Zorgen om toekomstig overlast horecazaak

[MaximumRush]

Hi Tweakers, na meer dan 10 jaar lurken toch maar een account aangemaakt omdat ik met een kwestie zit wat mij inmiddels slapeloze nachten bezorgt ivm zorgen.

Zo'n 3 jaar geleden hebben wij een woning gekocht. Dit betreft een transformatiewoning in een middelgrote stad. Op de begane grond zit onze entree en berging, en daarachter zit een winkelruimte. Onze woonkamer en keuken zit boven deze winkelruimte, en de afvoerbuis van 20cm van hun mechanische ventilatie loopt door onze woning.

Tijdens de bouw kwam de aannemer er opeens mee dat de kopers van de winkelruimte een afhaalzaak voor fastfood hierin willen beginnen. De afvoerbuis zou verkeerd getekend zijn in onze bouwtekeningen en deze zou 50cm moeten zijn. Wij hebben aangegeven hier absoluut niet mee akkoord zijn, indien ze hiermee doorgaan we gerechtelijke stappen gaan nemen. Aannemer gaf uiteindelijk aan dat ze niet hun probleem ons probleem gaan maken en heeft een afvoerbuis van 20cm geplaatst.

Inmiddels wonen we bijna een jaar in ons huis, en zo'n half jaar geleden zijn de bedrijfsruimten opgeleverd. Ik ben gelijk naar de eigenaren gegaan en hierbij aangegeven dat ik me erg zorgen maak om geluid en geuroverlast. Dit omdat wanneer er bijvoorbeeld bouwvakkers bezig waren bij hun binnen je de sigarettenrook bij ons in het toilet rook. Ze gaven aan dat ik me hier absoluut geen zorgen over hoef te maken omdat ze erg veel geïnvesteerd hebben in afzuiginstallaties.
Ik was enigzins gerust gesteld, maar inmiddels zijn we bijna een half jaar verder en het is allemaal een hoop gestuntel. Ze zijn nog steeds niet open, en ik heb nog steeds geen installatie gezien. Ik krijg de indruk dat ze maar iets doen.

Mijn vragen zijn:
- In hoeverre is het realistisch dat we geen geuroverlast hebben? We hebben metal stud wanden tussen ons zitten. Qua vloer zit er een houten vloer met daarover magnesiet, egaline en keramische tegels. Is het technisch gezien überhaupt mogelijk dat een ontgeuringsinstallatie door een afvoerbuis van 20cm gaat?
- Indien er echt overlast ontstaat, heb ik gelezen dat de omgevingsdienst hier streng tegen optreedt tot aan sluiting toe. Is dit echt zo? Zijn er Tweakers die hiermee ervaring hebben?

Disclaimer: ik ben er niet op uit om ondernemertje te pesten. Indien ik er geen overlast van heb vind ik het uiteraard prima. Ik heb alleen het gevoel dat dit pand totaal niet geschikt is voor wat zij willen.

UPDATE 8/3/24

Inmiddels is de zaak al een aantal maanden open. Eerste paar weken hebben we nergens last van gehad. Na een paar weken af en toe een geur. Dit heb ik naar ze terug gekoppeld. Dit bleken momenten te zijn dat er geen vacuüm gecreëerd kon worden doordat er bijvoorbeeld een deur open stond en de afzuiging niet z'n werk kon doen.

Inmiddels is de geur erger geworden en hebben we in sommige ruimtes in ons huis standaard een geur hangen met uitschieters wanneer er gekookt wordt. Dit bezorgt ons erg veel stress en we willen dan ook dat het opgelost wordt. Ik heb dit aangegeven, en zij vinden het ook erg vervelend en willen ook kijken naar een oplossing. Ik krijg alleen het gevoel dat ze zoiets hebben dat ze vanuit hun kant alles hebben gedaan en niet echt bereid zijn om investeringen te doen.

Ik heb ook contact opgenomen met de Omgevingsdienst, aangezien zij toentertijd meerdere keren gezegd hebben dat ik echt geen overlaat mag hebben. De Omgevingsdienst wilt best langs komen om alle apparatuur te controleren, maar als dat allemaal in orde is dan is hun werk afgelopen. Dan is er sprake van geuroverlast doordat het constructief niet helemaal luchtdicht zit en wordt het een civiele zaak.
Ik kan het me trouwens ook wel voorstellen dat dit het geval is, want we delen kruipruimte, spouwmuren en al hun leidingen lopen door onze woning heen. Ik denk dat er echt ingrijpende verbouwingen nodig zijn en zij vervolgens jaren erover gaan doen om deze kosten terug te verdienen.

Ik heb ook contact gehad met onze rechtsbijstand zonder nog een zaak aan te maken, en deze adviseerden om in onze VvE reglement te kijken wat er is afgesproken qua overlast. Nu viel me op dat er in ons reglement staat dat het in de privé gedeelten niet is toegestaan activiteiten op het gebied van horeca uit te oefenen. Is het echt zo simpel dat we vanuit VvE kunnen zeggen dat het niet mag en ze hun deuren moeten sluiten?

[ Voor 28% gewijzigd door MaximumRush op 08-03-2024 14:28 ]

[No Hands]

mag er wel horeca/voedsel verkocht worden in die units? Vergunningstechnisch gezien?
Zo ja, dan had je dit vantevoren kunnen bedenken.
Het is prima mogelijk dat je geen geuroverlast hebt maar net zo goed mogelijk dat je het wel hebt. Wij weten niet hoe goed die tussenwanden zijn afgewerkt.

[Rukapul]

Andersom heb je een pand (appartementsrecht) gekocht dat totaal niet geschikt is voor wat je er mee wil (overlastvrij bewonen).

Metalstud muurtjes, houten vloeren, ...., bestemmingsplan.

De gemiddelde fastfood fabriek heeft een joekel van een schoorsteen met luchtbehandeling die hoog en ver weg van open ramen etc, en nog is er door omstandigheden vaak last van overlast.

[MaximumRush]

No Hands schreef op woensdag 8 november 2023 @ 18:19:
mag er wel horeca/voedsel verkocht worden in die units? Vergunningstechnisch gezien?
Zo ja, dan had je dit vantevoren kunnen bedenken.
Het is prima mogelijk dat je geen geuroverlast hebt maar net zo goed mogelijk dat je het wel hebt. Wij weten niet hoe goed die tussenwanden zijn afgewerkt.

Het zit in de binnenstad, bestemming betreft centrum. Dit houdt per definitie in dat volgens het bestemmingsplan horeca-1 en horeca-2 is toegestaan. En aangezien het een lichte horeca bestemming betreft hoeven in onze gemeente geen vergunning aan te vragen.

Rukapul schreef op woensdag 8 november 2023 @ 18:25:
Andersom heb je een pand (appartementsrecht) gekocht dat totaal niet geschikt is voor wat je er mee wil (overlastvrij bewonen).

Metalstud muurtjes, houten vloeren, ...., bestemmingsplan.

De gemiddelde fastfood fabriek heeft een joekel van een schoorsteen met luchtbehandeling die hoog en ver weg van open ramen etc, en nog is er door omstandigheden vaak last van overlast.

Tuurlijk weten we dat er sprake zou zijn van ietwat overlast. Het gaat om een pand uit 1500. Maar er is natuurlijk een verschil tussen woongeluiden van de buren of bedrijfsmatig overlast. Wat ik heb begrepen is dat er streng wordt opgetreden tegen het tweede.

[ Voor 4% gewijzigd door MaximumRush op 08-11-2023 18:36 ]

[Vorkie]

Je leeft in een stad én het centrum, - bij de aanschaf was alles al duidelijk, alleen jij dacht ermee weg te zijn gekomen doordat een 20cm afvoerbuis was opgeleverd en je eigenlijk zelf verzaakt hebt actie te ondernemen tegen het "afhaalzaak" gebeuren.

Dat was het moment om alles te annuleren, daar ben je nu verder voorbij, ook geluid en geur is een normale omstandigheid die je kan verwachten in een centrum.

[Barrycade]

Geur is subjectief en lastig vast te stellen. Ook door handhavers.

Als ze een knaller van afzuigkap gaan installeren zal je eerder geluidsoverlast gaan krijgen van de te dunne buis waar te veel lucht doorheen moet.

Maar aangezien ze nog niet open zijn na een jaar zal je hopelijk een witwasfabriekje onder je hebben. Die zullen wel zorgen dat je geen overlast zal krijgen. Die willen geen aandacht.

Als ze wel lekker gaan lopen ga je de geneugten van wonen in het centrum meemaken, brommers voor de deur, dronken lui die vette bek komen halen midden in de nacht etc.

Dan zou ik je adviseren om alvast een rechtsbijstandverzekering te nemen en het nummer van de gemeente of stadsdeel of milieudienst in je speedcall lijstje te zetten.

Bron; ex milieu inspecteur in een zeer grote stad.

[NicoHF]

Weet niet wat voor een zaak er komt.
Maar de meeste afhaalzaken van Pizza's, snackbarren, burgers enz hebben echt een gigantisch afzuigmachine staan wat een enorme herrie kan produceren.
Vooral die van Domino's en Newyork pizza, de afzuiging hoor je zelfs helemaal op straat als ik er langs loop.
Binnenin wordt je half doof zowat😅
Dat is echt bij meerdere vestigingen zo in kleine dorpen en steden.

Ook de geur ruik je buiten wat ook wel enigsinds logisch is want het wordt naar buiten toe geblazen, dat denkend dat je je niet zo heel veel zorgen hoeft te maken om de geur.
Maar geluidsoverlast en bezoekers wel.

Sorry voor de slechte boodschap maar dit is wel mijn evaring.

Wat je er tegen kann doen geen idee.
Om mee te beginnen kan je de vergunning en AVP raadplegen en bekijken hoe het wettelijk geregeld is in jou gemeente.

[MaximumRush]

Barrycade schreef op woensdag 8 november 2023 @ 18:46:
Geur is subjectief en lastig vast te stellen. Ook door handhavers.

Als ze een knaller van afzuigkap gaan installeren zal je eerder geluidsoverlast gaan krijgen van de te dunne buis waar te veel lucht doorheen moet.

Maar aangezien ze nog niet open zijn na een jaar zal je hopelijk een witwasfabriekje onder je hebben. Die zullen wel zorgen dat je geen overlast zal krijgen. Die willen geen aandacht.

Als ze wel lekker gaan lopen ga je de geneugten van wonen in het centrum meemaken, brommers voor de deur, dronken lui die vette bek komen halen midden in de nacht etc.

Dan zou ik je adviseren om alvast een rechtsbijstandverzekering te nemen en het nummer van de gemeente of stadsdeel of milieudienst in je speedcall lijstje te zetten.

Bron; ex milieu inspecteur in een zeer grote stad.

Rechtsbijstand hebben we inderdaad. Omgevingsdienst treedt ook vrij streng op in onze gemeente heb ik begrepen.

We hopen in ieder geval dat het allemaal wel meevalt. Ergste geval hebben we al met de buren afgesproken dat we gaan kijken naar mogelijkheden om horeca te verbieden vanuit onze VvE.

