Loods bouwen op grond familie

[Koekstra]

Ik heb een -niet zo'n standaard- geval waarbij ik opzoek ben naar de juiste organisatie/persoon die mij hierin kan adviseren.

Ik wil graag een nieuwe loods bouwen (zakelijk) op een stuk grond welke momenteel van mijn grootvader is, en uiteindelijk als erfenis over gaat naar mijn ouders.

Mijn ouders willen in deze loods ook een stuk ruimte gebruiken voor opslag van de caravan, stallen van een auto e.d, want momenteel staat er een oud schuurtje waar ze nu die opslag in hebben.

Een aantal vragen die hierbij naar boven komen zijn o.a.:

Kan ik zakelijk een loods bouwen op grond die niet van mij is?

Moet ik de grond huren van mijn ouders zodra hun eigenaar zijn? En huren hun dan (voor de zelfde prijs?) een stuk ruimte bij mij?

Hoe wordt de waarde van de grond bepaald voor de erfbelasting? Nu staat er een krot op, maar de woz waarde gaat natuurlijk enorm omhoog als er een nieuwe loods op staat.

Is het bijvoorbeeld verstandig voor mijn ouders om de grond nu al te kopen? Of voor mij? Om zo niet te hoeven wachten op het erven en de daarbij behorende erfbelasting?

Moet moet er een notaris nog wat zaken vastleggen? En hoe gaat dat dan later als mijn ouders komen te overlijden? Dan is er dus een stuk grond van hun, en een loods van mij, waar mijn zus dus ook recht op zou hebben.

Kortom, welke persoon / instantie kan hier nu iets zinnigs over zeggen?

Ik heb al gevonden dat een notaris hier niet de juiste persoon voor is, maar het zoeken is erg lastig omdat dit niet een '13 in een dozijn' gevalletje is.

[Perkouw]

Hm, ik weet niet precies hoe je gezocht hebt? Als ik even zoek op 'bouwen op grond van ander' vind ik bijvoorbeeld al deze -> Natrekking is een vorm van eigendomsverkrijging en daar kan je best wel weer veel mee vinden. Over het fiscale aspect kan je e.e.a. wel vinden bij de Overheid / Juridisch loket, maar gezien de zakelijke aard zou ik dit gewoon even bij je accountant droppen.

[Koekstra]

Perkouw schreef op dinsdag 9 januari 2024 @ 10:21:
Hm, ik weet niet precies hoe je gezocht hebt? Als ik even zoek op 'bouwen op grond van ander' vind ik bijvoorbeeld al deze -> Natrekking is een vorm van eigendomsverkrijging en daar kan je best wel weer veel mee vinden. Over het fiscale aspect kan je e.e.a. wel vinden bij de Overheid / Juridisch loket, maar gezien de zakelijke aard zou ik dit gewoon even bij je accountant droppen.

Ja ik heb dus geen accountant

Dat natrekking zal ik eens in duiken.
Het lijkt te gaan over het omgekeerde, maar hiermee ga ik vast wat verder komen.

[Koekstra]

Koekstra schreef op dinsdag 9 januari 2024 @ 10:26:
[...]


Ja ik heb dus geen accountant

Dat natrekking zal ik eens in duiken.
Het lijkt te gaan over het omgekeerde, maar hiermee ga ik vast wat verder komen.

Edit:
Ik zoek dus een partij die het geheel kan overzien, en mij kan vertellen hoe ik dit het beste kan aanvliegen. Ik ga zelf wel mijn huiswerk doen, maar dit is allemaal redelijk buiten mijn comfortzone.

[Perkouw]

Als je ontzorgt wilt worden wat ik lijk te lezen dan zou ik zeker even met een accountant praten, maar bijvoorbeeld ook informatie inwinnen bij het juridisch loket daar kan je gratis juridisch advies inwinnen.

Gezien de gehele constructie sluit ik niet uit dat je een jurist nodig hebt om de casus uit te werken conform de geldende wetten en bepalingen.

[Koekstra]

Klopt, ik zou graag grotendeels willen worden ontzorgd.

