelijk een relatief 'standaard' optie. Sterker nog, zoals je op de diverse forums hier ook kunt lezen, is de tendens dat vloerverwarming juist niet onder de kastjes moet zitten. Je hebt dan dus ook de kans dat een potentiële koper juist blij is dat jij geen vloerverwarming onder je eiland hebt. Bijvoorbeeld ook omdat hij daar dan alsnog een afvoer/waterleiding kan realiseren via een kruipruimte (indien aanwezig).

Dat jij de mogelijkheid voor jezelf in de toekomst had gewenst, dat staat hier buiten en is natuurlijk nadeel.

Dan over de schadevergoeding: omdat we het over schadevergoeding hebben gaan we ervan uit dat geheel herstel/nakoming onredelijk was. Je kunt dan al die kosten niet zomaar 1 op 1 op de schadevergoeding plakken: want dan had je net zo goed kunnen herstellen - en die kosten waren nu juist onredelijk.

Vraag is dan: wat is het 'nadeel' van het niet hebben van deze vloerverwarming.
- Is dat 'nadeel' dat je de verblijfsruimte niet voldoende kunt opwarmen? Dan kom je al heel snel aan tóch de verplichting tot herstel, omdat de woonruimte anders niet aan het bouwbesluit voldoet. Ik ga er dus vanuit dat dit niet het geval is
- Dan heb je het over een potentieel verlies van een koper of een lager bod. Een makelaar/taxateur kan dit bedrag bepalen én inschatten of dat uberhaubt een mogelijk scenario is. Ik ga ervan uit dat dit niet zo is: de voornoemde potentiële voordelen strepen het potentiële nadeel relatief weg en het lijkt me zeer hypothetisch tot niet te bewijzen.
- Algemeen nadeel: jij wilde het hebben voor flexibiliteit in de toekomst. Als je de keuken verplaatst heb jij 'koude' voeten. Mogelijk heb je bij de verplaatsing van de keuken onvoldoende vermogen in de dan nog 'vrij' liggende vloerverwarming.

Alles afwegende en indien de aannames voornoemd correct zijn, zou ik het zoeken in in (i) teruggave van kosten aanpassen legplan (want niet uitgevoerd) en (ii) nadeelcompensatie, 1k á 3k.

Of wellicht een alternatief: is er nog een optie die je wilde, maar die je niet hebt gekozen en nog uitgevoerd kan worden? Dan streep je het tegen elkaar weg en los je het met gesloten beurs op.

[ Voor 3% gewijzigd door Mr. Stom op 13-02-2024 12:34 ]

[thomass21]

Hartelijk dank allemaal voor het meedenken! We zijn een stap verder gekomen. We zullen een berekening op papier zetten en uit gaan van ‘redelijkheid’ om vervolgens waarschijnlijk te gaan onderhandelen.

[eLScha]

Bedenk je ook dat kastjes en aansluitingen er niet per se beter van worden als ze een keertje uit elkaar moeten.

[Nikeo]

Laat ons weten waar jullie op uitkwamen!

[thomass21]

Doe ik!

[Lollercopter]

Wat je wil gaat tegen "goed werkmanschap" in.

Maar ik ben helemaal eens dat als je het afspreekt, het gedaan had moet worden. Het lastige is dat bijplaatsen van extra lus niet gaat zonder groot deel kamer opnieuw te doen, je wil niet prutsen met koppelingen in de vloer. Anders heb je dalijk nog een lekkage in de vloer, daar zit jij of de volgende koper natuurlijk al helemaal niet op te wachten. Misschien kunnen ze de extra groep nog ergens kwijt maar lijkt me sterk.

Ik zou proberen 1000 euro los te peuteren voor de stress en lekker op vakantie gaan. Er is geen hond die over 10 jaar denkt, goh ik ga deze keuken eruit trappen en ik laat die inmiddels afgelikte vloer (die dan verkleurd is door UV behalve onder eiland) liggen. Dus eigenlijk heb je geen schade, behalve de frustratie dat ze niet doen wat je wou.

[InfinityEye]

Stel je krijgt wel wat je wil: vloerverwarming onder het eiland. Als je het als een aparte 'groep' laat aansluiten, kan je de flow naar deze zone uitdraaien zolang je er een keukeneiland boven hebt staan.
Zo voorkom je schimmel/bedorven waar, en kan je t.z.t. je eiland eruit halen.

[Morpheusk]

thomass21 schreef op woensdag 14 februari 2024 @ 20:08:
Doe ik!

En hoe is het afgelopen?

[PROnline]

Morpheusk schreef op woensdag 10 juli 2024 @ 12:47:
[...]


En hoe is het afgelopen?

@thomass21

Ook benieuwd. Even de TS getagged.