[Rukapul]

MaximumRush schreef op woensdag 8 november 2023 @ 18:04:
Indien er echt overlast ontstaat, heb ik gelezen dat de omgevingsdienst hier streng tegen optreedt tot aan sluiting toe.

MaximumRush schreef op woensdag 8 november 2023 @ 18:35:
Wat ik heb begrepen is dat er streng wordt opgetreden tegen het tweede.

MaximumRush schreef op woensdag 8 november 2023 @ 19:05:
Omgevingsdienst treedt ook vrij streng op in onze gemeente heb ik begrepen.

Helpt herhalen en hard hopen?

Naast horeca wonen is voor de gemiddelde burger die gewoon zijn leventje wil leiden een drama van ongemak.

Ergste geval hebben we al met de buren afgesproken dat we gaan kijken naar mogelijkheden om horeca te verbieden vanuit onze VvE.

Dan zou je de eerste zijn die ik ken waarbij zoiets lukt. Zelfs als het zou kunnen dan zou je opdraaien voor de schade.

Ik ken (een oud VVE bestuurder van) een enorm appartementsgebouw met in de plint een kebabzaak. Naar de mening van velen zijn nabij gelegen appartementen ondanks maatregelen praktisch onleefbaar zo ranzig.

Ik zou er naartoe gaan, overleggen wat de plannen zijn, goed mijn ogen binnen de kost geven, en bij enige twijfel zo snel mogelijk de keet verkopen - nu kan dat nog zonder de 'ervaart u overlast' of 'is er een burenconflict' vragen positief te moeten beantwoorden.

Ik zou ook de eigendoms- of verhuursituatie in kaart brengen. Vaak zitten dit soort toko's gehuurd.

[ Voor 12% gewijzigd door Rukapul op 08-11-2023 19:31 ]

[wm1234]

Bij Frank Visser (de oude rijdende rechter) kwam er een casus langs rondom geluidsoverlast (niet persé bedrijven maar particulieren). Geluid in de range van 40 to 60 db in de avond en zelfs met pieken tot 70 db. Zoek maar eens op wat dat in het echt betekend, flink veel geluid. Lijkt mij ook behoorlijk vervelend als je de deuren/ramen open heb of zelfs een buiten zoals een balkon. Ook het af en aanrijden van scooters (geluk voor je dat het meeste spul tegenwoordig elektrisch is) en mensen lijkt mij irritant. Uiteindelijk als je een klacht indient zullen ze kijken of het bedrijf redelijk bezig is.

Afzuiging is een continu geluid dus dat kan behoorlijk hinderlijk zijn maar overdag in zekere mate toegestaan en in de nacht in mindere mate. Waar ik persoonlijk op zou inzetten, is dat geluid meten en goed in gesprek gaan met de buren. Ook zou je extra geluidsisolatie kunnen overwegen, triple glas ofzo.

Stank is niet echt toegestaan dus dat moeten ze netjes regelen en is afwachten denk ik.

Ik zou zelf nooit boven een winkel / restaurant / horecea willen wonen maar dat vond je blijkbaar niet zo'n punt.

[ Voor 6% gewijzigd door wm1234 op 08-11-2023 21:12 ]

[kx22]

Kan je pas achteraf.

Ooit een horecabedrijf gehad en deze was vrijstaand. Stond 5 meter van de buren. Buren vonden dat onze afzuigmotor teveel geluid maakte en hadden ook last van geur. We moesten een nieuwe afzuigmotor en langere buis laten monteren. Gedaan en toen was er nog steeds overlast volgens de buren. Gemeente deed er niks meer mee, want we hadden alles al gedaan volgens hun eisen.

Dus ja, een gemeente kan streng zijn, maar ze gaat niet eeuwig door voor jou vechten.

En je woont in een stad, als dat fastfoodbedrijfje (pizza/kebab) open is tot 1 uur snachts. Weet je nu al dat je ook schreeuwende dronkenlui gaat krijgen.

[alwind]

MaximumRush schreef op woensdag 8 november 2023 @ 18:04:

Mijn vragen zijn:
- In hoeverre is het realistisch dat we geen geuroverlast hebben? We hebben metal stud wanden tussen ons zitten. Qua vloer zit er een houten vloer met daarover magnesiet, egaline en keramische tegels. Is het technisch gezien überhaupt mogelijk dat een ontgeuringsinstallatie door een afvoerbuis van 20cm gaat?
- Indien er echt overlast ontstaat, heb ik gelezen dat de omgevingsdienst hier streng tegen optreedt tot aan sluiting toe. Is dit echt zo? Zijn er Tweakers die hiermee ervaring hebben?

Disclaimer: ik ben er niet op uit om ondernemertje te pesten. Indien ik er geen overlast van heb vind ik het uiteraard prima. Ik heb alleen het gevoel dat dit pand totaal niet geschikt is voor wat zij willen.

Niet. Je gaat het sowieso ruiken als ze een frituur hebben. Om er echt geen last van te hebben is een enorm duur systeem nodig en die gaat niet door 20 cm. Ook de houten vloer helpt niet mee.


Wanneer is iets overlast. Als er al een horeca bestemming op zat dan wist je dat dit kon gebeuren en is kans op sluiten wel een stuk kleiner natuurlijk.

[Verwijderd]

alwind schreef op donderdag 9 november 2023 @ 08:05:
[...]


Niet. Je gaat het sowieso ruiken als ze ene frituur hebben. Om er echt geen last van te hebben is een enorm duur systeem nodig en die gaat niet door 20 cm. Ook de houten vloer helpt niet mee.


Wanneer is iets overlast. Als er al een horeca bestemming op zat dan wist je dat dit kon gebeuren en is kans op sluiten wel een stuk kleiner natuurlijk.

Blijkbaar bestaat er in de gemeente waarin TS woont geen regulering voor kleine horeca (lage catogorie) in het centrumgebied. In die gemeente zou je dit theoretisch overal in het centrum tegen kunnen komen.

Dat wil niet zeggen dat de gemeente niet heel streng kan gaan handhaven op misstanden. En als de situatie echt escaleert en de gemeente gaat de verse witwasser ondernemer echt op de huid zitten... dan gaat die snel genoeg vertrekken. Je bent als kleine horeca-ondernemer toch ook wel een beetje afhankelijk van de buurt. Als je de hele buurt tegen je hebt, dan wordt het snel minder leuk ondernemen.

En als je als horeca-ondernemer geuroverlast in de woning van je bovenburen veroorzaakt, dan kun je natuurlijk rekenen op de grootst mogelijke ellende die die bovenbuurman over je heen kan storten. Dat kun je gewoon niet maken natuurlijk. Buiten.... tsja, daar ga je niet omheen komen waarschijnlijk. Je zult er echt wel iets van ruiken. Als ik naar de snackbar ga om een bestelling op te halen, kan ik het laatste stukje blind fietsen en op mijn neus op de juiste plek stoppen. Niet dat het nou echt stinkt, maar je ruikt de frituur gewoon.

Maar volgens mij heeft TS nog niet eens aangegeven wat voor horeca het is. Wie weet is het een broodjeszaak en valt het met de warme bereidingen allemaal reuze mee. Ik zou me vooral zorgen maken iets als een kebab-tent. Die draaien min of meer op dronken nachtelijke klanten en zijn dus ook zo'n beetje de hele nacht open. Een cafetaria sluit vaak redelijk op tijd. Tenzij je echt pal in het uitgaangsgebied zit, is die waarschijnlijk 's avonds laat en 's nachts niet eens open. Tenminste.... ik moest vroeger altijd naar de kebab-tent na het stappen, want de rest was echt dicht. En als we voor het stappen nog even iets wilden pakken net na 22:00 uur, dan waren de cafetaria's over het algemeen ook al dicht.

Persoonlijk, zou ik vandaag de dag geen woning kopen (buiten het echte "koopcentrum" met winkelruimte ernaast of eronder. Ik heb van 2005 t/m 2010 veel geluk gehad, want toen woonde ik in een appartement op de 3e etage met winkelruimte (en een kleine horecazaak + een restaurant) eronder. Wij hadden binnen absoluut geen last van geurlekken en onze ingangen zaten aan een andere kant van het gebouw. Dat was qua overlast echt beperkt, maar dat had heel anders kunnen zijn als er bijvoorbeeld een kebab-tent had gezeten. Nu zat er veel "spul wat het daglicht eigenlijk niet kon verdragen" en daar is het altijd rustig terwijl ze toch een mega-omzet draaien. Je ziet in veel gemeenten dat men de resterende winkels steeds meer wil gaan conentreren in het koop-centrum, omdat daar steeds meer gaten in het aanbod vallen. En dan zul je dus zien dat er buiten het koop-centrum vooral dienstverlening en kleine horeca over zal blijven. Ik zie dat wel als een risico voor de toekomst. Waar nu een dierenspeciaalzaakje zit, komt in de toekomst waarschijnlijk iets anders als de huidige ontwikkelingen zich doorzetten. En je weet niet wat.

[ Voor 38% gewijzigd door Verwijderd op 09-11-2023 08:40 ]

[Ora et Labora]

Frituur ga je sowieso ruiken zoals gezegd maar dat is redelijkerwijs ook wat je kon verwachten toen je dit huis kocht toch?
Ik zou wel instemmen met een afvoer van 50cm want zoals gezegd, een dikke afzuiginstallatie gaat het niet redden door 20cm maar een stuk beter door 50cm. Dat kost jou wel wat ruimte maar geeft al met al minder overlast verwacht ik.

Bestemming horeca geeft nu eenmal vaak overlast, geluid, herrie, geur, enzovoorts.. Natuurlijk moet het binnen de perken blijven maar je kunt niet verwachten dat je niks ruikt als je een oude bovenwoning koopt boven een horecabestemming.

[Verwijderd]

Ora et Labora schreef op donderdag 9 november 2023 @ 08:37:
Frituur ga je sowieso ruiken zoals gezegd maar dat is redelijkerwijs ook wat je kon verwachten toen je dit huis kocht toch?
Ik zou wel instemmen met een afvoer van 50cm want zoals gezegd, een dikke afzuiginstallatie gaat het niet redden door 20cm maar een stuk beter door 50cm. Dat kost jou wel wat ruimte maar geeft al met al minder overlast verwacht ik.

Bestemming horeca geeft nu eenmal vaak overlast, geluid, herrie, geur, enzovoorts.. Natuurlijk moet het binnen de perken blijven maar je kunt niet verwachten dat je niks ruikt als je een oude bovenwoning koopt boven een horecabestemming.

Nee, ik denk dat het juist heel goed is dat die grote buis er niet gekomen is. Dat verandert niets aan de verplichtingen van de uitbater van de zaak. Die wist dat het appartement boven zijn zaak verkocht was, dan kun je niet nog even een aanpassing in de woning van je bovenburen laten uitvoeren. Als 20cm een probeem is, gaat hij toch ergens zitten waar hij 50cm kan krijgen? Hij heeft zelf 20cm gekocht.

