Split level huis 'ontsplitten'

[The_Zohan]

We zijn in de markt voor een huis.
Nu hebben we een huis gevonden die erg veel waar voor het geld biedt (vrijstaand, veel vierkante meters woon- en perceeloppervlak), maar het huis is gebouwd in een periode (jaren 70) dat zitkuilen en split level hip waren.

Beneden kunnen we ermee leven:


Boven echter niet. De schets doet er niet helemaal recht aan hoe vreemd dat het overkomt als je boven komt (rood is het verhoogde (~40cm) gedeelte):


Iemand hier die er ervaring mee heeft of zoiets te slopen is?
Ik begrijp dat ik dan over een oppervlakte van 8,5m x 3,5m een hoogte van zo'n 40cm moet wegslopen. Ik heb echter geen idee waar zo'n ophoging uit opgebouwd is.
Zou hier nog een asbest risico bij zitten?

[ Voor 7% gewijzigd door The_Zohan op 15-01-2024 12:58 ]

[Rukapul]

Gegeven de plattegronden ligt de verdiepingsvloer mogelijk hoger. Slopen levert je dan een vide op. Andere oplossing is slopen en herbouwen

Met een leuninkje wen je er vast aan.

Het echte antwoord op de vraag ligt in de bouwtekeningen. De verkoper en anders de gemeente zal die wel hebben.

[ Voor 28% gewijzigd door Rukapul op 14-01-2024 21:41 ]

[Klippy]

Waar zit je trap?

[twain4me]

Een split level is doorgaans geen ophoging maar daar is de vloer gewoon hoger geplaatst. de postie van de muren geeft dat eigenlijk ook al weer.

[Joe28965]

The_Zohan schreef op zondag 14 januari 2024 @ 21:30:
<knip>
Zou hier nog een asbest risico bij zitten?

In principe als het een jaren 70 huis is, dan ja. Je kan het op de raarste plekken tegen komen.

In mijn huis ben ik ook wel het een en ander tegen gekomen (wel een ouder huis waar in de asbest tijd het een en ander en is verbouwd). Een stuk zeil waar gewoon de nieuwe vloer overheen gelegd was. Een plaat die ze als gipsplaat gebruikt hadden (waarschijnlijk hadden ze gewoon 1 gipsplaat te kort en hadden ze dit nog liggen). Een stukje die ze tijdens solderen van de leidingen gebruikt hebben als 'druipplaatje' en gewoon hadden laten liggen.

Ik neem aan dat je een asbest clausule in je koopcontract hebt zitten. Je houdt altijd risicos dat je het dan tegen komt.

[evilution]

Gewoon wat groene en oranje verf kopen en voluit '70's gaan.

[jurjen_g]

The_Zohan schreef op zondag 14 januari 2024 @ 21:30:
We zijn in de markt voor een huis.
Nu hebben we een huis gevonden die erg veel waar voor het geld biedt (vrijstaand, veel vierkante meters woon- en perceeloppervlak), maar het huis is gebouwd in een periode (jaren 70) dat zitkuilen en split level hip waren.

Beneden kunnen we ermee leven:
[Afbeelding]

Boven echter niet. De schets doet er niet helemaal recht aan hoe vreemd dat het overkomt als je boven komt:
[Afbeelding]

Iemand hier die er ervaring mee heeft of zoiets te slopen is?
Ik begrijp dat ik dan over een oppervlakte van 8,5m x 3,5m een hoogte van zo'n 40cm moet wegslopen. Ik heb echter geen idee waar zo'n ophoging uit opgebouwd is.
Zou hier nog een asbest risico bij zitten?

Als je geen split level woning wilt, kun je beter geen split level woning kopen? Ik denk dat verbouwen, als het al kan, veel duurder is dan op zoek gaan naar een beter passende woning.

Tenzij er iets speelt dat je deze woning sowieso kunt krijgen o.i.d., het krijgen van een woning is natuurlijk sowieso erg moeilijk momenteel. Maar dan zou ik proberen split level mooi te vinden...

[ Voor 6% gewijzigd door jurjen_g op 15-01-2024 07:28 ]

[Crazy D]

Wat echte foto's zouden het misschien duidelijker maken. Mijn hele huis is split-level. Alles is een halve verdieping gescheiden. Garage -> halve trap -> Woonkamer -> halve trap -> slaapkamer en badkamer -> halve trap -> slaapkamers, waarbij de laatste slaapkamers ook weer met een trappetje verdeelt zijn. Niet per se praktisch wel speels en sfeervol.

Als de indeling van het huis eigenlijk niet is wat je wilt ("kunnen er mee leven" als het over beneden gaat) moet er wel een verdraaid goede reden zijn om dit per se te willen kopen, ik denk dat je er spijt van gaat krijgen.....

[bvdbos]

Een bekende heeft een keer een split-level woning kaal op moeten leveren aan verhuurder. Het hoger deel was een houten vloer, bleek gewoon niets onder te zitten. Gesloopt en toen was het een normale woning. En een ander appartement bleek gewoon een 3D-puzzel te zijn van beton, daar waren de verhoogde vloeren gelijktijdig de verhoogde plafonds van de onderliggende ruimtes.

Dus: bouwtekeningen nakijken!