Wellicht is er in het (gratis) advies van de jurist wel een verwijzing naar de accountant. Dan lijkt me dat een mooie eerste stap! Thnx

[DukeBox]

Wat ik niet begrijp, jij gaat een loods (zakelijk) bouwen, waarom zouden je ouders die dan erven?
Meest makkelijke is dat je een stuk grond pacht van je opa.
Daar heb je buiten je eigen financiën (en evt. dus een accountant) ook een notaris voor nodig.

[ Voor 3% gewijzigd door DukeBox op 09-01-2024 10:40 ]

[Perkouw]

@DukeBox volgens mij is het idee dat grootvader nu de betreffende grond bezit -> de verwachting is dat dit op termijn via erfenis naar de ouders overgaat.

[Koekstra]

DukeBox schreef op dinsdag 9 januari 2024 @ 10:39:
Wat ik niet begrijp, JIJ gaat een loods bouwen, waarom zouden je ouders die dan erven?
Meest makkelijke is dat je een stuk grond pacht van je opa.
Daar heb je buiten je eigen financiën (en evt. dus een accountant) ook een notaris voor nodig.

Mijn ouders erven de grond, niet de loods.
Maar de (woz) waarde van de grond is wel beduidend hoger als er een nieuwe loods staat ipv een oud schuurtje. Wat dus weer gevolgen heeft voor de erfbelasting (lijkt mij).

Kijk ik ben dus opzoek naar iemand die hier verstand van heeft, zelf heb ik dat dus niet

[DukeBox]

@Perkouw Ah, ja, dat klinkt logischer
@Koekstra
Dan nog steeds, pachten van je opa al dan niet met afkoop voor x jaar dan heb je verder niets met erfenis te maken. Bij erfpacht belast je de woz door. Net als dat je dan ook ozb moet betalen e.d. Verhuren aan je ouders is dan verder niet gerelateerd ondanks dat zij in de toekomst de eigenaar worden van de pachtovereenkomst.
n.b. periodiek is overigens aftrekbaar, afkoop niet maar omgekeerd is de woz met (langdurige) afkoop weer lager.

[ Voor 88% gewijzigd door DukeBox op 09-01-2024 11:08 ]

[ouweklimgeit]

Waarom koop je dat stuk grond nu niet van je opa? Die opbrengst komt via de erfenis vanzelf weer terug en dan heb je ook niets te maken met een WOZ van de woning die aangepast wordt.

[DjoeC]

Even los van het hele erven en WOZ verhaal, dat zijn bijkomstigheden als je zakelijk iets wilt, waarom zakelijk zonder dat je een financieel adviseur hebt die dit kan overzien is voor mij een raadsel - maar goed.

Jij wilt een loods bouwen op grond van een ander. Hoe zou je dat normaal doen? Bestemmingsplan uitzoeken of het kan/mag etc. Is het (financieel/belastingtechnisch) beter dat de grondeigenaar bouwt en de loods aan jou verhuurt, kan hij beter de de grond verhuren en jou laten bouwen of is het beter dat jij de grond koopt en daar gaat bouwen?

Of je ouders de loods al dan niet gaan gebruiken (een stukje) staat los van het bouwproces en/of eigendom. Ook of zij later - en jij daarna - iets erven (geld of grond) maakt niks uit, voor jou moet het een zakelijke overeenkomst worden anders accepteert de belastingdienst je constructie mogelijk niet. Schakel alle familiebanden/gevoelens uit en bekijk het alleen zakelijk. Denk ook even na of dit in opa's levensfase een realistische actie is, danwel of het alleen vanwege persoonlijke redenen zoals belastingontwijking of ontrekken van geld aan een mogelijke erfenis, is. Kan de grondeigenaar nog zelfstandig beslissen of niet? Zijn er mogelijk andere erfgenamen in het spel -> ruzie aan de horizon. Probeer het binnen de regels te houden, bij familiezaken soms nog meer dan anders.

Dus wat anderen ook al gezegd hebben: Schakel een jurist en/of financieel adviseur in. Als het allemaal zakelijk is zijn die kosten ook gewoon zakelijk te verrekenen.