Geef een ondernemer een vinger en hij neemt daarna niet eens meer genoegen met je hele hand.

[bregweb]

Niet leuk dat je slapeloze nachten hebt, maar is dit niet een beetje mosterd na de maaltijd?

Al deze zorgen had je moeten maken voor je het huis kocht, niet nu. Je gaat boven een winkel wonen in het centrum in een pand uit 1500, dat weet je toch wat je koopt? Een huis met overlast. Als je dan nu slapeloze nachten hebt, zou ik het huis weer te koop zetten.

[MaximumRush]

Even voor de duidelijkheid, het gaat hier om een broodjeszaak gespecialiseerd in vrij kruidig buitenlands eten. Zal ivm herkenbaarheid niet aangeven uit welk land. Er staat al een gigantische friteuse in de zaak, maar er is zoals ik kan zien nog niks geregeld qua ontgeuring oid.

Wat ik alleen niet snap is dat er volgens het bestemmingsplan in elk land in het centrum horeca is toegestaan. Toch hebben ze een verzoek ingediend om het bestemmingsplan te wijzigen. Ik heb een verzoek ingediend bij de omgevingsdienst om dit in te zien en kreeg dit als antwoord:

De ingediende aanvraag heeft betrekking op het vestigen van een horeca inrichting op de begane grond.

Het gebruik als horeca inrichting is niet (direct) toegestaan volgens de geldende voorschriften uit het vigerend bestemmingsplan. Het bestemmingsplan biedt wel een mogelijkheid om met afwijking van de regels een horeca inrichting toe te staan. Met de aanvraag wordt verzocht aan de gemeente om medewerking te verleen aan het afwijken van de regels van het bestemmingsplan.

De gemeente beoordeelt nu of op deze locatie überhaupt een horeca inrichting passend is binnen de beleidskaders. Pas nadat deze vraag is beantwoord, d.m.v. het vergunnen/weigeren van de vergunning, kan de aanvrager verder met het (bouw)technisch uitwerken van de horeca inrichting. Of daarmee een (nieuwe) aanvraag mee gebonden is hangt af van de vergunningsplichtige (bouw)werkzaamheden.

In uw mail lees ik dat de aannemer zich minimaal heeft ingespannen v.w.b. de (geluids)isolatie en de houten vloer. Indien dat nu al bekend is en u zich daar zorgen over maakt, dan zou ik daar actief achteraan gaan. De huidige bouwkundige staat van het gebouw staat ten alle tijde los van de nu ingediende aanvraag m.b.t. de horeca voor het gebruik.

Dit vond ik wel een beetje apart. Je kan ook nog geen bezwaar maken omdat de gemeente nog geen beslissing heeft genomen.

Overigens gaat het mij niet om geluidsoverlast. We wonen in hartje stad en hebben genoeg geluid om ons heen. Het gaat mij erom dat het niet bij ons thuis gaat ruiken alsof ze in mijn gang hebben staan koken.

[Verwijderd]

OK, da's apart. Dan mag wat de eigenaar van die zaak wil dus helemaal niet binnen het bestemmingsplan en heeft hij een omgevingsvergunning voor "gebruik in strijd met bestemmingsplan" nodig.

En als hij die krijgt van de gemeente, hebben jij en al je buren 6 weken de tijd om daar bezwaar tegen te maken. Begin vast met je buren te informeren en hou de bekendmakingen in de gaten. Ik lees tussen de regels door dat jij en je buren nog niet actief benaderd zijn door deze ondernemer? En dan bedoel ik niet over dingen die hij van je nodig heeft zoals grotere buizen... meer "hey, wij willen hier een zaak beginnen, dit zijn onze plannen..... zo komt het er ongeveer uit te zien". Dan zou ik hoe dan ook proberen een massaal bezwaar te organiseren, omdat hij duidelijk verder niet heel betrokken is bij de omwonenden van zijn zaak.

Ik zou er wel bovenop blijven zitten voorlopig, want blijkbaar heeft die ondernemer informeel vanuit de gemeente al signalen gekregen dat "het wel goedkomt met die vergunning". Anders was hij natuurlijk niet al begonnen met enorme investeringen. Dit doet hij namelijk in principe op eigen risico. Als de vergunning niet doorgaat, is er niemand die zijn schade gaat vergoeden.

Je kunt geen bezwaar maken tegen een aanvraag inderdaad. Jij mag ook een aanvraag doen voor iets totaal kansloos. Om nou te voorkomen dat iedereen dan meteen de gemeente met bezwaren gaat bestoken, kan dat pas als de gemeente jouw aanvraag voor "iets totaal kansloos" goedkeurt.

Let er ook even op dat je je bezwaar gaat baseren op de juiste feiten. Dus niet noemen dat de vloer onvoldoende geisoleerd is, want dan krijgt hij de vergunning gewoon en moet hij isoleren als blijkt dat het niet goed is. Je zult echt moeten gaan beargumenteren waarom zo'n kebab-tent wel 2 straten verderop kan zitten en niet bij jullie in de straat. Je zorgen met betrekking tot geuroverlast en geluidsoverlast kun je wel noemen, maar die wegen niet heel zwaar omdat dat allemaal "te verhelpen technische gebreken" zijn. Je moet meer denken aan sociale controle/veiligheid, verkeershinder, aantasting van het karakter van de straat..... dat soort dingen.

[ Voor 49% gewijzigd door Verwijderd op 09-11-2023 09:29 ]

[paQ]

Ik vraag me af of geur hetgeen is waar je last van gaat hebben.
Ik denk eerder aan muziek, herrie van installaties, brommertjes en klanten tot in de nacht.

[MaximumRush]

Verwijderd schreef op donderdag 9 november 2023 @ 09:10:
OK, da's apart. Dan mag wat de eigenaar van die zaak wil dus helemaal niet binnen het bestemmingsplan en heeft hij een omgevingsvergunning voor "gebruik in strijd met bestemmingsplan" nodig.

En als hij die krijgt van de gemeente, hebben jij en al je buren 6 weken de tijd om daar bezwaar tegen te maken. Begin vast met je buren te informeren en hou de bekendmakingen in de gaten. Ik lees tussen de regels door dat jij en je buren nog niet actief benaderd zijn door deze ondernemer? En dan bedoel ik niet over dingen die hij van je nodig heeft zoals grotere buizen... meer "hey, wij willen hier een zaak beginnen, dit zijn onze plannen..... zo komt het er ongeveer uit te zien". Dan zou ik hoe dan ook proberen een massaal bezwaar te organiseren, omdat hij duidelijk verder niet heel betrokken is bij de omwonenden van zijn zaak.

Ik zou er wel bovenop blijven zitten voorlopig, want blijkbaar heeft die ondernemer informeel vanuit de gemeente al signalen gekregen dat "het wel goedkomt met die vergunning". Anders was hij natuurlijk niet al begonnen met enorme investeringen. Dit doet hij namelijk in principe op eigen risico. Als de vergunning niet doorgaat, is er niemand die zijn schade gaat vergoeden.

Je kunt geen bezwaar maken tegen een aanvraag inderdaad. Jij mag ook een aanvraag doen voor iets totaal kansloos. Om nou te voorkomen dat iedereen dan meteen de gemeente met bezwaren gaat bestoken, kan dat pas als de gemeente jouw aanvraag voor "iets totaal kansloos" goedkeurt.

Let er ook even op dat je je bezwaar gaat baseren op de juiste feiten. Dus niet noemen dat de vloer onvoldoende geisoleerd is, want dan krijgt hij de vergunning gewoon en moet hij isoleren als blijkt dat het niet goed is. Je zult echt moeten gaan beargumenteren waarom zo'n kebab-tent wel 2 straten verderop kan zitten en niet bij jullie in de straat. Je zorgen met betrekking tot geuroverlast en geluidsoverlast kun je wel noemen, maar die wegen niet heel zwaar omdat dat allemaal "te verhelpen technische gebreken" zijn. Je moet meer denken aan sociale controle/veiligheid, verkeershinder, aantasting van het karakter van de straat..... dat soort dingen.

De buren zijn er ook tegen. Het punt is ook dat het neergezet en verkocht is als winkelpand. De makelaar heeft tijdens de koop ook gezegd dat er geen horeca in komt. We hebben hierover bij hem geklaagd en hij gaf aan dat hij heeft gezegd dat het aannemelijk is dat hier geen horeca komt. Mijn gevoel zegt ook dat dit voor een flinke waardevermindering van onze woningen zorgt, qua woningwaarde zitten we ook aan de bovenkant van de markt.

Ik denk dat het verstandig is om hiervoor juridische hulp in te schakelen. Denk niet dat mijn rechtsbijstand hierin gaat helpen aangezien ze al bij het aanpassen van de afvoerbuis vonden dat we niet zo moesten zeuren.

[Question Mark]

MaximumRush schreef op woensdag 8 november 2023 @ 18:35:
Tuurlijk weten we dat er sprake zou zijn van ietwat overlast. Het gaat om een pand uit 1500. Maar er is natuurlijk een verschil tussen woongeluiden van de buren of bedrijfsmatig overlast. Wat ik heb begrepen is dat er streng wordt opgetreden tegen het tweede.

Als het om horeca 2 gaat, valt daar het volgende onder:

Horeca categorie 2:
zijn vormen van horeca:
1. die wat betreft exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, maar qua openingstijden daarvan afwijken in die zin, dat ze ook in (een deel) van de avonduren geopend zijn en waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije drank wordt verstrekt. Voorbeelden van dergelijke voorzieningen zijn een cafetaria, snackbar of een shoarmazaak;
2. waarin hoofdzaak al dan niet alcoholhoudende drank wordt verstrekt. Voorbeelden zijn een café, bar, eetcafé, pub of een café-restaurant;
3. waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die ter plaatse worden geconsumeerd, zoals een restaurant, bistro, poffertjeszaak, pannenkoekenhuis, hotel-restaurant of pension;
4. waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die deels ter plaatse worden geconsumeerd maar voor een belangrijk deel ook elders, zoals pizzeria's of (afhaal)restaurants.

Mogelijke effecten zijn: komen en gaan, parkeerdruk, stankoverlast, afval op straat en afvalopslag.

Je kunt dus verwachten dat je enige overlast gaat krijgen van het komen-en-gaan van gasten en/of bezorgers en stankoverlast. Dat is binnen het bestemmingsplan toegestaan, en had je vantevoren kunnen weten.

[Rukapul]

Zorg dat je in elk geval emailnotificaties van de aangevraagde vergunningen krijgt en zorg ook dat je wekelijks zelf kijkt op de website.

Over geur: kruidige lucht, rooklucht, etc. vinden hun weg door kleine kieren en laten een mens in hele kleine concentraties het al ruiken en overlast ervaren.

Ik heb in een jaren '70 woning gewoond waar de directe buren hun keuken hadden verbouwd en daar het nodige hadden verkloot. Gevolg waren kruidige luchten die dagelijks over 3 verdiepingen mijn woning binnendrongen: uberranzig en een verkloot woonklimaat. Het oplossen is echt detailwerk met aansluitingen aan alle kanten.

