Woning ruilen: welke opties

[DutchBullet]

Partij A (ouders) hebben een woning met een WOZ-waarde (1-1-2022) van 598.000 euro. Hypotheek vrij.

Partij B (kind van partij A + partner) hebben een woning met een WOZ-waarde (1-1-2022) van 378.000 euro. Hier is een hypotheek van toepassing. Echter is er de mogelijkheid om deze in 1x (zonder extra kosten) af te lossen zowel financieel als bij de hypotheekverstrekker. De vraag is of dit nodig/slim is.

Partij A zou graag in de woning van partij B willen wonen en andersom. Na kort onderzoek zou het niet verstandig zijn dat partij A de woning (ver) onder de WOZ-waarde gaat verkopen aan partij B omdat er anders schenkingsbelasting om de hoek komt kijken. Nu zijn we opzoek naar welke optie er zijn die op financieel gebied het beste uitpakt. Het mooiste zou een woning ruil zijn zonder kosten voor beide partijen. Ondanks dat de partij A een woning heeft van meer waarde zouden ze deze graag willen ruilen zonder hier op te verdienen.

Is het bijvoorbeeld mogelijk dat partij B de woning verkoopt aan partij A ver boven de vraagprijs? Tegenwoordig is het namelijk niet raar om ver boden de vraag prijs te bieden? Stel partij B verkoopt de woning voor de WOZ-waarde van de woning van partij A. Dan kan vervolgens partij B de woning van partij A kopen. Ik ga er vanuit dat het helaas niet zo eenvoudig is, dus graag jullie advies.

Alvast bedankt!

[ralpje]

Totaal niet mijn expertise, maar ik kan me voorstellen dat de ene woning iets duurder wordt verkocht, de andere woning iets onder de waarde en dat je dan al wat dichter bij elkaar zit. Voor het verschil (de meerprijs van de woning van de ouders) zou je een soort familiebankconstructie kunnen bedenken: de ouders lenen het bedrag aan zoon, tegen een redelijke rente en schenken jaarlijks een X-bedrag belastingvrij om rente en aflossing te dekken.

[gambieter]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 13:51:
Partij A (ouders) hebben een woning met een WOZ-waarde (1-1-2022) van 598.000 euro. Hypotheek vrij.

Partij B (kind van partij A + partner) hebben een woning met een WOZ-waarde (1-1-2022) van 378.000 euro. Hier is een hypotheek van toepassing. Echter is er de mogelijkheid om deze in 1x (zonder extra kosten) af te lossen zowel financieel als bij de hypotheekverstrekker. De vraag is of dit nodig/slim is.

Partij A zou graag in de woning van partij B willen wonen en andersom. Na kort onderzoek zou het niet verstandig zijn dat partij A de woning (ver) onder de WOZ-waarde gaat verkopen aan partij B omdat er anders schenkingsbelasting om de hoek komt kijken. Nu zijn we opzoek naar welke optie er zijn die op financieel gebied het beste uitpakt. Het mooiste zou een woning ruil zijn zonder kosten voor beide partijen. Ondanks dat de partij A een woning heeft van meer waarde zouden ze deze graag willen ruilen zonder hier op te verdienen.

Is het bijvoorbeeld mogelijk dat partij B de woning verkoopt aan partij A ver boven de vraagprijs? Tegenwoordig is het namelijk niet raar om ver boden de vraag prijs te bieden? Stel partij B verkoopt de woning voor de WOZ-waarde van de woning van partij A. Dan kan vervolgens partij B de woning van partij A kopen. Ik ga er vanuit dat het helaas niet zo eenvoudig is, dus graag jullie advies.

Alvast bedankt!

Uiteindelijk ga je dan richting belastingontwijking/ontduiking. Zonder kosten gaat het uberhaupt niet, want je hebt notariskosten, overdrachtbelasting etc.

[Millie-ano]

Ik volg hem even. Interessante vraag. Maar ik zou hiervoor wellicht naar een hypotheekadviseur en/of notaris gaan.

Ik kom nu niet verder dan;
A verkoopt aan B voor de WOZ waarde. Hierdoor zou er geen verschil als 'schenking' aangemerkt moeten worden'
B verkoopt aan A voor WOZ + meerprijs. Benieuwd wat dit met de meerprijs doet en hoe dit wordt gezien. Anders zou B dit bedrag direct kunnen aflossen op de hypotheek.

[-En4Cer-]

In deze situatie is het huis van je ouders veel meer waard dan jullie eigen woning. In dat geval wordt de prijs nog wel eens naar beneden bijgesteld en onder de werkelijke waarde overgedragen. Maar weet wel; de Belastingdienst let hier tegenwoordig op.

Als je ouders het huis voor een te laag bedrag aan jullie 'verkopen', wordt het verschil met de werkelijke waarde als schenking gezien en moet jij als ontvanger van de schenking daarover schenkbelasting betalen.

Als je problemen met de fiscus wilt voorkomen, kun je het beste een taxatierapport laten opstellen. Btw, de schenkbelasting bedraagt boven de vrijstelling voor een kind tien tot twintig procent. Dat is veel, maar dat betekent ook dat 80 tot negentig procent wel belastingvrij kan worden overgeheveld.

Daarnaast betalen jullie beide over de waarde van het huis 2% overdrachtsbelasting, daar ontkom je niet aan wanneer je beide het huis echt van elkaar overneemt (zonder constructies met huren oid). En houdt ook rekening met kosten voor de notaris, hypotheekakte en dus eventueel taxatie en schenkbelasting.

[ Voor 16% gewijzigd door -En4Cer- op 07-12-2023 14:04 ]

[Road-runner83]

Ik zou het ook zoeken in de trant van een Familiehypotheek. Want zonder zo'n soort constructie zal het zeker een schenking zijn.

Dus dan heb je zo'n 3ton nodig aan familiehypotheek.Kijken of je dan uitkomt qua rente en ieder jaar belastingvrij schenken om op 0 uit te komen.

Notaris/hypotheekkosten zul je altijd nog wel moeten betalen maargoed dat lijkt me verwaarloosbaar met de stap die gemaakt word

[DutchBullet]

Dank alvast voor de reacties!

Doel is natuurlijk niet om belasting te ontduiken maar gewoon om zo financieel aantrekkelijk te ruilen zonder onnodige belasting of kosten. Logisch dat er standaard kosten zin zoals notariskosten etc.

Als partij A de woning op de normale markt verkoopt wordt hier ook een (waarschijnlijk dikke) meerprijs betaald dan de WOZ-waarde of vraagprijs. Dus ben benieuwd of dit anders is als het aan familie is....

En stel er wordt al elk jaar maximaal belastingvrij geschonken door partij A aan partij B.... Mogelijk wordt het dan nog ingewikkelder...

