Huis gekocht, geen recht van overpad, misschien wel buurweg?

[ktf]

Goedenavond,

Een paar weken geleden heb ik een koopovereenkomst getekend voor een woonhuis, volgens de brochure 'met achterom'. Nu heb ik echter de concept akte van levering van de notaris ontvangen, en daaruit lijkt te volgen dat er geen recht van overpad gevestigd is. Dit volgt uit geen enkele van de aktes die ik eerder gekregen heb van de verkoopmakelaar. De vorige akte van levering bevat namelijk een citaat uit een eerdere akte over erfdienstbaarheden, en de notaris heeft dat citaat 'uitgebreid' door ook te citeren dat de toemalige verkoper en koper aangaven te erkennen dat er geen recht van overpad is gevestigd. Wat mij betreft dus een verborgen gebrek wat al voor passeren boven komt drijven.

Nu heb ik een aantal vragen:
1) Wat kan de verkoper voor mij betekenen?
2) Is het verstandig dit op te voeren als gebrek bij het passeren en de notaris geld achter te laten houden?
3) Is er eigenlijk wel een probleem? Kan ik een beroep doen op dat het misschien een 'buurweg' is?

De feitelijke situatie: In de jaren '60 staat er een rijtje huizen, waarbij voor 2 van de huizen recht van overpad (heersend) is gevestigd voor de 3e, leidende erf. Deze hoekwoning staat aan het eind van de straat. Er is dus een achterom. Eind jaren '70 wordt haaks op de weg waar die huizen staan, een rij huizen bijgezet, en de achtertuinen van die nieuwe huizen sluiten aan op het al bestaande pad, maar voor geen van de 6 huizen wordt recht van overpad gevestigd.

In theorie zou dat dus betekenen dat de eigenaar van het dienende erf in overleg met de 2 oudere huizen dingen over het paadje kan besluiten, dus zonder overleg met de 6 later gebouwde huizen, omdat er voor geen enkele van die recht van overpad gevestigd is.

Ik heb me hier vreselijk over op zitten winden. Ik hoop dat de verkoper goed bevriend is met de eigenaar van het dienende erf en in goed overleg een (onderhandse) akte kan (laten) opstellen, maar allicht is het niet nodig.

Ik lees namelijk net dat er voor 1992 iets bestond wat een 'buurweg' heet. Dat is een pad wat door meerdere buren wordt gebruikt. Normaal gesproken is het lastig om te bewijzen dat de situatie voor 1992 al bestond, maar omdat er 2 huizen zijn die wél recht van overpad hebben gevestigd (volgens de akte trouwens 'recht van uitweg', ik weet niet of dat hetzelfde is), lijkt me dat genoeg bewijs om aan te tonen dat er al sprake was van een buurweg. Dat daar later meer buren op zijn aangesloten doet er niks aan af. Denk ik.

Commentaar van enige soort is erg welkom.

[secret17]

Zomaar even een paar vragen:

- Ik neem aan dat je het huis en de tuin met achteromsituatie hebt bezichtigd. Is de achterom in gebruik, toegankelijk en wordt die momenteel ook actief gebruikt door de huidige eigenaar en overige bewoners?
- Wat zeggen verkoper en verkopend makelaar over het gebruik van dat pad?
- Is er een reden om aan te nemen dat de eigenaar van het dienende erf (ineens) de toegang tot het achterpad gaat blokkeren of weigeren voor die 6 later gebouwde huizen?
- Kun je evt aan de notaris vragen of er afspraken over erfdienstbaarheid in voorgaande jaren bekend zijn, hetzij via het kadaster hetzij in koopcontracten uit het verleden?

Het is goed dat je eea uitzoekt als je onzeker over de situatie bent, maar mogelijk zie je problemen die er niet zijn. Je kunt evt ook zelf even aanbellen bij je toekomstige buren over het gebruik vh achterpad en de situatie aldaar om in te schatten hoe dat zit met je achterom. Mijn gevoel zegt: als iedereen al jaren van dat pad gebruik maakt, dan ontstaat er sowieso een recht obv gewoonte, maar verzamel eerst zoveel mogelijk info zou ik zeggen.

[Rukapul]

Het zal van de exacte bewoording afhangen en/of de genoemde erkenning overgaat op nieuwe kopers, maar het lijkt me onwaarschijnlijk dat met zo'n bepaling in het koopcontract beroep gedaan kan worden op buurweg, verjaring, etc. Dat was juist de intentie van het vastleggen.

Aan de andere eisen van buurweg zal waarschijnlijk ook niet voldaan worden. Ik moet de eerste bijdrage aan onderhoud nog tegenkomen van parasitaire pad gebruikers bijvoorbeeld (of uberhaupt onderhoud behalve van ik-zei-de-gek).

Aan de andere kant is het typisch een non-issue omdat de situatie al jaren is zoals hij is.

In dit geval gaat het om 2 erfen1 erf en ligt het voor de hand om gewoon even aan te bellen. Indien bezwaar dan heeft de verkoper een probleem

[ktf]

secret17 schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 21:09:
- Ik neem aan dat je het huis en de tuin met achteromsituatie hebt bezichtigd. Is de achterom in gebruik, toegankelijk en wordt die momenteel ook actief gebruikt door de huidige eigenaar en overige bewoners?

Ja

- Wat zeggen verkoper en verkopend makelaar over het gebruik van dat pad?

Volgens mij waren die er tot gisteren van overtuigd dat recht van overpad gewoon geregeld was.

- Is er een reden om aan te nemen dat de eigenaar van het dienende erf (ineens) de toegang tot het achterpad gaat blokkeren of weigeren voor die 6 later gebouwde huizen?

Nee. Maar er is ook geen reden om aan te nemen dat die dat niet gaat doen. Het pad is vrij breed, en als een (toekomstige) eigenaar een schuur wil bouwen in de hoek van zijn perceel, blokkeert dat niet de toegang tot de percelen die recht van overpad hebben gevestigd, maar wel die van een aantal waarvoor dat niet is gevestigd. Hypothetisch natuurlijk, maar niet onmogelijk. En dan is dat huis opeens fors minder waard, en heb je juridisch geen poot om op te staan.

- Kun je evt aan de notaris vragen of er afspraken over erfdienstbaarheid in voorgaande jaren bekend zijn, hetzij via het kadaster hetzij in koopcontracten uit het verleden?

Die zijn niet bekend, is al uitgezocht.

