Extra aflossen hypotheek

[Banzai]

Ik wil jaarlijkse 15-25k extra kosteloos aflossen op mijn hypotheek. Ik twijfel over welk deel ik eerst ga aflossen.

Totale hypotheek: 420.000
Deel 1: 188.000 annuïtair. Aflossen in 2052, 3.65% rente vast tot 2042 (18 jaar)
Deel 2: 232.000 annuïtair. Aflossen in 2047. 2.73% rente vast tot 2032 (8 jaar).

Deel 1 heeft hogere rente alleen langere rente vaste periode. Met deel 1 aflossen gaan de bruto kosten sneller omlaag alleen een risico dat over 8 jaar deel 2 een hogere rente krijgt. Deel 2 het tegenovergestelde.

Het blijft speculeren maar ben benieuwd naar wat jullie in mijn situatie zouden doen. Bedankt!

[Microkid]

Als de kans groot is dat deel 2 een hogere rente krijgt, zou aflossen daarop wellicht te overwegen zijn.
Wellicht moet je het eens in Excel zetten, met een fictieve rente voor deel 2 na 8 jaar, en dan uitzoeken welk scenario het voordeligst is.
Weet je trouwens zeker dat je dergelijke bedragen (15-25k) mag aflossen? Meestal is het maar beperkt tot 10% ofzo.

[orf]

Aflossen op deel 1 levert de hoogste besparing op, dus dat zou voor mij een makkelijke keuze zijn.

Met je plan voor zulke jaarlijkse extra aflossingen, zal deel 1 al bijna geheel afgelost zijn voordat de rentevaste periode van deel 2 afloopt.

Doordat je dan al zoveel hebt afgelost, kun je nog harder aflossen.

Het is koffiedikkijken wat de rente over 8 jaar doet. Het kan net zo goed lager staan dan de huidige rente. Bij een hogere rentestand kun je nog agressiever aflossen.

Kijk ook naar risico-opslag die mogelijk in de de rente verwerkt zit. Die kan in stapjes omlaag met zulke aflossingen en wellicht een tussentijdse (desktop) taxatie.

Heb je ook gedacht aan bijvoorbeeld beleggen in plaats van aflossen? Met een voldoende lange termijn ligt het te verwachten rendement hoger.

[Zenomyscus]

Je kan ook splitsen en ze beide doen als dat beter voelt. Maar persoonlijk zou ik voor de hoogste rente gaan. Daar heb je nu het meeste aan. Daarnaast heb je 8 jaar minder rente betaald ten opzichte van leningdeel 2. Zelfs al zou die rente naar 4 of 5% gaan dan duurt het nog een paar jaar voordat je de 'winst' op leningdeel 1 kwijt bent door de gestegen rente bij leningdeel 2. De rente kan tegen die tijd ook weer lager zijn en dan heb je het voor niets gedaan. Los daarvan loopt leningdeel 1 ook langer, dus naar verhouding ga je al sneller aflossen op deel 2 en heb je op deel 1 langer voordeel van rente die je niet betaalt.

Ik denk daarom dat aflossen op deel 1 het meeste voordeel geeft. De kans dat je met aflossen op leningdeel 2 netto het meeste overhoud lijkt me erg klein.

Kortom, ik zou gaan voor 1. Door de kortere looptijd heb je overigens ook kans dat je maandbedrag sneller omlaag gaat bij aflossen op leningdeel 2. Dat zou je kunnen narekenen, al denk ik dat het renteverschil met lening 1 te groot is en ook daar het maandbedrag het hardste daalt. Dat was voor ons een belangrijke factor.

[President]

Microkid schreef op zondag 21 januari 2024 @ 12:06:
Weet je trouwens zeker dat je dergelijke bedragen (15-25k) mag aflossen? Meestal is het maar beperkt tot 10% ofzo.

Het is een percentage van 10 op de oorspronkelijke schuld. Een begin schuld (hypotheek schuld) van 150k tot 250k stelt toch weinig voor?

[overcoat]

Uit nieuwsgierigheid, en omdat deze discussie bij ons thuis ook regelmatig terugkomt; waarom los je versneld af als je ook voor 4% kunt sparen (raisin) en er ook wat inflatie is?
Zijn er voor jou andere redenen om dit te doen?
Zit er een aflossingsvrij deel bij?

[Banzai]

Bedankt allemaal, ik ben overtuigd, deel 1 eerst.

Ik mag inderdaad 10% van het originele hypotheek bedrag per jaar kosteloos aflossen. Dat is 43.2k.

Er zit geen aflossingsvrij deel bij.

Risico-opslag zit al onder de 80% van een calcasa desktop taxatie. Bij de volgende stap gaat er maar 0.02 af. Bij de koop van de woning genoegen genomen met de (lagere) Calcasa taxatie om geld te besparen, hierdoor heb ik mogelijk wel een percentage risico-opslag laten liggen alleen is dat tussen de 0.02-0.04%.
Dat weegt wat mij betreft niet op tegen een taxatie van 500-800 euro.

Beleggen geeft waarschijnlijk een hoger rendement alleen ziet mijn vrouw dat niet zitten.

Daarnaast zou ik zelf eerst willen zien wie de Amerikaanse verkiezingen gaat winnen en welke gevolgen dat heeft.

We hebben een buffer net onder het heffingsvrije vermogen alleen gewoon bij onze ‘normale’ bank voor 1.29%. Ergens anders shoppen voor een betere rente is een optie, alleen zal het verschil minimaal zijn tegenover aflossen op deel 1.

