Erfenis: verkopen of verhuren

[walkthisworld]

Mijn moeder is vorig jaar plotseling overleden. Ze had twee apartementen, in het ene woonde ze, het andere verhuurde ze (ze ontving per maand 1200-1300 euro huur, en ze betaalde 200-250 euro servicekosten). Ik heb een broer met wie ik de erfenis deel. Het apartement waarin ze woonde, is tussen de 400k en 600k waard. Het appartement dat ze verhuurde, is tussen de 200k en 300k waard. Ze had ook nog wat geld op de bank staan, <100k.

Mijn vrouw en ik hebben geen grote wensen. We hebben een redelijk tot goed inkomen. We wonen op een fijne plek, in een fijn huis, en we betalen relatief weinig. We hebben een relatief lage hypotheek, met een hele lage rente. We hebben twee jonge kinderen, <10 jaar.

Wat kunnen we nu het beste doen? En laten we er voor het gemak van uitgaan dat de beste optie, de optie is welke het meeste rendement (is dat de juiste term?) oplevert. Op dit moment heb ik geen wensen waar geld voor nodig is. Ik zou mijn kinderen graag een mooie toekomst willen geven, en ik zou het fijn vinden om later, als ik met pensioen ben, een comfortabel (maar normaal, bescheiden) leven te kunnen leiden, zonder al te veel geldzorgen.

Optie 1
Alles verkopen. De opbrengst verdelen. Dat geld investern in....? Aandelen, obligaties, vastgoed?

Optie 2
Het duurdere apartement verkopen. Met dat geld koop ik het goedkopere apartement van mijn broer. Dat apartement zouden we kunnen verhuren.

Is dit voldoende informatie? Zijn er nog meer opties? Wat zouden jullie adviseren? Ik heb er trouwens weinig verstand van.

[President]

Waren beide woningen afbetaald of rest er nog en hypotheek schuld op?

Van gemiddeldes ga ik even uit van 750k. Tfek ik voor gemak even 20% erfbelasting af, komt neer op 600k in totaal dus 300k per persoon. Tot 138k maar 10% hoor, dus ik reken wat negatief.

Heb je überhaupt geld om de erfbelasting zelf af te tikken (75k met bovenstaande getallen), of moet je daar de woning sowieso voor verkopen? En je broer is ook voor de helft eigenaar? Wat wil hij?

Ook is de tweede woning minder waard in de verkoop als er een huurder in zit. Geen idee dus of je nu uit gaat van de verkoopprijs van een woning met of zonder huurder?

Ik zou zeggen: lekker verkopen. Wilde je ooit verhuurder worden?

[wm1234]

Ligt eraan of je vastgoed verhuurdertje wil spelen? en zijn de objecten in een regio, die je zelf goed kan beheren en wat is de staat van de objecten?

Het makkelijkste is verkopen zonder huurders en alles in een ETF stoppen.

Met vastgoed ga je nu nieuwe regels tegemoet rondom maximale huren en extra belastingen, de vraag is dan of het nog zo aantrekkelijk is.

[walkthisworld]

President schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:32:
Waren beide woningen afbetaald of rest er nog en hypotheek schuld op?

Van gemiddeldes ga ik even uit van 750k. Tfek ik voor gemak even 20% erfbelasting af, komt neer op 600k in totaal dus 300k per persoon. Tot 138k maar 10% hoor, dus ik reken wat negatief.

Heb je überhaupt geld om de erfbelasting zelf af te tikken (75k met bovenstaande getallen), of moet je daar de woning sowieso voor verkopen? En je broer is ook voor de helft eigenaar? Wat wil hij?

Ook is de tweede woning minder waard in de verkoop als er een huurder in zit. Geen idee dus of je nu uit gaat van de verkoopprijs van een woning met of zonder huurder?

Ik zou zeggen: lekker verkopen. Wilde je ooit verhuurder worden?

Alles is afbetaald, dat is inderdaad belangrijk.

Erfbelasting zal geen probleem zijn. Eén van de appartementen wordt sowieso verkocht. Daarnaast is er wat eigen vermogen.

Mijn broer vindt beide opties prima.

We gaan uit van de verkoopprijs zonder huurder. Dit was een wens van mijn ouders. Dit staat ook vermeld in het testament.

Je zegt: lekker verkopen. Waarom?

Je vraagt: wilde je ooit verhuurder worden? Ik regelde eigenlijk alles voor mijn moeder. Ook de verhuur. Ik vond het wel leuk. Ik heb ook een bouwkundige achtergrond.

[bonzz.netninja]

walkthisworld schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:23:
Mijn moeder is vorig jaar plotseling overleden. Ze had twee apartementen, in het ene woonde ze, het andere verhuurde ze (ze ontving per maand 1200-1300 euro huur, en ze betaalde 200-250 euro servicekosten). Ik heb een broer met wie ik de erfenis deel. Het apartement waarin ze woonde, is tussen de 400k en 600k waard. Het appartement dat ze verhuurde, is tussen de 200k en 300k waard. Ze had ook nog wat geld op de bank staan, <100k.

Mijn vrouw en ik hebben geen grote wensen. We hebben een redelijk tot goed inkomen. We wonen op een fijne plek, in een fijn huis, en we betalen relatief weinig. We hebben een relatief lage hypotheek, met een hele lage rente. We hebben twee jonge kinderen, <10 jaar.

Wat kunnen we nu het beste doen? En laten we er voor het gemak van uitgaan dat de beste optie, de optie is welke het meeste rendement (is dat de juiste term?) oplevert. Op dit moment heb ik geen wensen waar geld voor nodig is. Ik zou mijn kinderen graag een mooie toekomst willen geven, en ik zou het fijn vinden om later, als ik met pensioen ben, een comfortabel (maar normaal, bescheiden) leven te kunnen leiden, zonder al te veel geldzorgen.

Optie 1
Alles verkopen. De opbrengst verdelen. Dat geld investern in....? Aandelen, obligaties, vastgoed?

Optie 2
Het duurdere apartement verkopen. Met dat geld koop ik het goedkopere apartement van mijn broer. Dat apartement zouden we kunnen verhuren.

Is dit voldoende informatie? Zijn er nog meer opties? Wat zouden jullie adviseren? Ik heb er trouwens weinig verstand van.

Het beste kan je naar een financieel adviseur/planner gaan om te bedenken wat je opties zijn en hoe je het beste ervoor kan zorgen dat je niet te veel belasting betaald.

[walkthisworld]

wm1234 schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:33:
Ligt eraan of je vastgoed verhuurdertje wil spelen? en zijn de objecten in een regio, die je zelf goed kan beheren en wat is de staat van de objecten?

Het makkelijkste is verkopen zonder huurders en alles in een ETF stoppen.

Met vastgoed ga je nu nieuwe regels tegemoet rondom maximale huren en extra belastingen, de vraag is dan of het nog zo aantrekkelijk is.

Je vraagt: Ligt eraan of je vastgoed verhuurdertje wil spelen?
Spelen, mwoh . Zijn? Prima.

Objecten liggen op loopafstand. Status is goed, voor zover ik dat in kan schatten.

ETF is misschien makkelijker. Is dat de beste optie?

[aljooge]

Optie 1 kan niet, want de huurder krijg je er niet uit.

