Tweede woning verhuren - welke constructies meest voordelig

[MWDKing]

Hi allemaal,

Dit topic is bedoeld om de verschillende constructies (rechtsvormen, belastingen, etc.),die je kan toepassing op het verhuur van een tweede woning te bespreken. Voor mij is dit nieuw en ik zou graag met anderen mijn ervaringen delen en hopelijk ook inzicht krijgen wat handige constructies zijn.

Mijn persoonlijke situatie is als volgt op basis van de regelgeving in mijn gemeente:

1. Voormalig garage aan woning vast is omgebouwd tot slaapkamer met badkamer en keukentje (vergunningsvrij).
2. Vergunning aangevraagd bij gemeente voor het oprichten van een 'recreatie appartement' waarbij enkel het bijgebouw wordt bestemd voor 'recreatieve verhuur' (dit betreft enkel een functiewijzing t.o.v. de huidige functie 'wonen').
3. Het recreatie appartement krijgt een eigen adres toegekend en geregistreerd in Basisregistratie Adressen en Gebouwen.

Toeristische verhuur van een 'deel van de eigen woning' is in mijn gemeente ook toegestaan ('B&B' genaamd in de lokale wetgeving). Toch vraag ik bovengenoemde vergunning aan om een aantal redenen:

• Reden 1: Gemeentelijk beleid kan wijzigingen waardoor ik niet meer zou mogen verhuren.
• Reden 2: Verhuur van een deel van je eigen woning wordt door de belastingdienst gezien als Box1 terwijl verhuur van een tweede woning onder Box 3 valt.
• Reden 3: Het recreatie appartement is apart te verzekeren (o.a. opstal).

Uiteraard zijn er ook wat nadelen, zoals bijv. gemeentelijke belastingen, maar daar zal ik niet te veel op in gaan.

In eerste instantie dachten we (mijn vrouw en ik) zelf (als privé persoon) te gaan adverteren op bekende platforms, de gasten te ontvangen, schoon te maken, etc. Nu lees ik op diverse plekken dat dit soort activiteiten niet als 'normaal vermogensbeheer' wordt gezien en je daarmee het risico loopt dat alle opbrengsten toch in box 1 worden belast. En dat scheelt véél geld met box 3.

In mijn situatie (toeristische verhuur van recreatie appartement met eigen adres) wil ik bereiken:

• Zo min mogelijk belasting betalen (dus in box 3 belast worden, toch?)
• Toch diverse zaken (inchecken, schoonmaken, wassen, etc.) zelf verrichten.
• Mij aan wet en regelgeving houden

Mijn geplande constructie hiervoor is als volgt:

1. Richt een B.V. op met mij als aandeelhouder en bestuurder.
2. Verhuur als natuurlijke persoon het recreatieappartement aan de B.V. voor X EUR/maand.
3. De B.V. exploiteert het recreatieappartement.
4. De B.V. heeft geen werknemers (enkel een bestuurder).
5. De B.V. koopt diensten in van mij of mijn vrouw als 'ZZP-er' (dat zijn we al).

Het resultaat wat ik hiermee denk te bereiken:

• Als natuurlijke personen hebben we een stabiel inkomen door de huuropbrengsten die de B.V. betaald.
• Aanvullend krijgen we inkomsten uit de diensten die we leveren aan de B.V. (adverteren, schoonmaken, gasten inchecken, etc.). Dat factureren we aan de B.V. (bijv. maandelijks een vast bedrag). Over deze diensten betalen we uiteraard Box 1 belasting.
• De B.V. betaald ook belasting over de winst. De winst kan laag worden gehouden door hoge huurkosten.

Zo behaal ik mijn eerder genoemde doel geloof ik... Maar ik twijfel omdat dit nieuw voor mij is.

Wat denken jullie; is een dergelijke constructie zinvol? Zie ik iets over het hoofd? Kan het eenvoudiger of moet er nog iets anders gebeuren?

