Huis van moeder kopen, zij betaalt kindsdelen uit?

[SpaarXL]

Moeder is weduwe, ze woont in afbetaald huis, WOZ waarde 300k.
Ik woon bij haar in, wil het huis kopen. Er zijn totaal 4 kinderen.
Als ik het huis koop, kan zij toch de kindsdelen uitbetalen, 75k per kind? Ik zou dan 225k betalen (plus kosten). Moeder blijft wonen in het huis (en ik ook).
Jaren geleden hebben we eens een dergelijke constructie (kort) besproken bij een notaris (gratis kennismakingsgesprek). Is zoiets nu nog steeds handig/ nuttig/ voordelig?
Ik hoor heel graag jullie tips en adviezen.

[Yorro]

Bedoel je met kindsdeel het deel dat jullie als kind-erfgenaam kregen uit de erfenis van jullie vader? (Dat mogelijk een vordering is op het vermogen van jullie moeder, die alles onder zich heeft gehouden)

Of is dat al afgewikkeld en overgedragen aan jullie als kinderen?

Maakt nogal wat uit voor de route die je kiest

[Yorro]

Of bedoel je dan het deel wat ieder kind zou krijgen bij overlijden van jullie moeder

[Bulldock]

Vermoed dat er wat haken en ogen zijn. Je kunt niet zomaar fors onder de reële waarde een woning kopen. Dan kan de belastingdienst het verschil zien als een schenking.

Verder is de woz waarde de theoretische waarde op 1 Jan 2022. Nu dus niet meer relevant om de marktwaarde te bepalen. Daar heb je een echte taxatie voor nodig.

Daarnaast bedoel je met kindsdelen dat het een soort voorschot is op alleen jouw erfenis? Ook dat lijkt me zo niet lekker geregeld. Niet alleen qua waarde, maar ook door het moment en alles wat nog kan volgen.

Verder, mogelijk was er een constructie met de jubelton in gedachten. Die is volgens mij grotendeels afgeschaft.

Edit Misschien heb je hier wat aan https://www.verkoopmakela...van-ouders-terug-verhuren

[ Voor 8% gewijzigd door Bulldock op 10-12-2023 07:57 ]

[SpaarXL]

Yorro schreef op zondag 10 december 2023 @ 07:54:
Of bedoel je dan het deel wat ieder kind zou krijgen bij overlijden van jullie moeder

Ja, dit bedoelde ik.

[CornermanNL]

Sowieso moet er een taxatie plaatsvinden en moet je het huis kopen tegen marktwaarde.

De eerste vraag is dan, kan je dat überhaupt betalen? Heb je voldoende eigen vermogen & leencapaciteit voor de hypotheek.

En wat schiet je ermee op?

Als het gaat om de later te betalen erfbelasting zijn er nog andere opties. Bij leven op papier alvast ieder jaar een deel schenken.

[JDillinger]

Bulldock schreef op zondag 10 december 2023 @ 07:55:
Vermoed dat er wat haken en ogen zijn. Je kunt niet zomaar fors onder de reële waarde een woning kopen. Dan kan de belastingdienst het verschil zien als een schenking.

Dat wil TS denk ik ook niet maar hij verwoordt het wat raar. Als het huis 300k waard is (let op: dat is niet per de gelijk aan WOZ waarde), dan moet TS het voor 300k kopen (overdrachtsbelasting, hypotheek kunnen dragen, etc.). Als moeder vervolgens 300k heeft kan ze dat in vier delen splitsen. Van die 75k is ongeveer 50k belast, en daar gaat 10% van naar de belastingdienst. TS kan dus effectief 70k ontvangen. Ik weet niet exact hoe het zit qua timing, maar in principe kan je pas weggeven als je wat hebt, en dus geen dingen vooraf tegen elkaar wegstrepen (dus je koopt het huis niet voor 300-70).

Als je ma daarna bij je blijft wonen kun je uiteraard conforme huur vragen, dus dat is nog een (legale) manier om geld over te hevelen.

Of dit alles handig is hangt van je doel af. Die 5k erfbelasting is ergens wel te besparen, maar wil je ook echt je (of je moeders.. ) centen in dat huis hebben?

[ Voor 6% gewijzigd door JDillinger op 10-12-2023 08:16 ]

[SpaarXL]

JDillinger schreef op zondag 10 december 2023 @ 08:14:
[...]dan moet TS het voor 300k kopen (overdrachtsbelasting, hypotheek kunnen dragen, etc.).

Klopt, dat zou dan de bedoeling zijn.
En ja, de aanschaf van het huis lijkt me een goede investering, zou het dan weer kunnen verkopen over een jaar of 20.

[ Voor 19% gewijzigd door SpaarXL op 10-12-2023 08:19 ]

[SpaarXL]

CornermanNL schreef op zondag 10 december 2023 @ 08:13:
Sowieso moet er een taxatie plaatsvinden en moet je het huis kopen tegen marktwaarde.

De eerste vraag is dan, kan je dat überhaupt betalen? Heb je voldoende eigen vermogen & leencapaciteit voor de hypotheek.

En wat schiet je ermee op?

Als het gaat om de later te betalen erfbelasting zijn er nog andere opties. Bij leven op papier alvast ieder jaar een deel schenken.

Ik was (nog) onder de indruk dat de WOZ waarde ook volstond, zonder dat de belastingdienst het als "schenking" zou aanmerken?
Ik heb wel voldoende vermogen voor de aankoop.
Wat ik er mee opschiet: Het is wellicht een goede investering.
En over het "schenken op papier" zou ik ook graag meer willen weten, ik ga dat ook bestuderen, dank daarvoor.

[joke_name]

Ga met de notaris praten.
Dit zijn goede constructies maar moeten goed worden vastgelegd omdat zoals hier boven vermeld haken en ogen aanzitten.

[Bulldock]

SpaarXL schreef op zondag 10 december 2023 @ 08:25:
[...]

Ik was (nog) onder de indruk dat de WOZ waarde ook volstond, zonder dat de belastingdienst het als "schenking" zou aanmerken?

En zelfs dan, vinden je broers/zussen dit ook?

[SpaarXL]

joke_name schreef op zondag 10 december 2023 @ 08:25:
Ga met de notaris praten.
Dit zijn goede constructies maar moeten goed worden vastgelegd omdat zoals hier boven vermeld haken en ogen aanzitten.