[ Voor 4% gewijzigd door bvdbos op 15-01-2024 08:18 ]

[FRANQ]

Ik denk ook dat je het huis moet laten gaan als je geen split level woning wilt.

Het zal erop neer komen dat je de verdiepingsvloer eruit moet slopen. En lager (of hoger) weer moet terugplaatsen.

Hierbij zullen raamkozijnen te hoog of te laag komen naar je zin.
Stopcontacten en lichtknoppen moeten verplaatst worden.

De hele elektrische installatie loopt naar centraaldozen in het plafond, dus van de onderliggende verdieping moet de hele elektrische installatie nieuw aangebracht worden.

De trap heeft meer ruimte nodig voor de extra treden.

Ook als je het hoge deel omlaag haalt zal beneden het plafond erg laag worden.

Je gaat zoveel extra problemen creëren doordat je de vloer gelijk wilt trekken, dat ik denk dat het een erg kostbaar project wordt, en dat je het beter niet kunt doen.

[No Hands]

FRANQ schreef op maandag 15 januari 2024 @ 08:23:
Ik denk ook dat je het huis moet laten gaan als je geen split level woning wilt.

Het zal erop neer komen dat je de verdiepingsvloer eruit moet slopen. En lager (of hoger) weer moet terugplaatsen.

Hierbij zullen raamkozijnen te hoog of te laag komen naar je zin.
Stopcontacten en lichtknoppen moeten verplaatst worden.

De hele elektrische installatie loopt naar centraaldozen in het plafond, dus van de onderliggende verdieping moet de hele elektrische installatie nieuw aangebracht worden.

De trap heeft meer ruimte nodig voor de extra treden.

Ook als je het hoge deel omlaag haalt zal beneden het plafond erg laag worden.

Je gaat zoveel extra problemen creëren doordat je de vloer gelijk wilt trekken, dat ik denk dat het een erg kostbaar project wordt, en dat je het beter niet kunt doen.

Dit ja, als het echt split level is dan is de hele constructie van het huis zo. Dan kun je wel vloeren willen weghalen en nieuw plaatsen maar daaraan is alles verbonden, hoogtes van kozijnen, lengtes locatie van trappen, elektra, etc.
Bezint eer gij begint

[Sethro]

FRANQ schreef op maandag 15 januari 2024 @ 08:23:
Ik denk ook dat je het huis moet laten gaan als je geen split level woning wilt.

Het zal erop neer komen dat je de verdiepingsvloer eruit moet slopen. En lager (of hoger) weer moet terugplaatsen.

Hierbij zullen raamkozijnen te hoog of te laag komen naar je zin.
Stopcontacten en lichtknoppen moeten verplaatst worden.

De hele elektrische installatie loopt naar centraaldozen in het plafond, dus van de onderliggende verdieping moet de hele elektrische installatie nieuw aangebracht worden.

De trap heeft meer ruimte nodig voor de extra treden.

Ook als je het hoge deel omlaag haalt zal beneden het plafond erg laag worden.

Je gaat zoveel extra problemen creëren doordat je de vloer gelijk wilt trekken, dat ik denk dat het een erg kostbaar project wordt, en dat je het beter niet kunt doen.

Slopen en iets nieuws bouwen is dan al snel voordeliger. Zeker als de rest van de woning ook nog aandacht nodig heeft.

[Sammy_tukker]

evilution schreef op maandag 15 januari 2024 @ 07:22:
Gewoon wat groene en oranje verf kopen en voluit '70's gaan.

Je vergeet de schrootjes, maar die zijn tegenwoordig ook al weer helemaal hip

[The_Zohan]

Rukapul schreef op zondag 14 januari 2024 @ 21:37:
Gegeven de plattegronden ligt de verdiepingsvloer mogelijk hoger. Slopen levert je dan een vide op. Andere oplossing is slopen en herbouwen

Met een leuninkje wen je er vast aan.

Het echte antwoord op de vraag ligt in de bouwtekeningen. De verkoper en anders de gemeente zal die wel hebben.

twain4me schreef op zondag 14 januari 2024 @ 22:44:
Een split level is doorgaans geen ophoging maar daar is de vloer gewoon hoger geplaatst. de postie van de muren geeft dat eigenlijk ook al weer.

De plafonds beneden zijn gelijk aan elkaar. Ik hoop erop dat er alleen een verhogend effect is gemaakt.
De bouwtekeningen opvragen is idd verstandig, dat is inmiddels gebeurd.

Klippy schreef op zondag 14 januari 2024 @ 21:44:
Waar zit je trap?

Midden onderin de afbeelding van de 1e verdieping.

Joe28965 schreef op maandag 15 januari 2024 @ 07:17:
[...]


In principe als het een jaren 70 huis is, dan ja. Je kan het op de raarste plekken tegen komen.

In mijn huis ben ik ook wel het een en ander tegen gekomen (wel een ouder huis waar in de asbest tijd het een en ander en is verbouwd). Een stuk zeil waar gewoon de nieuwe vloer overheen gelegd was. Een plaat die ze als gipsplaat gebruikt hadden (waarschijnlijk hadden ze gewoon 1 gipsplaat te kort en hadden ze dit nog liggen). Een stukje die ze tijdens solderen van de leidingen gebruikt hebben als 'druipplaatje' en gewoon hadden laten liggen.

