Bezwaar Bouw Appartementencomplex

[Daikirai]

Even de volgende situatieschets:

2 jaar geleden hebben wij onze woning gekocht.
Aan onze achtertuin grenzend ligt een ruim kantoorpand, dat sinds kort leeg staat.
Het pand heeft bestemmingplan: dienstverlening voor het betreffende gebied.

Tussen het kantoorpand en mijn tuin ligt een grote parkeer garage met een aantal hele grote bomen.
Hierin leven vele vogels / eekhoorns etc. Dit geeft ons uitzicht aan de achterzijde een natuurrijke uitstraling.
Voor stadse begrippen voelt het als een bos.

Hieronder een situatieschets:

*rood is de rijrichting van de auto's van/op parkeerplaats. Deze hoort bij het kantoorpand.

Onlangs kwam ik er (toevallig) achter dat er een projectontwikkelaar mee bezig is.
En dat deze al in een ver stadium zit met de plannen voor verbouwing van het pand.
Specifiek, het ombouwen naar een appartementencomplex.

Er zijn zelfs al vergunningen uitgegeven om het pand om te bouwen naar ca. 50 appartementen.
Waarbij het bestemmingsplan dus zomaar van de kaart geveegd lijkt?
Zonder enig overleg of kennisgeving vanuit de gemeente.
Eveneens is er een vergunning gegeven voor een hogere grenswaarde inzake geluidsoverlast.

De parkeerplaats bij dit pand heeft een aparte in en uitgang, die ervoor zorgt dat mensen om onze woning heen moeten rijden om deze te verlaten of bereiken. Bij een kantoorfunctie was dit geen punt, dan zijn er 2 momenten op de dag dat het ff wat drukker was. Maar met 50 nieuwe appartementen, zal dit dus een hoop extra herrie, uitstoot en verkeersdrukte gaan opleveren. Dit zal ook leiden tot onveilige situatie voor spelende kinderen, fietsers, etc. Dit allen in een nu relatief rustige straat.

Daarbij ben ik bang voor de geluidsoverlast van de bewoners, die krijgen een achtertuin en balkon aan achterzijde. En worden er 'openbare' zitplekken op het terrein voorzien. Kan me dus goed voorstellen dat hier barbecues en dergelijken worden gehouden (harde muziek etc. ja ik wordt oud.. ) waardoor wij onze rustige plek in de achtertuin kwijt zijn.
Ook heb ik een angst dat ze de parkeerplaats opnieuw gaan aanleggen / verbouwen en hiermee de grote bomen zouden snoeien.

We hebben dit huis gekocht en volledig verbouwd met de veronderstelling dat dit pand achter ons kantoor (lees, 'bosgebied') zou blijven. Dit zal m.i. nu enorm in waarde dalen.

Zo kan ik nog wel honderd dingen opnoemen waar ik me zorgen over maak.

Ik, en andere bewoners hebben inmiddels een bezwaarschrift ingedient.
Hieruit zal hopelijk een hoorzitting volgen. Maar wat dat dan inhoudt, geen idee.

Ik vraag me eigenlijk af wat nou mijn rechten zijn in dit hele verhaal.

Vind het ook erg vreemd dat dit allemaal zomaar kan, zonder mij op enkel punt op de hoogte te brengen hiervan.

Als iemand hier iets over kan zeggen, heel graag.

[Masvic]

*knip*
Reageer dan niet.

[ Voor 128% gewijzigd door tweakduke op 05-10-2023 15:43 ]

[Daikirai]

Masvic schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 13:54:
...En straks huilen als zoon en dochter geen huis kunnen krijgen.

Wij kiezen bewust niet voor kinderen. Maar bedankt voor je input?

[sambalbaj]

Beetje flauw om gelijk nimby te roepen, uiteindelijk gaat iedereen voor z'n eigen leefomgeving.

Wat ik lees is vooral een kennis achterstand en het idee achter de feiten aan te lopen.
Verenig je als buurtbewoners en zet er gezamenlijk een jurist op.
Vraag ook alle informatie op.

Persoonlijk denk ik niet dat je veel zal kunnen doen aan de ombouw tot woningen, daarvoor is het woningtekort te urgent. Maar aan de invulling, qua uiterlijk, hoeveelheid, het groen en de aanrij routes valt vast nog een hoop bij te stellen.

[Davidshadow13]

@Daikirai Allereerst vervelend maar in dit soort gevallen wordt de soep vaak minder heet gegeten dan deze opgedient wordt. Verder is het niet verplicht om pro-actief geinformeerd te worden over een dergelijke wijziging maar vaak doen nette projectontwikkelaars dat wel d.m.v een brief in hetzelfde postcodegebied.

Verleende vergunningen en aanpassingen van bestemmingsplannen worden/moeten door de gemeente gemeld worden online en via een lokale krant/huis aan huis blad. Jij bent dan zelf verantwoordelijk om deze informatie tot je te nemen. Uit je verhaal begrijp ik in ieder geval het volgende:

• Projectontwikkelaar heeft een verzoek ingedient tot wijziging bestemmingsplan en dit verzoek is gehonoreerd.
• Projectontwikkelaar heeft een vergunning aangevraagd voor ombouw/verbouw van het pand in kwestie en deze vergunning is verleend.[\li]
• Projectontwikkelaar heeft een vergunning aangevraagd voor het verhogen van de geluidsnorm en ook deze vergunning is verleend.[\li]

Wat je in eerste instantie moet doen is inzage krijgen in de vergunningen en het bestemmingsplan. Dit kan bijvoorbeeld via https://www.ruimtelijkeplannen.nl/home en via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/uitgebreidzoeken. Dan kun je zien wanneer de bezwaartermijn afloopt en hoe je bezwaar moet maken tegen de vergunningen en wijziging bestemmingsplan of dat deze al verlopen is. Daarnaast kun je ook precies zien waarvoor toestemming is gegeven en kun je bij de Gemeente ook bouwtekeningen en impressies van de projectontwikkelaar opvragen.