Nogmaals bedankt!

[superkoex9]

Je zou een paar scenarios kunnen doorlopen in Excel. Als je inderdaad gemiddeld 20k per jaar af kan lossen en dat vol gaat houden dan lijkt de lening met het hoogste bedrag me relatief logisch.
Verschil is in het eerste jaar 184 euro bruto. Dat loopt natuurlijk ieder jaar op naar jaar 8: 1472 euro bruto. In totaal ruim 5k na 8 jaar in het voordeel van de hoogste rente.
Als je meer dan dat extra betaalt met je hogere rente is het achteraf een slechte keuze. Zo niet, dan is het een goede keuze. Enige probleem: geen idee wat de rente over 8 jaar is.

[Honesty]

Omdat het bijna een procentpunt verschil is zal ik ook degene met de meeste rente gaan aflossen, kan best zijn dat er in die 8 jaar nog een financiële meevaller is waardoor je extra kan aflossen en zelfs al binnen de 8 jaar heel het leningdeel hebt afgelost.

[ Voor 29% gewijzigd door Honesty op 21-01-2024 13:32 ]

[NicoHF]

Je krijgt toch nog hypotheek rente aftrek? Dus het rente bedrag wat je betaald is lager dan deze percentage.
Reken dat eens uit dan kom je wss een heel stuk lager uit.

Als je deposito neemt kan je het vastzetten voor minimaal 3.5% en beleggen levert gemiddeld genomen zo een 6 a 7% per jaar op met een ETF/Index fonds.
De hypotheek schuld wordt met de jaren ook minder waard door inflatie.
Al met al denk ik dat je beter niet kunt aflossen en andere optie overwegen

De inflatie is nu trouwens stabiel en de verwachting is dat de rente van de ECB stabiel blijft en zelfs gaat dalen, daardoor dalen de hypotheek rentes ook dus het kan zomaar zijn dat je over 8 jaar een lagere rente krijgt dan nu?
Maar dat is allemaal maar gokken natuurlijke want niemand kan in de toekomst kijken

[Reacher]

NicoHF schreef op zondag 21 januari 2024 @ 13:39:
Je krijgt toch nog hypotheek rente aftrek? Dus het rente bedrag wat je betaald is lager dan deze percentage.
Reken dat eens uit dan kom je wss een heel stuk lager uit.

Als je deposito neemt kan je het vastzetten voor minimaal 3.5% en beleggen levert gemiddeld genomen zo een 6 a 7% per jaar op met een ETF/Index fonds.
De hypotheek schuld wordt met de jaren ook minder waard door inflatie.
Al met al denk ik dat je beter niet kunt aflossen en andere optie overwegen

De inflatie is nu trouwens stabiel en de verwachting is dat de rente van de ECB stabiel blijft en zelfs gaat dalen, daardoor dalen de hypotheek rentes ook dus het kan zomaar zijn dat je over 8 jaar een lagere rente krijgt dan nu?
Maar dat is allemaal maar gokken natuurlijke want niemand kan in de toekomst kijken

Ik heb voor het zelfde punt gestaan. Uiteindelijk heb ik gekozen voor en/en. En het verminderen van de hypotheek schuld en investeren (voor mij is investeren niet enkel aandelen/etf's).

Zelf voelde ik mij niet prettig bij een enkele strategie. Moet zeggen, het gevoel van minder schuld is voor mij 10 x meer waard gebleken dat de investeringen. Dat zal wel te maken hebben met mijn persoonlijke overtuiging dat we als maatschappij veel te veel leunen op schulden _en_ ik zelf mee heb gemaakt hoe dat mis kan gaan.

[bie100]

overcoat schreef op zondag 21 januari 2024 @ 12:47:
Uit nieuwsgierigheid, en omdat deze discussie bij ons thuis ook regelmatig terugkomt; waarom los je versneld af als je ook voor 4% kunt sparen (raisin) en er ook wat inflatie is?
Zijn er voor jou andere redenen om dit te doen?
Zit er een aflossingsvrij deel bij?

Er zijn ook mensen die schuldenvrij willen zijn niks mis mee volgens mij

[Barrycade]

4% is al iets lastiger te halen bij Raisin dan het paar maanden terug was.

Maar wij hebben ook het deel afgelost met de meeste rente. Die stond op 5% tov een ander deel dat nu 2,4% doet.

Dus in jouw geval is er voldoende geld dus maakt het allemaal eigenlijk niet uit. Je kan al in 4 jaar dusdanig gat in de een slaan waardoor je maandelijkse kosten dusdanig verlagen dan je je eigen hefboom aan het maken bent waardoor je ook naar de ander kan kijken.

Wij hadden buffer op orde, en hebben dus ook een aantal jaar 10-15k p/j in de hypotheek gestopt. Zitten nu praktisch hypotheek vrij, dus dat geeft een hoop rust.

[RM-rf]

Banzai schreef op zondag 21 januari 2024 @ 11:56:
... alleen een risico dat over 8 jaar deel 2 een hogere rente krijgt.

Nu iets gaan zeggen over de hoogte van de rente over 8 jaar is volledig natte-vinger-werk....

Dus is het weinig zinnig te doen alsof je daar ook maar _iets_ zinnigs over kunt zeggen...
mochten bv in de komende 8 jaar de rente structureel hoger dan 3-4% blijven, zou dat overigens ook betekenen dat de inflatie relatief hoog is, waardoor de schuld an sich steeds lager zal worden... mogelijk zou het juist eerder een positief scenario zijn en betekenen dat je vanaf 2032 een veel lagere schuldsom tov je inkomen dan moet aflossen (er vanuit gaande dat je inkomen met de inflatie mee blijft stijgen).


