Wet vaste huurcontracten aangenomen door de Eerste Kamer

[Real]

Zojuist heeft de Eerste Kamer het voorstel Wet vaste huurcontracten van Grinwis en Nijboer aangenomen.

Dat betekent dat tijdelijke contracten die vanaf 2016 met de Wet doorstroming huurmarkt mogelijk werden weer komen te vervallen en contracten voor onbepaalde tijd worden weer de norm.

Er blijven diverse uitzonderingen mogelijk. Zowel uitzonderingen die voor 2016 bestonden als nieuwe uitzonderingen. Maar huurders van woonruimte krijgen hiermee veel meer zekerheid.

[grasmanek94]

Nu 10-20 jaar afwachten en kijken wat het effect zal zijn (ik ben oprecht benieuwd), of hebben we in de recent geschiedenis van NL zoiets al meegemaakt?

[Real]

grasmanek94 schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 15:23:
Nu 10-20 jaar afwachten en kijken wat het effect zal zijn (ik ben oprecht benieuwd), of hebben we in de recent geschiedenis van NL zoiets al meegemaakt?

Nou ja. we gaan gewoon terug naar de situatie van voor medio 2016. En er zijn zelfs meer uitzonderingen dan toen het geval was.

[MemeMaster]

Real schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 15:27:
[...]


Nou ja. we gaan gewoon terug naar de situatie van voor medio 2016. En er zijn zelfs meer uitzonderingen dan toen het geval was.

Ik moet lachen om al huisjesmelkers die klagen dat deze wet gaat zorgen dat niemand meer een woning gaat verhuren of dat verhuren financieel niet meer aantrekkelijk is, maar de mogelijkheid om tijdelijke contracten aan te bieden bestond pas sinds 2016 en naar mijn weten konden mensen daarvoor ook een goed boterham verdienen met woningen verhuren. Ja je kunt nu niet iemand na twee jaar eruit schoppen ...die tijdelijke contracten waren iets te veel in het voordeel van de verhuurder. En al die huisjesmelkers die doen alsof ze zijn gaan verhuren uit goedheid van hun hart of om iets te doen voor de maatschappij zijn al helemaal lachwekkend. Ik ken veel mensen die na 2016 een huis hebben gekocht en hun oude huis verhuren tegen belachelijk hoge huren. Is gewoon om de eigen portemonnee te spekken niks meer en niks minder. En door het woningtekort komen ze hiermee weg omdat mensen wanhopig zijn.

Ik snap trouwens niet waarom expats weer een uitzondering moeten krijgen met deze nieuwe wet. Want als je een huurcontract voor onbeperkte periode hebt mag je als huurder altijd opzeggen met een maand opzegtermijn. Wat voor voordeel hangt er aan een contract van 2 jaar voor de Expat? Weer z'n onnodige "water bij de wijn doen" uitzondering die alleen misbruikt gaat worden. En wanneer is iemand officieel geen expat meer? Na 3 jaar in Nederland? 5 jaar of 10? De volgende krantenkop is: "expat uitzondering huurwet misbruikt dus afgeschaft" .

Ook de uitzondering voor studenten slaat nergens op want er bestaat al zoiets als een campuscontracten waarbij de huurovereenkomst alleen geldt zolang iemand een studie volgt.

Al met al weer een gedrocht van een wet maar ik ben benieuwd wat het effect gaat zijn.

[Real]

MemeMaster schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 21:22:
[...]
Ik snap trouwens niet waarom expats weer een uitzondering moeten krijgen met deze nieuwe wet.

Ik weet niet waar dat vandaan komt, want dat staat niet in de wet en ook niet in (het ontwerp van) een AMvB bij de wet.

[FRANQ]

Als je een huurhuis als belegging hebt en dat 10/15/20/etc jaar wilt verhuren dan maakt het geen reet uit dat je vaste contracten moet aanbieden. het was nu makkelijk dat je elke 2 jaar de huur kan aanpassen aan de markt. Dat gaat dan niet meer.

Dus in dat opzicht zal de huurstijging wat geremd worden

Het is vervelender voor een stelletje dat samenwonen wil proberen, en in de tussentijd zijn of haar appartement/huis niet kwijt wil.
Dan is het wel fijn als je een zekerheid hebt dat je na 1 jaar of 2 jaar weer terug kan.

Ook zal deze wet het voor particulieren die hun oude huis erbij houden voor de verhuur, nog wel wat haken en ogen hebben. Vaak zit er nog een hypotheek op, en die word niet blij van permanente verhuur.

[ Voor 12% gewijzigd door FRANQ op 15-11-2023 09:50 ]

[Real]

FRANQ schreef op woensdag 15 november 2023 @ 09:49:
Het is vervelender voor een stelletje dat samenwonen wil proberen, en in de tussentijd zijn of haar appartement/huis niet kwijt wil.
Dan is het wel fijn als je een zekerheid hebt dat je na 1 jaar of 2 jaar weer terug kan.

Het CDA heeft in de Tweede Kamer een amendement ingediend en dat is ook aangenomen waarmee dat (onder voorwaarden) mogelijk is. Mede daarom was het ook zo vreemd dat de CDA senaatsfractie ineens zo kritisch was.

Ook zal deze wet het voor particulieren die hun oude huis erbij houden voor de verhuur, nog wel wat haken en ogen hebben. Vaak zit er nog een hypotheek op, en die word niet blij van permanente verhuur.

Niemand is verplicht om een huis te verhuren. De meeste mensen verkopen een tweede huis als het niet gebruikt wordt. En dat is prima, want er zijn nu talloze huurders die een hoge huurprijs betalen maar geen lening van een bank krijgen met een rente die gelijk is aan of lager dan die huurprijs.

[MemeMaster]

FRANQ schreef op woensdag 15 november 2023 @ 09:49:


Ook zal deze wet het voor particulieren die hun oude huis erbij houden voor de verhuur, nog wel wat haken en ogen hebben. Vaak zit er nog een hypotheek op, en die word niet blij van permanente verhuur.

Nou ook jarenlang achter elkaar tijdelijk verhuren mag niet van de meeste hypotheekverstrekkers niet. . De meeste mensen die ik ken die hun oude huis verhuren hebben we nog een hypotheek op het huis en geen toestemming gevraagd aan hun hypotheekaanbieder. Er is toch niemand die dat controleert.

[MemeMaster]

Real schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 22:18:
[...]


Ik weet niet waar dat vandaan komt, want dat staat niet in de wet en ook niet in (het ontwerp van) een AMvB bij de wet.

Ik had de wet zelf niet gelezen maar in alle nieuwsberichten stobd dat er een uitzondering zou komen voor verhuren aan expats en studenten.

[FRANQ]

MemeMaster schreef op donderdag 16 november 2023 @ 07:41:
[...]


Nou ook jarenlang achter elkaar tijdelijk verhuren mag niet van de meeste hypotheekverstrekkers niet. . De meeste mensen die ik ken die hun oude huis verhuren hebben we nog een hypotheek op het huis en geen toestemming gevraagd aan hun hypotheekaanbieder. Er is toch niemand die dat controleert.

Klopt.
Dat is ook de constructie die ik het meest hoor.

Maar dan neem je een aanzienlijk groter risico als je niet elke 1 of 2 jaar een keuzemoment hebt.

[kx22]

Gaat om nieuw af te sluiten contracten neem ik aan?
Het voordeel van elk 2 jaar een nieuwe huurder is dat als iemand niet bevalt, je hem nu ook niet meer eruit kan gooien (tenzij hij illegale dingen doet).
Maar zo heb ik wel eens meegemaakt dat een huurder telkens te laat is met betalen. Niet 1 of 2 dagen, maar heel onregelmatig.
Aanspreken heeft nu geen zin met de nieuwe wet.

[Real]

kx22 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 09:57:
eruit kan gooien

Gentle reminder dat 'eruit gooien' in de praktijk betekent dat iemand mogelijk dakloos wordt, omdat het momenteel erg moeilijk is om een alternatief te vinden.

Verder is de situatie niet anders dan voor 2016. Toen waren er natuurlijk ook huurders met een matige betalingsdiscipline.

Laten we wel wezen: van de tijdelijke contracten is misbruik gemaakt door een vrij grote groep verhuurders. In plaats van het aanbieden van contracten voor onbepaalde tijd (wat volgens de minister de norm zou blijven) werden in toenemende mate tijdelijke contracten aangeboden en bij elke wisseling van huurders werd de huurprijs met een paar honderd euro verhoogd, wat bij een contract voor onbepaalde tijd niet had gekund.

Verder durven huurders met een tijdelijk contract gebreken in de woning ook niet te benoemen, uit angst dat de verhuurder na afloop van het tijdelijk contract de huurovereenkomst niet omzet in een contract voor onbepaalde tijd. Terwijl die verhuurder waarschijnlijk al vooraf heeft bedacht dat het contract niet wordt omgezet, maar dat een maand voor het einde pas laat weten.