Bij grootschalige projecten organiseert de gemeente vaak een inloop/inspraakavond in een wijkcentrum in de betreffende wijk. Kijk of deze al is geweest en ga hier heen met zoveel mogelijk omwonenden / buren. Zorg dat jullie bezwaarschift correct is en jullie als buurt allemaal een eenduidig verhaal hebben. Mocht de gemeente de bezwaren naast zich neerleggen kun je dan altijd nog juridische stappen ondernemen.

[Ramon]

Een constructieve houding is altijd beter in zulke gevallen. Dus ipv alleen maar nee zeggen kan je beter zorgen dat jullie als buren inspraak hebben. Projectontwikkelaar ziet ook liever meewerkende buren dan protesterende, dus als je wensen en eisen redelijk zijn kan je ze het best voor elkaar krijgen door mee te denken.

[ColeJ]

Daikirai schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 13:52:

Voor stadse begrippen voelt het als een bos.

Tsja, het voelt als een bos maar is het niet.

We leven in een wereld met woningnood en er moet en zal gebouwd worden, ook in jouw uitzicht. Google eens op Nimby

[ Voor 5% gewijzigd door ColeJ op 05-10-2023 14:18 ]

[Joris-Jansen]

Echt waar, zeur gewoon niet. Ga des noods verhuizen als je dit een probleem vindt. Woningen zijn heel hard nodig en iedereen heeft recht op een huis/appartement, dus dan is bouwen noodzakelijk.

[Scheurbuik]

Wat een geschreeuw van nimb. De Ts heeft 100% gelijk om het aan te vechten als het niet volgens bestemmingsplan is. Hierbij geldt evt planschade ed als het niet tegengehouden kan worden.
We leven gelukkig nog wel in een rechtsstaat.

Neemt niet weg dat in de basis je geen recht hebt op mooi uitzicht, dus als het volgens bestemmingsplan mag dan had je daar bij de aankoop rekening mee moeten houden, als het afwijkt dan is het niet meer dan terecht dat je bezwaar maakt.

[Rensjuh]

Bestemming wijzigen gebeurd niet in een dag tijd.
Weet je zeker dat dit niet allemaal al in gang gezet is rond de koop van je huidige woning?
Omzetten bestemmingsplan kan zomaar een jaar (of langer) duren, zo'n plan ontwikkelen kan ook nog wel een tijd duren.
Dus zou zomaar kunnen dat dit al lang geleden allemaal geregeld is bij de gemeente.

[Barrycade]

Die mensen die de appartementen gaan kopen kijken ook liever tegen bomen aan dan @Daikirai die de hele dag sacherijnig door zijn vitrage naar ze loopt te gluren of ze niet stiekum met een bbq naar het parkeerterrein lopen met het nummer van buurtbeheer onder de snelkeuze.

Als je zo betrokken /bezorgd was had je of het locale suffertje iedere week moeten doorspitten of je abonneren op berichten over je buurt via MijnOverheid.

Nu ben je te laat.


Dus of loop het even van je af, of zorg er voor dat je wat anders te doen hebt komende tijd. Want komende tijd wordt je bos een bouwplaats en voor je het weet ben je die gekke man die de hele tijd met een boos gezicht de bouwvakkers van hun werk loopt te houden met een vaag verhaal over dat zijn eekhoorntjes er last van hebben van al dat getimmer.

[FRANQ]

Rensjuh schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 14:26:
Bestemming wijzigen gebeurd niet in een dag tijd.
Weet je zeker dat dit niet allemaal al in gang gezet is rond de koop van je huidige woning?
Omzetten bestemmingsplan kan zomaar een jaar (of langer) duren, zo'n plan ontwikkelen kan ook nog wel een tijd duren.
Dus zou zomaar kunnen dat dit al lang geleden allemaal geregeld is bij de gemeente.

Mijn schoonfamilie al 10 jaar bezig met een wijziging bestemmingsplan.
Van 1 woonhuis met (veel) tuin, naar een appartementencomplex.

[pagani]

Kijk op https://www.overheid.nl/berichten-over-uw-buurt met je postcode en een kleine straal, dan zie je hoeveel maanden/jaren dit al loopt.

En abonneer je gelijk op updates, dat scheelt verrassingen in de toekomst.

[SniperGuy]

Daikirai schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 13:52:

[...]

Zonder enig overleg of kennisgeving vanuit de gemeente.
Eveneens is er een vergunning gegeven voor een hogere grenswaarde inzake geluidsoverlast.

[...]

Vind het ook erg vreemd dat dit allemaal zomaar kan, zonder mij op enkel punt op de hoogte te brengen hiervan.

[...]

Dit heeft ongetwijfeld in de gemeenteberichten gestaan. Die staan altijd in de huis-aan-huis bladen en op de website van de gemeente + overheid.
De gemeente heeft lijkt mij (als de vergunningen ter inzage lagen en verleend zijn) aan hun informatieplicht voldaan. Jij hebt helaas niet aan je haal plicht gedaan om de de geboden informatie te raadplegen.
Dan had je in een vroeg stadium bezwaar in kunnen dienen.

[ Voor 5% gewijzigd door SniperGuy op 05-10-2023 14:39 ]

[tweakduke]

Modbreak:

Don't feed the troll mensen, enkele reacties opgeruimd.

[Masvic]

*knip*
Commentaar op de moderatie mag per DM.

[ Voor 80% gewijzigd door tweakduke op 05-10-2023 16:13 ]

[Anoniem: 39993]

Als het bestemmingsplan nu "dientsverlening" is, dan zal dat gewijzigd moeten worden voor het plan door kan gaan. En daar kunnen jullie (betrek alle omwonenden erbij) dan zienswijzen op indienen. Als de gemeente dan ondanks de zienswijzen toch het bestemmingsplan vaststelt, dan kun je nog in beroep bij RvS. Maar er is iets van een escape voor deze procedure. Volgens mij kan er ook een omgevingsvergunning afgegeven worden voor "gebruik strijdig met het bestemmingsplan" en dan heb je dus helemaal geen mogelijkheden daar. Dan moet je die vergunning aanvechten.

Maar....

