Aanbouw op de erfgrens: hoe vastleggen?

[Pazo]

Wij gaan binnenkort aan de achterkant uitbouwen. Deels ook aan de zijkant, daarvoor is een vergunning nodig welke we reeds in bezit hebben.

In eerste instantie was de bedoeling dat onze (directe) buren zouden mee uitbouwen. Dus een gedeelde muur op de erfgrens. Echter blijkt het financieel niet haalbaar voor ze en zijn ze afgehaakt. Ze hebben wel gelijk aangegeven dat wij op de erfgrens mogen bouwen (zodat de binnenmuur recht doorloopt), dat het dus geen probleem is dat de buitenmuur van de aanbouw (deels) in hun tuin komt te staan. Ook voor de fundering is dit geen probleem. Wellicht willen ze namelijk in de toekomst alsnog uitbouwen. Aannemer gaf de tip om dit 'in een documentje' vast te leggen en beide te ondertekenen. Ook dat vinden de buren geen enkel probleem (we hebben gelukkig een zeer goede relatie met de buren ).

Nu was ik aan het zoeken naar een opzetje / voorbeeld van zo'n document. Maar daarbij kwam ik ook tegen, dat zo'n document 'onderling' niet rechtsgeldig is en bij eventuele nieuwe buren van tafel geveegd kan worden. Dus dat je het beter bij de notaris kan laten vastleggen, zodat het wel rechtsgeldig is. Dat lijkt me wel 'veiliger' dus ben ik verder aan het uitzoeken.

Heeft iemand ervaring met dit? Hoe gaat dit in zijn werk? Samen een documentje maken, tekenen, en dan afspraak maken bij de notaris om het op te laten nemen in de akte? Is er ergens te vinden wat er in het document moet staan? Ik lees overal adviezen om een document te maken en vast te laten leggen bij de notaris, maar nergens hoe en wat.

[No Hands]

Ik zou een notaris bellen en vragen of ze daar een standaard document voor hebben wat ik met mijn buren kan komen invullen. Dan hebben die vast een volmondige Ja voor je, of een uitleg hoe dat anders gaat.

[RobIII]

Zorg ook even dat er tijdens de bouw niet flauw gedaan kan worden als de bouwvakkers even aan de kant van de buren moeten zijn.

[Pazo]

No Hands schreef op maandag 15 januari 2024 @ 14:19:
Ik zou een notaris bellen en vragen of ze daar een standaard document voor hebben wat ik met mijn buren kan komen invullen. Dan hebben die vast een volmondige Ja voor je, of een uitleg hoe dat anders gaat.

Mja, misschien is dat eigenlijk wel zo makkelijk, waarom had ik daar niet aan gedacht

RobIII schreef op maandag 15 januari 2024 @ 14:22:
Zorg ook even dat er tijdens de bouw niet flauw gedaan kan worden als de bouwvakkers even aan de kant van de buren moeten zijn.

dat is geen probleem, buurman wil helpen met slopen en graven en gaat dan zijn eigenlijk tuin ook aanpakken. We klussen wel vaker samen.

[The-Source]

Ik zou er niet voor kiezen om de buitenmuur op de grond van de buren te plaatsen (ook al is er instemming).
Je erfgrens zou je dan via kadester moeten gaan verleggen als je echt geen toekomst gezeik wil hebben (met bijvoorbeeld nieuwe buren).
Denk ook aan isolatie die je nu tussen binnenmuur en buitenmuur gaat plaatsen dan zou in jouw plan die nieuwe buitenmuur een heel eind bij je buren in de tuin komen.
Binnenmuur op de erfgrens a 10cm dus 5 bij de buren. 15cm isolatie, 1cm lucht, 10cm baksteen. dat is dus 30cm naar je buren toe. Zijn ze dan nog steeds zo happig als het om z'n stuk gaat?

[Pazo]

@The-Source Ik ga het uiteraard overleggen, maar hoogstwaarschijnlijk is het wel goed.
Ze willen eigenlijk ook heel graag uitbouwen, maar het blijkt nu niet financieel haalbaar voor ze. Ze wonen er nu ca 3 jaar (dus stuk duurder gekocht dan wij 10 jaar geleden), zijn een stuk jonger dan wij dus ik kan het ook zeker begrijpen.

