Vraag mbt hypothecaire renteaftrek

[Aurelium]

Ha Tweakers, een financieel vraagje.

Ik heb dit jaar mijn woning verbouwd, dit is gefinancierd met een bouwdepot en wat eigen geld.

Is het nog mogelijk om mijn hypotheek nu achteraf nog wat te verhogen en het geld uit deze verhoging te alloceren aan de verbouwing? Met dus als doel om in aanmerking te komen voor renteaftrek voor deze lening?

Het lijkt mij van wel, mits het geleende geld niet meer is dan het eigen geld dat ik erin gestopt heb tot nu toe, maar wil bij jullie even de check doen.

(uiteraard ook het voorbehoud dat de bank het goedkeurt qua inkomenstoets etc)

[ Voor 24% gewijzigd door Aurelium op 19-10-2023 13:53 ]

[Frame164]

Het beste advies: bel je hypotheekadviseur. Die kent het hele dossier.

[NACrat]

Waarom zou je dat willen? Zodat je wat geld op de rekening hebt? Want als het al überhaupt mogelijk is, op het eind van de rit betaal je hier meer voor dan dat het je oplevert aan renteaftrek.

[Verwijderd]

Mogelijk, waarschijnlijk wel. Verstandig: alleen als je een goed plan hebt waaruit blijkt dat dit je wat op gaat leveren.

Maar dat heb je niet, want dan stelde je deze vraag niet hier. En de rente is op dit moment vrij hoog, dus je moet echt wel iets op het oog hebben met een deftig rendement tegen laag risico om er een business case van te kunnen maken.

Besef je wel, dat je voor verhogen waarschijnlijk niet langs de notaris hoeft maar wel kosten voor je kiezen gaat krijgen van de geldverstrekker. Hoeveel.... geen idee. Denk bij een volgende hypotheek vooraf goed na. Achteraf dingen repareren of veranderen geeft hoge kosten.

Om te beginnen ga ik er bij bovenstaande wel vanuit, dat je woning niet al maximaal gefinancierd is en dat ook de verbouwing niet al maximaal gefinancierd is (en dat er ruimte is qua inkomen natuurlijk). Even uit de grote duim: een verbouwing van 100k kun je waarschijnlijk voor ongeveer 70k financieren met geleend geld. Wel vraag ik me dan af, waarom je die verbouwing dan niet meteen maximaal gefinancierd hebt.

Je hebt als het goed is een taxatie voor en na verbouwing (die zullen ze wel gevraagd hebben voor dat bouwdepot). Wat is het verschil tussen die 2 bedragen? En is dat dan minder dan je geleend hebt voor de verbouwing?

Gewoon "overwaarde opnemen en de rente daarop aftrekken" kan al lang niet meer. Je moet dus echt kijken naar de ruimte die je nog hebt in de verbouwing die je dit jaar gedaan hebt.

[ Voor 39% gewijzigd door Verwijderd op 20-10-2023 08:28 ]

[Aurelium]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 08:14:
Mogelijk, waarschijnlijk wel. Verstandig: alleen als je een goed plan hebt waaruit blijkt dat dit je wat op gaat leveren.

Maar dat heb je niet, want dan stelde je deze vraag niet hier. En de rente is op dit moment vrij hoog, dus je moet echt wel iets op het oog hebben met een deftig rendement tegen laag risico om er een business case van te kunnen maken.

Besef je wel, dat je voor verhogen waarschijnlijk niet langs de notaris hoeft maar wel kosten voor je kiezen gaat krijgen van de geldverstrekker. Hoeveel.... geen idee. Denk bij een volgende hypotheek vooraf goed na. Achteraf dingen repareren of veranderen geeft hoge kosten.

Om te beginnen ga ik er bij bovenstaande wel vanuit, dat je woning niet al maximaal gefinancierd is en dat ook de verbouwing niet al maximaal gefinancierd is (en dat er ruimte is qua inkomen natuurlijk). Even uit de grote duim: een verbouwing van 100k kun je waarschijnlijk voor ongeveer 70k financieren met geleend geld. Wel vraag ik me dan af, waarom je die verbouwing dan niet meteen maximaal gefinancierd hebt.