1. Je stapt te laat in, omdat je alle eerdere berichtgeving gemist hebt. Als er nu al vergunningen zijn afgegeven, dan heb je berichtgeving over het indien van de aanvraag gemist EN mogelijk berichtgeving over "verlengen beslistermijn" gemist EN berichtgeving op het toekennen van de vergunning gemist.
2. Dit is op zich geen bijzondere ontwikkeling meer, want overal zijn ze momenteel begonnen met dit soort "inbreiding". Je zult dus met een HEEL goed verhaal moeten komen, om zoiets tegen te kunnen houden.
3. Projectontwikkelaar kan gewoon een vergunning krijgen voor "gebruik strijdig met het bestemmingsplan". Dan hoeft dat plan dus niet eens aangepast te worden, maar is een extra vergunning nodig.

Je zult nu dus eerst moeten gaan uitzoeken:
- hoe het precies zit het met het bestemmingsplan
- welke vergunningen zijn aangevraagd en toegekend, en wanneer dat was.

Maar je woont duidelijk in een gemeente waar "participatie" niet heel hoog op de prioriteitenlijst staat. Dan zul je er voor de toekomst toch echt wat dichter op moeten gaan zitten en je houding richting de gemeente ook moeten formaliseren. Als je niet gewoon kun praten, dan kun je het beste het spelletje mee gaan spelen volgens de regels. Zorgen dat je berichtgeving direct ziet en daar ook direct op handelt. Als je een vergunningsaanvraag ziet, dan kun je nog geen bezwaar maken. Maar je kunt wel alvast een legertje mensen mobiliseren door hen te informeren en je kunt eventueel al hier en daar wat droppen in de plaatselijke media (over hoe erg je geschrokken bent van de plannen en dat je eerder helemaal niets gehoord hebt vanuit de projectontwikkelaar en de gemeente).

Eerlijk: ik denk dat je bijna 0 kans maakt om zoiets tegen te houden.

Mochten ze nog iets gaan doen met bestemmingsplan: pas op dat je jezelf niet buiten spel zet. Als jij na vaststellen in beroep wil gaan bij de RvS, dan MOET je daarvoor een zienswijze hebben ingediend OF kunnen aantonen dat je destijds nooit in de gelegenheid bent geweest om een zienswijze in te kunnen dienen. Wacht daarmee dus - in tegenstelling tot een vergunning - NIET tot de gemeente de knoop doorhakt. Je moet dan in een eerder stadium jouw zienswijze al kenbaar maken, om later in beroep te kunnen gaan.

[ Voor 20% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 05-10-2023 16:10 ]

[Daikirai]

Dank voor de behulpzame reacties tot dusver.

Er is hier geen gemeenteblad dat in de bus valt, anders had ik dit vast eerder geweten.
Bij mij was onbekend dat ik overheidssites dien bij te houden om dit soort dingen mee te krijgen.

Enfin, aanvraag is gedaan maart 2023 en in augustus 2023 goedgekeurd. Vrij recent allemaal dus.
3 weken geleden hoorde ik de 1e buurtbewoner pas hierover, schijnbaar wist verder nog niemand het.

Om wat context te geven, wij zijn juist vertrokken uit de 'grote stad' om wat meer rust en groen te ervaren.
Afgelopen 2 jaar ons hele hebben en houden in deze woning gestopt om vervolgens te horen te krijgen 'dan verhuis je toch lekker?'.

Zal zeker een constructieve houding in dit verhaal aannemen, ben met name verbaast over de gang van zaken. Als we in bepaalde zaken een middenweg kunnen vinden komen we al een heel eind.

Ik ga de ontwikkelaar eens contacteren.
En me verder verdiepen in planschade.

[Anoniem: 39993]

Daikirai schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 16:11:
Dank voor de behulpzame reacties tot dusver.

Er is hier geen gemeenteblad dat in de bus valt, anders had ik dit vast eerder geweten.
Bij mij was onbekend dat ik overheidssites dien bij te houden om dit soort dingen mee te krijgen.

Enfin, aanvraag is gedaan maart 2023 en in augustus 2023 goedgekeurd. Vrij recent allemaal dus.
3 weken geleden hoorde ik de 1e buurtbewoner pas hierover, schijnbaar wist verder nog niemand het.

Om wat context te geven, wij zijn juist vertrokken uit de 'grote stad' om wat meer rust en groen te ervaren.
Afgelopen 2 jaar ons hele hebben en houden in deze woning gestopt om vervolgens te horen te krijgen 'dan verhuis je toch lekker?'.

Zal zeker een constructieve houding in dit verhaal aannemen, ben met name verbaast over de gang van zaken. Als we in bepaalde zaken een middenweg kunnen vinden komen we al een heel eind.

Ik ga de ontwikkelaar eens contacteren.
En me verder verdiepen in planschade.

Hier ontvangen wij ook geen "plaatselijk suffertje", want we hebben een NEE-NEE sticker. Je kunt je gewoon abonneren op een e-maildienst, waardoor je netjes alle berichten in een straal van XXX meter rond je woning in je mailbox ontvangt. Volgens mij is het gewoon een dienst van "overheid.nl" en noemen ze het "Berichten over uw buurt". Ik ontvang volgens mij alles binnen een straal van 500 meter, als ik me niet vergis.

Zowel voor een wijziging van het bestemmingsplan (waarvan je niet eerder weet had kunnen hebben) als voor een vergunning "in strijd met het bestemmingsplan" kun je in aanmerking komen voor "Tegemoetkoming in schade". Dat heette vroeger planschade. Je hebt een eigen risico van 2% van de waarde van je woning en het indienen van een verzoek kost je tussen de 100 en 500 euro (verschilt per gemeente). Die leges krijg je terug als je in het gelijk word gesteld.

[ Voor 13% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 05-10-2023 16:23 ]

[Bartske]

Daikirai schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 16:11:
Dank voor de behulpzame reacties tot dusver.

Er is hier geen gemeenteblad dat in de bus valt, anders had ik dit vast eerder geweten.
Bij mij was onbekend dat ik overheidssites dien bij te houden om dit soort dingen mee te krijgen.

Enfin, aanvraag is gedaan maart 2023 en in augustus 2023 goedgekeurd. Vrij recent allemaal dus.
3 weken geleden hoorde ik de 1e buurtbewoner pas hierover, schijnbaar wist verder nog niemand het.