Verder zijn er verderop in de rij nog 2 uitbouwen, die liggen beide ook op/over de erfgrens (wel gelijk vanaf de bouw).

[chrisborst]

@Pazo
Volgens mij is de manier van bouwen wat jij gaat doen erg normaal in NL. Ben jij de eerste of de enige die een uitbouw doet, dan staat bijna altijd de buitenmuur op de grond van de buren. Als zij in de toekomst voor een uitbouw gaan, dan mogen ze vaak de buitenmuur gebruiken of afbreken en hun eigen aanbouw ertegen aan zetten.

Mochten toekomstige buren hier een probleem mee hebben, laat ze lekker naar de rechter stappen. Geen enkele rechter in NL zal hierin meegaan. Het nadeel wat ze ondervinden staat niet in verhouding tot het compleet afbreken van je uitbouw.

Zou het dus lekker onderling vastleggen en met je buren afspreken dat het bij een eventuele verkoop ook in het dossier meegaat.

[DukeBox]

The-Source schreef op maandag 15 januari 2024 @ 15:04:
Ik zou er niet voor kiezen om de buitenmuur op de grond van de buren te plaatsen (ook al is er instemming).

De buiten muur wordt de binnenmuur van de buren als zij ooit gaan aanbouwen, dus ik snap niet wat het probleem is? Zoals TS het doet is het heel gebruikelijk en ligt vaak ook vast in recente nieuwbouw.

[Toke_gt]

The-Source schreef op maandag 15 januari 2024 @ 15:04:
Ik zou er niet voor kiezen om de buitenmuur op de grond van de buren te plaatsen (ook al is er instemming).
Je erfgrens zou je dan via kadester moeten gaan verleggen als je echt geen toekomst gezeik wil hebben (met bijvoorbeeld nieuwe buren).
Denk ook aan isolatie die je nu tussen binnenmuur en buitenmuur gaat plaatsen dan zou in jouw plan die nieuwe buitenmuur een heel eind bij je buren in de tuin komen.
Binnenmuur op de erfgrens a 10cm dus 5 bij de buren. 15cm isolatie, 1cm lucht, 10cm baksteen. dat is dus 30cm naar je buren toe. Zijn ze dan nog steeds zo happig als het om z'n stuk gaat?

Volgens mij is het niet de bedoeling om de hele muur op het terrein van de buren te zetten, maar alleen de buitenmuur. Zodat die op termijn de binnenmuur van de buren kan worden. Als je dat goed doet, heb je allebei aan de binnenzijde een doorlopende muur.

@Pazo Check op mandelige muur. Dit staat in veel koopaktes, online kun je er vast wel een voorbeeld van vinden. Gaat niet alleen om het bouwen ervan, maar ook het gebruik. Goed om vast te leggen, als aanvulling op de akte.

[Pazo]

Bedankt voor jullie antwoorden.

Ja het is bedoeling dat het zo gebouwd wordt dat evt in de toekomst de buren de muur kunnen gebruiken voor hun aanbouw. Dus de binnenmuur staat gewoon op ons erf, alleen de buitenmuur komt bij hen op het erf.
De 4de in de rij heeft ook een aanbouw, en die ligt net zo op/over de erfgrens bij de hun buren.

Het gaat mij er om mbt vastleggen / problemen voorkomen in de toekomst.
Nogmaals, we hebben super contact met buren, en ze vinden alles goed, maar toch wil ik mij indekken mochten zij toch over enkele jaren besluiten te verhuizen en er komen nieuwe buren met 'andere inzichten'. In hoeverre is een onderling getekend document dan voldoende?

Ik heb de notaris trouwens net een mailtje gestuurd, even afwachten waar zij mee komen.

[chrisborst]

@Pazo
Enige manier om het correct te doen, is dat het in een openbaar register vermeld moet staan. In de praktijk is dat je het moet inschrijven/vastleggen in het kadaster.
Maar als je buren de aanbouw gaan bouwen zal dat weer ongedaan moeten worden.

Dus nogmaals: Mochten toekomstige buren hier een probleem mee hebben, laat ze lekker naar de rechter stappen. Geen enkele rechter in NL zal hierin meegaan. Het nadeel wat ze ondervinden staat niet in verhouding tot het compleet afbreken van je uitbouw.

Zou het dus lekker onderling vastleggen en met je buren afspreken dat het bij een eventuele verkoop ook in het dossier meegaat.