Ik neem aan dat je een asbest clausule in je koopcontract hebt zitten. Je houdt altijd risicos dat je het dan tegen komt.

Bedankt voor de input. Die neem ik mee in een kostenberekening.

jurjen_g schreef op maandag 15 januari 2024 @ 07:25:
[...]

Als je geen split level woning wilt, kun je beter geen split level woning kopen? Ik denk dat verbouwen, als het al kan, veel duurder is dan op zoek gaan naar een beter passende woning.

Tenzij er iets speelt dat je deze woning sowieso kunt krijgen o.i.d., het krijgen van een woning is natuurlijk sowieso erg moeilijk momenteel. Maar dan zou ik proberen split level mooi te vinden...

Crazy D schreef op maandag 15 januari 2024 @ 07:43:
Wat echte foto's zouden het misschien duidelijker maken. Mijn hele huis is split-level. Alles is een halve verdieping gescheiden. Garage -> halve trap -> Woonkamer -> halve trap -> slaapkamer en badkamer -> halve trap -> slaapkamers, waarbij de laatste slaapkamers ook weer met een trappetje verdeelt zijn. Niet per se praktisch wel speels en sfeervol.

Als de indeling van het huis eigenlijk niet is wat je wilt ("kunnen er mee leven" als het over beneden gaat) moet er wel een verdraaid goede reden zijn om dit per se te willen kopen, ik denk dat je er spijt van gaat krijgen.....

Dat was idd ook mijn 1e ingeving, maar het huis is qua oppervlakte, soort woning (vrijstaand) en grootte perceel tegenover de prijs wel echt een interessante optie. Of zoals onze hypotheekadviseur het benoemde: eerst ligging, dan grootte huis, dan grootte perceel, dan de rest
Het is vrij beperkt qua 'split-level'. Hoogteverschil is zo'n 40cm en loopt zoals ik hierboven aangaf beneden in het plafond niet door.
Voor de rest is de indeling van het huis wel echt top. Beneden 'mee kunnen leven' is misschien wat negatief uitgedrukt. Het is voor ons geen selling point, maar vrij neutraal.
Boven geeft het echter een vreemd effect, maar als het weg te breken is, kan het een kostentechnisch verantwoorde keuze zijn.

bvdbos schreef op maandag 15 januari 2024 @ 08:17:
Een bekende heeft een keer een split-level woning kaal op moeten leveren aan verhuurder. Het hoger deel was een houten vloer, bleek gewoon niets onder te zitten. Gesloopt en toen was het een normale woning. En een ander appartement bleek gewoon een 3D-puzzel te zijn van beton, daar waren de verhoogde vloeren gelijktijdig de verhoogde plafonds van de onderliggende ruimtes.

Dus: bouwtekeningen nakijken!

Dat zou de perfecte situatie zijn haha. Bouwtekeningen zijn inmiddels opgevraagd.

FRANQ schreef op maandag 15 januari 2024 @ 08:23:
Ik denk ook dat je het huis moet laten gaan als je geen split level woning wilt.

Het zal erop neer komen dat je de verdiepingsvloer eruit moet slopen. En lager (of hoger) weer moet terugplaatsen.

Hierbij zullen raamkozijnen te hoog of te laag komen naar je zin.
Stopcontacten en lichtknoppen moeten verplaatst worden.

De hele elektrische installatie loopt naar centraaldozen in het plafond, dus van de onderliggende verdieping moet de hele elektrische installatie nieuw aangebracht worden.

De trap heeft meer ruimte nodig voor de extra treden.

Ook als je het hoge deel omlaag haalt zal beneden het plafond erg laag worden.

Je gaat zoveel extra problemen creëren doordat je de vloer gelijk wilt trekken, dat ik denk dat het een erg kostbaar project wordt, en dat je het beter niet kunt doen.

No Hands schreef op maandag 15 januari 2024 @ 08:44:
[...]

Dit ja, als het echt split level is dan is de hele constructie van het huis zo. Dan kun je wel vloeren willen weghalen en nieuw plaatsen maar daaraan is alles verbonden, hoogtes van kozijnen, lengtes locatie van trappen, elektra, etc.
Bezint eer gij begint

Het betreft feitelijk maar de vloer van 1 kamer. Vanaf beneden is er dus geen hoogteverschil, dus mogelijk is het puur omhoog gebouwd. Doordat het hoogteverschil maar zo'n 40cm is en de ramen in die ruimte nu relatief laag zitten, zullen ze straks wat aan de hoge kant zitten, maar niet te gek.
Mocht het puur extra beton zijn, is het een karwei van beton slopen, paar stopcontacten wat verlagen (indien nodig), stucen en nieuw vloertje leggen (dat laatste moet toch al gebeuren). Dit alles in een kamer van 4x8m.

Sethro schreef op maandag 15 januari 2024 @ 09:47:
[...]
Slopen en iets nieuws bouwen is dan al snel voordeliger. Zeker als de rest van de woning ook nog aandacht nodig heeft.