[ Voor 13% gewijzigd door DutchBullet op 07-12-2023 14:05 ]

[DutchBullet]

-

[ Voor 100% gewijzigd door DutchBullet op 07-12-2023 14:05 ]

[theturtle]

Ik weet niet of er bij partij A nog andere erfgenamen om de hoek komen kijken; maar je zou het eigenaarschap ook gewoon in stand kunnen laten en onderlinge huurovereenkomsten afsluiten. De huur zou als schenking kunnen worden afgerekend. Mocht A komen te overlijden dan erft B een pand waarin huurdes zitten en dat dus minder waard is (ook al zijn ze dit zelf).

[Road-runner83]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:04:
-

Dan heb je wel een probleem want dat zal niet *2 mogen omdat je nu een half huis ontvangt

[DutchBullet]

Inderdaad. In dit geval moeten we er even vanuit gaan dat jaarlijks maximaal belastingvrij schenken al van toepassing is.

[redwing]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:03:
Dank alvast voor de reacties!

Doel is natuurlijk niet om belasting te ontduiken maar gewoon om zo financieel aantrekkelijk te ruilen zonder onnodige belasting of kosten. Logisch dat er standaard kosten zin zoals notariskosten etc.

Als partij A de woning op de normale markt verkoopt wordt hier ook een (waarschijnlijk dikke) meerprijs betaald dan de WOZ-waarde of vraagprijs. Dus ben benieuwd of dit anders is als het aan familie is....

In theorie moet je er de marktwaarde voor vragen. In de praktijk laat je een taxatie doen (of pak je de WOZ mits die aan de lage kant is) en gebruik je dat bedrag. Je kunt daarmee een beetje spelen met de bedragen, maar wil je niet aan belastingontduiking doen zijn je mogelijkheden beperkt. Bedenk daarbij wel dat verschillende kosten omhoog gaan als je het huis duurder verkoopt.

Ik zou in dit geval eens kijken om het verschil in prijs in een familiebank-constructie te zetten waarbij je de jaarlijkse vrije schenking gebruikt om die af te lossen.

[chrisborst]

@DutchBullet
Volgens mij gaat het grootste probleem worden dat Partij B een hypotheek heeft. Als ze namelijk het huis van Partij A willen kopen voor zeg 575K, dan zullen ze hiervoor in de basis een hypotheek moeten kunnen afsluiten. Heeft partij B hier te weinig inkomen voor kan natuurlijk partij A een familiehypotheek uitgeven maar ook dit zal de hypotheekverstrekker meenemen. Of je moet kunnen aantonen dat het resterende bedrag een schenking betreft, wat je in de basis niet wil. Je zal dus tegen de bank moeten zeggen dat het een schenking is en tegen de belastingdienst dat het een familiebank hypotheek is. Ergens gaat het dus scheef lopen.

In elk scenario zal de vraag zijn, waarvan wordt het prijsverschil betaald? Ergens zal die zeg 175K (575-400) vandaan moeten komen. Nu zit dat geld in de stenen van partij A en dat geld zal eruit moeten. En dat kan volgens mij enkel door de hypotheek die partij B moet afsluiten.

Of gewoon die schenkingsbelasting betalen (is 10% tot 132K en je mag voor een huis 28K belastingvrij schenken eenmalig): https://www.belastingdien...ag-belastingvrij-schenken
Dus je zal circa 15K belasting moeten betalen maar je voordeel is vele malen groter.

[ Voor 36% gewijzigd door chrisborst op 07-12-2023 14:22 ]

[DutchBullet]

chrisborst schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:17:
@DutchBullet
Volgens mij gaat het grootste probleem worden dat Partij B een hypotheek heeft. Als ze namelijk het huis van Partij A willen kopen voor zeg 575K, dan zullen ze hiervoor in de basis een hypotheek moeten kunnen afsluiten. Heeft partij B hier te weinig inkomen voor kan natuurlijk partij A een familiehypotheek uitgeven maar ook dit zal de hypotheekverstrekker meenemen. Of je moet kunnen aantonen dat het resterende bedrag een schenking betreft, wat je in de basis niet wil. Je zal dus tegen de bank moeten zeggen dat het een schenking is en tegen de belastingdienst dat het een familiebank hypotheek is. Ergens gaat het dus scheef lopen.

In elk scenario zal de vraag zijn, waarvan wordt het prijsverschil betaald? Ergens zal die zeg 175K (575-400) vandaan moeten komen. Nu zit dat geld in de stenen van partij A en dat geld zal eruit moeten. En dat kan volgens mij enkel door de hypotheek die partij B moet afsluiten.

Oef goeie, ik moet deze even laten bezinken en nog 10x lezen. Ik begrijp wat je zegt en zie nog even geen oplossing. Ben hierin een leek dus laat deze even bezinken en denk erover. Kom ik op terug.

[Mrlten]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 13:51:
Na kort onderzoek zou het niet verstandig zijn dat partij A de woning (ver) onder de WOZ-waarde gaat verkopen aan partij B omdat er anders schenkingsbelasting om de hoek komt kijken.

Ik weet niet wat verder de regels zijn maar is schenkbelasting betalen zo erg? Ik betaal liever over (als voorbeeld) 100k schenkbelasting, dan dat ik 100k extra aan hypotheek moeten lenen.

[B-Real]

Ik denk dat je de oplossing moet zoeken in taxatie van beide woningen om (als het moet) aan de belastingdienst aan te kunnen tonen dat je geen onredelijke bedragen hebt gehanteerd.

Je kunt de taxateur dan meegeven dat woning A best wat aan de onderkant van de bandbreedte getaxeerd mag worden en woning B juist wat aan de bovenkant van de bandbreedte. Krijg je dan controle dan kun je in elk geval de taxatierapporten overleggen.

WOZ waarde geeft indicatie, maar de ene woning zou best eens hoger en de ander laag kunnen zijn. In dit geval kan dat voordelig of juist nadelig zijn

Wat je dan vervolgens als overdrachtswaarde hanteert is vraag 2. Houd je de taxatiewaarde aan of pak je toch een andere prijs voor één of beide woningen.

Of je hiermee het verschil van circa 200k overbrugt vraag ik mij af.

Je kunt bovenstaande ook nog combineren met een familielening en een jaarlijks schenking. Rekensommetje voor een hypotheek/financieel adviseur wat mij betreft

[DutchBullet]

Mrlten schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:22:
[...]

Ik weet niet wat verder de regels zijn maar is schenkbelasting betalen zo erg? Ik betaal liever over (als voorbeeld) 100k schenkbelasting, dan dat ik 100k extra aan hypotheek moeten lenen.

