Kun je vragen A tm J onderaan beantwoorden? Ik heb geen antwoord op de technische vragen, maar vermoed wel dat de verhuurder de kostenafrekening uit het Burgerlijk Wetboek verkeerd toepast en mogelijk de AVG overtreedt. Daarnaast is het waarschijnlijk relevant dat je nagaat of de TTB tijdig is aangevraagd.
Je verhuurder is waarschijnlijk veel te laat met dat overzicht en kan daar van de gemeente een maximale bestuurlijke boete van € 22.500 (€ 22.5k) voor (gaan) krijgen (mogelijk dit jaar al en anders zeker volgend jaar). Overigens ontslaat een late kostenafrekening je niet van betaling als je die kosten daadwerkelijk moet voldoen.
De 'afrekenverplichting' uit
art. 7:259 lid 2 BW is voor alle huurovereenkomsten voor woonruimte (dus zowel gereguleerde als geliberaliseerde overeenkomsten) op grond van
art. 7:265 BW van dwingend recht, maar tot 1 juli 2023 was er voor verhuurders geen sanctie verbonden aan het afrekenen van nutsvoorzieningen/servicekosten in strijd met art. 7:259 lid 2 BW.
De bedoeling is echter dat je verhuurder over elk
kalenderjaar de werkelijke kosten afrekent met de huurder. Het gaat dus om de kosten over 2022. Niet over de kosten in 2023.
De kosten in 2023 kunnen pas na afloop van 2023 worden afgerekend en de verhuurder moet dat doen voor 1 juli 2024. Als de verhuurder dat nalaat, dan kun je de gemeente verzoeken om de Wet goed verhuurderschap (Wgv) te handhaven, want daaruit volgt dat een verhuurder van woonruimte art. 7:259 lid 2 en
art. 7:261 lid 1 BW moet volgen.
Als je een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebt, zou ik beginnen om je verhuurder daarop te wijzen. Overigens is je verhuurder niet de enige die er een rommeltje van maakt. Het is vaak ook niet bewust, maar het gevolg van het feit dat de jaarnota van het energiebedrijf ergens in de loop van het jaar bij de verhuurder binnenkomt. Maar de verhuurder draagt op grond van art. 7:259 lid 2 BW de voorfinanciering van de kosten en het risico op prijswijzigingen. Uiteindelijk moet de verhuurder wél de kosten één-op-één met de huurder afrekenen, bij voorkeur via een individuele meter of (als er geen meter is) een overeengekomen verdeelsleutel.
Dus als de jaarnota over 2022/2023 op bijvoorbeeld 1 september 2023 binnenkomt, dan mag de verhuurder alleen de kosten over september, oktober, november en december 2022 en de kosten van januari t/m september 2022 van de jaarnota 2022 met je verrekenen in 2023. Er zit dus een vrij grote vertraging voor de verhuurder in dat systeem. Verhuurders doen er daarom verstandig aan om de meterstanden door te geven op 31 december van elk jaar.
Alleen bij beëindiging van de huurovereenkomst kan de verhuurder een deel van het kalenderjaar opnemen in het kostenoverzicht (zie art. 7:259 lid 3 BW).
In jouw geval is er blijkbaar een tussenmeter voor de blokverwarming aanwezig. Daarmee kan de verhuurder dus het individuele gebruik voor de levering van warmte vaststellen. Nutsvoorzieningen met een individuele meter worden in art. 7:237 lid 3 BW als een aparte categorie genoemd omdat de huurcommissie die categorie gebruikt, maar in essentie zijn het gewoon servicekosten. De minister is voornemens dat wat artificiële onderscheid te laten vallen overigens en dan is er alleen nog maar sprake van servicekosten in de wet. Verder in deze reactie en hierna noem ik de warmtelevering dus ook servicekosten voor de leesbaarheid.
iedereen betaald maandelijks hetzelfde voorschot.
Het voorschot is een vergoeding vooraf. De werkelijke kostenafrekening volgt dus pas op het moment dat je het kostenoverzicht ontvangt.
Nu is het zo dat ik over het afgelopen jaar ruim €900 meer verbruikt heb dan het voorschot van €150 wat ik maandelijks moet betalen, dit kan toch niet waar zijn? Mijn buurman heb ik hierover gesproken en die krijgt zelfs €100,- terug en is ook vaak van huis i.v.m werk etc.
Je verbruikt geen euro's maar energie. Die energie heeft een bepaalde prijs en daarvoor betaal je dus een bepaald bedrag. In 2022 zijn de energieprijzen aanzienlijk gestegen. De Rijksoverheid verstrekt daarom in 2023 via de energiebedrijven een subsidie aan kleinverbruikers en dat wordt ook wel het 'prijsplafond' genoemd (
Stcrt. 2022, 34154). De blokverwarming wordt mogelijk/waarschijnlijk niet gezien als een kleinverbruikersaansluiting en valt dan dus buiten die subsidieregeling.
Je verhuurder kon echter
tot 31 oktober 2023 een subsidie aanvragen voor blokverwarming. De subsidieregeling heet de Tijdelijke subsidieregeling tegemoetkoming blokaansluitingen of TTB (
Stcrt. 2023, 10699 en
Stcrt. 2023, 26655). Ik heb het vermoeden dat veel (relatief kleine) verhuurders dat hebben nagelaten en de huurders dus onnodig veel kosten maken die gecompenseerd hadden kunnen worden met de TTB subsidie.
