Bouwgrond inbrengen als onderpand bij aankoop BOG

[LarsL23]

Beste Tweakers,

Wellicht dat iemand hier al ervaring(en) mee heeft en mij verder kan helpen. Wij willen een BOG pand aankopen voor de verhuur. Voor de aankoop willen wij twee bouwkavels (5900 m² en 13.000 m²), waar elk een vrijstaande woning van maximaal 1000m³ op mag worden gebouwd, inbrengen als onderpand.

Nu vraagt de bank om een NWWI gevalideerd taxatierapport. Echter blijkt dat het NWWI geen taxatierapporten voor bouwgronden valideert als er geen nieuwbouwwoning in wordt opgenomen. Ze vragen om bouwtekeningen, bestek en een koop-/aannemingsovereenkomst.

Is het toegestaan om een fictieve nieuwbouwwoning op te nemen in een dergelijk rapport, waardoor men op basis van vergelijkbare referenties een residuele grondwaarde kan berekenen zonder gebonden te zijn aan specifieke bouwplannen?

[Fiets]

Soms komt er op Funda wel bouwgrond langs met complete voorbeeld tekeningen, ik weet niet of dat vergelijkbaar is.

[eamelink]

Ik zou teruggaan naar de bank en ze vertellen dat je geen NWWI-gevalideerd taxatierapport kunt krijgen voor een lapje grond, in plaats van jezelf in allerlei bochten wringen om dat wél te krijgen. Neem aan dat de bank daar wel over mee kan denken?

[BCC]

Dan is er vaak wel een bouwvergunning aanwezig. Ik kan me voorstellen dat de bank gewoon een vinkje "moet" zetten en dat een bouwplan van een fictieve woning die voldoet aan de vergunningen toch wel nodig is.

[houtsnip]

De Nederlandse wetgeving stelt in principe geen eisen waaraan taxatierapporten moeten voldoen. Vroeger moesten taxateurs nog wel beëdigd worden door de rechtbank, maar dat is inmiddels al ruim 7 jaar afgeschaft. Taxateur is daarmee een zogenaamd 'vrij beroep' geworden. Momenteel mag iedereen zich in principe 'taxateur' noemen.

Het afschaffen van de beëdiging bracht natuurlijk met zich mee, dat er door de branche zelf een systeem ontwikkeld moest worden om kwaliteit en deskundigheid van taxateurs te borgen. Er is vervolgens één brancheorganisatie van taxateurs ontstaan/opgericht: het NRVT (Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs), waar inmiddels 99,9% van alle Nederlandse vastgoedtaxateurs bij zijn aangesloten. Het NRVT stelt voor haar leden regels én handhaaft deze via een onafhankelijk tuchtcollege.

Het NRVT heeft in haar voorschriften (waaraan aangesloten taxateur zich dienen te houden) geen eisen of regels staan, die zeggen dat de taxatie van een bouwkavel alleen kan in combinatie met een concreet bouwplan. Kortom: elke NRVT register-taxateur kan dit gewoon taxeren als bouwkavel.

Let wel: banken stellen vaak als voorwaarde voor taxatierapporten die aangeleverd worden t.b.v. een particuliere financiering, dat deze gevalideerd zijn door het NWWI (het Nederlandse Woning Waarde Instituut). Het NWWI 'keurt' simpelgezegd taxatierapporten van NRVT-taxateurs. Dergelijke taxatierapport moeten én voldoen aan de eisen van het NRVT én voldoen aan de aanvullende eisen van het NWWI. Het NWWI valideert (controleert) principaal echter alleen taxatierapporten van woningen en niet van woningbouwkavels. Waarom ze geen bouwkavel willen valideren is mij ook een raadsel; dit is nota bene eenvoudiger dan complete woningen.

Kortom: jouw bank wil een NWWI rapport van een bouwkavel, maar het NWWI valideert geen bouwkavels.

Twee opties:

1. Een taxateur kan dan een 'work-around' maken, door het bouwkavel te taxeren icm een concreet bouwplan voor een woning en dit vervolgens laten valideren. Daarbij kan in het taxatierapport vervolgens nog een uitsplitsing komen voor de waarde in huidige staat (als bouwkavel) en de waarde na realisatie van het bouwplan (als woning); óf
2. Een niet-gevalideerd taxatierapport opstellen van puur en alleen twee bouwkavels. Jouw bank zal moeten 'accepteren' dat ze iets willen dan niet bestaat.

Tot slot: het taxateren van een fictie kan overigens onder voorwaarden perfect. Dit wordt in vakjargon een bijzonder uitgangspunt genoemd. De taxateur dient dit bijzonder uitangspunt wel te toetsen op realiteit, relevantie en geldigheid in verband met de specifieke omstandigheden. Een verbouw of nieuwbouw taxeren is veelvoorkomend en een doodnormale zaak.