Mijn gevoel zegt: als iedereen al jaren van dat pad gebruik maakt, dan ontstaat er sowieso een recht obv gewoonte, maar verzamel eerst zoveel mogelijk info zou ik zeggen.

Van wat ik begrijp is dat helaas niet zo simpel juridisch af te dwingen. Zoals gezegd, als de eigenaar een schuurtje of tuinhuisje wil bouwen hoeft hij juridisch alleen rekening te houden met 2 van de 8 aanliggende percelen, want voor de rest heeft niets geregeld.

Bijvoorbeeld dit:

De blauwe lijn is hoe het pad achterom nu loopt. Juridisch houdt niets de eigenaar tegen om dat pad te verleggen volgens de lila lijn en op de locatie van het groene blokje een schuur te bouwen. 2 buren kunnen dan niet meer bij het pad, en dat kan juridisch niet tegengehouden worden denk ik.

[Oon]

ktf schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 21:32:
[...]

Bijvoorbeeld dit:
[Afbeelding]
De blauwe lijn is hoe het pad achterom nu loopt. Juridisch houdt niets de eigenaar tegen om dat pad te verleggen volgens de lila lijn en op de locatie van het groene blokje een schuur te bouwen. 2 buren kunnen dan niet meer bij het pad, en dat kan juridisch niet tegengehouden worden denk ik.

Ik weet niet hoe het juridisch zit, maar praktisch gezien heb je wel geluk t.o.v. als het pad de andere kant op had gelopen. De kans dat de eigenaar van dat derde perceel z'n perceel door tweeën gaat hakken om een schuur op dat groene vlak te plaatsen is zo goed als nul, dan heeft die namelijk de eerste twee buren door z'n tuin lopen. Als het andersom was geweest dan had goed de hele rechterrij afgesneden kunnen worden, maar nu zouden niet alleen de 'nieuwe' rij maar ook de twee oudere percelen afgesneden worden als de situatie dusdanig verandert dat er geen doorgang meer is.

In theorie kan het natuurlijk altijd nog, maar de kans lijkt mij echt heel klein dat die buurman er voor kiest om z'n buren door z'n tuin te laten lopen in plaats van eromheen. Dan gaan we er wel even vanuit dat die eerste twee percelen wél recht van overpad hebben.

[ktf]

Rukapul schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 21:29:
Aan de andere eisen van buurweg zal waarschijnlijk ook niet voldaan worden. Ik moet de eerste bijdrage aan onderhoud nog tegenkomen van parasitaire pad gebruikers bijvoorbeeld (of uberhaupt onderhoud behalve van ik-zei-de-gek).

Welke eisen? Ik vind geen eisen voor een buurweg?

Oon schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 21:39:
In theorie kan het natuurlijk altijd nog, maar de kans lijkt mij echt heel klein dat die buurman er voor kiest om z'n buren door z'n tuin te laten lopen in plaats van eromheen.

Goed, geen schuur, een garage dan. Dan lopen de buren niet door zijn tuin maar tussen tuin en garage door. Punt blijft hetzelfde.

Wat misschien ook in mijn voordeel werkt is dat alle erven samen ooit (tegelijkertijd) van de woningbouwvereniging zijn geweest. Waarom ze bij de verkoop het recht van overpad niet hebben geregeld voor alle buren lijkt dan ook 'vergeten' te zijn? De woningbouwvereniging heeft er zelf voor gekozen die extra huizen op de achterom aan te laten sluiten nog voor de verkoop van het dienende erf, dus je kan zeggen dat de weg ervoor 'bestemd' was. (dat is blijkbaar de eis voor een buurweg) Het staat namelijk overduidelijk zo op de bouwtekening.

Ramtwo schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 21:51:
Je hebt het over een rij huizen die eind jaren '70 haaks erbij worden gebouwd dus ik neem aan dat de achtertuin niet te bereiken is langs het huis?

Nee, het zijn rijwoningen. Dit is de enige manier om buitenlangs in je achtertuin te komen.

[ Voor 13% gewijzigd door ktf op 24-11-2023 21:52 ]

[Ramtwo]

Je hebt het over een rij huizen die eind jaren '70 haaks erbij worden gebouwd dus ik neem aan dat de achtertuin niet te bereiken is langs het huis?
Het probleem is dat die eigenaar van de grond er nul belang bij heeft om zes huizen recht van overpad te geven.
Als dat niet valt af te dwingen dan zou je een pad over eigen grond kunnen aanleggen en dan recht van overpad regelen met de buren van de zes huizen. Dat gaat een ieder dan wel een stuk tuin kosten. Daar wordt ook niemand gelukkig van gok ik..

[Oon]

ktf schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 21:50:
[...]

Welke eisen? Ik vind geen eisen voor een burenweg?


[...]

Goed, geen schuur, een garage dan. Dan lopen de buren niet door zijn tuin maar tussen tuin en garage door. Punt blijft hetzelfde.

Wat misschien ook in mijn voordeel werkt is dat alle erven samen ooit (tegelijkertijd) van de woningbouwvereniging zijn geweest. Waarom ze bij de verkoop het recht van overpad niet hebben geregeld voor alle buren lijkt dan ook 'vergeten' te zijn? De woningbouwvereniging heeft er zelf voor gekozen die extra huizen op de achterom aan te laten sluiten nog voor de verkoop van het dienende erf, dus je kan zeggen dat de weg ervoor 'bestemd' was. Het staat namelijk overduidelijk zo op de bouwtekening.

Ook die kans acht ik klein, maar de mogelijkheid is er natuurlijk wel.

Je zou eens een kopie van de koopakte van een van de oudere woningen kunnen opvragen uit het kadaster, dan weet je of die wél recht van overpad hebben. Ook dat geeft je absoluut geen zekerheid, maar maakt je onderhandelingspositie wel sterker, want je kunt gewoon eisen dat dat geregeld wordt met de eigenaar van dat ene perceel. Dat zal mogelijk wat geld kosten, maar dat is dan voor rekening van de verkoper.

[Wispe]

Oon schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 21:53:
[...]

Je zou eens een kopie van de koopakte van een van de oudere woningen kunnen opvragen uit het kadaster,

Dit is niet zo.
Hooguit kun je de eigendomsbewijzen van de eigenaren opvragen en daar zou dan een erfdienstbaarheid of een recht van overpad o.i.d kunnen staan.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 5% gewijzigd door Wispe op 25-11-2023 02:08 ]

[Oon]

Wispe schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 02:07:
[...]


Dit is niet zo.
Hooguit kun je de eigendomsbewijzen van de eigenaren opvragen en daar zou dan een erfdienstbaarheid of een recht van overpad o.i.d kunnen staan.


