Advies over hypotheek

[Tweaker1001]

Beste Tweakers,

Ik wil graag binnen een half jaar een huis willen kopen. Ik zou met het hypotheekbedrag dat ik zou kunnen lenen + geleend geld van mijn vader een huis kunnen kopen in mijn regio. Maar ik ben voornemens op korte termijn ontslag te nemen bij mijn huidige werkgever. Nu staat mijn vader ervoor open om overwaarde op te nemen (woz waarde €300.000, afbetaald) en ik zou dan van hem geld kunnen lenen. Ik vraag me af hoe dit in zijn werk gaat, hoeveel kan ik dan van hem lenen? Aangezien ik ontslag ga nemen kan ik zelf geen hypotheek meer aanvragen, en zou dan bijna de maximale overwaarde moeten lenen. Heeft dit negatieve consequenties voor mij of mijn vader? Heeft een van jullie hier ervaring mee? Om het verhaal compleet te maken: Ik ben 24 jaar oud en m'n pa 65. Ik heb ongeveer 3 jaar bij mijn huidige werkgever gewerkt, en heb een contract voor 1 jaar. m'n vader is met vervroegd pensioen (regeling zware beroepen) en krijgt op dit moment een uitkering. Ik heb een buffer opgebouwd waarmee ik de komende 2 jaar mijn vaste lasten, eventuele hypotheek etc. kan betalen. Ik neem ontslag omdat ik om persoonlijke redenen tijd voor mezelf wil nemen.

Ik hoor graag wat jullie hiervan denken.

[SmurfLink]

Ik denk dat je niet helemaal snapt wat overwaarde is.

Zoek op familiebank constructie voor de rest van je vragen. Je kan ook nog overwegen je ontslag uit te stellen tot je je huis hebt.

[Anoniem: 1986520]

Tweaker1001 schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 12:29:
Ik neem ontslag omdat ik om persoonlijke redenen tijd voor mezelf wil nemen.

Als je weet dat je straks geen inkomsten hebt moet je gewoon geen huis kopen…. En al helemaal niet overwegen om dat op kosten van iemand anders te doen.

En, klein detail, de kans dat je vader een nieuwe hypotheek voor zo’n bedrag gaat krijgen als hij gewoon blijft wonen is niet zo groot.

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 1986520 op 22-10-2023 12:44 ]

[Boeryepes]

Je hebt een nogal specifieke en bijzondere situatie. Ik zou deze vragen vooral aan een specialist stellen en in jouw geval misschien zelfs 2: hypotheekadviseur en notaris.

[Tweaker1001]

SmurfLink schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 12:32:
Ik denk dat je niet helemaal snapt wat overwaarde is.

Op internet lees ik het volgende: ''Overwaarde = Huidige WOZ waarde - Openstaande hypotheeksom. De overwaarde op je huis opnemen kun je doen door te verhuizen. Het bedrag komt dan vanzelf vrij. Maar dat is niet de enige optie. Je kunt ook je overwaarde opnemen of verzilveren om het bedrag vrij besteedbaar te maken. Je kunt in principe een bedrag van maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Ga je je woning verbouwen of verduurzamen? Dan kun je mogelijk nog iets meer lenen.''

Maar hoe verzilver je deze dan? Aangezien de hypotheek van m'n vader is 'afgelopen', kan hij deze nog ophogen, of moet hij een nieuwe hypotheek aanvragen?

[VidaR-9]

Geld dat je van je vader leent heeft ook impact op de hoogte van je hypotheek.

[De Cheetah]

Paar overwegingen:
- zijk er nog broers zussen in het spel? Wat als je pa (en evt ma/ partner) overlijden voordat de hypotheek van jou is afgelost?
- de lening van je pa bij zijn bank/hypotheekverstrekker valt voor hem niet in box 1 maar in box 3. Dus geen hypotheekrenteaftrek. Wel vermogensrendementsheffing, dan kom je in het verhaal vermogensgroei voet, rendement op overig bezit vs kosten van schulden. Even goed uitzieken dus.
- wat als jij de lening niet mee elan betalen? Dikke familieruzie die dreigt?