Praktisch is het slimmer om qua uitwerking op je financiele situatie zoveel mogelijk uit te gaan van zaken die _binnen_ je financiele event-horizon liggen... dus vooral de komende 3 tot 5 jaar uitwerken ..

aflossen op Deel 1 heeft in deze periode absoluut de beste invloed, je betaald daardoor substantieel minder rente (de rente op dat deel ligt zo'n 35% hoger).

As je absoluut een risico-inschatting mee wilt wegen die zou optrden na 2032, zou ik minimaal een motivatie vragen warom je darvoor 'angst' zou hebben, vrees je op dat moment de lasten niet meer op te kunnen dragen en dus nu een handeling doen die je uitgaven dan zou moeten 'beschermen' ?
Zelfs dan lijkt het me echter weinig overtuigkrachtig te stellen dat het extra aflossen op Deel 2 nu je financiele positie na 2032 beter zou maken

[overcoat]

bie100 schreef op zondag 21 januari 2024 @ 13:56:
[...]
Er zijn ook mensen die schuldenvrij willen zijn niks mis mee volgens mij

Helemaal niets mis mee, zoals aangegeven alleen nieuwsgierig naar het waarom van deze keuze omdat we thuis deze discussie ook regelmatig hebben.

[Reacher]

Vroeg of laat moet je de schuld toch inlossen. Het valt mij in dergelijke discussies nog wel eens op dat men dat kleine detail 'vergeet'. Wellicht een erfenis van de aflossingsvrije hypotheek ?

[RADW]

Let ook op wat er volgens je hypotheek mag. Soms is het dat je een maximaal percentage per jaar mag aflossen per leningdeel (en dan kun je dus niet 10% van je totaal hypotheekbedrag van één leningdeel aflossen...). Vraag dit vooral even na bij je hypotheekverstrekker..

[YakuzA]

RADW schreef op zondag 21 januari 2024 @ 15:33:
Let ook op wat er volgens je hypotheek mag. Soms is het dat je een maximaal percentage per jaar mag aflossen per leningdeel (en dan kun je dus niet 10% van je totaal hypotheekbedrag van één leningdeel aflossen...). Vraag dit vooral even na bij je hypotheekverstrekker..

Annuïteiten is vrij simpel en over het algemeen 10% van de originele som per jaar
(Tenzij de huidige rente hoger is dan van het leningdeel, dan vaak ongelimiteerd)

[fsfikke]

Reacher schreef op zondag 21 januari 2024 @ 15:31:
Vroeg of laat moet je de schuld toch inlossen. Het valt mij in dergelijke discussies nog wel eens op dat men dat kleine detail 'vergeet'. Wellicht een erfenis van de aflossingsvrije hypotheek ?

Ik lees in de TS dat hij het over extra aflossen heeft, waaruit maak jij op dat hij helemaal wil stoppen met het afbetalen van zijn hypotheekschuld? Dat suggereert toch niemand?

[ Voor 3% gewijzigd door fsfikke op 21-01-2024 15:42 ]

[VidaR-9]

Barrycade schreef op zondag 21 januari 2024 @ 14:05:
Wij hadden buffer op orde, en hebben dus ook een aantal jaar 10-15k p/j in de hypotheek gestopt. Zitten nu praktisch hypotheek vrij, dus dat geeft een hoop rust.

Dat snap ik wel, maar spaargeld > hypotheekschuld geeft mij persoonlijk nóg meer rust. Zodra er iets gebeurd kunnen we jaren vooruit. Als het eenmaal in “stenen” zit wordt dit een stuk lastiger / duurder.

Nog afgezien van het feit dat het naast dit gevoel ook rendement technisch aantrekkelijker is.

[epia]

Je betaalt effectief geen 3,65 procent rente maar minder doordat je ook nog belastingaftrek hebt.
Door de komende 8 jaar geld op te sparen of te beleggen in relatief veilige indexbeleggingsfondsen kun je waarschijnlijk over 8 jaar in een keer over een groot bedrag beschikken om een groot deel in een keer af te lossen.
Ik heb op deze wijze meer kunnen aflossen dan wanneer ik jaarlijks extra zou aflossen.

Werk alles goed uit in een spreadsheet of stap naar een financieel adviseur. Dan kun je samen berekenen welke optie jou het meeste oplevert.

[MeTooPV]

Bij aflossen op een annuïteit zijn er in principe 2 mogelijkheden.
- Je lost af, blijft dezelfde maandlast betalen, volledige aflossing eerder bereikt
- Je lost af, looptijd blijft gelijk, maandelijkse aflossing&rente omlaag.

De meeste banken bieden automatisch de 2e optie. Zelf vind ik dat niet opschieten. Zit dan gewoon de looptijd uit en ga iets nuttigs/leuks met dat geld doen. De maandlast daalt, maar dan kan je ook gewoon elke maand een deel van de spoaarrekening naar je betaalrekening overschrijven.

Bij de eerste optie ben je tenminste nog eerder van de hypotheek af.

[NicoHF]

Reacher schreef op zondag 21 januari 2024 @ 15:31:
Vroeg of laat moet je de schuld toch inlossen. Het valt mij in dergelijke discussies nog wel eens op dat men dat kleine detail 'vergeet'. Wellicht een erfenis van de aflossingsvrije hypotheek ?

