Geluidsoverlast (verplicht te isoleren)

[Steiff]

Beste,

Beste forumleden,

Ik loop tegen een kwestie aan met betrekking tot geluidsoverlast en ben benieuwd naar jullie advies. Mijn onderbuurman ervaart veel geluidsoverlast, met name van geluiden zoals de wasmachine, televisie, gesprekken en geloop. Kortom leefgeluiden. Wij kunnen niet stiller zijn dan we al doen voor hem. Hij is van mening dat ik verplicht ben mijn vloer te isoleren en verwijst daarbij naar specifieke geluidsnormen voor de ondervloer.

Mijn huidige vloer is al vele jaren geleden gelegd en was al aanwezig toen ik het huis kocht. Het betreft een jaren 30-woning met een houten vloerconstructie tussen onze woningen in. Mijn vraag is of ik daadwerkelijk verplicht ben om mijn vloer te verwijderen en te isoleren, gezien de situatie zoals die was bij de aankoop van het huis. Ik waardeer jullie inzichten hierover.

[ Voor 28% gewijzigd door Steiff op 14-11-2023 16:11 ]

[Agent47]

Dit is altijd een beetje geven en nemen.
Jij of jullie zouden natuurlijk op sloffen kunnen lopen in de winter? Kijken of dat iets dempt?
Wasmachine heb je ook van die trilplaten voor dacht ik?

Misschien kunnen jullie samen wat geld inleggen?

[sjaakwortel]

Meeste VVE's hebben hier inderdaad regels over, meestal moet je een ondervloer hebben met een demping van een bepaalde hoeveelheid dB.
Dat de vorige bewoners daar niks aan hebben gedaan maakt het niet echt minder een probleem, behalve dat je ze mogelijk aansprakelijk kan stellen voor een verborgen gebrek(maar dat moet je echt uitzoeken).

Toevoeging,

Ook met dempende ondervloer ga je houden dat je leefgeluiden hoort bij dit soort panden (ik kan mijn bovenburen ook horen praten als ze wat luid zijn, en horen lopen), dat is praktisch niet op te lossen zonder een volledig nieuwe zwevende vloerconstructie, en dat kan je buurman dan weer niet verwachten.

[ Voor 32% gewijzigd door sjaakwortel op 14-11-2023 16:26 ]

[pennywiser]

Dit is geen VVE, dit is zo te lezen een normale onder- en bovenwoning. Er is ook geen landelijke plicht tot geluidsisolatie.
Mensen die met dit soort onwaarheden fud zaaien en hun zin willen doordrammen zul je niet snel tevreden krijgen. Heb je je vloer aangepakt is er wel wat anders.

Hoe lang woon je er? Klinkt alsof hij het even bij de nieuwe wil proberen.

[ Voor 12% gewijzigd door pennywiser op 14-11-2023 16:26 ]

[sjaakwortel]

pennywiser schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 16:25:
Dit is geen VVE, dit is zo te lezen een normale onder- en bovenwoning. Er is ook geen landelijke plicht tot geluidsisolatie.
Mensen die met dit soort onwaarheden fud zaaien en hun zin willen doordrammen zul je niet snel tevreden krijgen. Heb je je vloer aangepakt is er wel wat anders.

Als je een bovenbuurman heb, heb je toch per definitie een appartement, en dus een VVE (dat is altijd wanneer er meerdere eigenaren in hetzelfde pand zitten)?

[pennywiser]

sjaakwortel schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 16:29:
[...]


Als je een bovenbuurman heb, heb je toch per definitie een appartement, en dus een VVE (dat is altijd wanneer er meerdere eigenaren in hetzelfde pand zitten)?

Nee dat heb je niet. Bij bv bovenwoningen zoals ik aangaf komt het niet altijd voor.

[ Voor 9% gewijzigd door pennywiser op 14-11-2023 16:31 ]

[mr_evil08]

Veel VVE,s hebben wel een verplicht 10 db demping vloer, kijk even in de papieren of dat van toepassing is.
(Gaat overgens niks helpen met de TV).

De wasmachine kan je maatregelen nemen door er rubber voetjes of rubber mat onder te doen want dat scheelt een hoop.

En de TV, heb je een subwoofer? dan ook even op een dempende mat zetten.