Er zou geen hypotheek nodig zijn. Partij B kan de hypotheek in 1x aflossen als het moet. En partij A heeft geen hypotheek. Dus huis ruilen zou mooi zijn, beide hypotheek vrij....

[naarden 4ever]

Mrlten schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:22:
[...]

Ik weet niet wat verder de regels zijn maar is schenkbelasting betalen zo erg? Ik betaal liever over (als voorbeeld) 100k schenkbelasting, dan dat ik 100k extra aan hypotheek moeten lenen.

Het kan in deze situatie voor een gat in het financiële verhaal zorgen. Er wordt 100k geschonken, daarover moet 20% belasting worden betaald. Dus effectief houdt de ontvangende partij maar 80k over. Dat gat van 20k kan er in deze situatie voor zorgen dat het hele feest niet meer uit te voeren is.

[Anoniem: 1986520]

Ik zie niet in waarom je het heel moeilijk zou moeten maken als zo’n ruil echt is wat iedereen wil en je ouders niet verwachten dat zij over de overwaarde kunnen gaan beschikken.

Los als dat kan je huidige hypotheek af want een externe partij in deze constructie maakt het alleen maar veel lastiger….meest logische moment om dat te doen is als je toch naar de notaris gaat voor de onderlinge verkoop van jullie huizen. Dan mag je ook altijd het geheel aflossen.

Je verkoopt gewoon de huizen aan elkaar op basis van BEIDE woz waarden. Niet properen hier slim te zijn en de zaak te belazeren. Als je één huis voor boven de woz wil waarderen moet je dat natuurlijk wel consequent doen of voor beide huizen een taxatie laten opstellen. Zonde van het geld in mijn optiek.

En dan sluit je onderhands een familie hypotheek met je ouders voor het bedrag dat jij/jullie tekort komen. Betaal je netjes rente over….en als je aflossing gaat betalen is het ook gewoon aftrekbaar.

Kosten zijn redelijk te overzien zonder nieuwe externe hypotheken en alles bij 1 notaris.

Alles heeft natuurlijk wel wat praktische en fiscale gevolgen. Je ouders hebben nu ineens meer belastbaar vermogen en ontvangen ook rente inkomsten. Eventueel wel wat te drukken door eenmalig en/of jaarlijks belastingvrij schenken (kan ook op papier).

Enige waar je dan nog over na moet denken is hoe je het eventueel gaat doen met het eigendomsdeel van je partner en of eventuele schenkingen van je ouders in jullie boedel gaan komen.

Als je ouders nog meer kinderen hebben dan is het natuurlijk wel verstandig ook hier even over na te denken.

[ Voor 12% gewijzigd door Anoniem: 1986520 op 07-12-2023 14:33 ]

[Anoniem: 1986520]

theturtle schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:05: Mocht A komen te overlijden dan erft B een pand waarin huurdes zitten en dat dus minder waard is (ook al zijn ze dit zelf).

Leuk bedacht maar dat heeft de fiscus dus al lang uitgesloten, dan telt de zgn verhuurde staat niet.

[YakuzA]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:03:
Dank alvast voor de reacties!

Doel is natuurlijk niet om belasting te ontduiken maar gewoon om zo financieel aantrekkelijk te ruilen zonder onnodige belasting of kosten. Logisch dat er standaard kosten zin zoals notariskosten etc.

Als partij A de woning op de normale markt verkoopt wordt hier ook een (waarschijnlijk dikke) meerprijs betaald dan de WOZ-waarde of vraagprijs. Dus ben benieuwd of dit anders is als het aan familie is....

En stel er wordt al elk jaar maximaal belastingvrij geschonken door partij A aan partij B.... Mogelijk wordt het dan nog ingewikkelder...

Beide woningen iig laten taxeren, dat is sowieso nodig voor de overdracht/hypotheek.
Voor woning A pak je dan het laagste bedrag van WOZ en taxatie.
Voor woning B pak je dan het hoogste bedrag van WOZ en taxatie.

Het tussenliggende gat tussen de prijzen zul je dan met iets van een terugschenkende familiebank doen van het geld dat vrijkomt uit woning A.

[DutchBullet]

Ik begrijp jullie standpunt hoor. Maar tegenwoordig is het niet raar om huizen 100.000 boven de vraagprijs/WOZ te verkopen. Dus waarom zou dit aan familie niet kunnen/mogen? Het is net wat je er voor over hebt... Natuurlijk zit er dan een luchtje aan maar als partij B het op de normale markt zou verkopen zou hier ook zo maar 100.000 boven de WOZ-waarde voor betaald kunnen worden?

Hopelijk begrijpen jullie het ook vanuit het standpunt van partij A en B. Ze willen gewoon ruilen zonder te veel gedoe, regelingen, leningen etc. en gewoon zo goedkoop mogelijk.

[chrisborst]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:23:
[...]

Er zou geen hypotheek nodig zijn. Partij B kan de hypotheek in 1x aflossen als het moet. En partij A heeft geen hypotheek. Dus huis ruilen zou mooi zijn, beide hypotheek vrij....

Dan zit hier toch ook direct je oplossing? Blijkbaar heeft partij B voldoende geld op de bank staan. Partij B koopt voor 575K de woning van Partij A. Hiervoor legt Partij B 175K eigen geld in en de rest is de bestaande/nieuwe hypotheek. Partij A koopt de woning van partij B voor 400K.
Vervolgens sluit partij B een familiehypotheek af bij Partij A voor 175K betaald hiermee een gedeelte van de hypotheek af.
Onderaan de streep ontkomt partij B niet om eigen vermogen te gebruiken om het gat te overbruggen. Uiteindelijk zit het voordeel in het feit dat partij B voordelig een huis heeft en je geen erfbelasting hoeft te betalen.

[Anoniem: 1986520]

YakuzA schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:28:
[...]

Beide woningen iig laten taxeren, dat is sowieso nodig voor de overdracht/hypotheek.
Voor woning A pak je dan het laagste bedrag van WOZ en taxatie.
Voor woning B pak je dan het hoogste bedrag van WOZ en taxatie.

Het tussenliggende gat tussen de prijzen zul je dan met iets van een terugschenkende familiebank doen van het geld dat vrijkomt uit woning A.

En natuurlijk gaat de fiscus dit niet accepteren…. Realiteit is natuurlijk dat beide taxaties hoger zullen zijn dan de woz waarde. Enige voordeel van een taxatie is dat het goedkopere huis wellicht een hogere afwijking gaat hebben. Maar je hebt in het algemeen geen belang bij een hoge verkoopwaarde, alleen nadelig voor kosten en toekomstige woz waardes.