[YakuzA]

DukeBox schreef op maandag 15 januari 2024 @ 15:13:
[...]

De buiten muur wordt de binnenmuur van de buren als zij ooit gaan aanbouwen, dus ik snap niet wat het probleem is? Zoals TS het doet is het heel gebruikelijk en ligt vaak ook vast in recente nieuwbouw.

Normaal gesproken wordt de buitenmuur afgebroken en wordt de binnenmuur van de buren daarna tegen jouw binnenmuur aangebouwd, vziw.

[No Hands]

chrisborst schreef op maandag 15 januari 2024 @ 17:39:
@Pazo
Enige manier om het correct te doen, is dat het in een openbaar register vermeld moet staan. In de praktijk is dat je het moet inschrijven/vastleggen in het kadaster.
Maar als je buren de aanbouw gaan bouwen zal dat weer ongedaan moeten worden.

Dus nogmaals: Mochten toekomstige buren hier een probleem mee hebben, laat ze lekker naar de rechter stappen. Geen enkele rechter in NL zal hierin meegaan. Het nadeel wat ze ondervinden staat niet in verhouding tot het compleet afbreken van je uitbouw.

Zou het dus lekker onderling vastleggen en met je buren afspreken dat het bij een eventuele verkoop ook in het dossier meegaat.

Toekomstige buren is sowieso geen probleem want die kopen het toch zoals het is?

[chrisborst]

@No Hands
Volgens mij zit het juridisch net wat anders. Zo kan je bijv. wel met je buren een afspraak maken over recht van overpad maar dat soort afspraken komen te vervallen bij een nieuwe eigenaar.
Wil je juridisch bindende zaken afspraken moet dat naar mijn weten in een openbaar register zijn vastgelegd.

[No Hands]

chrisborst schreef op maandag 15 januari 2024 @ 18:33:
@No Hands
Volgens mij zit het juridisch net wat anders. Zo kan je bijv. wel met je buren een afspraak maken over recht van overpad maar dat soort afspraken komen te vervallen bij een nieuwe eigenaar.
Wil je juridisch bindende zaken afspraken moet dat naar mijn weten in een openbaar register zijn vastgelegd.

Over een stuk tuinpad lopen is nogal wat anders dan een muur. Die muur zie je staan, je doet een bezichtiging en die muur die is daar.

[DukeBox]

YakuzA schreef op maandag 15 januari 2024 @ 17:43:
Normaal gesproken wordt de buitenmuur afgebroken en wordt de binnenmuur van de buren daarna tegen jouw binnenmuur aangebouwd, vziw.

Met steenbouw niet.

[ericplan]

YakuzA schreef op maandag 15 januari 2024 @ 17:43:
[...]
Normaal gesproken wordt de buitenmuur afgebroken en wordt de binnenmuur van de buren daarna tegen jouw binnenmuur aangebouwd, vziw.

Wat ik hier in Amsterdam vaak zie bij oudere panden icm nieuwbouw ernaast is dikke isolatie en daaroverheen rabatdelen.

[Pazo]

Dank jullie wel. Ik maak hier uit op dat als je het echt juridisch wilt dichttimmeren, dat het via de notaris en kadaster zal moeten, maar dat het in de praktijk eigenlijk helemaal niet nodig blijkt te zijn en je met een onderling getekend document prima onderbouwing hebt.

Mocht de notaris nog heel iets anders zeggen dat laat ik het weten, maar zoals ik er nu in sta houden we het op een onderling document.

[Rukapul]

Je moet de belangen scheiden.

Topicstarter kan prima met een overeenkomst nu de muur plaatsen. Daar kunnen buren nu en in de toekomst niets tegenin brengen. Door natrekking is de muur van topicstarter ongeacht de grond waarop het lag.

Voor de huidige buren volstaat een normale overeenkomst waarschijnlijk ook om te kunnen uitbouwen voor zolang topicstarter het huis bezit (risico!).

Voor de toekomstige buren ligt het anders. Voor die situatie is een erfdienstbaarheid of vergelijkbaar vereist om medewerking van topicstarter en latere bezitters.

Qua bepaling kun je inspiratie opdoen met moderne aktes. Die hebben heel vaak een (in tijd begrensde) bepaling om de buitenmuur te kunnen gebruiken voor de eigen uitbouw.

