Hypotheek akte nodig voor een woning lening bij familie?

[Oli]

Mijn vriendin en ik kopen een huis. Voor een deel van het aankoopbedrag sluiten we een lening af bij de moeder van mijn vriendin. Hiervoor hebben we een leningovereenkomst getekend. Mijn vraag is: Hebben we, naast de leningovereenkomst, ook een hypotheekakte nodig.

Om gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek is dit niet het geval. Onze notaris wees ons echterop het volgende risico, wanneer je geen hypotheek akte tekent en registreert:

Als er geen hypotheekovereenkomst zit bij de lening, dan kan de fiscus claimen dat het rentepercentage (veel) hoger dan marktconform moet zijn (gezien het risico dat de geldverstrekker zonder hypotheekrecht loopt). De fiscus ziet dan het verschil tussen de betaalde rente en die hogere rente als een schenking, en zal daar schenkingsbelasting over heffen.

De geldverstrekken (aka schoonmoeder) zegt dat dit niet nodig is, en heeft al meerdere leningen zonder hypotheekstelling of akte verstrekt. In de leningovereenkomst staat wel dat de leners (aka wij) een hypotheek zullen stellen op het moment dat we een betaling niet voldoen (maar er is dus geen hypotheekstelling). Mijn vraag is eigenlijk: Is het risico wat de notaris hier schetst reeel?

[ Voor 12% gewijzigd door Oli op 23-11-2023 10:49 ]

[LethalInnocence]

Een hogere rente dan marktconform kan ook een voordeel zijn. Je hebt meer hypotheekaftrek, en je schoonmoeder kan (een gedeelte van) de rente belastingvrij terug schenken.

[Hann1BaL]

@LethalInnocence voor de HRA mag de rente ook niet te hoog zijn en moet deze wel marktconform zijn. Dat is wel iets om in de gaten te houden.
Ik klinkt mij wel vreemd dat je geen hypotheekakte hoeft te hebben voor HRA, maar als de notaris het zegt

[wibblemoo]

Een hypothecaire akte is daar om de zekerheid van de lening (in eerste instantie, voor de bank) op het huis te vestigen. Heeft geen direct verband met HRA. Wel kun je stellen dat een lening zonder hypothecaire zekerheid een hogere rente heeft, omdat het risico hoger is omdat er minder/geen onderpand is. Als de familielening wel hypothecaire zekerheid krijgt, is die zekerheid achtergesteld op de bank, de eerste hypotheeknemer.

[ Voor 22% gewijzigd door wibblemoo op 23-11-2023 10:20 ]

[MaxxMark]

Het is een extra zekerheid inderdaad om het te doen. Ik heb het zelf ook indertijd gedaan. Het hoeft allemaal niet zo spannend en complex te zijn. Dus de vraag is eerder: waarom zou je schoonmoeder het niet willen?

Indertijd is mij verteld dat marktconform +/- 25% is van het op dat moment geldende percentage. Toen was dat voor mij 4.8% en is dus 6% gehanteerd.

Ik heb zowel een leningsovereenkomt en een akte laten vastleggen.

Let overigens ook op het 'eerste recht' mbt de hypotheek. Bij meer dan 1 geldverstrekker is dat van belang. Een bank zal niet akkoord gaan met "tweede recht". Ofwel, je schoonmoeder zal dat (moeten) accepteren. Wat inhoudt dat als ge-executeerd zou worden, zij pas als laatste recht heeft op geld.

[Oli]

waarom zou je schoonmoeder het niet willen?

Ze heeft slechte ervaringen met notarissen. Mijn vriendin en ik betalen voor de akte dus kosten zijn hier niet relevant. En als het niet nodig is, waarom zou je het dan doen? We willen vooral begrijpen waarom dit nou nodig is.

Je noemt dat het een extra zekerheid is. Maar waarvoor precies? Risico dat de fiscus schenkingbelasting gaat eisen?

[ Voor 6% gewijzigd door Oli op 23-11-2023 10:27 ]

[Hielko]

De extra zekerheid is voor je schoonmoeder, zodat ze een grotere kans heeft dat ze het geld terug gaat krijgen. Omdat ze die extra zekerheid heeft zou ze in theorie een lager rentepercentage kunnen en moeten berekenen.