Conclusie van deze afgelopen jaren: er is een groep mensen die de mogelijkheden van de wet volledig benut, ook al is dat niet de bedoeling. De enige manier om dat in te perken is dus weer teruggaan naar de situatie van voor 2016. Anders hou je dus excessen.

Meest lachwekkende voorbeeld tijdens het debat in de Eerste Kamer was nog wel dat de BBB senator opmerkte dat er ook veel goede verhuurders zijn en huurders en verhuurders ook afspraken kunnen maken met elkaar.

Dan heb je het als senator of niet begrepen, of je bent met opzet zand in de machine aan het strooien. Natuurlijk zijn er veel welwillende verhuurders en natuurlijk kunnen er afspraken worden gemaakt, maar wat heeft een huurder daaraan als de verhuurder dat niet wil?

Daarom hebben we dus dwingend en semi-dwingend recht voor huurders, consumenten en werknemers. Niet omdat er welwillende verhuurders, bedrijven en werkgevers zijn. Maar omdat er ook (veel) verhuurders, bedrijven en werkgevers zijn die de boel proberen maximaal uit te persen.

[MemeMaster]

Het was een wet waar je bij voorbaat al bij kon bedenken dat verhuurders er misbruik van gingen maken. Ik snap niet waarom dat achteraf altijd zo'n schock is..

Ik vind dat het slimmer was geweest om het aanbieden van tijdelijke contracten te koppelen aan de woning. Dus dat je op een adres bijvoorbeeld binnen 10 jaar maximaal 2x een tijdelijke contract mag aanbieden en daarna moet je iemand een vast contract bieden. In zo'n situatie ben je als verhuurder eerder geneigd iemand die een goede huurder is na het verlopen van een tijdelijke contract een vaste huurovereenkomst aan te bieden. Er zou dan wel een registratie moeten komen van huurovereenkomsten maar dat is niet zo moeilijk: gewoon een brief sturen als iemand zich in heeft geschreven op een adres en vragen eventuele tijdelijke huurovereenkomsten te registreren. Huurders hebben hier zelf baat bij dus die zouden de stap we zetten.

[Dinictus208]

Je huis verhuren met het idee dat je een huurder er bijna nooit uit kan krijgen lijkt me ook niet echt een fijn idee. Alhoewel, je kan je huis natuurlijk inclusief huurder verkopen....

Ik vind het toch ergens een schending van het eigendomsrecht.

[MemeMaster]

Dinictus208 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 12:50:
Je huis verhuren met het idee dat je een huurder er bijna nooit uit kan krijgen lijkt me ook niet echt een fijn idee. Alhoewel, je kan je huis natuurlijk inclusief huurder verkopen....

Ik vind het toch ergens een schending van het eigendomsrecht.

Voor 2016 was dat precies de manier waarop woningen werden verhuurd. Toch was vastgoed verhuren aan particulieren zeer lucratief en heeft het de nodige miljonairs opgeleverd.

En je huis verkopen met een huurder erin is een slecht idee want de waarde daalt enorm.

Ik ken mensen die van plan waren hun oude woning aan te houden en 20 jaar lang steeds voor 2 jaar te verhuren tot hun eigen kinderen groot genoeg waren om erin te trekken. Gelukkig kan dat ook niet meer. Leuk dat mensen aan hun kinderen denken, maar mensen die moeten huren hebben ook recht op vastigheid in het leven.

[Dinictus208]

Niet eens.

Je woont in het eigendom van iemand anders. Dat wordt zo makkelijk vergeten. De eigenaar mag naar mijn mening zelf weten wat hij doet met zijn eigen bezit. Waarom hebben mensen die moeten huren recht op vastigheid? Waar begint en eindigt "vastigheid"? Een huurder heeft ook een stuk minder woonzorgen en plichten, vergeet dat niet.

Wat is er mis met mensen met het bovenstaand plan? Als je je oude woning kan aanhouden dan kan je dat blijkbaar betalen en is het jouw bezit toch? Alsof het zo'n onzalig plan is om je huis dan te verhuren en later je kinderen in te laten wonen.

[MemeMaster]

Dinictus208 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 14:22:
Niet eens.

Je woont in het eigendom van iemand anders. Dat wordt zo makkelijk vergeten. De eigenaar mag naar mijn mening zelf weten wat hij doet met zijn eigen bezit. Waarom hebben mensen die moeten huren recht op vastigheid? Waar begint en eindigt "vastigheid"? Een huurder heeft ook een stuk minder woonzorgen en plichten, vergeet dat niet.

Wat is er mis met mensen met het bovenstaand plan? Als je je oude woning kan aanhouden dan kan je dat blijkbaar betalen en is het jouw bezit toch? Alsof het zo'n onzalig plan is om je huis dan te verhuren en later je kinderen in te laten wonen.

Ja het is allemaal leuk en aardig tot het je eigen kinderen zijn die om de 2 jaar moeten verhuizen. Vooral in deze woningmarkt levert dat veel stress op. De overheid heeft wel meer wetten die minderbedeelden moeten beschermen tegen geldwolven en uitbuiters en daar is dit eentje van gelukkig. Iedereen wil wel de garantie dat z'n kind op z'n 18de meteen een eigen woning kan krijgen. Maar het is beter als er eindelijk wat wordt gedaan aan de krappe woningmarkt dan hoeven mensen niet anderen uit te buiten om dat doel te realiseren.

[Dinictus208]

Nee hoor, als het mijn eigen kinderen zouden zijn dan zou ik dat prima begrijpen. Ik (of mijn kind) zou vooraf wat proberen te regelen zodat ik/hij/zij niet voor verassingen zou komen te staan. Goed als er iets wordt gedaan aan de krappe woningmarkt maar dan moet dit niet de enige regel zijn.

[ Voor 4% gewijzigd door Dinictus208 op 16-11-2023 14:57 ]

[kx22]

Real schreef op donderdag 16 november 2023 @ 10:52:
[...]


Gentle reminder dat 'eruit gooien' in de praktijk betekent dat iemand mogelijk dakloos wordt, omdat het momenteel erg moeilijk is om een alternatief te vinden.

Snap ik heel goed, maar ook met werk maak je iemand werkloos als een contract niet wordt verlengd.
Dat er momenteel voldoende werk is, wilt niet zeggen dat je bij een volgende crisis verplicht bent om iemands contract te verlengen na afloop datum.

Welke regel we ook verzinnen om de huizenmarkt "beter" te maken, 9/10x werkt het averechts.

De focus zou beter moeten liggen op leegstaanden gebouwen/huizen. De reden waarom sommige huizen leeg staan is omdat de waarde van een leegstaande huis hoger is dan een verhuurde huis. Als daar nou eens eerst op tegen getreden gaat worden, los je al 200-300k problemen op.

[MemeMaster]

Dinictus208 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 14:56:
Nee hoor, als het mijn eigen kinderen zouden zijn dan zou ik dat prima begrijpen. Ik (of mijn kind) zou vooraf wat proberen te regelen zodat ik/hij/zij niet voor verassingen zou komen te staan. Goed als er iets wordt gedaan aan de krappe woningmarkt maar dan moet dit niet de enige regel zijn.

In een krappe woningmarkt is "vooraf wat proberen te regelen zodat ik/hij/zij niet voor verassingen zou komen te staan" makkelijker gezegd dan gedaan. Altijd op zoek moeten zijn naar je volgende onderkomen is geen manier om te leven en zorgt zelfs voor mentale klachten. Het feit dat je niet snapt waarom mensen vastigheid en zekerheid zouden willen laat alleen maar zien waarom het goed is dat het oneindige tijdelijk verhuren wordt verboden.

[Dinictus208]

Tja ik blijf het toch oneens met je zijn over die vastigheid en "geen manier van leven" maar daar hoeven we niet uit te komen. De wereld bestaat overigens niet uit alleen maar geldwolven en minderbedeelden. Ook gewoon uit hardwerkende mensen die hun verdiende geld willen laten renderen en uit mensen die een tijdelijk huurcontract ook ok vinden.

[Real]

Dinictus208 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 12:50:
Ik vind het toch ergens een schending van het eigendomsrecht.

Is het niet, want een eigenaar is niet verplicht om een woning te verhuren.

Zolang er veel woningzoekenden zijn zou wat mij betreft bezit van meerdere woningen sterk moeten worden ontmoedigd via belastingen. Mensen moeten het geld maar in iets anders investeren dan een eerste levensbehoefte van anderen.

kx22 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 15:46:
[...]
Snap ik heel goed, maar ook met werk maak je iemand werkloos als een contract niet wordt verlengd.

Maar in de volgorde van basisbehoeften, zou ik een woning vóór inkomen plaatsen. En dat weer voor bescherming als consument.

[kx22]

Real schreef op donderdag 16 november 2023 @ 21:29:

Is het niet, want een eigenaar is niet verplicht om een woning te verhuren.

Zolang er veel woningzoekenden zijn zou wat mij betreft bezit van meerdere woningen sterk moeten worden ontmoedigd via belastingen. Mensen moeten het geld maar in iets anders investeren dan een eerste levensbehoefte van anderen.