De rest van het huis is in hele goede staat, het betreft echt puur dat stukje.
De huidige bewoners hebben het huis top onderhouden en mooi uitgebouwd, echter waren die wel blij met het split-level stukje en hebben daar dus niet verder naar gekeken.

[FRANQ]

Sethro schreef op maandag 15 januari 2024 @ 09:47:
[...]


Slopen en iets nieuws bouwen is dan al snel voordeliger. Zeker als de rest van de woning ook nog aandacht nodig heeft.

Als je van sausen, behangen vloertje leggen naar een huis praktisch herbouwen gaat is dat niet voordeliger.

Vloeren zijn echt behoorlijk duur.

Elektra is duur, dat moet ook naar de huidige standaarden bij een dergelijk grote wijziging (aarde overal, meterkast etc)

Dan heb je nog cv en waterleidingen die mogelijk verplaatst moeten worden.
Ga je dan meteen voor vloerverwarming overal?

Badkamer en keuken waren misschien toch al aan vervanging toe, dus die kosten heb je al.

Maar het totaalplaatje kan zomaar eens 1,5-2 ton gaan kosten.

Ik beb vorig jaar een huis gerenoveerd, begane grond vloer vervangen, uitgebouwd, alle elektra cv en waterleidingen vervangen. Nieuwe keuken en badkamer+wc. Alle kozijnen vervangen. Een totaal renovatie dus.

Kosten waren ruim de 2 ton voorbij.
En dan deden we op de uitbouw en beneden vloer na alles zelf.

@The_Zohan
Ik zie je bericht net.

Het zou ook heel goed kunnen dat het plafond beneden gelijk getrokken is .
Dat is een heel stuk goedkoper te realiseren dan een vloer verhogen. Het verlaagde plafond heeft immers niks te dragen.

Dit kun je eenvoudig controleren door beneden op het plafond te tikken, en door boven even te stampen op de verschillende niveaus.

[ Voor 14% gewijzigd door FRANQ op 15-01-2024 12:50 ]

[D-e-n]

Zijn het betonnen vloeren? Want dan is slopen niet zo eenvoudig.
Wel stukje zou er dan uit moeten op het plaatje? Dat is me niet helemaal duidelijk?

[The_Zohan]

FRANQ schreef op maandag 15 januari 2024 @ 12:47:
[...]
(knip)
@The_Zohan
Ik zie je bericht net.

Het zou ook heel goed kunnen dat het plafond beneden gelijk getrokken is .
Dat is een heel stuk goedkoper te realiseren dan een vloer verhogen. Het verlaagde plafond heeft immers niks te dragen.

Dit kun je eenvoudig controleren door beneden op het plafond te tikken, en door boven even te stampen op de verschillende niveaus.

Dat is een goede, dat ik controleren. Ik neem aan dat dat op de bouwtekeningen ook terug zal gaan komen.

D-e-n schreef op maandag 15 januari 2024 @ 12:49:
Zijn het betonnen vloeren? Want dan is slopen niet zo eenvoudig.
Wel stukje zou er dan uit moeten op het plaatje? Dat is me niet helemaal duidelijk?

Direct onder de laminaatvloer iig wel. De vraag is of er dan een holle kubus is gebouwd met of zonder willekeurige opvulling of een massief blok beton (lijkt me erg zwaar, ook qua ondersteuning, voor een verdiepingsvloer).

Ik snap de onduidelijkheid qua welk gedeelte er dan uit moet, ik heb het plaatje even ingekleurd (rood eruit, groen is goed):

[brehloi]

Is het in plaats van de verdiepingsvloer eruit slopen niet mogelijk het laagste deel op te hogen? Een nieuwe passende trap er in en dan kan het probleem ook verborgen zijn.

[D-e-n]

brehloi schreef op maandag 15 januari 2024 @ 12:59:
Is het in plaats van de verdiepingsvloer eruit slopen niet mogelijk het laagste deel op te hogen? Een nieuwe passende trap er in en dan kan het probleem ook verborgen zijn.

Dat was ook één van de redenen dat ik vroeg welk stuk eruit moet

Aannemende dat de trap in dat vakje in het midden zit hoef je dan maar twee kleine kamertjes op te hogen met iets van een houten vloertje.

[The_Zohan]

Ik ben idd blij met die nieuwe denkrichting van het ophogen van de ruimte, ik heb alleen maar gedacht in het slopen en verlagen van het hogere gedeelte, maar dit is zeker ook een optie.

De trap vonden we wat onhandig geplaatst (2 krappe 90 graden hoeken terwijl er beneden plek genoeg is voor een lange recht stuk en vervolgens 1 ruimere 90 graden hoek) dus die zouden we op termijn toch al willen vervangen. Dat kan dan in 1 moeite door met het ophogen.

Het gaat maar om 40cm, maar het gaf echt een verkeerd gevoel.
Vanavond haal ik de bouwtekeningen op bij de verkoper, dan weet ik meer.

[bvdbos]

Gezien de plaatjes lijkt mij dat de verhoogd vloer meteen ook het plafond is van de benedenverdieping. Daar zit ook een verhoging. Als je dan wil verlagen met een nieuwe vloer, dan houdt je beneden mogelijk te weinig hoogte over. En gaat een berg moeite/geld kosten...