Het gaat om extra aflossen niet om het standaard aflossing gedeelde.

Voor de ene kan het misschien inderdaad fijn zijn om wat minder 'schuld' achter zijn naam te hebben staan.
Maar extra inlossen is niet altijd het meest aantrekkelijk, je moet een balans zien te vinden tussen de risico's.

Met een dermate hoog inkomen kan TS een eventuele lagere koers voor een periode die vanzelf wel weer hersteld of een iets hogere rente op de hypotheek prima ophoesten.
Ik zie dan ook geen enkele reden om de hele hypotheek zo snel in te lossen terwijl je met dat zelfde geld veel meer rendementen kan behalen op andere manieren en daardoor zelfs over 10 jaar nog meer kan inlossen dan als die nu elk jaar al zijn geld wat over blijft in de hypotheek zou gaan stoppen.

TS kan eventueel zelfs zijn hypotheek schuld onderbrengen in Box 3, nadeel is dan wel dat de hypotheek rente aftrek niet meer geldt.
Maar dit kan door verandering in de VRH en renteaftrek wellicht voordeliger zijn over een aantal jaar

Edit
Dit is geen financieel advies, alle handelingen blijven op eigen risico

[MotorBeast]

Reacher schreef op zondag 21 januari 2024 @ 15:31:
Vroeg of laat moet je de schuld toch inlossen. Het valt mij in dergelijke discussies nog wel eens op dat men dat kleine detail 'vergeet'. Wellicht een erfenis van de aflossingsvrije hypotheek ?

Klopt niet deze opmerking. Ik heb nog steeds een deel aflosvrij. Bewust gedaan omdat ik 20 jaar geleden al wist dat alleen al door inflatie, inkomensstijging en waardestijging woning de last na 30 jaar te verwaarlozen is. ING Bank zal na 30 jaar mijn pensioeninkomen toetsen en kan dan weer verlengen met 30 jaar (alleen niet meer aftrekbaar). Ik kan dan alsnog kiezen of ik aflos of voortzet afhankelijk van mijn vermogens positie en mijn wensen hoe mij pensioen in te vullen. Lees reizen, camper enz enz van eigen middelen. Ik woon met deze hypotheek nu reeds voor een belachelijk lage maandlast. Eenmaal afgelost zit het in je stenen en krijg je het er nooit meer fiscaal vriendelijk uit.

@Banzai Ipv aflossen Ishares Msci World maandelijks kopen en je maakt meer rendement dan met aflossen. Of in ieder geval de helft daarin stoppen. Aflossen kan je dan met het extra gemaakte rendement alsnog als je dat zou willen.

[ Voor 11% gewijzigd door MotorBeast op 21-01-2024 16:20 ]

[Reacher]

fsfikke schreef op zondag 21 januari 2024 @ 15:40:
[...]

Ik lees in de TS dat hij het over extra aflossen heeft, waaruit maak jij op dat hij helemaal wil stoppen met het afbetalen van zijn hypotheekschuld? Dat suggereert toch niemand?

Excuus, ik reageerde op de persoon boven mij zonder te quoten.

[Reacher]

MotorBeast schreef op zondag 21 januari 2024 @ 16:15:
[...]


Klopt niet deze opmerking. Ik heb nog steeds een deel aflosvrij. Bewust gedaan omdat ik 20 jaar geleden al wist dat alleen al door inflatie, inkomensstijging en waardestijging woning de last na 30 jaar te verwaarlozen is. ING Bank zal na 30 jaar mijn pensioeninkomen toetsen en kan dan weer verlengen met 30 jaar (alleen niet meer aftrekbaar). Ik kan dan alsnog kiezen of ik aflos of voortzet afhankelijk van mijn vermogens positie en mijn wensen hoe mij pensioen in te vullen. Lees reizen, camper enz enz van eigen middelen. Ik woon met deze hypotheek nu reeds voor een belachelijk lage maandlast. Eenmaal afgelost zit het in je stenen en krijg je het er nooit meer fiscaal vriendelijk uit.

@Banzai Ipv aflossen Ishares Msci World maandelijks kopen en je maakt meer rendement dan met aflossen. Of in ieder geval de helft daarin stoppen. Aflossen kan je dan met het extra gemaakte rendement alsnog als je dat zou willen.

Mijn opmerking klopt wel. De schuld moet op een moment worden betaald. Dat is mijn punt. Dat inflatie etc z;n werk gaat doen is evident. Maar we vergeten wellicht wat er nog niet zo heel lang geleden gebeurde... in mijn directe omgeving zie ik daar nog steeds de effecten vandaag. 2 personen zijn nog altijd niet uit de schulden.

De bank gaat hoe dan ook een keer geld willen. Misschien niet meer in jou leven.. dat maakt het nog steeds niet anders.

[IQM]

epia schreef op zondag 21 januari 2024 @ 15:46:
Je betaalt effectief geen 3,65 procent rente maar minder doordat je ook nog belastingaftrek hebt.
Door de komende 8 jaar geld op te sparen of te beleggen in relatief veilige indexbeleggingsfondsen kun je waarschijnlijk over 8 jaar in een keer over een groot bedrag beschikken om een groot deel in een keer af te lossen.
Ik heb op deze wijze meer kunnen aflossen dan wanneer ik jaarlijks extra zou aflossen.