***members only***

Bevat zo'n uittreksel geen informatie over de koopakte?

Ik zie namelijk expliciet op de website van het kadaster:



Ik heb het zelf nooit gedaan dus excuses als ik het mis heb, maar koopaktes zijn in principe gewoon openbare informatie, dus ook deze informatie zou op te vragen moeten zijn

[Anoniem: 1986520]

Ik zou het niet moeilijker maken dan het is….. er is je een huis met achterom verkocht. Nu blijkt dat dit juridisch niet geregeld is.

Blijft over de keuze dat de verkoper het alsnog regelt voor overdracht, of je een korting aanbiedt. Anders is het aan jou om te ontbinden (of accepteren).

En geen zaken roepen als verborgen gebrek, dat is het niet. Het huis is prima bruikbaar zonder achterom.
Wel dat je product niet conform (verkooptekst) is.

[ Voor 21% gewijzigd door Anoniem: 1986520 op 25-11-2023 08:05 ]

[bvdbos]

ktf schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 21:32:
[...]

Ja

[...]

Volgens mij waren die er tot gisteren van overtuigd dat recht van overpad gewoon geregeld was.

[...]

Nee. Maar er is ook geen reden om aan te nemen dat die dat niet gaat doen. Het pad is vrij breed, en als een (toekomstige) eigenaar een schuur wil bouwen in de hoek van zijn perceel, blokkeert dat niet de toegang tot de percelen die recht van overpad hebben gevestigd, maar wel die van een aantal waarvoor dat niet is gevestigd. Hypothetisch natuurlijk, maar niet onmogelijk. En dan is dat huis opeens fors minder waard, en heb je juridisch geen poot om op te staan.

[...]

Die zijn niet bekend, is al uitgezocht.


[...]

Van wat ik begrijp is dat helaas niet zo simpel juridisch af te dwingen. Zoals gezegd, als de eigenaar een schuurtje of tuinhuisje wil bouwen hoeft hij juridisch alleen rekening te houden met 2 van de 8 aanliggende percelen, want voor de rest heeft niets geregeld.

Bijvoorbeeld dit:
[Afbeelding]
De blauwe lijn is hoe het pad achterom nu loopt. Juridisch houdt niets de eigenaar tegen om dat pad te verleggen volgens de lila lijn en op de locatie van het groene blokje een schuur te bouwen. 2 buren kunnen dan niet meer bij het pad, en dat kan juridisch niet tegengehouden worden denk ik.

Belangrijke vraag is : hoe is het huis verkocht, met welke informatie? Is aangegeven dat er een vrije achterom is zonder verder een opmerking in de brochure dat deze niet formeel geregeld is? Dan kunnen ze niet leveren wat ze hebben verkocht.

Ik zou het probleem bij de verkoper neerleggen : regel maar met de buren dat deze achterom gegarandeerd is. En aangeven dat je best wil afnemen maar dat dan een bedrag in depot gehouden moet worden. Je moet dan bedenken wat dit doet voor de waarde van het perceel. Een tuin die alleen via het huis bereikbaar is, is veel minder waard dan een tuin die op een andere manier ook bereikbaar is.

En van de andere kant : je kan ook stellen dat de waardedaling gelijk is aan de kosten van het regelen van de erfdienstbaarheid. Met een meewerkend dienend erf kunnen die kosten nog wel meevallen. Maar dan neem je het risico van een niet-meewerkende buur voor jou rekening...

Of je kan stellen dat de waardedaling gelijk is aan de grondprijs voor jouw deel van een mandelig pad. Echter is niet gegarandeerd dat de eigenaar van het dienend erf medewerking gaat verlenen aan verkoop.

De paarse lijn op je tekening is natuurlijk een toekomstige mogelijkheid maar van de andere kant zou het dienend erf het pad ook geheel aan de linkerzijde kunnen leggen, dan hebben vier percelen een probleem (waarbij het perceel rechtsonder als enige makkelijk iets zal kunnen regelen).

Ik zou dit geregeld willen hebben, desnoods met een langjarige gebruiksovereenkomst met de eigenaar van het dienend erf. Die heeft er namelijk niet veel mee te winnen, er ligt al erfdienstbaarheid voor twee andere percelen.

[Anoniem: 39993]

Ik zou juist geen gebruiksovereenkomst willen als koper, want die is persoonlijk en gaat niet over op een toekomstig eigenaar.

Formeel heeft de woning geen achterom. Het is wat het is. Je kunt de woning in de toekomst dus ook niet "met achterom" verkopen.

Of verkoper de zaken bewust anders doet voorkomen dan ze feitelijk zijn, dat doet er ook niet toe. Hij kan niet leveren wat hij aanbiedt.

Reken ook vooral niet op een buurweg of verjaring. Als alle woningen van de woningbouw waren, was het zeer waarschijnlijk 1 perceel wat pas bij verkoop door de woningbouw gesplitst is (zelfs dat is waarschijnlijk niet eens relevant). Een huurder verkrijgt dit soort rechten niet.

[ Voor 45% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 25-11-2023 08:48 ]

[Scheurbuik]

Oon schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 21:39:
[...]


Ik weet niet hoe het juridisch zit, maar praktisch gezien heb je wel geluk t.o.v. als het pad de andere kant op had gelopen. De kans dat de eigenaar van dat derde perceel z'n perceel door tweeën gaat hakken om een schuur op dat groene vlak te plaatsen is zo goed als nul, dan heeft die namelijk de eerste twee buren door z'n tuin lopen. Als het andersom was geweest dan had goed de hele rechterrij afgesneden kunnen worden, maar nu zouden niet alleen de 'nieuwe' rij maar ook de twee oudere percelen afgesneden worden als de situatie dusdanig verandert dat er geen doorgang meer is.

In theorie kan het natuurlijk altijd nog, maar de kans lijkt mij echt heel klein dat die buurman er voor kiest om z'n buren door z'n tuin te laten lopen in plaats van eromheen. Dan gaan we er wel even vanuit dat die eerste twee percelen wél recht van overpad hebben.

De buurman kan ook 10 andere redenen hebben. Als er bv een paar keer ingebroken wordt, of overlast in het steegje.. dan staat het de buurman vrij om een poort/hek te zetten en alleen de 2 linkerburen een sleutel te geven.

[ktf]

Anoniem: 1986520 schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 08:03:
Ik zou het niet moeilijker maken dan het is….. er is je een huis met achterom verkocht. Nu blijkt dat dit juridisch niet geregeld is.