Maar als een verhuurder meer geld moet afstaan aan de belasting, komt dit ook weer op bordje van de huurder. Andere opties zijn: niet verhuren of verkopen.
Kopen is helaas niet een optie voor veel huurders. En niet verhuren maak je de markt nog kleiner.


Dus ja, elke optie die we bedenken werkt niet. Blijkbaar was er in 2010-2014 totaal geen vraag naar huizen. Ook toen hadden we al een tekort (10+ jaar wachtlijst voor huurwoning).

[ Voor 11% gewijzigd door kx22 op 17-11-2023 08:54 ]

[Ozzie]

kx22 schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 08:50:
[...]


Maar als een verhuurder meer geld moet afstaan aan de belasting, komt dit ook weer op bordje van de huurder. Andere opties zijn: niet verhuren of verkopen.
Kopen is helaas niet een optie voor veel huurders. En niet verhuren maak je de markt nog kleiner.

Dat kopen geen optie is is natuurlijk ook een beetje een kunstmatig ding, want heel veel huurders, zeker in de particuliere huur, betalen (veel) meer aan huur dan dat ze anders kwijt zouden zijn aan hypotheek + vaste lasten. Het enige 'voordeel' is dat ze makkelijk van hun huurwoning afkunnen.
Je zou ook kunnen beredeneren dat er door deze regel meer woningen te koop komen te staan want het word minder aantrekkelijk om een huis aan te houden en te verhuren. Want laten we wel wezen, mensen verhuren hun woning echt niet vanuit de goedheid van hun hart. Daar liggen gewoon financiële motieven aan ten grondslag.

[Real]

kx22 schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 08:50:
[...]
Maar als een verhuurder meer geld moet afstaan aan de belasting, komt dit ook weer op bordje van de huurder. Andere opties zijn: niet verhuren of verkopen.
Kopen is helaas niet een optie voor veel huurders. En niet verhuren maak je de markt nog kleiner.

Zoals al werd opgemerkt is de vergelijking koop/huur niet eerlijk.

Een huurder die 50% van het maandelijkse inkomen besteedt aan de huurprijs, mág een groot bedrag met die maandelijkse rentelasten door overheidsrestricties niet lenen van een bank.

Het zou veel eerlijker zijn als niet alleen banken, maar ook verhuurders rekening moeten houden met het besteedbare inkomen van huurders. Als de norm die voor kopers geldt ook voor verhuurders geldt, dan moet de huurprijs wel dalen.

Verder zullen verhuurders die niet meer kunnen of willen verhuren de woning verkopen en dat betekent dat de huurders die eigenlijk willen kopen meer aanbod hebben. Die huurders concurreren vervolgens niet meer voor de resterende huurwoningen.

Het maakt dus niet uit, zoals Hugo de Jonge ook concludeerde voor wat betreft de Wet betaalbare huur. Veel verhuurders schermen met het woningschaarste argument, alsof ze de redder in nood zijn, terwijl het juist particuliere verhuurders zijn die de starterswoningen hebben weggekocht voor de neus van starters.

[Dinictus208]

Real schreef op donderdag 16 november 2023 @ 21:29:
[...]


Is het niet, want een eigenaar is niet verplicht om een woning te verhuren.

Zolang er veel woningzoekenden zijn zou wat mij betreft bezit van meerdere woningen sterk moeten worden ontmoedigd via belastingen. Mensen moeten het geld maar in iets anders investeren dan een eerste levensbehoefte van anderen.


[...]


Maar in de volgorde van basisbehoeften, zou ik een woning vóór inkomen plaatsen. En dat weer voor bescherming als consument.

Je wordt nog steeds belemmerd in het doen met jouw eigendom wat jij wil.

Extra belasting op een tweede huis is overigens toch al sterk verhoogd. Wat wil je nog meer?
Verder heb je wel een punt m.b.t. levensbehoefte van anderen maar dat is aan de overheid, die maakt nl de regels.

Hier gaat wel de wet van vraag een aanbod op. Als investeerders alleen mogen investeren in zaken waar niet echt vraag naar is, heb je geen economie.

[GreatDictator]

Dinictus208 schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 10:40:Je wordt nog steeds belemmerd in het doen met jouw eigendom wat jij wil.

Ik mag van mijn huis ook geen discotheek of afvalverbrander maken. Eigendomsrechten zijn niet absoluut en zijn dat ook nooit geweest.

[Dinictus208]

GreatDictator schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 10:47:
[...]


Ik mag van mijn huis ook geen discotheek of afvalverbrander maken. Eigendomsrechten zijn niet absoluut en zijn dat ook nooit geweest.

Kromme vergelijking. (binnen en buiten bestemmingsplan...)

[Real]

Dinictus208 schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 10:40:
[...]
maar dat is aan de overheid, die maakt nl de regels.

Het gaat toch ook over overheidsbeleid?

Hier gaat wel de wet van vraag een aanbod op. Als investeerders alleen mogen investeren in zaken waar niet echt vraag naar is, heb je geen economie.

Nee, maar dat is dus ook niet aan de hand. Voor de helderheid: voor de leden van de belangengroepering van institutionele beleggers zijn huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd de norm:

https://www.ivbn.nl/actue...tijdelijke-huurcontracten

[HallonRubus]

Ozzie schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 09:03:
[...]


Dat kopen geen optie is is natuurlijk ook een beetje een kunstmatig ding, want heel veel huurders, zeker in de particuliere huur, betalen (veel) meer aan huur dan dat ze anders kwijt zouden zijn aan hypotheek + vaste lasten. Het enige 'voordeel' is dat ze makkelijk van hun huurwoning afkunnen.
Je zou ook kunnen beredeneren dat er door deze regel meer woningen te koop komen te staan want het word minder aantrekkelijk om een huis aan te houden en te verhuren. Want laten we wel wezen, mensen verhuren hun woning echt niet vanuit de goedheid van hun hart. Daar liggen gewoon financiële motieven aan ten grondslag.

Als je elke twee jaar een andere woning koopt ben je ook zomaar €10k aan kosten kwijt.

Maar goed, volgens mij zijn er genoeg uitzonderingen in de wet zodat verhuurders alsnog alleen tijdelijke contracten kunnen aanbieden, in de steden waar daadwerkelijk veel verhuurd wordt stikt het immers van de studenten en expats.

[Real]

HallonRubus schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 11:10:
[...]
expats.

Dat is geen uitzondering en gaat het waarschijnlijk ook niet worden.

[Sebas1979]

Dinictus208 schreef op donderdag 16 november 2023 @ 16:46:
Tja ik blijf het toch oneens met je zijn over die vastigheid en "geen manier van leven" maar daar hoeven we niet uit te komen. De wereld bestaat overigens niet uit alleen maar geldwolven en minderbedeelden. Ook gewoon uit hardwerkende mensen die hun verdiende geld willen laten renderen en uit mensen die een tijdelijk huurcontract ook ok vinden.

Het duurt altijd maar kort voordat iemand 'hardwerkend' er in gooit. Wat weer heel grappig is, want die hardwerkende wil vervolgens 'zijn geld laten renderen', aka geld krijgen door niet hard te werken.

Er zijn zeker use-cases waar iedereen er beter van wordt dat er iemand is die meer dan 1 woning heeft en er dan wat verhuurt, maar in de huidige woningmarkt is de winst die je maakt uit verhuur van een woning meestal gewoon over de rug van bestaanszekerheid van een ander.

[Ozzie]

HallonRubus schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 11:10:
[...]


Als je elke twee jaar een andere woning koopt ben je ook zomaar €10k aan kosten kwijt.

Waarom zou je dat doen dan? Die huurders moeten er na 2 jaar uit omdat de verhuurder dat wil, niet omdat ze zelf elke 2 jaar willen verhuizen. Als je zelf elke 2 jaar wil verhuizen is huren inderdaad de juiste weg. Dat kan ook nog gewoon met deze nieuwe wetgeving, en de oude.

[Dinictus208]

Sebas1979 schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 11:26:
[...]


Het duurt altijd maar kort voordat iemand 'hardwerkend' er in gooit. Wat weer heel grappig is, want die hardwerkende wil vervolgens 'zijn geld laten renderen', aka geld krijgen door niet hard te werken.

Lijkt mij gewoon verstandig om je geld aan het werk te zetten . En inderdaad, er zijn mensen die de schouders eronder willen zetten, die hun verantwoordelijkheden nemen. En er zijn mensen die graag van de zijlijn commentaar op alles leveren.

[martin_v_z]

Dinictus208 schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 11:37:
[...]


Lijkt mij gewoon verstandig om je geld aan het werk te zetten . En inderdaad, er zijn mensen die de schouders eronder willen zetten, die hun verantwoordelijkheden nemen. En er zijn mensen die graag van de zijlijn commentaar op alles leveren.

Je gaat er maar steeds vanuit dat het je recht is om geld te verdienen door te investeren in het kopen van een tweede woning. Er zijn genoeg markten waar jij je geld in kan stoppen om rendement te behalen. Dat we nu zeggen dat er met een enorm te kort aan woningen de verhouding tussen wonen en investeren scheef komt te liggen is maar gewoon iets dat je moet accepteren. Huizen zijn er vooral om in te wonen en je hebt het recht om een huis te kopen om zelf in te wonen. Niemand is jou verplicht flink rendement te kunnen behalen met een tweede woning.