In de praktijk is het volgens mij niet zo heel nodig. Een hogere hypotheekrente is bij een familiebankconstructie meestal juist wenselijk, want dan krijg je meer hypotheekrente aftrek en de extra rentekosten kan het familielid weer teruggeven als een gift (mits het binnen de vrijstellingen daarvoor blijft). En ook omdat een hoge hypotheekrente fiscaal juist voordelig is, is de belastingdienst volgens mij helemaal niet zo geneigd om te denken dat mensen een veel hogere rente moeten rekenen. Volgens mij zijn daar zelfs wel een aantal rechtzaken over gevoerd, waarbij de BD van mening was dat de rente te hoog was.

[Oli]

Ik snap dat een hypotheekstelling de verstrekker een zekerheid geeft. De moeder van mijn vriendin wenst die zekerheid niet. Het leenbedrag is relatief klein dus ze gelooft wel dat we het terug gaan betalen.

Het risico dat de notaris schetst is anders: De notaris zegt dat de fiscus over tig jaar achteraf kan claimen dat wij 5% meer rente hadden moeten betalen omdat er geen hypotheekstelling was en dat dat bedrag dan gezien wordt als gift, waarover dan 30% schenkingsbelasting moet worden betaald. Of in de woorden van de notaris:

"Stel dat voor een lening bij een bank met hypothecaire zekerheid de marktrente 2% zou
zijn. Als nu de ouder de lening verstrekt aan het kind zónder hypothecaire zekerheid,
zou de rente zakelijk gezien hoger moeten zijn vanwege het hogere risico, bijvoorbeeld
5%. De fiscus zou het standpunt kunnen innemen, dat het uitlenen van geld tegen een
zakelijk gezien te lage rente een schenking van de ouder aan het kind is. Is de lening
voor bijvoorbeeld tien jaren verstrekt, dan waardeert de fiscus de schenking op het
verschil tussen 2% en 5%, berekend over het bedrag van de lening en contant gemaakt
over een periode van tien jaren. Dat kan een behoorlijke schenking opleveren, belast
met schenkbelasting."

Mijn vraag is of dit een reeel risico is. Voor mij is het extra relevant omdat het % schenkingsbelasting aan mij 30-40% is.

[ Voor 4% gewijzigd door Oli op 23-11-2023 10:50 ]

[bombadil]

Ik denk dat de notaris overdrijft / zich indekt / graag een 2e hypotheekakte verkoopt.

Je zou ook kunnen stellen dat een ouder, veel beter dan een bank, het terugbetaalrisico kan inschatten en dus daarom lagere rente kan rekenen.


IANAL

[Snuf.]

Oli schreef op donderdag 23 november 2023 @ 10:40:
Ik snap dat een hypotheekstelling de verstrekker een zekerheid geeft. De moeder van mijn vriendin wenst die zekerheid niet. Het leenbedrag is relatief klein dus ze gelooft wel dat we het terug gaan betalen.

Het risico dat de notaris schetst is anders: De notaris zegt dat de fiscus over tig jaar achteraf kan claimen dat wij 5% meer rente hadden moeten betalen omdat er geen hypotheekstelling was en dat dat bedrag dan gezien wordt als gift, waarover dan 30% schenkingsbelasting moet worden betaald. Of in de woorden van de notaris:

"Stel dat voor een lening bij een bank met hypothecaire zekerheid de marktrente 2% zou
zijn. Als nu de ouder de lening verstrekt aan het kind zónder hypothecaire zekerheid,
zou de rente zakelijk gezien hoger moeten zijn vanwege het hogere risico, bijvoorbeeld
5%. De fiscus zou het standpunt kunnen innemen, dat het uitlenen van geld tegen een
zakelijk gezien te lage rente een schenking van de ouder aan het kind is. Is de lening
voor bijvoorbeeld tien jaren verstrekt, dan waardeert de fiscus de schenking op het
verschil tussen 2% en 5%, berekend over het bedrag van de lening en contant gemaakt
over een periode van tien jaren. Dat kan een behoorlijke schenking opleveren, belast
met schenkbelasting."

Mijn vraag is of dit een reeel risico is. Voor mij is het extra relevant omdat het % schenkingsbelasting aan mij 30-40% is.