Zelfs dat kan ik denk ik niet met zekerheid stellen. Als er sprake is van 'buurweg' (dat begrip bestond dus voor 1992 en blijft gehandhaafd) dan is het dus wel juridisch geregeld. Artikel 719 BW (oud) luidde als volgt:

Voetpaden, dreven of wegen aan verscheiden geburen gemeen, en welke hun tot eenen uitweg dienen, kunnen niet dan met gemeene toestemming worden verlegd, vernietigd of tot een ander gebruik gebezigd, dan waartoe dezelfde zijn bestemd geweest.

Het is overduidelijk ooit door de toemalige eigenaar (de woningbouwvereniging) als voetpad bestemd. Dit blijkt uit de bouwtekening en uit het feit dat er een erfdienstbaarheid is opgesteld in enkele (maar dus niet alle) aktes van levering.

Dus op zich zou je kunnen stellen dat het juridisch geregeld is, alleen niet zo overduidelijk als een gevestigd recht van overpad.

Blijft over de keuze dat de verkoper het alsnog regelt voor overdracht, of je een korting aanbiedt. Anders is het aan jou om te ontbinden (of accepteren).

Of geld door de notaris achter te laten houden

En geen zaken roepen als verborgen gebrek, dat is het niet. Het huis is prima bruikbaar zonder achterom.

Prima bruikbaar? Waar moet ik mijn fiets en mijn vuilcontainers laten? Er is geen voortuin, dus ik zou zeggen dat het huis helemaal niet prima bruikbaar is zonder achterom. De gemeente verwacht immers dat je toegankelijke gebouwgebonden buitenruimte hebt, want ze verwachten dat je je vuilcontainers op eigen terrein kwijt kan.

bvdbos schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 08:05:
Belangrijke vraag is : hoe is het huis verkocht, met welke informatie? Is aangegeven dat er een vrije achterom is zonder verder een opmerking in de brochure dat deze niet formeel geregeld is? Dan kunnen ze niet leveren wat ze hebben verkocht.

Brochure zegt dat er een achterom is. Verkopend makelaar heeft mondeling medegedeeld dat er recht is van overpad, maar dat kan ik natuurlijk niet bewijzen.

Ik zou het probleem bij de verkoper neerleggen : regel maar met de buren dat deze achterom gegarandeerd is.

Dat is voor nu mijn plan inderdaad.

[ Voor 3% gewijzigd door ktf op 25-11-2023 08:55 ]

[duvekot]

Kan je op een andere manier dan alleen dat pad wegkomen uit je achtertuin?

Ik had ooit begrepen dat de brandweer eist dat je op een andere manier dan door het huis een achtertuin moet kunnen verlaten. Dus daarvoor kan dat pad wel eens zijn .. en kan de eigenaar dat niet zo blokkeren dat er niet van die vluchtweg gebruik gemaakt kan worden.

[ktf]

De enige andere manier is over de schutting springen in de tuin van de buren aan beide zijden. Het zijn allemaal rijtjeshuizen, en nog vrij lange rijtjes ook (5 of 6). Het zijn immers voormalige corporatie huurwoningen.

[Skating_vince]

Als noodoplossing zouden alle buren van jouw rij een stukje achtertuin kunnen opofferen om samen een pad te maken (dan wel goed vastleggen natuurlijk).

[bvdbos]

Skating_vince schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 09:12:
Als noodoplossing zouden alle buren van jouw rij een stukje achtertuin kunnen opofferen om samen een pad te maken (dan wel goed vastleggen natuurlijk).

Dan lever je dus een x-aantal meters van je tuin in, dat laat zich vertalen naar waarde van de woning ofwel tot een bedrag wat in depot gehouden kan worden tot e.e.a. formeel geregeld is met het dienend erf (die hiervoor ook een vergoeding zal willen hebben).

[Toke_gt]

ktf schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 21:32:
[...]
De blauwe lijn is hoe het pad achterom nu loopt. Juridisch houdt niets de eigenaar tegen om dat pad te verleggen

Dat hangt toch af van de koopakte van eigenaar hoekpand? Mogelijk rust er een juridische plicht om het pad een pad te laten zijn. Het is anders als het nu al zijn oprit is en duidelijk bij het huis hoort. En buren wat sneaky over die oprit lopen. Maar als alle buren, ook die uit jouw rijtje, een achteringang hebben en gebruik maken van dat pad en als het pad duidelijk is gescheiden van de achtertuin bij het hoekpand, zou ik me niet zo druk maken. Eerder een overijverige notaris dan een knellende situatie waar je mee te maken krijgt.

[Anoniem: 39993]

ktf schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 08:53:
[...]

Zelfs dat kan ik denk ik niet met zekerheid stellen. Als er sprake is van 'buurweg' (dat begrip bestond dus voor 1992 en blijft gehandhaafd) dan is het dus wel juridisch geregeld. Artikel 719 BW (oud) luidde als volgt:


[...]


Het is overduidelijk ooit door de toemalige eigenaar (de woningbouwvereniging) als voetpad bestemd. Dit blijkt uit de bouwtekening en uit het feit dat er een erfdienstbaarheid is opgesteld in enkele (maar dus niet alle) aktes van levering.

Dus op zich zou je kunnen stellen dat het juridisch geregeld is, alleen niet zo overduidelijk als een gevestigd recht van overpad.


[...]

Of geld door de notaris achter te laten houden


[...]

Prima bruikbaar? Waar moet ik mijn fiets en mijn vuilcontainers laten? Er is geen voortuin, dus ik zou zeggen dat het huis helemaal niet prima bruikbaar is zonder achterom. De gemeente verwacht immers dat je toegankelijke gebouwgebonden buitenruimte hebt, want ze verwachten dat je je vuilcontainers op eigen terrein kwijt kan.


[...]

Brochure zegt dat er een achterom is. Verkopend makelaar heeft mondeling medegedeeld dat er recht is van overpad, maar dat kan ik natuurlijk niet bewijzen.


[...]

Dat is voor nu mijn plan inderdaad.

Een buurweg vervalt als alle percelen in 1 hand (woningbouw) komen en ontstond niet als ze in 1 hand waren. Gebruik door huurders is gebaseerd op een overeenkomst.

Edit: sorry, foute quote gecorrigeerd

[ Voor 66% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 25-11-2023 09:26 ]

[Accretion]

bvdbos schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 09:14:
[...]