Zal ik doen, ik probeer mijn kennis wat bij te spijkeren (vorige bezoek was jaren geleden, vlak na overlijden vader). Zo kom ik dan misschien wat beter beslagen ten ijs.
Dus het lijkt je in principe wel een "goede constructie", da's alvast een opsteker.

[Bulldock]

@JDillinger er is volgens mij nog wel iets van 25k belastingvrije schenking bij een woning afhankelijk van leeftijd van ts mogelijk. Die 50k is erfbelasting? dat speelt toch niet? Laat moeder de schenking via een huur constructies doen, lijkt me logischer. Als de rest van de familie er ook zo in staat...

[Yorro]

SpaarXL schreef op zondag 10 december 2023 @ 08:13:
[...]
Ja, dit bedoelde ik.

Ok. Dan nemen we even het volgende als uitgangspunt:

1: Waarde economisch verkeer van de woning is even gelijk aan WOZ

2: Erfenis vader is al afgehandeld, er bestaan geen vorderingen van kinderen op moeder

3: Moeder heeft opbrengst woning niet nodig om van te leven (blijft bij jou wonen, of gaat elders wonen en betaalt dat uit ander vermogen of inkomsten) -> vergeet niet om de situatie van jullie moeder in het plaatje te betrekken, toch lullig als ze al haar geld heeft weggegeven en zelf op straat staat

Jij wil de woning kopen voor 300k:
- lening bank 225k (of middelen heb je zelf, kan ook, of mix)
- lening moeder aan jou 75k

Overdrachtsbelasting laat ik even buiten beschouwing: mogelijk heb jij een vrijstelling (check dat goed in jouw situatie, die is niet standaard)

Dan heeft je moeder nog 225k in cash, die ze in 3x 75k aan jouw broers/zussen leent.

Jullie hebben allemaal een lening. Die van jou relateert aan het huis, dus als goed ingericht/vastgelegd heb je hypotheekrenteaftrek

Op de 75k leningen betalen jullie rente, die kan jullie moeder jaarlijks deels terugbetalen onder schrnkingsvrijstelling (kan ook deels mbt hoofdsom, zodat lening afneemt)

Eventueel kan per kind ook nog de eenmalig verhoogde vrijstelling voor schenkbelasting worden benut, zie https://www.belastingdien...ag-belastingvrij-schenken

[SpaarXL]

Bulldock schreef op zondag 10 december 2023 @ 08:26:
[...]

En zelfs dan, vinden je broers/zussen dit ook?

Op dit moment wel, daarom lijkt het me niet een slecht idee om te wachten tot ze van gedachten veranderen. Ik hoop dan alleen dat het qua andere omstandigheden (rente/ belastingregels) ook een goed moment is. Op dat laatste gebied ben ik helaas minder bekend.

[Yorro]

Zag de “schenken op papier” optie voorbijkomen, dat is geen slechte optie. Maar juist omdat er hier mogelijk al echt geld kan worden vrijgespeeld en daadwerkelijk overgeheveld aan volgende generatie (dmv lening, schenking, of combo) voorkom je dat de verdere waardeaangroei via de erfenis over moet (en dan dus vermoedelijk zwaarder belast)

Bij schenken op papier is er risico dat waardeaangroei van (bijvoorbeeld) de woning hoger is dan de rente die over het schuldig erkende bedrag wordt berekend

Maar belangrijkste is om in kaart te brengen wat de wensen zijn: van moeder, van jou, en je broers/zussen

[ Voor 14% gewijzigd door Yorro op 10-12-2023 08:39 ]

[Yorro]

Dubbel

[ Voor 98% gewijzigd door Yorro op 10-12-2023 08:39 ]

[MikeyMan]

Bulldock schreef op zondag 10 december 2023 @ 08:26:
[...]

En zelfs dan, vinden je broers/zussen dit ook?

Precies dat. Ik heb in de schoonfamilie momenteel een familievete omdat 1 van de drie zusjes een huis heeft gekocht van ouders tegen WOZ. Die ongeveer een ton lager lag dan de reële waarde.

Maar de belastingdienst was akkoord

[Yorro]

MikeyMan schreef op zondag 10 december 2023 @ 08:41:
[...]


Precies dat. Ik heb in de schoonfamilie momenteel een familievete omdat 1 van de drie zusjes een huis heeft gekocht van ouders tegen WOZ. Die ongeveer een ton lager lag dan de reële waarde.

Maar de belastingdienst was akkoord

Belastingdienst kan obv een besluit (even niet bij de hand) akkoord gaan met een waardering voor schenking tot minimaal WOZ, terwijl waarde economisch verkeer hoger kan zijn.

Dan krijg je binnen de familie mogelijk scheve ogen, zoals @MikeyMan hier aangeeft.

Als je broers/zussen er ok mee zijn, why not?

Misschien kun je het dan nog een stap verder nemen en de woning kopen met een levenslang vruchtgebruik voor je moeder.

De waarde waar belastingdienst dan mee akkoord gaat is, afhankelijk van leeftijd moeder, nog veel lager (maar dan dus ook de kindsdelen voor jullie, wat vooral jouw broers/zussen raakt)

Jouw moeder woont dan gratis, jij profiteert van de waardesprong door het vervallen van het vruchtgebruik als ze overlijdt. Beetje cru, maar kan een hele mooie investering zijn

EDIT: Achterhaald, zoals later in dit topic terecht opgemerkt door @Dr_Default

[ Voor 12% gewijzigd door Yorro op 11-12-2023 13:13 ]

[Yorro]

Dubbel, gaat steeds mis op mobiel

[ Voor 95% gewijzigd door Yorro op 10-12-2023 08:56 ]

[SpaarXL]

Geweldige tips in twee uurtjes, bedankt daarvoor.
Het geld dat ik voor de aankoop heb gereserveerd staat nog tot volgend jaar in deposito's, tot die tijd is het dan denk ik een goed idee om een dergelijk plan weer eens te bespreken bij de notaris, mogelijk in een kort (liefst gratis, natuurlijk) kennismakingsgesprek. Tegen die tijd is er dus een nieuwe WOZ waarde van het huis, de afgelopen jaren is die in onze gemeente enorm gestegen, ik hoop dat de stijging nu meevalt (misschien zelfs lichte daling?)
Uit jullie reacties maak ik alvast op dat het best een goed plan kan zijn, mits de familie zonder ruzie de Kerst doorkomt... Nogmaals enorm bedankt. Eet smakelijk, alvast.