[walkthisworld]

bonzz.netninja schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:42:
[...]

Het beste kan je naar een financieel adviseur/planner gaan om te bedenken wat je opties zijn en hoe je het beste ervoor kan zorgen dat je niet te veel belasting betaald.

Ja, op zich wel mee eens.
Hoe betaal ik niet te veel belasting. Ik heb het idee dat er niet al te veel te tweaken valt. Kun je een voorbeeld geven?

[wm1234]

Zou je beide niet kunnen aanhouden voor verhuur en te splitten met je broer zonder verkoop? Is het duurdere appartement niet ook interessant voor expats in een hoger segment?

Je hebt de achtergrond, je vind het leuk om te verhuren en is alles goed te doen. Het lijkt mij juist leuk om door te bouwen aan een portfolio of wil je broer graag geld zien?

[ Voor 15% gewijzigd door wm1234 op 28-01-2024 16:48 ]

[walkthisworld]

aljooge schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:45:
Optie 1 kan niet, want de huurder krijg je er niet uit.

Inderdaad belangrijk, vergeten te vermelden.
Maar de huurder is vandaag vertrokken.
En dan nog, je zou kunnen verkopen met huurder.

[Anoniem: 1986520]

Verkoop gewoon en verdeel de opbrengst…. Verder geen gezeik meer, ook niet met je broer, en je bent helemaal vrij te doen met het geld wat je wilt.

[ Voor 8% gewijzigd door Anoniem: 1986520 op 28-01-2024 16:54 ]

[PilatuS]

Anoniem: 1986520 schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:51:
Verkoop gewoon en verdeel de opbrengst…. Verder geen gezeik meer en je bent helemaal vrij te doen met het geld wat je wilt.

Zou ik ook doen. Wat extra geld uit huur is misschien leuk, maar je hebt er ook wel gelijk weer werk bij. Stop het geld lekker in een ETF zonder extra gezeur.

[aljooge]

walkthisworld schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:47:
[...]


Inderdaad belangrijk, vergeten te vermelden.
Maar de huurder is vandaag vertrokken.
En dan nog, je zou kunnen verkopen met huurder.

Dat scheelt behoorlijk dat die er uit is. Met huurder heb je heel veel waardevermindering van, als je het wil verkopen.

[ Voor 3% gewijzigd door aljooge op 28-01-2024 16:56 ]

[walkthisworld]

wm1234 schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:47:
Zou je beide niet kunnen aanhouden voor verhuur en te splitten met je broer zonder verkoop? Is het duurdere appartement niet ook interessant voor expats in een hoger segment?

Je hebt de achtergrond, je vind het leuk om te verhuren en is alles goed te doen. Het lijkt mij juist leuk om door te bouwen aan een portfolio of wil je broer graag geld zien?

Ja, op zich zou dat wel een optie zijn. Maar mijn broer heeft wat andere plannen. Maar ik zal dit nog eens expliciet aan heem vragen; om zeker te zijn wat hij wil.

Hij woont trouwens aan de andere kant van het land. Dus dat zou betekenen dat de uitvoering volledig bij mij komt te liggen (wat ik trouwens niet erg zou vinden).

Financieel werken we dan samen, zijn we van elkaar afhankelijk. Dat zou ook lastig kunnen zijn; niet dat de band slecht is, maar dat is wel een andere relatie.

Maar inderdaad, goede tip. Ik zal dit nog eens met hem bespreken.

[SmurfLink]

Mogelijk loont het om de woning aan te houden en te verhuren tot je kinderen groot genoeg zijn dat ze hun eigen woning willen? Dan kan je die aan je kinderen betaalbaar verhuren, gezien de woningmarkt de komende 10 jaar waarschijnlijk nog wel dramatisch zal blijven.

Uiteraard er van uitgaande dat ze in dezelfde stad/dorp willen blijven wonen en niet elders gaan studeren, dat is wel een gok.

[walkthisworld]

Anoniem: 1986520 schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:51:
Verkoop gewoon en verdeel de opbrengst…. Verder geen gezeik meer, ook niet met je broer, en je bent helemaal vrij te doen met het geld wat je wilt.

Ja, prima. Maar... wat zou ik dan moeten doen met het geld?

[Cybersijp]

komt ook bij dat overdrachtsbelasting voor belegging 10% is als je er niet zelf gaat wonen. Goed de boel even doorrekenen zou ik zeggen . Soort van belegging op lange termijn is ook een idee

[aljooge]

SmurfLink schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:57:
Mogelijk loont het om de woning aan te houden en te verhuren tot je kinderen groot genoeg zijn dat ze hun eigen woning willen? Dan kan je die aan je kinderen betaalbaar verhuren, gezien de woningmarkt de komende 10 jaar waarschijnlijk nog wel dramatisch zal blijven.

Uiteraard er van uitgaande dat ze in dezelfde stad/dorp willen blijven wonen en niet elders gaan studeren, dat is wel een gok.

Tenzij de huurder er tot zijn dood in blijft wonen.

[ejdvandenberg]

Eigenlijk moet je als gedachteexperiment het andersom benaderen. Als je 300k cash 'over' had, zou je dan dat appartement willen kopen voor verhuur?
Antwoord kan prima ja zijn, maar enige voordeel op dit moment is (denk ik) de overdrachtsbelasting van dat vs een ander appertement? Was 10% oid voor verhuur?
Prima reden, maar met een horizon van ~10 jaar minstens is daar ook wel overheen te komen.

[walkthisworld]

PilatuS schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:54:
[...]


Zou ik ook doen. Wat extra geld uit huur is misschien leuk, maar je hebt er ook wel gelijk weer werk bij. Stop het geld lekker in een ETF zonder extra gezeur.

Wat zijn de rendementen van ETF t.o.v. verhuur?
M.a.w., is ETF aantrekkelijker?

[pennywiser]

Ik zou los van de verhuur vraag een belasting adviseur benaderen met welke opties er zijn om de successie belasting te minimaliseren.

Als je verhuren leuk vindt, en het levert voldoende op, blijf je dat toch gewoon doen. Regel wel een contractvorm voor bepaalde tijd. Ook hier zijn weer adviseurs voor. Iemand kan zomaar 15 jaar blijven wonen, wil je dat echt.

[pennywiser]

walkthisworld schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:58:
[...]


Wat zijn de rendementen van ETF t.o.v. verhuur?
M.a.w., is ETF aantrekkelijker?

Dat weet je niet, verhuur weet je wel van te voren. De vraag is als eerste welke ETF dan. Ook een obligatie ETF kan in waarde dalen.

[ Voor 6% gewijzigd door pennywiser op 28-01-2024 17:01 ]

[walkthisworld]

SmurfLink schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:57:
Mogelijk loont het om de woning aan te houden en te verhuren tot je kinderen groot genoeg zijn dat ze hun eigen woning willen? Dan kan je die aan je kinderen betaalbaar verhuren, gezien de woningmarkt de komende 10 jaar waarschijnlijk nog wel dramatisch zal blijven.

Uiteraard er van uitgaande dat ze in dezelfde stad/dorp willen blijven wonen en niet elders gaan studeren, dat is wel een gok.

Ja, dit is een gedachte die ik ook had. Maar is inderdaad een gok. Dus, voor mij is dit niet voldoende reden om een woning aan te houden.