[RaZ]

Tweaker1001 schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 12:59:
[...]


Op internet lees ik het volgende: ''Overwaarde = Huidige WOZ waarde - Openstaande hypotheeksom. De overwaarde op je huis opnemen kun je doen door te verhuizen. Het bedrag komt dan vanzelf vrij. Maar dat is niet de enige optie. Je kunt ook je overwaarde opnemen of verzilveren om het bedrag vrij besteedbaar te maken. Je kunt in principe een bedrag van maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Ga je je woning verbouwen of verduurzamen? Dan kun je mogelijk nog iets meer lenen.''

Maar hoe verzilver je deze dan? Aangezien de hypotheek van m'n vader is 'afgelopen', kan hij deze nog ophogen, of moet hij een nieuwe hypotheek aanvragen?

Zoek eens naar:
• Opeethypotheek
• Verzilverhypotheek

[Tweaker1001]

De Cheetah schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 13:03:
Paar overwegingen:
- zijk er nog broers zussen in het spel? Wat als je pa (en evt ma/ partner) overlijden voordat de hypotheek van jou is afgelost?
- de lening van je pa bij zijn bank/hypotheekverstrekker valt voor hem niet in box 1 maar in box 3. Dus geen hypotheekrenteaftrek. Wel vermogensrendementsheffing, dan kom je in het verhaal vermogensgroei voet, rendement op overig bezit vs kosten van schulden. Even goed uitzieken dus.
- wat als jij de lening niet mee elan betalen? Dikke familieruzie die dreigt?

Er zijn geen broers of zussen in het spel, en moeder heb ik ook nooit gehad. Zijn altijd met z'n twee geweest thuis. En hoe het in zijn werking gaat mocht mijn vader onverhoopt komen te overlijden voordat de hypotheek is afgelost vraag ik me ook af.

wat bedoel je hiermee precies? mijn huis is dan overig bezit? en hij krijgt dan te maken met meer belastingen?

familieruzie is niet aan de orde, ik zal er altijd voor kunnen zorgen dat hij zijn geld op tijd terug krijgt.

[De Cheetah]

Tweaker1001 schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 13:17:
[...]


Er zijn geen broers of zussen in het spel, en moeder heb ik ook nooit gehad. Zijn altijd met z'n twee geweest thuis. En hoe het in zijn werking gaat mocht mijn vader onverhoopt komen te overlijden voordat de hypotheek is afgelost vraag ik me ook af.

wat bedoel je hiermee precies? mijn huis is dan overig bezit? en hij krijgt dan te maken met meer belastingen?

familieruzie is niet aan de orde, ik zal er altijd voor kunnen zorgen dat hij zijn geld op tijd terug krijgt.

Tenzij je pa een testament heeft waarin er andere ervers worden geïntroduceerd, zit het daar goed denk ik. Jij erft dan het huis en zijn hypotheeklening aan de bank. De hypotheeklening van je pa aan jezelf erf je ook, die vervalt dan denk ik want dat is dan een schuld aan jezelf.

Qua belasting, ja daar zit een risico dat je pa extra vermogensrendementsheffing moet betalen, maar daarvoor is de hele financiële positie van je pa belangrijk.

Ik snap je punt en allereerst top dat de relatie met je pa zo goed is dat je dit met m kan regelen. Het baart me wel zorgend at je geen risico ziet of ze bagataliseren. Er zijn talloze scenario’s waarin je niet in staat bent om de lening te voldoen (bij een hypotehekeadviseur of bank is het uitleggen en doorlopen van die scenario’s waar de meeste tijd gaat zitten). Dat hoeft nog steeds geen probleem te zijn als je pa zegt (en in de lening staat) prima betaal maar een tijdje niet, maar dat zijn dingen waar je wel stil bij moet staan. Vooral als je dat doet zonder baan en alleen een uitkering.