[Señor Sjon]

Bij gelijke plafonds zal het wel uitgeracheld zijn beneden. Dan heb je een holle ruimte van 40cm. De draagvloer van de verdieping zal 90% zeker beton zijn die op die hoogte is geplaatst.

40cm is nog niet zo erg overigens. Je hebt ook halve verdiepingen splits.

[Croga]

Kijk voor de zekerheid ook eens naar de originele constructie van de tussenverdieping.

In ons huis is de originele constructie gemaakt met houten draagbalken. De vorige bewonders wilden graag een bubbelbad in de badkamer en hebben daarom een betonvloer daar bovenop gelegd om de draagkracht goed te krijgen met als gevolg een hoogteverschil. Weliswaar is dat slechts 10cm maar het zou zomaar kunnen dat daar bij jullie ook wat aan de hand is.

[No Hands]

The_Zohan schreef op maandag 15 januari 2024 @ 12:45:
[...]


[...]


De plafonds beneden zijn gelijk aan elkaar. Ik hoop erop dat er alleen een verhogend effect is gemaakt.
De bouwtekeningen opvragen is idd verstandig, dat is inmiddels gebeurd.


[...]


Midden onderin de afbeelding van de 1e verdieping.


[...]


Bedankt voor de input. Die neem ik mee in een kostenberekening.


[...]


[...]


Dat was idd ook mijn 1e ingeving, maar het huis is qua oppervlakte, soort woning (vrijstaand) en grootte perceel tegenover de prijs wel echt een interessante optie. Of zoals onze hypotheekadviseur het benoemde: eerst ligging, dan grootte huis, dan grootte perceel, dan de rest
Het is vrij beperkt qua 'split-level'. Hoogteverschil is zo'n 40cm en loopt zoals ik hierboven aangaf beneden in het plafond niet door.
Voor de rest is de indeling van het huis wel echt top. Beneden 'mee kunnen leven' is misschien wat negatief uitgedrukt. Het is voor ons geen selling point, maar vrij neutraal.
Boven geeft het echter een vreemd effect, maar als het weg te breken is, kan het een kostentechnisch verantwoorde keuze zijn.


[...]


Dat zou de perfecte situatie zijn haha. Bouwtekeningen zijn inmiddels opgevraagd.


[...]


[...]


Het betreft feitelijk maar de vloer van 1 kamer. Vanaf beneden is er dus geen hoogteverschil, dus mogelijk is het puur omhoog gebouwd. Doordat het hoogteverschil maar zo'n 40cm is en de ramen in die ruimte nu relatief laag zitten, zullen ze straks wat aan de hoge kant zitten, maar niet te gek.
Mocht het puur extra beton zijn, is het een karwei van beton slopen, paar stopcontacten wat verlagen (indien nodig), stucen en nieuw vloertje leggen (dat laatste moet toch al gebeuren). Dit alles in een kamer van 4x8m.


[...]


De rest van het huis is in hele goede staat, het betreft echt puur dat stukje.
De huidige bewoners hebben het huis top onderhouden en mooi uitgebouwd, echter waren die wel blij met het split-level stukje en hebben daar dus niet verder naar gekeken.

O alleen de vloer van 1 kamer, dat lijkt me overzichtelijk. Ik (en ik denk anderen hier) hadden een ander beeld van split level. Een woning die echt verschillende halve verdiepingen heeft die van elkaar verspringen.
1 verhoogd vloertje kan nooit veel ellende opleveren.

[twain4me]

Señor Sjon schreef op maandag 15 januari 2024 @ 14:00:
Bij gelijke plafonds zal het wel uitgeracheld zijn beneden. Dan heb je een holle ruimte van 40cm. De draagvloer van de verdieping zal 90% zeker beton zijn die op die hoogte is geplaatst.

40cm is nog niet zo erg overigens. Je hebt ook halve verdiepingen splits.

offtopic:
Ja, dat is nog mooierderster

https://www.architectuur.nl/project/diagoonwoning/

[Señor Sjon]

In het kader van toegankelijkheid altijd echte toppers, zeker met de entreedeur ver boven maaiveld.

[Señor Sjon]

dubbel

[ Voor 94% gewijzigd door Señor Sjon op 15-01-2024 14:19 ]

[D-e-n]

Señor Sjon schreef op maandag 15 januari 2024 @ 14:00:

40cm is nog niet zo erg overigens. Je hebt ook halve verdiepingen splits.

Die ken ik wel


Met name in Amsterdam komt het vaak voort uit het feit dat de ingang hoger ligt dan de achtertuin. Bij de nieuwe kavels worden er (zo begreep ik van een architect) soms ook technisch trucjes mee uitgehaald om bij bepaalde eisen aan woningoppervlakte en inhoud toch de gewenste woning(en) in zo'n kavel te krijgen. Dan zit er soms een enorme vide in die dan direct na de bouw weer dicht gelegd wordt om de oppervlakte te vergroten tot boven het max. toegestane aantal m2. Dan maken wij als constructeur dus ook gelijk een tekening voor een"verbouwing"

[The_Zohan]

Nou, een ontwikkeling!