Dan lever je dus een x-aantal meters van je tuin in, dat laat zich vertalen naar waarde van de woning ofwel tot een bedrag wat in depot gehouden kan worden tot e.e.a. formeel geregeld is met het dienend erf (die hiervoor ook een vergoeding zal willen hebben).

De kosten van het verplaatsen van de schutting niet vergeten ook

En daarnaast, als alleen jij je schutting verplaatst, heb je nog geen doorgang.

Wat als de laatste buur in de rij denkt: "Ik maak wel een deurtje voor mijzelf aan de zijkant, i.p.v. dat ik een gedeelte van de tuin opoffer."
____


Je hebt het huis al laten taxeren? Bel die taxateur eens op om te vragen hoeveel het huis waard zou zijn zonder achterom?

W.m.b.t kun je dat inhouden op de verkoopprijs, maar weet niet hoe dat juridisch zit.

Als je 100% zeker een achterom wilt, kun je beter een huis op de hoek kopen of een waarbij het wel vast ligt.

[bvdbos]

Las nog even het draadje vlug na:

ktf schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 20:16:
De vorige akte van levering bevat namelijk een citaat uit een eerdere akte over erfdienstbaarheden, en de notaris heeft dat citaat 'uitgebreid' door ook te citeren dat de toemalige verkoper en koper aangaven te erkennen dat er geen recht van overpad is gevestigd.

ktf schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 21:32:

[...]

Volgens mij waren die er tot gisteren van overtuigd dat recht van overpad gewoon geregeld was.

[...]

In de vorige akte van levering was al expliciet opgenomen dat geen sprake is van recht van overpad. Dan is de verkoper hiermee dus bekend, ook de makelaar had hiervan op de hoogte moeten zijn.

ktf schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 20:16:

3) Is er eigenlijk wel een probleem? Kan ik een beroep doen op dat het misschien een 'buurweg' is?

De verkoper heeft een probleem, niet jij. Laat de verkoper dit oplossen.

Een oplossing zou ook kunnen zijn dat de verkoper en eigenaar van het dienend erf schriftelijk verklaren dat sprake is van een buurweg als bedoeld in artikel 719 BW (oud) en dat sprake is van overgangsrecht als bedoeld in artikel 160 NBW.

En om zaken nog interessanter te maken : Ook recht van overpad kan worden verkregen door verjaring... Als de eigenaar van het heersende perceel meer dan 20 jaar gebruik heeft gemaakt van de toegangsweg (ook ter kwader trouw) dan kan er sprake zijn van bevrijdende verjaring...

Maar zoals gezegd : niet jouw probleem van maken....

[Skating_vince]

Accretion schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 09:55:
[...]


De kosten van het verplaatsen van de schutting niet vergeten ook

En daarnaast, als alleen jij je schutting verplaatst, heb je nog geen doorgang.

Wat als de laatste buur in de rij denkt: "Ik maak wel een deurtje voor mijzelf aan de zijkant, i.p.v. dat ik een gedeelte van de tuin opoffer."
____

Daarom zei ik ook noodoplossing. En diezelfde argumenten gelden voor de buurman die nu het pad over zijn grond heeft lopen.

[Purzelbaum]

Heb je een aankoopmakelaar? Dan die aan het werk zetten. Eventueel rbs een belletje doen voor advies.

Feit is dat je nieuwe huis nu illegaal gebruik maakt van de tui van de buurman. Deze buurman zou op een zeker moment kunnen gaan handhaven, een hek plaatsen en de buren met recht een sleutel geven is voldoende.

Afhankelijk van hoe giftig de huizenmarkt is in je regio kun je eea hard gaan spelen naar de verkopende partij.

[ktf]

Anoniem: 39993 schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 09:23:
Een buurweg vervalt als alle percelen in 1 hand (woningbouw) komen en ontstond niet als ze in 1 hand waren. Gebruik door huurders is gebaseerd op een overeenkomst.

Is dat vaste jurisprudentie? Zoiets blijkt niet echt uit het wetsartikel.

Het dienende erf is niet als eerste verkocht. In feite was er dus een achterom die voor meerdere percelen (met verschillende eigenaars) toen dat erf verkocht werd.

bvdbos schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 10:30:
Las nog even het draadje vlug na:
[...]

In de vorige akte van levering was al expliciet opgenomen dat geen sprake is van recht van overpad. Dan is de verkoper hiermee dus bekend, ook de makelaar had hiervan op de hoogte moeten zijn.

Nee, dat is het gekke dus.

Een akte van tientallen jaren geleden bevat de oorspronkelijke erfdienstbaarheden, en de expliciete vermelding dat er geen sprake was van recht van overpad. In één van de daaropvolgende aktes (die van de huidige verkoper) zijn de erfdienstbaarheden geciteerd, maar die vermelding niet.

De notaris die nu de akte opstelt, heeft dus die vermelding 'toegevoegd'. Het citaat is dus uitgebreider dan in de vorige akte.

De verkoper heeft een probleem, niet jij. Laat de verkoper dit oplossen.

Uiteraard. Maar ik wil dat huis graag hebben, en ik kan zo iemand toch niet eeuwig aan het lijntje houden lijkt me. De notaris blijft toch ook niet eeuwig op dat geld zitten lijkt me.

En om zaken nog interessanter te maken : Ook recht van overpad kan worden verkregen door verjaring... Als de eigenaar van het heersende perceel meer dan 20 jaar gebruik heeft gemaakt van de toegangsweg (ook ter kwader trouw) dan kan er sprake zijn van bevrijdende verjaring...

Probleem is dat de huidige eigenaar er 17 jaar woont, en de teller opnieuw begint te lopen als ik erin trek. Misschien dat een onderhandse akte waarin verklaart wordt dat dat paadje al sinds de bouw (jaren '70) wordt gebruikt alsof er recht van overpad is een goede tussenweg is. Maar als de eigenaar van het dienende erf geen zin heeft, dan blijven we permanent in een impassé.

[LankHoar]

@ktf gaat de verjarings teller opnieuw lopen bij wisselen van eigenaar? Die indruk had ik niet toen ik gisteren mijn rbv sprak over een situatie in een woning die ik op het oog heb. De jurist noemde puur 20 jaar als termijn, en geen extra voorwaarden als zelfde eigenaar tijdens die periode.

