Advies rechtszaak gevraagd

[stn789]

Goedenavond,

Graag ontvang ik advies voor het volgende probleem. Mijn vorige verhuurder wil schadekosten op mij verhalen die ik niet heb gemaakt. Net toen ik mijn vorige huurwoning betrad waren er meerdere keren lekkages in het pand onder mijn dakterras. De verhuurder stuurde telkens zijn eigen aannemer zonder overleg met mij om te kijken waardoor deze lekkages waren ontstaan. Meerdere keren per jaar was de aannemer onaangekondigd op mijn dakterras bezig deze lekkages te verhelpen. Telkens kon de aannemer de oorzaak niet achterhalen. Uiteindelijk hadden ze de oorzaak gevonden, voor de buitenkant van de muren op mijn dakterras hadden ze verkeerd materiaal gebruikt wat niet vocht bestendig was. Wanneer het tegen de muren aan regende, lekte het water door de muur naar beneden waardoor er lekkages in het pand onder mij ontstonden. Dit vertelde de aannemer mij. Een maand later moest ik mijn huis opleveren aangezien ik het huurcontract had opgezegd omdat ik een nieuwe woning had gevonden. Tot mijn grote verbazing wil de verhuurder de schadekosten van de lekkages op mij verhalen, met het verhaal dat de lekkage door de vlonders komen die ik op het bitumen dakterras heb gelegd. Volgens de verhuurder zijn de lekkages ontstaan door de scherpe plastic randen die aan de onderkant van de vlonders zitten die volgens haar schade veroorzaakt hebben aan het bitumen dakterras. Dit is de grootste onzin. Er zit namelijk een kleine afdruk van de vlonders in het bitumen dakterras waardoor er nooit lekkage hierdoor kan zijn ontstaan. Daarbij speelden de lekkages al voordat ik deze vlonders had aangeschaft. Daarnaast heeft ze de laatste week voor de oplevering van mijn woning snel en wederom zonder medeweten van mij de buitenkant van de muur, van het dakterras laten vervangen om zo te verdoezelen dat de lekkages door de muren werden veroorzaakt. De aannemer is een vriend van haar die natuurlijk gaat ontkennen dat de lekkages door de buitenmuren komen. Wat kan ik hier tegen doen als er een rechtszaak komt? Ik heb namelijk geen rechtsbijstandverzekering en kan ook geen kosten van een advocaat betalen helaas. Alstublieft kan iemand mij van advies voorzien aangezien ik niet meer weet wat ik moet doen.

[Accretion]

Heb je rechtsbijstandverzekering?

Heb je een bonnetje van de aankoop van de vlonders én op papier staan wanneer de eerst lekkage is geconstateerd of heb je iets op papier m.b.t bezoeken van aannemer?

In dat geval kort en krachtig reageren dat jij niet de schade hebt veroorzaakt.

Als ze dan gaan schermen met een verklaring van de aannemer, blijven betwisten dat jij dit veroorzaakt hebt.

Je zou zelfs een onafhankelijke schade expert een rapport op kunnen laten stellen.

Laat ze er maar een rechtzaak van maken en leg dan de feiten op tafel, flinke kans dat het niet eens zo ver komt.
Niet te vroeg je argumenten verschieten, je wilt niet dat ze al een leugentje klaar hebben.

___ Wordt een leuke rechtzaak:

1. Schade expert zegt dat schade door vlonders onzin is.
2. Schade expert constateert verschillende herstelwerkzaamheden aan de muur, ongerelateerd aan de vlonders. (En géén lekkage in vloer zelf)
3. Het betreft normaal gebruik van het dakterras?
4. Schade was aanwezig vóór aankoop van vlonders.
5. Schade is nooit eerder bij jouw gemeld terwijl deze reeds bekend was.

[The Eagle]

Wie eist bewijst, dus laat hem maar bewijzen. En de aannemer onder ede laten verklaren wat ie gezien en gezegd heeft.
Tot nu toe is het alleen maar dreigen gelukkig

https://www.juridischloket.nl/ even bellen

[Toke_gt]

Geen jurist, maar:
Lekkages via de muren doen zich op een andere plek voor dan lekkages via het dak, lijkt mij? Dit, plus het feit dat je de vlonders na de lekkages hebt aangebracht (was het dakterras ook bedoeld als dakterras?) maken jouw positie best sterk.
Als je de huur al hebt opgezegd, hoe willen ze het dan op jou verhalen? Inhouden borg, claim neergelegd? Of alleen mondelinge aankondiging?