Als je wil weten hoe de Belastingdienst hier over denkt, kun je dat lezen in de stukken gepubliceerd n.a.v. het volgende WOB-verzoek: https://www.rijksoverheid...en-uitvoering-familiebank

Op hoofdlijnen heeft de notaris overigens gelijk. Een onzakelijk lage rente in familieverhoudingen kan leiden tot een schenking door geldgever aan geldnemer. Omgekeerd kan een onzakelijk hoge rente leiden tot een correctie van de aftrekbare rente. Recent heeft rechtbank Zeeland-West-Brabant (https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBZWB:2023:7093) de Belastingdienst gevolgd in een correctie van onzakelijk hoge rente. Op deze uitspraak is overigens heel wat af te dingen.

[KabouterSuper]

om wat voor leningbedrag gaat het eigenlijk ongeveer? De vrijstelling van schenkingen aan een kind (& partner) is 6000,- per jaar. Een schenking aan moeder heeft 2400,- vrijstelling. Met een lening van 300k kan de moeder dus 2% rente hoger zitten en terugschenken (= maximalisatie hra). Andersom, de rente mag 0.8% lager zijn (=buffer risico-opslag). Geeft dat niet genoeg speelruimte?

[YakuzA]

Snuf. schreef op donderdag 23 november 2023 @ 11:06:
[...]


Als je wil weten hoe de Belastingdienst hier over denkt, kun je dat lezen in de stukken gepubliceerd n.a.v. het volgende WOB-verzoek: https://www.rijksoverheid...en-uitvoering-familiebank

Op hoofdlijnen heeft de notaris overigens gelijk. Een onzakelijk lage rente in familieverhoudingen kan leiden tot een schenking door geldgever aan geldnemer. Omgekeerd kan een onzakelijk hoge rente leiden tot een correctie van de aftrekbare rente. Recent heeft rechtbank Zeeland-West-Brabant (https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBZWB:2023:7093) de Belastingdienst gevolgd in een correctie van onzakelijk hoge rente. Op deze uitspraak is overigens heel wat af te dingen.

Die zijn ook wel flink boven de marktrente gaan zitten om zo lekker HRA te reclameren bij de overheid?

De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de overeengekomen rente van 7,3% zakelijk is. Het bedrag van de in 2018 betaalde rente van € 2.129 is daarom niet volledig aftrekbaar.

in 2018 zat de marktrente idd rond de 1,5 a 2%?
https://www.hypotheker.nl/actueel/historische-rentestanden/

De inspecteur heeft onweersproken gesteld dat ingeval van bancaire financiering over een annuïtaire lening van 30 jaar met een rentevaste periode van 5 jaar op 9 november 2018 een rente van 2,15% verschuldigd zou zijn geweest. Rekening houdende met het feit dat sprake is van een particuliere lening zonder hypothecaire zekerheid, heeft de inspecteur een rente van 2,75% als zakelijk aangemerkt.

Maar ik denk dat onder de streep de rechtbank wel mee zo zijn gegaan met een motivering voor ergens tussen de 3 en 4% oid.

[ Voor 19% gewijzigd door YakuzA op 23-11-2023 12:03 ]

[marcvangend]

Kort antwoord o.b.v. eigen ervaring: Nee, niet nodig. Zorg wel dat je een duidelijke overeenkomst tekent (voorbeelden genoeg op internet, bv https://www.berekenhet.nl...geldlening-voorbeeld.html). En zorg natuurlijk dat je voldoet aan de voorwaarden voor hypotheekrenteafrek, zoals dat het geen aflossingsvrije lening mag zijn en strikt gebruikt wordt voor je eigen primaire woning.

[W1ck1e]

Oli schreef op donderdag 23 november 2023 @ 10:10:
Mijn vriendin en ik kopen een huis. Voor een deel van het aankoopbedrag sluiten we een lening af bij de moeder van mijn vriendin. Hiervoor hebben we een leningovereenkomst getekend. Mijn vraag is: Hebben we, naast de leningovereenkomst, ook een hypotheekakte nodig.
...

Volgens mij (ervaringsdeskundige) wel. Misschien niet verplicht, maar naar mijn mening wel verstandig. De notaris zal ook naar de leningovereenkomst kijken of die wel aan alle eisen voldoet.Als ik mij niet vergis moet je bij de belastingaangifte ook verwijzen naar een en ander. ik weet het niet zeker, mijn partner doet de aangifte.