[ktf]

Mijn rechtsbijstand had het erover (en dat lees ik ook op internet) dat het best wel lastig is om te bewijzen dat je de afgelopen 20 jaar gebruik hebt gemaakt van dat pad. Want alleen gebruik bewijzen is niet genoeg, je moet schijnbaar ook bewijzen dat je dat pad gebruikt hebt alsof je er recht op had. Als het perceel van eigenaar wisselt kan de nieuwe eigenaar alleen bewijzen leveren van de tijd dat die erin zit. Wil je de termijn van de vorige eigenaar erbij betrekken dan zal die persoonlijk bewijzen moeten leveren.

Ik kan niet echt specifiek vinden wat dat dan voor bewijzen moeten zijn, maar schijnbaar is verjaring ter kwader trouw niet de makkelijkste (en absoluut geen zekere) manier om dit aan te pakken.

[42erik]

Maar wat zei de verkoper hier nu over tien hij dit hoorde?

[ktf]

De verkoper heb ik uberhaubt nog niet gesproken, enkel contact gehad met zijn verkoopmakelaar. Die snapte het niet, de situatie bestond al jaren, en ze ging de notaris vragen waarom hij het erin had gezet en of het eruit kan. Ik vond die reactie wel een beetje vreemd, dit lijkt me toch gesneden koek voor een makelaar. Het lijkt me ook dat een notaris(klerk) zo'n verzoek naast zich neerlegt, maar we gaan het zien.

Ik heb nog niks geëist, je vangt immers meer vliegen met stroop dan met azijn. Mocht er komende week nog contact opgenomen worden, dan ga ik wel aangeven dat ik verwacht dat de verkoper op zijn minst gaat proberen wat te regelen. Als dat niet lukt denk ik dat ik het opvoer als gebrek bij de eindinspectie, zeker als er niet eens een poging gedaan is.

[Ivow85]

duvekot schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 08:54:
Ik had ooit begrepen dat de brandweer eist dat je op een andere manier dan door het huis een achtertuin moet kunnen verlaten. Dus daarvoor kan dat pad wel eens zijn .. en kan de eigenaar dat niet zo blokkeren dat er niet van die vluchtweg gebruik gemaakt kan worden.

Die plicht bestaat volgens mij niet bij rijtjeshuizen. Er is zover ik weet bij woningen geen extra vluchtweg vereist, de voordeur volstaat regeltechnisch als enige vluchtweg.
Bij grotere gebouwen en gebouwen met een zorg- logies of openbare functie zijn (vrijwel?) altijd meerdere vluchtwegen verplicht en moet je via de vluchtwegen uiteraard wel zelfstandig het calamiteiten verzamelpunt kunnen bereiken.

Als je bij een brand in je woning de achtertuin in gerend bent, dan trekt de brandweer je wel gewoon over de heg of schutting de tuin van de buren in wanneer een achterpad ontbreekt.
En als ze voor het blussen een brandslang achterom willen leggen terwijl er geen vrij pad is, dan gaat die slang ook gewoon door één van de andere huizen in het rijtje.
Als je wel een huis met achterpad hebt maar je hebt tijdens je vlucht naar buiten logischerwijs de sleutel van je tuinpoort niet meegenomen, dan sta je net zo opgesloten als wanneer je geen achterpad hebt.

[Groentjuh]

ktf schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 08:53:
Prima bruikbaar? Waar moet ik mijn fiets en mijn vuilcontainers laten? Er is geen voortuin, dus ik zou zeggen dat het huis helemaal niet prima bruikbaar is zonder achterom. De gemeente verwacht immers dat je toegankelijke gebouwgebonden buitenruimte hebt, want ze verwachten dat je je vuilcontainers op eigen terrein kwijt kan.

Mijn huis heeft geen achterom en heb toch twee fietsen in de achtertuin. Ook de afvalbakken staan daar.

Wat bedoeld wordt, is dat je in die woning toch echt nog steeds kan wonen. Zonder achterom kun je nog prima slapen, koken, eten, relaxen, douchen etc etc etc zonder problemen. Tuurlijk is het rot om geen achterom te hebben (Ik ben 1 van 3 in mijn straat, die weet hoe dat is!), maar ik twijfel sterk of je daadwerkelijk zou kunnen stellen (als puntje bij paaltje komt) dat "normaal gebruik" niet mogelijk is zonder achterom!

[alex3305]

ktf schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 14:28:
[...]

Probleem is dat de huidige eigenaar er 17 jaar woont, en de teller opnieuw begint te lopen als ik erin trek. Misschien dat een onderhandse akte waarin verklaart wordt dat dat paadje al sinds de bouw (jaren '70) wordt gebruikt alsof er recht van overpad is een goede tussenweg is. [...]

Ho, wacht even. Dat eventuele overpad of buurweg gold niet toen er maar één eigenaar was, namelijk de woningstichting. Huurders hadden alleen een gebruikersovereenkomst. Daar is dus nooit sprake geweest van recht van overpad of een erfdienstbaarheid. Die teller van verjaring begon dus pas te lopen toen er twee eigenaren waren van jouw woning en het dienende erf.

Ik ben niet zeker of een dergelijke verjaringsprocedure herstart wanneer er van eigenaar gewisseld wordt. Ik dacht van niet namelijk. Maar goed, mijn juridische kennis omtrent dit soort zaken reikt niet verder dan ruim 20 jaar kijken naar de Rijdende Rechter .

[Anoniem: 1986520]

ktf schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 21:17:
De verkoper heb ik uberhaubt nog niet gesproken, enkel contact gehad met zijn verkoopmakelaar. Die snapte het niet, de situatie bestond al jaren, en ze ging de notaris vragen waarom hij het erin had gezet en of het eruit kan. Ik vond die reactie wel een beetje vreemd, dit lijkt me toch gesneden koek voor een makelaar. Het lijkt me ook dat een notaris(klerk) zo'n verzoek naast zich neerlegt, maar we gaan het zien.

Ik heb nog niks geëist, je vangt immers meer vliegen met stroop dan met azijn. Mocht er komende week nog contact opgenomen worden, dan ga ik wel aangeven dat ik verwacht dat de verkoper op zijn minst gaat proberen wat te regelen. Als dat niet lukt denk ik dat ik het opvoer als gebrek bij de eindinspectie, zeker als er niet eens een poging gedaan is.

Beetje slap gedoe allemaal…. Als je belangrijk vindt dat vastgelegd wordt dat er een bruikbare achterom is en blijft dan moet je in actie komen.

Blijkbaar vindt je het allemaal toch niet zo belangrijk want anders was je wel wat daadkrachtiger. Wat denk je dat er bij die eindinspectie dan gaat gebeuren?

[bvdbos]

alex3305 schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 23:07:
[...]