Je vergeet dat door de extra aflossing de lasten minder worden. Als je die vermindering ook weer extra aflost krijg je een vliegwieleffect. Ben heel benieuwd of dan wel meer afgelost hebt door te gaan beleggen naast een hogere (maand)last.

[Honesty]

IQM schreef op zondag 21 januari 2024 @ 16:32:
[...]


Je vergeet dat door de extra aflossing de lasten minder worden. Als je die vermindering ook weer extra aflost krijg je een vliegwieleffect. Ben heel benieuwd of dan wel meer afgelost hebt door te gaan beleggen naast een hogere (maand)last.

Zelf ook alles afgelost(veilig gevoel, beleggen niet mijn ding omdat ik altijd op de app van de broker zat te kijken) maar bij die beleggingen heb je natuurlijk ook een vliegwieleffect alleen dan de vermogenskant op waardoor je als je rendement hoger is dan de hypotheekrente-hra je al meer verdient dan met aflossen

[bie100]

overcoat schreef op zondag 21 januari 2024 @ 15:24:
[...]


Helemaal niets mis mee, zoals aangegeven alleen nieuwsgierig naar het waarom van deze keuze omdat we thuis deze discussie ook regelmatig hebben.

Ow dat hebben we hier ook het zou ook niet mijn keuze zijn btw maar ik begrijp het wel

[IQM]

Honesty schreef op zondag 21 januari 2024 @ 16:38:
[...]

Zelf ook alles afgelost(veilig gevoel, beleggen niet mijn ding omdat ik altijd op de app van de broker zat te kijken) maar bij die beleggingen heb je natuurlijk ook een vliegwieleffect alleen dan de vermogenskant op waardoor je als je rendement hoger is dan de hypotheekrente-hra je al meer verdient dan met aflossen

Belangrijkste verschil is: risico. Dat heb je bij beleggingen wel, bij aflossen niet.
Wij hebben altijd best veel belegd. Flinke klappers gemaakt, zowel omhoog als naar beneden. Maar nu beleggen we bijna niet meer. Al kun je een boot en caravan bijna een belegging gaan noemen.
We hebben nog 5 jaar een lekker lage rente. Dus nu zoveel mogelijk aflossen om te voorkomen dat we na de rentevast periode niet ineens enorm veel meer moeten gaan betalen. (Tenzij de rente vanaf nu weer daalt naar hetzelfde niveau als 5 jaar geleden...)

[psychodude]

epia schreef op zondag 21 januari 2024 @ 15:46:
Je betaalt effectief geen 3,65 procent rente maar minder doordat je ook nog belastingaftrek hebt.
Door de komende 8 jaar geld op te sparen of te beleggen in relatief veilige indexbeleggingsfondsen kun je waarschijnlijk over 8 jaar in een keer over een groot bedrag beschikken om een groot deel in een keer af te lossen.
Ik heb op deze wijze meer kunnen aflossen dan wanneer ik jaarlijks extra zou aflossen.

Werk alles goed uit in een spreadsheet of stap naar een financieel adviseur. Dan kun je samen berekenen welke optie jou het meeste oplevert.

Dit voordeel behoud je alleen indien je inzet op beleggen. Maar niet iedereen doet dit. Argumenten kunnen divers zijn. Zet je rente af tegen spaarrente, dan heeft versneld aflossen al snel de voorkeur.

Onder de streep is hetgeen dat het meest belangrijk is, te gaan voor een optie die niet alleen financieel het meest interessant is, maar waar men zich met hun gemoedsrust ook het best in kan vinden.

[epia]

IQM schreef op zondag 21 januari 2024 @ 16:32:
[...]


Je vergeet dat door de extra aflossing de lasten minder worden. Als je die vermindering ook weer extra aflost krijg je een vliegwieleffect. Ben heel benieuwd of dan wel meer afgelost hebt door te gaan beleggen naast een hogere (maand)last.

Het is niet zo eenvoudig te stellen dat de ene methode altijd beter is dan de andere. Vandaar dat ik ook verwees naar een financieel adviseur om alle mogelijkheden te laten doorrekenen.
Als je voor zekerheid en rust wilt gaan, maar dan is extra aflossen een goede keuze.

[fsfikke]

Reacher schreef op zondag 21 januari 2024 @ 16:20:
[...]


Excuus, ik reageerde op de persoon boven mij zonder te quoten.

Die ook nergens stelt dat de hypotheek nooit afgelost hoeft te worden.

Spaargeld in een deposito stoppen met een gegarandeerd rendement wat boven de (hypotheekrente - hra) ligt is financieel een goede keuze. Aan het eind van de looptijd heb je dan nog wat extra’s over.
Als de emotie echter de boventoon speelt kan je alsnog een andere afweging maken.

Dat een annuïtaire hypotheek aan het eind van de looptijd op €0 restschuld uitkomt hoef ik niet te noemen toch

[ Voor 13% gewijzigd door fsfikke op 21-01-2024 18:55 ]

[MotorBeast]

Reacher schreef op zondag 21 januari 2024 @ 16:25:
[...]


Mijn opmerking klopt wel. De schuld moet op een moment worden betaald. Dat is mijn punt. Dat inflatie etc z;n werk gaat doen is evident. Maar we vergeten wellicht wat er nog niet zo heel lang geleden gebeurde... in mijn directe omgeving zie ik daar nog steeds de effecten vandaag. 2 personen zijn nog altijd niet uit de schulden.

De bank gaat hoe dan ook een keer geld willen. Misschien niet meer in jou leven.. dat maakt het nog steeds niet anders.