[YakuzA]

Anoniem: 1986520 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:36:
[...]
En natuurlijk gaat de fiscus dit niet accepteren…. Realiteit is natuurlijk dat beide taxaties hoger zullen zijn dan de woz waarde. Enige voordeel van een taxatie is dat het goedkopere huis wellicht een hogere afwijking gaat hebben. Maar je hebt in het algemeen geen belang bij een hoge verkoopwaarde, alleen nadelig voor kosten en toekomstige woz waardes.

Fiscus en notaris vinden dit prima.
Pas als je huizen buiten de bandbreedte bepaald door WOZ en echte taxatie gaat verhandelen zullen er belletjes gaan rinkelen.

Beide bedragen worden als een reële prijs geaccepteerd.
Lager dan de laagste wordt gezien als schenking.
Hoger dan de hoogste zullen ze ook wel op letten.

[ Voor 10% gewijzigd door YakuzA op 07-12-2023 14:40 ]

[Anoniem: 1986520]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:33:
Ik begrijp jullie standpunt hoor. Maar tegenwoordig is het niet raar om huizen 100.000 boven de vraagprijs/WOZ te verkopen. Dus waarom zou dit aan familie niet kunnen/mogen? Het is net wat je er voor over hebt... Natuurlijk zit er dan een luchtje aan maar als partij B het op de normale markt zou verkopen zou hier ook zo maar 100.000 boven de WOZ-waarde voor betaald kunnen worden?

Je snapt toch zelf ook wel dat je die redenatie dan op beide huizen moet loslaten…..

[Anoniem: 1986520]

YakuzA schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:38:
[...]

Fiscus en notaris vinden dit prima.
Pas als je huizen buiten de bandbreedte bepaald door WOZ en echte taxatie gaat verhandelen zullen er belletjes gaan rinkelen.

Nee, dat vindt de fiscus dus niet bij zo’n wisseling van 2 panden met dezelfde betrokken.
Het is een duidelijke constructie die alleen is gehanteerd om fiscaal voordeel te halen.

[DutchBullet]

Anoniem: 1986520 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:38:
[...]

Je snapt toch zelf ook wel dat je die redenatie dan op beide huizen moet loslaten…..

Nee, dit is toch afhankelijk van het huis, locatie, grootte, etc.

Huis van partij A is bij weinig mensen gewild omwille van locatie, inrichting, omgeving etc. Huis van partij B is om dezelfde redenen juist gewild...

[Nullifiel]

Anoniem: 1986520 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:36:
[...]


En natuurlijk gaat de fiscus dit niet accepteren…. Realiteit is natuurlijk dat beide taxaties hoger zullen zijn dan de woz waarde. Enige voordeel van een taxatie is dat het goedkopere huis wellicht een hogere afwijking gaat hebben. Maar je hebt in het algemeen geen belang bij een hoge verkoopwaarde, alleen nadelig voor kosten en toekomstige woz waardes.

En dan toch niet alleen de toekomstige WOZ van de te duur verhandelde woning, maar ook voor in de buurt gelegen vergelijkbare woningen? Zoiets kan men toch niet acceptabel vinden?

Als je veel te weinig geld/kredietmogelijkheden hebt voor een woning, dan kan ik me niet voorstellen dat er dan toch 'gemakkelijke' legale truukjes bestaan om het met weinig kosten mogelijk te maken

[B-Real]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:33:
Ik begrijp jullie standpunt hoor. Maar tegenwoordig is het niet raar om huizen 100.000 boven de vraagprijs/WOZ te verkopen. Dus waarom zou dit aan familie niet kunnen/mogen? Het is net wat je er voor over hebt... Natuurlijk zit er dan een luchtje aan maar als partij B het op de normale markt zou verkopen zou hier ook zo maar 100.000 boven de WOZ-waarde voor betaald kunnen worden?

Hopelijk begrijpen jullie het ook vanuit het standpunt van partij A en B. Ze willen gewoon ruilen zonder te veel gedoe, regelingen, leningen etc. en gewoon zo goedkoop mogelijk.

Dat begrijp ik heel goed, maar dit kan wel een gevalletje worden waarbij goedkoop duurkoop is.

Gewoon gelijk oversteken met gesloten portemonnee en hopen dat de fiscus het niet ziet of akkoord vind is een gok.
Er nu een paar euro's aan wagen en het formeel tegen zo laag mogelijke kosten goed te regelen indien de fiscus er wat van wil is ook een optie.

Ik heb geen flauw idee of zoiets gelijk als een red flag opduikt bij de Belastingdienst of dat je net de pech moet hebben dat je in één of andere steekproef valt.

[DutchBullet]

chrisborst schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:34:
[...]

Dan zit hier toch ook direct je oplossing? Blijkbaar heeft partij B voldoende geld op de bank staan. Partij B koopt voor 575K de woning van Partij A. Hiervoor legt Partij B 175K eigen geld in en de rest is de bestaande/nieuwe hypotheek. Partij A koopt de woning van partij B voor 400K.
Vervolgens sluit partij B een familiehypotheek af bij Partij A voor 175K betaald hiermee een gedeelte van de hypotheek af.
Onderaan de streep ontkomt partij B niet om eigen vermogen te gebruiken om het gat te overbruggen. Uiteindelijk zit het voordeel in het feit dat partij B voordelig een huis heeft en je geen erfbelasting hoeft te betalen.

Even denken. Stel er is een hypotheek van 180k bij partij B maar ook een eigen vermogen van 180k, hoe gaat het rekensommetje dan?

[Anoniem: 1986520]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:42:
[...]

Nee, dit is toch afhankelijk van het huis, locatie, grootte, etc.

Huis van partij A is bij weinig mensen gewild omwille van locatie, inrichting, omgeving etc. Huis van partij B is om dezelfde redenen juist gewild...

Dan is er dus nog steeds sprake van 2 marktprijzen….. je kan niet zomaar stellen dat daar dan de woz waarde gelijk is aan de marktwaarde.

En ik zie net dat er voor bepaling van de overdrachtsbelasting toch 2x een taxatie nodig is, daar mag je de woz waarde niet voor gebruiken. Dat gaat wel een kostenpost zijn, maar het is te overzien.

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 1986520 op 07-12-2023 14:51 ]

[Anoniem: 1986520]

Nullifiel schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:44:
[...]
En dan toch niet alleen de toekomstige WOZ van de te duur verhandelde woning, maar ook voor in de buurt gelegen vergelijkbare woningen? Zoiets kan men toch niet acceptabel vinden?

Sinds een paar jaar en wat jurisprudentie accepteerd de fiscus ook verkopen tegen de woz waarde zonder dat het eventuele verschil gezien wordt als schenking. Eerst was hun stelling dat woz alleen van toepassing was bij successie, maar dat is aangepast.

[chrisborst]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:45:
[...]