Ho, wacht even. Dat eventuele overpad of buurweg gold niet toen er maar één eigenaar was, namelijk de woningstichting. Huurders hadden alleen een gebruikersovereenkomst. Daar is dus nooit sprake geweest van recht van overpad of een erfdienstbaarheid. Die teller van verjaring begon dus pas te lopen toen er twee eigenaren waren van jouw woning en het dienende erf.

Ik ben niet zeker of een dergelijke verjaringsprocedure herstart wanneer er van eigenaar gewisseld wordt. Ik dacht van niet namelijk. Maar goed, mijn juridische kennis omtrent dit soort zaken reikt niet verder dan ruim 20 jaar kijken naar de Rijdende Rechter .

Mij lijkt dat als de woningen vóór 1992 (toen het fenomeen buurweg nog bestond) verkocht zijn door de woningbouwvereniging, dat recht ontstaan is. En dan valt het derhalve in het overgangsrecht. Als in 1992 er sprake was van één eigenaar en de woningen pas later verkocht zijn dan zal dit niet zo zijn.

In zijn algemeenheid kan je ervan uitgaan dat bevrijdende verjaring (10-jaar termijn ter goeder trouw) vervalt bij verkoop van een woning. Verkrijgende verjaring (20-jaar termijn al dan niet ter goeder trouw) vervalt niet bij verkoop. Zie ook hier en hier.

[bvdbos]

Groentjuh schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 22:30:
[...]

Mijn huis heeft geen achterom en heb toch twee fietsen in de achtertuin. Ook de afvalbakken staan daar.

Wat bedoeld wordt, is dat je in die woning toch echt nog steeds kan wonen. Zonder achterom kun je nog prima slapen, koken, eten, relaxen, douchen etc etc etc zonder problemen. Tuurlijk is het rot om geen achterom te hebben (Ik ben 1 van 3 in mijn straat, die weet hoe dat is!), maar ik twijfel sterk of je daadwerkelijk zou kunnen stellen (als puntje bij paaltje komt) dat "normaal gebruik" niet mogelijk is zonder achterom!

Het klopt natuurlijk wat je zegt maar het al dan niet hebben van een achterom bij een tuin vertaalt zich wel in de waarde van een perceel. Bij het bod van TS is uitgegaan van het wel hebben van een achterom. Als dit niet zo is (of althans : niet gegarandeerd is) dan is het perceel minder waard en klopt zijn bod niet.

[bvdbos]

ktf schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 21:17:
De verkoper heb ik uberhaubt nog niet gesproken, enkel contact gehad met zijn verkoopmakelaar. Die snapte het niet, de situatie bestond al jaren, en ze ging de notaris vragen waarom hij het erin had gezet en of het eruit kan.

Of dit nu in de akte staat of niet maakt niets uit : er is geen erfdienstbaarheid gevestigd. Je bent niet gegarandeerd van een vrije achterom en verkoper kan dus niet leveren wat gekocht is...

ktf schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 21:17:
Ik heb nog niks geëist, je vangt immers meer vliegen met stroop dan met azijn. Mocht er komende week nog contact opgenomen worden, dan ga ik wel aangeven dat ik verwacht dat de verkoper op zijn minst gaat proberen wat te regelen. Als dat niet lukt denk ik dat ik het opvoer als gebrek bij de eindinspectie, zeker als er niet eens een poging gedaan is.

Ik zou nu schriftelijk (email) al aangeven dat er jouw inziens niet geleverd kan worden wat verkocht is en dat daarvoor een oplossing moet komen. Jouw opmerking "proberen wat te regelen" geeft aan dat je dit geen breekpunt vindt in de koop. Dat kan natuurlijk (mijn inziens vooral afhankelijk van de grootte van de tuin) maar dan kan je het niet als gebrek bij de eindinspectie opvoeren. "proberen wat te regelen" is namelijk ook : "ik heb een keer aangebeld maar er deed niemand open".

Ik zou simpelweg aangeven dat er jouw inziens niet geleverd kan worden wat verkocht is en dat je van de verkoper verwacht dat deze een oplossing heeft geregeld bij levering. Anders is sprake van non-conformiteit. Dat kan reden zijn tot ontbinding (en aanspraak op boete uit contract) maar uiteindelijk zal een rechter dit beoordelen aan de hand van redelijkheid : kans geven op dit te regelen of verschil in waarde compenseren.

Op het moment van levering kan je dan nog steeds stellen er geen punt van te willen maken of je kan dit afkopen voor een laag bedrag (bijvoorbeeld 2000 euro, ik noem maar wat...) en het risico van de toekomstige discussie over "verkrijgende verjaring van recht van overpad" met het dienend erf op je nemen.

[ Voor 7% gewijzigd door bvdbos op 26-11-2023 08:41 ]

[ktf]

bvdbos schreef op zondag 26 november 2023 @ 08:14:
Mij lijkt dat als de woningen vóór 1992 (toen het fenomeen buurweg nog bestond) verkocht zijn door de woningbouwvereniging, dat recht ontstaan is. En dan valt het derhalve in het overgangsrecht. Als in 1992 er sprake was van één eigenaar en de woningen pas later verkocht zijn dan zal dit niet zo zijn.

Het dienende erf is verkocht in 1989 en is sindsdien niet van eigenaar gewisseld. In de akte wordt de suggestie gewekt dat tenminste één ander perceel al was verkocht (daar was namelijk al een erfdienstbaarheid voor gevestigd) en de akte vestigt een nieuwe erfdienstbaarheid voor 1 van de 5 andere percelen waarvoor dat eigenlijk nodig was. De woning die ik gekocht heb, lijkt in 1997 pas door de woningbouwvereniging gekocht, maar dat weet ik niet helemaal zeker.

In zijn algemeenheid kan je ervan uitgaan dat bevrijdende verjaring (10-jaar termijn ter goeder trouw) vervalt bij verkoop van een woning. Verkrijgende verjaring (20-jaar termijn al dan niet ter goeder trouw) vervalt niet bij verkoop. Zie ook hier en hier.

Volgens mijn rechtsbijstand werkt het bij het toe-eigenen van grond eenvoudiger dan bij een recht van overpad. Deze artikelen zijn dus blijkbaar niet van toepassing.

bvdbos schreef op zondag 26 november 2023 @ 08:27:
Ik zou simpelweg aangeven dat er jouw inziens niet geleverd kan worden wat verkocht is en dat je van de verkoper verwacht dat deze een oplossing heeft geregeld bij levering. Anders is sprake van non-conformiteit. Dat kan reden zijn tot ontbinding (en aanspraak op boete uit contract) maar uiteindelijk zal een rechter dit beoordelen aan de hand van redelijkheid : kans geven op dit te regelen of verschil in waarde compenseren.

