Hoe zit het als ik de hypotheek over wil nemen van ons.

[Mike1002]

Ik en mijn vriendin hebben destijds een hypotheek afgesloten en deze laten berekenen op ons beide inkomen, nu gaan wij uit elkaar en wil ik graag het huis overnemen. Ik lees op internet dat het inkomen opnieuw word getoetst maar moet ik dan het inkomen van mij en het inkomen van mijn vriendin samen verdienen om de hypotheek over te nemen? Wat zijn de eisen? Het deel dat afbetaald is en de overwaarde betaal ik zelf uit zonder hypotheek

[eLScha]

Wat heb je zelf al gevonden?

Ook al heb je gelijk, deze reactie past nog steeds niet bij wat we op Tweakers willen zien. Reageer vriendelijk en hulpvaardig, of reageer helemaal niet svp. Een TR indienen is je 3e optie.

[ Voor 78% gewijzigd door Ardana op 04-01-2024 14:25 ]

[Hondjeee]

Mike1002 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 07:34:
Ik en mijn vriendin hebben destijds een hypotheek afgesloten en deze laten berekenen op ons beide inkomen, nu gaan wij uit elkaar en wil ik graag het huis overnemen. Ik lees op internet dat het inkomen opnieuw word getoetst maar moet ik dan het inkomen van mij en het inkomen van mijn vriendin samen verdienen om de hypotheek over te nemen? Wat zijn de eisen? Het deel dat afbetaald is en de overwaarde betaal ik zelf uit zonder hypotheek

Je inkomen zal getoetst worden om te kijken of dat voldoende is om de restschuld te financiëren. Een hypotheekadviseur kan je hier alles over vertellen.

[Mike1002]

Dat het inkomen opnieuw word getoetst en aan bepaalde voorwaarde moet voldoen, we hebben de hypotheek pas 2 jaar en pas 11duizend afgelost

[leejoow]

Er word gekeken of jij met jouw salaris de resterende hypotheek kan dragen, net als wat er zou gebeuren als je de hypotheek in eerste instantie in je eentje had afgesloten.

[Hondjeee]

Mike1002 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 07:42:
Dat het inkomen opnieuw word getoetst en aan bepaalde voorwaarde moet voldoen, we hebben de hypotheek pas 2 jaar en pas 11duizend afgelost

Dan moet je inkomen dus hoog genoeg zijn om de oorspronkelijke hypotheek-11k te dragen. Is het dat niet, dan zal je eigen geld in moeten brengen of moeten verkopen.

[SmurfLink]

Mike1002 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 07:34:
Ik en mijn vriendin hebben destijds een hypotheek afgesloten en deze laten berekenen op ons beide inkomen, nu gaan wij uit elkaar en wil ik graag het huis overnemen. Ik lees op internet dat het inkomen opnieuw word getoetst maar moet ik dan het inkomen van mij en het inkomen van mijn vriendin samen verdienen om de hypotheek over te nemen? Wat zijn de eisen? Het deel dat afbetaald is en de overwaarde betaal ik zelf uit zonder hypotheek

Gaat jouw vriendin nog steeds voor die hypotheek betalen dan?

[Mike1002]

Dat is natuurlijk nooit haalbaar in mijn 1tje. Zijn er dan nog meer opties om het alsnog voor elkaar te krijgen? Een deel afbetalen van de hypotheek bv door familie lening en word dan het maandbedrag lager? Want ik kan de hypotheek op dit moment in mijn 1tje betalen per maand

[Homer-Simpson]

Mike1002 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 08:30:
Dat is natuurlijk nooit haalbaar in mijn 1tje. Zijn er dan nog meer opties om het alsnog voor elkaar te krijgen? Een deel afbetalen van de hypotheek bv door familie lening en word dan het maandbedrag lager? Want ik kan de hypotheek op dit moment in mijn 1tje betalen per maand

Je kunt het beste een gesprek met je hypotheekadviseur hierover voeren i.p.v. blind afgaan op wat er op een forum wordt gezegd.

Familieleningen tellen namelijk mee in je maandlasten, schenkingen niet. Ik meen dat er ruimere leennormen zijn bij scheidingen/ uit elkaar gaan maar daar weet ik het fijne niet van.

[dragonhaertt]

Voer eens een online hypotheek berekening in.
Als jij van mening bent dat je in je eentje de maandlasten kan betalen dan zit je misschien wel heel dichtbij de gewenste hypotheek in je eentje.

https://www.rabobank.nl/p...theek/hypotheek-berekenen

Als je niet eens in de buurt komt kan je het wel vergeten.
Als je wél in de buurt komt is het verstandig om met een hypotheekadviseur te gaan praten.
(een financieel adviseur is misschien sowieso wel verstandig met een gezamenlijk huis en uit elkaar gaan)

[Oon]

Mike1002 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 08:30:
Dat is natuurlijk nooit haalbaar in mijn 1tje. Zijn er dan nog meer opties om het alsnog voor elkaar te krijgen? Een deel afbetalen van de hypotheek bv door familie lening en word dan het maandbedrag lager? Want ik kan de hypotheek op dit moment in mijn 1tje betalen per maand

Als je nu genoeg kunt aflossen (via en familielening) om op het punt te komen waar het overgebleven hypotheekbedrag dusdanig laag is dat je het zelf wél kunt betalen zou dat kunnen, maar die familielening zal dan ook weer als schuld tellen, of het moet een gift zijn (en dan betaal je weer schenkbelasting).