[ejdvandenberg]

Hoe hard is het dat het 50/50 naar jou en je broer gaat?

Misschien is dit een goed moment om kleine 23k (uit jouw deel, natuurlijk) belastingvrij naar je kinderen te schuiven (scheelt mogelijk ook vermogensbelasting, weet eigenlijk niet hoe dat zit bij minderjarigen). Maar weet niet of 'de split' nog veranderd kan worden.

[ Voor 15% gewijzigd door ejdvandenberg op 28-01-2024 17:03 ]

[wm1234]

@walkthisworld in jouw geval kan je alles extreem goed berekenen omdat je het nu al verhuurt in achtneming van de nieuwe regels er ook bij betrekken i.c.m. box 3 / maximale verhuurprijs.

Huuropbrengst - in kosten / door de waarde = je rendement direct + indirect de mogelijke waardestijging/daling. Die laatste is lastig maar je kan een aanname doen.

ETF kan je gemiddelde rendement berekenen door bijv. de S&P 500 te nemen en kijken wat het gemiddelde rendement is geweest.

En vervolgens in Box 3 netjes uitrekenen.

Het zou best eens kunnen uitvallen dat vastgoed beter uitkomt omdat de indirecte stijging vrij hoog is geweest dus dat je weinig verdient in de exploitatie maar lekker uitkomt met de de waardestijging (zo gaat het meestal).

En niet vergeten dat je er zelf meer moeite in moet stoppen zoals onderhoud, huurders/makelaars etc. (maar dat is niet echt een punt merk ik) tegenover bijna geen beheerslasten, behalve op je account kijken.

[pennywiser]

wm1234 schreef op zondag 28 januari 2024 @ 17:04:

ETF kan je gemiddelde rendement berekenen door bijv. de S&P 500 te nemen en kijken wat het gemiddelde rendement is geweest.

"Resultaten uit het verleden... " moet je daar bij zeggen toch..

[wm1234]

@pennywiser Eens, het is sowieso een rare tijd en de laatste 10 jaar zie ik ook niet meer op dezelfde manier doorgaan maar je weet het nooit.

Belastingregels zijn hoogst onzeker, woningmarkt is een zooitje en beurzen moet je ook maar zien hoe het loopt.

Wat je wel zeker weet is dat er voorlopig nog een woning tekort is en de bouw voor geen meter loopt dus wat dat betreft rondom waarde zekerheid, misschien nog wel het laagste risico maar je weet nooit wat voor rare ideeën ze weer in Europa (rente) of in NL bedenken om een markt te verstoren.

[Barrycade]

Mag het appartement wel worden bewoond door een huurder? VVE van mijn ouders appartement staat dat niet toe.

Maar ik zou het gewoon verkopen. Broer lijkt er niet happig allemaal op te zijn, wellicht nog niet gesetteld en dan komt hij alsnog als er een woning moet worden gekocht.

Wat zijn de opbrengsten van die huurwoningen? Weegt dat op tegen de toekomstige box 3 belasting? Als het op je spaarrekening staat vang je nu met enig zoeken 4% rendement dus 12K per jaar (even aangenomen van 300k) . En kan je op je gemak even kijken wat je er mee wil doen. Met huurders er in kan je tenzij je heel goed dichtgetimmerde contracten hebt er mogelijk jaren niets meer mee of moet je verkopen voor een lage prijs incl huurders.

[Deveon]

pennywiser schreef op zondag 28 januari 2024 @ 17:06:
[...]

"Resultaten uit het verleden... " moet je daar bij zeggen toch..

Klopt en dat resultaat van het verleden gaat ruim 100 jaar terug. Wat je huurder doet is een stuk minder voorspelbaar. Als die stopt met betalen ben je de sjaak en naast erfbelasting moet je dacht ik ook overdrachtsbelasting betalen. De eerste twee jaar rendement ben je dan al kwijt, mits alles zoals verwacht gaat. Verhuren met één object zou ik persoonlijk nooit doen, je wilt eigen starten met een stuk of 10.

ETFs zijn dan een stuk makkelijker. Neem als voorbeeld die van Meesman en dan heb je super lage kosten en geen seconde werk aan. Met de verruiming van pensioeninleg kan je mogelijk daar ook naast je salaris nog extra inleggen buiten box 3 om.

Mooiste is verkopen aan de huurder.

[pennywiser]

Deveon schreef op zondag 28 januari 2024 @ 17:20:
[...]

Klopt en dat resultaat van het verleden gaat ruim 100 jaar terug.

Wat zegt dat precies over de komende 10 jaar?

[aljooge]

Deveon schreef op zondag 28 januari 2024 @ 17:20:
[...]

Klopt en dat resultaat van het verleden gaat ruim 100 jaar terug. Wat je huurder doet is een stuk minder voorspelbaar. Als die stopt met betalen ben je de sjaak en naast erfbelasting moet je dacht ik ook overdrachtsbelasting betalen. De eerste twee jaar rendement ben je dan al kwijt, mits alles zoals verwacht gaat. Verhuren met één object zou ik persoonlijk nooit doen, je wilt eigen starten met een stuk of 10.

ETFs zijn dan een stuk makkelijker. Neem als voorbeeld die van Meesman en dan heb je super lage kosten en geen seconde werk aan. Met de verruiming van pensioeninleg kan je mogelijk daar ook naast je salaris nog extra inleggen buiten box 3 om.

Mooiste is verkopen aan de huurder.

Klopt, maar de periode dat we in een tijd van vrede leven na WOIi is historisch nogal lang en momenteel zijn er wel erg veel potentiële dreigingen op de wereld. Tweede is dat de resources tegen zijn systeemgenzen aan loopt en de kosten voor milieurampen fors aan het toenemen zijn en uit de hand dreigen te lopen.

Resultaten in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst

[defusion]

Je moet je vooral realiseren dat je met één verhuurobject geen risicospreiding hebt.
Dus als je een lastige huurder hebt die z'n betaalafspraken niet na komt en/of de boel sloopt, zit jij met het gezeik.
Met meerdere appartementen is dat niet zo'n probleem als er eentje tussen zit, maar je zult net de pech hebben met maar eentje.

Dat probleem heb je niet met ETF's of zelf samengestelde aandelenportefeuille. Wel als je besluit al het geld in één bedrijf te stoppen.

[Deveon]

aljooge schreef op zondag 28 januari 2024 @ 17:24:
[...]


Klopt, maar de periode dat we in een tijd van vrede leven na WOIi is historisch nogal lang en momenteel zijn er wel erg veel potentiële dreigingen op de wereld. Tweede is dat de resources tegen zijn systeemgenzen aan loopt en de kosten voor milieurampen fors aan het toenemen zijn en uit de hand dreigen te lopen.

Resultaten in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst

In die 100 jaar zit niet alleen de tweede wereldoorlog maar ook de koude oorlog en waarschijnlijk nog een stuk of tien.

Overigens zijn mijn beleggingen wel de laatste zorg in een derde wereldoorlog. Die zijn dan denk ik een stuk veiliger dan vastgoed in één land.

[Deveon]

pennywiser schreef op zondag 28 januari 2024 @ 17:22:
[...]

Wat zegt dat precies over de komende 10 jaar?