[ Voor 59% gewijzigd door mr_evil08 op 14-11-2023 16:32 ]

[Steiff]

Wij lopen inderdaad op sloffen en hebben zelfs tapijttegels neergelgd in de woonkamer. De VvE is niet actief en er zijn ook geen regels. Er is natuurlijk wel een standaard splitsingsreglement van 1973.

[KNed]

Een normale geluidsdempende ondervloer is wel fatsoenlijk. Als die er nu niet ligt zou ik die er toch wel in leggen. Meer kan de onderbuurman inderdaad niet verwachten.

[mr_evil08]

@Steiff Ga eens luisteren bij je onderburen en laat iemand even "lawaai" maken in je appartement en trek dan je conclussie,s

[pennywiser]

Steiff schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 16:30:
Wij lopen inderdaad op sloffen en hebben zelfs tapijttegels neergelgd in de woonkamer. De VvE is niet actief en er zijn ook geen regels. Er is natuurlijk wel een standaard splitsingsreglement van 1973.

Dan moet de buur even de VVE regels aanwijzen die hij denkt te kennen, en zijn die er inderdaad niet, dan gelden wettelijke regels voor je en die schrijven geen verplichte isolatie voor. Je mag geen geluidoverlast veroorzaken, maar dat is een andere categorie dan dit.

[sjaakwortel]

pennywiser schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 16:29:
[...]

Nee dat heb je niet. Bij bv bovenwoningen zoals ik aangaf komt het niet altijd voor.

Ik heb het even opgezocht, sinds 2018 is het verplicht voor alle panden die gesplitst zijn om een actieve VvE te hebben, dus ook boven/onder woningen, echter doen hypotheekverstrekkers er pas sinds kort moeilijk over. Mocht je het huis willen verkopen in de toekomst moet hier nog wel aandacht aan besteed worden (opstalverzekering/onderhoudsplan enzo).

[pennywiser]

sjaakwortel schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 16:42:
[...]


Ik heb het even opgezocht, sinds 2018 is het verplicht voor alle panden die gesplitst zijn om een actieve VvE te hebben, dus ook boven/onder woningen, echter doen hypotheekverstrekkers er pas sinds kort moeilijk over. Mocht je het huis willen verkopen in de toekomst moet hier nog wel aandacht aan besteed worden (opstalverzekering/onderhoudsplan enzo).

Dan klopt het vandaag de dag nog steeds wat ik zeg. Maar thanks, wat jij zegt klopt ook.

[thomas_n]

pennywiser schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 16:25:
Mensen die met dit soort onwaarheden fud zaaien en hun zin willen doordrammen zul je niet snel tevreden krijgen. Heb je je vloer aangepakt is er wel wat anders.

Hoe lang woon je er? Klinkt alsof hij het even bij de nieuwe wil proberen.

Meteen van slechte bedoelingen uitgaan lijkt me niet verstandig voor een goede burenrelatie. Geluidsoverlast kan heel storend zijn en mensen gaan vaak pas klagen bij de buren als ze al veel opgebouwde ergernis hebben van een lange periode overlast. Welwillendheid tonen neemt vaak al een hoop ergernis weg en daarna is het een stuk eenvoudiger samen tot een oplossing te komen.

Mocht het inderdaad zo zijn dat deze buren dan korte tijd later met iets anders komen, dan kan je je inderdaad harder opstellen. Als je dat bij voorbaat al doet weet je zeker dat je geen goede burenrelatie meer kan krijgen.

[TwingyTwingy]

Even er vanuit gaande dat je buurman een terecht punt heeft. Is het dan niet een idee vanuit goed noaberschap je vloer aan te pakken? Tussen de balken stop je vol met steenwol/acoustifit en daarboven een dempende ondervloer. Hoeft ook niet de wereld te kosten.

Dit soort woningen zijn naar huidige maatstaven niet geschikt om boven elkaar te wonen. Ik vind dat je gezamenlijk wel met het maximale moet doen om dit op te lossen. Ga ook eens het gesprek aan met je buurman, misschien wil die wel meebetalen.

[No Hands]

TwingyTwingy schreef op woensdag 15 november 2023 @ 12:28:
Even er vanuit gaande dat je buurman een terecht punt heeft. Is het dan niet een idee vanuit goed noaberschap je vloer aan te pakken? Tussen de balken stop je vol met steenwol/acoustifit en daarboven een dempende ondervloer. Hoeft ook niet de wereld te kosten.