@Oli je hebt een berichtje

[ Voor 21% gewijzigd door W1ck1e op 23-11-2023 12:19 ]

[Oli]

W1ck1e schreef op donderdag 23 november 2023 @ 12:04:
[...]

Volgens mij (ervaringsdeskundige) wel. Misschien niet verplicht, maar naar mening wel verstandig. De notaris zal ook naar de leningovereenkomst kijken of die wel aan alle eisen voldoet.

Zou je meer willen vertellen over die ervaring? Nou ben ik nieuwsgierig

[Frame164]

bombadil schreef op donderdag 23 november 2023 @ 10:47:
Ik denk dat de notaris overdrijft / zich indekt / graag een 2e hypotheekakte verkoopt.

Je zou ook kunnen stellen dat een ouder, veel beter dan een bank, het terugbetaalrisico kan inschatten en dus daarom lagere rente kan rekenen.


IANAL

De notaris adviseert. Als hij dit niet meldt en het mocht een probleem worden heeft hij een probleem.

[DutchKel]

bombadil schreef op donderdag 23 november 2023 @ 10:47:
Ik denk dat de notaris overdrijft / zich indekt / graag een 2e hypotheekakte verkoopt.

Je zou ook kunnen stellen dat een ouder, veel beter dan een bank, het terugbetaalrisico kan inschatten en dus daarom lagere rente kan rekenen.


IANAL

Ik denk dat een ouder dat juist minder goed kan inschatten dan een bank. Bij een ouder zit er enorm veel emotie achter waar een bank alleen kijkt naar harde cijfers en alles wat is vastgelegd. Iets waar een ouder zonder dat het opgevraagd is geen zicht op heeft.

Als jij een nieuwe baan hebt ga je dan zover in detail uitleggen hoeveel salaris je ontvangt en of je een vast contract of een tijdelijk contract hebt? Ik doe dat in elk geval niet vermelden, wel wat ik precies doe en bij welk bedrijf. Maar dat geeft geen zekerheid of ik iets kan terugbetalen of niet.

Een ouder zal daar tegenover meestal wel er vanuit gaan dat het "vanzelf" goed komt.

Even een concreet voorbeeld. Mijn zusje heeft onlangs geld geleend van mijn ouders om een nieuwe auto te kunnen kopen. Ze kreeg bij de bank geen lening hiervoor. Hierbij hadden ze afgesproken dat ze maandelijks een bepaald bedrag terug moest betalen. Toen kwam ineens de energiecrisis erbij en de boodschappen werden duurder. Ze heeft dus een aantal maanden dat bedrag niet terug kunnen betalen omdat ze anders helemaal geen geld meer had om eten te kopen. De bank heeft hier dus rekening mee gehouden en daarom ook de lening afgewezen. Gelukkig hadden mijn ouders het geld niet direct nodig en kon ze het later terug betalen, maar dit hadden ze ervoor dus niet ingeschat want ze hield elke maand toch wel wat geld over.

[namliam_eht]

De notaris dekt zich in EN wil de akte verkopen EN doet feitelijk gewoon zijn werk een beetje van allemaal.

Heb je de (extra) lening van (schoon)moeder ook bij de bank gemeld ?
Ik vermoed van niet en dat de (extra) lening nodig is om de aankoop te kunnen doen omdat de bank het niet helemaal wil financieren.

Als je dat niet gemeld hebt en de bank komt er wel achter kan je hele financiering onder je vandaan getrokken worden of als het inmiddels gefinancierd is kan deze per direct en geheel worden opgeeist.
Wanneer je een (2e) hypotheek achter de bank vestigt moet je toestemming aan de bank vragen (die heeft immers 1e hypotheek) en daarmee verzeker je dus dat e.a. "correct" is verlopen.

In de praktijk zal echter zolang je netjes de bank betaald, er geen haan naar kraaien... mede omdat geen bank en geen adviseur zich er nog ooit druk om zal maken..... zolang je netjes betaald.