Om wat context te geven, wij zijn juist vertrokken uit de 'grote stad' om wat meer rust en groen te ervaren.
Afgelopen 2 jaar ons hele hebben en houden in deze woning gestopt om vervolgens te horen te krijgen 'dan verhuis je toch lekker?'.

Zal zeker een constructieve houding in dit verhaal aannemen, ben met name verbaast over de gang van zaken. Als we in bepaalde zaken een middenweg kunnen vinden komen we al een heel eind.

Ik ga de ontwikkelaar eens contacteren.
En me verder verdiepen in planschade.

Dat het in augustus is goedgekeurd is geen toeval, dan zijn alle buurtbewoners namelijk op vakantie..

Je kan een zienswijze indienen, en daarmee bezwaar maken (hier zit wel een termijn aan na de bekendmaking, en mogelijk al verstreken). Planschade kun je pas indienen op het moment dat de bouw klaar is. Daar zit ook een bedrag aan vast dat je moet betalen om het in te kunnen dienen, dat je dan weer terugkrijgt als het goedgekeurd wordt.

En verder moet je niet teveel aandacht besteden aan de NIMBY mensen, ja er moet gebouwd worden maar ik vind dat je pro actief geinformeerd moet worden over zulke veranderingen in het bestemmingsplan in je buurt, en niet adv een kleine bekendmaking op overheid.nl en in het lokale suffertje.

[TheGhostInc]

Daikirai schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 13:52:
Daarbij ben ik bang voor de geluidsoverlast van de bewoners
[...]

Ook heb ik een angst dat ze de parkeerplaats opnieuw gaan aanleggen / verbouwen en hiermee de grote bomen zouden snoeien.
[...]

Zo kan ik nog wel honderd dingen opnoemen waar ik me zorgen over maak.

Verandering is spannend

Maar je hebt nog nergens concreet een punt gemaakt waar je daadwerkelijk 'onrecht' wordt aangedaan.
De eigenaar van het parkeerterrein mag gewoon zijn terrein opnieuw inrichten, alleen bij oudere bomen heb je een kapvergunning nodig.
En nu gaan klagen over een onveilige verkeersituatie of drukte? Maar daarvoor was er nog geen enkele indicatie? Nooit een melding bij de gemeente gemaakt?

Je zult veel concreter moeten worden in je klachten en bezwaren, want nu ben je gewoon 'iemand die geen zin heeft in verandering', tja, dan krijg je een knuffel van de wethouder en de bouwers kunnen erin!.

Daikirai schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 13:52:
Daarbij ben ik bang voor de geluidsoverlast van de bewoners
We hebben dit huis gekocht en volledig verbouwd met de veronderstelling dat dit pand achter ons kantoor (lees, 'bosgebied') zou blijven. Dit zal m.i. nu enorm in waarde dalen.

Persoonlijk vind ik dat een tikkeltje naïef. Het is een kantoorpand geen natuurgebied. De invulling daarvan kan over de jaren heen veranderen. Stel er gaat een gemeentekantoor in zitten, dan heb je de hele dag auto's in en uitrijden, elke kwartier de volgende groep voor paspoorten en rijbewijzen.

[Cheesy]

Zo te lezen ben je (veel) te laat. Je had bij het ontwerpbestemmingsplan een zienswijze in moeten dienen. Inmiddels is blijkbaar het bestemmingsplan al definitief vastgesteld en heeft men vergunningen aangevraagd.

Ik zou in het bestemmingsplan (het ombouwen naar woningen) geen energie meer insteken, daar ga je niets meer tegen doen.

Een vergunningsaanvraag kun je inzien bij de gemeente. Zodra de vergunning is afgegeven kun je eventueel een bezwaarschrift indienen.

Lukraak nu een bezwaarschfit "tegen het hele plan" indienen gaat niet werken. Je zult je aan de gestelde termijnen moeten houden en met steekhoudende argumenten moeten komen tegen wat en waarom iets volgens jou anders moet. Dat kan nu alleen over het aangevraagde van de omgevingsvergunning. Wellicht zijn er elementen (gevels, uitstraling, ramen) die afwijkend van het bestemmingsplan worden uitgevoerd? (lijkt me overigens sterk, gezien dat ook vers is).

Samengevat: in het beste geval kun je inspraak hebben op een paar kleine onderdelen, maar in principe is het de gemeente die toetst of de verbouwing voldoet aan het bestemmingsplan.

[twain4me]

Daikirai schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 16:11:
Dank voor de behulpzame reacties tot dusver.

Er is hier geen gemeenteblad dat in de bus valt, anders had ik dit vast eerder geweten.
Bij mij was onbekend dat ik overheidssites dien bij te houden om dit soort dingen mee te krijgen.

Enfin, aanvraag is gedaan maart 2023 en in augustus 2023 goedgekeurd. Vrij recent allemaal dus.
3 weken geleden hoorde ik de 1e buurtbewoner pas hierover, schijnbaar wist verder nog niemand het.

Om wat context te geven, wij zijn juist vertrokken uit de 'grote stad' om wat meer rust en groen te ervaren.
Afgelopen 2 jaar ons hele hebben en houden in deze woning gestopt om vervolgens te horen te krijgen 'dan verhuis je toch lekker?'.

Zal zeker een constructieve houding in dit verhaal aannemen, ben met name verbaast over de gang van zaken. Als we in bepaalde zaken een middenweg kunnen vinden komen we al een heel eind.

Ik ga de ontwikkelaar eens contacteren.
En me verder verdiepen in planschade.

1 troost , als je het wel had gezien, had je het waarcshijnlijk niet tegen gehouden.
ik ben betrokken bij soort gelijke projecten en ze worden dooraans met open armen ontvangen, jouw bezwaren zijn gewoon niet gewichtig genoeg om er ook maar een deuk in te krijgen. dus moet je je bij een bezwaar focussen of het process juist is uitgevoerd en zelfs als dat niet zo is, dan is dat te repareren en heb je alleen maar vertraging.

hergebruik van kantoor gebouwen (transformatie) is juist iets wat men vanuit denhaag en veel gemeentes aanmoedigd.

https://www.rijksoverheid...ng/transformatie-vastgoed

[Anoniem: 39993]

twain4me schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 17:08:
[...]