Edit: toevoeging: De crux van deze casus zit erin dat activiteiten voor toeristische verhuur (mijn situatie) zoals gasten inchecken, adverteren, wassen, beddengoed verschonen, etc. niet valt onder 'normaal beheer' van het vastgoed en door die activiteiten zelf te verrichten zou het GEHEEL (ook de 'kale verhuur') in Box 1 vallen. Vandaar mijn vraag om een constructie te verzinnen om zelf toch activiteiten te verrichten waarbij die activiteiten in Box 1 vallen, maar de 'kale huur' in box 3. Dat lijkt me ook redelijk en billijk vanuit belastingoogpunt. De belastingdienst maakt overigens geen onderscheid tussen korte termijn verhuur en lange termijn verhuur.

[ Voor 8% gewijzigd door MWDKing op 02-01-2024 08:51 . Reden: duidelijker gemaakt dat het om toeristische verhuur gaat ]

[MikeN]

Het lijkt mij dat een dergelijke constructie niet zomaar kan en dat je in de knoop komt met het DGA salaris. Feitelijk is er gewoon een fictief dienstverband van jou (en je vrouw) met de BV en die hebben een aanmerkelijk belang, waarmee de DGA regeling geldt (en je jezelf dus minimaal 51k/jaar aan salaris moet uitkeren). Anders zou iedereen op deze manier onder de regeling van het DGA salaris uit kunnen komen.

Maar bij dergelijke constructies lijkt het mij sowieso zinnig om er een fiscalist iets over te laten zeggen.

[mannowlahn]

Sowieso moet je minimaal 52k bruto als salaris uitkeren. En dat wordt gewoon belast. Je rekent jezelf veels te rijk. Persoonlijk denk ik dat dat verhuur puur moet doen om een zakcentje er bij te hebben. Je zal gewoon alle belastingen moeten aftikken.

Gezien het feit dat dit een voormalige garage is zal je wel in de sociale huur categorie vallen en is het niet lucratief.

[peter-rm]

als je appartement een eigen huisnummer krijgt, zal daarvoor ook een woz waarde aan gekoppeld worden, waardoor er ook elk jaar een (fictief)rendement van ca 5% van de wozwaarde in box 3 belast gaat worden.

`reen je niet te snel rijk, als het zo lucratief zou zijn , was dit al veel breder toegepast

[PolarBear]

MWDKing schreef op maandag 1 januari 2024 @ 17:51:
Wat denken jullie; is een dergelijke constructie zinvol? Zie ik iets over het hoofd? Kan het eenvoudiger of moet er nog iets anders gebeuren?

Volgens mij ben je een juridische constructie aan het verzinnen met enkel het doel wat belasting (mogelijk) te verminderen. Ik ben geen fiscalist maar het lijkt mij dat de inspecteur hier vrij hard doorheen prikt (en dit ook al in alle varianten al 100x geprobeerd is). Wil je toch die kant op ga naar een fiscalist want het hangt er nogal nauw om hoe je bepaalde dingen doet.

Wat verwacht je eigenlijk te gaan omzetten en aan belasting te moeten betalen?

[MWDKing]

MikeN schreef op maandag 1 januari 2024 @ 18:03:
Het lijkt mij dat een dergelijke constructie niet zomaar kan en dat je in de knoop komt met het DGA salaris. Feitelijk is er gewoon een fictief dienstverband van jou (en je vrouw) met de BV en die hebben een aanmerkelijk belang, waarmee de DGA regeling geldt (en je jezelf dus minimaal 51k/jaar aan salaris moet uitkeren). Anders zou iedereen op deze manier onder de regeling van het DGA salaris uit kunnen komen.

Maar bij dergelijke constructies lijkt het mij sowieso zinnig om er een fiscalist iets over te laten zeggen.

Thx! Ik was van plan met een fiscalist te gaan praten, maar wilde eerste even in de online Tweakers community kijken wij mogelijk in vergelijkbare situaties heeft geacteerd. Deze is niet uniek.

Goed punt mbt DGA salaris. Als het inderdaad 51 k/jaar loon is, dan heeft het geen enkele zin.
Ik lees echter wel op de site van de Belastingdienst dat het loon gepast dient te zijn voor 'niveau en de duur van zijn arbeid' en dat als je dat aannemelijk kan maken, je loon op een lager bedrag kan worden vastgesteld. In het geval van verhuur is het verre van full-time werk (max 8uur/week) en best wel laaggeschoold (schoonmaken, inchecken, beetje administratie), dus 51k is dan erg overdreven. Het is dan wel de vraag of de belastingdienst niet dan alsnog deze constructie afkeurt, hoewel die gewoon legaal is.

mannowlahn schreef op maandag 1 januari 2024 @ 18:34:
Sowieso moet je minimaal 52k bruto als salaris uitkeren. En dat wordt gewoon belast. Je rekent jezelf veels te rijk. Persoonlijk denk ik dat dat verhuur puur moet doen om een zakcentje er bij te hebben. Je zal gewoon alle belastingen moeten aftikken.