Je zou wel kunnen kijken of datzelfde familielid mee wil tekenen, er zijn banken die daar wel mee akkoord gaan. Als je bijv. ouders hebt met een huis dat vrijwel afbetaald is en die nog genoeg 'capaciteit' hebben om een hypotheek af te sluiten zou jij daarmee geholpen kunnen worden:

https://www.hypotheek24.n...ere%20hypotheek%20krijgen.

[ Voor 7% gewijzigd door Oon op 04-01-2024 08:37 ]

[Andreas92]

Wat ook fijn is om te weten, dat banken over het al gemeen minder streng zijn bij scheidingen dan als je deze hypotheek vanaf het begin in je eentje zou moeten afsluiten. Maar het beste advies zoals hierboven al veel gegeven. Ga langs een hypotheekadviseur, die kan met je meedenken. Door meteen het advies van de juiste persoon te krijgen kan ook veel energie besparen dan alle wat als opties langs te gaan die misschien wel helemaal niet relevant zijn.

[Theo]

Homer-Simpson schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 08:34:
[...]

Je kunt het beste een gesprek met je hypotheekadviseur hierover voeren i.p.v. blind afgaan op wat er op een forum wordt gezegd.

Familieleningen tellen namelijk mee in je maandlasten, schenkingen niet. Ik meen dat er ruimere leennormen zijn bij scheidingen/ uit elkaar gaan maar daar weet ik het fijne niet van.

Dit is het enige en juiste antwoord voor@Mike1002.

[Deveon]

Mike1002 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 08:30:
Dat is natuurlijk nooit haalbaar in mijn 1tje. Zijn er dan nog meer opties om het alsnog voor elkaar te krijgen? Een deel afbetalen van de hypotheek bv door familie lening en word dan het maandbedrag lager? Want ik kan de hypotheek op dit moment in mijn 1tje betalen per maand

Sterker nog, waarschijnlijk kunnen ze niet meer met diezelfde rente rekenen en zal je eventuele overwaarde ook met je partner moeten afrekenen.

[Anoniem: 39993]

Helft van de aflossing gaat naar ex. Helft van de overwaarde gaat naar ex. Afhankelijk van de waardestijging zou het best kunnen dat je zelfs een hoger inkomen nodig gaat hebben dan ruim 2 jaar geleden.

Een bank gaat nu waarschijnlijk niet vallen op een inkomen van een paar tientjes minder dan nodig volgens de norm. Maar ik vrees dat TS het huis alleen kan houden als zijn inkomen riant gestegen is in de afgelopen 3 jaarwisselingen.

[SterqVerhael]

Het overnemen van de schuld en daarmee individueel 100% schuldenaar en eigenaar worden is een impactvol besluit. Laat je, omdat het om complexe financiële producten gaat, adviseren door een onafhankelijk hypotheek-/financieel adviseur.

Dan weet je niet alleen wat de mogelijkheden zijn en of het kan. Uiteindelijk kun je dan ook weloverwogen tot een besluit komen of dat ook echt is wat je wilt.

Woningbehoud is vaak wel de prioriteit, ook voor een eventuele geldverstrekker. De SEW heeft ook een voorkeur voor woningbehoud, als het om een woning met NHG gaat.

[ouweklimgeit]

Mike1002 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 07:34:
Wat zijn de eisen? Het deel dat afbetaald is en de overwaarde betaal ik zelf uit zonder hypotheek

Jullie zullen dus eerst het huis moeten laten taxeren, je ex krijgt de helft van de overwaarde en de restschuld komt volledig voor jouw rekening. Als dat niet op te brengen is met 1 salaris, en die kans zit er wel in tegenwoordig, dan zul je het huis moeten verkopen. Geld lenen van familie blijft een lening waar de hypotheekverstrekker over zal struikelen, je hebt dan immers maandlasten om die lening af te lossen en die maandlasten worden van het belastbare inkomen afgetrokken.

Toevallig afgelopen jaar een soortgelijke situatie meegemaakt bij een vriend van me, die heeft een schenking van zijn ouders gehad om de helft van de hypotheek af te lossen. Moet hij natuurlijk belasting over betalen, maar dat was de enige mogelijkheid om er te blijven wonen met 1 inkomen.

[Agent47]

Ga naar een hypotheekadviseur en hang lekker achterover. Daar is die persoon voor. Je betaald wat, maar dan gebeurd het ook goed.

[tweakduke]

Hypotheken zijn voor pfsl.
Wonen > PFSL

[Anoniem: 39993]

Agent47 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 09:04:
Ga naar een hypotheekadviseur en hang lekker achterover. Daar is die persoon voor. Je betaald wat, maar dan gebeurd het ook goed.

Hoop je.
Maar die kan in ieder geval met wat basis-cijfers inschatten of het plan van TS haalbaar zal zijn of niet. Dat weet je na een gesprek van 30 minuten al wel.

[Icephase]

De toetsingsnormen wanneer je de woning overneemt van je ex zijn ruimer dan wanneer je zelf een andere woning zou kopen. Online rekentools voor maximale hypotheken houden hier geen rekening mee, dus daar heb je niet veel aan.

Een hypotheekadviseur kan je verder adviseren. Wel zul je waarschijnlijk weinig keuze hebben qua hypotheek, jouw deel van de hypotheek zal moeten blijven bestaan onder de huidige voorwaarden en daarmee is het onwaarschijnlijk dat voor het deel van je ex-vriendin je een andere hypotheekverstrekker kunt vinden.