Op zich klinkt het heel leuk, maar dat doe ik alleen als ik écht zeker ben van mijn zaak. Ik kan die 10% namelijk echt niet missen. Stel dat ik de boel op het spits drijf en die 10% boete eis, maar na een (lange) rechtzaak en jaren van onzekerheid blijkt dat ík in gebreke ben en die 10% op moet hoesten, omdat de rechter vind dat er wat ik eis niet is verkocht? Dat kan ik niet lijden. Dus het tot een rechtzaak laten komen is geen optie mijns inziens.

Op het moment van levering kan je dan nog steeds stellen er geen punt van te willen maken of je kan dit afkopen voor een laag bedrag (bijvoorbeeld 2000 euro, ik noem maar wat...) en het risico van de toekomstige discussie over "verkrijgende verjaring van recht van overpad" met het dienend erf op je nemen.

Dit, of dat de notaris een bedrag in depot houdt totdat de huidige eigenaar wat weet te regelen. Als dat niet binnen x maanden lukt krijg ik het bedrag terug. Ofzo. Dan is er een goede stok achter de deur voor de verkoper om het zelf te doen.

[bvdbos]

ktf schreef op zondag 26 november 2023 @ 09:14:
Dit, of dat de notaris een bedrag in depot houdt totdat de huidige eigenaar wat weet te regelen. Als dat niet binnen x maanden lukt krijg ik het bedrag terug. Ofzo. Dan is er een goede stok achter de deur voor de verkoper om het zelf te doen.

Dat is de beste optie...

[42erik]

ktf schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 21:17:
De verkoper heb ik uberhaubt nog niet gesproken, enkel contact gehad met zijn verkoopmakelaar. Die snapte het niet, de situatie bestond al jaren, en ze ging de notaris vragen waarom hij het erin had gezet en of het eruit kan. Ik vond die reactie wel een beetje vreemd, dit lijkt me toch gesneden koek voor een makelaar. Het lijkt me ook dat een notaris(klerk) zo'n verzoek naast zich neerlegt, maar we gaan het zien.

Ik heb nog niks geëist, je vangt immers meer vliegen met stroop dan met azijn. Mocht er komende week nog contact opgenomen worden, dan ga ik wel aangeven dat ik verwacht dat de verkoper op zijn minst gaat proberen wat te regelen. Als dat niet lukt denk ik dat ik het opvoer als gebrek bij de eindinspectie, zeker als er niet eens een poging gedaan is.

Dus de verkoopmakelaar is in overleg met de notaris...? Misschien dat dan eerst eens afwachten?

[Qwerty-273]

ktf schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 08:53:
Prima bruikbaar? Waar moet ik mijn fiets en mijn vuilcontainers laten? Er is geen voortuin, dus ik zou zeggen dat het huis helemaal niet prima bruikbaar is zonder achterom.

Zoals alle woningen in NL zonder achterom en zonder voortuin, gewoon door de hal van voren naar achteren rijden (vaak dan het laatste stuk door de keuken). En ja, daar hou je dan als eigenaar van de woning rekening mee met de inrichting van de hal en keuken.

Of de huizen waar de achterom uitkomt op een weg waar geen vuil wordt opgehaald, en je dan de keuze hebt om helemaal met je bak om te lopen, of kort door huis van achteren naar voren te gaan.

[Toke_gt]

ktf schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 20:18:
Mijn rechtsbijstand had het erover (en dat lees ik ook op internet) dat het best wel lastig is om te bewijzen dat je de afgelopen 20 jaar gebruik hebt gemaakt van dat pad. Want alleen gebruik bewijzen is niet genoeg, je moet schijnbaar ook bewijzen dat je dat pad gebruikt hebt alsof je er recht op had.

Ik ben paar jaar geleden benaderd door eigenaar van woning die ik in 1995 had verkocht, met de vraag of er destijds al sprake was van gebruik van een pad naast de woning, leidend naar een atelier met diverse huurders. Dat pad was toen al afgesloten met een poort naar de straat, maar ik had mondeling toestemming gekregen voor het maken van een poort in de schutting en daarmee voor het gebruikmaken van het pad en de poort. Na 25 jaar bleek mijn schriftelijke verklaring over die mondelinge toestemming voldoende voor de eigenaar drie verkopen later om formeel recht van overpad te krijgen.

[ktf]

Toke_gt schreef op zondag 26 november 2023 @ 13:43:
Na 25 jaar bleek mijn schriftelijke verklaring over die mondelinge toestemming voldoende voor de eigenaar drie verkopen later om formeel recht van overpad te krijgen.

Dat geeft zeker hoop. Hoewel het vestigen van recht van overpad de voorkeur heeft, zou ik misschien als vestigen niet lukt, aan de notaris kunnen vragen of het mogelijk is een verklaring (namens de verkoper) in de akte te zetten die op een of andere manier bruikbaar is als bewijs van "recht van overpad door verjaring".

[Wispe]

Oon schreef op zaterdag 25 november 2023 @ 07:53:
[...]

Bevat zo'n uittreksel geen informatie over de koopakte?

Ik zie namelijk expliciet op de website van het kadaster:

[Afbeelding]

Ik heb het zelf nooit gedaan dus excuses als ik het mis heb, maar koopaktes zijn in principe gewoon openbare informatie, dus ook deze informatie zou op te vragen moeten zijn

Hmm, ik denk dat daarmee de leveringsakte wordt bedoeld. Koopakte is een synoniem voor koopovereenkomst. Lijkt me sterk dat het Kadaster daar een kopie van heeft.
Ik zou het raar vinden dat het Kadaster daar een kopie van heeft in ieder geval.

[ Voor 4% gewijzigd door Wispe op 26-11-2023 18:34 ]

[Makrolon]

Als je die achterom belangrijk vind zou ik wel echt zorgen dat je een en ander zwart op wit krijgt.

Hier werd door de makelijk ook gezegd, waarom zou iemand die schutting verplaatsen, en die erfgrens is al jaren zo, daar hoor je niemand meer over. Wij hebben er een hoop gezeik mee gehad. Je wil met dit soort dingen niet afhankelijk zijn van iemand anders, je wil het gewoon zwart op wit geregeld hebben..

[CasGas]

Ben toch wel benieuwd hoe het er inmiddels mee staat?