[Yorro]

SpaarXL schreef op zondag 10 december 2023 @ 09:03:
Geweldige tips in twee uurtjes, bedankt daarvoor.
Het geld dat ik voor de aankoop heb gereserveerd staat nog tot volgend jaar in deposito's, tot die tijd is het dan denk ik een goed idee om een dergelijk plan weer eens te bespreken bij de notaris, mogelijk in een kort (liefst gratis, natuurlijk) kennismakingsgesprek. Tegen die tijd is er dus een nieuwe WOZ waarde van het huis, de afgelopen jaren is die in onze gemeente enorm gestegen, ik hoop dat de stijging nu meevalt (misschien zelfs lichte daling?)
Uit jullie reacties maak ik alvast op dat het best een goed plan kan zijn, mits de familie zonder ruzie de Kerst doorkomt... Nogmaals enorm bedankt. Eet smakelijk, alvast.

Als je je deposito’s kunt afkopen, kan het best aan te raden zijn om nog voor de oliebollen dat huis op je naam te hebben (ervan uitgaande dat het wel een eigen woning /box1 woning wordt) zodat je box3 vermogen een stuk lager is.

Zou die notaris dus maar vast alles laten uitwerken, veel wijn meenemen naar het kerstdiner en bij het toetje alles snel laten tekenen.

Die nieuwere / hogere WOZ waarde is alleen maar in je nadeel, dus gas er op!

PS: als je al een notaris vindt die je hier “gratis” op adviseert, ga naar een ander. Dit wil je wel goed geregeld hebben, losse eindjes gaan je mogelijk een hoop geld kosten

[Sempy]

Advies om ook naar de gevolgen zijn als er in de toekomst door omstandigheden moet worden afgeweken van het plan dat moeder en jij samen in het huis wonen (verhuizing i.v.m. werk, gezondheid, gezinsvorming, financiële problemen, als jij onverhoopt eerder overlijd dan je moeder, etc).

[Joris748]

Betrek je familie erbij met de notaris. Laatste wat je wil is scheve gezichten, tenzij je de centen belangrijker vindt Ik neem aan dat je niet alleen dit jaar nog kerst met ze wil vieren.

Verken met de notaris alle mogelijkheden. Jouw voorkeur is misschien niet de voorkeur van je familie. Probeer samen een goede oplossing te vinden.

[MikeyMan]

Joris748 schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:15:
Betrek je familie erbij met de notaris. Laatste wat je wil is scheve gezichten, tenzij je de centen belangrijker vindt Ik neem aan dat je niet alleen dit jaar nog kerst met ze wil vieren.

Verken met de notaris alle mogelijkheden. Jouw voorkeur is misschien niet de voorkeur van je familie. Probeer samen een goede oplossing te vinden.

En laat de hut lekker taxeren voor een objectieve waardebepaling.

[CornermanNL]

SpaarXL schreef op zondag 10 december 2023 @ 08:25:
[...]

Ik was (nog) onder de indruk dat de WOZ waarde ook volstond, zonder dat de belastingdienst het als "schenking" zou aanmerken?
Ik heb wel voldoende vermogen voor de aankoop.
Wat ik er mee opschiet: Het is wellicht een goede investering.
En over het "schenken op papier" zou ik ook graag meer willen weten, ik ga dat ook bestuderen, dank daarvoor.

Dat kan wel, maar vereist een goedkeuring van de belastingdienst zoals anderen ook aangaven. En kan scheve gezichten geven, immers zo wil iedereen wel een huis kopen. Is het niet nu dan vaak wel later.

Je eigen woning als investering zien is mijns inziens een beetje te kort door de bocht. Je woont er immers in. Natuurlijk is een koopwoning leuk omdat je je woonlasten voor een lange periode vastzet en uiteindelijk je weer kan verkopen. Maar grote kans dat je dat geld dan ook weer voor wonen nodig hebt. In ieder geval een goed deel.

Dan het geld. Dat komt hoe dan ook jouw kant al op. Het enige voordeel zou zijn de erfbelasting verminderen.

Wellicht zit je op een bulk spaargeld. En wil je daarmee het huis kopen. Maar er zijn rendabelere manieren om je geld voor je te laten werken.

Zeker omdat het geld uit de woning toch al jouw kant op komt. (Reserveer uiteraard wel alvast een bedrag zodat je het huis niet uit hoeft als je moeder komt te overlijden.)

Maar goed daar gaat dit topic niet over.
Regel het goed met alle betrokkenen en via de notaris. Leg het goed vast en laat iedereen zijn wensen kenbaar maken.

[SpaarXL]

De hut krijgt binnenkort een nieuwe buurman, inclusief bedrijfsactiviteit. Dit zal dan nog invloed hebben op mijn beslissing, en misschien ook op de waardebepaling?

[Yorro]

MikeyMan schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:16:
[...]


En laat de hut lekker taxeren voor een objectieve waardebepaling.

Bij de woorden ‘taxeren’ en ‘objectief’ in één zin moet ik altijd een beetje gniffelen

[Yorro]

SpaarXL schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:28:
De hut krijgt binnenkort een nieuwe buurman, inclusief bedrijfsactiviteit. Dit zal dan nog invloed hebben op mijn beslissing, en misschien ook op de waardebepaling?

Ligt er een beetje aan; een advocatenkantoor, een bejaardentehuis, een nieuwe vestiging van Tata Steel of een ander soort drugslab?

[MikeyMan]

Yorro schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:30:
[...]


Bij de woorden ‘taxeren’ en ‘objectief’ in één zin moet ik altijd een beetje gniffelen

Tsjah... Dan doe je drie taxaties en pak je je het gemiddelde. Alles beter dan achteraf gezeik.