Gezien het feit dat dit een voormalige garage is zal je wel in de sociale huur categorie vallen en is het niet lucratief.

Bedankt voor je reactie! Mbt tot die 52k, zie mijn reactie hierboven. Merk op, het gaat om korte termijn toeristische verhuur. Het vast maandelijkse huurbedrag (van mij aan een evt B.V.) is op basis van de waarde die het kan hebben voor die onderneming en die is best hoog. De nachttarieven voor toeristische verhuur is best hoog waar ik woon. Krijg je dan te maken met sociale huur grenzen? Geen idee hoe dat werkt. zou ik moeten uitzoeken.

peter-rm schreef op maandag 1 januari 2024 @ 19:22:
als je appartement een eigen huisnummer krijgt, zal daarvoor ook een woz waarde aan gekoppeld worden, waardoor er ook elk jaar een (fictief)rendement van ca 5% van de wozwaarde in box 3 belast gaat worden.

`reen je niet te snel rijk, als het zo lucratief zou zijn , was dit al veel breder toegepast

Klopt, dat je box 3 belasting moet betalen staat ook in mijn OP. Echter, 36% op 5% van max 100.000 WOZ (15m2), is 1800EUR. Dan komen er nog gemeentelijke belastingen bij o.b.v. de WOZ. Laten we zeggen totaal 2500EUR (conservatief). Ik verwacht 13.000 netto opbrengst te halen uit de toeristenverhuur. In box 1 betaal je daar al snel 6500 EUR belasting over. Dat is 3x meer.
Dit sommetje pakt zo uit omdat de WOZ-waarde van het object relatief laag is t.o.v. de toeristische verhuur opbrengsten, maar dat er wel meer arbeid nodig is (dit alles t.o.v. de lange termijn verhuur van de 2e woning). Dat maakt het een bijzondere situatie.

PolarBear schreef op maandag 1 januari 2024 @ 19:37:
[...]

Volgens mij ben je een juridische constructie aan het verzinnen met enkel het doel wat belasting (mogelijk) te verminderen. Ik ben geen fiscalist maar het lijkt mij dat de inspecteur hier vrij hard doorheen prikt (en dit ook al in alle varianten al 100x geprobeerd is). Wil je toch die kant op ga naar een fiscalist want het hangt er nogal nauw om hoe je bepaalde dingen doet.

Wat verwacht je eigenlijk te gaan omzetten en aan belasting te moeten betalen?

Dank voor de reactie. Klopt, ik probeer zo'n constructie te verzinnen. Dat doet ieder bedrijf toch? Maar het moet binnen de regels passen. Als ik een constructie kan vinden waarvan uit wet en jurisprudentie blijkt dat die is toegestaan, dan kan inspecteur hoog en laag springen.
Ik verwacht ca. 15k omzet en 13k netto winst na aftrek kosten. WOZ ca. 100.000 (in theorie zou die nieuwe WOZ waarde overigens in mindering gebracht moeten worden op de huidige WOZ waarde van de hele woning, want het recreatie appartement maakt daar nu onderdeel van uit).
Ik was van plan met een fiscalist te gaan praten, maar wilde eerste even in de online Tweakers community kijken wij mogelijk in vergelijkbare situaties heeft geacteerd. Deze is niet uniek.

[MikeN]

Mjah, dat DGA salaris is er juist om dit soort constructies te voorkomen en ik acht de kans dan ook nihil dat de fiscus dat lager vast zou stellen voor je.

Daarnaast vergeet je in je rekensommetje nog de vennootschapsbelasting en abheffing. Je geeft wel aan dat je 'de huur lekker hoog kan houden', maar dat is een tweede punt wat dus niet kan. Als jij een aanmerkelijk belang hebt in die BV dien je zakelijk te handelen. Een extra hoge huur vaststellen (wat bijv. 10k voor een object wat maar 100k waard is, is) zal ook afgeschoten worden. Verder zul je over die 8u per week werkzaamheden natuurlijk ook belasting moeten betalen, wat zelfs tegen minimumloon al een salaris van 5k/jaar is en je dus ook 2500 euro belasting oplevert tegen het tarief waar je mee rekent.