[DukeBox]

ouweklimgeit schreef op dinsdag 9 januari 2024 @ 13:07:
Waarom koop je dat stuk grond nu niet van je opa?

Dat vereist een splitsing en buiten de bijkomende kosten, zit je dan vaak met vergunningen die niet toestaan dat er een loods wordt gebouwd als er niet ook een woonbestemming is.

[bvdbos]

Je hebt een aantal adviesbureau's waarbij zaken als dit onderdeel zijn van het dienstenpakket. Als je in het zuiden van het land zit bijvoorbeeld Aelmans. Die doen zowel makelaardij, taxatie, bouw als juridisch advies.

[Anoniem: 361276]

Goede ideeën hebben we allemaal begin maar bij het schrijven van een businessplan.

[Koekstra]

DjoeC schreef op dinsdag 9 januari 2024 @ 13:14:
Even los van het hele erven en WOZ verhaal, dat zijn bijkomstigheden als je zakelijk iets wilt, waarom zakelijk zonder dat je een financieel adviseur hebt die dit kan overzien is voor mij een raadsel - maar goed.

Jij wilt een loods bouwen op grond van een ander. Hoe zou je dat normaal doen? Bestemmingsplan uitzoeken of het kan/mag etc. Is het (financieel/belastingtechnisch) beter dat de grondeigenaar bouwt en de loods aan jou verhuurt, kan hij beter de de grond verhuren en jou laten bouwen of is het beter dat jij de grond koopt en daar gaat bouwen?

Of je ouders de loods al dan niet gaan gebruiken (een stukje) staat los van het bouwproces en/of eigendom. Ook of zij later - en jij daarna - iets erven (geld of grond) maakt niks uit, voor jou moet het een zakelijke overeenkomst worden anders accepteert de belastingdienst je constructie mogelijk niet. Schakel alle familiebanden/gevoelens uit en bekijk het alleen zakelijk. Denk ook even na of dit in opa's levensfase een realistische actie is, danwel of het alleen vanwege persoonlijke redenen zoals belastingontwijking of ontrekken van geld aan een mogelijke erfenis, is. Kan de grondeigenaar nog zelfstandig beslissen of niet? Zijn er mogelijk andere erfgenamen in het spel -> ruzie aan de horizon. Probeer het binnen de regels te houden, bij familiezaken soms nog meer dan anders.

Veel van de vragen die je stelt zijn precies zaken waar ik tegenaan loop, en dus iemand voor zoek.

Dus wat anderen ook al gezegd hebben: Schakel een jurist en/of financieel adviseur in. Als het allemaal zakelijk is zijn die kosten ook gewoon zakelijk te verrekenen.

Exact, dit is dan ook de volgende stap! Bedankt voor het mee denken.

Anoniem: 361276 schreef op dinsdag 9 januari 2024 @ 13:35:
Goede ideeën hebben we allemaal begin maar bij het schrijven van een businessplan.

Dit staat los van mijn vraag.

[fopjurist]

Koekstra schreef op dinsdag 9 januari 2024 @ 10:26:
[...]

Dat natrekking zal ik eens in duiken.
Het lijkt te gaan over het omgekeerde, maar hiermee ga ik vast wat verder komen.

Als je geen recht van opstal vestigt en jij laat een loods bouwen, wordt die door natrekking van je opa. Ook als jij de grond hebt gehuurd of gepacht.

Natrekking kun je voorkomen door via de notaris een recht van opstal te vestigen. Jij koopt van je opa een recht van opstal. Je kunt daarvoor in één keer een bedrag betalen, of periodiek. De grond wordt dan minder waard want opa's eigendomsrecht wordt uitgehold (de gebouwen die erop staan zijn niet meer automatisch van hem). Dat betekent niet dat de nalatenschap minder waard wordt, want het geld wat jij eenmalig hebt betaald (voor zover dat nog niet is uitgegeven) of het recht op periodieke betalingen vallen in de nalatenschap.
Als jij ooit de grond erft terwijl je het recht van opstal nog hebt, gaat het opstalrecht door vermenging teniet en ben je volledig eigenaar.