[Faxe]

Je kunt de schade melden bij je aansprakelijkheidsverzekering particulieren (AVP). Er vanuit gaande dat je die hebt.

[alwind]

Ik denk niet dat die rechtszaak komt. En als ze die wel willen dan is je verhuurder nog wel 2 jaar bezig want de rechtbank heeft het veel te druk op dit moment.

Bewaar alles goed. En geef zo weinig mogelijk reacties die tegen je gebruikt kunnen worden.

[ Voor 22% gewijzigd door alwind op 06-01-2024 10:27 ]

[chrisborst]

@stn789
Geen tip hiervoor maar wel voor je huidige huurwoning. Leg alles vast. Dus maak foto's van de huidige staat en in het geval van reparaties zorg dat je dan ook alles vastlegt.

[alwind]

Is alsnog wel een tip hoor. Schrijf nu zoveel mogelijk dingen vast uit. Als je dan over 2 jaar alsnog naar de rechter moet helpt het als je nog veel data weet.

[bvdbos]

Op schadeprocedure aan laten komen is leuk maar ik neem aan dat de verhuurder weigert de borg terug te storten? Dan moet TS dus actief achter het geld aan...

[alwind]

bvdbos schreef op zaterdag 6 januari 2024 @ 10:40:
Op schadeprocedure aan laten komen is leuk maar ik neem aan dat de verhuurder weigert de borg terug te storten? Dan moet TS dus actief achter het geld aan...

Dat is inderdaad een aanname. Omdat het niet in de TS stond heb ik aangenomen dat dat niet het geval is.

[Lollercopter]

Vooral niks doen, dossier op papier zetten voor jezelf (heb je fotos / communicatie ?) maar voor de rest alles van de hand wijzen. Laat ze maar komen met een rechtszaak, er is geen hond die voor een 2k schade aan een dak een rechtszaak gaat starten.

Ga jezelf niet in de voet schieten door allemaal informatie terug te mailen dat later tegen je gebruikt kan worden.

[Verwijderd]

Ik neem aan dat het de verhuurder erom te doen is je borg niet terug te betalen?

[Rukapul]

.

[ Voor 100% gewijzigd door Rukapul op 07-01-2024 09:15 ]

[stutrecht]

Ik sluit mij aan bij bovenstaand advies tot documentatie. Hierbij zou ik, als ik jou was, ook goed foto’s maken van de vlonders, het dak eronder en de vervangen muur. De huisbaas stelt immers dat de lekkage door de vlonders komt. Je zou verwachten dat daaronder dan ook wat gerepareerd zou zijn ipv enkel de muren. Als dat niet zo is, versterkt dat jouw verhaal en breekt het dat van de huisbaas af.

[Real]

stn789 schreef op vrijdag 5 januari 2024 @ 21:27:
Een maand later moest ik mijn huis opleveren aangezien ik het huurcontract had opgezegd omdat ik een nieuwe woning had gevonden. Tot mijn grote verbazing wil de verhuurder de schadekosten van de lekkages op mij verhalen, met het verhaal dat de lekkage door de vlonders komen die ik op het bitumen dakterras heb gelegd

A. Heb je bij aanvang een waarborgsom betaald?
B. Is er bij aanvang een beschrijving van het gehuurde opgesteld en heb je die beschrijving ondertekend?
C. Staat het dakterras daarin beschreven en de staat van het bitumendak?
D. Wanneer is de huurovereenkomst geëindigd?
E. Hebben jij en de verhuurder de huurwoning gezamenlijk geïnspecteerd bij het einde van de overeenkomst?
F. Hoe vaak hebben jij en de verhuurder de huurwoning samen geïnspecteerd vooraf aan de oplevering? Eén keer, twee keer, anders?
G. Heeft de verhuurder je in de gelegenheid gesteld om de schade zelf te herstellen?
H. Heeft de verhuurder de waarborgsom terugbetaald?

Om met laatste te beginnen: sinds 1 juli 2023 moet een verhuurder van woonruimte de waarborgsom terugbetalen binnen 14 dagen nadat de huurovereenkomst is geëindigd, tenzij er schade is die op een huurder verhaald kan worden. De verhuurder moet in dat geval de aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot het herstel van de schade binnen 30 dagen kunnen aantonen met een schriftelijke volledige kostenspecificatie. Als de verhuurder dat niet kan, dan raakt de verhuurder van rechtswege in verzuim en kun je zelf de verhuurder dagvaarden. Zie art. 7:261b BW.