Dat de kans zeer groot is dat wanneer je breed genoeg spreid het vanzelf goed komt. Tenzij je denkt dat de komende decennia de wereldeconomie zal afnemen zonder herstel, wat nogmaals niet blijkt uit het gedocumenteerde verleden.

[ Voor 7% gewijzigd door Deveon op 28-01-2024 19:00 ]

[Qwerty-273]

Aanhouden van vastgoed is wel een langdurige financiële band met je broer. Stel hij krijgt de lente in zijn kop, loopt huppelend achter een liefde aan en wilt binnen één week met zijn vermogen vertrekken naar de rimboe. Dan is die financiële band lastig om door te knippen (versneld verkopen, uitkopen op korte termijn, etc.)
^{zelfde kan ook andersom zijn}

[superkoex9]

pennywiser schreef op zondag 28 januari 2024 @ 17:00:
[...]

Dat weet je niet, verhuur weet je wel van te voren. De vraag is als eerste welke ETF dan. Ook een obligatie ETF kan in waarde dalen.

Beide weet je niet.
Je kan een huurder treffen die plots niet wil betalen, die je woning aan bij vertrek als veredeld kraakpand achterlaat, die er een kwekerij begint. Of die altijd op tijd de huur betaald, netjes met je spullen omgaat en hier en daar verbeteringen toepast om zelf fijn te kunnen wonen.

Zekerheid is er niet bij etf of bij verhuur maar bij etf is mits juist gekozen, de spreiding veel groter. Zeker zonder korte termijn doel zou mijn persoonlijke voorkeur daar liggen.

[MarcoC]

walkthisworld schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:57:
[...]


Ja, prima. Maar... wat zou ik dan moeten doen met het geld?

Ja, da's een luxeprobleem. Maar het is handigst de boel te verkopen, dan iedereen lekker z'n eigen ding doen. Ook al ga je goed met elkaar om, zo'n gedeeld investeringsobject kan eigenlijk alleen maar problemen opleveren.

[Anoniem: 36835]

In de huidige woningmarkt is verhuren een veel meer zekere keuze wat betreft investering dan in ETF's in de wereld waar we nu in leven.

Ik zou, als je je broer kan uitkopen zodat je het alleen kan doen, lekker een pandje aanhouden om te verhuren. Het regelen deed je al, je hebt er affiniteit mee en het is op loopafstand. Voor mij echt een no-brainer.

ETF's zijn onzeker, dit niet.

[walkthisworld]

Cybersijp schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:57:
komt ook bij dat overdrachtsbelasting voor belegging 10% is als je er niet zelf gaat wonen. Goed de boel even doorrekenen zou ik zeggen . Soort van belegging op lange termijn is ook een idee

Is overdrachtsbelasting hier van toepassing? Mijn broer en ik verdelen de erfenis. We hebben daarom te maken met erfbelasting? Waarom zouden we overdrachtsbelasting moeten betalen?

[walkthisworld]

ejdvandenberg schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:58:
Eigenlijk moet je als gedachteexperiment het andersom benaderen. Als je 300k cash 'over' had, zou je dan dat appartement willen kopen voor verhuur?
Antwoord kan prima ja zijn, maar enige voordeel op dit moment is (denk ik) de overdrachtsbelasting van dat vs een ander appertement? Was 10% oid voor verhuur?
Prima reden, maar met een horizon van ~10 jaar minstens is daar ook wel overheen te komen.

Dat is inderdaad een goede vraag, die mijn vrouw mij ook al stelde. Ik weet niet zeker of ik dan voor vastgoed zou kiezen. Aan de andere kant is het wel zo dat ik die woning ken, dat er de afgelopen jaren een huurder heeft gezeten, dat dat altijd goed is gegaan. Dus voor mij is het min of meer bekend terein, terwijl andere opties dat niet zijn.

Dan is het ook nog zo dat je de woning kunt verhuren. Dit is een heel concreet iets. Op het moment dat het verhuurd is, dan levert het iets op?? Met aandelen kan het alle kanten op gaan? Ik weet niet of dit helemaal waar is, maar dat is het gevoel dat ik nu heb.

[ Voor 13% gewijzigd door walkthisworld op 28-01-2024 20:44 ]

[psychodude]

Anoniem: 36835 schreef op zondag 28 januari 2024 @ 20:22:
In de huidige woningmarkt is verhuren een veel meer zekere keuze wat betreft investering dan in ETF's in de wereld waar we nu in leven.

Ik zou, als je je broer kan uitkopen zodat je het alleen kan doen, lekker een pandje aanhouden om te verhuren. Het regelen deed je al, je hebt er affiniteit mee en het is op loopafstand. Voor mij echt een no-brainer.

ETF's zijn onzeker, dit niet.

Dit vind ik wel een vrij gedurfde uitspraak, gezien het om een enkel pand gaat. De voormalig huurder was vertrokken. Misschien is de volgende huurder wel iemand die de huur niet betaald, er een wietplantage in start en de ruimte vrijwel onbewoonbaar maakt.

Een solitair object kent geen risico spreiding.

[Wispe]

Cybersijp schreef op zondag 28 januari 2024 @ 16:57:
komt ook bij dat overdrachtsbelasting voor belegging 10% is als je er niet zelf gaat wonen. Goed de boel even doorrekenen zou ik zeggen . Soort van belegging op lange termijn is ook een idee

Hoezo? TS en broer zitten nu in een eenvoudige gemeenschap en als TS het aandeel van broer wil kopen, moeten ze verdelen. Verdeling van een nalatenschap is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

[walkthisworld]

ejdvandenberg schreef op zondag 28 januari 2024 @ 17:02:
Hoe hard is het dat het 50/50 naar jou en je broer gaat?

Misschien is dit een goed moment om kleine 23k (uit jouw deel, natuurlijk) belastingvrij naar je kinderen te schuiven (scheelt mogelijk ook vermogensbelasting, weet eigenlijk niet hoe dat zit bij minderjarigen). Maar weet niet of 'de split' nog veranderd kan worden.

50/50? Nou ja, niet heel hard. Maar denk dat het wel zo eerlijk is om beiden 50% te krijgen. Mijn broer zal er ook zo over denken.

Ja, goed idee. Maar ik heb de indruk dat oma dit had moeten regelen middels een legaat. Dat is niet gebeurd.

[ Voor 10% gewijzigd door walkthisworld op 28-01-2024 22:09 ]

[walkthisworld]

wm1234 schreef op zondag 28 januari 2024 @ 17:04:
@walkthisworld in jouw geval kan je alles extreem goed berekenen omdat je het nu al verhuurt in achtneming van de nieuwe regels er ook bij betrekken i.c.m. box 3 / maximale verhuurprijs.

Huuropbrengst - in kosten / door de waarde = je rendement direct + indirect de mogelijke waardestijging/daling. Die laatste is lastig maar je kan een aanname doen.

ETF kan je gemiddelde rendement berekenen door bijv. de S&P 500 te nemen en kijken wat het gemiddelde rendement is geweest.

En vervolgens in Box 3 netjes uitrekenen.

Het zou best eens kunnen uitvallen dat vastgoed beter uitkomt omdat de indirecte stijging vrij hoog is geweest dus dat je weinig verdient in de exploitatie maar lekker uitkomt met de de waardestijging (zo gaat het meestal).