[chrisborst]

@Mike1002
Precies hiervoor heb je (als het goed is) een NHG-hypotheek afgesloten. Vaak is het dan mogelijk om door 1 van de partijen de hypotheek over te nemen met een "te laag" salaris, want het risico voor de bank is erg laag door de NHG-garantie erop.

Dus 1 simpele stap, ga naar je hypotheekverstrekker / adviseur.
Enige extra wat je kan doen is alvast je hele financiële plaatje in beeld brengen.

[-Muncky-]

<knip> Als je niet vriendelijk en hulpvaardig kunt reageren, reageer dan niet.

[ Voor 72% gewijzigd door Ardana op 04-01-2024 14:27 ]

[hbsJR]

In mijn geval was het dat de hypotheek 50/50 was, dus als we uit elkaar zouden gaan moest ik ook haar "deel" van haar kopen.

Wat toen mijn route is geweest is dat we het huis opnieuw hebben laten taxeren, dan weet je de waarde van je woning en weet je de stijging. Op basis hiervan kan je al snel een "som" maken hoeveel je moet gaan ophoesten om haar eruit te kopen. Voor mij was het toen al duidelijk dat het zinloos was, omdat ik dit bedrag niet kon betalen.

Buiten alle praktische redenen (je hebt nu eenmaal een huis), moet je jezelf even afvragen of je het huis ook echt wil houden. Toen ik net uit elkaar ging was ik erop gebrand dat ik mijn huis van haar ging overnemen. Als ik nu zoveel jaar erop terug kijk ben ik juist blij dat ik gedwongen was mijn eigen plek te zoeken.

De voorspellingen zijn ook voorzichtig dat de hypotheek rente lager gaat worden: https://www.telegraaf.nl/...duizenden-euro-s-besparen (nog wel speculatie)

[ Voor 37% gewijzigd door hbsJR op 04-01-2024 09:20 ]

[Icephase]

chrisborst schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 09:16:
@Mike1002
Precies hiervoor heb je (als het goed is) een NHG-hypotheek afgesloten. Vaak is het dan mogelijk om door 1 van de partijen de hypotheek over te nemen met een "te laag" salaris, want het risico voor de bank is erg laag door de NHG-garantie erop.

Dus 1 simpele stap, ga naar je hypotheekverstrekker / adviseur.
Enige extra wat je kan doen is alvast je hele financiële plaatje in beeld brengen.

Dat kan ook zonder NHG gelukkig, al zullen dan de criteria misschien nog net iets anders zijn weer. Meestal betekent NHG in de praktijk gewoon 0,2% lagere rente. Dat gaat het grote verschil niet maken, maar het kan nét het welbekende muntje dat de goede kant op valt zijn.

[Utoka]

Ik ga zelf net door hetzelfde heen. Wil ook het huis overnemen en wat @Icephase zegt klopt. Je toetsingsnorm voor een woning overnemen is flexibelere dan die als je echt een nieuw huis zou gaan kopen. Je ex zou volgens mij zelfs ook een deel van de voordelen van een oude hypotheek mee kunnen nemen.

Zoek ook een goede hypotheek adviseur. Vraag mij af of de mannetjes bij de hypotheker etc wel genoeg kennis van hebben wat er allemaal mogelijk is. Heb uiteindelijk (uiteraard vrijblijvend) via de mediator een gesprek gehad met de hypotheek adviseur die hun bij schoolt.

[chrisborst]

Icephase schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 09:20:
[...]


Dat kan ook zonder NHG gelukkig, al zullen dan de criteria misschien nog net iets anders zijn weer. Meestal betekent NHG in de praktijk gewoon 0,2% lagere rente. Dat gaat het grote verschil niet maken, maar het kan nét het welbekende muntje dat de goede kant op valt zijn.

NHG garantie houdt echt een hoop extra in dan enkel lagere rente. Er zit namelijk een garantiefonds achter die uitkeert als mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen.

[Metalfreak]

Sommige hypotheekverstrekkers hebben hiervoor mensen in dienst met een specialisatie hierin. Ga praten met je hypotheekverstrekker en kom erachter. De Rabobank heeft dat in elk geval.

Toen mijn ex en ik uit elkaar gingen kon ik het huis ook niet alleen betalen, zij wel, dus zij is er blijven wonen. Enigszins ironisch is het dan wel dat je na uitgekocht te zijn wel zo'n huis kunt betalen met die waarde.

[Road-runner83]

Mike1002 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 07:34:
Ik en mijn vriendin hebben destijds een hypotheek afgesloten en deze laten berekenen op ons beide inkomen, nu gaan wij uit elkaar en wil ik graag het huis overnemen. Ik lees op internet dat het inkomen opnieuw word getoetst maar moet ik dan het inkomen van mij en het inkomen van mijn vriendin samen verdienen om de hypotheek over te nemen? Wat zijn de eisen? Het deel dat afbetaald is en de overwaarde betaal ik zelf uit zonder hypotheek

Naast dat je de hypotheek moet kunnen betalen zul je ook de helft van de overwaarde moeten betalen aan je toekomstige ex. Tenminste ik neem aan dat er overwaarde is .

[Icephase]

chrisborst schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 09:32:
[...]

NHG garantie houdt echt een hoop extra in dan enkel lagere rente. Er zit namelijk een garantiefonds achter die uitkeert als mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen.