Een notaris kan je hierbij helpen. De meeste notarissen hebben kennis van opstalrechten en erfbelasting.

[chime]

Goh - ik vrees dat op termijn het een dure loods gaat worden.

Reden: wat met successierechten?
Eerst is het eigendom van je grootvader, gezien eigenaar grond.
Dan weer eigenaar ouders, ...


In België zou ik zeggen: stap eens naar een notaris, zeker voor een eerste gesprek kost dat toch niks.
En ik zou ook met je boekhouder spreken.


Maar indien mogelijk zou ik aanraden:
- koop de grond, privé aan
- bouw daarop een loods met de zaak
- als de grootvader wilt / en / of je ouders: kan die het geld van de aankoop terug schenken.

Maar hoor eerst bij mensen die er echt het fijne van weten, en waar je ook met je financiële situatie terecht kunt.

Want een lening vanuit de zaak voor de bouw van de loods gaat een hogere % hebben dan een hypotheeklening.

[Navi]

Heeft de grond uberhaubt wel een bedrijfsbestemming?

[onno oliver]

Ja, het kan maar bouwen op grond die niet van u is is complex.

Uw grootvader kan een deel van het perceel aan de klein kinderen en ouders schenken bij leven.
Hier voor zou ik naar een notaris gaan, recht van overpad, terug huur enz.

Dat "oud schuurtje" is dat toevallig een monument (gemeentelijk)?

[stutrecht]

fopjurist schreef op dinsdag 9 januari 2024 @ 14:05:
[...]

Als je geen recht van opstal vestigt en jij laat een loods bouwen, wordt die door natrekking van je opa. Ook als jij de grond hebt gehuurd of gepacht.

Natrekking kun je voorkomen door via de notaris een recht van opstal te vestigen. Jij koopt van je opa een recht van opstal. Je kunt daarvoor in één keer een bedrag betalen, of periodiek. De grond wordt dan minder waard want opa's eigendomsrecht wordt uitgehold (de gebouwen die erop staan zijn niet meer automatisch van hem). Dat betekent niet dat de nalatenschap minder waard wordt, want het geld wat jij eenmalig hebt betaald (voor zover dat nog niet is uitgegeven) of het recht op periodieke betalingen vallen in de nalatenschap.
Als jij ooit de grond erft terwijl je het recht van opstal nog hebt, gaat het opstalrecht door vermenging teniet en ben je volledig eigenaar.

Een notaris kan je hierbij helpen. De meeste notarissen hebben kennis van opstalrechten en erfbelasting.

Dit. Verder moet je ook kijken of dit überhaupt in het bestemmingsplan is toegestaan en of je, indien dat mag, ook een omgevingsvergunning kunt krijgen.

[Koekstra]

Het schuurtje is geen momument, en er mag worden gebouwd. Dit is hetgeen ik wel weet gelukkig. Hiervoor zijn dan ook al de juiste lijntjes uitgezet bij de gemeente.

[Outerspace]

Ik verplaats deze even naar WON, daar is dit meer op zijn plaats.

[Onderling1987]

Ik kan niet op je bankrekening kijken, maar is het wellicht niet het duidelijkst voor de toekomst dat jij de grond koopt van je grootvader. Dit geld gaat dan in de erfenis. Jij bouwt je loods op jouw grond en je ouders huren hier dan een stuk van.

[Raling]

ouweklimgeit schreef op dinsdag 9 januari 2024 @ 13:07:
Waarom koop je dat stuk grond nu niet van je opa? Die opbrengst komt via de erfenis vanzelf weer terug en dan heb je ook niets te maken met een WOZ van de woning die aangepast wordt.

Desnoods met gesloten portemonnee. Familiehypotheek (hoeft niet per se met hypotheekrecht te zijn) met marktconforme rente. Ouders erven dan de vordering die opa op @Koekstra had. Rente kan eventueel teruggeschonken worden.

Hierbij ga ik er wel vanuit dat opa het geld dat vrij zou komen bij eventuele verkoop niet zelf nodig heeft.