Daarnaast zou je met een BV nog oprichtingskosten hebben en een administratie te voeren hebben. Tenzij je dat zelf allemaal doet ben je in een minimaal scenario daar ook al 1k/jaar voor kwijt.

[MWDKing]

MikeN schreef op maandag 1 januari 2024 @ 21:10:
Mjah, dat DGA salaris is er juist om dit soort constructies te voorkomen en ik acht de kans dan ook nihil dat de fiscus dat lager vast zou stellen voor je.

Daarnaast vergeet je in je rekensommetje nog de vennootschapsbelasting en abheffing. Je geeft wel aan dat je 'de huur lekker hoog kan houden', maar dat is een tweede punt wat dus niet kan. Als jij een aanmerkelijk belang hebt in die BV dien je zakelijk te handelen. Een extra hoge huur vaststellen (wat bijv. 10k voor een object wat maar 100k waard is, is) zal ook afgeschoten worden. Verder zul je over die 8u per week werkzaamheden natuurlijk ook belasting moeten betalen, wat zelfs tegen minimumloon al een salaris van 5k/jaar is en je dus ook 2500 euro belasting oplevert tegen het tarief waar je mee rekent.

Daarnaast zou je met een BV nog oprichtingskosten hebben en een administratie te voeren hebben. Tenzij je dat zelf allemaal doet ben je in een minimaal scenario daar ook al 1k/jaar voor kwijt.

Ik ben overtuigd Dan is het voor mij waarschijnlijk aantrekkelijker om zelf de huurinkomsten van de toeristische verhuur te innen en de exploitatie uit te besteden aan een derde partij waar ik geen aandeelhouder van ben. Toch?

[Hielko]

In tegenstelling wat sommige posters denken, denk ik niet dat het DGA salaris 100% een struikelblok wordt, als de BV daar niet genoeg inkomsten voor heeft dan is er volgens mij best wel een redelijke kans dat deze lager wordt vastgesteld. Maar goed, volgens mij moet je wel eerst de hele papiermolen optuigen voordat je de BD kan vragen om je DGA salaris op een lager niveau vast te stellen.

[Frame164]

MWDKing schreef op maandag 1 januari 2024 @ 17:51:


Mijn geplande constructie hiervoor is als volgt:

1. Richt een B.V. op met mij als aandeelhouder en bestuurder.
2. Verhuur als natuurlijke persoon het recreatieappartement aan de B.V. voor X EUR/maand.
3. De B.V. exploiteert het recreatieappartement.
4. De B.V. heeft geen werknemers (enkel een bestuurder).
5. De B.V. koopt diensten in van mij of mijn vrouw als 'ZZP-er' (dat zijn we al).

Het resultaat wat ik hiermee denk te bereiken:

• Als natuurlijke personen hebben we een stabiel inkomen door de huuropbrengsten die de B.V. betaald.
• Aanvullend krijgen we inkomsten uit de diensten die we leveren aan de B.V. (adverteren, schoonmaken, gasten inchecken, etc.). Dat factureren we aan de B.V. (bijv. maandelijks een vast bedrag). Over deze diensten betalen we uiteraard Box 1 belasting.
• De B.V. betaald ook belasting over de winst. De winst kan laag worden gehouden door hoge huurkosten.

Zo behaal ik mijn eerder genoemde doel geloof ik... Maar ik twijfel omdat dit nieuw voor mij is.

Wat denken jullie; is een dergelijke constructie zinvol? Zie ik iets over het hoofd? Kan het eenvoudiger of moet er nog iets anders gebeuren?

Zo ingewikkeld heeft zelfs Starbucks het niet verzonnen om zo veel mogelijk belasting te ontwijken....

[MikeN]

MWDKing schreef op maandag 1 januari 2024 @ 21:28:
[...]

Ik ben overtuigd Dan is het voor mij waarschijnlijk aantrekkelijker om zelf de huurinkomsten van de toeristische verhuur te innen en de exploitatie uit te besteden aan een derde partij waar ik geen aandeelhouder van ben. Toch?