Wellicht valt het met een broodjeszaak mee.

[ Voor 11% gewijzigd door Rukapul op 09-11-2023 10:24 ]

[Truus01]

Ik heb ergens op het forum laatst deze site voorbij zien komen:
https://www.overheid.nl/berichten-over-uw-buurt
Kan je een melding per mail krijgen voor allerlei plannen en vergunningsaanvragen in je omgeving.

Rechtsbijstand hoort jou gewoon bij te staan als iets on der de polisvoorwaarden valt. Willen ze dat niet, of ben je het niet eens met hun oplossing, mag je een second opinion aanvragen (gedekt door de rechtsbijstandverzekering).

[MaximumRush]

Question Mark schreef op donderdag 9 november 2023 @ 10:17:
[...]

Als het om horeca 2 gaat, valt daar het volgende onder:


[...]


Je kunt dus verwachten dat je enige overlast gaat krijgen van het komen-en-gaan van gasten en/of bezorgers en stankoverlast. Dat is binnen het bestemmingsplan toegestaan, en had je vantevoren kunnen weten.

Excuus, verkeerd gekeken. Aanpassing is aangevraagd voor horeca categorie 1.

Truus01 schreef op donderdag 9 november 2023 @ 10:25:
Ik heb ergens op het forum laatst deze site voorbij zien komen:
https://www.overheid.nl/berichten-over-uw-buurt
Kan je een melding per mail krijgen voor allerlei plannen en vergunningsaanvragen in je omgeving.

Rechtsbijstand hoort jou gewoon bij te staan als iets on der de polisvoorwaarden valt. Willen ze dat niet, of ben je het niet eens met hun oplossing, mag je een second opinion aanvragen (gedekt door de rechtsbijstandverzekering).

Dit heb ik inderdaad aanstaan. Daardoor kwam ik er ook achter dat ze een aanpassing voor het bestemmingsplan hebben aangevraagd.

Rechtsbijstand heb ik een aantal keer moeten inschakelen tijdens de bouw. Ik heb vorig jaar een bericht van ze gekregen dat ik vaker dan gemiddeld gebruik heb gemaakt van hun expertise. Wanneer dit zo zou blijven doorgaan zouden ze overwegen om het contract op te zeggen.

[Verwijderd]

Categorie 1 is al voldoende om bijvoorbeeld een kebab-tent te openen - als die maar niet delen van de nacht open is. Als hij ook 's nachts open wil, dan heeft hij een cat 2 nodig.

O, ze vragen overigens niet om een aanpassing van het bestemmingsplan. Tenminste dat zou me verbazen, een bestemmingsplanwijziging voor "your average kebab-startup". Ze willen een omgevingsvergunning voor handelen in strijd met het bestemmingsplan. In de volksmond: ze willen een uitzondering op de regels in het bestemmingsplan.

[ Voor 48% gewijzigd door Verwijderd op 10-11-2023 08:14 ]

[BlauweHamer]

Kennis van mij woont in Leidsche Rijn, 5 hoog in een nieuwbouw complex. En op z'n terras en in de badkamer ruikt hij soms de visboer op de begane grond. Balen wel maar niet zo storend dat hij weg wil.

Ik heb jaren in centrum van Den Haag boven een snackbar gewoond. In een oud, krakkemikkig pand van een notaire huisjesmelker. Nooit last gehad van de snackbar en snackbar bezoekers (niet van geluid en niet van geur / vettigheid)!

Het heeft zin het in de graten te houden en scherp gekruid te zijn, maar maak je niet nu al te druk: 1) je hebt er momenteel geen of slechts beperkte invloed op. 2) het kan ook erg meevallen.

Je weet het simpelweg niet. Jezelf nu al "opvreten" heeft dus geen zin.

disclaimer: many puns intended, maar "boodschap" staat als een huis

[Verwijderd]

MaximumRush schreef op donderdag 9 november 2023 @ 10:09:
[...]


De buren zijn er ook tegen. Het punt is ook dat het neergezet en verkocht is als winkelpand. De makelaar heeft tijdens de koop ook gezegd dat er geen horeca in komt. We hebben hierover bij hem geklaagd en hij gaf aan dat hij heeft gezegd dat het aannemelijk is dat hier geen horeca komt. Mijn gevoel zegt ook dat dit voor een flinke waardevermindering van onze woningen zorgt, qua woningwaarde zitten we ook aan de bovenkant van de markt.

Ik denk dat het verstandig is om hiervoor juridische hulp in te schakelen. Denk niet dat mijn rechtsbijstand hierin gaat helpen aangezien ze al bij het aanpassen van de afvoerbuis vonden dat we niet zo moesten zeuren.

Die makelaar is een verkoper. Als een makelaar zegt, dat er geen horeca in komt.... dan is de enige juiste reactie "Waar is dat beschreven?" Als het antwoord "nergens" is, dan weet je genoeg. Verkooppraatjes, veel zeggen maar niets beloven.

Hoe zit dat met de VvE? Wie heeft die opgericht en wat staat er in de statuten en het regelement over de winkelruimte onder het pand. Hebben jullie wel netjes beschreven dat geen van de eigenaren zonder schriftelijke toestemming van de VvE wijzigingen mag maken in de gevel? Je wil natuurlijk niet dat hij straks aan de achterkant van het pand, binnen jullie eigen regels, gewoon nog wat extra afvoeren naar buiten gaat maken. Dat moet je voorblijven, anders krijg je natuurlijk gewoon een volgende horeca-zaak als deze vertrekt of over de kop gaat. Het is een winkelpand, dus ik zou als VvE zeker niet meewerken aan voorzieningen voor horeca. Sterker nog, die zou ik zoveel mogelijk tegenhouden.

En blijf scherp op de aanvragen voor omgevingsvergunningen. Ik weet al precies wat de eigenaar van die kebab-tent gaat doen als hij eenmaal in business is op zijn vergunning voor cat 1. Die gaat, als de zaak eenmaal begint te lopen en wat naamsbekendheid krijgt, een vergunning aanvragen voor cat 2, zodat hij ook 's nachts open kan. En dan wordt het snel minder leuk, want dan krijg je een enorme aantrekkingskracht op bezopen stappers en is het echt gedaan met de rust. Dan woon je eigenlijk ineens in het uitgaansgebied. In mijn jeugd woonde ik in een middelgroot dorp en daar zat in een buurtwinkelcentrum wat horeca: een Chinees, een snackbar gerund door een Chinees en een kebab-tent. Van die Chinees en de snackbar had niemand daar last... maar die kebab-tent trok dus zelfs in een dorpje genoeg volk om de bewoners daar veel hinder te geven alleen al door aankomende en vertrekkende groepjes luidruchtige zatlappen. Logisch, alle snackbars etc. waren na 22:00 uur dicht (sommigen nog wel eerder ook) en alleen de 2 kebab-tenten in het dorpje waren nog open. 1 zat in het centrum (vlakbij de kroegjes) en de andere zat in het buurtwinkelcentrum van "Zuid". Vooral die laatste was een ongecontroleerd zooitje, want buiten het centrum is er natuurlijk maar weinig handhaving op de been in de nacht.

[ Voor 51% gewijzigd door Verwijderd op 10-11-2023 08:43 ]

[MaximumRush]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 08:20:
[...]

Die makelaar is een verkoper. Als een makelaar zegt, dat er geen horeca in komt.... dan is de enige juiste reactie "Waar is dat beschreven?" Als het antwoord "nergens" is, dan weet je genoeg. Verkooppraatjes, veel zeggen maar niets beloven.

Hoe zit dat met de VvE? Wie heeft die opgericht en wat staat er in de statuten en het regelement over de winkelruimte onder het pand. Hebben jullie wel netjes beschreven dat geen van de eigenaren zonder schriftelijke toestemming van de VvE wijzigingen mag maken in de gevel? Je wil natuurlijk niet dat hij straks aan de achterkant van het pand, binnen jullie eigen regels, gewoon nog wat extra afvoeren naar buiten gaat maken. Dat moet je voorblijven, anders krijg je natuurlijk gewoon een volgende horeca-zaak als deze vertrekt of over de kop gaat. Het is een winkelpand, dus ik zou als VvE zeker niet meewerken aan voorzieningen voor horeca. Sterker nog, die zou ik zoveel mogelijk tegenhouden.

En blijf scherp op de aanvragen voor omgevingsvergunningen. Ik weet al precies wat de eigenaar van die kebab-tent gaat doen als hij eenmaal in business is op zijn vergunning voor cat 1. Die gaat, als de zaak eenmaal begint te lopen en wat naamsbekendheid krijgt, een vergunning aanvragen voor cat 2, zodat hij ook 's nachts open kan. En dan wordt het snel minder leuk, want dan krijg je een enorme aantrekkingskracht op bezopen stappers en is het echt gedaan met de rust. Dan woon je eigenlijk ineens in het uitgaansgebied. In mijn jeugd woonde ik in een middelgroot dorp en daar zat in een buurtwinkelcentrum wat horeca: een Chinees, een snackbar gerund door een Chinees en een kebab-tent. Van die Chinees en de snackbar had niemand daar last... maar die kebab-tent trok dus zelfs in een dorpje genoeg volk om de bewoners daar veel hinder te geven alleen al door aankomende en vertrekkende groepjes luidruchtige zatlappen. Logisch, alle snackbars etc. waren na 22:00 uur dicht (sommigen nog wel eerder ook) en alleen de 2 kebab-tenten in het dorpje waren nog open. 1 zat in het centrum (vlakbij de kroegjes) en de andere zat in het buurtwinkelcentrum van "Zuid". Vooral die laatste was een ongecontroleerd zooitje, want buiten het centrum is er natuurlijk maar weinig handhaving op de been in de nacht.

VvE hebben we laatst onze eerste vergadering gehad, en ik zit hierbij in het bestuur. We hebben samen met de buren meerderheid van de aandelen in handen dus bij wijze van spreken zouden we er alles er doorheen kunnen krijgen of tegen kunnen houden. Maar lijkt mij dat dit alleen kan zolang dit redelijk is. Enige plek waar er nog naar buiten kan overigens is via de voorgevel. Voor de rest is het pand volledig ingesloten via woningen en winkelpanden.

Heb inmiddels ook bericht dat er toestemming is verleend door de gemeente om van detailhandel naar restaurant te gaan, dus er kan nu ook bezwaar gemaakt worden. Kwam Jurable op Google tegen als eventuele partij hiervoor, heb een offerte aanvraag gedaan.

[Verwijderd]

MaximumRush schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 08:50:
[...]


VvE hebben we laatst onze eerste vergadering gehad, en ik zit hierbij in het bestuur. We hebben samen met de buren meerderheid van de aandelen in handen dus bij wijze van spreken zouden we er alles er doorheen kunnen krijgen of tegen kunnen houden. Maar lijkt mij dat dit alleen kan zolang dit redelijk is. Enige plek waar er nog naar buiten kan overigens is via de voorgevel. Voor de rest is het pand volledig ingesloten via woningen en winkelpanden.

