Hypotheek regeling energiebesparende voorzieningen (EBV)

[EPLK]

Hallo,

Ik probeer de regels omtrent het meefinancieren van energiebesparende voorzieningen in een hypotheek met nhg te begrijpen, maar mijn hypotheekadviseur blijft erbij dat het te ingewikkeld is om uit te leggen. Hopenlijk durft hier iemand een poging te wagen.

Ik ga een bestaande woning voor 335.000 kopen en uitgebreid renoveren. De wens is om voor 100.000 regulier te verbouwen en voor nog eens 25.000 energiebesparende maatregelen te treffen. Op nhg.nl vind ik:

NHG biedt 2 regelingen om energiebesparende maatregelen mee te financieren in je hypotheek.

Met het Energiebespaarbudget (EBB) leen je een extra bedrag om je huis energiezuiniger te maken. Je mag tot 6% boven de waarde van de woning vóór uitvoering van de maatregelen financieren. Bij het afsluiten van je hypotheek bepaal je alleen welk bedrag je wilt lenen. Je hoeft nog niet te weten welke energiebesparende maatregelen je gaat nemen en hoeveel die precies kosten.

Als je al weet welke maatregelen je gaat nemen bij het afsluiten van je hypotheek en een verbouwingsspecificatie hebt, kun je ook gebruik maken van de regeling Energie Besparende Voorzieningen (EBV). Hierbij mag je tot maximaal 6% boven de waarde van de woning ná verbouwing (incl. energiebesparende maatregelen) financieren.

Hieruit dacht ik het volgende op te kunnen maken:
Optie 1: Met een taxatie gebaseerd op een verbouwingsspecificatie exclusief energiemaatregelen (dus voor 100.000), die uitkomt op 435.000 na verbouwing, kunnen we een EBB van 25.000 krijgen.
Optie 2: Met een taxatie gebaseerd op een verbouwingsspecificatie inclusief energiemaatregelen (dus voor 125.000), die uitkomt op 435.000 na verbouwing, kunnen we via de EBV regeling een hypotheek van 460.000 krijgen.

De taxateur zegt dat optie 1 waarschijnlijk niet gaat lukken, maar optie 2 wel. De hypotheekadviseur zegt echter dat optie 2 niet zo werkt als ik denk, maar kan me niet uitleggen waarom niet, want dat zou te ingewikkeld zijn. Ik moet maar vertrouwen dat hij het beter weet.

Nu geloof ik direct dat ik informatie mis en dat optie 2 bij ons om een of andere reden niet kan, maar ik wil wel heel graag weten waarom, alleen al uit nieuwsgierigheid. Helaas zit ik aan deze meneer vast en ik kan verder ook nergens rekenregels of verdere uitleg vinden. Kan iemand hier mij misschien op weg helpen?

[Citroentjuh]

Ik weet niet het antwoord hierop, maar ik kan me voorstellen dat dit hem zit in dat je een toekomstige waardevermeerdering wil meenemen in berekening 1. Ik vermoed dat een hypotheekverstrekker daar wat betreft deze regeling niet zomaar in meegaat en onder berekening 1 van de daadwerkelijke waarde nu uitgaat.

Wat me in elk geval nog opvalt in jouw berekeningen:
1. Je lijkt ervan uit te gaan dat voor 100k verbouwen ook betekent 100k waardevermeerdering… was dat maar waar! Doorgaans kost een verbouwing je een stuk meer dan dat het oplevert aan waarde.
2. Je lijkt er nu vanuit te gaan dat de taxatiewaarde met en zonder de energiemaatregelen gelijk uitkomt?

[Anoniem: 1986520]

Zo moeilijk lijkt het allemaal niet….

Maar exacte bedragen zijn natuurlijk een beetje zinloos als je niet eerst een taxatie hebt.
Dat blijft zowel voor 1 als 2 toch de basis. En een financier die erin mee wilt gaan natuurlijk, al zal dat niet het grootste probleem zijn.

Maar om zomaar te stellen dat elke euro van je verbouwing zal leiden tot een identiek hogere taxatiewaarde is wellicht wat optimistisch.

[Question Mark]

Als een adviseur niet in staat is om iets begrijpelijk uit te leggen, dan zou ik toch echt een andere adviseur zoeken.... Wat is de reden dat je aan deze adviseur vast zit?

[Señor Sjon]

Tikje naar PFSL

[EPLK]

Hartelijk dank voor alle reacties! De bedragen waren vooral bedoeld ter illustratie; het klopt dat de kosten van de verbouwing niet helemaal terug zullen komen in de uiteindelijke waarde. Daarin zit inderdaad ook, op een indirecte manier, het probleem (waarover zo meer).
Ik zit aan deze meneer vast omdat we al een half jaar geleden het koopcontract hebben getekend en een hypotheek hebben geregeld via hem, maar omdat de datum van passeren pas over ruim een maand is en de rente inmiddels is gedaald en de NHG grens met 30.000 euro is verhoogd sinds 1 januari, werd het gunstig om op dit moment nog eens opnieuw rond te kijken. Bij hem kan dat zonder de gehele advieskosten nogmaals te hoeven betalen.

Maar goed, inmiddels heb ik zelf (denk ik) het antwoord gevonden. Op de website van NHG vond ik deze rekenhulp. Na een tijdje experimenteren, heb ik daar de volgende formule en mogelijke verklaring uit kunnen 'reverse engineeren':

maximale lening = marktwaarde na verbouwing + kosten ebv - (waardevermeerdering × kosten ebv ÷ totale kosten verbouwing)

Vermoedelijke verklaring: als je zowel energiebesparende voorzieningen (EBV) als reguliere kwaliteitsverbeteringen meeneemt in je verbouwingsspecificatie en taxatie, dan mogen alleen de kosten voor ebv bijdragen aan het extra leenbedrag boven de 100% marktwaarde na verbouwing. Die ebv kosten hebben echter ook bijgedragen aan de getaxeerde waardevermeerdering en dat mag niet twee keer meegeteld worden. Daartoe wordt er een schatting gemaakt van de mate waarin die energiebesparende voorzieningen hebben bijgedragen aan de totale waardevermeerdering. Die schatting is dit deel: (waardevermeerdering × kosten ebv ÷ totale kosten verbouwing)
Dat gaat dus van de waarde na verbouwing af en daarbij worden de ebv kosten weer opgeteld om te komen tot het nieuwe maximale leenbedrag (uiteraard beperkt tot 106%).

Poeh, dat was een interessante maar tijdrovende exercitie, maar gelukkig ook nuttig, want hoewel ik hierboven 100.000 aan reguliere verbouwing noemde (omdat mijn adviseur aanraadde het zo aan de taxateur door te geven) zitten daar in werkelijkheid ook heel veel aanpassingen tussen die officieel eigenlijk ook onder energiebesparende maatregelen vallen. Als ik die dan ook zo in de taxatie krijg, maakt dat de berekening zoals hierboven beschreven een stuk gunstiger. Ik kan dus weer verder!