Ik durf zelf niet te zeggen waar de grens exact ligt - iemand die daarin gespecialiseerd is kan dat waarschijnlijk vrij makkelijk aangeven. Mij leek vooral de BV constructie nogal vergezocht.

[MWDKing]

Frame164 schreef op maandag 1 januari 2024 @ 21:35:
[...]


Zo ingewikkeld heeft zelfs Starbucks het niet verzonnen om zo veel mogelijk belasting te ontwijken....

ik denk dat Starbucks (of de NS...) het een stuk ingewikkelder maakt. Alle gekheid op een stokje, ik vind het wel meevallen, maar ik hoor het graag als je een goede suggestie hebt die minder ingewikkeld is.

[mannowlahn]

MWDKing schreef op maandag 1 januari 2024 @ 20:18:
[...]

Thx! Ik was van plan met een fiscalist te gaan praten, maar wilde eerste even in de online Tweakers community kijken wij mogelijk in vergelijkbare situaties heeft geacteerd. Deze is niet uniek.

Goed punt mbt DGA salaris. Als het inderdaad 51 k/jaar loon is, dan heeft het geen enkele zin.
Ik lees echter wel op de site van de Belastingdienst dat het loon gepast dient te zijn voor 'niveau en de duur van zijn arbeid' en dat als je dat aannemelijk kan maken, je loon op een lager bedrag kan worden vastgesteld. In het geval van verhuur is het verre van full-time werk (max 8uur/week) en best wel laaggeschoold (schoonmaken, inchecken, beetje administratie), dus 51k is dan erg overdreven. Het is dan wel de vraag of de belastingdienst niet dan alsnog deze constructie afkeurt, hoewel die gewoon legaal is.


[...]

Bedankt voor je reactie! Mbt tot die 52k, zie mijn reactie hierboven. Merk op, het gaat om korte termijn toeristische verhuur. Het vast maandelijkse huurbedrag (van mij aan een evt B.V.) is op basis van de waarde die het kan hebben voor die onderneming en die is best hoog. De nachttarieven voor toeristische verhuur is best hoog waar ik woon. Krijg je dan te maken met sociale huur grenzen? Geen idee hoe dat werkt. zou ik moeten uitzoeken.


[...]

Klopt, dat je box 3 belasting moet betalen staat ook in mijn OP. Echter, 36% op 5% van max 100.000 WOZ (15m2), is 1800EUR. Dan komen er nog gemeentelijke belastingen bij o.b.v. de WOZ. Laten we zeggen totaal 2500EUR (conservatief). Ik verwacht 13.000 netto opbrengst te halen uit de toeristenverhuur. In box 1 betaal je daar al snel 6500 EUR belasting over. Dat is 3x meer.
Dit sommetje pakt zo uit omdat de WOZ-waarde van het object relatief laag is t.o.v. de toeristische verhuur opbrengsten, maar dat er wel meer arbeid nodig is (dit alles t.o.v. de lange termijn verhuur van de 2e woning). Dat maakt het een bijzondere situatie.


[...]

Dank voor de reactie. Klopt, ik probeer zo'n constructie te verzinnen. Dat doet ieder bedrijf toch? Maar het moet binnen de regels passen. Als ik een constructie kan vinden waarvan uit wet en jurisprudentie blijkt dat die is toegestaan, dan kan inspecteur hoog en laag springen.
Ik verwacht ca. 15k omzet en 13k netto winst na aftrek kosten. WOZ ca. 100.000 (in theorie zou die nieuwe WOZ waarde overigens in mindering gebracht moeten worden op de huidige WOZ waarde van de hele woning, want het recreatie appartement maakt daar nu onderdeel van uit).
Ik was van plan met een fiscalist te gaan praten, maar wilde eerste even in de online Tweakers community kijken wij mogelijk in vergelijkbare situaties heeft geacteerd. Deze is niet uniek.

52k is minimale salaris. Zo veer ik weet krijg je dat niet lager en met jouw casus denk ik dat de belastingdienst tegen je zegt, gast doe ff normaal. Maar goed, misschien dat ze een hele speciale reden hebben om dit soort constructies toe te staan. Lijkt mij niet want dit zou dan door iedereen misbruikt worden natuurlijk.