[shadowlyse]

SpaarXL schreef op zondag 10 december 2023 @ 09:03:
Geweldige tips in twee uurtjes, bedankt daarvoor.
Het geld dat ik voor de aankoop heb gereserveerd staat nog tot volgend jaar in deposito's, tot die tijd is het dan denk ik een goed idee om een dergelijk plan weer eens te bespreken bij de notaris, mogelijk in een kort (liefst gratis, natuurlijk) kennismakingsgesprek. (Knip)

Je wilt alles goed geregeld hebben met een degelijk advies maar je wil er niet voor betalen?? Beetje raar. Ik wil graag goed en lekker eten. Hopelijk geeft het restaurant het gratis weg tijdens een kennismaking… ik wil een goede website voor mijn bedrijf. Hopelijk maakt de webmaster snel een website tijdens een gratis kennismakingsgesprek….
Lekker eten, een mooie website en een goed advies kost nou eenmaal geld. Dat is niet meer dan normaal.

[Yorro]

MikeyMan schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:41:
[...]


Tsjah... Dan doe je drie taxaties en pak je je het gemiddelde. Alles beter dan achteraf gezeik.

Ik zou eerst even kijken wat alle broers/zussen en moeder gezamenlijk als doelstelling hebben. Als die graag wat willen laten toekomen aan 1 van de kids dmv een wat lagere waarde van de woning (toevallig de WOZ waarde) dan zou ik niet gaan betalen voor de mening van 1 expert, laat staan voor 3

[Yorro]

shadowlyse schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:42:
[...]

Je wilt alles goed geregeld hebben met een degelijk advies maar je wil er niet voor betalen?? Beetje raar. Ik wil graag goed en lekker eten. Hopelijk geeft het restaurant het gratis weg tijdens een kennismaking… ik wil een goede website voor mijn bedrijf. Hopelijk maakt de webmaster snel een website tijdens een gratis kennismakingsgesprek….
Lekker eten, een mooie website en een goed advies kost nou eenmaal geld. Dat is niet meer dan normaal.

Hier ben ik het wel een beetje mee eens. Ik heb ook een broertje dood aan mensen die denken dat ik in een gratis kennismakingsgesprek wel even hun probleem ga analyseren, oplossingen volledig uitgewerkt aandragen en ook nog een gratis opinie erbij en een conceptbriefje voor de afstemming met de belastingdienst

Maar ik geloof niet dat dat de insteek is van TS

Dat ik er overigens voor kies om hier op een zondagochtend wat ‘wijsheden’ te spuien is dan weer mijn keuze

Dat TS hier komt kijken of er wat mensen zijn met kennis en denkrichtingen is helemaal prima. Doen we allemaal toch?

Beetje brengen en af en toe wat halen

[ Voor 7% gewijzigd door Yorro op 10-12-2023 10:49 ]

[MikeyMan]

Yorro schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:46:
[...]


Ik zou eerst even kijken wat alle broers/zussen en moeder gezamenlijk als doelstelling hebben. Als die graag wat willen laten toekomen aan 1 van de kids dmv een wat lagere waarde van de woning (toevallig de WOZ waarde) dan zou ik niet gaan betalen voor de mening van 1 expert, laat staan voor 3

Slecht plan. Dit soort dingen moet je zo zakelijke en onafhankelijk mogelijk doen. Niet even handjeklap doen en er volgend jaar spint van krijgen.

Ik maak het nu van dichtbij mee. Die paar knaken is het echt niet waard.

[Yorro]

MikeyMan schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:53:
[...]


Slecht plan. Dit soort dingen moet je zo zakelijke en onafhankelijk mogelijk doen. Niet even handjeklap doen en er volgend jaar spint van krijgen.

Ik maak het nu van dichtbij mee. Die paar knaken is het echt niet waard.

Je snapt mijn insteek niet.

Als* je als partijen gezamenlijk het ok vindt dat er een (groot) voordeel naar TS gaat, door obv WOZ over te dragen, wat voegt die taxatie dan toe?

*als, dus als startpunt, hangt nogal af van positie van alle partijen, wie weet is TS het veel jongere broertje of zusje en hebben de anderen allang hele dikke schapen op het droge

Dat je ‘precies’ weet hoeveel ze aan TS laten toekomen? Maa rondertussen wel 3x de kosten voor taxateurs gemaakt

[BB-One]

SpaarXL schreef op zondag 10 december 2023 @ 09:03:
Geweldige tips in twee uurtjes, bedankt daarvoor.
Het geld dat ik voor de aankoop heb gereserveerd staat nog tot volgend jaar in deposito's, tot die tijd is het dan denk ik een goed idee om een dergelijk plan weer eens te bespreken bij de notaris, mogelijk in een kort (liefst gratis, natuurlijk) kennismakingsgesprek.

Je gaat één van de grootste uitgaven van je leven doen, waar naast de fiscale aspecten, ook financiële aspecten, maar ook sociale aspecten (relatie met broers/zussen maar ook moeder) zéér belangrijk zijn (imho het meest belangrijk), 'even' bespreken in een gratis gesprek en dan (invulling van mijn kant) op zoek naar de goedkoopste notaris voor de akten/overeenkomsten?

Mijn advies: Bel een notaris/belastingadviseur (niet een accountant!) geef aan wat je plan is en dat je daar een advies over wil. Vraag wat het ongeveer gaat kosten en als je een notaris vraagt geef dan ook aan dat de akten via zijn kantoor gaat passeren dus dat je daar dan ook gelijk een kosten indicatie van wil hebben. Dan is het voor alle partijen duidelijk:
- Jij weet wat het gaat kosten
- Jij kunt terugvallen op het advies van de notaris/belastingadviseur als het toch niet goed is gegaan
- Notaris kan dan ook de broers/zussen betrekken bij deze vraag want die zijn geen partij bij deze overeenkomst.
- Notaris weet ook waar hij aan toe is, hij/zij zal aangeven om eerst een kort inventariserend (gratis) gesprek te hebben zodat de casus duidelijk is en op basis daarvan een kosten indicatie afgeven.

Tegen die tijd is er dus een nieuwe WOZ waarde van het huis, de afgelopen jaren is die in onze gemeente enorm gestegen, ik hoop dat de stijging nu meevalt (misschien zelfs lichte daling?)
Uit jullie reacties maak ik alvast op dat het best een goed plan kan zijn, mits de familie zonder ruzie de Kerst doorkomt... Nogmaals enorm bedankt. Eet smakelijk, alvast.