Dit soort woningen zijn naar huidige maatstaven niet geschikt om boven elkaar te wonen. Ik vind dat je gezamenlijk wel met het maximale moet doen om dit op te lossen. Ga ook eens het gesprek aan met je buurman, misschien wil die wel meebetalen.

Tussen de balken volstoppen kost je in ieder geval je vloerafwerking en afhankelijk van de gekozen manier ook je constructie vloer. De wereld zal wel meer kosten maar dit is ook niet gratis.
TS zal eens moeten onderzoeken wat de huidige vloer voor vloeropbouw kent, is er wel een dempende ondervloer. Dat het er al lag wil niet zeggen dat het goed is.
hoe lang woont TS er al en hoe lang woont de onderbuurman er al?

[Steiff]

Ik woon er 3 jaar. De onderbuurman woont er bijna 20 jaar. Er is een dempende vloer voor zover ik kan zien. Of deze goed is, kan ik niet zeggen. De vloer isoleren en de holle ruimte opvullen wil ik wel doen maar niet op de korte termijn. Mijn vloeren zijn verlijmt en kunnen niet meer terug als ik ze eruit haal. Het wordt een aardige verbouwing als ik dit wil aanpakken.

De vorige bewoners zijn destijds weggegaan omdat ze veel gedoe hadden met de benedenbuurman. Ik vermoed dat het ook om geluidsoverlast ging.

Heel erg bedankt voor alle reacties. Ik kan hiermee weer verder.

[FRANQ]

De holle ruimte is boven zijn plafond.
Het is vele malen makkelijker omdat van onderaf vol te laten spuiten met vlokken of cellulose.

De paar gaten die daarvoor in het gips plafond gemaakt moeten worden zijn veel goedkoper te herstellen dan een hele bouwvloer eruit slopen.

Zelf kan je overwegen een zachte vloerbedekking te nemen zoals tapijt.

Of een goed isolerende ondervloer.

Maar mensen moeten ook snappen dat je met boven onder of zij buren gewoon leefgeluiden hoort.
Wil hij dat niet dan moet hij vrijstaand gaan wonen.

Of van dichtbij naar straalmotoren gaan luisteren.

[Dennism]

Steiff schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 16:30:
Wij lopen inderdaad op sloffen en hebben zelfs tapijttegels neergelgd in de woonkamer. De VvE is niet actief en er zijn ook geen regels. Er is natuurlijk wel een standaard splitsingsreglement van 1973.

is het niet wettelijk geregeld sinds een paar jaar dat een VVE actief moet zijn? Misschien wel iets om naar te kijken, zodat je niet tegen problemen aan loopt mocht je ooit eens willen verkopen. Volgens mij willen bijvoorbeeld banken vaak geen woningen meer financieren wanneer de VVE niet actief is. En om dat op zo'n moment op stel en sprong te moeten regelen zal ook vast niet makkelijk zijn. Daarnaast kan het volgens mij ook gevolgen hebben voor de verzekeringen van het pand, wanneer bijvoorbeeld de VVE het noodzakelijk (periodiek) onderhoud niet uitvoert en de benodigde inspecties van tijd tot tijd.

[Lapa]

pennywiser schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 16:43:
[...]

Dan klopt het vandaag de dag nog steeds wat ik zeg. Maar thanks, wat jij zegt klopt ook.

Nee, er is in geval van koopwoningen per definitie een VvE. Hij kan actief, slapend of volledig inactief zijn. Maar de eigenaren van het pand vormen per definite een VvE.

Bij huurwoningen is het natuurlijk anders, daar is er veelal gewoon een eigenaar en dus geen vereniging.

[Verwijderd]

Je hebt niets met holle ruimtes te maken inderdaad. Jij bent verantwoordelijk voor de vloer en de ondervloer. Als de onderbuurman zijn plafond geisoleerd wil hebben, dan mag hij dat direct doen.

[pennywiser]

Lapa schreef op donderdag 16 november 2023 @ 11:30:
[...]


Nee, er is in geval van koopwoningen per definitie een VvE. Hij kan actief, slapend of volledig inactief zijn. Maar de eigenaren van het pand vormen per definite een VvE.

Bij huurwoningen is het natuurlijk anders, daar is er veelal gewoon een eigenaar en dus geen vereniging.