15k omzet? Mag ik vragen hoe je dat denkt te bereiken? Hoeveel huur punten heeft deze garage? Dit is geen vrije sector lijkt mij.

[TheDudez]

Als je belasting om laag wilt krijgen heb je niet heel veel opties. Je zou ook nog kunnen kijken naar pensioen belegen dan gaat je belastbaar inkomen omlaag. Maar dan kan je niet aan dit geld komen.

De ongeschreven regel voor een BV is pas interessant als je 100k omzet per jaar hebt ongeveer. zie ook https://www.firm24.com/ke...ppen-eenmanszaak-naar-bv/

[Bimmert]

Is het geen optie om een splitsingsakte aan te vragen? (via notaris)

Daarmee wordt het appartement als een 2e woning in box 3 aangeslagen obv de WOZ maar dit zal qua waarde wel meevallen.
Een VVE is hierbij verplicht maar een slapende VVE hoeft behalve een KVK nr. en bank rekening niets te kosten.
Verder beheer en onderhoud kun je onbelast zelf uitvoeren.

NB: forenzenbelasting en toeristenbelasting zijn waarschijnlijk sowieso van toepassing ongeacht de constructie.

[Wolly]

mannowlahn schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 07:15:
[...]

52k is minimale salaris. Zo veer ik weet krijg je dat niet lager en met jouw casus denk ik dat de belastingdienst tegen je zegt, gast doe ff normaal. Maar goed, misschien dat ze een hele speciale reden hebben om dit soort constructies toe te staan. Lijkt mij niet want dit zou dan door iedereen misbruikt worden natuurlijk.

15k omzet? Mag ik vragen hoe je dat denkt te bereiken? Hoeveel huur punten heeft deze garage? Dit is geen vrije sector lijkt mij.

Gebruikelijk loon kan stukken lager als er maar weinig werk aan is. Zeker bij vastgoedverhuur met maar een of enkele panden is dat niet heel ongebruikelijk.

[Wolly]

Bimmert schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 08:07:
Is het geen optie om een splitsingsakte aan te vragen? (via notaris)

Daarmee wordt het appartement als een 2e woning in box 3 aangeslagen obv de WOZ maar dit zal qua waarde wel meevallen.
Een VVE is hierbij verplicht maar een slapende VVE hoeft behalve een KVK nr. en bank rekening niets te kosten.
Verder beheer en onderhoud kun je onbelast zelf uitvoeren.

NB: forenzenbelasting en toeristenbelasting zijn waarschijnlijk sowieso van toepassing ongeacht de constructie.

En wat bereikt hij met een splitsingsakte volgens jou?

[Bimmert]

Wolly schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 08:13:
[...]


En wat bereikt hij met een splitsingsakte volgens jou?

Dat de woning een apart adres/ huisnummer krijgt?

[Wolly]

Bimmert schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 08:19:
[...]


Dat de woning een apart adres/ huisnummer krijgt?

Voor het splitsen van onroerend goed moet je ook (vaak) een vergunning aan de gemeente vragen.

[99ruud99]

Vergeet gemeentelijke belastingen etc niet,
Apart adres is ook eigen gwl, gemeente, waterschap, ontroerend goed etc.

[Bimmert]

Wolly schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 08:23:
[...]


Voor het splitsen van onroerend goed moet je ook (vaak) een vergunning aan de gemeente vragen.

Correct, en dat traject loopt inmiddels al lees ik in de start post.

[Wolly]

Bimmert schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 08:26:
[...]


Correct, en dat traject loopt inmiddels al lees ik in de start post.

Volgens mij is dat een ander traject.

Vergunning aangevraagd bij gemeente voor het oprichten van een 'recreatie appartement' waarbij enkel het bijgebouw wordt bestemd voor 'recreatieve verhuur' (dit betreft enkel een functiewijzing t.o.v. de huidige functie 'wonen').

[MWDKing]

mannowlahn schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 07:15:
[...]

52k is minimale salaris. Zo veer ik weet krijg je dat niet lager en met jouw casus denk ik dat de belastingdienst tegen je zegt, gast doe ff normaal. Maar goed, misschien dat ze een hele speciale reden hebben om dit soort constructies toe te staan. Lijkt mij niet want dit zou dan door iedereen misbruikt worden natuurlijk.