Punten waar zomaar 'ruzie' over kan ontstaan:
- Jij ontvangt de woning te goedkoop tenminste vinden je broers/zussen
- Moeder moet/gaat 'huur' gaan betalen als ze bij jou inwoont
- een half jaar (of twee jaar of wat dan ook) na deze transactie gebeurd er iets waardoor jij het huis moet/gaat verkopen en een leuke meerwaarde realiseert.
etc etc.

Dan wil je wel alles goed geregeld hebben maar nog belangrijker vooraf alles goed besproken hebben binnen je familie en alle partijen weten waar het over gaat.

Fiscaal technisch:
- Ja je kan een huis 'schenken' tegen woz waarde zonder dat het een schenking is.
- Ja je moeder kan de kindsdelen aflossen aan je broers/zussen, maar willen zij dat nu ook al hebben? Nu is de vordering vrijgesteld in box 3, hebben zij het op de bank staan is het belast...
- Kindsdeel vordering is (waarschijnlijk) rentedragend, levert geld op voor jullie maar ook besparing erfbelasting als je moeder komt te overlijden.

Kortom niet zomaar even in een gratis gesprekje te 'regelen'....

[MikeyMan]

Yorro schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:57:
[...]


Je snapt mijn insteek niet.

Als* je als partijen gezamenlijk het ok vindt dat er een (groot) voordeel naar TS gaat, door obv WOZ over te dragen, wat voegt die taxatie dan toe?

*als, dus als startpunt, hangt nogal af van positie van alle partijen, wie weet is TS het veel jongere broertje of zusje en hebben de anderen allang hele dikke schapen op het droge

Dat je ‘precies’ weet hoeveel ze aan TS laten toekomen? Maa rondertussen wel 3x de kosten voor taxateurs gemaakt

Ik snap je insteek prima. Maar het is een garantie voor gezeik. En te voorkomen bovendien.

Daarom dus: zo zakelijk mogelijk aanpakken die handel. Alles netjes op papier met een krabbel eronder.

[ Voor 7% gewijzigd door MikeyMan op 10-12-2023 11:10 ]

[Just_I]

Geen idee of je (broers/zussen) erbij stilstaan als je nu het huis koopt voor bedrag X, daarmee ook al een deel van de erfenis word vastgesteld.
Stel je moeder zou het huis houden en pas later overlijden, dan is de kans redelijk aanwezig dat de waarde van de woning ook gestegen is.
Dan zou ieder kindsdeel hoger zijn.

Ook als jij later de woning zou verkopen tegen een hogere verkoopwaarde dan heb jij hier een voordeel aan en niet je broers/zussen.

Zorg ervoor dat dit duidelijk is en maak hier goede afspraken over om gezeik voor later te voorkomen.

[YakuzA]

SpaarXL schreef op zondag 10 december 2023 @ 08:25:
[...]

Ik was (nog) onder de indruk dat de WOZ waarde ook volstond, zonder dat de belastingdienst het als "schenking" zou aanmerken?
Ik heb wel voldoende vermogen voor de aankoop.
Wat ik er mee opschiet: Het is wellicht een goede investering.
En over het "schenken op papier" zou ik ook graag meer willen weten, ik ga dat ook bestuderen, dank daarvoor.

Voor notaris/belastingdienst volstaat de meest recente WOZ idd wel.
Het issue zit meer bij je familie die kan aangeven dat de reële waarde hoger is en dat jij dus meer geschonken krijg omdat jij het huis wat op de markt misschien voor 350 verkocht kan worden ipv de 300 die jij betaald. (Dus fictief 50k bonus geld voor jou)

(Als je een hypotheek neemt om te financieren dan is daar ook een taxatie nodig. Daar zal ongetwijfeld een hogere prijs uit rollen die je familie ook te weten komt)

[ Voor 9% gewijzigd door YakuzA op 10-12-2023 11:37 ]

[Yorro]

BB-One schreef op zondag 10 december 2023 @ 11:02:
[...]

Je gaat één van de grootste uitgaven van je leven doen, waar naast de fiscale aspecten, ook financiële aspecten, maar ook sociale aspecten (relatie met broers/zussen maar ook moeder) zéér belangrijk zijn (imho het meest belangrijk), 'even' bespreken in een gratis gesprek en dan (invulling van mijn kant) op zoek naar de goedkoopste notaris voor de akten/overeenkomsten?

Mijn advies: Bel een notaris/belastingadviseur (niet een accountant!) geef aan wat je plan is en dat je daar een advies over wil. Vraag wat het ongeveer gaat kosten en als je een notaris vraagt geef dan ook aan dat de akten via zijn kantoor gaat passeren dus dat je daar dan ook gelijk een kosten indicatie van wil hebben. Dan is het voor alle partijen duidelijk:
- Jij weet wat het gaat kosten
- Jij kunt terugvallen op het advies van de notaris/belastingadviseur als het toch niet goed is gegaan
- Notaris kan dan ook de broers/zussen betrekken bij deze vraag want die zijn geen partij bij deze overeenkomst.
- Notaris weet ook waar hij aan toe is, hij/zij zal aangeven om eerst een kort inventariserend (gratis) gesprek te hebben zodat de casus duidelijk is en op basis daarvan een kosten indicatie afgeven.


[...]

Punten waar zomaar 'ruzie' over kan ontstaan:
- Jij ontvangt de woning te goedkoop tenminste vinden je broers/zussen
- Moeder moet/gaat 'huur' gaan betalen als ze bij jou inwoont
- een half jaar (of twee jaar of wat dan ook) na deze transactie gebeurd er iets waardoor jij het huis moet/gaat verkopen en een leuke meerwaarde realiseert.
etc etc.

Dan wil je wel alles goed geregeld hebben maar nog belangrijker vooraf alles goed besproken hebben binnen je familie en alle partijen weten waar het over gaat.

Fiscaal technisch:
- Ja je kan een huis 'schenken' tegen woz waarde zonder dat het een schenking is.
- Ja je moeder kan de kindsdelen aflossen aan je broers/zussen, maar willen zij dat nu ook al hebben? Nu is de vordering vrijgesteld in box 3, hebben zij het op de bank staan is het belast...
- Kindsdeel vordering is (waarschijnlijk) rentedragend, levert geld op voor jullie maar ook besparing erfbelasting als je moeder komt te overlijden.

Kortom niet zomaar even in een gratis gesprekje te 'regelen'....