1 troost , als je het wel had gezien, had je het waarcshijnlijk niet tegen gehouden.
ik ben betrokken bij soort gelijke projecten en ze worden dooraans met open armen ontvangen, jouw bezwaren zijn gewoon niet gewichtig genoeg om er ook maar een deuk in te krijgen. dus moet je je bij een bezwaar focussen of het process juist is uitgevoerd en zelfs als dat niet zo is, dan is dat te repareren en heb je alleen maar vertraging.

hergebruik van kantoor gebouwen (transformatie) is juist iets wat men vanuit denhaag en veel gemeentes aanmoedigd.

https://www.rijksoverheid...ng/transformatie-vastgoed

Daarnaast is het natuurlijk ook al lang allemaal beklonken in achterkamertjes en tijdens "informele gelegenheden onder het genot van...". Projectontwikkelaars leggen zoiets gewoon in de week bij een gemeente en nemen hun tijd.

Zelfs gemeenten die "participatie" hoog op de agenda hebben staan, hebben weinig andere keus dan te dansen naar de pijpen van de ontwikkelaars. Ze willen iets op een bepaalde plek, vinden een projectontwikkelaar die de grond wil kopen en wil gaan ontwikkelen. Maar die wil wel geld verdienen en heeft dus eisen. En die eisen winnen het van de omwonenden, want niet voldoen aan die eisen is geen ontwikkeling. Je hebt hooguit invloed op wat detailinvulling. Dan kun je wel zeggen "Het moeten minder woningen worden", maar dan zegt de ontwikkelaar "Kan niet, tenzij ik minder sociaal hoef te bouwen en dus meer duurdere woningen kan bouwen."

[Ivow85]

Angst is een slechte raadgever.

Wat betreft het er nu achter komen is er al genoeg over gezegd. Het traject loopt al behoorlijk lang en ongetwijfeld zal de gemeente ook al regelmatig de verplichte publicaties op de juiste plaats hebben gedaan. Dat jij er kennelijk nu pas van op de hoogte bent is, kort gezegd "jouw probleem". Tenzij je kunt aantonen dat publicaties niet, niet juist of niet tijdig zijn gedaan.

Dan wat betreft je angsten.
Mijn vorige woning had een aardig complex sociale woningbouw achter het huis met tientallen woning. Geen idee hoeveel, maar 4 etages en ik denk zo'n tussen de 10 & 15 woningen breed, wel deels maisonnettes. Gevel van dat pand stond op minder dan 10 meter van mijn erfgrens en pakweg 20 meter van mijn achtergevel verwijderd.
Geluidsoverlast heeft het me nooit gegeven. Ja, natuurlijk hebben mensen in de zomer wel eens een muziekje op staan.
En wat inkijk betreft: net als jij waarschijnlijk geen uren per dag naar dat gebouw gaat staan turen, gaan die bewoners dat ook niet richting jouw tuin/woning doen. In huis zijn ze gewoon bezig met het huishouden, eten, tv kijken, gamen, spelletjes doen, lezen etc.

Wat de overlast van auto's betreft: ook als het pand als woonruimte gebruikt wordt, vindt het verkeer vooral in de ochtend en aan het einde van de middag plaats. Namelijk als mensen naar werk, school, studie of kinderopvang gaan en daar weer van thuis komen. En overdag gaan er natuurlijk ook wel mensen die vrij zijn een boodschapje doen, of naar opa/oma ofzo. Maar bij een kantoor gaan er gedurende de dag ook mensen weg richting een klant. Of komt er juist een klant naar het kantoor toe. Wat dat betreft zal er doordeweeks niet zoveel verschil zijn tussen een doorsnee kantoor of een flat. Mogelijk is het kantoor drukker, want in een kantoor wat volledig benut wordt zitten meer mensen per m2 dan dat er meestal in een flat wonen.
Alleen in het weekend zullen de verkeersbewegingen wat gelijkmatiger over de dag verdeeld zijn, terwijl het kantoorpand dan doorgaans verlaten zal zijn.

Wat betreft de bomen:
Je schrijft dat het bestaande pand getransformeerd wordt. Voor sloop+nieuwbouw hoeven de bomen dus niet weg. Mogelijk is het wel vanuit de ontwikkelaar wenselijk ivm de herinrichting van de parkeerplaats. Maar dat lijkt me geen direct gegeven. Als het echt flinke bomen zijn, zal dan ook een kapvergunning noodzakelijk zijn. Is die al aangevraagd of afgegeven? Zo nee, dan kun je daar bezwaar tegen maken uiteraard.

Wat betreft de woningwaarde: tenzij het gebouw in hele crappy studio's met overlastgevers veranderd, zal een appartementencomplex geen minderwaarde geven ten opzichte van een kantoor.

De openingspost komt op mij over als een emotionele reactie doordat je je overrompeld voelt.

Zoom even uit en kijk wat nou echt je bezwaren zijn tegen appartementen en dan vooral ook waarom je die punten bezwaarlijk vindt.

[Anoniem: 39993]

Wat misschien ook helpt: je wil echt geen jaren leegstand pand naast je woning. Dat is even leuk, maar op een gegeven moment gaat het verpauperen en krijg je last van vernielingen en gehang van niet altijd even frisse types. Dat geeft weer een hoop zooi en gedoe in de buurt.... Als je daar wil blijven wonen, dan kun je je beter richten op de invulling van de openbare ruimte en de uitstraling en/of indeling van het pand na de transformatie. En dat is waarschijnlijk ook precies waar er op detail waarschijnlijk nog wel wat geschipperd kan worden.

[Waterbeesje]

In het geval dat de verbouwing niet kan worden tegengehouden is de volgende vraag wat er dan mogelijk is.

50 woningen betekent dat je 100 parkeerplaatsen nodig hebt. Heeft het kantoor deze? Zo nee, vraag bij de gemeente na hoe ze dit gaan oplossen.

Bang voor inkijk in de achtertuin? Terecht! Vraag of er een rij nieuwe bomen achter de tuin komt die binnen een paar jaar hoog genoeg zijn.
Of zet zelf een rij bomen achterin de tuin tegen inkijk. Dat kan nu alvast Misschien volgen er meer buren.

