Nieuwbouw - gebruiksoppervlakte(GO) plattegrond wijkt af.

[Wonkbonko]

Beste medetweakers,

Ik ben benieuwd naar vergelijkbare ervaringen. Het gaat om het volgende:

Ik heb in 2022 een nog te bouwen nieuwbouw woning gekocht via een makelaar aangesloten bij de NVM. Deze had verkooptekeninge in 2 varianten, 1 was een schets met meubelopstelling en de ander een specifiekere verkooptekening met exacte afmetingen en oppervlaktes per ruimte. In beide werd hard een GO (gebruiksoppevlakte) gedefinieerd, deze was 100 vierkante meter. Deze GO werd op funda, de projectwebsite, de prijslijst maar ook na aankoop woning veelvuldig gebruikt in het systeem van de aannemer/bouwer.

De technische tekeningen, ontvangen na aankoop, waarbij electra/lichtpunten e.d. waren gesitueerd bevatte niet deze exacte benoeming van het GO, tevens bevatte het ook niet de oppervlaktes per ruimte, wel de afmetingen per ruimte.

In geen enkele documentatie en/of communicatie is mij medegedeeld hoe de GO is gedefinieerd, of dat het afwijkt van de NEM 2580 methodiek. Als ik eerdere rechtelijke jurispundentie volg moet een NVM makelaar voldoen aan de NEM 2580 methodiek wanneer hij/zij een woning verkoopt en daarbij GO/GBO communiceert.

Nu blijk ik recent er achter zijn gekomen dat de ruimtes van de verkooptekeningen bij elkaar opgeteld 10% minder oppevlakte bevat. Die 10% lijkt door de buitenruimte zijn ingenomen, in dit geval een balkon.

Ik heb momenteel NEM 2580 berekeningen opgevraagd en heb al voor-onderzoek gedaan welke volgende stappen ik kan vervolgen.

Als ik echter google naar soortgelijke cases vind ik weinig dezelfde cases. Ik zie echter in mijn complex dat bij bijna elk appartement de buitenruimte is meegerekent i het Gebruiksoppervlakte. Kan me dus zo voorstellen dat het 'algemeen gebruik' is bij makelaars/bouwers.


Zijn er medetweakers met soortgelijke ervaringen en wat hebben jullie daarmee gedaan?

Ben benieuwd naar jullie tips.

Met vriendelijke groet,

Misha

Referentie:
https://gemeenteadvocaat....en-te-klein-woonoppervlak

https://www.joostdevree.nl/shtmls/gebruiksoppervlakte.shtml

https://rijksoverheid.bou...gewijs/hfd1/par1-1/art1-1

[Draakje5]

Een technische tekening ontvang je toch voor aankoop al lijkt mij?

Welke documenten worden er in je AO-KO genoemd als contractstuk?

Een prijslijst waar bijv. een GBO genoemd wordt, valt vaak niet onder een contractstuk. Een verkooptekening wel. Als ik het begrijp was je verkooptekening juist maar hebben ze elders (zoals in de prijslijst) per abuis (al dan niet bewust) het terras (buiten) meegenomen als GBO?

[ Voor 5% gewijzigd door Draakje5 op 02-11-2023 10:26 ]

[twain4me]

is de buitenruimte toevallig een afsluitbare logia?

[Wonkbonko]

twain4me schreef op donderdag 2 november 2023 @ 10:33:
is de buitenruimte toevallig een afsluitbare logia?

Nee, de buitenruimte is specifiek een balkon wat buiten de woning 'hangt'

Draakje5 schreef op donderdag 2 november 2023 @ 10:23:
Een technische tekening ontvang je toch voor aankoop al lijkt mij?

Welke documenten worden er in je AO-KO genoemd als contractstuk?

Een prijslijst waar bijv. een GBO genoemd wordt, valt vaak niet onder een contractstuk. Een verkooptekening wel. Als ik het begrijp was je verkooptekening juist maar hebben ze elders (zoals in de prijslijst) per abuis (al dan niet bewust) het terras (buiten) meegenomen als GBO?

De tekening voor aankoop bevatte geen specificering van plaatsing electra/afzuiging e.d, wel afmetingen binnen de woning + oppervlaktes per ruimte. De afmetingen waren ongewijzigd tov de tekening die ik had ontvangen na aankoop, echter die tekening bevatte geen GO specificatie, geen oppervlaktes per ruimte, maar wel specificering van electra e.d.