Huurders zitten in een kwetsbare positie dus willen we die beschermen in de maatschappij. We praten hier wel over een eerste levensbehoefte, namelijk een dak boven je hoofd. Als jij geen rendement kan halen met de huidige regels moet je maar je geld ergens anders in stoppen.

[Sebas1979]

Dinictus208 schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 11:37:
[...]


Lijkt mij gewoon verstandig om je geld aan het werk te zetten . En inderdaad, er zijn mensen die de schouders eronder willen zetten, die hun verantwoordelijkheden nemen. En er zijn mensen die graag van de zijlijn commentaar op alles leveren.

Blijft staan: eerst laat je je voorstaan op 'hard werkend', en vervolgens wil je dat je geld dat voor je doet.
En dat gaat (in het geval van het verhuren van huizen in een extreem krappe huizenmarkt) ten koste van andere mensen.
Mag je gewoon eerlijk toegeven hoor, dat je daar niet mee zit.

(wat 'verantwoordelijkheid nemen' en 'aan de zijlijn' hier precies mee te maken heeft ontgaat me een beetje . Neemt iemand die een 2e huis verhuurt z'n verantwoordelijkheid? Staat iemand met commentaar daar op 'aan de zijlijn'? Van wat dan? Mag ik niet meepraten omdat ik geen 2e huis heb om te verhuren?)

[LED-Maniak]

Heerlijk altijd die binaire reacties hier.
Alle verhuurders zijn huisjesmelkers = geldwolven = een schande.

Want oh oh, vreselijk als iemand 2 of 4% rendement maakt op een investering die hij heeft gedaan. Gratis geld waar hij niets voor hoeft te doen! Vergeet even niet de enorme risico's die er genomen worden en dat er ook vele verhuurders zijn die wel een goede buur zijn voor de huurder. Daarnaast is er een overheid die er zélf voor gezorgd heeft dat huurprijzen zo zijn opgedreven.

Wat zijn de marges op eerste levensbehoeftes als levensmiddelen, water, gas, electriciteit ook alweer? Meer dan de helft van mijn energierekening is belasting. Schande.

Dat er een aantal verhuurders misbruik maken van een situatie betekent niet direct dat alle verhuurders zich misdragen. Hetzelfde als nieuwe regels voor ZZP, mede mogelijk gemaakt door de ubers en PostNL's van deze wereld.


Ik stel voor dat we oostblok appartementen uit de grond stampen waarbij iedereen vanuit de staat gefinancieerd een appartementje mag huren. Uiteraard tegen kostprijs. Enige tegenvallers en andere kosten financieren we uit belastingen.

martin_v_z schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 11:58:
[...]
Huurders zitten in een kwetsbare positie dus willen we die beschermen in de maatschappij. We praten hier wel over een eerste levensbehoefte, namelijk een dak boven je hoofd. Als jij geen rendement kan halen met de huidige regels moet je maar je geld ergens anders in stoppen.

En goede huurders zouden die bescherming ook moeten krijgen. Het probleem is dat er ook slechte huurders zijn die huizen volledig slopen of de buurt terroriseren. Dat moet men maar op de koop toe nemen toch? Dan zit je daar maar als verhuurder je leven aan vast want er uit zetten na aflopen kortlopend contract(proefperiode) gaat niet. Dak boven het hoofd is veel belangrijker.


vergeten jullie niet dat veel pensioenfondsen de grootste verhuurders zijn die wel een fatsoenlijk rendement moeten maken om uberhaupt je pensioen te betalen? Dat pensioen dat een ZZP'er niet heeft en een tweede woning heeft gekocht om voor zijn eigen pensioen te kunnen zorgen zodat hij niet afhankelijk is van de staat?

[ Voor 41% gewijzigd door LED-Maniak op 17-11-2023 12:40 ]

[Webgnome]

LED-Maniak schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 12:26:
Want oh oh, vreselijk als iemand 2 of 4% rendement maakt op een investering die hij heeft gedaan. Gratis geld waar hij niets voor hoeft te doen! Vergeet even niet de enorme risico's die er genomen worden en dat er ook vele verhuurders zijn die wel een goede buur zijn voor de huurder. Daarnaast is er een overheid die er zélf voor gezorgd heeft dat huurprijzen zo zijn opgedreven.

Daar gaat het natuurlijk niet om. Waar het om gaat is dat iets zoals wonen een eerste levensbehoefte is. Daar hoor je vanuit ethisch oogpunt, mijns inziens, al geen 'rendement' uit te willen halen. Dat dient een taak van de overheid te zijn. Zoals we vroeger ook hadden met de volkshuisvesting. Die door toedoen van de overheid de nek om is gedraaid.

offtopic:
Een woningtekort speeld overigens al decennia, dat is niet iets specifieks voor de VVD jaren..

[LED-Maniak]

Webgnome schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 12:42:
[...]


Daar gaat het natuurlijk niet om. Waar het om gaat is dat iets zoals wonen een eerste levensbehoefte is. Daar hoor je vanuit ethisch oogpunt, mijns inziens, al geen 'rendement' uit te willen halen. Dat dient een taak van de overheid te zijn. Zoals we vroeger ook hadden met de volkshuisvesting. Die door toedoen van de overheid de nek om is gedraaid.

Zo zijn er vele dingen die een eerste levensbehoefte zijn. Eten, drinken, gas, elektriciteit.
Hier haalt onze overheid toch ook flink rendement op(belasting)? Of de shell, unilever, nestle?

Waarom is dat dan wel ethisch en een stuk lager rendement op verhuur niet?

Dit klinkt toch wel als een SP verhaal.

Ik zeg niet dat we allemaal VVD moeten stemmen, maar blijkbaar is verhuur vies en dienen alle verhuurders geradbraakt te worden.

offtopic:
Een woningtekort speeld overigens al decennia, dat is niet iets specifieks voor de VVD jaren..

Zeker, maar onder de laatste kabinetten lijkt er vooral gewerkt te zijn aan symptoombestrijding met maatregelen die aantoonbaar uit vergelijkbare maatregelen in het buitenland averechts werken.

Enige werkelijke oplossing is bouwen. Maar investeerders om dit te bekostigen trekken zich terug uit projecten.
Hoe zou dat komen?

[ Voor 23% gewijzigd door LED-Maniak op 17-11-2023 12:52 ]

[Real]

LED-Maniak schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 12:26:
Heerlijk altijd die binaire reacties hier.
Alle verhuurders zijn huisjesmelkers = geldwolven = een schande.
(...)
Dat er een aantal verhuurders misbruik maken van een situatie betekent niet direct dat alle verhuurders zich misdragen. Hetzelfde als nieuwe regels voor ZZP, mede mogelijk gemaakt door de ubers en PostNL's van deze wereld.

Ik schreef gisteren:

Real schreef op donderdag 16 november 2023 @ 10:52:
[...]
(...) Natuurlijk zijn er veel welwillende verhuurders en natuurlijk kunnen er afspraken worden gemaakt, maar wat heeft een huurder daaraan als de verhuurder dat niet wil?

Daarom hebben we dus dwingend en semi-dwingend recht voor huurders, consumenten en werknemers. Niet omdat er welwillende verhuurders, bedrijven en werkgevers zijn. Maar omdat er ook (veel) verhuurders, bedrijven en werkgevers zijn die de boel proberen maximaal uit te persen.

LED-Maniak schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 12:26:
Het probleem is dat er ook slechte huurders zijn die huizen volledig slopen of de buurt terroriseren. Dat moet men maar op de koop toe nemen toch? Dan zit je daar maar als verhuurder je leven aan vast want er uit zetten na aflopen kortlopend contract(proefperiode) gaat niet.

Stropop. Een verhuurder zit niet aan een huurder vast die de overeenkomst niet nakomt. Er worden vrijwel elke week ontruimingsvonnissen gepubliceerd en dat zijn alleen nog maar de gepubliceerde vonnissen.

LED-Maniak schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 12:26:
vergeten jullie niet dat veel pensioenfondsen de grootste verhuurders zijn die wel een fatsoenlijk rendement moeten maken om uberhaupt je pensioen te betalen? Dat pensioen dat een ZZP'er niet heeft en een tweede woning heeft gekocht om voor zijn eigen pensioen te kunnen zorgen zodat hij niet afhankelijk is van de staat?

Wat heeft dat nu te maken met de Wet vaste huurcontracten? In de herhaling van eerder vandaag:

Real schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 11:07:
[...]
Voor de helderheid: voor de leden van de belangengroepering van institutionele beleggers zijn huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd de norm:

https://www.ivbn.nl/actue...tijdelijke-huurcontracten

[Webgnome]

LED-Maniak schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 12:49:
[...]
Enige werkelijke oplossing is bouwen. Maar investeerders om dit te bekostigen trekken zich terug uit projecten.
Hoe zou dat komen?