Dan de veiligheid voor de kinderen. Het belangrijkste. Er moeten op de parking gewoon goede voorzieningen komen om verkeer te remmen. De meest irritante. Hoekjes waar je niet snel kunt rijden.

[Ivow85]

Waterbeesje schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 21:59:
50 woningen betekent dat je 100 parkeerplaatsen nodig hebt. Heeft het kantoor deze? Zo nee, vraag bij de gemeente na hoe ze dit gaan oplossen.

Wat een onzin.
Niet elk huishouden heeft 2 auto's. Zeker niet als het om appartementen gaat.

In kleine appartementen wonen relatief vaak alleenstaanden. Als die al een auto hebben, dan is dat er meestal dus maar één. In ruimere appartementen wonen dan weer relatief vaak gepensioneerden. Ook die hebben vaak maximaal 1 auto per huishouden, want die rijden toch geen woon-werkverkeer.
En in stedelijk gebied met goed openbaar vervoer hebben aardig wat huishoudens helemaal geen auto.

De parkeernorm voor appartementen zal, uitgezonderd grote steden en 'centrumgebied' meestal op 1,2 tot 1,5 liggen.

Natuurlijk kan het raadzaam zijn om even de parkeernorm op te zoeken en na te gaan of daaraan voldaan wordt. En zo niet, daartegen bezwaar aan te tekenen. Maar of dat in lijn is met de wensen van TS betwijfel ik. Want als niet aan de parkeernorm wordt voldaan, dan wordt de kans alleen maar véél groter dat het bestaande groen (de grote bomen) wordt aangetast, om extra parkeerruimte te creëren.

[Waterbeesje]

Ivow85 schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 22:14:
[...]


Wat een onzin.
Niet elk huishouden heeft 2 auto's. Zeker niet als het om appartementen gaat.

In kleine appartementen wonen relatief vaak alleenstaanden. Als die al een auto hebben, dan is dat er meestal dus maar één. In ruimere appartementen wonen dan weer relatief vaak gepensioneerden. Ook die hebben vaak maximaal 1 auto per huishouden, want die rijden toch geen woon-werkverkeer.
En in stedelijk gebied met goed openbaar vervoer hebben aardig wat huishoudens helemaal geen auto.

De parkeernorm voor appartementen zal, uitgezonderd grote steden en 'centrumgebied' meestal op 1,2 tot 1,5 liggen.

Natuurlijk kan het raadzaam zijn om even de parkeernorm op te zoeken en na te gaan of daaraan voldaan wordt. En zo niet, daartegen bezwaar aan te tekenen. Maar of dat in lijn is met de wensen van TS betwijfel ik. Want als niet aan de parkeernorm wordt voldaan, dan wordt de kans alleen maar véél groter dat het bestaande groen (de grote bomen) wordt aangetast, om extra parkeerruimte te creëren.

De parkeernorm... ik ben werkelijk nog geen enkele gemeente tegengekomen waar die de werkelijkheid weerspiegelt. Meestal gebaseerd op 80 jaar oude principes waar "de gezinsauto" de norm was en de man de enige kostwinner was.

De parkeernorm van 1,2 tot 1,5 is een zoektocht naar (on)mogelijkheden om niet ieder straatblok en paar huizen te hoeven slopen voor extra parkeerplaatsen om aan de norm te kunnen voldoen. Een parkeerprobleem infrastructurele uitdaging heb je als het niet kunt parkeren in een straal van 100 meter van huis. En dat gebeurt nogal eens helaas.

In een eengezinswoning met thuiswonende volwassen kinderen (die dus geen betaalbare woning kunnen vinden) is 3 of 4 autos in het gezin geen uitzondering, maar de norm ligt op 1,5 meestal. Daar moeten dus al 5 woningen met slechts1 auto tegenover staan om aan de norm te voldoen. Waar 2 mensen werken (bv apartement omdat groter onbetaalbaar is) is het buiten de randstad ook eerder norm dan uitzondering om voor iedere werkende en auto te hebben. Vooral als er kinderen zijn. Of een prive auto naast de work-only-leasebak/bedrijfswagen. Dan is er op zaterdag nog geen bezoek die de parkeerdruk opvoert. Dat zorgt voor gefrustreerde bestuurders die zoekend naar een parkeerplekje rondjes blijven rijden en dus gevaar gaan vormen.

Mensen zonder auto kom je vooral binnen grote steden tegen, daarbuiten zijn dat vooral mensen met beperkingen (oa ouderdom). Daarbuiten is niks op loopafstand en is ov te vaak een drama.

Dat is waarom ik 100 parkeerplaatsen noem


PS. Ik zit geregeld met verschillende gemeenten ten zuiden van de Maas en in de randstad om tafel omtrent binnenstedelijke infrastructuur en ik weet dat zonder uitzondering iedere gemeente worstelt met parkeerbeleid. De wil is er, budget kan geregeld worden op middellange termijn maar fysieke ruimte ontbreekt het aan.

[FRANQ]

De parkeernorm bij het op dit moment in aanbouw zijnde hydepark in Hoofddorp is 0,3-1 parkeerplaats per appartement.

[Rukapul]

Het is niet duidelijk wat voor besluit is genomen. Bij een transformatie verwacht je bestemmingsplan + bouwvergunning.

Ik geef topicstarter heel weinig kans met de punten uit de topicstart. Hooguit op technische gronden zoals een parkeernorm die door methodische fouten niet gehaald kan worden. Je moet eigenlijk een specialist zijn om de mogelijkheden hierin te herkennen.

Binnenstedelijk herontwikkelen is namelijk normale praktijk. En als men per se bomen wil dan moet men die in eigen tuin planten. Verkeer wordt ook als normaal beschouwd.

Leuk is anders maar dit lijkt een kwestie van verlies nemen als de bezwaren geen stand houden.

[donald_dick]

Waterbeesje schreef op donderdag 5 oktober 2023 @ 21:59:

50 woningen betekent dat je 100 parkeerplaatsen nodig hebt. Heeft het kantoor deze? Zo nee, vraag bij de gemeente na hoe ze dit gaan oplossen.

Nee hoor. Genoeg appartementencomplexen waarbij er 0,75 parkeerplaats per huishouden is.