Even denken. Stel er is een hypotheek van 180k bij partij B maar ook een eigen vermogen van 180k, hoe gaat het rekensommetje dan?

In de basis hetzelfde, partij B zal voor 400K een hypotheek moeten afsluiten. Mogelijk kan je 180K meenemen en voor 220K een tweede hypotheek afsluiten.
Maar de bank zal 400K overmaken aan Partij A en Partij B zal 175K overmaken om het huis voor 575K te kopen. Partij A kan dat geld gebruiken om voor 400K de woning van partij B te kopen en de 175K om een hypotheek aan partij B te verstrekken. Vervolgens kan je die 175K gebruiken om de hypotheek van 220K gedeeltelijk af te lossen.
Zonder een vorm van schenking zal partij B geld bij moeten leggen. Er mag dus eenmalig wel 28K belastingvrij geschonken worden voor een huis. Dus circa 150K ben je dus kwijt richting partij A.

[gambieter]

Anoniem: 1986520 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:25:
Als je ouders nog meer kinderen hebben dan is het natuurlijk wel verstandig ook hier even over na te denken.

Ja, dat is heel belangrijk. Dat soort schenkingen etc moet je goed vastleggen, en bespreken in de familie als er andere kinderen zijn.

[DutchBullet]

chrisborst schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:52:
[...]

In de basis hetzelfde, partij B zal voor 400K een hypotheek moeten afsluiten. Mogelijk kan je 180K meenemen en voor 220K een tweede hypotheek afsluiten.
Maar de bank zal 400K overmaken aan Partij A en Partij B zal 175K overmaken om het huis voor 575K te kopen. Partij A kan dat geld gebruiken om voor 400K de woning van partij B te kopen en de 175K om een hypotheek aan partij B te verstrekken. Vervolgens kan je die 175K gebruiken om de hypotheek van 220K gedeeltelijk af te lossen.
Zonder een vorm van schenking zal partij B geld bij moeten leggen. Er mag dus eenmalig wel 28K belastingvrij geschonken worden voor een huis. Dus circa 150K ben je dus kwijt richting partij A.

Dank, die 28K is eenmalig als ik het goed heb (voorheen 100K). Die schenking is in dit verhaal al vergeven. ;-)

[naitsoezn]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:33:
Ik begrijp jullie standpunt hoor. Maar tegenwoordig is het niet raar om huizen 100.000 boven de vraagprijs/WOZ te verkopen. Dus waarom zou dit aan familie niet kunnen/mogen? Het is net wat je er voor over hebt... Natuurlijk zit er dan een luchtje aan maar als partij B het op de normale markt zou verkopen zou hier ook zo maar 100.000 boven de WOZ-waarde voor betaald kunnen worden?

Die 100k die "regelmatig" overboden wordt zal ook verantwoord moeten worden door een taxatie. Als die taxatie (te) ver afwijkt van de koopsom zal de fiscus net zo goed vragen stellen. Nou is taxatie natuurlijk geen statische wetenschap, maar 'zomaar' 100k naar boven of naar onderen afwijken is het andere uiterste.

Mij persoonlijk lijkt het me het beste om via een taxatie de waarde van de huizen gewoon als gegeven te beschouwen, en binnen die ruimte kun je dan gaan zoeken naar optimale (legale) oplossingen. Een notaris of fiscalist kan daar best bij helpen.

[DutchBullet]

chrisborst schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:52:
[...]

In de basis hetzelfde, partij B zal voor 400K een hypotheek moeten afsluiten. Mogelijk kan je 180K meenemen en voor 220K een tweede hypotheek afsluiten.
Maar de bank zal 400K overmaken aan Partij A en Partij B zal 175K overmaken om het huis voor 575K te kopen. Partij A kan dat geld gebruiken om voor 400K de woning van partij B te kopen en de 175K om een hypotheek aan partij B te verstrekken. Vervolgens kan je die 175K gebruiken om de hypotheek van 220K gedeeltelijk af te lossen.
Zonder een vorm van schenking zal partij B geld bij moeten leggen. Er mag dus eenmalig wel 28K belastingvrij geschonken worden voor een huis. Dus circa 150K ben je dus kwijt richting partij A.

Dit geeft weer stof om over te denken haha. Stel partij A heeft een eigen vermogen waarmee de woning van partij B kunnen kopen voor 400K zonder eerst zelf geld te moeten ontvangen van partij B zou de familiehypotheek achter wegen kunnen blijven. B verkoopt aan A. A heeft 580 te besteden (400 ontvangen geld + 180 bestaande hypotheek, als die mee te nemen is.) Dan zijn we er toch ook?

[BastaRhymez]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 13:51:
Partij A (ouders) hebben een woning met een WOZ-waarde (1-1-2022) van 598.000 euro. Hypotheek vrij.

Partij B (kind van partij A + partner) hebben een woning met een WOZ-waarde (1-1-2022) van 378.000 euro. Hier is een hypotheek van toepassing. Echter is er de mogelijkheid om deze in 1x (zonder extra kosten) af te lossen zowel financieel als bij de hypotheekverstrekker. De vraag is of dit nodig/slim is.

Partij A zou graag in de woning van partij B willen wonen en andersom. Na kort onderzoek zou het niet verstandig zijn dat partij A de woning (ver) onder de WOZ-waarde gaat verkopen aan partij B omdat er anders schenkingsbelasting om de hoek komt kijken. Nu zijn we opzoek naar welke optie er zijn die op financieel gebied het beste uitpakt. Het mooiste zou een woning ruil zijn zonder kosten voor beide partijen. Ondanks dat de partij A een woning heeft van meer waarde zouden ze deze graag willen ruilen zonder hier op te verdienen.

Is het bijvoorbeeld mogelijk dat partij B de woning verkoopt aan partij A ver boven de vraagprijs? Tegenwoordig is het namelijk niet raar om ver boden de vraag prijs te bieden? Stel partij B verkoopt de woning voor de WOZ-waarde van de woning van partij A. Dan kan vervolgens partij B de woning van partij A kopen. Ik ga er vanuit dat het helaas niet zo eenvoudig is, dus graag jullie advies.

Alvast bedankt!

Geen idee of jullie dezelfde familienaam voeren, maar het zou mij niet verbazen als er ergens in het proces op de achtergrond een "alarmbelletje" af gaat. Uiteraard mag je je woning verkopen aan familie, maar als het toevallig familie is die elkaars huizen over kopen en waarbij één huis (fors) boven de marktwaarde wordt verkocht en de ander (fors) onder de marktwaarde (Lees: WOZ waarde) wordt verkocht, dan gaan ze daar toch wel iets van vinden.