Heb inmiddels ook bericht dat er toestemming is verleend door de gemeente om van detailhandel naar restaurant te gaan, dus er kan nu ook bezwaar gemaakt worden. Kwam Jurable op Google tegen als eventuele partij hiervoor, heb een offerte aanvraag gedaan.

Regel met je buren 1 professionele bezwaarmaker. Desnoods even met de pet rond, zodat 1 persoon samen met zo'n bezwaar-specialist een serieus bezwaar kan indienen. De rest dient allemaal zefl een bezwaar in, maar dan gewoon "op eigen kracht". Dan heb je zowel inhoud als gewicht.

Normaal zou ik zeggen "name-and-shame in de lokale media", maar ik denk dat je daar met dit onderwerp niet heel veel discussie los gaat krijgen. Dat werkt over het algemeen vooral bij bredere belangen op wat gevoeligere onderwerpen. Ik heb ooit een gemeente in het nieuwe gebracht vanwege een stiekem doorgedrukte massale bomen- en struikenkap. Maar ook hier hadden we een taakverdeling tussen meerdere belanghebbenden. Mijn taak was "stukjes in de krant zetten en uit beeld blijven bij de formele bezwaren".

Restaurant valt in principe ook gewoon onder cat 1, zolang het 's nachts maar dicht is. Ik ken geen kebab-tenten die niet een deel van de nacht open zijn. Je hebt bijna de garantie dat er op termijn een "upgrade" naar categorie 2 gevraagd gaat worden. Dat risico heb je bij een pizzeria bijvoorbeeld eigenlijk niet. Pizzeria's zijn 's nachts dicht. Als je 's nachts een pizza wil, dan ga je maar.... naar de kebab-tent.

[ Voor 28% gewijzigd door Verwijderd op 10-11-2023 09:10 ]

[MaximumRush]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 08:57:
[...]

Regel met je buren 1 professionele bezwaarmaker. Desnoods even met de pet rond, zodat 1 persoon samen met zo'n bezwaar-specialist een serieus bezwaar kan indienen. De rest dient allemaal zefl een bezwaar in, maar dan gewoon "op eigen kracht". Dan heb je zowel inhoud als gewicht.

Normaal zou ik zeggen "name-and-shame in de lokale media", maar ik denk dat je daar met dit onderwerp niet heel veel discussie los gaat krijgen. Dat werkt over het algemeen vooral bij bredere belangen op wat gevoeligere onderwerpen. Ik heb ooit een gemeente in het nieuwe gebracht vanwege een stiekem doorgedrukte massale bomen- en struikenkap. Maar ook hier hadden we een taakverdeling tussen meerdere belanghebbenden. Mijn taak was "stukjes in de krant zetten en uit beeld blijven bij de formele bezwaren".

Restaurant valt in principe ook gewoon onder cat 1, zolang het 's nachts maar dicht is. Ik ken geen kebab-tenten die niet een deel van de nacht open zijn. Je hebt bijna de garantie dat er op termijn een "upgrade" naar categorie 2 gevraagd gaat worden. Dat risico heb je bij een pizzeria bijvoorbeeld eigenlijk niet. Pizzeria's zijn 's nachts dicht. Als je 's nachts een pizza wil, dan ga je maar.... naar de kebab-tent.

Categorie 2 maak ik me niet zo zorgen over. Het is geen kebab tent en het type eten wat ze maken is daar niet zo geschikt voor en daarnaast hebben wij niet echt een stad waar veel uitgaansvoorzieningen zijn. Het is na 23:00 redelijk dood.

En nogmaals, ik ben er per definitie niet op tegen. Ik wil zelf gewoon geen geuroverlast hebben in mijn huis. Toen ze beneden nog aan het klussen waren, waren de bouwvakkers binnen aan het roken. Ik kon de sigarettengeur ruiken in mijn toilet. Nu is dat niet helemaal fair omdat er daar toen nog een gat zat in onze binnenmuur waarachter hun leidingen lopen, maar maak me daardoor zorgen.

Ook maak ik me erg zorgen om waardevermindering van het huis. We hebben onze woning erg goed laten opknappen en overal premium en duurzame materialen gebruikt.

Thanks voor je tips! We gaan er mee aan de slag.

[Verwijderd]

Ik zou me qua waardevermindering met een cat 1 zaak niet direct heel erg veel zorgen maken. Commerciele ruimtes onder appartementen zijn heel gangbaar. Hier gaan ze binnenkort in het centrum ook weer wat nieuwe bouwen, met o.a. McDonalds in de plint van het gebouw.

Bezwaar zal echt niet makkelijk zijn hoor, als je die route gaat kiezen. Jouw individuele belangen zijn bij een bezwaar niet zo heel zwaarwegend. Het gaat meer om het gezamenlijke belang van de omgeving. Als jij geur- of geluidsoverlast hebt, dan is dat meer een civiel dingetje en dat staat los van die vergunning.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 10-11-2023 09:57 ]

[MaximumRush]

Even een update.

Inmiddels is de zaak al een aantal maanden open. Eerste paar weken hebben we nergens last van gehad. Na een paar weken af en toe een geur. Dit heb ik naar ze terug gekoppeld. Dit bleken momenten te zijn dat er geen vacuüm gecreëerd kon worden doordat er bijvoorbeeld een deur open stond en de afzuiging niet z'n werk kon doen.

Inmiddels is de geur erger geworden en hebben we in sommige ruimtes in ons huis standaard een geur hangen met uitschieters wanneer er gekookt wordt. Dit bezorgt ons erg veel stress en we willen dan ook dat het opgelost wordt. Ik heb dit aangegeven, en zij vinden het ook erg vervelend en willen ook kijken naar een oplossing. Ik krijg alleen het gevoel dat ze zoiets hebben dat ze vanuit hun kant alles hebben gedaan en niet echt bereid zijn om investeringen te doen.

Ik heb ook contact opgenomen met de Omgevingsdienst, aangezien zij toentertijd meerdere keren gezegd hebben dat ik echt geen overlaat mag hebben. De Omgevingsdienst wilt best langs komen om alle apparatuur te controleren, maar als dat allemaal in orde is dan is hun werk afgelopen. Dan is er sprake van geuroverlast doordat het constructief niet helemaal luchtdicht zit en wordt het een civiele zaak.
Ik kan het me trouwens ook wel voorstellen dat dit het geval is, want we delen kruipruimte, spouwmuren en al hun leidingen lopen door onze woning heen. Ik denk dat er echt ingrijpende verbouwingen nodig zijn en zij vervolgens jaren erover gaan doen om deze kosten terug te verdienen.

Ik heb ook contact gehad met onze rechtsbijstand zonder nog een zaak aan te maken, en deze adviseerden om in onze VvE reglement te kijken wat er is afgesproken qua overlast. Nu viel me op dat er in ons reglement staat dat het in de privé gedeelten niet is toegestaan activiteiten op het gebied van horeca uit te oefenen. Is het echt zo simpel dat we vanuit VvE kunnen zeggen dat het niet mag en ze hun deuren moeten sluiten?

[thunder7]

Dat ligt wel erg aan hoe 'prive' gedefinieerd is. Als dat een ruimte met een woonfunctie, en de snackbar zit in een ruimte met functie 'commercieel' of 'horeca' o.i.d., wat me heel realistisch lijkt, dan heb je er niet veel aan.

Als jouw woning helemaal opgeknapt is, is hij dan ook goed luchtdicht? Dan vraag ik me nog af of je in jouw huis een lichte overdruk kunt genereren, en zo luchtjes buiten de deur kunt houden.

[MaximumRush]

thunder7 schreef op vrijdag 8 maart 2024 @ 14:44:
Dat ligt wel erg aan hoe 'prive' gedefinieerd is. Als dat een ruimte met een woonfunctie, en de snackbar zit in een ruimte met functie 'commercieel' of 'horeca' o.i.d., wat me heel realistisch lijkt, dan heb je er niet veel aan.

Als jouw woning helemaal opgeknapt is, is hij dan ook goed luchtdicht? Dan vraag ik me nog af of je in jouw huis een lichte overdruk kunt genereren, en zo luchtjes buiten de deur kunt houden.

Volgens het reglement het volgende:

het gedeelte respectievelijk de gedeelten van het Gebouw en/of de Grond dat/die blijkens de Akte bestemd is/zijn om door een Eigenaar als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

Het is het standaard VvE model reglement van 2017. Ik kan ook vrij veel jurisprudentie vinden van restaurants die jaren later zijn gesloten omdat dit niet mocht van de VvE.

[Wolly]

Staan er geen uitzonderingen in het reglement voor dat panden / die panden?

[Wispe]

MaximumRush schreef op vrijdag 8 maart 2024 @ 14:27:

Ik heb ook contact gehad met onze rechtsbijstand zonder nog een zaak aan te maken, en deze adviseerden om in onze VvE reglement te kijken wat er is afgesproken qua overlast. Nu viel me op dat er in ons reglement staat dat het in de privé gedeelten niet is toegestaan activiteiten op het gebied van horeca uit te oefenen. Is het echt zo simpel dat we vanuit VvE kunnen zeggen dat het niet mag en ze hun deuren moeten sluiten?

Wat zegt de splitsingsakte over de bestemming van dat appartementsrecht?

[MaximumRush]

Wolly schreef op vrijdag 8 maart 2024 @ 20:02:
Staan er geen uitzonderingen in het reglement voor dat panden / die panden?

Nee, geen uitzonderingen. Zit zelf in het bestuur van de VvE sinds oprichting. We hebben ook geen uitzonderingen opgenomen.

[MaximumRush]

Wispe schreef op vrijdag 8 maart 2024 @ 21:52:
[...]

Wat zegt de splitsingsakte over de bestemming van dat appartementsrecht?

Het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de winkelruimte gelegen op adres.

Er staat in de splitsingsakte niks over horeca.

[Wolly]

MaximumRush schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 13:04:
[...]


Het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de winkelruimte gelegen op adres.

Er staat in de splitsingsakte niks over horeca.

Er staat dus geen bestemming in het reglement.

[pennywiser]

MaximumRush schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 13:03:
[...]


Nee, geen uitzonderingen. Zit zelf in het bestuur van de VvE sinds oprichting. We hebben ook geen uitzonderingen opgenomen.

Dan had je tijdens de koop toch al moeten monitoren of er horeca in mag, gezien dit gelijk genoemd werd? Nu ben je als VVE mogelijk ook nog blootgesteld aan schadevergoedingen omdat je niet geprotesteerd hebt tegen de verkoop aan een horecaondernemer met horeca plannen op die locatie. Ik snap niet waarom je dit nu pas uitzoekt als het al te laat is. Ja je hebt overlast, en dan wordt het voor jou ineens dringend, maar hier had je eerder in moeten grijpen als VVE.

Is het nieuwbouw, gezien je vanaf begin al bij de VVE zit? Is het dan geen bouw- of constructiefout?

[ Voor 11% gewijzigd door pennywiser op 09-03-2024 13:24 ]

[MaximumRush]

pennywiser schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 13:11:
[...]