En niet vergeten dat je er zelf meer moeite in moet stoppen zoals onderhoud, huurders/makelaars etc. (maar dat is niet echt een punt merk ik) tegenover bijna geen beheerslasten, behalve op je account kijken.

Ik zal je tips gebruiken om dit eens goed te bekijken.

[walkthisworld]

pennywiser schreef op zondag 28 januari 2024 @ 17:06:
[...]

"Resultaten uit het verleden... " moet je daar bij zeggen toch..

Ja, da's waar. Maar dat geldt waarschijnlijk ook voor verhuur. Toch zul je ergens vanuit moeten gaan?

[walkthisworld]

Barrycade schreef op zondag 28 januari 2024 @ 17:14:
Mag het appartement wel worden bewoond door een huurder? VVE van mijn ouders appartement staat dat niet toe.

Maar ik zou het gewoon verkopen. Broer lijkt er niet happig allemaal op te zijn, wellicht nog niet gesetteld en dan komt hij alsnog als er een woning moet worden gekocht.

Wat zijn de opbrengsten van die huurwoningen? Weegt dat op tegen de toekomstige box 3 belasting? Als het op je spaarrekening staat vang je nu met enig zoeken 4% rendement dus 12K per jaar (even aangenomen van 300k) . En kan je op je gemak even kijken wat je er mee wil doen. Met huurders er in kan je tenzij je heel goed dichtgetimmerde contracten hebt er mogelijk jaren niets meer mee of moet je verkopen voor een lage prijs incl huurders.

Ja, het mag verhuurd worden.

Op zich heeft mijn broer niks met de verhuur te maken. Ik koop hem uit met het gled van het andere appartement.

Huurwoning zal 12k tot 15k per jaar opbrengen.

Op zich is het goed om de tijd te nemen. Dat zou een optie zijn, maar ben niet zeker of dat de juiste optie is. Niets doen zou betekenen dat ik de woning weer verhuur. Immers, de woning is altijd verhuurd geweest.

[walkthisworld]

Deveon schreef op zondag 28 januari 2024 @ 17:20:
[...]

Klopt en dat resultaat van het verleden gaat ruim 100 jaar terug. Wat je huurder doet is een stuk minder voorspelbaar. Als die stopt met betalen ben je de sjaak en naast erfbelasting moet je dacht ik ook overdrachtsbelasting betalen. De eerste twee jaar rendement ben je dan al kwijt, mits alles zoals verwacht gaat. Verhuren met één object zou ik persoonlijk nooit doen, je wilt eigen starten met een stuk of 10.

ETFs zijn dan een stuk makkelijker. Neem als voorbeeld die van Meesman en dan heb je super lage kosten en geen seconde werk aan. Met de verruiming van pensioeninleg kan je mogelijk daar ook naast je salaris nog extra inleggen buiten box 3 om.

Mooiste is verkopen aan de huurder.

Overdrachtsbelasting is inderdaad iets wat ik moet bekijken.
10 objecten is wat mij betreft geen optie. Dus niet relevant hier.
Ik geloof dat ETFs makkelijker zijn. Echter, het verhuren van die woning was ook niet al te complex.
Pensioenpotje aanvullen zou ook nog kunnen. Dat m.b.t. belastingen ook aantrekkelijk, dacht ik.

[walkthisworld]

defusion schreef op zondag 28 januari 2024 @ 18:20:
Je moet je vooral realiseren dat je met één verhuurobject geen risicospreiding hebt.
Dus als je een lastige huurder hebt die z'n betaalafspraken niet na komt en/of de boel sloopt, zit jij met het gezeik.
Met meerdere appartementen is dat niet zo'n probleem als er eentje tussen zit, maar je zult net de pech hebben met maar eentje.

Dat probleem heb je niet met ETF's of zelf samengestelde aandelenportefeuille. Wel als je besluit al het geld in één bedrijf te stoppen.

Risicospreiding is inderdaad een goed argument.

[walkthisworld]

Qwerty-273 schreef op zondag 28 januari 2024 @ 19:22:
Aanhouden van vastgoed is wel een langdurige financiële band met je broer. Stel hij krijgt de lente in zijn kop, loopt huppelend achter een liefde aan en wilt binnen één week met zijn vermogen vertrekken naar de rimboe. Dan is die financiële band lastig om door te knippen (versneld verkopen, uitkopen op korte termijn, etc.)
^{zelfde kan ook andersom zijn}

Mijn broer is gesettled.
Bovendien heeft het mijn voorkeur om mijn broer uit te kopen en zelf 1 van de 2 appartementen te gaan verhuren. De band met mijn broer is goed, maar ik wil die band niet zakelijk maken.

[Deveon]

Anoniem: 36835 schreef op zondag 28 januari 2024 @ 20:22:
In de huidige woningmarkt is verhuren een veel meer zekere keuze wat betreft investering dan in ETF's in de wereld waar we nu in leven.

10% overdrachtsbelasting, huurder die niet betaald, woning uitwoont of een fiscale wijziging dat er VRH over vastgoed betaald moet gaan worden. Ook verhuurder spelen is geen kinderspel maar zit gewoon een risico achter. De kans is klein, maar de impact is groot.

Overigens zit in een ETF (zoals Meesman) ook exposure op vastgoed.. en edelmetalen.. en zelfs crypto. Beursgenoteerde bedrijven bezitten die assets ook of profiteren er op één of andere manier van.

[walkthisworld]

MarcoC schreef op zondag 28 januari 2024 @ 20:16:
[...]

Ja, da's een luxeprobleem. Maar het is handigst de boel te verkopen, dan iedereen lekker z'n eigen ding doen. Ook al ga je goed met elkaar om, zo'n gedeeld investeringsobject kan eigenlijk alleen maar problemen opleveren.

Er zijn 2 appartementen. Het 1e verkopen we; het 2e koop ik (o.a. met het geld dat de verkoop van het 1e appartement oplevert). Een gedeeld inesteringsobject heeft ook niet mijn voorkeur en is ook geen optie.

[walkthisworld]

Anoniem: 36835 schreef op zondag 28 januari 2024 @ 20:22:
In de huidige woningmarkt is verhuren een veel meer zekere keuze wat betreft investering dan in ETF's in de wereld waar we nu in leven.

Ik zou, als je je broer kan uitkopen zodat je het alleen kan doen, lekker een pandje aanhouden om te verhuren. Het regelen deed je al, je hebt er affiniteit mee en het is op loopafstand. Voor mij echt een no-brainer.

ETF's zijn onzeker, dit niet.

Bedankt voor de tip. Mijn gevoel zegt dat ook, maar ik kan het niet echt concreet maken, daarom dit topic, en daarom wat twijfel. Ik ben ook niet bekend met andere opties. Die wil ik graag inventariseren.

[fsfikke]

walkthisworld schreef op zondag 28 januari 2024 @ 22:26:
[...]


Overdrachtsbelasting is inderdaad iets wat ik moet bekijken.

quote: https://www.belastingdien...geen_overdrachtsbelasting

In welke situaties betaalt u geen overdrachtsbelasting?
- samen met andere erfgenamen de onroerende zaken uit een erfenis zo verdeelt dat ze op naam van 1 van de erfgenamen komen te staan

Of: https://denotarissen.nl/b...sting%20is%20verschuldigd.