Je hebt als het goed is een taxatie voor en na verbouwing (die zullen ze wel gevraagd hebben voor dat bouwdepot). Wat is het verschil tussen die 2 bedragen? En is dat dan minder dan je geleend hebt voor de verbouwing?

Gewoon "overwaarde opnemen en de rente daarop aftrekken" kan al lang niet meer. Je moet dus echt kijken naar de ruimte die je nog hebt in de verbouwing die je dit jaar gedaan hebt.

De woning zit op een LTV van 55% (taxatie na verbouwing). Het bouwdepot is goed geweest voor ongeveer 2/3 van de financiering van de verbouwing, 1/3 met eigen geld gedaan. De reden om achteraf nog bij te lenen is dat de verbouwing wat duurder uitgepakt is dan gepland en we nu weinig eigen geld beschikbaar hebben. Terugkijkend had je natuurlijk vooraf meer willen lenen, maar het geleende bedrag was toen een logische keuze op basis van de verwachte kosten van de verbouwing en wat andere zaken (twijfel of bepaalde arbeidsvoorwaarden wel / niet geaccepteerd zouden worden, het gekozen geleende bedrag gaf twee jaar geleden op onze salarissen sowieso geen problemen).

Qua kosten voor de verhoging: Er is voldoende ruimte binnen de inschrijving, het is mogelijk om direct bij de hypotheekverstrekker (360 euro) te verhogen zonder tussenkomst van een adviseur). De kosten voor het aangaan van de financiering vallen dus mee. Enige wat ze wel nog extra zullen verlangen is een nieuwe taxatie. Als dat via een hybride desktop taxatie kan zullen de kosten wellicht ook meevallen.

[missTweakers]

Ok, dus het extra weer lenen heb je al antwoord op. Of het in aanmerking komt voor de hra weet ik niet, want ik dacht eenmaal afgelost blijft afgelost en kan je niet meer terug. Ik zie hier iets over je bouwdepot verhogen, maar zo te lezen heb je de kosten al uit eigen middelen betaald. Hoe kan je dan aantonen dat die eigen middelen kosten voor de verbouwing waren? Heb je alle bonnen nog? https://www.vanbruggen.nl/hypotheekadvies/hypotheek-verhogen

Wat ik wel weet is dat de HRA 36,93% is voor iedereen, of je nou in hogere inkomstenbelasting schijf zit of niet. Dus daar kan je mee rekenen als je wilt weten hoeveel de hra je scheelt als je extra gaat lenen. Stel dat de rente 4,6% is dan betaal je zelf dus nog 2,9%. + eventuele hypotheek en taxatie kosten.
Afhankelijk wat je met het geld gaat doen die je dan weer als buffer op je rekening hebt staan kan het wel of niet een verstandige move zijn. Als je een lagere rente hebt is het natuurlijk eerder rendabel. Ik weet niet of de hypotheekverstrekker dezelfde rente rekent voor de ophoging of naar de huidige tarieven zal kijken voor dat deel.

[Aurelium]

missTweakers schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 12:06:
Ok, dus het extra weer lenen heb je al antwoord op. Of het in aanmerking komt voor de hra weet ik niet, want ik dacht eenmaal afgelost blijft afgelost en kan je niet meer terug. Ik zie hier iets over je bouwdepot verhogen, maar zo te lezen heb je de kosten al uit eigen middelen betaald. Hoe kan je dan aantonen dat die eigen middelen kosten voor de verbouwing waren? Heb je alle bonnen nog? https://www.vanbruggen.nl/hypotheekadvies/hypotheek-verhogen

Wat ik wel weet is dat de HRA 36,93% is voor iedereen, of je nou in hogere inkomstenbelasting schijf zit of niet. Dus daar kan je mee rekenen als je wilt weten hoeveel de hra je scheelt als je extra gaat lenen. Stel dat de rente 4,6% is dan betaal je zelf dus nog 2,9%. + eventuele hypotheek en taxatie kosten.
Afhankelijk wat je met het geld gaat doen die je dan weer als buffer op je rekening hebt staan kan het wel of niet een verstandige move zijn. Als je een lagere rente hebt is het natuurlijk eerder rendabel. Ik weet niet of de hypotheekverstrekker dezelfde rente rekent voor de ophoging of naar de huidige tarieven zal kijken voor dat deel.