[chrisborst]

@Daikirai
Waarschijnlijk nu nog lastig voor te stellen maar probeer het eens positief te zien. Een bedrijvenpand/omgeving wat een woonbuurt wordt is vaak gunstig voor de woningprijzen in de omgeving.
Bij mij om de hoek gebeurd dit ook. Een hele zone van lelijke kantoorpanden, kleine opslagloodsen, oude school etc. wordt nu gesloopt en er komen mooie appartementencomplexen voor terug. Een hele transformatie maar goed voor de leefbaarheid van de buurt. 8 jaar geleden waren deze plannen al bekend en heb bewust mijn woning gekocht met dat in het achterhoofd.

Mijn tip, verenig je in een vereniging/stichting (liefst met alle huidige bewoners) en probeer vanuit daar het gesprek met de gemeente/ontwikkelaar aan te gaan. En begin dan in de basis dat jullie je zorgen maken, maar dat je wel ziet dat dit soort ontwikkelingen noodzakelijk zijn. Jullie willen alleen dat ook jullie belangen onderdeel gaan worden van het plan.

ps; los van de bomen, ik vermoed dat die parkeerplaats er redelijk triest uit zal zien. Een mooie zee van grijze straatstenen die er smoezelig bij liggen. Vanuit je woning zie je uiteraard enkel de bomen.
Maar bedenk eens wat de impact zal zijn als dit een mooi aangelegde parkeerplaats wordt met extra groen, grasbeton tegels (open verharding). Wellicht kan je het voor elkaar krijgen dat jullie achter je tuin ook mag parkeren.

[ Voor 18% gewijzigd door chrisborst op 06-10-2023 09:37 ]

[Daikirai]

Ter info; onze bezwaarschriften zijn nog tijdig ingediend en er zal een hoorzitting komen.

Ook heeft de projectontwikkelaar aangeboden met morgen mij om de tafel te zitten.
Ik ben benieuwd..

[Anoniem: 39993]

Daikirai schreef op vrijdag 6 oktober 2023 @ 09:37:
Ter info; onze bezwaarschriften zijn nog tijdig ingediend en er zal een hoorzitting komen.

Ook heeft de projectontwikkelaar aangeboden met morgen mij om de tafel te zitten.
Ik ben benieuwd..

Dan heb je echt vet mazzel gehad. Als ik de tijdlijn zo volgde, kreeg ik de indruk dat je dus NET te laat zou zijn. Niet dat je het nu tegen gaat houden, maar je hebt nu iets meer gewicht richting de ontwikkelaar en de gemeente om de plannen iets meer naar jullie hand te zetten.

[ID-College]

Persoonlijk vind ik je punten nogal overdreven. Ik snap je bezwaren maar vind ze onterecht. Ik heb meerdere jaren in jouw situatie gewoond en het nooit als overlast ervaren. De ene flat is de andere niet uiteraard, maar er zitten bij jou iig nog bomen tussen.

Juist op flats zouden mensen rekening met elkaar, dus die overlast die jij denkt te ervaren, zal in de praktijk wel loslopen. Je wilt het gewoon niet voor mijn gevoel, en probeert daar nu excuses voor te verzinnen. Logisch, zou ik ook doen, maar die overlast valt best mee.. bovendien heb jij nog bomen ertussen (wat ik niet had) dus je hebt ook nog meer privacy. Mijn grootste bezwaar was dat ik mij altijd bekeken voelde. Niet fijn, maar je past je wel snel aan (gordijnen deels dicht of iets eerder dicht doen). Ik woonde ook aan een drukke weg en dat geluid was ook soms vervelend (vooral als ze "even" het gas open trekken) maar dat was niet continue het geval..

Bottom line: snap dat het vervelend is maar maak het niet erger dan het is in NL leven we nu eenmaal op een kluitje, dat geldt voor ons allemaal..

[ Voor 7% gewijzigd door ID-College op 06-10-2023 09:53 ]

[theHoff]

offtopic:
https://www.officielebekendmakingen.nl/ . Hier kan je aanzetten dat je berichten over je buurt in je mail ontvangt, dan hoef je niet meer bang te zijn dat je het buurtblaadje een keertje mist.

[Smeerkeezz]

*knip*

Weet wel dat woningnood absoluut uitgemelkt word door projectbouwers zoals deze.

Misschien aan de rand van de steden uit gaan breiden en niet alle kavels tjokvol bouwen, vaak door projectontwikkelaars die hun eigen moeder nog zouden verkopen voor een paar centen, waardoor er uiteraard problemen en ongemakken komen voor de omwonenden.

[ Voor 19% gewijzigd door tweakduke op 09-10-2023 11:33 . Reden: Hou het constructief aub. ]

[Truus01]

Daikirai schreef op vrijdag 6 oktober 2023 @ 09:37:
Ook heeft de projectontwikkelaar aangeboden met morgen mij om de tafel te zitten.
Ik ben benieuwd..

En?

Ik had nog willen aangeven om niet alleen naar dat gesprek te gaan... Ik hoop dus dat je dat ook gedaan hebt.
Zorg dat je nergens alleen in staat, want dan ga je het niet redden.

[Daikirai]

N.a.v. de bezwaarschriften hadden ze al met meerdere mensen uit de buurt gesproken.

Gelukkig lijken de meeste punten waar ik over viel aangepakt te worden:
- De uitgang van de parkeerplaats wordt afgesloten. Het verkeer zal niet meer om onze woningen heen gaan.
- Nu dit een in- en uitgang wordt zal de verkeerssituatie (m.i.) wel aangepast moeten worden;
- Veel fietsende scholieren die hier de weg betreden. Parkeervakken aan de straat zouden hier weg moeten. De gemeente zal zich hierover moeten buigen.
- De parkeerplaats wordt afgesloten met een slagboom, alleen toegangelijk voor bewoners dus.
- Bezoekers parkeren aan de voorkant van het gebouw.
- De parkeerplaats biedt straks 100+ plaatsen (voor de bewoners wordt een max bezetting van ~75 verwacht).
- Er komen geen balkons aan achterzijde. Enkel wat tuintjes, en die zijn grotendeels zelfs op kelderniveau.
- Publieke buitenplaatsen komen alleen aan de zij- en voorkant van het pand.
- Het -nu al- overbelaste mileuperron wordt vaker geleegd, ofwel komt er een voorziening op eigen terrein.
- Al het groen blijft zoals het nu is, inclusief de grote bomen dus.