15k omzet? Mag ik vragen hoe je dat denkt te bereiken? Hoeveel huur punten heeft deze garage? Dit is geen vrije sector lijkt mij.

Toeristische verhuur. 1/3 bezetting á 120 EUR/nacht gemiddeld.

[MWDKing]

Bimmert schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 08:26:
[...]


Correct, en dat traject loopt inmiddels al lees ik in de start post.

Inderdaad. Schijnbaar hoeft er geen notaris aan te pas komen. Alleen als je het ook gesplitst zou verkopen.

[MWDKing]

99ruud99 schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 08:26:
Vergeet gemeentelijke belastingen etc niet,
Apart adres is ook eigen gwl, gemeente, waterschap, ontroerend goed etc.

Thx. Klopt, belastingen noem ik in de OP. Hierboven werden door anderen ook nog andere kosten genoemd. Eigen GWL hoeft volgens mijn onderzoek niet.

[MWDKing]

Bimmert schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 08:07:
Is het geen optie om een splitsingsakte aan te vragen? (via notaris)

Daarmee wordt het appartement als een 2e woning in box 3 aangeslagen obv de WOZ maar dit zal qua waarde wel meevallen.
Een VVE is hierbij verplicht maar een slapende VVE hoeft behalve een KVK nr. en bank rekening niets te kosten.
Verder beheer en onderhoud kun je onbelast zelf uitvoeren.

NB: forenzenbelasting en toeristenbelasting zijn waarschijnlijk sowieso van toepassing ongeacht de constructie.

Het object krijgt iig al een eigen huisnummer in het Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) als de vergunning van de gemeente wordt verleend. Daar is schijnbaar geen splitsingsakte voor nodig (aldus de partij die voor mij de vergunning aanvraagt). En dan kan ik het al zien als 2e woning in Box 3 zoals ik in OP benoem.

Wat een VVE doet valt onder 'normaal beheer' aan het vastgoed. Activiteiten voor toeristische verhuur (mijn situatie) zoals gasten inchecken, adverteren, wassen, beddengoed verschonen, etc. valt niet onder beheer van het vastgoed en door die zelf te verrichten zou het GEHEEL (ook de 'kale verhuur') in Box 1 vallen. Vandaar mijn vraag om een constructie te verzinnen om zelf toch activiteiten te verrichten waarbij die activiteiten in Box 1 vallen, maar de 'kale huur' in box 3. Dat lijkt me ook redelijk en billijk vanuit belastingoogpunt.

[MWDKing]

Wolly schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 08:12:
[...]


Gebruikelijk loon kan stukken lager als er maar weinig werk aan is. Zeker bij vastgoedverhuur met maar een of enkele panden is dat niet heel ongebruikelijk.

Het zou mooi zijn als de 'arbeid' (inchecken gasten, schoonmaken, etc.) gewoon in Box 1 wordt belast én de 'kale huur' in Box 3. Lijkt me allerzins redelijk. Want als ik het goed begrijp is het zo dat als ik arbeid verricht voor de toeristische verhuur, het GEHEEL dan opeens in Box 1 valt. Dat vind ik onredelijk.
Heb jij ervaring met het 'aanvragen'(?) van een lager loon voor de DGA?

[Wolly]

MWDKing schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 08:45:
[...]

Het zou mooi zijn als de 'arbeid' (inchecken gasten, schoonmaken, etc.) gewoon in Box 1 wordt belast én de 'kale huur' in Box 3. Lijkt me allerzins redelijk. Want als ik het goed begrijp is het zo dat als ik arbeid verricht voor de toeristische verhuur, het GEHEEL dan opeens in Box 1 valt. Dat vind ik onredelijk.
Heb jij ervaring met het 'aanvragen'(?) van een lager loon voor de DGA?

Zoiets laat ik over aan de accountant, volgens mij is het geen 'aanvragen' maar meer kwestie van doen en de argumentatie paraat houden mochten er vragen over komen.

Verder vind ik je situatie goed te vergelijken met mensen die een vakantiewoning verhuren, die valt ook in box 3.