Ander dingetje, je pa kan met zijn leeftijd en alleen uitkering (evt vroegpensioen) zeer waarschijnlijk veel minder lenen dan die 300k. Heb je met zijn inkomen wel eens zo’n hypotheek calculator ingevuld?

Als laatste lost van bovenstaande, als je pa 300k plus nog evt geld en bezittingen aan jou nalaat als hij komt te overlijden, moet je behoorlijk schenkbelasting betalen. Je zou kunnen beginnen met schenkingen op papier, hij kan je dan zo’n 6k per jaar schenken die jij weer aan hem leent (er wordt dus 0 euro overgemaakt). Daarmee kun je flink wat schenkbelasting voorkomen.

[Raling]

Tweaker1001 schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 12:29:
Ik zou met het hypotheekbedrag dat ik zou kunnen lenen + geleend geld van mijn vader een huis kunnen kopen in mijn regio.

Volgens mij reken je je hier al veel te rijk. Het hypotheekbedrag wat je kan lenen (+ eigen geld) is ook het maximale aankoopbedrag.

Als je max leenbedrag bijvoorbeeld 300k is, dan zal een hypotheekverstrekker je nooit een hypotheek geven voor een huis van 400k als je die overige 100k bij je vader gaat lenen. De hypotheekverstrekker kijkt namelijk naar wat je maximaal aan lening kan dragen op je inkomen.

Je zou die woning van 400k wel kunnen kopen als je die 100k als eigen geld hebt. Bijvoorbeeld als je vader dat aan je schenkt.

[Anoniem: 1986520]

Klein detail….. geen werk/inkomen is gewoon helemaal geen hypotheek.

[PROnline]

Tweaker1001 schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 12:29:
Ik heb een buffer opgebouwd waarmee ik de komende 2 jaar mijn vaste lasten, eventuele hypotheek etc. kan betalen. Ik neem ontslag omdat ik om persoonlijke redenen tijd voor mezelf wil nemen.

Zonder aantoonbaar inkomen kom je niet ver. Ook al heb je een buffer, je hebt (op dit moment) geen perspectief waar de bank op kan rekenen. Zodra de buffer op is, is er geen inkomen en dus een grote onzekerheid voor de geldverstrekker. kort samengeval:

Anoniem: 1986520 schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 14:03:
Klein detail….. geen werk/inkomen is gewoon helemaal geen hypotheek.

Tevens als je een huis koopt, reken er maar op dat je flink wat spaargeld nodig hebt om de boel in te richten en op orde te maken.

Maar als je op je 24e al toe bent aan tijd voor jezelf, dan is de financiële stres/druk van een hypotheek als je geen werk/inkomen hebt, wel 't laatste wat je kan gebruiken.

Tot slot, een bank kijkt naar je maximale hypotheeklast. Alleen met eigen geld (spaargeld, overwaarde, schenking etc) kan je meer kopen dan je maximale hypotheek. Als je geld elders leent, dan verlaagd alleen maar de maximale hypotheek bij de bank.
De familiebank is er alleen maar om fiscaal voordeel te behalen. De rente blijft binnen de familie zeg maar.
Maar bied geen mogelijkheid om de maximale hypotheek te verhogen/omzeilen.

Wat wel kan, is ook al gezegd. Schenking. Maar de "jubelton" is al verlaagd naar een schamele 28k en volgend jaar komt ook dat te vervallen. Schenken kan daarna nog steeds, maar dan daar gaat 10% belasting vanaf.
Dus je vader leent 111.111 euro. Deze schenkt hij aan jou. Daar gaat 10% van naar de belastingdienst. En jij houdt 100.000 euro over. Als je dit jaar nog snel gebruik maakt van de "jubelton", dan scheelt dat 10% van 28k is een kleine 3.000 euro.

[ Voor 20% gewijzigd door PROnline op 22-10-2023 14:21 ]

[mrmrmr]

Raling schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 13:41:
Je zou die woning van 400k wel kunnen kopen als je die 100k als eigen geld hebt. Bijvoorbeeld als je vader dat aan je schenkt.