En daar moet de overheid dan inspringen. Die moet die huizen neer zetten. Net als dat 'vroeger' ook gebeurde. Gewoon de taak van de overheid, zorgen dat mensen in een huis kunnen wonen.

[Real]

LED-Maniak schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 12:26:
Dat pensioen dat een ZZP'er niet heeft en een tweede woning heeft gekocht om voor zijn eigen pensioen te kunnen zorgen zodat hij niet afhankelijk is van de staat?

Overigens is dit ook een keuze van een ZZPer. ZZPers kunnen prima, net als elke Nederlander in loondienst, door de overheid verplicht worden om een pensioen op te bouwen bij een pensioenfonds.

Maar dat willen veel ZZPers niet.

[ Voor 4% gewijzigd door Real op 17-11-2023 13:24 ]

[kx22]

Ozzie schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 09:03:
[...]


Dat kopen geen optie is is natuurlijk ook een beetje een kunstmatig ding, want heel veel huurders, zeker in de particuliere huur, betalen (veel) meer aan huur dan dat ze anders kwijt zouden zijn aan hypotheek + vaste lasten. Het enige 'voordeel' is dat ze makkelijk van hun huurwoning afkunnen.
Je zou ook kunnen beredeneren dat er door deze regel meer woningen te koop komen te staan want het word minder aantrekkelijk om een huis aan te houden en te verhuren. Want laten we wel wezen, mensen verhuren hun woning echt niet vanuit de goedheid van hun hart. Daar liggen gewoon financiële motieven aan ten grondslag.

Maar dat is toch prima dat er financiele motieven aan liggen?
We leven toch niet in een land waar je niet "rijk" mag worden?

Het probleem hierboven is dat verhuurders nu worden gezien als de boosdoeners. Ok, stel die besluiten allemaal hun woning te verkopen. Hebben we nog steeds een woningtekort.
Het tekort verschuift. Kopers hebben dan meer kans, maar huurders (die nog geen vast contract of net zzp) hebben dan geen woning meer.

Dus conclusie: Zolang er een woning tekort is, kan je alles bedenken, maar het probleem verschuift

[kx22]

Real schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 10:23:
[...]

1. Een huurder die 50% van het maandelijkse inkomen besteedt aan de huurprijs, mág een groot bedrag met die maandelijkse rentelasten door overheidsrestricties niet lenen van een bank.

2. Verder zullen verhuurders die niet meer kunnen of willen verhuren de woning verkopen en dat betekent dat de huurders die eigenlijk willen kopen meer aanbod hebben. Die huurders concurreren vervolgens niet meer voor de resterende huurwoningen.

1. Volgens mij heeft de bank alleen naar je bruto inkomsten , schulden en pensioenregeling bij een financiering. Vorig jaar nieuw huis gekocht en heb echt niet hoeven te laten zien waar ik mijn inkomen aan besteed. Dus kan me niet voorstellen dat jouw huidige huur wordt meegeteld in besteedbaar inkomen.
Of bedoel je iets anders?

2. Dan verschuift het probleem. Er zijn volgens de volkskrant 320.000 woningen tekort.
Dus of verhuur of koop, beide tekort. Los je koop probleem op, heb je een grotere huur probleem.

[kx22]

Real schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 13:23:
[...]


Overigens is dit ook een keuze van een ZZPer. ZZPers kunnen prima, net als elke Nederlander in loondienst, door de overheid verplicht worden om een pensioen op te bouwen bij een pensioenfonds.

Maar dat willen veel ZZPers niet.

Omdat de pensioenregeling een wassen neus is en dus in loondienst een slechte keuze kan zijn.
Het pensioengeld wat je nu weglegt (en nu geen belasting over hoeft te betalen).
Moet je bij opname nog steeds belasting betalen. En het percentage tegen die tijd, zal niet lager zijn dan nu, want er is meer geld in de wereld gekomen!

[Ozzie]

kx22 schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 13:50:
[...]


Maar dat is toch prima dat er financiele motieven aan liggen?
We leven toch niet in een land waar je niet "rijk" mag worden?

Het probleem hierboven is dat verhuurders nu worden gezien als de boosdoeners. Ok, stel die besluiten allemaal hun woning te verkopen. Hebben we nog steeds een woningtekort.
Het tekort verschuift. Kopers hebben dan meer kans, maar huurders (die nog geen vast contract of net zzp) hebben dan geen woning meer.

Dus conclusie: Zolang er een woning tekort is, kan je alles bedenken, maar het probleem verschuift

Ik vind dat ook prima ja, nergens gezegd dat ik dat niet vind. Verhuurders mogen me de nieuwe wetgeving ook gewoon nog steeds hun huis verhuren en daar geld mee verdienen. Ik zie verhuurders ook niet als boosdoeners, dat heb ik nergens gezegd. Er is ook zeker ruimte en een markt voor de huur en verhuur van woningen. Toen ik ging samenwonen met mijn vrouw (toen vriendin) hebben we ook eerst 2 jaar een woning gehuurd voordat we iets (samen) kochten en zo zijn er vast nog veel meer redenen te bedenken.

Alleen dat betekent allemaal niet dat tijdelijke huurcontracten maar de norm zouden moeten zijn, dat was in 2016 ook helemaal niet de bedoeling en is nu dus weer recht gezet. Zodat mensen niet na 2 jaar uit 'hun' huis gezet worden, op straat komen te staan en (in de huidige markt) iets veel duurders terug moeten zoeken.

[martin_v_z]

LED-Maniak schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 12:26:
Heerlijk altijd die binaire reacties hier.
Alle verhuurders zijn huisjesmelkers = geldwolven = een schande.

Want oh oh, vreselijk als iemand 2 of 4% rendement maakt op een investering die hij heeft gedaan. Gratis geld waar hij niets voor hoeft te doen! Vergeet even niet de enorme risico's die er genomen worden en dat er ook vele verhuurders zijn die wel een goede buur zijn voor de huurder. Daarnaast is er een overheid die er zélf voor gezorgd heeft dat huurprijzen zo zijn opgedreven.

Wat zijn de marges op eerste levensbehoeftes als levensmiddelen, water, gas, electriciteit ook alweer? Meer dan de helft van mijn energierekening is belasting. Schande.

Dat er een aantal verhuurders misbruik maken van een situatie betekent niet direct dat alle verhuurders zich misdragen. Hetzelfde als nieuwe regels voor ZZP, mede mogelijk gemaakt door de ubers en PostNL's van deze wereld.


Ik stel voor dat we oostblok appartementen uit de grond stampen waarbij iedereen vanuit de staat gefinancieerd een appartementje mag huren. Uiteraard tegen kostprijs. Enige tegenvallers en andere kosten financieren we uit belastingen.


[...]

En goede huurders zouden die bescherming ook moeten krijgen. Het probleem is dat er ook slechte huurders zijn die huizen volledig slopen of de buurt terroriseren. Dat moet men maar op de koop toe nemen toch? Dan zit je daar maar als verhuurder je leven aan vast want er uit zetten na aflopen kortlopend contract(proefperiode) gaat niet. Dak boven het hoofd is veel belangrijker.


vergeten jullie niet dat veel pensioenfondsen de grootste verhuurders zijn die wel een fatsoenlijk rendement moeten maken om uberhaupt je pensioen te betalen? Dat pensioen dat een ZZP'er niet heeft en een tweede woning heeft gekocht om voor zijn eigen pensioen te kunnen zorgen zodat hij niet afhankelijk is van de staat?

Nee je begrijpt mijn verhaal totaal verkeerd. Wat ik zei was dat je niet per definitie recht hebt op winst uit je tweede huis. Als je een woning wil kopen als investering object is dat je grootste recht. Wel zal je een risico lopen dat je wellicht meer geld kwijt bent aan belasting dan je uiteindelijke verkoopprijs.

Wil je je huis verhuren ga je ondernemen en een dienst verlenen. Mag je daarmee geld verdienen? Ja dat mag. Maar aan ondernemen zijn regels verbonden, o.a. dat de afnemer wordt beschermd. Zoals dat in andere sectoren ook is.

Mijn reactie was dus gericht op de post waarin werd geschreven dat mensen zelf moeten mogen bepalen wat ze met hun eigendom doen. Ze vergeten even dat als ze hun huis verhuren dat ze een dienst verlenen en ondernemer zijn.

Dat de verhuurder ook bescherming zou moeten hebben tegen hele slechte huurders is uiteraard ook wel zo. Maar dat is deels ondernemersrisico en je bent vrij om als verhuurder naar de rechter te stappen als je vind dat de huurder het huis uit moet door wangedrag.

[Real]

kx22 schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 13:58:
[...]
Of bedoel je iets anders?

Ik heb het niet over mijn persoonlijke situatie, maar over de leennormen. Banken mogen geen tophypotheken meer verstrekken. Dat heeft ermee te maken dat consumenten hun verplichtingen niet meer na konden komen. Je kunt dus niet elk huis kopen wat je wil, omdat een bank rekening moet houden met je inkomen.