Dan had je tijdens de koop toch al moeten monitoren of er horeca in mag, gezien dit gelijk genoemd werd? Nu ben je als VVE mogelijk ook nog blootgesteld aan schadevergoedingen omdat je niet geprotesteerd hebt tegen de verkoop aan een horecaondernemer met horeca plannen op die locatie. Ik snap niet waarom je dit nu pas uitzoekt als het al te laat is. Ja je hebt overlast, en dan wordt het voor jou ineens dringend, maar hier had je eerder in moeten grijpen als VVE.

Is het nieuwbouw, gezien je vanaf begin al bij de VVE zit? Is het dan geen bouw- of constructiefout?

Het is een transformatie woning, dus bouwbesluit geldt niet. Er is echt van alles en nog wat mis gegaan tijdens de bouw, maar dat terzijde. De VvE is ook pas net een paar maanden geleden opgezet.

Je kan het natuurlijk ook omdraaien. Zij hadden als kopers toch ook iets beter onderzoek kunnen doen? Ze hebben vanaf het begin net als ons de splitsingsakte ontvangen waarin stond dat er sprake is van een modelreglement waarin staat dat horeca niet is toegestaan? Ik snap niet waarom de VvE hierin aansprakelijk zou zijn. Ik zou eerder denken dat de makelaar die ze dit pand heeft verkocht aansprakelijk is.

[Wolly]

MaximumRush schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 15:04:
[...]


Het is een transformatie woning, dus bouwbesluit geldt niet. Er is echt van alles en nog wat mis gegaan tijdens de bouw, maar dat terzijde. De VvE is ook pas net een paar maanden geleden opgezet.

Je kan het natuurlijk ook omdraaien. Zij hadden als kopers toch ook iets beter onderzoek kunnen doen? Ze hebben vanaf het begin net als ons de splitsingsakte ontvangen waarin stond dat er sprake is van een modelreglement waarin staat dat horeca niet is toegestaan? Ik snap niet waarom de VvE hierin aansprakelijk zou zijn. Ik zou eerder denken dat de makelaar die ze dit pand heeft verkocht aansprakelijk is.

Je hebt tot nu toe niets aangedragen over het dikgedrukte.

[MaximumRush]

Wolly schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 15:26:
[...]


Je hebt tot nu toe niets aangedragen over het dikgedrukte.

Ik begrijp niet zo goed wat je hiermee bedoelt? Naar wie heb ik niets aangedragen?

[Wolly]

MaximumRush schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 15:35:
[...]


Ik begrijp niet zo goed wat je hiermee bedoelt? Naar wie heb ik niets aangedragen?

Je hebt verschillende keren aangegeven dat horeca niet toegestaan zou zijn, echter heb je tot nu toe niet een stuk uit de splitsingsakte laten zien waaruit dat blijkt.

Nu viel me op dat er in ons reglement staat dat het in de privé gedeelten niet is toegestaan activiteiten op het gebied van horeca uit te oefenen.

Ik heb ook contact gehad met onze rechtsbijstand zonder nog een zaak aan te maken, en deze adviseerden om in onze VvE reglement te kijken wat er is afgesproken qua overlast. Nu viel me op dat er in ons reglement staat dat het in de privé gedeelten niet is toegestaan activiteiten op het gebied van horeca uit te oefenen.

Er staat in de splitsingsakte niks over horeca.

[pennywiser]

MaximumRush schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 15:04:
[...]


Het is een transformatie woning, dus bouwbesluit geldt niet. Er is echt van alles en nog wat mis gegaan tijdens de bouw, maar dat terzijde. De VvE is ook pas net een paar maanden geleden opgezet.

Je kan het natuurlijk ook omdraaien. Zij hadden als kopers toch ook iets beter onderzoek kunnen doen? Ze hebben vanaf het begin net als ons de splitsingsakte ontvangen waarin stond dat er sprake is van een modelreglement waarin staat dat horeca niet is toegestaan? Ik snap niet waarom de VvE hierin aansprakelijk zou zijn. Ik zou eerder denken dat de makelaar die ze dit pand heeft verkocht aansprakelijk is.

De makelaar is zeker ook niet vrij te pleiten inderdaad. Succes in elk geval ermee.

[MaximumRush]

Wolly schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 15:47:
[...]


Je hebt verschillende keren aangegeven dat horeca niet toegestaan zou zijn, echter heb je tot nu toe niet een stuk uit de splitsingsakte laten zien waaruit dat blijkt.


[...]


[...]


[...]

Er staat in de splitsingsakte het volgende:

stelt hierbij een reglement vast als bedoeld in artikel 5:111 onder d van het Burgerlijk Wet-
boek als volgt:
van toepassing zijn de bepalingen van het modelreglement bij splitsing in appartementsrech-
ten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, met uitzondering van de bijbehorende
ANNEX. Dit modelreglement is vastgesteld bij een akte verleden op negentien december
tweeduizend zeventien voor Mr. H.M. Holster, notaris te Rotterdam. Een afschrift van deze
akte is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers
op negentien december tweeduizend zeventien in register Hypotheken 4, deel 72212,
nummer 160

En in dat modelreglement staat het volgende:

Het is niet toegestaan in het Privé-gedeelte activiteiten op het gebied van de

horeca en/of het pensionbedrijf uit te oefenen noch is verhuur voor recreatie
toegestaan.
Onder het pensionbedrijf respectievelijk verhuur voor recreatie worden onder meer
begrepen:
- het gedurende één of meer nachten tegen betaling ter beschikking stellen
van het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan ongeacht of tevens ontbijt
wordt verstrekt;
- het tegen vergoeding in gebruik geven van het Privé-gedeelte of een
gedeelte daarvan tijdens tijdelijke afwezigheid van de Eigenaar of Gebruiker,
anders dan krachtens een huurovereenkomst voor zes maanden of langer.
Het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan mag ook niet voor andere dan de
hiervoor vermelde vormen van verhuur voor recreatie worden gebruikt.

Er staat wel het volgende, maar ik weet niet in hoeverre dat op gaat:

In afwijking van het hiervoor bepaalde is een gebruik als hiervoor in dit Artikel 27.2

onder b vermeld toegestaan indien en voor zover dat gebruik uitdrukkelijk in
overeenstemming is met de in de Akte vermelde bestemming van het Privé-
gedeelte en niet in strijd is met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen
jegens derden.
De Vergadering kan toestemming verlenen voor een gebruik als hiervoor in dit
Artikel 27.2 onder b bedoeld, mits het betreffende gebruik niet in strijd is met het
publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden. Indien de Vergadering
bedoelde toestemming verleent, dient in het Huishoudelijk Reglement duidelijk
omschreven te worden welk gebruik is toegestaan en welke eventuele
voorwaarden daaraan verbonden zijn.

Daarnaast ook verschillende vergelijkbare situaties gevonden:

https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/horecaverbod-vve/

https://www.advocatenkant...od-uitleg-bedrijfsruimte/

https://www.meestermeeste.../weblog/weblog-horeca-vve

[ Voor 6% gewijzigd door MaximumRush op 09-03-2024 16:11 ]

[pennywiser]

MaximumRush schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 16:08:
[...]


Er staat in de splitsingsakte het volgende:


[...]


En in dat modelreglement staat het volgende:


[...]


Er staat wel het volgende, maar ik weet niet in hoeverre dat op gaat:


[...]

Wat is "het" privégedeelte en slaat dat reglement daarmee dan ook op die winkelruimte. Ik denk dat er specifiek een apart reglement is of had moeten zijn voor die winkelruimte. Winkelruimte is sowieso geen privégedeelte, dus die term privé slaat denk ik in dit geval op losse bergruimtes horende bij woningen oid.

Wil je iets met die voorbeelden kunnen ondernemen, dan denk ik dat je aan juridische hulp niet ontkomt. Mogelijk sta je best sterk, gezien het eerste voorbeeld die je noemt.

[ Voor 12% gewijzigd door pennywiser op 09-03-2024 16:15 ]

[MaximumRush]

pennywiser schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 16:12:
[...]

Wat is "het" privégedeelte en slaat dat reglement daarmee dan ook op die winkelruimte. Ik denk dat er specifiek een apart reglement is of had moeten zijn voor die winkelruimte. Winkelruimte is sowieso geen privégedeelte, dus die term privé slaat denk ik in dit geval op losse bergruimtes horende bij woningen oid.

Wil je iets met die voorbeelden kunnen ondernemen, dan denk ik dat je aan juridische hulp niet ontkomt. Mogelijk sta je best sterk, gezien het eerste voorbeeld die je noemt.

Je hebt privé en gemeenschappelijke gedeelten. Privé gedeelte zijn dus de winkels en onze woningen. Gemeenschappelijke gedeelten zijn een eventuele trappenhuis, gangen naar berging.

En dit staat als definitie van privé in het reglement:

het gedeelte respectievelijk de gedeelten van het Gebouw en/of de Grond dat/die
blijkens de Akte bestemd is/zijn om door een Eigenaar als afzonderlijk geheel te
worden gebruikt;

[pennywiser]

MaximumRush schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 16:21:
[...]


Je hebt privé en gemeenschappelijke gedeelten. Privé gedeelte zijn dus de winkels en onze woningen. Gemeenschappelijke gedeelten zijn een eventuele trappenhuis, gangen naar berging.

En dit staat als definitie van privé in het reglement:

het gedeelte respectievelijk de gedeelten van het Gebouw en/of de Grond dat/die
blijkens de Akte bestemd is/zijn om door een Eigenaar als afzonderlijk geheel te
worden gebruikt;

In dat geval staat er inderdaad letterlijk "geen horeca" en kan je per direct staking van de (horeca-)bedrijvigheid eisen. Doe dit wel met enig juridisch advies vooraf, zodat je 100% zeker weet dat die regel op die winkelruimte slaat.

[Wolly]

pennywiser schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 16:25:
[...]

In dat geval staat er inderdaad letterlijk "geen horeca" en kan je per direct staking van de (horeca-)bedrijvigheid eisen. Doe dit wel met enig juridisch advies vooraf, zodat je 100% zeker weet dat die regel op die winkelruimte slaat.

Er staat wel een belangrijke disclaimer bij.

In afwijking van het hiervoor bepaalde is een gebruik als hiervoor in dit Artikel 27.2 onder b vermeld toegestaan indien en voor zover dat gebruik uitdrukkelijk in overeenstemming is met de in de Akte vermelde bestemming van het Privégedeelte en niet in strijd is met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden.

Als er dus ergens anders in de akte staat dat het betreffende appartement met de winkelruimte een bestemming heeft (bijvoorbeeld 'bedrijfsruimte') dan is hettoegestaan om horeca uit te voeren.

Daarnaast is de VVE natuurlijk wel erg laat om nu nog te klagen, er is al ruim 3 jaar bekend dat er lichte horeca zou komen.

[pennywiser]

Wolly schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 16:31:
[...]


Daarnaast is de VVE natuurlijk wel erg laat om nu nog te klagen, er is al ruim 3 jaar bekend dat er lichte horeca zou komen.