De verplichting is er nog maar sinds kort en komt pas aan het licht bij verkoop. Dus er zijn vandaag de dag nog steeds situaties te vinden zonder opgerichte VVE.

[Verwijderd]

pennywiser schreef op donderdag 16 november 2023 @ 11:34:
[...]

De verplichting is er nog maar sinds kort en komt pas aan het licht bij verkoop. Dus er zijn vandaag de dag nog steeds situaties te vinden zonder opgerichte VVE.

Dan is er nog steeds een VvE, want die ontstaat van rechtswege. Dan is hij alleen volledig inactief (en dat mag inderdaad niet meer, maar dat is de verantwoodelijkheid van de VvE. )

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 16-11-2023 11:35 ]

[pennywiser]

Verwijderd schreef op donderdag 16 november 2023 @ 11:35:
[...]

Dan is er nog steeds een VvE, want die ontstaat van rechtswege. Dan is hij alleen volledig inactief.

Waar ontstaat die dan, magisch bij de notaris? Statuten hebben zichzelf ook geschreven?

[ Voor 7% gewijzigd door pennywiser op 16-11-2023 11:37 ]

[Verwijderd]

pennywiser schreef op donderdag 16 november 2023 @ 11:35:
[...]

Waar ontstaat die dan, magisch bij de notaris?

Veel eerder in dat proces al. Die ontstaat eigenlijk al bij splitsing. En als jij zo'n gesplitst recht koopt, dan ben je automatisch lid.

[pennywiser]

Verwijderd schreef op donderdag 16 november 2023 @ 11:37:
[...]

Veel eerder in dat proces al. Die ontstaat eigenlijk al bij splitsing. En als jij zo'n gesplitst recht koopt, dan ben je automatisch lid.

Er was tot nu toe geen sprake van splitsing volgens appartementsrecht in sommige situaties. Boven/onderwoningen bv. Dus dan is er nu wel een plicht, maar nog geen notarieel opgerichte vereniging.

[Verwijderd]

pennywiser schreef op donderdag 16 november 2023 @ 11:42:
[...]

Er was tot nu toe geen sprake van splitsing volgens appartementsrecht in sommige situaties. Boven/onderwoningen bv. Dus dan is er nu wel een plicht, maar nog geen notarieel opgerichte vereniging.

Dan is hij volledig inactief en niet geregistreerd. Maar probeer zo'n woning vandaag dan maar eens te verkopen. Dat kan best eens lastig gaan worden. Vanaf 2018 is met namelijk de druk aan het opvoeren en het is nog maar de vraag of iemand een hypotheek gaat krijgen. Banken worden tegenwoordig ook geacht hier iets mee te doen.

De verplichting is er niet sinds kort hoor. Werd vroeger alleen nooit op gehandhaafd door wie dan ook. Mag ik vragen waar jij de vrijstelling voor boven- en onderwoningen vind dan?

Maar ergens helemaal achterin (sectie M, even uit mijn hoofd) van het modelreglement wordt de oprichting van een VvE beschreven. Daar zou TS dan even naar moeten kijken in zijn reglement. Zijn reglement is natuurlijk alleen maar gebaseerd op het modelreglement. Het is voor mij wat roestig, want ik heb sinds 2005 geen appartement meer gekocht.

[ Voor 28% gewijzigd door Verwijderd op 16-11-2023 12:00 ]

[pennywiser]

Verwijderd schreef op donderdag 16 november 2023 @ 11:46:
[...]

Dan is hij volledig inactief en niet geregistreerd. Maar probeer zo'n woning vandaag dan maar eens te verkopen. Dat kan best eens lastig gaan worden. Vanaf 2018 is met namelijk de druk aan het opvoeren en het is nog maar de vraag of iemand een hypotheek gaat krijgen. Banken worden tegenwoordig ook geacht hier iets mee te doen.

Verkoop heb ik het niet over of wat banken ermee gaan doen. Een vereniging kan niet inactief zijn als die nog niet bestaat.

Wijs anders even aan waar je dit gevonden hebt.

[ Voor 6% gewijzigd door pennywiser op 16-11-2023 11:49 ]

[eLScha]

Raad je aan om de aflevering van de Rijdende Rechter over Hamid eens terug te kijken: https://www.ad.nl/show/ge...ak-frank-visser~a25c54a0/

[pennywiser]

Verwijderd schreef op donderdag 16 november 2023 @ 11:46:
[...]