Ik zou heel goed uitrekenen wel rendement je verwacht te maken met verhuren vs. de effort die het kost*. Verhuurmakelaars, VVE’s, puntenstelsel, EWF, en andere onzekere wetgeving die de laatste jaren zeer anti-verhuurders is.
Ik zou (en doe precies dat) het lekker verkopen en het geld verdelen tussen ETF’s, spaarrekeningen met hoge rentes en deposito’s. Zekerheden heb je bij die laatste twee redelijk, ETF’s kan niemand je garanties voor geven. Maar twee of drie woningen zonder geografische spreiding is ook een risico.

*Stel jullie zouden die grof €600k in z’n geheel in een deposito stoppen (I know, DGS, VRH, inflatie, etc.)
10 jaar 3,65%
Dan heb je ong een rendement van €1825/maand. Met minimaal risico en nul moeite. Dat is de benchmark voor de andere opties.

[ Voor 34% gewijzigd door fsfikke op 28-01-2024 23:05 ]

[Transportman]

walkthisworld schreef op zondag 28 januari 2024 @ 22:26:
[...]


Overdrachtsbelasting is inderdaad iets wat ik moet bekijken.
10 objecten is wat mij betreft geen optie. Dus niet relevant hier.
Ik geloof dat ETFs makkelijker zijn. Echter, het verhuren van die woning was ook niet al te complex.
Pensioenpotje aanvullen zou ook nog kunnen. Dat m.b.t. belastingen ook aantrekkelijk, dacht ik.

Een woning verhuren is niet complex als je een makkelijke huurder hebt die de boel niet uitleeft en er nauwelijks (groot) onderhoud nodig is. Maar krijg je de verkeerde huurder of trekt de overheid de teugels nog verder aan voor particuliere verhuur dan gaat de lol er met maar 1 object waarschijnlijk heel snel af.

Met verkoop van de woning krijg je het geld en de flexibiliteit om risico's te spreiden.

[n4m3l355]

Ik zou even een stapje terug doen en informatie inwinnen hoe de successie wordt berekend. De belastingdienst heeft wat graag over de WOZ waarde, die staat in geen verhouding met de daadwerkelijke verkoopwaarde wanneer de huur opbrengst slechts 1.000 euro per maand is.

Vervolgens heb je hier een hoop advies en niemand heeft het verkeerd maar... niemand vraagt zich af of je zin hebt in het gezeik met een enkele huurder, niemand heeft het over het risico wat als het mis gaat met een enkele huurder (blijf je dan nog steeds op goede voet met je broer). Ik verhuur een aantal panden en eigenlijk komen problemen maar zelden voor desalniettemin het gebeurd. Ook onderschat onderhoud niet, dit is gewoon tijd/geld. Als jij alles moet doen ben je bereid om misschien iedere maand problemen op te lossen (geen idee hoe de staat van het pand is). Als je voor een enkel pand alles uitbesteed is je winst snel op.

Tegelijkertijd heb je kinderen, het zou natuurlijk mooi zijn als je voor hun al een "ei" klaar hebt liggen voor op termijn. Is het misschien een idee om je broer via huur geleidelijk uit te kopen en zo het pand voor je kinderen vast te houden?

[Anoniem: 36835]

psychodude schreef op zondag 28 januari 2024 @ 20:48:
[...]


Dit vind ik wel een vrij gedurfde uitspraak, gezien het om een enkel pand gaat. De voormalig huurder was vertrokken. Misschien is de volgende huurder wel iemand die de huur niet betaald, er een wietplantage in start en de ruimte vrijwel onbewoonbaar maakt.

Een solitair object kent geen risico spreiding.

Heb jij wel eens een particuliere huurwoning proberen te bemachtigen? Daar wordt voordat het rond is erg streng op risico's gescreened. Ik zou dat risico eerder nemen dan de huidige onzekerheden in de wereld die gegarandeerd effect gaan hebben op je ETF portfolio, hoe gespreid deze ook mag zijn.

Dat er de afgelopen 10 - 20 jaar een gemiddeld rendement van 7% op die ETF's zit, zegt niets. De afgelopen 10-20 jaar zijn namelijk relatief stabiel geweest. Daarbij zijn de afgelopen 10-20 jaar enorme winsten geboekt op innovaties bij grote tech-giants waarbij het maar de vraag is of deze ge-evenaard gaan worden.

Maargoed, overal zitten risico's aan. TS moet zelf bepalen welk risico hij fijner vindt voelen

Persoonlijk zou ik een tweede "gratis" huis altijd verhuren, en daarnaast nog een deel van m'n vermogen wat ik al had beleggen.

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 36835 op 29-01-2024 08:46 ]

[Fr33z]

lol, veel "verhuren is zekerheid in deze markt" gospel hier zeg. Ik zie het juist andersom. Verhuur wordt compleet stukgereguleerd door de overheid en die beweging zet ook nog wel even door. Daarnaast is het absoluut niet flexibel, je geld zit letterlijk vast in de stenen.

ik zou als ik TS was dat appartement morgen verkopen, 300k op m'n rekening bijschrijven en dat in een ETF stoppen (zie bijv. https://www.indexfondsenvergelijken.nl/ voor wat portefeuilles.). Met zoiets basics als de 4% regel (of 3,5%, wat je wilt) als Safe Withdrawal rate zou je hier jaarlijks rond de 10-12k euro's uit kunnen onttrekken. Stel dat je het niet nodig hebt dat jaar dan laat je het mooi staan, stel je wilt een wereldreis dan neem je de 10k op.Als je kinderen gaan studeren kun je ze mooi een toelage geven. Veel meer flexibiliteit, minder gedoe etc. dan als je het appartement blijft verhuren.

[ColeJ]

Op Tweakers over verhuren beginnen is sowieso al een Red Flag. Valt me mee dat het nog niet over de ethiek van verhuren gaat...

Denk er goed over na. Als je later een woning wilt kopen om te verhuren zit je met overdrachtsbelasting en een eventueel zelfbewoningsverplichting.

[ Voor 37% gewijzigd door ColeJ op 29-01-2024 14:21 ]

[Hkuit]

walkthisworld schreef op zondag 28 januari 2024 @ 22:34:
Ik zou, als je je broer kan uitkopen zodat je het alleen kan doen, lekker een pandje aanhouden om te verhuren. Het regelen deed je al, je hebt er affiniteit mee en het is op loopafstand. Voor mij echt een no-brainer.

ETF's zijn onzeker, dit niet.[...]


Bedankt voor de tip. Mijn gevoel zegt dat ook, maar ik kan het niet echt concreet maken, daarom dit topic, en daarom wat twijfel. Ik ben ook niet bekend met andere opties. Die wil ik graag inventariseren.

Gevoel is geen goede raadgever imho.
Als jij jouw opbrengst in een ETF stort, of in een Meesman fonds, dan heb je opbrengst waar je heel weinig voor hoeft te doen en, als je maar op de wat langere termijn denkt, weinig risico.
Als je het via Raisin in een buitenlands deposito stopt dan heb je zelfs héél weinig risico; ik krijg nu 4,2% rente bij een Italiaanse bank, 1 jaar vast en geen extra belasting in Italië.
Huurbaas zijn kost je gewoon tijd, tijd die je aan andere zaken kunt besteden. En het risico is niet nul, zoals meerderen hier al hebben aangegeven.