Een nieuw leningdeel zal sowieso tegen de huidige rente gaan. Mits HRA mogelijk is zal dit de goedkoopste manier zijn om aan extra geld te komen, waarbij je terecht opmerkt dat de financieringskosten dit voordeel mogelijk (teveel) teniet doen.

ik heb overigens inderdaad de bonnen nog mocht de belastingdienst daar achteraan gaan. In de praktijk denk ik dat ze wel betere dingen te doen hebben dan dit natrekken voor een lening van enkele tienduizenden euro's. Wat ik wel wil is dat het volgens het boekje gaat en dat wat ik doe ook mag.

[ Voor 9% gewijzigd door Aurelium op 20-10-2023 12:21 ]

[Verwijderd]

Klopt, weer "opnemen met HRA' kan al even niet meer. Maar dit is wel een "probleem". Want je hebt een bouwdepot gebaseerd op een taxatie voor en na verbouwing. Dat bedrag heeft eigenlijk helemaal niets te maken met hoeveel jij er zelf aan uitgeeft. Dat is gewoon "taxatie na verbouwing" min "taxatie voor verbouwing". Dat e.e.a. dan duurder uitvalt, is volgens mij wel jouw probleem dan. Die "taxatie na verbouwing" is namelijk gewoon gebaseerd op je verbouwingsplannen en als die ongewijzigd uitgevoerd zijn (alleen duurder dan verwacht) dan wordt het lastig om een nieuwe lening met terugwerkende kracht als "verbetering woning" in de boeken te krijgen. Het is immers "verbetering spaarrekening". En dat laatste, daar krijg je geen HRA op.

[Aurelium]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 12:24:
Klopt, weer "opnemen met HRA' kan al even niet meer. Maar dit is wel een "probleem". Want je hebt een bouwdepot gebaseerd op een taxatie voor en na verbouwing. Dat bedrag heeft eigenlijk helemaal niets te maken met hoeveel jij er zelf aan uitgeeft. Dat is gewoon "taxatie na verbouwing" min "taxatie voor verbouwing". Dat e.e.a. dan duurder uitvalt, is volgens mij wel jouw probleem dan. Die "taxatie na verbouwing" is namelijk gewoon gebaseerd op je verbouwingsplannen en als die ongewijzigd uitgevoerd zijn (alleen duurder dan verwacht) dan wordt het lastig om een nieuwe lening met terugwerkende kracht als "verbetering woning" in de boeken te krijgen. Het is immers "verbetering spaarrekening". En dat laatste, daar krijg je geen HRA op.

Ja hier worstelde ik ook nog even mee. Maar ik vraag me af wat leidend is. Want een verbouwing levert bijna nooit een waardevermeerdering op die gelijk is aan de kosten voor de verbouwing. Stel ik heb een huis met een prima keuken, maar ik wil die graag vervangen voor een rode keuken. Volgens mij kan ik dat bedrag dan volledig lenen met HRA (mits voldoende ruimte binnen LTV), maar een taxatie zal geen hogere waarde na verbouwing aangeven. Is die waardeverhoging niet alleen relevant voor de hypotheekverstrekker? En niet voor de HRA?