Dan is hij volledig inactief en niet geregistreerd. Maar probeer zo'n woning vandaag dan maar eens te verkopen. Dat kan best eens lastig gaan worden. Vanaf 2018 is met namelijk de druk aan het opvoeren en het is nog maar de vraag of iemand een hypotheek gaat krijgen. Banken worden tegenwoordig ook geacht hier iets mee te doen.

De verplichting is er niet sinds kort hoor. Werd vroeger alleen nooit op gehandhaafd door wie dan ook. Mag ik vragen waar jij de vrijstelling voor boven- en onderwoningen vind dan?

Maar ergens helemaal achterin (sectie M, even uit mijn hoofd) van het modelreglement wordt de oprichting van een VvE beschreven. Daar zou TS dan even naar moeten kijken in zijn reglement. Zijn reglement is natuurlijk alleen maar gebaseerd op het modelreglement. Het is voor mij wat roestig, want ik heb sinds 2005 geen appartement meer gekocht.

Ik heb niet over een bepaalde vrijstelling gehad, maar over het feit dat er nooit iets met appartementsrecht gedaan is in sommige situaties. En toen kwam jij met dat een vereniging zichzelf opricht

Er is een plicht maar nog vereniging en/of akte van splitsing. De plicht ontstaat van rechtswege, niet de VVE met bijbehorende statuten.

[ Voor 5% gewijzigd door pennywiser op 16-11-2023 12:15 ]

[Dennism]

pennywiser schreef op donderdag 16 november 2023 @ 12:10:
[...]

Ik heb niet nergens over een bepaalde vrijstelling gehad, maar over het feit dat er nooit iets met appartementsrecht gedaan is in sommige situaties. En toen kwam jij met dat een vereniging zichzelf opricht.

Dat werd wel verondersteld, en ook als zodanig uitgesproken door het gerechtshof, maar de hoge raad heeft anders geoordeeld in cassatie. Kan uiteraard natuurlijk wel zo zijn dat naar aanleiding van dit vonnis uit 2013 de wet is aangepast: https://cassatieblog.nl/g...niging-van-eigenaars-vve/

[pennywiser]

Dennism schreef op donderdag 16 november 2023 @ 12:15:
[...]


Dat werd wel verondersteld, en ook als zodanig uitgesproken door het gerechtshof, maar de hoge raad heeft anders geoordeeld in cassatie. Kan uiteraard natuurlijk wel zo zijn dat naar aanleiding van dit vonnis uit 2013 de wet is aangepast: https://cassatieblog.nl/g...niging-van-eigenaars-vve/

Ik twijfel misschien heb ik het wel mis inderdaad. Ik denk dat een vereniging nog niet bestaat zonder notarieel vastgelegde statuten, maar misschien heb ik het wel mis.

[ Voor 28% gewijzigd door pennywiser op 16-11-2023 12:22 ]

[Verwijderd]

pennywiser schreef op donderdag 16 november 2023 @ 12:19:
[...]

Ik twijfel misschien heb ik het wel mis inderdaad. Ik denk dat een vereniging nog niet bestaat zonder notarieel vastgelegde statuten, maar misschien heb ik het wel mis.

Even verder gekeken naar heel oude splitsingen, want wel interessant. Volgens mij bestaat de verplichting tot het oprichten van een VvE en het opnemen van statuen vanaf 1972 en heeft de HR uitgesproken dat oudere splitsingen waarin dat dus niet gedaan is.... inderdaad geen VvE hebben zoals wij die in de huidige wetgeving bedoelen. Die is dus niet met terugwerkende kracht ontstaan.

Echter, TS heeft een splitsingsakte gebaseerd op model 1973 en daar zou het dus in principe gewoon in moeten zitten.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 16-11-2023 12:47 ]

[Señor Sjon]

Modbreak:

De discussie 'wat is een VvE en wanneer' is hier totaal offtopic. De TS heeft er ook al in het begin antwoord op gegeven.

[tweaker29789]

Het bestaan van een VVE kan wel relevant zijn als je gaat kijken naar wat je kunt doen aan geluidsisolatie. Dit kan van de vloerconstructie afhangen.
Een geluidsdempende ondervloer is natuurlijk voor eigen rekening, maar het vullen van een holle tussenruimte mogelijk niet.