Dat klopt inderdaad, maar in het geval van TS heeft 'ie daar effectief niet zoveel aan want er worden sowieso ruimere toetsingsnormen toegepast (NHG of geen NHG). Maar de discussie wordt aardig off-topic zo.

[chrisborst]

Icephase schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 09:54:
[...]
Dat klopt inderdaad, maar in het geval van TS heeft 'ie daar effectief niet zoveel aan want er worden sowieso ruimere toetsingsnormen toegepast (NHG of geen NHG). Maar de discussie wordt aardig off-topic zo.

Nee, dit is precies waar het over zou moeten gaan.
De hele NHG-garantie is precies voor zulke situaties in het leven geroepen:

https://www.nhg.nl/hulp-van-nhg/hulp-als-je-relatie-eindigt/

1)Je hypotheekadviseur checkt eerst met de Beheertoets of het inkomen van jou of je ex-partner genoeg is om in het huis te blijven wonen. De toets laat zien of de maandlasten betaalbaar zijn en is de basis voor verder onderzoek.

2)Is de Beheertoets negatief? Dan zoekt de hypotheekadviseur naar een goede oplossing voor jou, je ex-partner en de geldverstrekker. Soms kun je bijvoorbeeld een deel van de hypotheek aanpassen naar aflossingsvrij, de rente aanpassen of de looptijd verlengen.

3)Hebben de hypotheekadviseur en geldverstrekker geen oplossing? Dan kunnen wij ze soms helpen met een oplossing om de woning toch te behouden. Een voorbeeld is een Haircut. Dan lossen we eenmalig een deel van de hypotheek af. Hierdoor gaat het hypotheekbedrag omlaag en jouw maandlasten dus ook. Zo voorkomen we dat je je huis moet verkopen.

4)Kan jij of je ex-partner de hypotheek blijven betalen volgens de Beheertoets? Dan ontslaat de geldverstrekker een van jullie uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. De hypotheek komt dan op naam van degene die in het huis blijft wonen.

5)Is verkoop toch nodig en verkopen jullie het huis met verlies? Als je voldoet aan bepaalde voorwaarden, kan de restschuld worden kwijtgescholden. Je hoeft de schuld dan niet meer te betalen.

Dus @Mike1002 , contact opnemen met je hypotheekadviseur en geldverstrekker en het stappenplan doorlopen.

[chime]

Er is ook niet alleen de bestaande hypotheek waar naar gekeken moet worden, maar ook de meerwaarde aan de woning.

Kans is groot dat de TS ook nog wat geld gaat moeten ophoesten om de ex uit te kopen.

Dus 11k afbetaald gaat weinig opleveren als het huis 50k meer waard is geworden en de ex dus uitgekocht moet worden voor (11 + 50) / 2 = 30,5k extra

En kans is ook groot dat de bank liefst de huidige rentes wilt gaan aanrekenen ipv de goedkoperen van 2 jaar geleden.

[koentjuh1987]

Je hypotheek adviseur kan je het beste helpen. Vergeet alleen niet dat je eventueel ook je vriendin moet uitkopen als jullie samen het huis hebben gekocht. Zij heeft wellicht recht op een deel van de waardestijging (indien van toepassing).

[Zenomyscus]

Nu weet ik niet hoeveel je werkt momenteel. Maar is er een mogelijkheid dat je meer gaat werken? Een dag extra werken leverde mij een behoorlijk hogere hypotheek op. In dat geval heb je meer mogelijkheden.

[DBC87]

Ik heb hetzelfde gehad met mijn ex destijds (2020).
Ik wilde in het huis blijven en moest haar uitkopen.
Ik had een hypotheek met NHG.
Het klopt dat je opnieuw door de molen moet, maar er gelden in dit geval wel andere berekeningen die gunstiger zijn.

Daarnaast moet je je ex uitkopen met 50% van de overwaarde (woningwaarde - resthypotheek). Ik heb toen zelf de woningwaarde bepaald (wat gunstiger was voor mij) en de hypotheek verstrekker (en ex) zijn hier mee akkoord gegaan.
Het is dus gunstig dat je nog weinig hebt afgelost, zodat het verschil in resthypotheek en woningwaarde niet heel groot is.
De woningwaarde kan je dus zelf bepalen, maar die moet wel realistisch zijn en gebaseerd op iets, anders wordt die niet geaccepteerd, ik heb een taxatierapport gebruikt van een half jaar oud toen.
En je ex moet daar ook mee akkoord gaan, als zij uit is om zoveel mogelijk geld er uit te halen, dan is het voor haar dus van belang dat de woningwaarde zo hoog mogelijk is.

Het voordeel voor mij was wel dat mijn ex maar voor een klein deel (15%) meebepaalde in de hypotheek, omdat zij vrijwel niks verdiende en ik in de tussentijd meer was gaan verdienen.

Verwacht geen wonderen, als jullie destijds beide 50/50 bepaalde in de hoogte van de hypotheek en jij er nu niet significant qua salaris op voorruit bent gegaan, is de kans heel klein dat je de hypotheek kan rond krijgen.
Helaas is dit al veel bij vrienden en bekenden van mij overkomen dat ze uiteindelijk gedwongen het huis moesten verkopen omdat geen van beide het alleen kon betalen.

Dit zijn mijn eigen ervaringen, maar zoals al gezegd kan je het beste een adviseur vragen om advies.