Dat kon nog in 2022, maar nu is het eenmalig maximum € 28.947 belastingvrij.

De constructie die je misschien kan kiezen is dat je vader een jaarlijks schenking doet ongeveer ter grootte van de rente. Je moet wel de rente betalen zodat dit aantoonbaar is en je vader kan vervolgens schenken.

Dat werkt alleen goed als je de enige erfgenaam bent en je vader voldoende vermogen weg te geven heeft. Als er andere erfgenamen zijn zullen die hun rechtmatige deel willen veiligstellen. Een praktische manier om dat te doen is dat je vader een schenking van dezelfde grootte doet aan de andere kinderen. Daarvoor moet je vader wel het geld beschikbaar hebben.

Zoals eerder gezegd gaat de lening van je vader af van je bestedingsruimte. Je kan wel meer lenen van je vader dan van de bank. Bijlenen bij een bank zit er dan niet in, want je hebt dan al een te grote schuld.

Bij een erfenis groter dan € 22.918 moet je belasting betalen, vandaar dat ouders vaak bij leven al beginnen met schenken.

[Frame164]

Raling schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 13:41:
[...]

Volgens mij reken je je hier al veel te rijk. Het hypotheekbedrag wat je kan lenen (+ eigen geld) is ook het maximale aankoopbedrag.

Als je max leenbedrag bijvoorbeeld 300k is, dan zal een hypotheekverstrekker je nooit een hypotheek geven voor een huis van 400k als je die overige 100k bij je vader gaat lenen. De hypotheekverstrekker kijkt namelijk naar wat je maximaal aan lening kan dragen op je inkomen.

Je zou die woning van 400k wel kunnen kopen als je die 100k als eigen geld hebt. Bijvoorbeeld als je vader dat aan je schenkt.

En dat laatste moet ook formeel worden vastgelegd, zodat onomstotelijk vast staat dat het geen lening is en dat TS geen enkele verplichting heeft voor die ton.

[n4m3l355]

Let er ook op dat dit officieel gevolgen kan hebben voor toekomstige leningen die je wellicht wilt aangaan. Nou het mooie/rare is dat familie leningen nergens geregistreerd zijn dus het is aan jezelf omdit aan toekomstige partijen kenbaar te maken maar het kan impact hebben. Niet geheel onterecht, stel je leent 300.000 a 4% (niet onredelijk) dat is 12.000 euro rente op jaarbasis of well 1.000 euro voor aftrek. Natuurlijk kan je pa een stuk jaarlijks kwijtschelden maar desalnietemin dat zijn nogal wat centjes en je pa heeft dat wellicht toch wel nodig, immers hij leent dit weer op zijn beurt bij de bank en hij *moet* rente betalen. Je creeert hier dan ook behoorlijk wat financiele druk voor beiden.

[PSP123]

Werkgeversverklaring mag max. 3 maanden oud zijn, wellicht loont het om voor dat je ontslag neemt er nog één op te vragen.
Let wel op, als de doorlooptijd van je hypotheekaanvraag oploopt, je een nieuwe werkgeversverklaring moet aanvragen. (Ikzelf heb er 2x moeten aanvragen ivm doorlooptijd hypotheek van 4m)

Succes!

[graceful]

PSP123 schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 04:52:
Werkgeversverklaring mag max. 3 maanden oud zijn, wellicht loont het om voor dat je ontslag neemt er nog één op te vragen.
Let wel op, als de doorlooptijd van je hypotheekaanvraag oploopt, je een nieuwe werkgeversverklaring moet aanvragen. (Ikzelf heb er 2x moeten aanvragen ivm doorlooptijd hypotheek van 4m)

Succes!

Ja joh, je kan ook 400k overwaarde claimen en die gewoon overmaken zonder belasting te betalen. En dan cash de woning kopen.