Er is niets verjaard, dus actie ondernemen kan gewoon. Als tenminste blijkt dat er een duidelijk verbod bestond en bestaat.

[ Voor 10% gewijzigd door pennywiser op 09-03-2024 16:33 ]

[Wolly]

pennywiser schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 16:33:
[...]

Er is niets verjaard, dus actie ondernemen kan gewoon. Als tenminste blijkt dat er een duidelijk verbod bestond en bestaat.

Eerst maar eens dat verbod aantonen

Wat ik begrijp is het een afhaalzaak voor fastfood, er staan dus geen tafeltjes om ter plekke te consumeren.

Je zou het kunnen vergelijken met een viswinkel, daar kan je ook een broodje vis of paling kopen maar in mijn ogen is dat geen horeca.

[Dennism]

Wolly schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 16:36:
[...]


Eerst maar eens dat verbod aantonen

Wat ik begrijp is het een afhaalzaak voor fastfood, er staan dus geen tafeltjes om ter plekke te consumeren.

Je zou het kunnen vergelijken met een viswinkel, daar kan je ook een broodje vis of paling kopen maar in mijn ogen is dat geen horeca.

TS zal dan even moeten kijken welke definities de gemeente hanteert ten aanzien van horeca en detailhandel in hun planregels voor het geldende bestemmingsplan.

Zie ook bijvoorbeeld dit vonnis: https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBLIM:2022:5664
Waar een afhaal / bezorgende sushizaak gezien wordt als horeca, de zaak mag echter in dit geval wel openblijven omdat de gemeente niet consistent is in de handhaving.

[MaximumRush]

Wolly schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 16:36:
[...]


Eerst maar eens dat verbod aantonen

Wat ik begrijp is het een afhaalzaak voor fastfood, er staan dus geen tafeltjes om ter plekke te consumeren.

Je zou het kunnen vergelijken met een viswinkel, daar kan je ook een broodje vis of paling kopen maar in mijn ogen is dat geen horeca.

Er staan wel tafeltjes om je eten te consumeren. Er is ook een gehele horeca inrichting waaronder fornuizen en een frituur.

Dennism schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 16:49:
[...]


TS zal dan even moeten kijken welke definities de gemeente hanteert ten aanzien van horeca en detailhandel in hun planregels voor het geldende bestemmingsplan.

Zie ook bijvoorbeeld dit vonnis: https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBLIM:2022:5664
Waar een afhaal / bezorgende sushizaak gezien wordt als horeca, de zaak mag echter in dit geval wel openblijven omdat de gemeente niet consistent is in de handhaving.

Ze hebben wel het bestemmingsplan laten wijzigen in horeca. Maar het lijkt mij dat wanneer de gemeente besluit dat horeca toegestaan is in een pand ze hiermee niet de VvE kunnen overrulen?

[Dennism]

MaximumRush schreef op zaterdag 9 maart 2024 @ 16:58:


Ze hebben wel het bestemmingsplan laten wijzigen in horeca. Maar het lijkt mij dat wanneer de gemeente besluit dat horeca toegestaan is in een pand ze hiermee niet de VvE kunnen overrulen?

Dat verwacht ik ook niet, waar ik op doelde is, dat je even moet kijken wat jouw gemeende als definitie gebruikt voor 'detailhandel' en 'horeca', zodat je weet dat het bedrijf, mocht je als VVE actie ondernemen, niet succesvol kan claimen dat het geen horeca is maar bijvoorbeeld detailhandel.

[Mr. Stom]

Met knip/plak uit de verschillende VvE reglementen en verordeningen gaan we er niet komen, want we kunnen simpelweg niet alle uitzonderingen zien die je niet meeknipt. We kunnen ook nooit alle correspondentie inzien die dit horeca bedrijf heeft gevoerd. We zullen daarom, op een forum, nooit een goed oordeel kunnen vormen. Maar we kunnen je wel de juiste kant op wijzen.

Je hebt geen kaas gegeten van de (juridische) inhoud van de VvE stukken. Daarom:

- voor jezelf: het hele zwikje integraal doorsturen naar je rechtsbijstandsverzekeraar. Kunnen zij mooi kijken of jij - persoonlijk - kunt leunen op het 'verbod' op horeca en of jij - persoonlijk - de VvE moet aanzetten tot handhaving; en
- voor de VvE, als bestuur: de vraag uitzetten bij een jurist. Maar ook zorgen voor rechtsbijstand en een fatsoenlijke aansprakelijkheidsverzekering - ook voor het bestuur. Want blijkbaar heeft de rest van het bestuur ook geen kaas gegeten van juridische stukken. Loopt de VvE in dit dossier geen problemen op dan gaat dat in een volgend dossier onverhoopt gebeuren. En dan is het janken.

En je schrijft dat de VvE pas recent is opgericht. Zijn al die VvE stukken dat ook? Want dan compliceer je de boel verder indien er regels zijn vastgesteld nádat de horeca al ter plaatse was etc.

[ Voor 8% gewijzigd door Mr. Stom op 12-03-2024 15:31 ]

[MaximumRush]

Mr. Stom schreef op dinsdag 12 maart 2024 @ 15:30:
Met knip/plak uit de verschillende VvE reglementen en verordeningen gaan we er niet komen, want we kunnen simpelweg niet alle uitzonderingen zien die je niet meeknipt. We kunnen ook nooit alle correspondentie inzien die dit horeca bedrijf heeft gevoerd. We zullen daarom, op een forum, nooit een goed oordeel kunnen vormen. Maar we kunnen je wel de juiste kant op wijzen.

Je hebt geen kaas gegeten van de (juridische) inhoud van de VvE stukken. Daarom:

- voor jezelf: het hele zwikje integraal doorsturen naar je rechtsbijstandsverzekeraar. Kunnen zij mooi kijken of jij - persoonlijk - kunt leunen op het 'verbod' op horeca en of jij - persoonlijk - de VvE moet aanzetten tot handhaving; en
- voor de VvE, als bestuur: de vraag uitzetten bij een jurist. Maar ook zorgen voor rechtsbijstand en een fatsoenlijke aansprakelijkheidsverzekering - ook voor het bestuur. Want blijkbaar heeft de rest van het bestuur ook geen kaas gegeten van juridische stukken. Loopt de VvE in dit dossier geen problemen op dan gaat dat in een volgend dossier onverhoopt gebeuren. En dan is het janken.

En je schrijft dat de VvE pas recent is opgericht. Zijn al die VvE stukken dat ook? Want dan compliceer je de boel verder indien er regels zijn vastgesteld nádat de horeca al ter plaatse was etc.

Inmiddels beiden gesproken. Mijn eigen rechtsbijstand zegt pak het op met de VvE.

VvE rechtsbijstand zegt kansloos. Je kunt ze in gebreke stellen en sommeren per direct te staken met horeca activiteiten. Mochten ze dat niet doen dan gaat de boetebepaling uit de splitsingsakte in. Wat er in de splitsingsakte staat gaat boven alles, daar kunnen ze niet omheen. En schakel ons gelijk in zodat we tegen ze kunnen procederen.

VvE is inderdaad pas sinds eind vorig jaar "opgezet", maar de splitsingsakte en reglement is onveranderd gebleven. Dit heeft altijd al in de splitsingsakte gestaan. Ook wanneer zij het pand kochten.

We zijn gelukkig goed verzekerd.

[Mr. Stom]

MaximumRush schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 20:52:
[...]


Inmiddels beiden gesproken. Mijn eigen rechtsbijstand zegt pak het op met de VvE.

VvE rechtsbijstand zegt kansloos. Je kunt ze in gebreke stellen en sommeren per direct te staken met horeca activiteiten. Mochten ze dat niet doen dan gaat de boetebepaling uit de splitsingsakte in. Wat er in de splitsingsakte staat gaat boven alles, daar kunnen ze niet omheen. En schakel ons gelijk in zodat we tegen ze kunnen procederen.

VvE is inderdaad pas sinds eind vorig jaar "opgezet", maar de splitsingsakte en reglement is onveranderd gebleven. Dit heeft altijd al in de splitsingsakte gestaan. Ook wanneer zij het pand kochten.

We zijn gelukkig goed verzekerd.

Dus eigenlijk zegt je VvE rechtsbijstand kansRIJK

Hoe staat de rest van de VvE en het bestuur erin? Anders zou ik zeggen: de oplossing ligt klaar

[MaximumRush]

Mr. Stom schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 20:56:
[...]


Dus eigenlijk zegt je VvE rechtsbijstand kansRIJK

Hoe staat de rest van de VvE en het bestuur erin? Anders zou ik zeggen: de oplossing ligt klaar

De rest laat het een beetje aan ons over. Wij hebben aangegeven dat wanneer zij hun pand volledig luchtdicht maken en wij geen geur meer ruiken we bereid zijn het te gedogen. Wel voorwaarde dat er een geuronderzoek uitgevoerd wordt door een professioneel bedrijf en dit volledig hersteld wordt.

Ik ben alleen bang dat dit uiteindelijk te veel gaat kosten en ze hier niet mee akkoord gaan. Of dat het niks uithaalt natuurlijk. Maar wil ze wel de kans geven om er alsnog iets van te maken.

We hebben wel al samen besloten dat we het verbod niet gaan schrappen. De rest is vooral bang dat zij ook horeca onder hun zouden krijgen in dat geval.

[Wolly]

MaximumRush schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 21:07:
[...]


De rest laat het een beetje aan ons over. Wij hebben aangegeven dat wanneer zij hun pand volledig luchtdicht maken en wij geen geur meer ruiken we bereid zijn het te gedogen. Wel voorwaarde dat er een geuronderzoek uitgevoerd wordt door een professioneel bedrijf en dit volledig hersteld wordt.

Ik ben alleen bang dat dit uiteindelijk te veel gaat kosten en ze hier niet mee akkoord gaan. Of dat het niks uithaalt natuurlijk. Maar wil ze wel de kans geven om er alsnog iets van te maken.

We hebben wel al samen besloten dat we het verbod niet gaan schrappen. De rest is vooral bang dat zij ook horeca onder hun zouden krijgen in dat geval.

Gedogen betekent dat het in de andere winkelpanden ook mag, je verleent immers toestemming dus dan kan je een ander niet gemakkelijk hetzelfde weigeren.

Ps. Wie is we? Wat vindt de eigenaar van dit plan?

[MaximumRush]

Wolly schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 21:55:
[...]


Gedogen betekent dat het in de andere winkelpanden ook mag, je verleent immers toestemming dus dan kan je een ander niet gemakkelijk hetzelfde weigeren.

Ps. Wie is we? Wat vindt de eigenaar van dit plan?

Met we bedoel ik de bewoners van de huizen. We hebben samen een flinke meerderheid van de aandelen dus hebben eigenlijk het laatste woord. Het zijn ook best grote appartementen van meerdere verdiepingen met vrij kleine winkelunits eronder.