[mgizmo]

Een bank kijkt natuurlijk niet of je het maandbedrag kan opbrengen door zelf te bepalen wat je dan voor de rest van je inkomen kan uitgeven. Ze gaan niet vragen "Mike, het kost je 1500 euro hypo per maand. Je verdient 2000 euro netto, dus je houdt 500 per maand over. Waar ga je dat aan uitgeven zodat wij kunnen toetsen of je het redt?" Ze doen dit op basis van landelijke gegevens.

[Valorian]

Road-runner83 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 09:50:
[...]


Naast dat je de hypotheek moet kunnen betalen zul je ook de helft van de overwaarde moeten betalen aan je toekomstige ex. Tenminste ik neem aan dat er overwaarde is .

Ik zou dat niet zomaar aannemen. Er is pas 11K afgeloste dus de kans is behoorlijk aanwezig dat het huis pas enkele jaren geleden gekocht is, en afhankelijk van welke regio kan het dan zomaar eens mínder waard geworden zijn. (de prijzen liggen op dit moment gemiddeld nog steeds lager dan de piek van vorig jaar)

[Babel10]

Hier zelfde situatie en binnenkort om de tafel met hypotheekadviseur.

Hier een restschuld van circa 170.000€.
De waarde van het huis schat ik 330.000€ in, dus ik moet mijn ex gaan uitkopen voor 80.000€ (160.000/2).
Als ik online kijk wat ik kan lenen is het circa 230.000€ in mijn 1tje. Dus ik heb al een buffer van 60.000, neem ik aan.

Daarnaast heb ik van een aantal makelaars gehoord & ook ooit hier op Tweakers gezien dat ze bij een scheiding / met nhg, wel eens tot 5 / 5,5 keer je salaris mogen gebruiken. Dan zit ik al op 250.000/270.000. Dus ik verwacht deels dat ik haar wel kan uitkopen.

Alleen zeker weet ik dat pas over een paar weken, onze adviseur heeft het alleen maar druk met scheidingen, niet te doen.

Ik ben benieuwd naar die Beheerstoets.

[CynicaL_NL]

Als je kinderen hebt is er wat meer mogelijk want dan blijft het kind in de veilige omgeving, dan kan het zijn dat je meer kunt lenen. Ik heb het zelf ook gehad, kon de lasten wel betalen maar de hypotheek op basis van salaris niet krijgen. Moest een formulier naar de Nibud sturen met allerlei vragen maar daardoor is het wel gelukt.

[millerman_sf]

De hypotheekverstrekker zal kijken of je de maandlasten van je huidige hypotheek + eventuele uitkoopsom kunt dragen op je eigen inkomen. Dat is dus wat anders dan een maximalehypotheekberekening.

Een reguliere berekening gaat als volgt (op hoofdlijnen, details wijken wat af):
- Inkomens worden opgeteld conform NIBUD-normen, waarbij uit een tabel een percentage rolt dat je per maand aan woonlasten mag dragen
- Van dit maandbedrag worden verplichtingen zoals maandlasten voor lening of partneralimentatie afgetroken
- Dit maandbedrag wordt gebruikt om tegen de huidige hypotheekrente (doorgaans die van 10 jaar) een 30-jaars annuïteitenlening aan te gaan
- Uitkomst is je maximale hypotheek

Bij scheiding wordt na stap 2 gekeken wat je huidige werkelijke maandlasten zijn en wat de maandlasten zijn van een leningdeel om je partner uit te kopen. Als die maandlasten samen passen binnen je maximale maandlast, zit je goed.

Ik heb recent een vrijblijvend online hypotheekgesprek gehad om een soortgelijke berekening te laten maken. Niet tot de euro met garantie, maar gaf wel duidelijkheid over haalbaarheid. Dat kost dus nog niets tot je daadwerkelijk gaat aanvragen.

[ Voor 4% gewijzigd door millerman_sf op 04-01-2024 14:09 ]

[Devian]

Als je NHG hebt zou je financieel adviseur kunnen kijken of je gebruik kunt maken van de haircut regeling.

Helaas zijn niet alle adviseurs op de hoogte van deze regeling, ik was bijna mijn huis kwijt tot een second opinion me wel op deze regeling wees.

[Babel10]

millerman_sf schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 14:08:
De hypotheekverstrekker zal kijken of je de maandlasten van je huidige hypotheek + eventuele uitkoopsom kunt dragen op je eigen inkomen. Dat is dus wat anders dan een maximalehypotheekberekening.

Een reguliere berekening gaat als volgt (op hoofdlijnen, details wijken wat af):
- Inkomens worden opgeteld conform NIBUD-normen, waarbij uit een tabel een percentage rolt dat je per maand aan woonlasten mag dragen
- Van dit maandbedrag worden verplichtingen zoals maandlasten voor lening of partneralimentatie afgetroken
- Dit maandbedrag wordt gebruikt om tegen de huidige hypotheekrente (doorgaans die van 10 jaar) een 30-jaars annuïteitenlening aan te gaan
- Uitkomst is je maximale hypotheek

Bij scheiding wordt na stap 2 gekeken wat je huidige werkelijke maandlasten zijn en wat de maandlasten zijn van een leningdeel om je partner uit te kopen. Als die maandlasten samen passen binnen je maximale maandlast, zit je goed.

Ik heb recent een vrijblijvend online hypotheekgesprek gehad om een soortgelijke berekening te laten maken. Niet tot de euro met garantie, maar gaf wel duidelijkheid over haalbaarheid. Dat kost dus nog niets tot je daadwerkelijk gaat aanvragen.