[m-vw]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 12:24:
Klopt, weer "opnemen met HRA' kan al even niet meer. Maar dit is wel een "probleem". Want je hebt een bouwdepot gebaseerd op een taxatie voor en na verbouwing. Dat bedrag heeft eigenlijk helemaal niets te maken met hoeveel jij er zelf aan uitgeeft. Dat is gewoon "taxatie na verbouwing" min "taxatie voor verbouwing". Dat e.e.a. dan duurder uitvalt, is volgens mij wel jouw probleem dan. Die "taxatie na verbouwing" is namelijk gewoon gebaseerd op je verbouwingsplannen en als die ongewijzigd uitgevoerd zijn (alleen duurder dan verwacht) dan wordt het lastig om een nieuwe lening met terugwerkende kracht als "verbetering woning" in de boeken te krijgen. Het is immers "verbetering spaarrekening". En dat laatste, daar krijg je geen HRA op.

De taxaties voor en de waarde prognose na geven de geldverstrekker een basis om wel of niet een lening te verschaffen, maar dat hoeft niet te betekenen dat er ook voor dit volledige verschil een lening aangegaan is.

Als ik de berichten zo lees is TS een lening aangegaan op basis van verwachtte kosten min eigen geld.
Volgens mij had TS, indien die ruimte er was, beter een hogere lening aan kunnen gaan. Als de kosten dan lager waren uitgevallen dan was dit ook geen probleem geweest.

Zo werkt het ten minste bij het bouwdepot voor ons nieuwe huis. Ik betaal geen rente over geld dat ik niet gebruik.

[Verwijderd]

Aurelium schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 12:34:
[...]


Ja hier worstelde ik ook nog even mee. Maar ik vraag me af wat leidend is. Want een verbouwing levert bijna nooit een waardevermeerdering op die gelijk is aan de kosten voor de verbouwing. Stel ik heb een huis met een prima keuken, maar ik wil die graag vervangen voor een rode keuken. Volgens mij kan ik dat bedrag dan volledig lenen met HRA (mits voldoende ruimte binnen LTV), maar een taxatie zal geen hogere waarde na verbouwing aangeven. Is die waardeverhoging niet alleen relevant voor de hypotheekverstrekker? En niet voor de HRA?

100% van je verbouwingkosten kun je eigenlijk nooit lenen. Volgens mij moet je je best doen om boven de 70% te komen.

[Verwijderd]

In theorie moet het kunnen als de periode vanaf de uitgaven voor je verbouwing en de verhoging van je hypotheek niet te lang zijn….

Praktisch ga je waarschijnlijk tegen het feit aanlopen dat je geldverstrekker er niet aan meewerkt omdat je het geld al hebt uitgegeven. En je de verhoging moet gaan gebruiken voor een nieuwe aankoop of verbouwing.

Maar zeker weten doe je het oas als je het aan je geldverstrekker hebt gevraagd.

[Aurelium]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 12:42:
[...]

100% van je verbouwingkosten kun je eigenlijk nooit lenen. Volgens mij moet je je best doen om boven de 70% te komen.

Volgens mij kan dat prima, mits je maar voldoende overwaarde in je huis hebt. Wat je denk ik bedoelt is dat je nooit hard gemaakt krijgt dat 100% verbouwkosten tot 100% waardestijging leiden.

Maw, als je geen ruimte hebt qua overwaarde kan je niet zonder eigen geld en volledig op basis van een bouwdepot gaan verbouwen

[Verwijderd]

m-vw schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 12:38:
[...]


De taxaties voor en de waarde prognose na geven de geldverstrekker een basis om wel of niet een lening te verschaffen, maar dat hoeft niet te betekenen dat er ook voor dit volledige verschil een lening aangegaan is.

Als ik de berichten zo lees is TS een lening aangegaan op basis van verwachtte kosten min eigen geld.
Volgens mij had TS, indien die ruimte er was, beter een hogere lening aan kunnen gaan. Als de kosten dan lager waren uitgevallen dan was dit ook geen probleem geweest.

Zo werkt het ten minste bij het bouwdepot voor ons nieuwe huis. Ik betaal geen rente over geld dat ik niet gebruik.