[ Voor 19% gewijzigd door houtsnip op 01-12-2023 14:36 ]

[emielbf]

optie 2 gaat niet gebeuren. de bank moet voldoen aan alle voorwaarden voor een financiering en wordt daar op gecontroleerd en krijgt dikke boetes als ze daarvan afwijken. Dit is de witwascontrole wetgeving.

[Verwijderd]

Denk dat het lastig wordt, zonder plannen. Waarde van de grond lijkt mij behoorlijk afhangen van die plannen en de haalbaarheid van die plannen.

Normaal zou je gewoon een nieuwbouwhypotheek afsluiten, maar daarvoor heb je dus plannen (en een overeenkomst met een aannemer?) nodig.

[Harrie_]

Verwijderd schreef op zaterdag 2 december 2023 @ 07:56:
[...]
Waarde van de grond lijkt mij behoorlijk afhangen van die plannen en de haalbaarheid van die plannen.
[...]

Waarom? De waarde van de grond wordt toch gewoon bepaald door wat je ermee kunt, toch niet door wat je ermee van plan bent? Als je als particulier een lap bouwgrond gaat kopen dan is de prijs toch niets meer of minder dan de 'standaard' m²-prijs op die locatie x het aantal m².

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op woensdag 6 december 2023 @ 10:01:
[...]


Waarom? De waarde van de grond wordt toch gewoon bepaald door wat je ermee kunt, toch niet door wat je ermee van plan bent? Als je als particulier een lap bouwgrond gaat kopen dan is de prijs toch niets meer of minder dan de 'standaard' m²-prijs op die locatie x het aantal m².

Blijkbaar vinden geldverstrekkers het toch een risico. En laten we eerlijk zijn: zolang er niets staat, kan "wat je ermee kunt" in principe gewoon veranderen. Als er iemand bij een lokale overheid in een stuip schiet en met een fraai nieuw plan komt voor de buurt.... dan kan het gewoon veranderen. Long shot, klopt, maar iets anders kan ik me zo ook niet bedenken. Moet er ook bij zeggen, dat alle mensen die ik een bouwkavel heb zien kopen ook daadwerkelijk concrete bouwplannen hadden en dus financiering hebben geregeld voor het geheel (niet alleen de grond). En daar zat dus ook gewoon een aanneemovereenkomst voor een verder volledig casco woning bij.

Het lijkt mij ook juridisch wat lastig. Want je gaat dus een situatie krijgen, dat iemand een hypotheekrecht heeft op de grond, maar niet op de woning die daarop staat.

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 06-12-2023 11:22 ]

[Harrie_]

Verwijderd schreef op woensdag 6 december 2023 @ 11:18:
[...]
Blijkbaar vinden geldverstrekkers het toch een risico.
[...]

Sorry, maar dat vind ik een zwak argument. Geldverstrekkers richten hun proces zó in dat 99,9% in het standaardproces valt. TS heeft nu te maken met een situatie die niet in het standaardproces valt maar de geldverstrekker probeert wel de 'standaard' te volgen. Dat is makkelijk; dan hoeft er niemand verder na te denken over deze casus en kan iedereen gewoon de stappen volgen die ze altijd volgen.

Ik snap het wel hoor vanuit de geldverstrekker, als ik de geldverstrekker was zou ik misschien wel hetzelfde verlangen, maar dat is niet ingegeven door risico maar door de wens om alles eenduidig door dezelfde trechter te duwen.

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op woensdag 6 december 2023 @ 11:25:
[...]


Sorry, maar dat vind ik een zwak argument. Geldverstrekkers richten hun proces zó in dat 99,9% in het standaardproces valt. TS heeft nu te maken met een situatie die niet in het standaardproces valt maar de geldverstrekker probeert wel de 'standaard' te volgen. Dat is makkelijk; dan hoeft er niemand verder na te denken over deze casus en kan iedereen gewoon de stappen volgen die ze altijd volgen.

Ik snap het wel hoor vanuit de geldverstrekker, als ik de geldverstrekker was zou ik misschien wel hetzelfde verlangen, maar dat is niet ingegeven door risico maar door de wens om alles eenduidig door dezelfde trechter te duwen.

Maar dan is de vraag in hoeverre jij van "geldverstrekker X" kunt verwachten, dat ze je mogelijkheden bieden buiten hun standaard processen. Want dat zoek je eigenlijk. Ik snap het wel hoor, want wat ga je precies doen als de hypotheek voor de grond niet meer betaald wordt? Executieveiling van alleen de grond, terwijl er ondertussen wel - mogelijk zelfs via een andere geldverstrekker - gewoon een huis gebouwd is?

Ik zou er waarschijnlijk ook meer geld voor willen vangen, want afwijkende situatie en dus meer risico.

Maar als ik het goed begrijp, wil TS dus 2 lege bouwkavels als onderpand inbrengen voor een hypotheek waarmee vervolgens een bedrijfspand aangekocht wordt. Dan wordt het nog eens afwijkend++ ook.

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 06-12-2023 11:36 ]