[namliam_eht]

Hkuit schreef op dinsdag 30 januari 2024 @ 17:24:
[...]

Huurbaas zijn kost je gewoon tijd, tijd die je aan andere zaken kunt besteden. En het risico is niet nul, zoals meerderen hier al hebben aangegeven.

Aan de andere kant is het risico van jou deposito wel dat je een inflatie golf krijgt, een woning houd dan over het algemeen veel beter zijn waarde.

Ook een deposito is niet risicoloos, er bestaat zelfs een kans -ondanks het DGS- dat je al je geld kwijt raakt.

[SPT]

Er is inderdaad geen overdrachtsbelasting verschuldigd over de geërfde woning, ook niet als je hem alleen op jouw naam zet en gaat verhuren. Je moet even goed kijken naar het huurcontract. Dat de huur in dit geval kan worden opgezegd is zeker niet vanzelfsprekend, en het is bovendien niet iets dat in een Testament kan worden geregeld. Vraag is of de woning inderdaad tijdelijk is verhuurd en of het contract kan worden opgezegd bij verkoop van de woning.

Zo nee; dan is het helemaal geen gek idee om de woning aan te houden. Zeker als je hem zonder hypotheek kunt aanhouden. De hoge rente, die bovendien veel hoger is dan de rente waarmee in box 3 wordt gerekend voor de aftrek van schulden, maakt het op dit moment relatief onaantrekkelijk om huurwoningen te financieren met vreemd vermogen. Op het moment dat de huurder vertrekt kan je besluiten om de woning alsnog te verkopen. De woning in verhuurde staat verkopen is niet zo gunstig, gezien de teruglopende markt voor particuliere verhuur. Voor de toekomst is ook belangrijk of de woning wel of niet onder de aangekondigde uitbreiding van de huurprijsregulering gaat vallen. Zo ja, dan is dat een reden om de woning bij een wisseling van huurder te verkopen. Zo nee, dan kan het aantrekkelijk zijn om hem aan te houden. Het reguleren van het middensegment gaat namelijk waarschijnlijk tot een verschuiving van de vraag naar het segment net daarboven leiden. En de huizenprijzen stijgen inmiddels ook weer.

Het verhuren van één woning is niet ideaal vanuit het oogpunt van diversificatie. Als je ooit een huurder treft die de huur niet betaalt, of erger: er een wietplantage in bouwt of de woning helemaal gestript achter laat, dan kan dat je heel veel geld kosten. Dat neemt niet weg dat vastgoed over het algemeen een relatief goede belegging is, die bovendien een stabiele cashflow oplevert. Maar persoonlijk zou ik niet één huurwoning verhuren, tenzij als ik hem aan familie zou kunnen verhuren.

[appel001]

Als je geen gezeik, of de minste kans op gezeik met je broer wilt lijkt mij het handig om hem erbij te betrekken.
Dan zou een "harde" split, of directe split in de meeste gevallen het beste zijn. Met de opbrengst kun jij wat nieuws kopen en huisbaas spelen. Je broer kan dat dan ook ergens, of vertrekken naar Spanje of god weet waar.

Voordeel van de harde/directe split is dat er minder emotie komt kijken bij de volgende stappen.
Stel jij koopt je broer uit. Volgend jaar word de woning dubbele waard, heeft hij dan recht op een deel?
Wat vind je/hij daar moreel van?
Of de woning blijkt volgend jaar toch de helft waard, heb jij dan recht op compensatie van je broer? Wat vind je/hij daar moreel van?

Voorkom gedoe met je bloedverwanten en pak een mooie middenweg en ga verder met leven, en zorg dat geld niet je familieband kapot kan maken.

[appel001]

Fr33z schreef op maandag 29 januari 2024 @ 08:51:
lol, veel "verhuren is zekerheid in deze markt" gospel hier zeg. Ik zie het juist andersom. Verhuur wordt compleet stukgereguleerd door de overheid en die beweging zet ook nog wel even door. Daarnaast is het absoluut niet flexibel, je geld zit letterlijk vast in de stenen.

ik zou als ik TS was dat appartement morgen verkopen, 300k op m'n rekening bijschrijven en dat in een ETF stoppen (zie bijv. https://www.indexfondsenvergelijken.nl/ voor wat portefeuilles.). Met zoiets basics als de 4% regel (of 3,5%, wat je wilt) als Safe Withdrawal rate zou je hier jaarlijks rond de 10-12k euro's uit kunnen onttrekken. Stel dat je het niet nodig hebt dat jaar dan laat je het mooi staan, stel je wilt een wereldreis dan neem je de 10k op.Als je kinderen gaan studeren kun je ze mooi een toelage geven. Veel meer flexibiliteit, minder gedoe etc. dan als je het appartement blijft verhuren.

Zoiets inderdaad, en als hij daar wat meer tijd voor nodig heeft om uit te zoeken gewoon even "tijdelijk" op een paar bankrekeningen storten (binnen die depositie garantiestelsel), dan koop je relatief goedkoop/zonder kosten even tijd om daarna met een gerust gevoel de juiste keuze te maken.

[walkthisworld]

psychodude schreef op zondag 28 januari 2024 @ 20:48:
[...]


Dit vind ik wel een vrij gedurfde uitspraak, gezien het om een enkel pand gaat. De voormalig huurder was vertrokken. Misschien is de volgende huurder wel iemand die de huur niet betaald, er een wietplantage in start en de ruimte vrijwel onbewoonbaar maakt.

Een solitair object kent geen risico spreiding.

Ik heb er de laatste dagen wat over nagedacht, en ook iemand gesproken die meerdere woningen verhuurd. Daar kwam ook uit dat 1 woning (of wat dan ook; al je geld in 1 bedrijf bijvoorbeeld) een groot risico is. Stel er gaat iets mis dan gaat je inkomen uit het geïnvesteerde geld van 100% naar 0%. Dit moet je niet willen.

[walkthisworld]

Transportman schreef op zondag 28 januari 2024 @ 23:00:
[...]

Een woning verhuren is niet complex als je een makkelijke huurder hebt die de boel niet uitleeft en er nauwelijks (groot) onderhoud nodig is. Maar krijg je de verkeerde huurder of trekt de overheid de teugels nog verder aan voor particuliere verhuur dan gaat de lol er met maar 1 object waarschijnlijk heel snel af.

Met verkoop van de woning krijg je het geld en de flexibiliteit om risico's te spreiden.

Het spreiden van risico's is inderdaad belangrijk. 1 woning biedt geen spreiding, dat zie ik nu ook in.

[walkthisworld]

n4m3l355 schreef op maandag 29 januari 2024 @ 05:47:
Ik zou even een stapje terug doen en informatie inwinnen hoe de successie wordt berekend. De belastingdienst heeft wat graag over de WOZ waarde, die staat in geen verhouding met de daadwerkelijke verkoopwaarde wanneer de huur opbrengst slechts 1.000 euro per maand is.