De eigenaar is van mening dat de splitsingsakte niet voor hem geldt. Hij geeft aan wel bereid zijn om te kijken naar een permanente oplossing waarbij er geen geur meer naar ons toe komt. Het balletje ligt nu bij hun, we hebben ze gevraagd om een actieplan binnen een redelijk termijn.

[MaximumRush]

Even een update voor de geïnteresseerden.

Eigenaar van het pand gaf opeens aan dat er allerlei plekken in het pand zijn die in open verbinding staan naar onze muren, dus daar mee aan de slag te gaan. Dan denk je ook achteraf, wat een lul ben je dan dat je dat verborgen hebt en niet dicht hebt gemaakt. Dat was al irritatiepunt 1.
Ik heb vervolgens geëist dat ze een rooktest uit zouden voeren, want eerst gaven ze aan dat hiermee de problemen opgelost moeten zien en pas bij klachten een rooktest wilden uitvoeren.

Rooktest is vervolgens uitgevoerd door een extern bedrijf. Kon geen toename in fijnstof meten en ook geen zichtbare rook.
Volgens de gene die de rooktest uitvoerde liet dit enkel zien dat er geen directe open verbindingen zijn. Hij gaf aan dat er hoogstwaarschijnlijk in de rapportage staat dat er meer onderzoek nodig is. Geur heeft een erg lage drempelwaarde en kan allerlei oorzaken hebben.

In de tussentijd nog steeds last van geur. Paar keer aan ze gemeld ivm dossiervorming. Daarna kreeg ik een heel geïrriteerd bericht van ze dat de geur waarschijnlijk elders vandaan komt en de rapportage dit ook zal laten zien.
Ik heb toen besloten dat ik er klaar mee ben. Ook aangegeven aan de eigenaar dat ik hier geen zin meer in heb en juridische stappen gaan nemen.

Ik heb het bestuur van de VvE gevraagd om het horecaverbod te gaan handhaven. Zit zelf in het bestuur en de rest was het ook gelijk eens. Hebben het als zaak aangemeld bij onze rechtsbijstand en daar wachten we nu op. We zijn nu een anderhalve week verder, totale radiostilte van de eigenaar, ook de rapportage heeft hij niet gestuurd. Ik denk dat hij echt in de veronderstelling is dat het horeca verbod niet voor hen geldt.

[K1p]

Nog geen reactie?

[Getest]

Het is een beetje vanaf de zijlijn roepen, maar heb het hele topic gelezen en voelt wel als “zachte heelmeesters maken stinkende wonden”. Je bent -ongetwijfeld vanuit redelijkheid en goede bedoelingen- niet stellig genoeg geweest en daardoor duurt het zo lang en is er toch nog wederzijdse teleurstelling. Je had van begin af aan duidelijk en fel moeten zijn dat je geen horeca onder je woning wilt. Niets “als ze de geur buiten houden is het prima”, want aangezien het een transformatiewoning was en met die buis van 20mm was het sowieso kansloos om de geuren buiten te houden. Waar je bang voor was is uitgekomen, zij hebben allerlei investeringen gedaan omdat ze daartoe werden gedwongen en alsnog is het onvoldoende gebleken. Ik hoop voor jou dat je je recht haalt, maar vind het ook wel zuur voor de ondernemer. Er vanuit gaande dat ook die te goeder trouw handelde.

[MaximumRush]

K1p schreef op zaterdag 4 mei 2024 @ 23:57:
Nog geen reactie?

Rechtsbijstand heeft geadviseerd om eerst een brief te sturen om aan te geven dat ze in overtreding zijn en ze moeten stoppen met alle horeca activiteiten. Hier krijgen ze een maand de tijd voor. Als ze blijven doorgaan moeten ze de boete betalen welke is afgesproken in onze splitsingsakte.

Ik heb de brief verzonden en vervolgens ben ik op vakantie gegaan. Totaal geen reactie op gehad. Het is aangetekend verzonden, dus ze hebben het sowieso ontvangen. Ik ben sinds gisteren terug en ze zijn gisteren en vandaag dicht geweest. Moet zeggen dat dat niet zo heel veel zegt, aangezien het echt een hobbyprojectje is. De ene dag zijn ze wel open, en dan weer niet.

Het vervelende is alleen dat hun pand zo stinkt van binnen dat er altijd een zure lucht hangt in de ruimten welke grenzen aan hun pand. Ben bang dat er flink schoongemaakt en opgeruimd moet worden willen wij klachtenvrij doorgaan.

Het aparte is wel dat ze in de tussentijd een terrasvergunning hebben aangevraagd, maar daar gaan we uiteraard bezwaar tegen maken mocht deze goedgekeurd worden.

[Wolly]

MaximumRush schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 17:41:
[...]


Het aparte is wel dat ze in de tussentijd een terrasvergunning hebben aangevraagd, maar daar gaan we uiteraard bezwaar tegen maken mocht deze goedgekeurd worden.

Heb je nog meer argumenten behalve “de splitsingsakte staat het niet toe” om in bezwaar te gaan tegen die terrasvergunning?

De gemeente heeft nl. geen boodschap aan de splitsingsakte.

[MaximumRush]

Wolly schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 19:36:
[...]


Heb je nog meer argumenten behalve “de splitsingsakte staat het niet toe” om in bezwaar te gaan tegen die terrasvergunning?

De gemeente heeft nl. geen boodschap aan de splitsingsakte.

Zo'n vermoeden had ik al. De enige raam in onze keuken zit dan zo'n 2 meter boven hun terras. Ben bang dat er dan naast geur ook nog geluidsoverlast gaat ontstaan. Weet niet of dat voldoende is. Begreep dat de rest van de buren er ook niet echt blij mee zijn en bezwaar gaan indienen.

[Spherix]

Bezwaar maken moet je overigens ook nu doen, niet pas nadat hij is goedgekeurd, dan sta je 1-0 achter.

[MaximumRush]

Spherix schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 19:56:
Bezwaar maken moet je overigens ook nu doen, niet pas nadat hij is goedgekeurd, dan sta je 1-0 achter.

Ik zal morgen weer contact opnemen met de gemeente, maar er is tegen mij gezegd dat je nu nog geen bezwaar kan indienen.

[Barrycade]

MaximumRush schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 20:05:
[...]


Ik zal morgen weer contact opnemen met de gemeente, maar er is tegen mij gezegd dat je nu nog geen bezwaar kan indienen.

Dat zal volgende week worden, morgen nationale feestdag en vrijdag zal er ook weinig gewerkt worden.

Bezwaar zonder procedure zal niet werken. Vaak kan je wel vooraf je bedenkingen delen. En zorgen dat je als betrokkene bekend staat.

[MaximumRush]

Trouwens nog vergeten te melden. Ik heb ook een melding gedaan bij de omgevingsdienst van geuroverlast. Deze hebben een inspecteur langs gestuurd om te komen ruiken. Hij is eerst een kwartiertje door de straat gelopen en daarna pas bij mij binnen gekomen.
Hij gaf aan dat hij het voor hun deur en op diverse plekken in de straat erg vond stinken. Bij mij binnen rook hij niet superveel, maar gaf zelf aan dat dit kan komen doordat z'n neus verzadigd zou zijn door de geur buiten.
Hij gaf aan dat er wel een volledige controle bij ze gepland stond voor dit jaar, maar dat ze gaan proberen om dit naar voren te halen om zsm uit te voeren.

[MaximumRush]

Barrycade schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 20:07:
[...]


Dat zal volgende week worden, morgen nationale feestdag en vrijdag zal er ook weinig gewerkt worden.

Bezwaar zonder procedure zal niet werken. Vaak kan je wel vooraf je bedenkingen delen. En zorgen dat je als betrokkene bekend staat.

Thanks! Inderdaad even geen rekening mee gehouden. Maar ga dat doorgeven wanneer ze weer bereikbaar zijn.

[new_guy]

In hoeverre komen er daadwerkelijk klanten in de zaak als ze wel geopend zijn?

[MaximumRush]

new_guy schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 20:52:
In hoeverre komen er daadwerkelijk klanten in de zaak als ze wel geopend zijn?

Geen idee, ik heb geen inzicht in hun financiën en kan ook niet echt bij ze naar binnen kijken. Ik heb vrij veel contact met de bewoners en ondernemers hier, en daar hoor ik veel gemengde verhalen. Volgens mij gebruiken ze het pand ook om eten te bereiden voor catering.

Als je hiermee doelt dat de zaak voor witwassen gebruikt wordt, dan weet ik zeker dat dat niet zo is. Het is een ondernemer die als droom had om z'n eigen horecatent te beginnen en met 0 ervaring in de horeca zomaar wat is begonnen. Het eten is ook echt wat je thuis bij hun te eten zou krijgen. Er is vrij weinig professionaliteit.

[ Voor 26% gewijzigd door MaximumRush op 08-05-2024 20:59 ]

[new_guy]

MaximumRush schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 20:56:
[...]


Geen idee, ik heb geen inzicht in hun financiën en kan ook niet echt bij ze naar binnen kijken. Ik heb vrij veel contact met de bewoners en ondernemers hier, en daar hoor ik veel gemengde verhalen. Volgens mij gebruiken ze het pand ook om eten te bereiden voor catering.

Als je hiermee doelt dat de zaak voor witwassen gebruikt wordt, dan weet ik zeker dat dat niet zo is. Het is een ondernemer die als droom had om z'n eigen horecatent te beginnen en met 0 ervaring in de horeca zomaar wat is begonnen. Het eten is ook echt wat je thuis bij hun te eten zou krijgen. Er is vrij weinig professionaliteit.

Dan hoef ik inderdaad geen vervolg opmerkingen te plaatsen

[MaximumRush]

Update, er is inmiddels reactie. Aan de brief te zien geschreven door een jurist. Heel erg op het gevoel inspelen, dat ze hardwerkende ondernemers zijn, al zo veel hebben geïnvesteerd en bijna geen kans krijgen. Ze vragen om de sluiting op te schorten en samen te kijken naar een oplossing. Daarnaast ook rapportage erbij van de rooktest, daar zit letterlijk een geurtje aan.

Toen ze hier de rooktest deden zei de medewerker van het bedrijf dat zo'n rooktest enkel laat zien of er directe open verbindingen zijn. Daarnaast zijn geur moleculen zeer klein waardoor ze alsnog door gaten kunnen waar rook of fijnstof niet doorheen kan. Hij zei de kans is groot dat we niks kunnen meten nu en dat het advies wordt om nader onderzoek te doen.

Ze hebben deze rapportage nu doorgestuurd, en hierin staat opeens dat er geen rook zichtbaar was en geen fijnstof is gemeten. Hun conclusie is dat de geur wellicht van een andere horeca zaak is of dat het met bepaalde weersomstandigheden te maken heeft. Complete onzin natuurlijk.

Ik heb alles doorgestuurd naar onze advocaat en verwacht volgende week antwoord.

[Thijsmans]

Fijn dat ze niet bestrijden dat de splitsingsakte horeca uitsluit, dat lijkt mij de enige relevante vraag Het proces van goodwill en zoeken naar een oplossing is door de uitbaters natuurlijk al doodgeslagen.