Gisteren nogmaals bij het huis geweest om de bouwtekeningen op te halen en direct het huis nogmaals te bekijken.
Nu sprak ik met de eigenaar ipv de makelaar, wat voor beter kloppende informatie zorgt:
- Het huis blijkt houten verdiepingsvloeren te hebben (makelaar was ervan overtuigd dat het beton was)
- Binnenmuren zijn ook allemaal hout met gips
Anders dan in mijn herinnering is er beneden ook een hoogteverschil in de plafonds.
Echter, als ik naar de bouwtekening kijk, is dit gecreëerd vanuit een rechte vloer:


Voor zover ik de tekening goed begrijp is er een normale, single level vloer gebouwd.
Dit zou betekenen dat ze het verlaagde plafond beneden en de verhoogde vloer boven hebben opgebouwd ivm mode van dat moment. Zie ik dat goed?
Dat zou betekenen dat de situatie boven vrij gemakkelijk aangepast moet kunnen worden: de ramen en stopcontacten e.d. zitten allemaal op dezelfde absolute hoogte; de ramen zitten dus in het verhoogde gedeelte relatief laag.

Dan is er alleen nog de afweging of ik een woning met houten verdiepingsvloeren wenselijk vind. Daar moet ik me nog in verdiepen.

[ybos]

The_Zohan schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 14:21:
Nou, een ontwikkeling!

Gisteren nogmaals bij het huis geweest om de bouwtekeningen op te halen en direct het huis nogmaals te bekijken.
Nu sprak ik met de eigenaar ipv de makelaar, wat voor beter kloppende informatie zorgt:
- Het huis blijkt houten verdiepingsvloeren te hebben (makelaar was ervan overtuigd dat het beton was)
- Binnenmuren zijn ook allemaal hout met gips
Anders dan in mijn herinnering is er beneden ook een hoogteverschil in de plafonds.
Echter, als ik naar de bouwtekening kijk, is dit gecreëerd vanuit een rechte vloer:
[Afbeelding]

Voor zover ik de tekening goed begrijp is er een normale, single level vloer gebouwd.
Dit zou betekenen dat ze het verlaagde plafond beneden en de verhoogde vloer boven hebben opgebouwd ivm mode van dat moment. Zie ik dat goed?
Dat zou betekenen dat de situatie boven vrij gemakkelijk aangepast moet kunnen worden: de ramen en stopcontacten e.d. zitten allemaal op dezelfde absolute hoogte; de ramen zitten dus in het verhoogde gedeelte relatief laag.

Dan is er alleen nog de afweging of ik een woning met houten verdiepingsvloeren wenselijk vind. Daar moet ik me nog in verdiepen.

Lijkt mij sterk dat het met een rechte vloer gedaan is.
BG is 2m60 hoog en VD 2m40 hoog.
Even kwestie van nameten. Maar een plafondhoogte van 2m10 of zelfs 2 meter op de verdieping (als de vloer 40cm verhoogd was), was je denk ik wel opgevallen want dan stoot je bijna je hoofd aan het plafond

[Koekstra]

ybos schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 14:36:
[...]

Lijkt mij sterk dat het met een rechte vloer gedaan is.
BG is 2m60 hoog en VD 2m40 hoog.
Even kwestie van nameten. Maar een plafondhoogte van 2m10 of zelfs 2 meter op de verdieping (als de vloer 40cm verhoogd was), was je denk ik wel opgevallen want dan stoot je bijna je hoofd aan het plafond

Tja, of ze hebben hetzelfde trucje uitgehaald op zolder

Blijft een beetje gissen zo.

[FRANQ]

The_Zohan schreef op dinsdag 16 januari 2024 @ 14:21:
Nou, een ontwikkeling!

Gisteren nogmaals bij het huis geweest om de bouwtekeningen op te halen en direct het huis nogmaals te bekijken.
Nu sprak ik met de eigenaar ipv de makelaar, wat voor beter kloppende informatie zorgt:
- Het huis blijkt houten verdiepingsvloeren te hebben (makelaar was ervan overtuigd dat het beton was)
- Binnenmuren zijn ook allemaal hout met gips
Anders dan in mijn herinnering is er beneden ook een hoogteverschil in de plafonds.
Echter, als ik naar de bouwtekening kijk, is dit gecreëerd vanuit een rechte vloer:
[Afbeelding]

Voor zover ik de tekening goed begrijp is er een normale, single level vloer gebouwd.
Dit zou betekenen dat ze het verlaagde plafond beneden en de verhoogde vloer boven hebben opgebouwd ivm mode van dat moment. Zie ik dat goed?
Dat zou betekenen dat de situatie boven vrij gemakkelijk aangepast moet kunnen worden: de ramen en stopcontacten e.d. zitten allemaal op dezelfde absolute hoogte; de ramen zitten dus in het verhoogde gedeelte relatief laag.

Dan is er alleen nog de afweging of ik een woning met houten verdiepingsvloeren wenselijk vind. Daar moet ik me nog in verdiepen.

Zelf vind ik houten verdiepingsvloeren geen bezwaar.
Van huis uit beton gewend, en was ook sceptisch over hout.

Maar op een betonnen vloer kan je ook iemand bonkend horen lopen, bij een houten vloer is dat net zo.
Het heeft met de manier van lopen te maken.