Ja daar maak ik mij dus druk over.

Kijken ze dan naar je bruto hypotheek maandlasten, of naar je netto hypotheek maandlasten? Dat scheelt aanzienlijk.
En kijken ze dan naar je netto salaris, of naar je bruto salaris?

[Mc_Smurf]

Ik ben in 2020 gescheiden van mijn ex-partner.

Het is van de hypotheekverstrekker afhankelijk hoe ze naar zo'n situatie kijken. Mijn hypotheekverstrekker heeft er alles aan gedaan om te zorgen dat ik op 1 salaris kon blijven wonen.

Deze was destijds dan ook van mening dat ik haar deel (50%) voor de rente van toen kon overnemen (1,06%) i.p.v de bij afsluiten hypotheek afgesproken (2,69%) wat dus aanzienlijk in kosten scheelde voor mij.

Daarnaast bleek vorig jaar toen ik informeerde naar het verhogen van de hypotheek i.v.m investering in woning dat mijn hypotheekverstrekker bij het oversluiten heeft gekeken naar mijn werkelijke maandlasten i.p.v naar de standaard lasten berekening bij het afsluiten van de hypotheek.

Op basis van de standaard hypotheekberekening zou ik namelijk de hypotheek niet hebben kunnen overnemen terwijl op basis van werkelijke lasten dit geen enkel probleem zou zijn.

Ik raad dus aan om transparant en eerlijk met je adviseur en/of geldverstrekker te kijken naar de mogelijkheden.

[DBC87]

Babel10 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 13:41:
Hier zelfde situatie en binnenkort om de tafel met hypotheekadviseur.

Hier een restschuld van circa 170.000€.
De waarde van het huis schat ik 330.000€ in, dus ik moet mijn ex gaan uitkopen voor 80.000€ (160.000/2).
Als ik online kijk wat ik kan lenen is het circa 230.000€ in mijn 1tje. Dus ik heb al een buffer van 60.000, neem ik aan.

Daarnaast heb ik van een aantal makelaars gehoord & ook ooit hier op Tweakers gezien dat ze bij een scheiding / met nhg, wel eens tot 5 / 5,5 keer je salaris mogen gebruiken. Dan zit ik al op 250.000/270.000. Dus ik verwacht deels dat ik haar wel kan uitkopen.


Alleen zeker weet ik dat pas over een paar weken, onze adviseur heeft het alleen maar druk met scheidingen, niet te doen.

Ik ben benieuwd naar die Beheerstoets.

Als je je partner laat ontslaan uit de hypotheekakte, word er uit gegaan van de originele hypotheek met rentes en looptijd. Dus als de originele hypotheek 300K was met een maandbedrag van 1250 bruto per maand, blijft dat ook zo, daarom word er ook gekeken of je de lasten kan dragen en niet of je die 300K hypotheek kan krijgen.
Geldverstrekkers hebben dat ook liever, dan een nieuwe (lagere) hypotheek afsluiten met andere rentes. Dat is wat mij werd verteld toen. Ik kon toen ook niet de overwaarde gebruiken om de uitkoop van mijn ex te financieren.

[Helixes]

Ik kan me herinneren dat er een hele paragraaf in mijn hypotheekovereenkomst is gewijd aan precies deze situatie. Op zich is dat wel een goed beginpunt voor je onderzoek.

Wat misschien nog niet genoemd is, is dat je (ex-)partner akkoord zal moeten gaan met de gekozen oplossing (tenzij je daarover iets hebt vastgelegd bij de notaris). Natuurlijk krijgt ze een zak geld als alles goed gaat, maar die krijgt ze ook als het huis wordt verkocht.

Over die hypotheekadviseur... Als je je hypo hebt afgesloten via een tussenpersoon, dan zal je terug moeten gaan naar die tussenpersoon om deze actie uit te voeren. De bank zal je buiten die adviseur niet direct erkennen. Dus - kun je hem net zo goed advies vragen, die rekening gaat hij toch schrijven.

[PinusRigida]

Agent47 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 09:04:
Ga naar een hypotheekadviseur en hang lekker achterover. Daar is die persoon voor. Je betaald wat, maar dan gebeurd het ook goed.

Idd, was ook mijn eerste idee.

Met wat geluk kan hij/zij TS ook adviseren de hypotheek te laten herfinancieren bij een andere bank aan een lagere rentevoet (zo ging het bij mij een aantal jaar geleden) en dat kan ook heel wat schelen. Zo ging mijn hypo van 2,5% naar 1,8% simpelweg door naar andere bank te gaan.
Ja, het is wat papierwerk, maar daar ben je snel doorheen.
Ik was heel blij eens even een praatje te hebben gedaan met die adviseur en eigenlijk was ik er voor iets helemaal anders.

Hoewel ik een donkerblauw vermoeden heb dat een lagere rente hoe langer hoe meer utopisch is... ze worden steeds hoger.


Niemand hier kan zonder zijn aflossingsdata weten of TS betere voorwaarden te pakken krijgt dus sowieso is het een goed advies om met een fin. adviseur te gaan praten.

[ Voor 11% gewijzigd door PinusRigida op 04-01-2024 17:19 ]

[wheel]

Babel10 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 14:29:
[...]

Ja daar maak ik mij dus druk over.

Kijken ze dan naar je bruto hypotheek maandlasten, of naar je netto hypotheek maandlasten? Dat scheelt aanzienlijk.
En kijken ze dan naar je netto salaris, of naar je bruto salaris?