Als we toch fraude aan plegen zijn doen we toch beter meteen goed

[99ruud99]

Dit is toch vrij simpel?
Optie 1 kan niet, want lening van je vader wordt als schuld gezien, en dat wordt letterlijk van je maximale hypotheek afgetrokken.
Optie 2, je vader speelt voor bank kan wel. Het heeft echter wel groter risico, stel je pa overlijdt, dan veranderd de lening in een erfenis, dus moet je in 1 keer de erfbelasting betalen over het nog niet afgeloste deel. Zorg dan dat de lening niet hoger is dan 50% van het cashbedrag van de totale erfenis...

[Theo]

Bij het aanvragen van een hypotheek wordt er altijd naar het inkomen gekeken. Als grove indicatie kun je 60 maal je maandsalaris aan hypotheek krijgen.

Heb jij nul inkomen dan heb jij ook nul hypotheek. Maar als jij veel eigen vermogen hebt dan kun je ook zonder hypotheek kopen gezien de hypotheek niets meer is dan een geldlening.

Stel dat je vader zijn hypotheek verhoogt met 300.000 euro. Dan moet hij een nieuwe hypotheek afsluiten, waarbij ook hij aan de inkomentoets moet voldoen. Stel dat zijn huidige hypotheek nog maar 60.000 euro is. Dan heeft hij een nieuwe hypotheek nodig van 360.000 euro. Hiervoor moet hij een maandinkomen hebben van 6.000 euro. En dat heeft hij zeker niet.

Kost gezegd; voor een hypotheek heb je maandinkomen nodig.

[aegis]

Waarom wil je dat jou vader een nieuwe lening aangaat die hij gewoon moet of betalen zodat jij zonder werk een huis kan kopen? stel hij kan 250k lenen met het huis als onderpand? Je vader zal dan gewoon elke maand rond de 1500 euro aan de bank moeten betalen waarvan 400/500 euro rente is. Als je naar opeethypotheek kijkt dan krijg je minder omdat de rente die zou moeten betalen er ook bij gerekend zit. Dus huis is 250k waard dan krijg je maar 190k en word die 190k uitbetaald aan jou vader en de overige 60k is rente die je gewoon moet betalen en aan het einde van de hypotheek is het huis van de bank en heeft je vader geen dak boven het hoofd.

In beide gevallen betaald jou vader heelveel geld aan de bank zodat jij een huis kan kopen? Als ik jou was zou ik je vader helemaal uit de vergelijking halen en het zelf proberen te doen. Dus huis kopen en ontslag nemen bij je baan does not compute. Als je ontslag neemt om een andere beter betaalde baan te krijgen zou het nog kunnen maar is het verstandiger om dat ook pas na het teken hypotheek te doen. En als het dan helemaal zelf gelukt is zou je vader je altijd nog wat geld kunnen toeschuiven maar.

[Thott]

Hi Tweaker,

Ik zit zelf in de wereld van hypotheken en mijn advies is om dit echt met een hypotheekadviseur te bespreken.
De financiële en fiscale gevolgen voor jou en je vader zijn niet te overzien zonder een professional.

De adviseur kan met je meedenken en alle mogelijkheden met je bespreken, van familiehypotheek tot een reguliere hypotheek en zelfs aangeven dat je het niet moet doen( nee is tenslotte ook een antwoord). Het belangrijkste is dat de adviseur echt kijkt naar je persoonlijke situatie en niet alleen naar hetgeen jij op dit moment kunt overzien. Dus ook naar je plannen voor de toekomst qua werk.

Ik heb vaak genoeg mensen gezien die denken alles in het vizier te hebben en dan toch financieel het schip in gaan omdat ze toch een kleine fiscale regel vergaten.

Dus, neem alles mee wat je in de reacties hier op tweakers hebt gekregen en neem dat mee als input voor een gesprek met een adviseur. In dit geval is goedkoop duurkoop. Ga er van uit dat voor een goed advies je € 3.000 kwijt bent.
De tip van een tweaker om ook het de situatie na overlijden en de gevolgen daarvan met een notaris te bespreken is een belangrijke. Kies hierbij wel voor een notaris die gespecialiseerd is in erfrecht en niet bijvoorbeeld een specialist in onroerend goed.