Toen de rentes enorm laag waren, waren er ook mensen die elkaars huis wilde kopen en vervolgens weer terug kopen (de bekende A-B-A constructie). Dit omdat de rente kwam te vervallen bij verkoop van de woning, terwijl oversluiten duizenden euro's kostte. Deze maas is toen ook redelijk snel dicht gezet.
Naar mijn mening zit je aan een soortgelijke constructie te denken, maar dan niet om een hoog rentepercentage te ontlopen, maar om een schenking (en daarmee eventueel de schenkbelasting) te ontlopen.

Maar terug naar je casus:
Als partij A de woning verkoopt voor 598k (WOZ waarde) kan dat. Partij B moet dan wel daar een hypotheek voor kunnen krijgen bij de bank. Krijg je die niet, dan kan je logischerwijs het huis ook niet kopen. Als het huis onder de WOZ waarde verkocht wordt, dan zal er op de achtergrond ook een "alarmbelletje" afgaan, tenzij de taxatie anders laat zien en dat de WOZ echt veels te hoog zou zijn, maar meestal is de WOZ toch wel wat lager.

Partij B kan de woning verkopen voor een prijs boven de marktwaarde. Of je het huis voor 598k kan verkopen, betwijfel ik. Dat is wel heel fors (228k) boven de waarde van de woning, dus daar zal mogelijk een "alarmbelletje" gaan rinkelen over een "verkapte schenking". Maar stel, het lukt om de woning voor 598k te verkopen. Dan zou de kopende partij (je ouders) nog wel een overbruggingshypotheek of iets moeten afsluiten. Zij krijgen immers pas de 598k bij verkoop van hun woning. Dus tot die tijd zullen zij ook iets bij de bank moeten aanleveren, waaruit blijkt dat zij draagkrachtig genoeg zijn om de kosten te kunnen betalen.

Bovenstaande bedragen gaan niet uit van de bijkomende kosten. Bij de verkoop heb je ook gewoon kosten die gemaakt moeten worden. Dus ergens gaat het sowieso geld kosten. Maar ik denk dat je niet zo ver zal komen, omdat je op deze manier gewoon aan belastingontduiking aan het doen bent en de notaris daar melding van zou moeten maken. Of je moet die ook wat geld toeschuiven, zodat die een oogje toeknijpt, maar ik betwijfel of je daarmee veel goedkoper uit bent en of ze daar aan mee zouden werken.

Wat wel meer realistisch is, is dat je een familiebank constructie opzet en dat je het verschil wat er dreigt te ontstaan bij je ouders leent en zij een deel daarvan jaarlijks terug schenken aan jullie. Nee, dan doe je geen kosteloze woningruil, maar dat is met een verschil van 220k ook niet mogelijk.

[Hann1BaL]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:33:
Ik begrijp jullie standpunt hoor. Maar tegenwoordig is het niet raar om huizen 100.000 boven de vraagprijs/WOZ te verkopen. Dus waarom zou dit aan familie niet kunnen/mogen? Het is net wat je er voor over hebt... Natuurlijk zit er dan een luchtje aan maar als partij B het op de normale markt zou verkopen zou hier ook zo maar 100.000 boven de WOZ-waarde voor betaald kunnen worden?

Hopelijk begrijpen jullie het ook vanuit het standpunt van partij A en B. Ze willen gewoon ruilen zonder te veel gedoe, regelingen, leningen etc. en gewoon zo goedkoop mogelijk.

Met dat verschil dat in andere gevallen dat nooit betrekking heeft op het ontduiken van belasting en dan is het wat de gek er voor geeft, maar dat mag niet als er dus wel sprake is van potentiele schenking.

Dus ja, er kan zeker overboden worden, maar jij moet bij de belastingdienst kunnen aantonen dat het een marktconforme prijs is. (Door bijvoorbeeld het aanhalen van verkoop van huizen in de buurt voor WOZ + X bijvoorbeeld.)

Ook is het overbieden echt wel heel erg locatieafhankelijk.

[DutchBullet]

Duidelijk, bedankt allemaal. Ik denk dat de conclusie zal zijn dat ruilen met gesloten beurzen niet mogelijk gaat zijn zonder illegale praktijken uit te halen waar er sowieso alarmbellen af gaan. Er is wat speelruimte waardoor het verschil tussen beide woningen wat verkleind zou kunnen worden maar partij B zal toch een bedrag moeten uitgeven om het duurdere huis te kunnen bezitten.

Genoeg om over na te denken maar er is me al veel duidelijkheid geboden.

[T-MOB]

Hoe hoger de prijs, hoe hoger de overdrachtsbelasting. Ruilen van woning geeft 2 transacties met 2x belasting.


Maar even out of the box: je hoeft een woning niet te bezitten om er te wonen. Als de woningen allebei hypotheekvrij zijn kun je elkaars woning huren. Een verschil in huurprijs is makkelijker belastingvrij te schenken dan een koopsom. Uiteindelijk handel je met de erfenis wel het eigenaarschap af.

[DutchBullet]

Ja daar was inderdaad ook al over nagedacht, ideaal als er niet meer erfgenamen zijn. Maar die zijn er wel en dat geeft dan waarschijnlijk meer gedoe. Uiteraard moet daar sowieso bij worden silgestaan, ook mocht de ruil/koop nu al plaatsvinden, maar dat heeft denk ik minder voeten in aarde dan dit tegen die tijd bekijken. Zeker als de woning heel erg gestegen is in waarde kan dat vervelend gaan uitpakken. Een gok die niet genomen moet worden lijkt me.

[Anoniem: 1986520]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 15:23:
Ik denk dat de conclusie zal zijn dat ruilen met gesloten beurzen niet mogelijk gaat zijn

Sorry hoor, maar wat een onnozele en nietszeggende reactie…

Je begint met een gat tussen de huizen van enkele tonnen en na een paar uurtjes “denk” je ineens dat je dat verschil niet zomaar weg kan poetsen?

[DutchBullet]

Anoniem: 1986520 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 15:45:
[...]


Sorry hoor, maar wat een onnozele en nietszeggende reactie…

Je begint met een gat tussen de huizen van enkele tonnen en na een paar uurtjes “denk” je ineens dat je dat verschil niet zomaar weg kan poetsen?

Ik had (en heb) nog steeds weinig kennis van dit soort zaken. Maar voordat ik dit topic begon stond het inderdaad redelijk eenvoudig in mijn hersenen:
- Partij B verkoopt voor 600K aan A
- Partij A verkoopt voor 600K aan B

Door alle uitgebreide reacties is me duidelijk geworden dat dit niet zo eenvoudig is.
Ik vertrouw op de kennis van vele Tweakers leden. Dus inderdaad, na enkele uren denk ik ineens dat het verschil niet weg te poetsen is waar ik dat begin van de dag nog wel zo bedacht had.