Ik vermoed bruto en bruto.

[millerman_sf]

Yep. Bij hypotheken gaat het altijd om je bruto-inkomen, omdat je netto-inkomen lager kan zijn door bijvoorbeeld een leaseauto, waar anderen dat zelf betalen na ontvangst van het salaris. Dus bruto is het eerlijkste vergelijk.

Voor de hypotheeklasten geldt hetzelfde, immers weet de bank nooit zeker welke renteaftrek je exact hebt. Dat is iets tussen jou en de belastingdienst uiteindelijk.

Dus bruto en bruto.

[MAX3400]

@Mike1002 al updates? Meer uitgezocht?

[Mike1002]

MAX3400 schreef op zaterdag 13 januari 2024 @ 09:31:
@Mike1002 al updates? Meer uitgezocht?

Ik heb volgende week dinsdag een afspraak bij de hypotheker, deze heeft ons destijds ook geholpen met de hypotheek en zegt dat er veel mogelijkheden zijn. ik heb verschillende senarios op papier en ga deze laten berekenen. ook heeft NHG veel voordelen bij een echtscheiding. dus ben benieuwd

[Frame164]

millerman_sf schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 21:30:
Yep. Bij hypotheken gaat het altijd om je bruto-inkomen, omdat je netto-inkomen lager kan zijn door bijvoorbeeld een leaseauto, waar anderen dat zelf betalen na ontvangst van het salaris. Dus bruto is het eerlijkste vergelijk.

In de rekenregels wordt hier rekening mee gehouden. Als je geen auto hebt is dat ook niet direct een aanleiding om een hogere lening te krijgen. Het rekenmodel gaat er vanuit dat je bepaalde reiskosten hebt. Net als dat je kledingkosten en eetkosten hebt. En al dat soort kosten worden gerelateerd aan het bruto-inkomen. En uiteraard kloppen die kosten nooit op individueel niveau. Maar wel op macroniveau.

[Devian]

Devian schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 14:22:
Als je NHG hebt zou je financieel adviseur kunnen kijken of je gebruik kunt maken van de haircut regeling.

Helaas zijn niet alle adviseurs op de hoogte van deze regeling, ik was bijna mijn huis kwijt tot een second opinion me wel op deze regeling wees.

https://hypomodern.nl/kan...s-er-de-haircut-regeling/

Als ze hier niet over beginnen dan weet je dat je een betere adviseur nodig hebt.

[Qoine]

Devian schreef op zaterdag 13 januari 2024 @ 10:53:
[...]


https://hypomodern.nl/kan...s-er-de-haircut-regeling/

Als ze hier niet over beginnen dan weet je dat je een betere adviseur nodig hebt.

Die regeling werkt alleen als je huis onder water staat toch? Gezien de stijgingen van de afgelopen twee jaar lijkt me de kans daarop niet heel groot.

[Devian]

Qoine schreef op zaterdag 13 januari 2024 @ 12:01:
[...]

Die regeling werkt alleen als je huis onder water staat toch? Gezien de stijgingen van de afgelopen twee jaar lijkt me de kans daarop niet heel groot.

Volgens mij maakt dat niet uit, hier staat het nog wat duidelijker :

https://relatiestress.nl/...ekgarantie-nhg-scheiding/

[Babel10]

Hire even een update vanaf mijn kant.

Ik kon met mijn salaris het niet redden, met een 'normale' hypotheekaanvraag om de hypotheek over te nemen + mijn ex uit te kopen.

Met de beheerstoets kon ik echter veel meer lenen, ik kan mijn ex nu uitkopen + de huidige hypotheek blijven betalen. Ik heb zelfs in de beheerstoets nog een flinke ruimte (wat ik eventueel maandelijks nog "kwijt" mag zijn aan lasten). Echt absurd dat verschil hoor, maar ik ben blij. Mijn ex krijgt een klap geld mee, ik kan de woning overnemen en de kinderen zullen blij zijn. En de maandlasten vallen nog redelijk mee, gezien ze natuurlijk ook kijken naar je bestaande hypotheekdelen met bijbehorende rentes. Nu alles in werking zetten, kan wel even duren maar het zag er goed uit zei mijn adviseur.

Beheerstoets/NHG, goed geregeld.

[Omnivore]

Hier eenzelfde situatie; ik probeer ook de woning over te nemen en mijn ex uit te kopen zodat ik het huis kan behouden. Er zijn 2 jonge kinderen, vooral voor hen wil ik dit graag, maar verhuizen en iets nieuws vinden is ook enorm duur.

Het huis is in 6 jaar ruim € 200K in waarde gestegen, terwijl de gestegen rente het moeilijk maakt om € 125K extra voor uitkoop te financieren. Op basis van de normale acceptatienormen kan het sowieso niet, maar met de NHG beheernormen en de hogere financieringslastnormen die daarbij gelden zou het wel mogelijk moeten zijn. Daardoor zou er echt veel meer beschikbaar zijn, mits het te dragen is en er een bestendige situatie is.

Ik laat dit nu door mijn vaste adviseur doorrekenen en een bevriende adviseur kijkt mee. Bij aankoop was geen NHG mogelijk en ook nu is de woning te duur voor NHG, maar Aegon past de NHG beheernormen wel deels toe bij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid. Er zal wel een 'explain' ofwel duidelijke toelichting + onderbouwing moeten worden gegeven voor afwijking van de normale criteria.