[ Voor 3% gewijzigd door namliam_eht op 23-11-2023 14:42 ]

[chrisborst]

@Oli
Los van de akte, wellicht is het wel handig om goed naar het rentepercentage te kijken.
De fiscus kijkt naar familiebankconstructies vooral of de rente niet te hoog is en bij zakelijke leningen of de rente niet te laag is. Als je goed onderbouwd een rentepercentage kan kiezen wat mooi ertussen in ligt zit je het veiligste.
Daarnaast kan je ook kijken wat de moeder van je vriendin belastingvrij per jaar mag schenken. Daar kan je al een stukje van een eventuele hogere rente mee afdekken of juist de eventuele te betalen schenkbelasting.
Verder mag de moeder van je vriendin eenmalig een bedrag belastingvrij schenken.
Als je dit allemaal op een rij zet kan je een goede keuze maken wat handig is.

Maar zonder concrete getallen blijft het een lastig advies geven.

[Wispe]

W1ck1e schreef op donderdag 23 november 2023 @ 12:04:
[...]

De notaris zal ook naar de leningovereenkomst kijken of die wel aan alle eisen voldoet.

Waarom zou de notaris zijn vingers willen branden aan een niet door hem opgestelde geldleningsovereenkomst? Daarmee haalt hij de aansprakelijkheid naar binnen.
Hooguit kijkt hij of de lening wordt erkend en wordt aanvaard, maar daar blijft het wel bij.

Voor de HRA is een hypothecaire inschrijving niet verplicht. Het is wel aan te raden, om de volgende redenen:
- schoonmoeder ziet de lening terug als de woning wordt verkocht (want staat ingeschreven in het Kadaster en de notaris moet er iets mee);
- als je geen hypotheekrecht hebt en de woning wordt verkocht, mag de notaris niks met de lening doen en moet je er zelf achteraan;
- zonder hypotheekrecht kan TS en vriendin na de overdracht naar de bank en aankloppen voor geld. De bank zal een hypotheekrecht verlangen en daarmee staat schoonmoeder op nr. 2 (en die geldlening is ook nergens geregistreerd, dus je zou gewoon tegen de bank kunnen zeggen dat er geen leningen zijn (klinkt verleidelijk, maar niet aan te raden icm overkreditering, dus bescherm jezelf);
- in geval van geen hypotheekrecht en er beslag wordt gelegd op de woning, gaat de beslaglegger voor de schoonmoeder.

Kortom, als schoonmoeder het niet wil/hoeft en het allemaal wel vertrouwt, is dat een zeer onverstandige keuze.

[ Voor 3% gewijzigd door Wispe op 26-11-2023 09:25 ]

[W1ck1e]

Wispe schreef op zondag 26 november 2023 @ 09:17:
...
Hooguit kijkt hij of de lening wordt erkend en wordt aanvaard, maar daar blijft het wel bij.
...

Dan bedoelde ik dat

[fsfikke]

Oli schreef op donderdag 23 november 2023 @ 10:40:
Ik snap dat een hypotheekstelling de verstrekker een zekerheid geeft. De moeder van mijn vriendin wenst die zekerheid niet. Het leenbedrag is relatief klein dus ze gelooft wel dat we het terug gaan betalen.

Het risico dat de notaris schetst is anders: De notaris zegt dat de fiscus over tig jaar achteraf kan claimen dat wij 5% meer rente hadden moeten betalen omdat er geen hypotheekstelling was en dat dat bedrag dan gezien wordt als gift, waarover dan 30% schenkingsbelasting moet worden betaald. Of in de woorden van de notaris:

Snap je het voordeel van een familiehypotheek? Daarbij wil je juist zoveel mogelijk rente betalen omdat de belastingdienst een deel daarvan betaalt. Dus als je bang bent te weinig rente afgesproken te hebben kan je die net zo goed verhogen met de afspraak dit onderhands terug te schenken.


Trouwens is er nergens bij je belastingaangifte een vakje “is er een hypotheekakte voor deze lening”.

[ Voor 7% gewijzigd door fsfikke op 27-11-2023 14:22 ]

[W1ck1e]

fsfikke schreef op zondag 26 november 2023 @ 09:44:
[...]

Snap je het voordeel van een familiehypotheek? Daarbij wil je juist zoveel mogelijk rente betalen omdat de belastingdienst een deel daarvan betaalt. Dus als je bang bent te weinig rente afgesproken te hebben kan je die net zo goed verhogen met de afspraak dit onderhands terug te schenken.