Ik krijg plots zin in zuurkool, dadelijk even naar de winkel.

[YakuzA]

DutchBullet schreef op donderdag 7 december 2023 @ 15:49:
[...]

Ik had (en heb) nog steeds weinig kennis van dit soort zaken. Maar voordat ik dit topic begon stond het inderdaad redelijk eenvoudig in mijn hersenen:
- Partij B verkoopt voor 600K aan A
- Partij A verkoopt voor 600K aan B

Door alle uitgebreide reacties is me duidelijk geworden dat dit niet zo eenvoudig is.
Ik vertrouw op de kennis van vele Tweakers leden. Dus inderdaad, na enkele uren denk ik ineens dat het verschil niet weg te poetsen is waar ik dat begin van de dag nog wel zo bedacht had.

Ik krijg plots zin in zuurkool, dadelijk even naar de winkel.

Het meeste schiet je over het algemeen op door naar een notaris te gaan en samen uit te vogelen wat er mogelijk is binnen de grenzen zoals gesteld door notaris en BD.
Dat soort gesprekken zijn alleen vaak niet gratis

Waarschijnlijk krijg je dan idd net zo’n rits aan opties als hier op het forum geopperd.
(Met uitzondering van de niet toegestane opties die hier ook gepost zijn )

[DutchBullet]

Zeker weten. En dat is het mooie van een forum en internet. Alvast wat stof om over na te denken en dingen te weten te komen alvorens naar een duur betaalde expert te gaan. Dat is de volgende stap. Maar beetje voorkennis is altijd fijn. Dank daarvoor.

[Millie-ano]

Gesprek met hypotheekadviseur is vaak kosteloos toch? Die zullen ook de nodige ervaring hebben.

[YakuzA]

Millie-ano schreef op donderdag 7 december 2023 @ 16:30:
Gesprek met hypotheekadviseur is vaak kosteloos toch? Die zullen ook de nodige ervaring hebben.

Hypotheek adviseurs zullen zich hier niet aan branden. Die zullen voornamelijk richten op hoe je het geld voor een vooraf bepaalde koopsom bij elkaar kan harken.

[bangkirai]

Pas alleen op, dat je geen scheve gezichten in de rest van de familie krijgt (evt erfgenamen)

[Toke_gt]

T-MOB schreef op donderdag 7 december 2023 @ 15:29:
Maar even out of the box: je hoeft een woning niet te bezitten om er te wonen. Als de woningen allebei hypotheekvrij zijn kun je elkaars woning huren. Een verschil in huurprijs is makkelijker belastingvrij te schenken dan een koopsom. Uiteindelijk handel je met de erfenis wel het eigenaarschap af.

Ik zou de ideeën toch niet te snel in de prullenbak gooien. Bovenstaande huurconstructie kun je goed toepassen om beide partijen naar wens te laten wonen in een huis zonder hypotheek. Ondertussen legt B een pot aan als een soort aflossing op een nietbestaande familiehypotheek. Dat kan hard gaan, want B betaalt geen huur of hypotheek. Komt er dan een erfenis in de vorm van de gehuurde woning van A, dan verkoopt B zijn verhuurde woning en koopt met de opbrengst in combinatie met spaarpot en eventueel kleine hypotheek de gehuurde woning van A. Op die manier koop je andere erfgenamen uit.

Ik zou dit met een notaris bespreken om het sluitend te maken, maar het lijkt me een optie die het onderzoeken waard is in deze situatie.

[DutchBullet]

Ja is idd wel iets om over na te denken. Echter zal partij B de woning van partij A volledig willen verbouwen en hier niet op wachten "tot het zover is". Dat maakt dan de uiteindelijke rekensom bij verdeling tussen de erfgenamen wel heel ingewikkeld denk ik.

Aangezien de WOZ dan lekker mee stijgt... Wie dan de verbouwing betaald (partij A of B ) is nog een ander onderwerp....

[ Voor 27% gewijzigd door DutchBullet op 08-12-2023 10:27 ]

[japps]

Ik zit in een soortgelijke situatie, vanwege het overlijden van mijn vader wil mijn moeder niet in het grote huis blijven wonen. Nu zaten we 2 weken geleden bij de notaris, en die vertelde dat er dit jaar een uitspraak van de hoge raad is geweest dat schenkbelasting praktisch legaal omzeilbaar maakt.

Je ouders maken op papier een lening van bijvoorbeeld een ton met reguliere afbetalingstermijn, rente, enz. Ze schenken je vervolgens het bedrag aflossing + rente ieder jaar terug. De belastingdienst procedeert al sinds de jaren 90 (met succes) tegen dit soort constructies, echter zou de hoge raad dit jaar dus toch overstag zijn gegaan. Volgens onze notaris kon de belastingdienst hier niet meer tegen in beroep.

Dit kwam allemaal in het eerste gesprek naar boven, we wachten nog op een officieel advies. Maar het is wellicht wat om te onderzoeken

[Anoniem: 1986520]

japps schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 11:24:
Je ouders maken op papier een lening van bijvoorbeeld een ton met reguliere afbetalingstermijn, rente, enz. Ze schenken je vervolgens het bedrag aflossing + rente ieder jaar terug. De belastingdienst procedeert al sinds de jaren 90 (met succes) tegen dit soort constructies, echter zou de hoge raad dit jaar dus toch overstag zijn gegaan.

Wat een ongelofelijke kletskoek… deze constructie is gewoon altijd toegestaan omdat het gewoon gebruik maakt van 2 losse regelingen, de familiehypotheek en schenkingen. Wat niet mag is dat de schenking vastgelegd wordt omdat dit een schenking moet zijn zonder enige verplichting of tegenprestatie.

En nog steeds gelden dan de grenzen van de belastingvrij schenking. Voor een lening van een ton incl aflossing ga je ver over de jaarlijkse schenkingsvrijstelling heen. Nou betaal je ook niet de wereld over alles boven dat bedrag… maar het zijn gewoon bestaande regels waar helemaal geen discussie over is.

Een totaal kletsverhaal dus.

[ Voor 6% gewijzigd door Anoniem: 1986520 op 09-12-2023 20:59 ]

[japps]

Anoniem: 1986520 schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 20:37:
[...]

Wat een ongelofelijke kletskoek… deze constructie is gewoon altijd toegestaan omdat het gewoon gebruik maakt van 2 losse regelingen, de familiehypotheek en schenkingen. Wat niet mag is dat de schenking vastgelegd wordt omdat dit een schenking moet zijn zonder enige verplichting of tegenprestatie.

En nog steeds gelden dan de grenzen van de belastingvrij schenking. Voor een lening van een ton incl aflossing ga je ver over de jaarlijkse schenkingsvrijstelling heen. Nou betaal je ook niet de wereld over alles boven dat bedrag… maar het zijn gewoon bestaande regels waar helemaal geen discussie over is.