2. Dan verschuift het probleem. Er zijn volgens de volkskrant 320.000 woningen tekort.
Dus of verhuur of koop, beide tekort. Los je koop probleem op, heb je een grotere huur probleem.

Het is helder dat er een tekort is, maar het argument van verhuurders 'huurmarkt stort in' klopt niet, omdat een deel van de huidige huurders liever koopt.

[Real]

kx22 schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 14:00:
[...]
Omdat de pensioenregeling een wassen neus is en dus in loondienst een slechte keuze kan zijn.

Maar dat is (bewust) voor veel werknemers in loondienst dus geen keuze. Het argument 'ZZPers moeten verhuren, want pensioen' gaat niet op. ZZPers kunnen ook in een collectief pensioenfonds deelnemen, net als werknemers die daar vaak toe verplicht zijn.

[wimjongil]

Heerlijk, de grijsgedraaide plaat van verhuurders. "Nu ga ik mijn huurhuis verkopen, dan is er nog minder aanbod!" Oh, echt? Volgens mij wil een groot deel van de huurders een huis kopen ipv te duur huren, dus daar doe je de huurders juist een plezier mee. Dankjewel namens alle huurders dus.

LED-Maniak schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 12:26:
vergeten jullie niet dat veel pensioenfondsen de grootste verhuurders zijn die wel een fatsoenlijk rendement moeten maken om uberhaupt je pensioen te betalen? Dat pensioen dat een ZZP'er niet heeft en een tweede woning heeft gekocht om voor zijn eigen pensioen te kunnen zorgen zodat hij niet afhankelijk is van de staat?

Noem mij even het pensioenfonds dat een portefeuille heeft bestaande enkel uit aandelen in de eigen onderneming en residentieel vastgoed. Hint: die bestaan niet. Exposure naar vastgoed is doorgaans zo'n 5% - 10%, met volgens mij als enige uitschieter naar boven bpfBouw (goh ). Daarnaast ontwikkelen die pensioenfondsen (en andere grote beleggers) vaak ook nieuwbouwprojecten, ipv de doorsnee private verhuurder die iets bestaands koopt en gaat verhuren.

ZZP'ers of andere ondernemers wiens pensioen volledig afhangt van rendementen op vastgoed zouden er goed aan doen om eens in te lezen over concentratierisico en diversificatie. Maar misschien beter om naar een goede financieel/pensioen adviseur te gaan.

kx22 schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 14:00:
[...]


Omdat de pensioenregeling een wassen neus is en dus in loondienst een slechte keuze kan zijn.
Het pensioengeld wat je nu weglegt (en nu geen belasting over hoeft te betalen).
Moet je bij opname nog steeds belasting betalen. En het percentage tegen die tijd, zal niet lager zijn dan nu, want er is meer geld in de wereld gekomen!

Zo werken percentages niet.

[MemeMaster]

Ik ben heel benieuwd hoeveel van al die jankende verhuurders hun huis nu daadwerkelijk gaan verkopen omdat ze geen permanente huurder willen. Nogmaals de wet die tijdelijke verhuur mogelijk maakte was pas sinds 2016. Dus eigenlijk zijn het alleen de mensen die sinds die tijd een huis hebben aangehouden of gekocht om te verhuren die mogen "klagen", de rest gaat gewoon terug naar de situatie die al gold toen ze besloten te investeren in vastgoed. Dus argument als: "verhuren loont niet meer" gaat voor deze groep sowieso niet op.

[kx22]

MemeMaster schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 19:03:
Ik ben heel benieuwd hoeveel van al die jankende verhuurders hun huis nu daadwerkelijk gaan verkopen omdat ze geen permanente huurder willen. Nogmaals de wet die tijdelijke verhuur mogelijk maakte was pas sinds 2016. Dus eigenlijk zijn het alleen de mensen die sinds die tijd een huis hebben aangehouden of gekocht om te verhuren die mogen "klagen", de rest gaat gewoon terug naar de situatie die al gold toen ze besloten te investeren in vastgoed. Dus argument als: "verhuren loont niet meer" gaat voor deze groep sowieso niet op.

0, alsof de maatregel effect gaat hebben op een rendement dat van te voren is bepaald. Alle huurverhogingen de laatste jaren zijn al doorgevoerd.
Als ze het willen verkopen is het omdat er nu meer belasting wordt geïnd.

[Tweedledeedle]

kx22 schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 19:09:
[...]


0, alsof de maatregel effect gaat hebben op een rendement dat van te voren is bepaald. Alle huurverhogingen de laatste jaren zijn al doorgevoerd.
Als ze het willen verkopen is het omdat er nu meer belasting wordt geïnd.

Niet alleen vanwege aanpassingen voor de belastingen en box 3, maar ook door de invoering en onzekerheid rond de geplande wet 'middenhuurregulering' en verhoogde hypotheekrentes.

Ik zie hier in dit topic toch een hoop aannames, maar de werkelijkheid is vaak niet zo zwart-wit. Zelf heb ik meer dan 5 jaar als vastgoedmakelaar gewerkt in de randstad. Als er circa 3 jaar geleden een huurwoning rond de EUR 1.000,- tot EUR 1.200,- online kwam, waren er toch al een stuk of 20-30 reacties op die woning. Gooi je die woning nu online, dan zie je dat er soms al ruim 100+ zoekers op zo een woning reageren. Dit kan 2 redenen hebben: of er zoeken meer mensen een woning, of er zijn minder woningen beschikbaar. Deze grafiek hieronder laat in elk geval al zien dat er in elk geval een daling is qua beschikbaarheid:



Als ik op Funda kijk bij woningen die te koop staan aangeboden, zie ik hier toch veel woningen bij staan met de zogenaamde 'niet-zelfbewoningsclausule'. Dit duidt er vaak op dat deze woning voorheen verhuurd was. Dit betekent dat er een woning minder beschikbaar is voor de verhuur, maar wel een woning extra voor de verkoop. Dit verschuiven levert dit de woningmarkt netto natuurlijk niks op. Door de opkoopbescherming in combinatie met de verhoogde overdrachtsbelasting voor niet-zelfbewoning (10,4%!) zie je wel dat er een stuk minder huurwoningen bij komen.

We moeten niet ontkennen dat de vrije huursector nodig blijft; met alleen sociale huurwoning en koopwoningen wordt een grote groep vergeten: mensen met een goed inkomen die niet willen kopen, om wat voor reden dan ook. Vaak willen deze mensen slechts tijdelijk in een bepaalde stad blijven, of het nou Nederlanders zijn of expats, willen ze geen zorgen voor woningonderhoud dragen, is het een prille relatie en willen ze het samenwonen eerst testen, etc. etc. Dit is natuurlijk hun goed recht; je kunt niemand verplichten een woning te kopen.

Het verbod van tijdelijke huurovereenkomsten vind ik toch wel een gemiste kans; men had beter de periode voor een tijdelijke huurovereenkomst kunnen verruimen. In de stad waar ik werkte, wilde circa 80% de woning sowieso voor onbepaalde tijd verhuren. Een tijdelijke huurovereenkomst heeft geen minimale huurperiode en een verhuurder zit er niet op te wachten na 2 maanden weer een nieuwe huurder te zoeken met bijkomende courtagekosten. De overige 20% waren vaak: 1) huurders die op eigen vraag maar bepaalde tijd wilden huren omdat ze dan geen minimumperiode hadden of 2) mensen die voor het eerst wilden verhuren en vonden het gewoon weg spannend om een huurder te vinden. Het is niet dat deze mensen de woning maar voor 2 jaar wilden verhuren, maar ze vonden de onbepaalde tijd wel spannend. Een betere oplossing was geweest om de periode voor tijdelijke verhuring op te hogen, naar bijvoorbeeld 5 jaar. Dat biedt een huurder sowieso meer zekerheid want 2 jaar is inderdaad wat kort.

Er wordt hier veel gezegd dat het voor de woningaantallen niet uitmaakt of de woning nu verhuurd of verkocht wordt en dat verhuurders de boemannen zijn. Dit vind ik wel slechts ten dele waar. Ik heb veel investeerders gezien die een woning 'gecreëerd' hebben om zelf te verhuren; wat voorheen een oude garage was is door hen omgetoverd tot appartement, op een bovenste etage is een extra laag 'opgetopt'. Dit zijn kapitaalintensieve investering die niet zo snel door starters gedaan worden. Deze verhuurders hebben dus daadwerkelijk woningen aan de woningmarkt toegevoegd. Ook veel nieuwbouw leunde sterk op de investeringen van verhuurders. Als deze wegvallen, zie ik kopers of starters dit gaat niet snel invullen en zullen deze woningen niet altijd gebouwd worden.

Persoonlijk zie ik het op korte termijn niet goed komen en vind ik het alleen maar sneu voor iedereen die een huurwoning zoekt; er zullen gewoonweg niet genoeg beschikbaar zijn voor hen.