De regels van NHG en financieringslasttabellen van Nibud, waarmee je de woonquote kan bepalen, kun je makkelijk zelf vinden:
https://www.nhg.nl/media/4gzidg0e/nhg-v-n-2024-1.pdf (toelichting van NHG zelf, zie hoofdstuk D.4 voor relatiebeëindiging)
https://www.nhg.nl/media/...iecriteria-v-n-2023-1.pdf (de normale tabellen van 2023, maar dit jaar wijkt weinig af)
https://www.nhg.nl/media/...gslsttabel-beheer-nhg.pdf (afwijking bij bijzondere situaties, zoals relatiebeëindiging)

Ook het hypotheekbeleid van je verstrekker is van belang. In mijn geval heeft Aegon dit netjes gepubliceerd in een hypotheekgids.

[PinusRigida]

koentjuh1987 schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 11:02:
Je hypotheek adviseur kan je het beste helpen. Vergeet alleen niet dat je eventueel ook je vriendin moet uitkopen als jullie samen het huis hebben gekocht. Zij heeft wellicht recht op een deel van de waardestijging (indien van toepassing).

Dit dus.

@Mike1002 Er zijn wel wat formules die gehanteerd worden maar het best is idd. met een fin. adviseur gaan praten, het is hun job.

Naast formules stellen niet alle banken dezelfde eisen/voorwaarden. Waar het op neer komt is dat ze kijken wat je na aftrek van je vaste kosten overhoudt en of dat leefbaar is, niet omdat ze zo met hun klanten inzitten maar zodat ze de risico-analyse kunnen maken van "hoe groot is de kans dat de lener zijn maandelijkse aflossing niet zal kunnen betalen" (dat is niet voor iedereen hetzelfde maar daar hebben ze ook weer formules voor).

En idd. je zal je ex moeten uitkopen indien zij de vorige jaren heeft bijgedragen aan het afbetalen van de hypo.

Als een bank heeft berekend dat je de bestaande aflossing + je vaste kosten (die ook niet meer gedeeld worden vanaf nu!) + je bijkomende lening voor het uitkopen van je ex, op je eigen loon kan dragen, dan krijg je wellicht een positief advies.

...en ja, je zal alles terug moeten "bewijzen"... loonstrookjes etc binnenbrengen...

...dus neem je aflossingstabellen, maak een gedetailleerd overzicht van àl je vaste kosten, àl je schulden en afbetalingen op krediet, een overzicht van wat er werd afgelost door jouw ex-vriendin, en ga daarmee naar een financiëel adviseur, die kan je alles haarfijn uitleggen.

[ Voor 9% gewijzigd door PinusRigida op 13-02-2024 10:24 ]

[Omnivore]

Omnivore schreef op zondag 11 februari 2024 @ 12:23:
Hier eenzelfde situatie; ik probeer ook de woning over te nemen en mijn ex uit te kopen zodat ik het huis kan behouden. Er zijn 2 jonge kinderen, vooral voor hen wil ik dit graag, maar verhuizen en iets nieuws vinden is ook enorm duur.

Het huis is in 6 jaar ruim € 200K in waarde gestegen, terwijl de gestegen rente het moeilijk maakt om € 125K extra voor uitkoop te financieren. Op basis van de normale acceptatienormen kan het sowieso niet, maar met de NHG beheernormen en de hogere financieringslastnormen die daarbij gelden zou het wel mogelijk moeten zijn. Daardoor zou er echt veel meer beschikbaar zijn, mits het te dragen is en er een bestendige situatie is.

Ik laat dit nu door mijn vaste adviseur doorrekenen en een bevriende adviseur kijkt mee. Bij aankoop was geen NHG mogelijk en ook nu is de woning te duur voor NHG, maar Aegon past de NHG beheernormen wel deels toe bij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid. Er zal wel een 'explain' ofwel duidelijke toelichting + onderbouwing moeten worden gegeven voor afwijking van de normale criteria.

De regels van NHG en financieringslasttabellen van Nibud, waarmee je de woonquote kan bepalen, kun je makkelijk zelf vinden:
https://www.nhg.nl/media/4gzidg0e/nhg-v-n-2024-1.pdf (toelichting van NHG zelf, zie hoofdstuk D.4 voor relatiebeëindiging)
https://www.nhg.nl/media/...iecriteria-v-n-2023-1.pdf (de normale tabellen van 2023, maar dit jaar wijkt weinig af)
https://www.nhg.nl/media/...gslsttabel-beheer-nhg.pdf (afwijking bij bijzondere situaties, zoals relatiebeëindiging)

Ook het hypotheekbeleid van je verstrekker is van belang. In mijn geval heeft Aegon dit netjes gepubliceerd in een hypotheekgids.

Even een update voor wie geïnteresseerd is of dit met een zoekopdracht vindt; inmiddels is duidelijk dat het doorgaat en ik het huis kan overnemen. Ook al lijkt het niet zo, laat het goed doorrekenen door een adviseur en laat hem met je hypotheekverstrekker overleggen. Het is een heel gedoe en kost soms veel tijd, maar het is het zeker waard met deze overspannen huizenmarkt. Houd er wel rekening mee dat je met een nieuwe hypotheek op basis van deze uitzonderingsnormen geen ruimte meer hebt voor extra lenen! De hypotheek verder ophogen wordt hierdoor vrijwel onmogelijk en voor investeringen in je huis zul je dus moeten sparen.