Alles wat niet onder "woningverbetering" valt, mag niet onder HRA. Met overwaarde "spelen" kan als het goed is echt niet meer. Als TS het heeft over een financiering van ongeveer 2/3 van de geraamde verbouwingskosten, dan vermoed ik dat er niet veel meer ruimte was.

TS kan het beste in gesprek gaan met de geldverstrekker. Als die er brood in zien, dan kan het. Maar ik vrees dat het niet eenvoudig gaat zijn.

[Aurelium]

m-vw schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 12:38:
[...]


De taxaties voor en de waarde prognose na geven de geldverstrekker een basis om wel of niet een lening te verschaffen, maar dat hoeft niet te betekenen dat er ook voor dit volledige verschil een lening aangegaan is.

Als ik de berichten zo lees is TS een lening aangegaan op basis van verwachtte kosten min eigen geld.
Volgens mij had TS, indien die ruimte er was, beter een hogere lening aan kunnen gaan. Als de kosten dan lager waren uitgevallen dan was dit ook geen probleem geweest.

Zo werkt het ten minste bij het bouwdepot voor ons nieuwe huis. Ik betaal geen rente over geld dat ik niet gebruik.

Dat klopt, als ik een hoger bouwdepot had gehad op voorhand dan had ik dat leeg kunnen maken en had ik mn eigen geld kunnen bewaren.

[Verwijderd]

Aurelium schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 12:46:
[...]


Dat klopt, als ik een hoger bouwdepot had gehad op voorhand dan had ik dat leeg kunnen maken en had ik mn eigen geld kunnen bewaren.

Captain Hindsight, maar waarom heb je dat dan niet gedaan? Wat er eventueel overblijft uit je bouwdepot, wordt gewoon in mindering gebracht op je uiteindelijke schuld.

Ik heb destijds gewoon het maximale gedaan. En ik moest ook fors meer inleggen dan begroot.

[Aurelium]

Verwijderd schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 12:49:
[...]

Captain Hindsight, maar waarom heb je dat dan niet gedaan? Wat er eventueel overblijft uit je bouwdepot, wordt gewoon in mindering gebracht op je uiteindelijke schuld.

Ik heb destijds gewoon het maximale gedaan. En ik moest ook fors meer inleggen dan begroot.

Zoals gezegd: het bedrag wat we nu gefinancierd hebben was op de inkomens van toen sowieso zonder problemen te lenen. Een hoger bedrag was waarschijnlijk mogelijk geweest, maar dat betekende dat er bepaalde secundaire arbeidsvoorwaarden meegenomen moesten worden (18% Individueel Keuze Budget), waarvan op voorhand moeilijk in te schatten was of die specifieke hypotheekverstrekker daarmee akkoord ging (het keuze budget kan je namelijk ook inzetten voor vrije dagen en wordt daarmee mogelijk niet overal geaccepteerd). Het was bovendien in de tijd dat de rente als een raket omhoog ging en we zo snel mogelijk de hypotheek moesten vastleggen. Uitstel vanwege onduidelijkheid over dat IKB was dus niet wenselijk en leek gewoon ook niet nodig op basis van de inzichten toen. Je koopt een huis, weet dat je wil gaan verbouwen, maar het concrete plan (architect) en aannemersofferte heb je gewoon nog niet. En niemand durfde in die tijd nog wat te roepen over de kosten omdat die ook allemaal als een raket omhoog gingen.

[retakenroots]

Aurelium schreef op donderdag 19 oktober 2023 @ 13:51:
Is het nog mogelijk om mijn hypotheek nu achteraf nog wat te verhogen en het geld uit deze verhoging te alloceren aan de verbouwing? Met dus als doel om in aanmerking te komen voor renteaftrek voor deze lening?

Dus je wil je maandelijkse lasten verhogen om een gedeelte daarvan terug te krijgen via een eenmalige renteaftrek?

Lijkt me geen slimme oplossing.

[Aurelium]

retakenroots schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 13:59:
[...]