Een ander iets om te regelen is het recht om zaken aan de muur te bevestigen, etc.

Al met al is langs de notaris gaan vooral voor de buren een verstandige exercitie.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 15-01-2024 20:35 ]

[chrisborst]

@Pazo
Kwam dit stukje tekst nog tegen:
Wanneer je van je buren toestemming hebt gekregen om je uitbouw gedeeltelijk op hun grond te zetten, doet je er verstandig aan dit te laten vastleggen door het vestigen van een erfdienstbaarheid.

Hiervoor moet de notaris een notariële akte opmaken. Eventuele volgende eigenaren van het buurhuis zijn zonder deze akte namelijk niet gebonden aan die toestemming.

In de praktijk blijft het waarschijnlijk zo dat toekomstige buren niet kunnen gaan eisen dat je buitenmuur weg moet zonder deze akte. Maar wil je het op safe spelen zal je toch iets bij de notaris moeten regelen.
Desnoods doe je dit als je buren van plan zijn om te verhuizen. Wellicht willen ze voor die tijd toch zelf een uitbouw en is het probleem direct opgelost.

[Pazo]

@chrisborst Ja dat stukje had ik ook gevonden, daar doelde ik ook op mijn beginpost.

[chrisborst]

@Pazo
Kwam deze post nog tegen:
https://www.juridischadvies.nl/aanbouw-erfgrens-buren/

Vooral deze zin is interessant:
Kiest u voor een overeenkomst dan is in ieder geval van belang, om te zorgen dat ook eventuele rechtsopvolgers hier mee akkoord zijn, een clausule op te nemen dat de woning van de buren enkel verkocht mag worden wanneer de kopers van de woning ook akkoord zijn met de tussen u en uw buren gesloten overeenkomst (of zoiets dergelijks). Eén en ander op straffe van een dwangsom.

Eventueel neem je ook een clausule op dat de buren in het geval van een uitbouw, jouw muur mogen afbreken/gebruiken.

[ Voor 10% gewijzigd door chrisborst op 16-01-2024 17:17 ]

[FrankoNL]

Vrij simpel te regelen. kost je paar honderd euro als de buren mee willen werken. Kwestie van het vestigen van een erfdienstbaarheid. Daarmee heb je zeg maar het recht om jouw muur op hun grond te zetten. Voordeel hiervan is dat het een beperkt recht is waarmee het eigendomsrecht van de buren wordt belast. Kortom: Als zij de woning verkopen dan heeft de volgende eigenaar zich hier ook aan te conformeren.

[Rukapul]

chrisborst schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 13:07:
@Pazo
Kwam dit stukje tekst nog tegen:
Wanneer je van je buren toestemming hebt gekregen om je uitbouw gedeeltelijk op hun grond te zetten, doet je er verstandig aan dit te laten vastleggen door het vestigen van een erfdienstbaarheid.

Hiervoor moet de notaris een notariële akte opmaken. Eventuele volgende eigenaren van het buurhuis zijn zonder deze akte namelijk niet gebonden aan die toestemming.

chrisborst schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 17:16:
@Pazo
Kwam deze post nog tegen:
https://www.juridischadvies.nl/aanbouw-erfgrens-buren/

Vooral deze zin is interessant:
Kiest u voor een overeenkomst dan is in ieder geval van belang, om te zorgen dat ook eventuele rechtsopvolgers hier mee akkoord zijn, een clausule op te nemen dat de woning van de buren enkel verkocht mag worden wanneer de kopers van de woning ook akkoord zijn met de tussen u en uw buren gesloten overeenkomst (of zoiets dergelijks). Eén en ander op straffe van een dwangsom.

Eventueel neem je ook een clausule op dat de buren in het geval van een uitbouw, jouw muur mogen afbreken/gebruiken.

Man man man, wat een bronnen. Beide ontberen een duidelijke auteur. Beide ontberen enige referentie naar wetsartikel of juridisch concept. En die eerste is opgeschreven door een taalgehandicapte danwel een LLM. Juridische leegheid en open deuren.

[chrisborst]

Rukapul schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 18:25:
[...]


[...]

Man man man, wat een bronnen. Beide ontberen een duidelijke auteur. Beide ontberen enige referentie naar wetsartikel of juridisch concept. En die eerste is opgeschreven door een taalgehandicapte danwel een LLM. Juridische leegheid en open deuren.