Art. 7:261b BW is op grond van art. 7:265 BW van dwingend recht en sinds 1 juli 2023 van toepassing op alle huurovereenkomsten voor woonruimte omdat overgangsrecht ontbreekt voor wat betreft art. 7:261b BW (Stb. 2023, 103). Op grond van art. 3:40 lid 2 BW zijn afwijkende bepalingen in je huurcontract dus nietig. M.a.w.: het maakt niet uit wat er in je contract staat over de terugbetaling van de waarborgsom, de verhuurder moet art. 7:261b BW volgen.

The Eagle schreef op vrijdag 5 januari 2024 @ 22:20:
Wie eist bewijst, dus laat hem maar bewijzen.

Soms is een uitzondering van toepassing zoals staat beschreven in art. 150 Rv (ik heb onderstreept):

De partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, draagt de bewijslast van die feiten of rechten, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit

Uit art. 7:218 BW volgt een bewijsvermoeden in het nadeel van een huurder, tenzij een beschrijving van het gehuurde ontbreekt of daaruit niet kan worden opgemaakt wat de staat van het gehuurde was gezien wat er staat bepaald in art. 7:224 lid 2 BW.

Art. 7:218 BW (ik heb onderstreept):

1 De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.

2 Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

3 Onverminderd artikel 224 lid 2 wordt de huurder vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen.

Art. 7:224 lid 2 BW (ik heb onderstreept):

2 Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

Hoewel art. 7:224 lid 2 BW spreekt van tegenbewijs, volgt uit de toelichting bij het amendement waarmee art. 7:224 lid 2 BW is geïntroduceerd dat het gaat om bewijs van het tegendeel (ik heb onderstreept):

Dit amendement lost een aantal onduidelijkheden op over de staat waarin het gehuurde moet worden opgeleverd. Het wetsvoorstel gebruikt in artikel 216, eerste lid, de terminologie «redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke», wat een verslechtering van de positie van de huurder betekent ten opzichte van het geldend recht op basis van BW (oud), artt. 1598 en 1599.

Met dit amendement wordt gekozen voor een helder toetsingscriterium, analoog aan het Belgisch recht en in overeenstemming met de opmerkingen in de nota «Mensen, Wensen, Wonen»:

– Is een beschrijving, bijv. een inspectierapport, van het gehuurde aanwezig, en is vastgelegd dat veranderingen ten opzichte van de oorspronkelijke toestand ongedaan gemaakt dienen te worden, dan is de huurder verplicht deze veranderingen ongedaan te maken.

– Is geen beschrijving van het gehuurde aanwezig, dan wordt de staat bij oplevering als correct beschouwd. De bewijslast van het tegendeel ligt bij de verhuurder.

Kamerstukken II 2000/01, 26089 nr. 9

Uit r.o. 6.12 van dit tussenarrest van het gerechtshof Den Haag volgt ook dat slechts ontzenuwen van het bewijsvermoeden onvoldoende is.

Recent zijn er twee arresten gewezen door de Hoge Raad voor wat betreft de betekenis van art. 7:218 lid 2 BW en in het bijzonder in welke mate het bewijsvermoeden doorwerkt. Het tweede arrest betrof een geschil over een huurauto, maar dat maakt voor de casus van de TS niet uit.

HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:775
HR 7 juli 2023, ECLI:NL:HR:2023:1059

In de conclusies bij de arresten gaat de advocaat-generaal dieper in op het verband tussen art. 7:218 BW en art. 7:224 lid 2 BW.

Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij @stn789 en wie verder meeleest.

[Valorian]

Iets wat ik hier nog niet heb gelezen en misschien je zaak helpt:
- Bel even aan bij de huurder/eigenaar van het benedenappartement, dus diegene die last had van de lekkages. Ik kan mij goed voorstellen dat iemand (denk de aannemer) ook aan die persoon destijds heeft verteld waar de lekkages vandaan kwamen. Bovendien is dit waarschijnlijk "de melder" van de lekkages, dus hij/zij zal daar vast ook nog iets van communicatie van hebben in appjes of in email. In het slechtste geval de datum van wanneer het begon (waarmee jij kan 'bewijzen' dat het los staat van jouw komst) maar in het beste geval staat er misschien letterlijk ergens zwart op wit in een reactie dat het met die muur te maken heeft.

Hoe dan ook: succes hiermee.

Andere vraag: heb je wel gewoon borg enzo teruggehad, en gaat het nu om mogelijk kosten die op jouw verhaald worden áls er een rechtzaak komt? Of heb je nog geld (borg) van je verhuurder tegoed, en betekent dit dat ook als er geen rechtzaak komt je financieel een tegenslag gaat hebben?