Trouwen is er nergens bij je belastingaangifte een vakje “is er een hypotheekakte voor deze lening”.

Bij een familiehypotheek moet de rente marktconform zijn.

[fsfikke]

W1ck1e schreef op zondag 26 november 2023 @ 10:10:
[...]
Bij een familiehypotheek moet de rente marktconform zijn.

Waar kan ik die landelijk vastgestelde vaste kredietrente vinden die elke bank toepast? En waarom bieden verschillende banken verschillende hypotheekrentes aan? Moeten die niet marktconform zijn?

Zulke lege one-liners zeggen weinig. De rente is afhankelijk van een hoop factoren, vandaar dat er niet een vaste marktrente is. Jullie kunnen als je daar om verschillende redenen behoefte aan hebt gewoon aan de bovenkant zitten van wat op de markt gebruikelijk is.

Daarnaast staat het je natuurlijk ook vrij elk moment tijdens de overeenkomst de rente aan te passen als jullie dat zo afspreken.

[ Voor 19% gewijzigd door fsfikke op 26-11-2023 10:23 ]

[W1ck1e]

fsfikke schreef op zondag 26 november 2023 @ 10:17:
[...]

Waar kan ik die landelijk vastgestelde vaste kredietrente vinden die elke bank toepast? En waarom bieden verschillende banken verschillende hypotheekrentes aan? Moeten die niet marktconform zijn?

Zulke lege one-liners zeggen weinig.

Je kijkt bij een aantal banken wat daar de hypotheek rente is voor de periode die van toepassing is. Die verschillen. Dan kies je in overleg met de hypotheek nemer/gever een rente die net buiten dat bereik is of ergens er in.

Het was een "oneliner" omdat de vraag die @Oli oorspronkelijk had voor hem beantwoord is.
context:
bij een te lage rente denkt de fiscus aan een schenking
bij een te hoge rente is er volgens de fiscus te veel rente aftrek.
En @Snuf. heeft dat ook al geschreven.

[ Voor 11% gewijzigd door W1ck1e op 26-11-2023 11:07 ]

[Snuf.]

fsfikke schreef op zondag 26 november 2023 @ 10:17:
[...]

Waar kan ik die landelijk vastgestelde vaste kredietrente vinden die elke bank toepast? En waarom bieden verschillende banken verschillende hypotheekrentes aan? Moeten die niet marktconform zijn?

Zulke lege one-liners zeggen weinig. De rente is afhankelijk van een hoop factoren, vandaar dat er niet een vaste marktrente is. Jullie kunnen als je daar om verschillende redenen behoefte aan hebt gewoon aan de bovenkant zitten van wat op de markt gebruikelijk is.

Daarnaast staat het je natuurlijk ook vrij elk moment tijdens de overeenkomst de rente aan te passen als jullie dat zo afspreken.

De Belastingdienst is van mening sprake moet zijn van een zakelijke rente. Deze rente moet vergelijkbaar zijn met wat een marktpartij zou rekenen in overigens gelijke omstandigheden. Die rente bepalen blijft vrijwel altijd een benaderingsvraag en een er is zeker een bandbreedte. Je kunt best aan de bovenkant van de bandbreedte gaan zitten, als dat gewenst is. Gelet op het karakter van de renteaftrek, rust de bewijslast op de belastingplichtige. Een onderbouwing van de rente kan dus goed van pas komen, als het rentepercentage tot een discussie met de Belastingdienst leidt.

Jouw laatste opmerking hangt er vanaf wat is afgesproken. Als een variabele rente is afgesproken, wordt de rente automatisch aangepast aan de marktrente. Als een rente met een vaste looptijd is afgesproken, is het niet zomaar mogelijk om (zonder fiscale gevolgen) de rente tussentijds aan te passen. Een inspecteur kan zich (naar mijn mening terecht) op het standpunt stellen dat het tussentijds aanpassen van de rente zonder grondslag in de leningsovereenkomst kan leiden tot een (belastbare) schenking.

[fsfikke]

Snuf. schreef op maandag 27 november 2023 @ 14:03:
[...]


Jouw laatste opmerking hangt er vanaf wat is afgesproken.

Daarom: "als jullie dat zo afspreken."