[Maatie]

We hebben het hier over een omgebouwde garage niet over de nieuwe concurrent van Bilderberg. Begin nu eerst eens te kijken naar de levensvatbaarheid van je idee. Begin gewoon zonder allerlei constructies op te tuigen. De inkomsten vallen dan onder "neveninkomsten" waar je netjes belasting over betaald zonder extra administratieve lasten.

[ Voor 5% gewijzigd door Maatie op 02-01-2024 10:03 ]

[BB-One]

Verhuur aan je B.V. is een ter beschikking stelling --> in box 1 belast voor de opbrengst (weliswaar met een TBS vrijstelling) maar ook gewoon progressief belast.

Als je gewoon alles privé houdt, heb je een onderneming in box 1 voor de B&B/recreatieve verhuur. Gevolg is dat alle kosten aftrekbaar zijn in box 1, WOZ etc ook. Maar ook evt rente. Daarnaast heb je recht op de MKB winstvrijstelling (13.3% van de winst). Gezien de verwachte uren voldoe je niet aan het urencriterium dus dan geen recht op ondernemersaftrekken. Denk dat de effectieve heffing onderaan de streep best wel meevalt. Maar die conclusie hangt ook af van je kosten (elektriciteit, water, wassen etc) maar ook je andere inkomsten.

Afgezien van de inkomstenbelasting denk er ook aan dat je dan BTW plichtig wordt.

[MWDKing]

Wolly schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 09:17:
[...]


Zoiets laat ik over aan de accountant, volgens mij is het geen 'aanvragen' maar meer kwestie van doen en de argumentatie paraat houden mochten er vragen over komen.

Verder vind ik je situatie goed te vergelijken met mensen die een vakantiewoning verhuren, die valt ook in box 3.

Ok. Mijn situatie is identiek aan mensen die een vakantiewoning verhuren. Dat is precies wat ik ga doen. Voor de belastingdienst maakt het niet uit wat de aard is van de tweede woning (vakantiewoning of wat anders). Met dit topic wil ik ervaringen van anderen ophalen hoe zij het geregeld hebben als ze ook zelf een deel van de exploitatie doen.

[MWDKing]

BB-One schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 10:41:
Verhuur aan je B.V. is een ter beschikking stelling --> in box 1 belast voor de opbrengst (weliswaar met een TBS vrijstelling) maar ook gewoon progressief belast.

Als je gewoon alles privé houdt, heb je een onderneming in box 1 voor de B&B/recreatieve verhuur. Gevolg is dat alle kosten aftrekbaar zijn in box 1, WOZ etc ook. Maar ook evt rente. Daarnaast heb je recht op de MKB winstvrijstelling (13.3% van de winst). Gezien de verwachte uren voldoe je niet aan het urencriterium dus dan geen recht op ondernemersaftrekken. Denk dat de effectieve heffing onderaan de streep best wel meevalt. Maar die conclusie hangt ook af van je kosten (elektriciteit, water, wassen etc) maar ook je andere inkomsten.

Afgezien van de inkomstenbelasting denk er ook aan dat je dan BTW plichtig wordt.

Dank je, goed input! Dit over de ter beschikking stelling wist ik niet. Als ik het verhuur aan een B.V. waar ik geen aandeelhouder in ben, is dat niet zo toch?
De andere optie is inderdaad alles prive houden. Ik zal eens mijn biervilt berekening aanpassen met alle bovengenoemde posten. De belastingregels zijn niet eenvoudig...

[MWDKing]

Maatie schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 09:56:
We hebben het hier over een omgebouwde garage niet over de nieuwe concurrent van Bilderberg. Begin nu eerst eens te kijken naar de levensvatbaarheid van je idee. Begin gewoon zonder allerlei constructies op te tuigen. De inkomsten vallen dan onder "neveninkomsten" waar je netjes belasting over betaald zonder extra administratieve lasten.

In Q2 ga ik open en ga ik hoe dan ook starten. De constructie kan ook later komen, maar als er een gangbare constructie is voor mensen die een vakantiewoning verhuren aan toeristen, dan kan ik die simpelweg ook volgen. Als ik duizenden euro's minder belasting kan betalen, volkomen legaal, door ervaringen van anderen te gebruiken en eventueel een belastingadviseur, dan wil ik dat niet nalaten. Vandaar dit topic om ervaringen op te halen.