Dus je wil je maandelijkse lasten verhogen om een gedeelte daarvan terug te krijgen via een eenmalige renteaftrek?

Lijkt me geen slimme oplossing.

Uiteraard is het doel niet renteaftrek krijgen, het doel is meer liquiditeit op de spaarrekening en dat tegen de laagst mogelijke kosten.

[retakenroots]

Aurelium schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 15:38:
Uiteraard is het doel niet renteaftrek krijgen, het doel is meer liquiditeit op de spaarrekening en dat tegen de laagst mogelijke kosten.

Vanaf nu meer gaan sparen? Vaste lasten verhogen is nooit een goed idee.

Als de verbouwing er toe heeft geleid dat je huis genoeg meer waard is geworden kan je ook kijken of de renteopslag verlaagd kan worden. Dan gaan je maandelijkse lasten ook naar beneden. Helaas andersom geld het ook: verhoog je de hypotheek dan kan je renteopslag hoger worden en ga je meer betalen.

Ik heb dit destijds ook uitgezocht en kwam er toen ook achter dat je de overwaarde kan opnemen maar je moet het eigenlijks gebruiken voor verbetering van het huis. Niet elke hypotheek verstrekker doet daar moeilijk over maar ja.

De opmerking inkomenstoets hint dat je richting een top hypotheek zit en als dat het geval is zou ik proberen zo snel mogelijk mijn lasten te verlagen of inkomen te vergroten natuurlijk.

[Aurelium]

retakenroots schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 16:08:
[...]


Vanaf nu meer gaan sparen? Vaste lasten verhogen is nooit een goed idee.

Als de verbouwing er toe heeft geleid dat je huis genoeg meer waard is geworden kan je ook kijken of de renteopslag verlaagd kan worden. Dan gaan je maandelijkse lasten ook naar beneden. Helaas andersom geld het ook: verhoog je de hypotheek dan kan je renteopslag hoger worden en ga je meer betalen.

Ik heb dit destijds ook uitgezocht en kwam er toen ook achter dat je de overwaarde kan opnemen maar je moet het eigenlijks gebruiken voor verbetering van het huis. Niet elke hypotheek verstrekker doet daar moeilijk over maar ja.

De opmerking inkomenstoets hint dat je richting een top hypotheek zit en als dat het geval is zou ik proberen zo snel mogelijk mijn lasten te verlagen of inkomen te vergroten natuurlijk.

Renteopslag is al gebaseerd op de laagste klasse, namelijk die 55%. Hypotheekverhoging zal zeker geen hogere LTV dan 60% opleveren en dus ook geen impact hebben op de rente.

Qua je laatste advies: volgens mij heb je veel te weinig inzicht in mijn financiële situatie om te beoordelen of ik snel mijn vaste lasten moet afbouwen Ik zoek ook geen waardeoordeel over mijn financiële situatie, maar meer een antwoord op een fiscale vraag.

[retakenroots]

Als de rente opslag inderdaad 55% is en de verhoging is niet heel hoog is dan zal de inkomenstoets toch ook geen probleem zijn? Daarom de gebruikte termen 'hint' en 'als dat het geval is' :-)

Ik snap nu wel beter waarom je het wilt bekijken. Uiteindelijk komt het dan toch neer om te kijken naar de kosten van de verhoging ten opzicht van de baten van de rente aftrek.

Ikzelf heb toen mijn hypotheek verhoogd (dmv bouwdepot) en daar een keuken en badkamer op gedeclareerd die ik al eerder had gekocht (6-9 maanden). Dat werd initieel niet geaccepteerd omdat de facturen voor de start van de hypotheek datum lagen maar na wat overleg werd het wel geaccepteerd maar het werd me wel verteld dat het niet gebruikelijk was.

Jouw situatie is anders omdat je waarschijnlijk overwaarde opneemt die je voor de verbouwing van je huis belasting technisch gezien moet gebruiken. Maar dat heb je ook gedaan, alleen voorgeschoten uit eigen middelen :-)