Als een variabele rente is afgesproken, wordt de rente automatisch aangepast aan de marktrente. Als een rente met een vaste looptijd is afgesproken, is het niet zomaar mogelijk om (zonder fiscale gevolgen) de rente tussentijds aan te passen. Een inspecteur kan zich (naar mijn mening terecht) op het standpunt stellen dat het tussentijds aanpassen van de rente zonder grondslag in de leningsovereenkomst kan leiden tot een (belastbare) schenking.

Natuurlijk kan je niet willekeurig met de rente spelen, maar het lijkt me vanzelfsprekend dat je in de leningovereenkomst vastlegt dat je de rente in overleg aan kan passen. Hoe verschilt het in dat geval tov een normale hypotheek bij de bank waar men ook bij een vast gekozen looptijd voor de rente deze tussendoor kan wijzigen, al dan niet tegen betaling van boeterente + administratiekosten waarover de belastingdienst maar al te graag HRA uitkeert? Natuurlijk tegen een op dat moment geldige marktrente.

Daarnaast lijkt het me ook verstandig af te spreken dat de lening elk moment opeisbaar is. Dan kan je de lening terugbetalen en meteen een nieuwe lening afsluiten (soort oversluiten dus).

Of het voor ons als overige belastingbetalers wenselijk is met dit soort trucjes de belastingdienst uit te knijpen is een andere vraag. Maar dat geldt imo net zo goed voor de hordes van mensen die hun hypotheek voor 20 jaar vastgezet hebben op 5% en de afgelopen jaren lekker overgesloten hebben onder het mom van 'de belastingdienst betaalt toch wel de helft van de boete'.

[ Voor 23% gewijzigd door fsfikke op 27-11-2023 14:18 ]

[Snuf.]

fsfikke schreef op maandag 27 november 2023 @ 14:10:
[...]

Daarom: "als jullie dat zo afspreken."

[...]

Natuurlijk kan je niet willekeurig met de rente spelen, maar het lijkt me vanzelfsprekend dat je in de leningovereenkomst vastlegt dat je de rente in overleg aan kan passen. Hoe verschilt het in dat geval tov een normale hypotheek bij de bank waar men ook bij een vast gekozen looptijd voor de rente deze tussendoor kan wijzigen, al dan niet tegen betaling van boeterente + administratiekosten waarover de belastingdienst maar al te graag HRA uitkeert? Natuurlijk tegen een op dat moment geldige marktrente.

Daarnaast lijkt het me ook verstandig af te spreken dat de lening elk moment opeisbaar is. Dan kan je de lening terugbetalen en meteen een nieuwe lening afsluiten (soort oversluiten dus).

Of het voor ons als overige belastingbetalers wenselijk is met dit soort trucjes de belastingdienst uit te knijpen is een andere vraag. Maar dat geldt imo net zo goed voor de hordes van mensen die hun hypotheek voor 20 jaar vastgezet hebben op 5% en de afgelopen jaren lekker overgesloten hebben onder het mom van 'de belastingdienst betaalt toch wel de helft van de boete'.

Zonder dat ik te gedetailleerd wil ingaan op jouw reactie, zie ik een aantal fiscale risico’s aan jouw voorstellen. De mogelijkheid om de rente aan te passen, kan de Belastingdienst tot het argument verleiden dat feitelijk een variabele rente is afgesproken. Afhankelijk van de feiten en omstandigheden, kan dat een valide argument zijn. Ditzelfde geldt naar mijn idee als de schuldenaar de mogelijkheid heeft zonder boete de schuld volledig af te lossen.

Herfinanciering van de lening of aanpassing van de rentevaste periode tegen een boeterente is uiteraard mogelijk. Of de betaalde boeterente aftrekbaar is, hangt ervan af of sprake is van een reële boeterente (en of deze is vastgelegd in de overeenkomst). Op pagina 10 van het memo Familiebank dat ik hier al eerder deelde, staat duidelijk beschreven hoe de Belastingdienst hiernaar kijkt. Hun standpunt op dat vlak lijkt mij grotendeels juist.

Het direct opeisbaar maken van de lening lijkt mij zeer onverstandig. Een direct opeisbare lening leidt (afhankelijk van de hoogte van de rente) op grond van artikel 15 Successiewet tot een schenking.

Het fiscale recht kan best complex zijn 😉