Helemaal eens met de strekking van je post, maar mijn hoop (stille wens) is dat een topic als dit nu juist een beetje een idee geeft van wat er mogelijk allemaal speelt bij een situatie als deze, dat het dus maatwerk is en een expert nodig heeft.

En dan bedoel ik niet een hypotheekadviseur, waar mensen met alle gemak 3k aan uitgeven en dan een gestandaardiseerd rapportje uit komt rollen.

Inhoudelijk: de vrijgestelde box3 vordering(en) spelen hier niet, zie antwoord op mijn allereerste vraag in dit topic.

Los daarvan, als ze er wel zouden zijn kun je (afhankelijk van totale vermogenspositie van moeder) die vorderingen prima in stand laten tegenover andere assets. Je bent niet verplicht om ze af te lossen, kunt prima een lening verstrekken of een schenking doen, of vergis ik me?

[Yorro]

MikeyMan schreef op zondag 10 december 2023 @ 11:10:
[...]


Ik snap je insteek prima. Maar het is een garantie voor gezeik. En te voorkomen bovendien.

Daarom dus: zo zakelijk mogelijk aanpakken die handel. Alles netjes op papier met een krabbel eronder.

Ik heb dit ook in praktijk toch echt anders gezien. Soms hoeft niet alles tot op 2 cent achter de komma duidelijk te zijn, maar nogmaals hangt dat af van de positie en wensen van alle betrokkenen.

Je kunt overigens prima een aantal scenario’s bespreken met allen, om op basis daarvan een plan te maken, bijvoorbeeld:

- wat als het huis 500k waard zou zijn? (

Een indicatie obv verkoopprijzen in de straat trek je zo uit kadaster, daar dan de prijsontwikkeling overheen geeft een aardige indicatie). Ook bij vereniging eigen huis trek je voor een paar tientjes een ‘taxatierapport’

- wat als het nu 300k waard is en over een jaar verkooop je het? (Persoonlijk vind ik dit niet relevant, maar zag het iemand noemen)

- wat als moeder huur zou betalen? Hogere prijs?

- wat als moeder geen huur betaalt? Lagere prijs?

- etc etc

Verder wel eens met je insteek om zakelijk te handelen en netjes op papier, heb nergens anders beweerd

[ Voor 34% gewijzigd door Yorro op 10-12-2023 11:44 ]

[Yorro]

Dubbel.

[ Voor 99% gewijzigd door Yorro op 10-12-2023 11:45 ]

[Joris748]

Yorro schreef op zondag 10 december 2023 @ 11:35:
[...]


Ik heb dit ook in praktijk toch echt anders gezien. Soms hoeft niet alles tot op 2 cent achter de komma duidelijk te zijn, maar nogmaals hangt dat af van de positie en wensen van alle betrokkenen.

Verder wel eens met je insteek om zakelijk te handelen en netjes op papier, heb nergens anders beweerd

Maar als het voor de punt (niet de komma) al niet klopt, dan kunnen er toch scheve gezichten ontstaan. Zeker als broers/zussen/moeder zich dat pas (ruim) na de overdracht realiseren.

[Hackus]

SpaarXL schreef op zondag 10 december 2023 @ 07:05:
Moeder is weduwe, ze woont in afbetaald huis, WOZ waarde 300k.
Ik woon bij haar in, wil het huis kopen. Er zijn totaal 4 kinderen.
Als ik het huis koop, kan zij toch de kindsdelen uitbetalen, 75k per kind? Ik zou dan 225k betalen (plus kosten). Moeder blijft wonen in het huis (en ik ook).
Jaren geleden hebben we eens een dergelijke constructie (kort) besproken bij een notaris (gratis kennismakingsgesprek). Is zoiets nu nog steeds handig/ nuttig/ voordelig?
Ik hoor heel graag jullie tips en adviezen.

Ik zou je geval nogmaals voorleggen bij een deskundige

[Yorro]

Joris748 schreef op zondag 10 december 2023 @ 11:45:
[...]

Maar als het voor de punt (niet de komma) al niet klopt, dan kunnen er toch scheve gezichten ontstaan. Zeker als broers/zussen/moeder zich dat pas (ruim) na de overdracht realiseren.

Daarom zou je mogelijke scenario’s ook moeten bespreken. Nu, vooraf.

Dit moet je sowieso doen lijkt me, niet alleen mbt de waarde, maar ook mbt de “wat gebeurt er met moeder” in de toekomst.

Want het blijven wonen in hetzelfde huis schept (denk ik zo maar) misschien ook wel verwachtingen: ja, jij hebt het huis (al dan niet tegen lage prijs) en ze woont bij jou, dus jij mag voor haar zorgen.

Dit soort situaties gaat over zoveel meer dan alleen maar geld.

[Joris748]

Dat is denk ik wel iets waar TS van te voren over na moet denken. Is TS bereidt om (lange tijd) mantelzorg te verlenen? En onder welke voorwaarden.

[Yorro]

Joris748 schreef op zondag 10 december 2023 @ 11:57:
Dat is denk ik wel iets waar TS van te voren over na moet denken. Is TS bereidt om (lange tijd) mantelzorg te verlenen? En onder welke voorwaarden.

Kun je weer een hele mantelzorgconstructie met allerlei toeslagen voor optuigen vermoed ik, maar nou begeef ik me op glad ijs

[SpaarXL]

Opnieuw dank voor de reacties.
En als we het nu eens omdraaien? Wat "mis" ik, of wat "win" ik als ik afwacht tot moeder de pijp aan Maarten geeft in de huidige situatie? De woning zal dan sowieso getaxeerd worden, en ik kan dan "eenvoudig" kiezen voor kopen of niet kopen? Er zal dan geen onenigheid kunnen ontstaan over evt. voorkeursbehandeling bij het "pre-Maarten" scenario?

[SpaarXL]

shadowlyse schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:42:
[...]Je wilt alles goed geregeld hebben met een degelijk advies maar je wil er niet voor betalen?? Beetje raar.

Ik heb dat niet goed geformuleerd.
Ik heb die deposito's nog in mijn achterhoofd, die pas over enige tijd vrijvallen. Tegen die tijd wil ik natuurlijk alles "gewoon" regelen bij de notaris. Maar voor het zover is wilde ik dan nog wel 's "hier en daar" informeren of mijn beoogde plan (nog) kant of wal raakte.
Maar alle gewaarderde tips hier op het forum zijn ook al een fortuin waard!