Vervolgens heb je hier een hoop advies en niemand heeft het verkeerd maar... niemand vraagt zich af of je zin hebt in het gezeik met een enkele huurder, niemand heeft het over het risico wat als het mis gaat met een enkele huurder (blijf je dan nog steeds op goede voet met je broer). Ik verhuur een aantal panden en eigenlijk komen problemen maar zelden voor desalniettemin het gebeurd. Ook onderschat onderhoud niet, dit is gewoon tijd/geld. Als jij alles moet doen ben je bereid om misschien iedere maand problemen op te lossen (geen idee hoe de staat van het pand is). Als je voor een enkel pand alles uitbesteed is je winst snel op.

Tegelijkertijd heb je kinderen, het zou natuurlijk mooi zijn als je voor hun al een "ei" klaar hebt liggen voor op termijn. Is het misschien een idee om je broer via huur geleidelijk uit te kopen en zo het pand voor je kinderen vast te houden?

1000 euro per maand vergeleken met de verkoopprijs is inderdaad weinig. Ik heb op een bierviltje uitgerekend wat de huur zou moeten zijn om een rendement van 5% te halen op de vraagprijs vastgesteld door een makelaar. Daar komt dan nog onderhoud bij, servicekosten. Dan kom je op een te hoog bedrag.

Risico is inderaad een ding.

Mijn broer is niet betrokken met de verhuur. Die zal uitgekocth worden, zie startpost.

Vasthouden voor mijn kinderen? Ja, zou kunnen. Maar je zou het geld ook kunnen beleggen en t.z.t. een huis van dat geld kopen, of een bijdrage leveren wanneer ze zelf iets gaan kopen.

[walkthisworld]

Anoniem: 36835 schreef op maandag 29 januari 2024 @ 08:43:
[...]

Heb jij wel eens een particuliere huurwoning proberen te bemachtigen? Daar wordt voordat het rond is erg streng op risico's gescreened. Ik zou dat risico eerder nemen dan de huidige onzekerheden in de wereld die gegarandeerd effect gaan hebben op je ETF portfolio, hoe gespreid deze ook mag zijn.

Dat er de afgelopen 10 - 20 jaar een gemiddeld rendement van 7% op die ETF's zit, zegt niets. De afgelopen 10-20 jaar zijn namelijk relatief stabiel geweest. Daarbij zijn de afgelopen 10-20 jaar enorme winsten geboekt op innovaties bij grote tech-giants waarbij het maar de vraag is of deze ge-evenaard gaan worden.

Maargoed, overal zitten risico's aan. TS moet zelf bepalen welk risico hij fijner vindt voelen

Persoonlijk zou ik een tweede "gratis" huis altijd verhuren, en daarnaast nog een deel van m'n vermogen wat ik al had beleggen.

Er is inderdaad nog een aanzienelijke som beschikbaar om te beleggen. Dus er is wel iets van spreiding. Ik heb geen idee wat ik kan verwachten van ETFs/aandelen.

[Jeroenneman]

ColeJ schreef op maandag 29 januari 2024 @ 14:20:
Op Tweakers over verhuren beginnen is sowieso al een Red Flag. Valt me mee dat het nog niet over de ethiek van verhuren gaat...

Denk er goed over na. Als je later een woning wilt kopen om te verhuren zit je met overdrachtsbelasting en een eventueel zelfbewoningsverplichting.

Logisch toch? We zien ook dat de politiek eindelijk stappen zet om verhuren steeds minder aantrekkelijk te maken.

Dus daarom is je opbrengst steeds minder aantrekkelijk, en is een breed gespreide beleggingsportefeuille relatief een stuk veiligere keuze.

[Anoniem: 1986520]

walkthisworld schreef op maandag 5 februari 2024 @ 10:43:
[...]
Ik heb er de laatste dagen wat over nagedacht, en ook iemand gesproken die meerdere woningen verhuurd. Daar kwam ook uit dat 1 woning (of wat dan ook; al je geld in 1 bedrijf bijvoorbeeld) een groot risico is. Stel er gaat iets mis dan gaat je inkomen uit het geïnvesteerde geld van 100% naar 0%. Dit moet je niet willen.

Dat vindt ik persoonlijk een enorm kul argument…. Spreiding is vooral belangrijk bij risicovolle investeringen vanwege het risico op je investering zelf.

Het ergste dat je hier kan gebeuren is dat je een tijd zonder huurder zit, of helemaal vergezocht dat je te maken krijgt met een wanbetaler.

Dan ga je natuurlijk in je cashflow even van 100 naar 0 maar je investering blijft natuurlijk gewoon in stand.

Verhuren kent gewoon wat risico’s maar het aantal panden is daarin geen factor. Hooguit is het zo dat als je meerdere panden hebt je dingen efficiënter kan aanpakken.

[namliam_eht]

Anoniem: 1986520 schreef op maandag 5 februari 2024 @ 10:59:
[...]
Het ergste dat je hier kan gebeuren is dat je een tijd zonder huurder zit, of helemaal vergezocht dat je te maken krijgt met een wanbetaler.

Dan ga je natuurlijk in je cashflow even van 100 naar 0 maar je investering blijft natuurlijk gewoon in stand.

Risico van wanbetaler is groter dan je zou denken, al zijn de meerderheid der huurders wel ter goeder trouw en een goede intake beschermt je daar wel enigszins tegen maar nooit 100%.

Toch een wanbetaler kan je zomaar een jaar aan huur kosten, een slechte huurder kan je appartement flink misbruiken/afbreken/beschadigen waar je (ook) flink geld aan kwijt kan zijn.
Laat staan een wietplantage in extreme gevallen.

[psychodude]

Jeroenneman schreef op maandag 5 februari 2024 @ 10:58:
[...]

Logisch toch? We zien ook dat de politiek eindelijk stappen zet om verhuren steeds minder aantrekkelijk te maken.

Dus daarom is je opbrengst steeds minder aantrekkelijk, en is een breed gespreide beleggingsportefeuille relatief een stuk veiligere keuze.

Ook dat is in mijn optiek niet helemaal valide. Ik denk dat wat de overheid doet met name is het beperken van excessieve rendementen te behalen met de verhuur van objecten.

Dit is doorgaans ook gewoon het probleem waar je ziet dat het misgaat. Waarin een woning wordt verhuurt met intentie om uit huurlasten de eventuele resterende hypotheeklasten, VvE kosten, onderhoudskosten te kunnen dragen en daarbovenop nog eens additioneel rendement te ontvangen waar na aftrek belastingen een positief getal overblijft.

Maar het rendement dat stilletjes wordt verkregen in de vorm van waarde ontwikkeling van het object dan wel grond, wordt even stilletjes en vergeten. Ondanks dat deze rendementen op zich al vrij hoog zijn. In het verleden behaalde resultaten zijn geen garantie voor de toekomst, de standaard disclaimer hier alvast vooropgesteld. Maar moeten niet vergeten dat afgelopen 30 jaar de gemiddelde stijging in NL in deze bijvoorbeeld 500% is.

Neem je deze factor mee, dan kun je best tegen een goed verdedigbaar huurtarief een huurwoning op de markt zetten. En vele grote spelers binnen de private sector die dit al jaren tot decennia zo doen. De grootste problemen liggen eigenlijk al snel bij de particuliere verhuurders met een klein aantal of zelfs slechts enkel pand.

Door de wijzing in wet- en regelgeving dwingt de overheid in zekere zin dan ook eigenlijk met name een verdere professionalisering af van de private huursector.