Als je de kosten voor verhuurders verhoogd, zullen deze kosten alleen maar worden doorberekend aan deze huurders en zullen de huren nog hoger worden. Als het verhuren hierdoor vervolgens niet meer rendabel wordt, zullen de verhuurders de huurwoning verkopen en zullen er nog minder huurwoningen beschikbaar blijven.

Op lange termijn verwacht ik wel dat de wal het schip zal keren omdat de krapte zo hallucinant zal worden, maar het is zo zonde om te zien dat er eerst zo veel zo fout moet gaan. De enige oplossing is meer woningen erbij.

[Real]

Tweedledeedle schreef op zondag 19 november 2023 @ 07:21:
[...]
Ik zie hier in dit topic toch een hoop aannames

TL/DR: jij denkt dat het woningaanbod daalt door het afschaffen van de tijdelijke contracten. Het zijn echter vooral aannames.

Uit de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt bleek namelijk niet dat er meer woningen zijn gekomen door de tijdelijke contracten. Dat geldt dan dus ook andersom. Verder is er in de Wet vaste huurcontracten een mogelijkheid voor samenwonen op proef opgenomen, na een amendement van het CDA in de Tweede Kamer (en waarom het dus ook zo raar was dat het CDA in de Eerste Kamer ineens heel kritisch werd).

Het is dus vooral een idee en gevoel van jou, waarbij alle nadelen van de tijdelijke contracten uit de Wdh worden weggelaten in je reactie.

[Tweedledeedle]

Real schreef op zondag 19 november 2023 @ 09:46:
[...]


TL/DR: jij denkt dat het woningaanbod daalt door het afschaffen van de tijdelijke contracten. Het zijn echter vooral aannames.

Uit de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt bleek namelijk niet dat er meer woningen zijn gekomen door de tijdelijke contracten. Dat geldt dan dus ook andersom. Verder is er in de Wet vaste huurcontracten een mogelijkheid voor samenwonen op proef opgenomen, na een amendement van het CDA in de Tweede Kamer (en waarom het dus ook zo raar was dat het CDA in de Eerste Kamer ineens heel kritisch werd).

Het is dus vooral een idee en gevoel van jou, waarbij alle nadelen van de tijdelijke contracten uit de Wdh worden weggelaten in je reactie.

Ik denk niet dat het totale woningaanbod per se daalt door het afschaffen van de tijdelijke contracten, maar ik denk dat dit op korte termijn, bovenop een aantal keuzes van het kabinet, een extra reden is voor bepaalde eigenaren om hun woning toch te verkopen i.p.v. te verhuren en denk dat het daardoor niet zal leiden tot een toename van het aantal huurwoningen.

Een groot aantal andere beslissingen van de regering, zoals bijv. box 3, wet betaalbare (midden)huur en de hogere rente hebben een grotere impact op het woningaanbod, maar deze wet zal eerder een impact hebben op het algemene vertrouwen van de verhuurder of investeerder.

Ik ben sowieso van mening dat zowel huurder als verhuurder in de ideale wereld samen de keuze moeten hebben om voor onbepaalde danwel bepaalde tijd een woning te (ver)huren omdat voor iedereen de situatie weer anders is. Helaas is de huidige huurmarkt, o.a. door ideologisch overheidsingrijpen, zo verstoord dat de machtspositie vaak in de praktijk inderdaad in het voordeel van de verhuurder is en deze daardoor soms inderdaad eenzijdig kan 'afdwingen' of er voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuurd wordt.

In een gezondere markt zijn vraag en aanbod meer in balans en zou een verhuurder samen met de huurder de huurtermijn kunnen bepalen zonder dat de overheid hier iets over te zeggen heeft. Deze nieuwe wet (of het afschaffen hiervan) zorgt in elk geval niet voor een gezondere huurmarkt omdat ik niet denk dat er hierdoor huurwoningen bijkomen.

[Real]

Tweedledeedle schreef op zondag 19 november 2023 @ 10:40:
[...]
zo verstoord dat de machtspositie vaak in de praktijk inderdaad in het voordeel van de verhuurder is en deze daardoor soms inderdaad eenzijdig kan 'afdwingen' of er voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuurd wordt.

Soms? Dat is vrijwel altijd het geval. Alleen grote verhuurders bieden standaard contracten voor onbepaalde tijd aan, maar particuliere verhuurders juist niet.

Dat maakt het argument ook zo weinig solide. De grote verhuurders vinden het prima dat de tijdelijke contracten grotendeels verdwijnen.

https://www.ivbn.nl/actue...tijdelijke-huurcontracten

[Tweedledeedle]

Real schreef op zondag 19 november 2023 @ 15:02:
[...]


Soms? Dat is vrijwel altijd het geval. Alleen grote verhuurders bieden standaard contracten voor onbepaalde tijd aan, maar particuliere verhuurders juist niet.

Dat maakt het argument ook zo weinig solide. De grote verhuurders vinden het prima dat de tijdelijke contracten grotendeels verdwijnen.

https://www.ivbn.nl/actue...tijdelijke-huurcontracten

Wederom is het niet zo zwart-wit. Heb je ook praktijkervaring met de huurmarkt?

Ik heb veel huurovereenkomsten van grotere verhuurders onder ogen gehad en ook een deel hiervan opteerde voor contracten van bepaalde duur. De reden was vaak om te kijken of het een 'goede huurder' was, maar met wel de intentie om de huurovereenkomst hierna om te zetten in een overeenkomst van onbepaalde duur. Dit blijft natuurlijk onzeker voor een huurder omdat hier op voorhand geen garantie is totdat dit daadwerkelijk gebeurt.

Veel particulieren wilden daarentegen het liefst direct voor onbepaalde tijd verhuren, juist omdat ze geen risico wilden lopen dat de huurder binnen 12 maanden vertrok om zo te vermijden om 2 x binnen een korte termijn courtage voor de verhuring te moeten betalen en de hele rompslomp een een nieuwe huurder te zoeken. Een verhuurder zit er heus niet op te wachten ieder jaar de huurder er te moeten 'uit trappen'; dit levert altijd extra werk op; verven, risico op verhuisschade, schoonmaak etc. etc.

Vooral de gezinsmarkt is seizoensgebonden; als de gezinswoning in de zomer verhuurd wordt dan wil een verhuurder niet dat deze woning opeens na 4 maanden weer leegkomt (wat kan met een huurovereenkomst van bepaalde tijd). Gezinnen verhuizen namelijk vooral tijdens de zomervakantie en er is niets ergers voor de verhuurder dat de woning de rest van het schooljaar leeg staat. Met een overeenkomst van onbepaalde tijd heeft de verhuurder de garantie dat er huurinkomsten binnen komen gedurende het gehele jaar.

Zelf ben ik ook voorstander voor de overeenkomst van onbepaalde tijd als standaard, maar het is zo jammer dat de overheid bepaalt dat dit voor iedereen moet gelden. De huurovereenkomst van bepaalde tijd gaf de huurmarkt wat extra flexibiliteit en een wat lagere instap.

[Real]

nvm

[ Voor 99% gewijzigd door Real op 19-11-2023 18:28 ]

[Dinictus208]

update:

https://www.nu.nl/economi...aan-banden-te-leggen.html

Geweldige comments ook weer op nujij.
Topic maakt blijkbaar veel emoties los.

[MemeMaster]

In Amsterdam zijn complete complexen opgetrokken die worden verhuurd met tijdelijke contracten. Soms worden de huurders verteld dat er na 2 jaar "kans" is op een contract voor onbepaalde tijd. Om na 2 jaar te horen dat ze allemaal gewoon weg moeten. Zie onderstaand voorbeeld.

https://www.nhnieuws.nl/n...er-pardon-op-straat-gezet

Vertel mij eens: wat voor goede reden zou een verhuurder hebben om een heel complex na 2 jaar in feite te ontruimen om daarna weer nieuwe huurders aan te trekken? Waren deze honderden mensen allemaal slechte huurders? Laat me niet lachen. Er werd flink misbruik gemaakt van de wet door particulieren en grote verhuurders punt.

In een markt waarin 100 mensen in de rij staan voor een woning is het totaal niet aantrekkelijk om iemand een vaste huur contract te geven. De bewering dat de meeste verhuurders het liefst vaste huurder hebben is gewoon een leugen. Een woning verhuren doe je voor het geld en verhuurders doen de dingen die ze het meeste geld opleveren.

[Tweedledeedle]

MemeMaster schreef op maandag 20 november 2023 @ 13:13:
In Amsterdam zijn complete complexen opgetrokken die worden verhuurd met tijdelijke contracten. Soms worden de huurders verteld dat er na 2 jaar "kans" is op een contract voor onbepaalde tijd. Om na 2 jaar te horen dat ze allemaal gewoon weg moeten. Zie onderstaand voorbeeld.

https://www.nhnieuws.nl/n...er-pardon-op-straat-gezet

Vertel mij eens: wat voor goede reden zou een verhuurder hebben om een heel complex na 2 jaar in feite te ontruimen om daarna weer nieuwe huurders aan te trekken? Waren deze honderden mensen allemaal slechte huurders? Laat me niet lachen. Er werd flink misbruik gemaakt van de wet door particulieren en grote verhuurders punt.