Als dat zo is en de verhuurder had de subsidie wel kunnen aanvragen, dan is de verhuurder waarschijnlijk aansprakelijk voor het prijsverschil.
Schuimpje schreef op zaterdag 2 december 2023 @ 14:07:
[...]
Klopt en ik heb de papieren ook netjes ontvangen van huisnummer A t/m H. Hier staat van elke woning het verbruik van 11-2022 t/m 11-2023. Ik heb van alle deze woningen het hoogste verbruik, er wonen mensen in het blok met 2 kinderen en die hebben een verbruik van 3500, de helft dus van mij…
Bij een gezin van 4 is er dus altijd wel iemand thuis wil ik hiermee zeggen.
En met de laatste zin maak je meteen duidelijk dat de verhuurder waarschijnlijk de AVG overtreedt door iedere huurder een overzicht te geven waarop het verbruik van alle huurhuizen te zien is.
De verhuurder moet het overzicht verstrekken per huis, waarbij jij niet ook inzage hebt in het verbruik van de andere huizen.
Vragen:
A. Huur je een zelfstandige woonruimte? (Waarschijnlijk wel)
B. Wat was de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst?
De huurprijs is het geld dat je moet betalen voor het gebruik van alleen de woning, dus niet exclusief het geld dat je betaalt voor de levering van warmte of andere servicekosten.
C. Wanneer ongeveer ben je begonnen met huren? Maand en jaar zijn voldoende.
D. Huur je de woning voor onbepaalde tijd of staat er een einddatum in je contract?
E. Heb je jaarlijks het kostenoverzicht van de verhuurder ontvangen vóór 1 juli?
F. Wanneer (ongeveer) heb je dit laatste kostenoverzicht ontvangen?
G. Heb je inzage gekregen in de onderliggende factuur die de verhuurder heeft ontvangen van het energiebedrijf?
Inzage hoeft de verhuurder overigens niet uit zichzelf te verstrekken, maar je hebt wel recht op inzaop grond van art. 7:259 lid 4 BW. Wacht met vragen svp echter totdat het duidelijk is hoe de vork in de steel zit verder. Dus bij voorkeur niet lopende het topic en de antwoorden die je krijgt al met de verhuurder gaan corresponderen want dat is hopeloos verwarrend.
H. Ziet het kostenoverzicht op de kosten in 2021/2022 of ook op de kosten in 2023?
I. Is de blokverwarming een kleinverbruikersaansluiting? (Waarschijnlijk niet)
J. Heeft de verhuurder de TTB tijdig aangevraagd voor zover je weet?
Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.
Voor onbepaalde tijd ben ik gestopt met reageren op dit forum.
:strip_exif()/u/540180/crop5b192685f2311.gif?f=community)
:strip_exif()/f/image/RhCrg40t9rtovtYZfMmFXH39.jpg?f=fotoalbum_large)
:strip_exif()/f/image/PGHJSM6A5aZaZNOj6L6uGj0N.jpg?f=fotoalbum_large)
:strip_exif()/f/image/lYKmJzOscpPgAEsngryzjMUj.jpg?f=fotoalbum_large)
:strip_exif()/f/image/ogX9XrALtwdwL7onts6tSXFG.jpg?f=fotoalbum_large)
:strip_exif()/f/image/f85bvkdDqOjUCPH1oUWlcTOR.jpg?f=fotoalbum_large)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/RhCrg40t9rtovtYZfMmFXH39.jpg?f=user_large)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/PGHJSM6A5aZaZNOj6L6uGj0N.jpg?f=user_large)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/lYKmJzOscpPgAEsngryzjMUj.jpg?f=user_large)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/ogX9XrALtwdwL7onts6tSXFG.jpg?f=user_large)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/f85bvkdDqOjUCPH1oUWlcTOR.jpg?f=user_large)
/u/331213/crop56ef13408ff38_cropped.png?f=community)
:strip_exif()/u/10111/crop67d5f1a9809eb_cropped.gif?f=community)
/u/1016333/crop605879047228c.png?f=community)
/u/284549/crop5c8c1d3ca48d4.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/2646/shine.jpg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/1132711/crop5bd86e8b62d94_cropped.jpeg?f=community)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/8FiXLrOdv2CW5VyNfyVXHIiZ.jpg?f=user_large)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/Ie9KW8BpemqaiMyRMWqtA1zd.jpg?f=user_large)
/u/330720/crop57ef85670bb82_cropped.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/145751/check-in-minion-small2.jpg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/44113/tux.jpg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/330707/crop5d1f3fd3d5673_cropped.jpeg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/1199012/crop5e9b58ab2e2b7_cropped.jpeg?f=community)
/u/243953/crop56f55a7bcf291.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/785433/crop650086fbbb563_cropped.jpg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/73069/zT-Cad.jpg?f=community)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/EFlb18u3Il1Z8JPxhvKyrzbl.jpg?f=user_large)
/u/112676/crop63f49f7963127_cropped.png?f=community)
/u/2820/crop60efd54698630_cropped.png?f=community)