Dat zijn geen schulden op een woning. Dat is het gevolg van alles over balk smijten en lenen voor consumptiegoederen.

Mijn schuld(je) op mijn woning is totaal geen probleem voor mijn nabestaanden na mijn overlijden met na 20 jaar een minimale verdubbeling van de aankoopprijs. Tja, dan erven ze maar iets minder. Ik leef nu en niet voor mijn nabestaanden. De bank is alleen maar blij met mijn maandelijkse bijdrage aan hun winst.

[MotorBeast]

epia schreef op zondag 21 januari 2024 @ 18:29:
[...]


Het is niet zo eenvoudig te stellen dat de ene methode altijd beter is dan de andere. Vandaar dat ik ook verwees naar een financieel adviseur om alle mogelijkheden te laten doorrekenen.
Als je voor zekerheid en rust wilt gaan, maar dan is extra aflossen een goede keuze.

Moet je wel naar een dure onafhankelijke FFP-er of accountant.

Ik heb zowel bij een bank als in de assurantiewereld gewerkt en kan je mededelen dat de meeste geen advies geven in jouw belang maar in het belang van hun target. Er is maar 1 missie en dat is commissie. Er is maar 1 visie en dat is provisie.

[Sendak239]

[b]Reacher schreef op zondag 21 januari 2024 @ 16:25

Mijn opmerking klopt wel. De schuld moet op een moment worden betaald. Dat is mijn punt.

Die denkfout heb ik ook ooit gemaakt. Voor pensioendatum een afgelost huis willen hebben. Zo zwart wit is het niet. Op huizen die verhuurd worden rust ook vaak wel een hypotheek. Schuld, waarde en inkomsten moeten gewoon in verhouding zijn. Als je niet klem wilt komen is het handig om 20 procent af te (kunnen) lossen. Een nieuw huis is over 30 jaar heus nog wel de helft waard dus 100 procent aflossen is dan onzin. We zijn teveel bang gemaakt voor aflossingsvrij, na 30 jaar kun je heus wel doorrollen.

[99ruud99]

eens met sendak, tegelijkertijd wil ik wel erbij zeggen dat als een afgeloste hypotheek je een fijner gevoel geeft, dan daar vooral voor gaan. Het zal elkaar misschien paar honderd schelen of je nu hypotheek aflost of belegt, maar gemoedsrust is ook veel waard.
Veel mensen gaan jaarlijks op vakantie juist om beetje rust te krijgen - dus als dit al helpt zou ik het zeker doen.

Persoonlijk heb ik er ook voor gekozen om over 10 jaar reeds mijn huis afgelost te hebben. Ja, ik weet dat ik misschien nog wel een verbouwinkje doe, of andere gekke fratsen als verhuizen en dan weer hypotheek nodig hebben. Maar heb gevoel van "even geen schulden en maandelijkse lasten omlaag" is wel fijn.

[Dabbel]

Ik snap heel goed dat het hele bedrag beleggen een drempel is. Men heeft het altijd over risicospreiding. Dan zou ik aflossen, deposito en beleggen allemaal doen. Bijvoorbeeld in verhouding als 50/40/10. En als het mee zit behaal je met die 10 evenveel rendement als die 50.

[D_Jeff]

@Banzai Kan je aangeven in welke risicoklassen beide delen zitten?

Als bijv deel 1 nog onder de NHG-riscoklasse zit, zou ik nog heel even wachten met actie. Hypotheekrente is momenteel nog langzaam dalende (zeker in de NHG-riscoklasse) -- Zodra de rente met 25punten onder je huidige rente zakt, kan het ook interessant zijn om dat deel over te sluiten (ja, ook inc de eventuele boete die ervoor staat)

[Banzai]

@D_Jeff beide <80% gebaseerd op een Calcasa desktop taxatie uit 2022. Bij een echte taxatie verwacht ik rond de <65/70% te komen echter ga ik dan van 3.65% naar 3.62/3.63%. Elke 5% schuld-marktwaarde lager is 0.01% eraf.

Netto levert me dat minder dan 100 euro op per jaar dus vind ik het niet de moeite waard om een echte taxatie (á 500 euro) uit te laten voeren.

[barbarbar]

Uit je reacties te lezen is zekerheid belangrijk. Historisch gezien zijn beide rentes erg laag. De kans dat je na 8, of 18 jaar, een hogere rente moet betalen is vrij groot. Bij het eerste deel heb je meer dan de helft al weggewerkt, dus daar een hogere rente op betalen heeft weinig effect meer. Ook omdat inflatie en dus je hogere inkomen in 18 jaar veel meer effect heeft dan over 8 jaar. Bij het tweede deel staat er na 8 jaar nog een flink deel open. Ook na inflatie zal dat nog aanzienlijk voelen. Daar een hogere rente op moeten betalen zal nog flink zuur zijn.

In jouw geval zou ik eerst het tweede deel wegwerken. Dat geeft de meeste rust, en beste kans dat je financiëel de juiste keuze maakt.

De toekomst voorspellen kan niemand. De hele discussie dat beleggen beter zou zijn weet je pas over 8 of 18 jaar. We zijn verwent met hoge rendementen, maar in de historie zijn perioden van een heel leven vrijwel geen of negatief rendement er ook. De hypotheek die je hebt weet je zeker, en bij beleggen moet je nog maar zien of je over 8 jaar beter af bent.