[Yorro]

SpaarXL schreef op zondag 10 december 2023 @ 12:28:
Opnieuw dank voor de reacties.
En als we het nu eens omdraaien? Wat "mis" ik, of wat "win" ik als ik afwacht tot moeder de pijp aan Maarten geeft in de huidige situatie? De woning zal dan sowieso getaxeerd worden, en ik kan dan "eenvoudig" kiezen voor kopen of niet kopen? Er zal dan geen onenigheid kunnen ontstaan over evt. voorkeursbehandeling bij het "pre-Maarten" scenario?

Dit is echt niet 1-2-3 te beantwoorden, want je zou naar het totale plaatje moeten kijken.

Je moeder heeft vermoedelijk meer dan alleen een huis. Als dat wel zo is ben je snel klaar; adviseer haar zo’n verzilver hypotheek of opeet hypotheek, ze haalt een deel van de waarde uit het huis en gaat leuke dingen doen… op cruise ofzo, of de spaarrekening van kinderen en kleinkinderen spekken, you name it

En dan nog jouw plaatje; hoe lang wil je daar wonen, met of zonder moeder, en ja het is wel wat anders bij een date om te zeggen “mijn moeder woont bij mij” ipv andersom, maar ook op dat gebied wil je jezelf ook niet helemaal vastpinnen lijkt me.

Dit zijn allemaal aannames en flauwe grappen hè, maar je ziet wel dat er nogal wat meer meespeelt.

Wat je in ieder geval mist is een mogelijke discussie met je broers/zussen over de waarde van het huis. Als je die voelt aankomen kun je misschien sowieso beter een ander scenario kiezen

[delpit]

Begin met het gesprek met je broers en zussen. Wees transparant in alles wanneer je het belangrijk vindt ruzie later te voorkomen en leg ook alles vast op papier. Gun ze ook ruim de tijd om erover na te denken.

Niets is funester voor familieverhoudingen dan het gevoel dat 1 persoon misbruik van onwetendheid heeft gemaakt of zijn/haar zin heeft doorgedreven uit hebzucht.

[DonChaot]

Joris748 schreef op zondag 10 december 2023 @ 11:57:
Dat is denk ik wel iets waar TS van te voren over na moet denken. Is TS bereidt om (lange tijd) mantelzorg te verlenen? En onder welke voorwaarden.

Niet alleen mantelzorg alhoewel dat zeker een belangrijke is. Maar misschien wil moeders in dit huis sterven, ik weet niet hoe ze er aan gehecht is. Wat gebeurt er als TS over 5 jaar moet verhuizen voor werk?
Is TS ook bereid om een traplift te installeren en wie betaalt die dan? etc.
Als broer/zus zou ik er niet zo aan tillen dat je flink gematst wordt door voor woz waarde te kunnen kopen maar daar moet toch wel wat zekerheid voor moeders tegenover staan.

[chrisborst]

@SpaarXL
Hierboven zijn al een heleboel tips gegeven en scenario's geschetst. Volgens mij moet je de boel heel simpel houden => Stem met je familie (vooral broers en zussen) af of zij het goed vinden dat jij het huis van je moeder koopt tegen een normale marktconforme prijs. Indien ja, jij koopt de woning met een hypotheek en je moeder krijgt al het geld. In de basis kan je hier stoppen, jij het huis, je moeder het geld. Kindsdelen en erfenis zijn hier nog niet van toepassing.

Pas als je moeder geld aan jullie wil schenken komt dit pas om te hoek kijken.
En dan is het zeker handig om advies te vragen aan mensen die er echt verstand van hebben.
Helemaal als je een slimme constructie wil opzetten als je moeder een kamer gaat huren bij jou. Maar ook dat kan in de basis een heel simpel contract zijn.

[ Voor 10% gewijzigd door chrisborst op 10-12-2023 13:11 ]

[Yorro]

chrisborst schreef op zondag 10 december 2023 @ 13:05:
@SpaarXL
Hierboven zijn al een heleboel tips gegeven en scenario's geschetst. Volgens mij moet je de boel heel simpel houden => Stem met je familie (vooral broers en zussen) af of zij het goed vinden dat jij het huis van je moeder koopt tegen een normale marktconforme prijs. Indien ja, jij koopt de woning met een hypotheek en je moeder krijgt al het geld. In de basis kan je hier stoppen, jij het huis, je moeder het geld. Kindsdelen en erfenis zijn hier nog niet van toepassing. Pas als je moeder geld aan jullie wil schenken komt dit pas om te hoek kijken.
En dan is het zeker handig om advies te vragen aan mensen die er echt verstand van hebben.

Verstandigste reactie van allen in dit topic, en ik heb er zelf wel een paar gegeven.

Keep it stupid simple, werkt vaak prima.

[Martan]

Deze constructie vind ik een beetje in het nadeel van moeders. < Mijn mening.

In een soortgelijke situatie (gescheiden ouders) heb ik mijn broer aangeraden de helft van het huis van onze moeder te kopen / zichzelf inkopen.
Beide dus eigenaar van de helft van het huis.
Moeders nog fijn de zekerheid van een "gratis" onderkomen en jullie zouden fiscaal partner kunnen worden, mits voldaan aan bepaalde voorwaarde (jouw leeftijd onder andere).

Vanwege het ontbreken van een hypotheek is dit goed mogelijk.

Moest dit snotverkromme uitleggen aan de notaris dat dit wel mogelijk was .

[fockarty]

Bulldock schreef op zondag 10 december 2023 @ 07:55:
Vermoed dat er wat haken en ogen zijn. Je kunt niet zomaar fors onder de reële waarde een woning kopen. Dan kan de belastingdienst het verschil zien als een schenking.

Verder is de woz waarde de theoretische waarde op 1 Jan 2022. Nu dus niet meer relevant om de marktwaarde te bepalen. Daar heb je een echte taxatie voor nodig.

Daarnaast bedoel je met kindsdelen dat het een soort voorschot is op alleen jouw erfenis? Ook dat lijkt me zo niet lekker geregeld. Niet alleen qua waarde, maar ook door het moment en alles wat nog kan volgen.