Zelf heb ik op de balklaag 18mm underlayment liggen, en daarop verlijmd 12mm parket.
Tussen de balken 16cm glaswol, en 1x9mm gips eronder op rachelwerk.
Beneden kan ik mijn vrouw horen lopen boven, maar mijn kinderen niet.
Als ze wild aan het spelen zijn met vriendjes dan hoor ik ze wel bonken, maar dat komt dan vooral doordat er gerend word of op de knieen gevallen word.

2x18mm underlayment schijnt meer te dempen, en daarop kan je een dempende ondervloer leggen voor appartementen waarop je weer laminaat legt.

Bij vrienden in een nieuwbouwhuis met betonvloeren vond ik het geluid van boven eigenlijk meer tegenvallen dan thuis.

Het is grotendeels natuurlijk ook een geval van hoe snel irriteer je je aan leefgeluiden van gezinsleden.
Het meest stil is een gelijkvloerse woning ergens afgelegen in een bos.

Groot voordeel is dat je tijdens een verbouwing heel eenvoudig leidingen en kabels door de vloer kunt trekken.
Dat is met beton nauwelijks te doen.

[_JGC_]

Mijn broer heeft houtskeletbouw woning, daar is de verdieping opgehoogd met 2E32 Fermacell platen. Spraak hoor je niet meer beneden, zachtjes lopen ook niet. Wild spelende kinderen hoor je nog wel bonken.

Ons ouderlijk huis was jaren 50 met houten balken met planken eroverheen. Groene tegels erover en dan vloerbedekking, je hoort letterlijk elk geluidje van boven (en andersom kan je boven niet slapen als er beneden bezoek is, je volgt elk gesprek woord voor woord). Het was dat een bevriende aannemer m'n broer vertelde van die platen, anders had ie het nooit gekocht

[Skynett]

(Plaatselijke) Verhoging van de vloer kwam best wel vaak voor in de seventies, ook bij nieuwbouw. In mijn jeugd hadden we ook zo'n huis uit 74, volledig uit beton oogetrokken aan de binnenkant, maar 'onder architectuur' was het ontwerp aangepast met o.a. een groot houten podium in de huiskamer. (Met zeer hoogpolig tapijt er op, echt waar!) We spraken altijd over het podium. Was hip toen, maar was gewoon na nieuwbouw op de vloer gemonteerd. Hoogte zal geen 40cm zijn geweest, maar wel iets meer dan de hoogte van een traptrede. Later is dit door nieuwe eigenaren ook verwijderd. Andere huizen die aan de buitenkant er hetzelfde uitzagen hadden het ook niet. Bij de wand onder de ramen zaten gewone radiatoren op normale hoogte, dus het podium hield daar ook weer op.

[ Voor 7% gewijzigd door Skynett op 16-01-2024 16:06 ]

[The_Zohan]

Weer een kleine update:
ik heb een aannemer gevraagd om naar de situatie te kijken en een inschatting te maken van haalbaarheid en kosten. Daarnaast heb ik een aantal andere zaken welke ik in het huis zou willen aanpassen.

Hier een lijstje van klussen en door mij verwachtte kosten, alle feedback is welkom:


Hierbij reken ik met:
Stucen muren: 25€/m2 incl materiaal
Stucen plafond: 30€/m2 incl materiaal
HR++ glas: 75€/m2 incl materiaal en plaatsen
Gebruikte houten vloeren: 22€/m2 met daar bovenop zo'n 3,5€/m2 voor groene ondervloer.
Huis is voorzien van warme lucht verwarming, dus geen radiatoren en geen vloerverwarming.

Ik heb zelf een volledige houtwerkplaats en ben met hout best handig dus kan de vloeren mooi opknappen voor het leggen.
Opdeelwandje in grote slaapkamer wil ik zelf gaan zetten, daar zijn de kosten een optelling van materiaalkosten.
Aanpassing van verdiepingsvloer is een aanname, hier komt een offerte voor.

Naast dit lijstje zal moet ik me nog verdiepen in de volgende optionele klussen:
- Spouwmuur isolatie
- Dakisolatie
- Kruipruimteisolatie
- Vergroting van garage (gangetje tussen huis en garage is in het verleden overdekt en dichtgemaakt, dit is loze ruimte die ik graag bij de werkplaats in de garage betrek). De te verwijderen muur is zeker dragend, dus mogelijk alleen een open boog oid erin.
- Uitbreiding van de bestaande 9 zonnepanelen naar 15 zonnepanelen (huidige energieverbruik is zo'n 3500kWh in onze huidige hoekwoning, elektrische leaseauto laadt ik nog niet thuis op maar zou ik graag wel doen. Laadpaal wordt door werkgever geplaatst).

[No Hands]

The_Zohan schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 14:14:
Weer een kleine update:
ik heb een aannemer gevraagd om naar de situatie te kijken en een inschatting te maken van haalbaarheid en kosten. Daarnaast heb ik een aantal andere zaken welke ik in het huis zou willen aanpassen.