[FreakNL]

Ik heb een rente van 3.85 en een LTV ratio van 0.3

Persoonlijk los ik alleen af als er gelden zijn > VRH-grens, dat levert nog iets op.

Daaronder heeft eigenlijk weinig zin, kun je nog betere spaarrente voor krijgen, bijvoorbeeld een deposito. Onder water kom ik ook nooit meer.

Beleggen is niet perse slecht, maar daar kun je geen berekening op los laten.

Ik mix trouwens ook alles. Beetje crypto, beetje beleggen, beetje ouderwets sparen, beetje lijfrente en een beetje aflossen… Er is niet perse 1 manier maar ik zou i.i.g. niet alles op 1 paard inzetten , zeker niet bij dit soort bedragen.

[ Voor 69% gewijzigd door FreakNL op 21-01-2024 23:46 ]

[Sport_Life]

Woning box 1 gaat alleen maar zwaarder belast worden is mijn inschatting, wat nu reeds bij sparen en beleggen box 3 aan de gang is. Dus dan wil je zoveel mogelijk schuld in zowel box 1 als 3, omdat dat fiscaal gunstig is.
Vanuit die gedachte heeft aflossen niet zoveel zin, immers wat je nu aan netto rente betaald ga je mogelijk (!) straks aan belasting betalen..

Ik heb zelf (daarom) 60% aflossingsvrij waarvan 40% box 1 en 60% box 3 (<50% LTV obv taxatie). Wel wat lagere rentes dan TS.

[D_Jeff]

Ik schreef oversluiten.
Wat jij beschrijft is een hervaluatie van het huis om zo een lagere risicoklasse te verkrijgen.

Oversluiten is nu nog niet interessant, maar als de rentestand verder zakt wel. Hervaluatie plus oversluiten is meestal de leukste, maar kost meer moeite en tijd.

[namliam_eht]

Banzai schreef op zondag 21 januari 2024 @ 11:56:
Totale hypotheek: 420.000
Deel 1: 188.000 annuïtair. Aflossen in 2052, 3.65% rente vast tot 2042 (18 jaar)
Deel 2: 232.000 annuïtair. Aflossen in 2047. 2.73% rente vast tot 2032 (8 jaar).

Voor nu en dit moment, als je 37% HRA geniet betaal je netto 1,92% rente.
Even uitgaande van een partner, zolang je onder de 114.000 box 3 vermogen hebt en je het geld kan vast zetten in een deposito van 2% of meer dan verdien je er op om het deposito te doen ipv af te lossen.

Neem een deposito van NIBC voor 10 jaar voor 3%, dan verdien je dus 1000 euro per jaar als je het hele 100.000 euro vol zou hebben.

Mocht je over die 114k heen gaan dan wordt de rekensom iets lastiger, maar in de basis...

[Question Mark]

Banzai schreef op zondag 21 januari 2024 @ 13:22:
Beleggen geeft waarschijnlijk een hoger rendement alleen ziet mijn vrouw dat niet zitten.

Ik heb een simpele spaarrekening bij de rabo waar ik pas kan opnemen na een wachttijd van 90 dagen. Die levert 2,4 % rente op. Het geld wat ik eerst (extra) afloste gaat nu naar die rekening. Dat levert meer op, en in geval van nood heb ik in 90 dagen de beschikking over dat geld...

Ik zou echt even goed kijken naar de opties de er allemaal zijn..

[Hann1BaL]

@Banzai
Hoewel je al aangeeft gekozen te hebben:

Waarom heb je de leningdelen gekozen?
Het antwoord daarop is relevant voor de keuze hoe je de verhoudingen wilt hebben de komende jaren.
Je kunt er ook voor kiezen het zo te laten (de verhouding dus) en naar ratio aflossen.

De vraag die je jezelf wilt stellen:
Neig je naar meer zekerheid of neig je naar wat lagere kosten maar een groter risico?

Als je zoveel per jaar extra kunt aflossen lijkt het alsof je dat risico eenvoudig kunt dragen.

Funny fact: Er is eens onderzoek gedaan naar wat financiele adviseurs adviseren: Niet extra aflossen, want je kunt het geld beter opzij zetten, want dat levert netto meer op - vs: Wat financieel adviseurs zelf doen: extra aflossen.

Ratio vs emotie - Het kan gewoon een fijn gevoel zijn om de schuld niet te hebben en niet alles in het leven gaat puur om dat extra geld.

Uitgaande van @namliam_eht ’s berekening (niet geverifieerd) is 1000 euro leuk, maar als je eenvoudig zoveel extra af kunt lossen, ga je de 1000 euro ook niet merken. Dat maakt het dus geen slecht advies, maar hoeft niet doorslaggevend te zijn.

[celshof]

Als je de keuze puur op financiële gronden wilt maken, moet je een compleet overzicht hebben van de factoren op je financiën.
Zo is al genoemd dat een deposito bij Raisin voor 4% prima kan (heb heel reventelijk nog eentje van 3 maanden voor 4% geopend), waardoor dat een makkelijke keuze lijkt, maar er is meer dat meetelt.
Zo heeft HRA invloed op je belastbaar inkomen, wat weer invloed heeft op de hoogte van toeslagen (en KOT krijg je ook bij hoge inkomens bijvoorbeeld). Daarnaast, je huis valt niet in box 3, dus als je met z'n tweeën 104.000+ aan bezit hebt, moet je ook die belasting meenemen in je berekening.