Ik heb in en rondom het pand mogen kijken en het uitzicht (op onze woning althans) valt me nog mee.
Zonder bladgroen zal de inkijk uiteraard wat meer zijn, maar dan liggen we toch niet meer te zonnen
Met name het feit dat er geen balkons gaan komen stelt ons gerust. Enkel aan de voorkant.

De projectontwikkelaar verkoopt het pand na verbouwing direct aan aan een plaatselijke woningcorporatie.
Deze dienen zich aan bovenstaande besluiten te houden.

Kans op planschade is zeker aanwezig.
Maar dit is iets wat we na de bouw zullen moeten bekijken/aangaan, indien we dat nodig achtten.

Het is nu afwachten op de hoorzitting en kijken of alles ook echt doorgaat zoals besproken.
En of de rest van de buurt zich in deze voorstellen kan vinden.
Weet natuurlijk niet wat er nog allemaal voor bezwaren op tafel liggen.

Jullie reacties hebben een hoop nieuwe inzichten gebracht, en vooral ook e.e.a. weten te relativeren.
Waarvoor dank.

[Bas.013]

Meeste is al besproken in dit topic. Een wijziging van het bestemmingsplan is niet vereist, een omgevingsvergunning kan voldoende zijn om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

Reken je niet rijk met planschade. Er geldt een norm van 5% maatschappelijk risico. Ik kan me zo voorstellen dat de waardevermindering niet zo groot zal zijn. Verder kan pas planschade worden geclaimd nadat het besluit onherroepelijk is geworden.

[UTMachine]

Daikirai schreef op zaterdag 7 oktober 2023 @ 21:33:
N.a.v. de bezwaarschriften hadden ze al met meerdere mensen uit de buurt gesproken.

Gelukkig lijken de meeste punten waar ik over viel aangepakt te worden:
- De uitgang van de parkeerplaats wordt afgesloten. Het verkeer zal niet meer om onze woningen heen gaan.
- Nu dit een in- en uitgang wordt zal de verkeerssituatie (m.i.) wel aangepast moeten worden;
- Veel fietsende scholieren die hier de weg betreden. Parkeervakken aan de straat zouden hier weg moeten. De gemeente zal zich hierover moeten buigen.
- De parkeerplaats wordt afgesloten met een slagboom, alleen toegangelijk voor bewoners dus.
- Bezoekers parkeren aan de voorkant van het gebouw.
- De parkeerplaats biedt straks 100+ plaatsen (voor de bewoners wordt een max bezetting van ~75 verwacht).
- Er komen geen balkons aan achterzijde. Enkel wat tuintjes, en die zijn grotendeels zelfs op kelderniveau.
- Publieke buitenplaatsen komen alleen aan de zij- en voorkant van het pand.
- Het -nu al- overbelaste mileuperron wordt vaker geleegd, ofwel komt er een voorziening op eigen terrein.
- Al het groen blijft zoals het nu is, inclusief de grote bomen dus.

Ik heb in en rondom het pand mogen kijken en het uitzicht (op onze woning althans) valt me nog mee.
Zonder bladgroen zal de inkijk uiteraard wat meer zijn, maar dan liggen we toch niet meer te zonnen
Met name het feit dat er geen balkons gaan komen stelt ons gerust. Enkel aan de voorkant.

De projectontwikkelaar verkoopt het pand na verbouwing direct aan aan een plaatselijke woningcorporatie.
Deze dienen zich aan bovenstaande besluiten te houden.

Kans op planschade is zeker aanwezig.
Maar dit is iets wat we na de bouw zullen moeten bekijken/aangaan, indien we dat nodig achtten.

Het is nu afwachten op de hoorzitting en kijken of alles ook echt doorgaat zoals besproken.
En of de rest van de buurt zich in deze voorstellen kan vinden.
Weet natuurlijk niet wat er nog allemaal voor bezwaren op tafel liggen.

Jullie reacties hebben een hoop nieuwe inzichten gebracht, en vooral ook e.e.a. weten te relativeren.
Waarvoor dank.

Denk niet teveel aan planschade, want het moet een significant bedrag zijn, voordat het interessant wordt. Ook zal het bewijzen lastig worden, gezien dat de "schade" met al die punten gigantisch meevalt. Hier in de buurt riep een buurman ook continue planschade, omdat er huizen achter hem worden gebouwd. Kans is 0% dat hij iets krijgt.

[Gadgeteer]

UTMachine schreef op zondag 8 oktober 2023 @ 11:46:
[...]


Denk niet teveel aan planschade, want het moet een significant bedrag zijn, voordat het interessant wordt. Ook zal het bewijzen lastig worden, gezien dat de "schade" met al die punten gigantisch meevalt. Hier in de buurt riep een buurman ook continue planschade, omdat er huizen achter hem worden gebouwd. Kans is 0% dat hij iets krijgt.

Daarnaast kan het jaren duren voordat zo'n procedure is afgerond.

[Mastergo]

Mijn eerste woning was een appartement in een complex van 45 woningen. Vergunningen waren rond. Alles was verkocht. Maarja vergunning kwam meer door vriendjes project ontwikkelaar en gemeente. Er kwamen nieuwe grondige bezwaren. Er moesten ook meer parkeerplaatsen komen ( 1 per appartement ). Dus er moest grond bijgekocht worden. Uiteindelijk kreeg ik na 3,5 jaar pas de sleutel. Al met al… Als de plannen er zijn zal het er toch uiteindelijk komen. Dit ga je niet winnen, hooguit uitstel van een paar jaar.

[emot]

Ik denk dat je hier erg blij mee mag zijn. Had veel erger gekund natuurlijk.
Maar een ding wat ik mij wel afvraag, wat hadden jullie anders verwacht van een leegstaand kantoorpand toen jullie de woning kochten?

[Daikirai]

@emot

2 jaar geleden hebben wij onze woning gekocht.
Aan onze achtertuin grenzend ligt een ruim kantoorpand, dat sinds kort leeg staat.

[emot]

Sorry, overheen gelezen..