Hier een lijstje van klussen en door mij verwachtte kosten, alle feedback is welkom:

[Afbeelding]
Hierbij reken ik met:
Stucen muren: 25€/m2 incl materiaal
Stucen plafond: 30€/m2 incl materiaal
HR++ glas: 75€/m2 incl materiaal en plaatsen
Gebruikte houten vloeren: 22€/m2 met daar bovenop zo'n 3,5€/m2 voor groene ondervloer.
Huis is voorzien van warme lucht verwarming, dus geen radiatoren en geen vloerverwarming.

Ik heb zelf een volledige houtwerkplaats en ben met hout best handig dus kan de vloeren mooi opknappen voor het leggen.
Opdeelwandje in grote slaapkamer wil ik zelf gaan zetten, daar zijn de kosten een optelling van materiaalkosten.
Aanpassing van verdiepingsvloer is een aanname, hier komt een offerte voor.

Naast dit lijstje zal moet ik me nog verdiepen in de volgende optionele klussen:
- Spouwmuur isolatie
- Dakisolatie
- Kruipruimteisolatie
- Vergroting van garage (gangetje tussen huis en garage is in het verleden overdekt en dichtgemaakt, dit is loze ruimte die ik graag bij de werkplaats in de garage betrek). De te verwijderen muur is zeker dragend, dus mogelijk alleen een open boog oid erin.
- Uitbreiding van de bestaande 9 zonnepanelen naar 15 zonnepanelen (huidige energieverbruik is zo'n 3500kWh in onze huidige hoekwoning, elektrische leaseauto laadt ik nog niet thuis op maar zou ik graag wel doen. Laadpaal wordt door werkgever geplaatst).

Als je toch bezig gaat met vloeren, overweeg je luchtverwarming eruit te halen en lekker vloerverwarming aanleggen.

[The_Zohan]

No Hands schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 17:37:
[...]
Als je toch bezig gaat met vloeren, overweeg je luchtverwarming eruit te halen en lekker vloerverwarming aanleggen.

Nja, we doen de vloeren alleen op de 1e verdieping, en daar doen we de badkamer al niet van.
Dat maakt dat we maar 45m2 van de 170m2 huis doen.
We gaan de luchtverwarming gewoon uitproberen. Schijnt snel behaaglijk te zijn
Ik zie ons eerlijk gezegd eerder een warmtepomp toevoegen aan het hetelucht systeem dan dat we dat eruit halen.

[ Voor 10% gewijzigd door The_Zohan op 17-01-2024 18:35 ]

[Kelvern]

Kleine toevoeging voor de kosten voor vervanging glas naar HR++. Als je iemand vindt voor 75 euro/m2 ontvang ik graag een referentie. Voor regio Utrecht kom ik uit tussen 275-300 euro/m2 gebaseerd op 10 offertes.

En trouwens is 75m2 glas donders veel, klopt dat? Een gemiddelde doorzonwoning heeft ongeveer 30m2

[ Voor 19% gewijzigd door Kelvern op 17-01-2024 18:59 ]

[_JGC_]

luchtverwarming is duur stoken en als het kapot gaat heel duur vervangen.
Ik zou nog even heroverwegen.

[The_Zohan]

Kelvern schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 18:57:
Kleine toevoeging voor de kosten voor vervanging glas naar HR++. Als je iemand vindt voor 75 euro/m2 ontvang ik graag een referentie. Voor regio Utrecht kom ik uit tussen 275-300 euro/m2 gebaseerd op 10 offertes.

En trouwens is 75m2 glas donders veel, klopt dat? Een gemiddelde doorzonwoning heeft ongeveer 30m2

Het was een hele korte Google actie
Op https://www.homedeal.nl/g...C%20inclusief%20plaatsing. lees ik “ Wat kost HR ++ glas per m² inclusief plaatsen?
De prijs ligt gemiddeld gezien tussen de € 80 – € 90 per m², inclusief plaatsing.”

Ik zal offertes moeten opvragen zo te horen

De 75m2 komt aardig in de buurt; groot huis (170m2, vrijstaand) en beneden veel glas van vloer tot plafond.

_JGC_ schreef op woensdag 17 januari 2024 @ 18:59:
luchtverwarming is duur stoken en als het kapot gaat heel duur vervangen.
Ik zou nog even heroverwegen.

Het systeem is van 2012 en wat mij betreft nog niet afgeschreven. Als ik de luchtverwarming verwijder moet ik ook overal radiatoren plaatsen incl bijbehorende leidingen. We stoken niet zo hard, dus we gaan het eerst zo proberen.
Volgens de vragenlijst verbruiken de huidige eigenaren 4000kWh elektriciteit en 300m3 gas. Dit zal ik nog even laten controleren.

[ Voor 24% gewijzigd door The_Zohan op 17-01-2024 20:05 ]

[The_Zohan]

Laatste update:
Afgelopen vrijdag is er een aannemer mee komen kijken.
Het was zeker mogelijk (dankzij de houten verdiepingsvloer), en de kosten zouden op zo'n 14.000€ zitten.
Dit was incl stucwerk e.d.

Vrijdag avond bod gedaan, vandaag helaas te horen gekregen dat iemand anders veel grotere plannen had met het huis met bijbehorend budget. Daar komen wij niet aan, dus op naar de volgende woning.

Iedereen bedankt voor het meedenken!

[franssie]

@The_Zohan balen, succes met de jacht.