Man man man, wat een reactie Reageer dan niet of kom met een inhoudelijke bijdrage.
De eerste bron is makkelijk te vinden en de auteurs ook (incl linkedin linkjes) en het advies wordt hier ook meerdere keren genoemd, het vestigen van erfdienstbaarheid. (ik geef toe dat er betere sites qua layout te vinden zijn).
De auteur van de 2e bron staat ook gewoon op de site, namelijk een advocaat. Verder komt hij met een andere invalshoek dan wat al eerder genoemd is, namelijk een overeenkomst met een slimme clausule erin.
Beide volgens mij prima opties die TS zou kunnen overwegen of zou kunnen voorleggen aan een notaris.

[ Voor 3% gewijzigd door chrisborst op 18-01-2024 19:25 ]

[Murkmans]

De oude bewoners hadden het samen met de buren vast laten leggen bij de notaris.

De buren hadden de uitbouw geplaatst en de binnenwanden door laten lopen. De buitenwanden waren opgebouwd met rabatdelen in plaats van volle steen.
Voor het idee, de woningscheidende wanden zijn hier 10cm+5cm spouw+10cm =25 in totaal. De buren hadden de uitbouw opgebouwd met 10cm+10cm isolatie+rabatdelen.

Toen wij gingen aanbouwen, hebben we een deel van de rabatdelen en isolatie verwijderd en de bestaande muren door kunnen trekken zodat er geen knik in kwam.

Ergo: Een standaard gemetselde muur met bakstenen buitenmuur, wordt te dik om een gelijke dikte aan te houden van woningscheidende muren.

[Sammy_tukker]

Bij onze nieuwbouw akte staat er gewoon een erfdienstbaarheid mochten wij of de buren ooit uitbouwen: we mogen dan bouwen cf standaard uitbouwmaten, met dus een muurtje op grond van de buren: risico van de eerst bouwende buur is dan wel dat de buurman van zijn fundering gebruik gaat maken in de toekomst, maar ja in hoeverre is dat een risico? Ergo, kijk ff in je akte en je wellicht hoef je überhaupt niks te doen want heb je al erfdienstbaarheid.

[Pazo]

Sammy_tukker schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 22:59:
Bij onze nieuwbouw akte staat er gewoon een erfdienstbaarheid mochten wij of de buren ooit uitbouwen: we mogen dan bouwen cf standaard uitbouwmaten, met dus een muurtje op grond van de buren: risico van de eerst bouwende buur is dan wel dat de buurman van zijn fundering gebruik gaat maken in de toekomst, maar ja in hoeverre is dat een risico? Ergo, kijk ff in je akte en je wellicht hoef je überhaupt niks te doen want heb je al erfdienstbaarheid.

Dat ga ik nog eens even nazoeken!

[t14wo]

Pazo schreef op maandag 15 januari 2024 @ 19:56:
Dank jullie wel. Ik maak hier uit op dat als je het echt juridisch wilt dichttimmeren, dat het via de notaris en kadaster zal moeten, maar dat het in de praktijk eigenlijk helemaal niet nodig blijkt te zijn en je met een onderling getekend document prima onderbouwing hebt.

Mocht de notaris nog heel iets anders zeggen dat laat ik het weten, maar zoals ik er nu in sta houden we het op een onderling document.

Het probleem met een onderhandse overeenkomst is dat het tussen twee partijen is. Dus jij en je buren. De onderhandseovereenkomst is dus niet gelding als er nieuwe eigenaren komen. Je zal dan opnieuw een onderhandse overeenkomst moeten sluiten, met het risico dat ze daar geen zin in hebben.

Vastleggen als mandelige muur (een erfdienstbaarheid) in de Noariële akte is de enige manier om het sluitend te doen, onafhankelijk van de eigenaren. Het ligt dan immers vast in het document over het object, je woning.

[Frogmen]

Kadaster hoeft niet je kan het als een erfdienstbaarheid vastleggen, met juist ook de wederzijdse deel erin vermeld. Dus als jij weg gaat en er nieuwe bewoners zijn je buren nog steeds ook de buitenmuur als binnen muur mogen gebruiken. Op die manier werkt het twee kanten op. En moet via de notaris want dan wordt het vastgelegd voor altijd. Bij verkoop gaat het over op nieuwe bewoners.