Een totaal kletsverhaal dus.

Waarom kletskoek? Ik herhaal gewoon letterlijk wat de notaris mij verteld heeft. Ik heb de uitspraak voor je opgezocht, gezien je sterke taal zul je verstand van de materie hebben en je eigen conclusie kunnen trekken. Ik denk dat het deze is:
https://www.ndfr.nl/conte..._in_feitelijke_instanties

Edit: hier nog een artikel in begrijpelijker taal gevonden: https://www.mijntipsenadv...orderby=date&domainid=113

[ Voor 8% gewijzigd door japps op 10-12-2023 01:10 ]

[Fr33z]

Anoniem: 1986520 schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 20:37:
[...]

Wat een ongelofelijke kletskoek… deze constructie is gewoon altijd toegestaan omdat het gewoon gebruik maakt van 2 losse regelingen, de familiehypotheek en schenkingen. Wat niet mag is dat de schenking vastgelegd wordt omdat dit een schenking moet zijn zonder enige verplichting of tegenprestatie.

En nog steeds gelden dan de grenzen van de belastingvrij schenking. Voor een lening van een ton incl aflossing ga je ver over de jaarlijkse schenkingsvrijstelling heen. Nou betaal je ook niet de wereld over alles boven dat bedrag… maar het zijn gewoon bestaande regels waar helemaal geen discussie over is.

Een totaal kletsverhaal dus.

ver overheen? aflossen in 30 jaar is 3.333 euro.per jaar. 4% rente vragen is.4000 per jaar. zit.je.op 7333 euro elk jaar. de vrijstelling is 6000, je betaalt dus alleen over 1333 euro nog eens 10% schenkbelasting, schokkend eroverheen zeg ...

[Yorro]

Als ik het goed begrijp is de kruislingse verhuur van 2 hypotheekvrije woningen (wat hier geen gedoe geeft met bank, want situatie zonder financierende banken is mogelijk begrijp ik) geen goede optie ivm voorziene verbouwing/investeringen en daarmee waardestijging op door ander bewoond huis.

Dan blijft eigenlijk gewoon de kruislingse verkoop over.

Dat betekent dus overdrachtsbelasting betalen, want verschuiving van eigendom en zie niet direct een vrijstelling. OVB betaal je over de “waarde economisch verkeer” en die is vaak hoger dan WOZ. Let op dat inspecteur OVB heffing naar de hogere waarde kan corrigeren, voor het verschil heb je dan ook nog een schenking te pakken.

Ik begrijp dat er al gebruik gemaakt is van verhoogde schenkingsvrijstellingen, dat is jammer.

Kleine pleister op de wond is dat de schenkbelasting (mogelijk, laat je adviseren!) mag worden verrekend met de OVB, zie:
https://www.belastingdien...kenen_met_schenkbelasting

Waar ik echter goed naar zou kijken is de optie om een deel van de koopsom door de ouders aan de kinderen te financieren (al genoemd: familiebank constructie) met daarbij flexibiliteit om in toekomst deels rente (of zelfs aflossing) te schenken. Dan kunnen ouders ook richting andere kinderen schenkingen doen (indien gewenst). Bijkomend voordeel is hypotheekrenteaftrek, als de lening op juiste wijze wordt ingericht en vastgelegd.

Allemaal elementen die in dit topical al genoemd zijn, niks nieuws, maar gewoon mijn blik als meelezer.

[Yorro]

japps schreef op zondag 10 december 2023 @ 00:47:
[...]


Waarom kletskoek? Ik herhaal gewoon letterlijk wat de notaris mij verteld heeft. Ik heb de uitspraak voor je opgezocht, gezien je sterke taal zul je verstand van de materie hebben en je eigen conclusie kunnen trekken. Ik denk dat het deze is:
https://www.ndfr.nl/conte..._in_feitelijke_instanties

Edit: hier nog een artikel in begrijpelijker taal gevonden: https://www.mijntipsenadv...orderby=date&domainid=113

@japps ik ken jouw situatie niet en wat jouw notaris bedoelt , maar de uitspraak die je aanhaalt ziet niet direct (zie indirect wel een haakje) op de familiebank constructie met daarna jaarlijkse schenking van de rente.

Die constructie is heel gebruikelijk, wordt wel bestreden als vantevoren bepaald (vastgelegd, zeker) is dat de rente zal worden geschonken.

In zoverre niks nieuws onder de zon qua HR uitspraken hier, maar mogelijk dat ik er ook een gemist heb dit jaar.

@Anoniem: 1986520 dit is kletskoek:

[ Voor 8% gewijzigd door Yorro op 10-12-2023 07:41 ]

[japps]

Yorro schreef op zondag 10 december 2023 @ 07:38:
[...]


@japps ik ken jouw situatie niet en wat jouw notaris bedoelt , maar de uitspraak die je aanhaalt ziet niet direct (zie indirect wel een haakje) op de familiebank constructie met daarna jaarlijkse schenking van de rente.

Die constructie is heel gebruikelijk, wordt wel bestreden als vantevoren bepaald (vastgelegd, zeker) is dat de rente zal worden geschonken.

In zoverre niks nieuws onder de zon qua HR uitspraken hier, maar mogelijk dat ik er ook een gemist heb dit jaar.

@Anoniem: 1986520 dit is kletskoek:

[Afbeelding]

Familiehypotheek of een combi kan natuurlijk. Ik ging uit van een woningruil met gesloten beurs. Dan zou je normaliter schenkingsbelasting betalen gezien het verschil in waarde, maar met de constructie uit de uitspraak kun je dat dan weer vermijden. Maar ik heb geen jurist en daarom zei ik: wellicht de moeite waard om te onderzoeken!

[Yorro]

japps schreef op zondag 10 december 2023 @ 11:15:
[...]


Familiehypotheek of een combi kan natuurlijk. Ik ging uit van een woningruil met gesloten beurs. Dan zou je normaliter schenkingsbelasting betalen gezien het verschil in waarde, maar met de constructie uit de uitspraak kun je dat dan weer vermijden. Maar ik heb geen jurist en daarom zei ik: wellicht de moeite waard om te onderzoeken!

Bij een ruil ‘met gesloten beurs’ zou er sprake moeten zijn van een gelijke waarde, anders moet er aan een van de kanten toch echt een beurs open… het verschil kun je op allerlei manieren oplossen: bijbetaling, schenking of lening. Maar dan is de beurs dus wel érgens getrokken.

Dat het een papieren exercitie is, dat dan weer wel.

En sowieso de moeite waard om te onderzoeken, helemaal eens. Maar nu preek ik ook een beetje voor eigen parochie