Wat je wellicht ook mee wilt nemen, is wat je doet met het extra maandelijkse geld. Als je aflost dalen je maandlasten, maar als je dat geld meteen aan nieuwe dingen uitgeeft, heb je het geld niet meer en niet meer te besteden.

[Woy]

Banzai schreef op zondag 21 januari 2024 @ 11:56:
Ik wil jaarlijkse 15-25k extra kosteloos aflossen op mijn hypotheek. Ik twijfel over welk deel ik eerst ga aflossen.

Totale hypotheek: 420.000
Deel 1: 188.000 annuïtair. Aflossen in 2052, 3.65% rente vast tot 2042 (18 jaar)
Deel 2: 232.000 annuïtair. Aflossen in 2047. 2.73% rente vast tot 2032 (8 jaar).

Deel 1 heeft hogere rente alleen langere rente vaste periode. Met deel 1 aflossen gaan de bruto kosten sneller omlaag alleen een risico dat over 8 jaar deel 2 een hogere rente krijgt. Deel 2 het tegenovergestelde.

Het blijft speculeren maar ben benieuwd naar wat jullie in mijn situatie zouden doen. Bedankt!

Wat mij betreft een no-brainer om gewoon op het hoogste rentedeel af te lossen. Alles wat je nu aflost heeft al 8 jaar een procent extra voordeel, pas als de 8 jaar daarna de rente dus 2% hoger is dan 3,65% is het nadelig geweest.

En het valt waarschijnlijk nog wat meer in het voordeel van aflossen op het hoogste rentepercentage omdat je tegen die tijd een lagere lening hebt, dus over een kleiner gedeelte de hogere rente betaalt.

disclaimer:
Natuurlijk is het een beetje te eenvoudig om geen rekening te houden met rente-op-rente, HRA en verdere aflossing. Maar heel simpel gezegd is streep je het risico op een hogere rente van jaar 10 t/m jaar 18 weg tegen het rentevoordeel de eerste 8 jaar. Dus de eerste 8 jaar heb je 1% voordeel van aflossen op de hogere rente. Als je jaar 8-16 2% hogere rente hebt op hetzelfde bedrag zou je zo'n beetje break-even zijn. Dan zou ik altijd kiezen voor het voordeel nu waar je zeker van ben, en dat niet laten liggen voor het kleine risico dat het tegenvalt. Zeker aangezien je nu al extra aflost is de kans groot dat je situatie over 8 jaar alweer anders is, en het dus sowieso minder impact heeft als de rente hoger is.

[Tom-Z]

Banzai schreef op zondag 21 januari 2024 @ 22:05:
Netto levert me dat minder dan 100 euro op per jaar dus vind ik het niet de moeite waard om een echte taxatie (á 500 euro) uit te laten voeren.

De kosten van de taxatie zijn net als de rente aftrekbaar. Dat maakt de terugverdientijd iets korter dan je nu misschien denkt.

[RADW]

YakuzA schreef op zondag 21 januari 2024 @ 15:39:
[...]

Annuïteiten is vrij simpel en over het algemeen 10% van de originele som per jaar
(Tenzij de huidige rente hoger is dan van het leningdeel, dan vaak ongelimiteerd)

Wat ik bedoel is dat je vaak een bepaald percentage mag aflossen per leningdeel.Dus OP moet even navragen of het percentage is per leningdeel of per de gehele hypotheek (die bestaat uit 2 leningdelen).

Want 'over het algemeen' hoeft hier niet zo te zijn. Ik kan mijzelf alleen baseren op mijn eigen hypotheken. En daar was het per leningdeel.

[Banzai]

RADW schreef op maandag 22 januari 2024 @ 17:51:
[...]


Wat ik bedoel is dat je vaak een bepaald percentage mag aflossen per leningdeel.Dus OP moet even navragen of het percentage is per leningdeel of per de gehele hypotheek (die bestaat uit 2 leningdelen).

Want 'over het algemeen' hoeft hier niet zo te zijn. Ik kan mijzelf alleen baseren op mijn eigen hypotheken. En daar was het per leningdeel.

Ja, ik mag maximaal 10% (43.2k) kosteloos aflossen per jaar op één van de twee leningsdelen

namliam_eht schreef op maandag 22 januari 2024 @ 08:58:
[...]

Voor nu en dit moment, als je 37% HRA geniet betaal je netto 1,92% rente.
Even uitgaande van een partner, zolang je onder de 114.000 box 3 vermogen hebt en je het geld kan vast zetten in een deposito van 2% of meer dan verdien je er op om het deposito te doen ipv af te lossen.

Neem een deposito van NIBC voor 10 jaar voor 3%, dan verdien je dus 1000 euro per jaar als je het hele 100.000 euro vol zou hebben.

Mocht je over die 114k heen gaan dan wordt de rekensom iets lastiger, maar in de basis...

Het extra aflossen is om onder die 114k te blijven. Mocht ik toch gaan sparen (of beleggen) zou de extra belasting in box 3 meegenomen moeten worden. Dan nog is sparen (en beleggen) waarschijnlijk nog steeds de slimmere keuze om meer vermogen op te bouwen.

Ik kies echter toch voor extra aflossen voor de zekerheid, rust en geen omkijken naar beurskoersen etc.

Tom-Z schreef op maandag 22 januari 2024 @ 12:17:
[...]

De kosten van de taxatie zijn net als de rente aftrekbaar. Dat maakt de terugverdientijd iets korter dan je nu misschien denkt.

Goed punt, misschien toch maar eens aanvragen. Wel benieuwd naar de taxatie waarde. Bedankt!