In een markt waarin 100 mensen in de rij staan voor een woning is het totaal niet aantrekkelijk om iemand een vaste huur contract te geven. De bewering dat de meeste verhuurders het liefst vaste huurder hebben is gewoon een leugen. Een woning verhuren doe je voor het geld en verhuurders doen de dingen die ze het meeste geld opleveren.

Zo ver ik lees zijn de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd enkel verstrekt aan huurders die een huur hebben 'onder de markt'. Het zelfde artikel vermeldt ook:

Opmerkelijk is dat enkele huurders die in het Mannoury-complex voor marktprijzen huren inmiddels wél een contract voor onbepaalde tijd hebben gekregen.

Het blijft natuurlijk triest voor de huurders die hoopten langer dan de 2 jaar in het complex te kunnen wonen, maar ik neem aan dat de huurders bij het ondertekenen hun contract gelezen hebben en gezien hebben dat de mogelijkheid bestond dat de huurovereenkomst na 2 jaar ten einde zou lopen.

[Tweedledeedle]

Dinictus208 schreef op maandag 20 november 2023 @ 13:13:
update:

https://www.nu.nl/economi...aan-banden-te-leggen.html

Geweldige comments ook weer op nujij.
Topic maakt blijkbaar veel emoties los.

Juist omdat er zoveel emoties loskomen is het belangrijk om zo objectief en zo data-ondersteund mogelijk te ageren.

Als we vanuit de onderbuik beslissingen blijven nemen, blijven er een stuk minder woningen over om te verhuren. Uiteindelijk zijn woningzoekenden hiervan de dupe. Leuk als tijdelijke huurovereenkomsten afgeschaft zijn of als de huur wettelijk gemaximeerd is, maar als je geen woning kunt vinden heb je daar niet veel aan.

Door de reguleringswijziging verdwijnen er op termijn dus zo’n 100.000 bestaande huurwoningen van de huurmarkt.

Bron: https://www.cbre.nl/insig...chter-investeringsklimaat

[Richh]

LED-Maniak schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 12:26:
Want oh oh, vreselijk als iemand 2 of 4% rendement maakt op een investering die hij heeft gedaan. Gratis geld waar hij niets voor hoeft te doen! Vergeet even niet de enorme risico's die er genomen worden en dat er ook vele verhuurders zijn die wel een goede buur zijn voor de huurder.

Dat is natuurlijk niet vreselijk. Maarja, wie 5 jaar geleden een woning heeft gekocht voor de verhuur heeft wel degelijk wat meer dan 2 of 4 % rendement gemaakt. Dat mag je dan wel maal 10 doen. Ja, woningwaarde is ook gewoon geld.
Een belangrijk detail, maar zelfs dat is geen probleem. Maar het werkt wel prijsopdrijvend. En gezien de grote problemen voor jongeren op de huizenmarkt moet er wel iets gebeuren en moet je voorkomen dat er bakken met geld extra in de bodemloze put genaamd de woningmarkt gepompt gaan worden. Al helemaal als het om bestaande bouw gaat, ipv nieuwbouw.

Daarnaast is er een overheid die er zélf voor gezorgd heeft dat huurprijzen zo zijn opgedreven.

Tja... als de prijzen te laag zijn, dan zet de overheid de deur open voor investeerders. Maar door de trage besluitvorming gebeurt dat pas als de prijzen eigenlijk alweer beginnen te stijgen door natuurlijke conjunctuurschommelingen.
En als de prijzen te hoog zijn, dan zet men de deur dicht voor prijsopdrijvende factoren. Maar door de trage besluitvorming gebeurt dat pas als de prijzen eigenlijk alweer beginnen te dalen door natuurlijke conjunctuurschommelingen.

De uiteindelijke globale prijsopdrijver is trouwens niet eens per sé de overheid, maar naar mijn idee meer de centrale banken die de rente (om talloze redenen) gigantisch omlaag hebben geschroefd. Daar kan de (door ons zelf gekozen!) overheid niet eens heel veel aan doen.

Wat zijn de marges op eerste levensbehoeftes als levensmiddelen, water, gas, electriciteit ook alweer? Meer dan de helft van mijn energierekening is belasting. Schande.

Huh? Een marge is natuurlijk iets wezenlijk anders dan belasting. Er is in feite niet veel mis met het belasten van de aankoop van levensmiddelen, als het onder de streep maar betaalbaar blijft.

Als je 40% van je netto inkomen aan huur afdraagt (waar overigens helemaal geen belasting op geheven wordt) dan blijft er steeds minder over voor primaire levensbehoeftes en voor het geld dat nodig is om verschillende overheidsdiensten te realiseren. Het is dan ook niet heel gek dat de overheid, nadat het in 5 jaar tijd écht uit de hand is gelopen, nu op zoek gaat naar oplossingen daarvoor.

Dat er een aantal verhuurders misbruik maken van een situatie betekent niet direct dat alle verhuurders zich misdragen.

De verhuurder die het 'gewoon goed doen', die hebben toch helemaal geen last van het verbieden van tijdelijke huurcontracten?

Die tijdelijke contracten maken het mogelijk om huurwoningen aanzienlijk in prijs te verhogen als het toevallig mogelijk is geworden. Als je doel 2% of 4% rendement is, dan is dat toch ook helemaal niet nodig?

Ik stel voor dat we oostblok appartementen uit de grond stampen waarbij iedereen vanuit de staat gefinancieerd een appartementje mag huren. Uiteraard tegen kostprijs. Enige tegenvallers en andere kosten financieren we uit belastingen.

De klassieke "extreem doorslaan om je punt te maken" is natuurlijk geen steekhoudende situatie die er ook maar iets toe doet, ook geen idee welk punt je hiermee wil maken.

vergeten jullie niet dat veel pensioenfondsen de grootste verhuurders zijn die wel een fatsoenlijk rendement moeten maken om uberhaupt je pensioen te betalen? Dat pensioen dat een ZZP'er niet heeft en een tweede woning heeft gekocht om voor zijn eigen pensioen te kunnen zorgen zodat hij niet afhankelijk is van de staat?

Dat kan ook zonder tijdelijke contracten. Groter dan dat is het allemaal niet he.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 20-11-2023 14:39 ]

[Richh]

LED-Maniak schreef op vrijdag 17 november 2023 @ 12:49:
Zo zijn er vele dingen die een eerste levensbehoefte zijn. Eten, drinken, gas, elektriciteit.
Hier haalt onze overheid toch ook flink rendement op(belasting)?

Dat er belasting geheven moet worden lijkt me logisch. Uiteindelijk doet de overheid heel veel dingen waar we allemaal profijt van hebben toch? Dat moet ergens van betaald worden. Als je alles wat écht nodig is belastingvrij maakt, moet de belasting op niet-nodige dingen nog hoger worden, en maak je feitelijk alles onbetaalbaar. Zeker omdat de factor 'wonen' vanzelf toegroeit naar een niveau wat voor iemand te betalen is.

Waarom is dat dan wel ethisch en een stuk lager rendement op verhuur niet?

Omdat vastgoed, en dan voornamelijk grond, een gegarandeerd schaars goed is, en de inrichting van de openbare ruimte ook iets is wat je als samenleving wil afstemmen. Eten, drinken en elektriciteit zijn aanzienlijk minder schaars. En uiteindelijk zijn daar ook wel degelijk regels voor.

Zo ingewikkeld is dat toch allemaal niet?

Enige werkelijke oplossing is bouwen. Maar investeerders om dit te bekostigen trekken zich terug uit projecten.
Hoe zou dat komen?

Misschien wel omdat we bij nieuwbouw allerlei eisen stellen bij de uitgifte, zoals een anti-speculatiebeding, waardoor investeerders veel liever de bestaande bouw aankopen (meer vraag -> prijsopdrijving). Vervolgens wordt voor de prijsbepaling van (de grond van) nieuwbouw gekeken wat bestaande bouw in de omgeving heeft gekost

Feitelijk voegen investeerders niet bijzonder veel toe aan een samenleving als men bestaande bouw aankoopt. De oplossing is inderdaad bouwen. Misschien moeten we het makkelijker maken voor investeerders om nieuwbouw te bouwen en kunnen we deze wet voor bestaande bouw gewoon doorvoeren.

[achterop23]

Heeft iemand het duidelijk wanneer dit in gaat?

[GreatDictator]

Ik heb de behandeling in de Eerste Kamer er even bijgepakt (https://www.eerstekamer.n...nitiatiefvoorstel_nijboer). Darin staat dat de inwerkingtreding op een later tijdstip bij koninklijk besluit zal worden vastgesteld. Het is mij niet duidelijk hoe het in dit geval precies werkt, maar de minister geeft aan (in de link hierboven) dat hij verwacht dat het ergens in het voorjaar zal zijn of uiterlijk het begin van de zomer. Ik denk niet dat de verkiezingen en formatie van een nieuwe regering veel invloed zal hebben, omdat het nu min of meer een ambtelijk traject is, maar iemand die meer van staatsrecht weet kan dat misschien beter uitleggen.