Verder, mogelijk was er een constructie met de jubelton in gedachten. Die is volgens mij grotendeels afgeschaft.

Edit Misschien heb je hier wat aan https://www.verkoopmakela...van-ouders-terug-verhuren

Ik weet uit ervaring dat de belastingdienst genoegen neemt met de woz

[Anoniem: 1986520]

Heerlijk… weer zo’n onderwerp over financiën en belastingen waar de sommigen werkelijk geen idee hebben en volslagen onzin uitkramen. Waarom, vraag ik me altijd af… als je het niet zeker weet hou je toch gewoon je mond?

Maar een paar dingen;

- WOZ waarde betalen voor een woning is voor de fiscus gewoon helemaal prima, die zien het eventuele verschil tussen taxatie en woz al een paar jaar niet meer als schenking (na wat jurisprudentie)

- Moeder mag natuurlijk tijdens haar leven doen wat ze wil, die hoeft niet iedereen financieel hetzelfde te behandelen. En zolang ze nog leeft is er van een erfenis al helemaal geen sprake, ze mag alles opmaken of weggeven.

- Of de andere kinderen een verkoop tegen woz waarde realistisch vinden is natuurlijk wat anders.

- Een verkoop waar moeder nog de (gratis) bewoning van de (een deel van de) woning heeft moet natuurlijk de verkoopprijs wel flink drukken. Woz is dan waarschijnlijk te hoog als waardering.

- over eventuele nog openstaande vordering van de kinderen op moeder als gevolg van een eerder overlijden van vader en wat er dan nog te verrekenen valt is weinig te zeggen zonder meer informatie.

Succes ermee, overleg vooral binnen de famile en met mensen die er wel verstand van hebben.

[ Voor 8% gewijzigd door Anoniem: 1986520 op 10-12-2023 18:47 ]

[Yorro]

Anoniem: 1986520 schreef op zondag 10 december 2023 @ 18:41:
Heerlijk… weer zo’n onderwerp over financiën en belastingen waar de sommigen werkelijk geen idee hebben en volslagen onzin uitkramen. Waarom, vraag ik me altijd af… als je het niet zeker weet hou je toch gewoon je mond?

Maar een paar dingen;

- WOZ waarde betalen voor een woning is voor de fiscus gewoon helemaal prima, die zien het eventuele verschil tussen taxatie en woz al een paar jaar niet meer als schenking (na wat jurisprudentie)

- Moeder mag natuurlijk tijdens haar leven doen wat ze wil, die hoeft niet iedereen financieel hetzelfde te behandelen. En zolang ze nog leeft is er van een erfenis al helemaal geen sprake, ze mag alles opmaken of weggeven.

- Of de andere kinderen een verkoop tegen woz waarde realistisch vinden is natuurlijk wat anders.

- Een verkoop waar moeder nog de (gratis) bewoning van de (een deel van de) woning heeft moet natuurlijk de verkoopprijs wel flink drukken. Woz is dan waarschijnlijk te hoog als waardering.

- over eventuele nog openstaande vordering van de kinderen op moeder als gevolg van een eerder overlijden van vader en wat er dan nog te verrekenen valt is weinig te zeggen zonder meer informatie.

Succes ermee, overleg vooral binnen de famile en met mensen die er wel verstand van hebben.

@Anoniem: 1986520
Weet niet of je met deze opmerking ook op mijn bijdrages doelde, op een of andere manier voel ik me (aangezien ik in dit topic behoorlijk heb bijgedragen) wel aangesproken.
Mocht je ergens een opmerking/bijdrage van mij zien die aanscherping (of zelfs correctie) verdient, ik stel het serieus op prijs als je precies kunt aangeven waar ik een denkfout maak. Ik ga er nu dan bij voorbaat even vanuit dat ik met een mede fiscalist te maken heb, dus leer graag.

Los daarvan, ik zou het erg jammer vinden als mensen die geen inhoudelijk expert zijn zich op dit forum zouden inhouden om een reactie te geven. Vaak zie je juist een opening voor een mooie discussie (ook al soms een zijstap) of een opening voor aanscherping, of ja, soms voor een correctie.

Het is juist mooi om te zien wat voor gedachten er gaan, maar dat is mijn mening.

Als we ons niet meer zo vrij zouden voelen om hier onze gedachten (ook al komen ze soms uit een onderbuik) te kunnen delen bloedt dit forum wel snel dood.

Terug naar de inhoud, mbt de opmerking:

Een verkoop waar moeder nog de (gratis) bewoning van de (een deel van de) woning heeft moet natuurlijk de verkoopprijs wel flink drukken. Woz is dan waarschijnlijk te hoog als waardering.

Ik maakte eerder in dit topic de opmerking (met een grap als ondertoon, maar de mogelijkheid is er gewoon) om de woning onder last van een vruchtgebruik over te dragen. Zowel voor erf en schenkbelasting, maar ook voor overdrachtsbelasting geldt er dan gewoon een waarderingsvoorschrift. Lagere waarde dan economisch verkeer is dan een gegeven, want waarderingsvoorschrift op basis van ‘waardering’ vruchtgebruik (en daarmee waarde bloot eigendom) dmv sterftetabellen.

Of die uitkomst ook lager is dan de WOZ waarde is wel de vraag, want nog steeds lopen WOZ waardes behoorlijk uit de pas met WEV*.


*no way dat ik mijn huis ook maar enigszins in de buurt van de WOZ waarde zou verkopen

[Dr_Default]

[b]Yorro in "Huis van moeder kopen, zij betaalt kindsdelen uit?"Yorro schreef op zondag 10 december 2023 @ 08:52[/messag

Jouw moeder woont dan gratis, jij profiteert van de waardesprong door het vervallen van het vruchtgebruik als ze overlijdt. Beetje cru, maar kan een hele mooie investering zijn

Helaas, dat heet fiscaal een fictieve verkrijging en dat gat is een paar jaar geleden dichtgetimmerd..

[Yorro]

Dr_Default schreef op maandag 11 december 2023 @ 07:17:
[...]


Helaas, dat heet fiscaal een fictieve verkrijging en dat gat is een paar jaar geleden dichtgetimmerd..

Ah kak, aanpassing art10 SW even vergeten. Scherp, dank. Ik ga weer terug naar het hoekje mbt vennootschapsbelasting