Ik zal even de AO-KO doorneuzen en dan kom ik er op terug. Gebruiksoppervlakte werd iig niet benoemd in de contractstukken. Al blijkt het online bewoners systeem wel steeds te verwijzen naar woonoppervlakte van 100 vierkante meter.

[twain4me]

heb je misschien nog een berging beneden van 10 m2?

[Analamoebe]

Bij het indienen van een aanvraag omgevingsvergunning moet er ook een bouwbesluit rapportage ingeleverd worden, hierin staat exact het berekende GO.

[Wonkbonko]

Analamoebe schreef op donderdag 2 november 2023 @ 12:21:
Bij het indienen van een aanvraag omgevingsvergunning moet er ook een bouwbesluit rapportage ingeleverd worden, hierin staat exact het berekende GO.

GO van het gebouw of per (type) appartement?

twain4me schreef op donderdag 2 november 2023 @ 11:52:
heb je misschien nog een berging beneden van 10 m2?

Bedankt voor het meedenken, maar ook dit valt officieel niet in de GO volgens het bouwbesluit. De berging is overigens ook kleiner. Het zou het wellicht kunnen verklaren dus je hebt een punt.

[Analamoebe]

Wonkbonko schreef op donderdag 2 november 2023 @ 12:32:
[...]

GO van het gebouw of per (type) appartement?
[...]

Beide staan er in als het goed is.

[Wonkbonko]

Nagegaan, de verkooptekeningen zijn geen onderdeel van de AKO als ik dit goed afleid uit het volgende:
Artikel 46
In afwijking van het onder II. van deze overeenkomst gestelde zijn de daar genoemde technische
omschrijving en verkooptekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging en overige stukken
niet door beide partijen gewaarmerkt, doch zijn deze stukken opgenomen op een door beide partijen
getekende Document van Waarmerking welk document als bijlage bij deze overeenkomst is
toegevoegd.
De Verkrijger verklaart een exemplaar van deze bescheiden te hebben ontvangen. De Ondernemer
verklaart dat de bij de Notaris gedeponeerde stukken gelijkluidend zijn aan de door de Verkrijger
ontvangen stukken.

II De Verkrijger geeft opdracht als deelgerechtigde in het in de overweging van deze akte
genoemde gebouw met bijbehorende grond en de Ondernemer neemt aan, om met
inachtneming van de in de overweging van deze akte bedoelde akte(n) van splitsing en conform
de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van
wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, het
gebouw met aanhorigheden, waarvan de aan de Verkrijger verkochte Appartementsrechten een
aandeel uitmaakt, (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming
van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

Toch heb ik in andere stukken opnieuw de GBO terug zien komen. Heb als voorbeeld een deel van de prijslijst met de technische (verkoop) tekening. Ben benieuwd naar jullie mening/reactie:

[Draakje5]

Welke documenten zijn contractstukken?
Er staat toch heel simpel aan het eind van je KAO welke documenten bij het contract horen?

[Wonkbonko]

Draakje5 schreef op zondag 5 november 2023 @ 19:58:
Welke documenten zijn contractstukken?
Er staat toch heel simpel aan het eind van je KAO welke documenten bij het contract horen?

Aah! Ik had wat verder moeten lezen idd.
Staat bij dat 'Koperstekeningen', zoals ik het vorige bericht heb toegevoegd, onderdeel zijn 'Document van Waarmerking'.

[Draakje5]

Ja het is duidelijk dat je GBO 70.3m2 is en je loggia 4.7m2.
Ik kom ook op ongeveer 70.3m2 uit (inclusief trappenhuis).

Als je loggia niet afgesloten kan worden en niet verwarmd dan zou dit niet bij GO of GBO (is hetzelfde) horen en zijn deze foutief vermeld in je prijslijst en je tekening.

Ik denk overigens niet dat je er rechten aan kan ontlenen, omdat de plattegrond wel juist is. Maar wat ik eerder zei, je kan altijd rechtsbijstand / VEH om advies vragen als je vindt dat je misleid bent en te veel betaald hebt omdat je van 75m2 gbo uit ging.