Mocht je nog een tip van een goede adviseur willen hebben, stuur me dan een DM. Dit ben ik niet zelf, maar een partij waar ik ook mijn familie naar toe durf te sturen.

[BastaRhymez]

Eens met @aegis

Als je pa zijn overwaarde wilt "verzilveren" zal hij een deel cash krijgen, met als gevolg dat hij weer een maandelijkse verplichting (aflossing + rente) moet betalen. Het is niet omdat het huis is afbetaald je pa zomaar gratis geld krijgt. Je pa zal moeten aantonen dat hij de nieuwe hypotheek kan dragen en er zal dus een inkomenstoets plaats vinden. Aangezien je pa met (vervroegd) pensioen is, heb je kans dat hij minder hypotheek kan krijgen. Vraag is dus of hij jou voldoende geld kan lenen voor de aankoop van jouw huis.

Daarnaast leent je pa het geld aan jou uit, dus moet jij ook aflossing + rente aan je pa betalen. Die inkomsten zouden voor je pa (minimaal) dekkend moeten zijn om zijn vaste lasten te kunnen betalen. Anders schiet je pa er iedere maand bij in.

Als je weet dat je ontslag wilt nemen, moet je imho momenteel geen huis willen kopen. Je gaat een lening van een paar honderd duizend euro aan, zonder dat je daar een steady inkomen tegenover hebt. Hoe zie jij voor ogen dat je de hypotheek gaat betalen?

[Valorian]

Tweaker1001 schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 13:17:
[...]?

familieruzie is niet aan de orde, ik zal er altijd voor kunnen zorgen dat hij zijn geld op tijd terug krijgt.

Gedurfde stelling voor iemand van 24 die op korte termijn geen inkomen meer heeft.

Desalniettemin: fijn dat het migelijk met hulp van je vader lukt nu al te kopen. Dat is niet iedereen geveven. Check wel bij een notaris of financieel adviseur, het gaat om grote bedragen en er zijn legio opties op dat punt waarop jij en/of jouw vader belastingrn kunnen besparen. Een goede adviseur betaald zich ruimschoots terug.

Overigens kan je nog overwegen om eerst te kopen (nu je nog een baan hebt) en later pas ontslag te nemen. Dan kan je een deel van de koopsom middels hypotheek op eigen naam financieren. Al is het twijfelachtig in hoeverre je met fatsoen alle papieren kan invullen als je zo duidelijk geen jntentue meer gebt om daar te blijven werken, maar dat terzijde.

[Jorissie87]

Misschien speel ik altijd liever op safe hoor maar waarom zou je in godsnaam zo'n grote commitment (hypotheek/lening) aangaan als je straks helemaal geen inkomsten meer hebt? Ik ben altijd opgevoed met de mentaliteit, als je iets niet kan betalen moet je het niet kopen. Je zet daarbij ook nog eens de relatie met je pa op het spel. Hoe zeker je nu ook denkt te zijn dat dit niet het geval is, alles is mogelijk. (hadden we bijvoorbeeld ooit vooraf gedacht dat er iets als een avondklok in NL zou komen voorafgaand aan Corona?)

[BiBi]

Kun je het huis niet samen kopen met je pa. Beide verantwoordelijk voor de hypotheek en het bezit, het huis, naar ratio verdeeld.

Zomaar een ideetje.

[Valorian]

BiBi schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 19:52:
Kun je her huis niet samen kopen met je pa. Beide verantwoordelijk voor de hypotheek en hett bezit, het huis, naar ratio verdeeld.

Zomaar een ideetje.

Dan moet ie we snel zijn want over een korte tijd heeft hij 0 inkomen, en dan wordt zijn helft qua financieringsopties niet erg impactvol…

[YakuzA]

Valorian schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 20:10:
[...]
Dan moet ie we snel zijn want over een korte tijd heeft hij 0 inkomen, en dan wordt zijn helft qua financieringsopties niet erg impactvol…

Geen van beiden heeft straks werk, dus vanuit de bank is dat toch waarschijnlijk een simpele nee vermoed ik.