Koekstra schreef op dinsdag 9 januari 2024 @ 10:17:
Hoe wordt de waarde van de grond bepaald voor de erfbelasting? Nu staat er een krot op, maar de woz waarde gaat natuurlijk enorm omhoog als er een nieuwe loods op staat.

Is het bijvoorbeeld verstandig voor mijn ouders om de grond nu al te kopen? Of voor mij? Om zo niet te hoeven wachten op het erven en de daarbij behorende erfbelasting?

Moet moet er een notaris nog wat zaken vastleggen? En hoe gaat dat dan later als mijn ouders komen te overlijden? Dan is er dus een stuk grond van hun, en een loods van mij, waar mijn zus dus ook recht op zou hebben.

Door het zelf te kopen (met eventuele familiehypotheek) ga je uit van de huidige waarde, zonder nieuwe schuur. Qua erfbelasting dus gunstig. Bij overlijden ouders gaat de vordering van je ouders (die eerst van opa was) door naar erfgenamen, jij en zus. Vordering op jezelf vervalt (duh), blijft alleen nog de vordering op je zus openstaan van de huidige waarde met krot. Je zus erft dan de helft van de huidige waarde.

Mijn advies voor jou is dus kopen voordat je gaat ontwikkelen.

DukeBox schreef op dinsdag 9 januari 2024 @ 13:17:
[...]

Dat vereist een splitsing en buiten de bijkomende kosten, zit je dan vaak met vergunningen die niet toestaan dat er een loods wordt gebouwd als er niet ook een woonbestemming is.

Die begrijp ik niet. Volgens de TS lijkt het om een los stuk grond te gaan, niet behorende bij een woonhuis. Er lijkt dus niets gesplitst te hoeven worden.

[ Voor 63% gewijzigd door Raling op 10-01-2024 11:35 ]

[Djordjo]

Koekstra schreef op woensdag 10 januari 2024 @ 06:43:
Het schuurtje is geen momument, en er mag worden gebouwd. Dit is hetgeen ik wel weet gelukkig. Hiervoor zijn dan ook al de juiste lijntjes uitgezet bij de gemeente.

Een bestemmingsplan bepaalt meer dan alleen "er mag gebouwd worden". Bij bv bestemming Wonen zijn vaak alleen kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan door de bewoner zelf.

[DukeBox]

Raling schreef op woensdag 10 januari 2024 @ 11:20:
Die begrijp ik niet. Volgens de TS lijkt het om een los stuk grond te gaan, niet behorende bij een woonhuis. Er lijkt dus niets gesplitst te hoeven worden.

Ik ook niet

Ik zal zelf wel ergens voor mijzelf verzonnen hebben dat het een woonhuis met een naastgelegen stukje grond met schuur was.

[Koekstra]

Het is inderdaad een los kadastraal perceel, met de bestemming 'Industriefunctie' en een redelijk groot bouwvlak waar ik binnen blijf :-)

[Koekstra]

Koekstra schreef op woensdag 10 januari 2024 @ 11:54:
Het is inderdaad een los kadastraal perceel, met de bestemming 'Industriefunctie' en een redelijk groot bouwvlak waar ik binnen blijf :-)

Edit:

Ik zal ook even kijken naar de familiehypotheek @Raling, bedankt voor de tip!

[marcelcee]

Als de uitkomst wordt om het te kopen, dan wil je dat schuurtje er af hebben voor de koop. Zakelijk kun je niks met overdrachtsbelasting namelijk. En als je er een bouwterrein van maakt zit je in de btw-sfeer en die trek je gewoon af (net als de btw van de bouwkosten). Belangrijk is dat de verkoper de opstallen sloopt/laat slopen en dus een bouwterrein levert.

[Frogmen]

Volgens mij is dit juist iets waar een notaris je bij kan helpen en die heeft hier juist verstand van. Als je bij de ene notaris bot vangt zou ik eens bij een ander informeren. Je zou het dus ook op papier kunnen kopen maar de betaling als lening kunnen zien betaal je wel rente.
Maar ik zou dit zeker aan een notaris voorleggen.

[Señor Sjon]

Titel wat duidelijker gemaakt