Er zijn wel wat uitspraken van schadevergoedingen bij koopwoningen (geen nieuwbouw) omtrent een onjuist vermeldde M2 GBO. Echter zal je zelf de schade moeten bewijzen en heb je ook een onderzoeksplicht ( de plattegrond was wel juist ).

[Wonkbonko]

Draakje5 schreef op maandag 6 november 2023 @ 09:53:
Ja het is duidelijk dat je GBO 70.3m2 is en je loggia 4.7m2.
Ik kom ook op ongeveer 70.3m2 uit (inclusief trappenhuis).

Als je loggia niet afgesloten kan worden en niet verwarmd dan zou dit niet bij GO of GBO (is hetzelfde) horen en zijn deze foutief vermeld in je prijslijst en je tekening.

Ik denk overigens niet dat je er rechten aan kan ontlenen, omdat de plattegrond wel juist is. Maar wat ik eerder zei, je kan altijd rechtsbijstand / VEH om advies vragen als je vindt dat je misleid bent en te veel betaald hebt omdat je van 75m2 gbo uit ging.

Er zijn wel wat uitspraken van schadevergoedingen bij koopwoningen (geen nieuwbouw) omtrent een onjuist vermeldde M2 GBO. Echter zal je zelf de schade moeten bewijzen en heb je ook een onderzoeksplicht ( de plattegrond was wel juist ).

Thanks voor het meedenken. Dit was overigens een voorbeeld appartement, maar bij een ieder die ik heb gecheckt zit er een verschil tussen GBO/GO tov het totaal van de onderliggende ruimtes. De Logia werd dan niet meegeteld of was uberhaubt niet onderdeel van het appartement. Goed, ik moet gewoon eerst even die NEM 2580 berekening afwachten en dan vervolgstappen overwegen.

De vraag is ook idd of ik er rechten aan kan ontlenen, zoals jezelf stelt er is een onderzoeksplicht (al kan je redeneren hoe ver die moet gaan, aangezien in alle communicatie men het over de GO had die op de plattegrond stond). Ook herken ik de uitspraken waar je naar refereert, de ene rechter vond de schade niet bewezen, de andere rechter vond het 'voor zich' spreken dat een koper de waarde bepaalt op basis van het GO en als deze kleiner is, dan hebben ze teveel betaald.

Zelf helemaal geen zin in juridisch getouwtrek, dus ik hoop dat dioe NEM meting genoeg uitsluitsel geeft.

[Wonkbonko]

Inmiddels uitsluitsel gekregen door een NEM meting. Het verschil word o.a. verklaard door oppervlaktes van tussenmuren, de meterkast, maar het belangrijkste in mijn geval... de oppervlaktes van raamkozijnen die niet waren meegenomen in de oppervlaktes van de ruimte. De raamkozijnen beginnen op drempelhoogte en vallen sws onder officiele GBO/GO.

Wellicht interessant voor andere toekomstige nieuwbouwkopers, mochten zij tegen dit soort verschillen aanlopen.

Case closed.

[EU_RAZER]

Voor iedereen dit is wat de NEN2580 zegt over het Gebruiksoppervlakte:





Je kunt dus het GO per ruimte berekenen maar ook voor een groep van ruimtes (wat ze voor verkoopdoeleinden doen).


Wat extra info omdat ik een vakidioot ben:

Er zijn regels voor hoeveel Verblijfsgebied (VG) (o.a. woonkamer en slaapkamer) je mimiaal moet hebben per Gebruiksoppervlakte, dit is 55%. Hierdoor zorg je er dus voor dat je geen huis maakt met te veel gangen of grote schachten e.d.

Er zijn nog van alles aan extra regels waarbij je het VG naar beneden moet halen, bijvoorbeeld bij te weinig daglicht. Dit wordt de krijtstreepmethode genoemd en je markeert dan delen van bijvoorbeeld een woonkamer als 'onbenoemde ruimte' waardoor het geen onderdeel meer is van het VG, waardoor die 85% soms best lastig is te halen als het ontwerp van het gebouw niet zo best is.

Allemaal geen probleem voor het GO, omdat dat eigenlijk altijd hetzelfde blijft tenzij er extra schachten of vides gemaakt worden in een woning.