Maximale hypotheek berekenen

[KL1987]

Goedeavond,

Ik wil voor het eerst op mezelf gaan wonen, dus ben me aan het oriënteren op de woningmarkt.
Zodra ik een (koop)huis op het oog heb zal ik een hypotheekadviseur inschakelen, maar voor die tijd zou ik graag alvast een indicatie hebben wat mijn maximale hypotheek kan zijn.

Op internet heb je tools/site's waar je dit kan berekenen, wat moet je precies bij bruto jaarsalaris zetten?
Is dat je bruto loon van afgelopen jaaroverzicht, of je huidige bruto maandsalaris x 12 .. en moet daar het vakantiegeld ook bij?

Sorry ben nogal een noob op dit gebied, het is ook zo dat ik binnenkort salarisverhoging krijg (stapje hoger in mijn functie), kan/mag ik dit al meenemen?

Verder heb ik geen andere leningen/schulden.

[joke_name]

Beste wat je kan doen.

Intake gesprek bij de hypotheek adviseur aanvragen, nadat je dit stapje hoger hebt gedaan.

Dit soort gesprekken zijn gratis.
Dan heb je een indicatie van je maximale hypotheek.

Er zijn namelijk dingen van invloed op je maximale hypotheek die je niet kan invullen zoals bijvoorbeeld bezit van lease auto.

Voordeel is ook dat wanneer je op een huis gaat bieden je daarna snel met de hypotheek adviseur in gesprek kan.

[TinusXIII]

Waarom niet gewoon nu al naar een hypotheekadviseur? Dan weet je ook waar je naar kan kijken.

Bij mij was het bedrag via de hypotheekadviseur hoger dan via de eigen berekeningen op verschillende sites.

[Joe28965]

Je huidige bruto maandsalaris x12 (13 als je 13e maand hebt) + vakantiegeld

Bij de Consumentenbond staat het ook gewoon uitgelegd.

Het is inderdaad handig om met een hypotheekadviseur te praten, maar als het meer een indicatie is "waar moet ik de filter van Funda op zetten" dan is Consumentenbond goed genoeg.

Zie nu wat je zegt over salarisverhoging, als dat je salaris is tegen de tijd dat je de hypotheek tekent, ja. Bank interesseert het helemaal niks wat je verdiende, alleen wat je nu verdient

[ Voor 18% gewijzigd door Joe28965 op 16-09-2023 22:52 ]

[Klippy]

Om je vraag te beantwoorden: Als je per maand betaald krijgt dan doe je je bruto maandsalaris maal 12 en dat maal 1,08 voor je vakantiegeld. En neem je verhoging zeker mee.
Dat is prima voor een indicatie, als je echt wat op het oog hebt komt het niet op een paar duizend euro, is veel mogelijk als je echt concreet gaat kijken.
Maar dat had je vrij makkelijk zelf kunnen vinden, dus mijn advies zou ook zijn om een keer bij een adviseur langs te gaan, kan ook gewoon bij je eigen bank. Een hypotheek-oriëntatiegesprek is meestal gewoon gratis en kan vaak online. Dan heb je genoeg info om meteen een bod uit te brengen wanneer je wat ziet want je weet meteen wat een veilige marge is.

[True]

Ik zou persoonlijk het eerste gesprek bij 'Ik ben Frits' gewoon aangaan, dit kost je niets en tijdens dit gesprek krijg je informatie en kun je vragen stellen. Na dit gesprek is hun portal al deels voor je geopend hierdoor kun je dan al rentes van alle banken vergelijken én je eigen inkomsten opgeven en zodoende een beetje spelen. Kost je dus niets anders dan de tijd voor een gesprek wat ook leerzaam is.
Mocht je over laten we zeggen drie maand iets willen concretiseren kun je ook dan nog kiezen voor een andere hypotheekadviseur of doorgaan bij Frits.

Bij de meeste hypotheken kun je je toekomstige loonsverhoging meenemen in je hypotheek indien dit een zekerheid is en dit op papier staat.

[Oogje]

Klippy schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 22:51:
Om je vraag te beantwoorden: Als je per maand betaald krijgt dan doe je je bruto maandsalaris maal 12 en dat maal 1,08 voor je vakantiegeld.

Dat gaat alleen maar op als je 8% vakantiegeld hebt

[bazzemans]

Klippy schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 22:51:
Om je vraag te beantwoorden: Als je per maand betaald krijgt dan doe je je bruto maandsalaris maal 12 en dat maal 1,08 voor je vakantiegeld.

In deze situatie ga je er vanuit dat er sprake is van 8% vakantiegeld.

Een handigheidje qua rekensom die we bij ons thuis hanteerden is maandsalaris maal 12,96 (incl. 8% vakantiegeld) of maal 13,96 (incl. 13e maand en 8% vakantiegeld. In sommige cao's heb je echter ook te maken met Individueel Keuze Budget (IKB) waar vakantiegeld, eventuele 13e maand en andere aanvullende regelingen zijn toegevoegd. Voor een proefberekening om bijvoorbeeld een indicatie hebben voor in welke prijsklasse je een huis kunt kopen (zeker als je enige marge aanhoudt).

[99ruud99]

Pak gewoon salarisstrook van afgelopen jaar, deel dat door je maandsalaris toenertijd keer maandsalaris nu.

En dat vul je in op de online tool zoals rabobank.nl (of willekeurig welke verstrekker naar jouw keuze) daar heb je echt geen gesprek voor nodig.

Ps, als 1 verdiener zou ik zorgen dat je minimaal 25% van koopsom reeds gespaard hebt, anders wordt het moeilijk om iets voor elkaar te krijgen...

[fsfikke]

Wat je ook kan doen: geef in meerdere tools een ruime schatting van je jaarsalaris. Kijk met het bedrag wat daar uit komt op funda.nl en kom tot de conclusie dat een huis kopen op een inkomen onbegonnen werk is Uitzonderingen daargelaten maar dan zou ik iets meer begrip verwachten van je financiële situatie.

[ Voor 19% gewijzigd door fsfikke op 17-09-2023 00:04 ]

[SinergyX]

99ruud99 schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 23:54:

Ps, als 1 verdiener zou ik zorgen dat je minimaal 25% van koopsom reeds gespaard hebt, anders wordt het moeilijk om iets voor elkaar te krijgen...

Puur afhankelijk wat je verdient, als jij 200k bruto per jaar doet is het prima te doen, met 50k.. niet zo.

[Hahn]

SinergyX schreef op zondag 17 september 2023 @ 00:05:
[...]

Puur afhankelijk wat je verdient, als jij 200k bruto per jaar doet is het prima te doen, met 50k.. niet zo.

Puur afhankelijk van wat je verdient én hoe duur het huis is. Met 50k kan je ook prima uit de voeten, als het huis 200k kost.

Daar koop je in Amsterdam uiteraard niet heel veel voor (maar ook niet niks, er staan enkele huizen te koop voor onder de 200k in Amsterdam ), maar in heel Nederland staan er 2000+ huizen op Funda voor onder de 200k.

[99ruud99]

Als je een maximale hypotheek wilt met een inkomen van 200k is je huis heel wat duurder, dus is 25% van je huis ook heel wat meer.

Onthoudt dat je sowieso al 10% k.k. hebt die je niet kan financieren, dan is mijn advies dus eigenlijk om 15% meer buffer aan te houden, mocht er iets mis gaan...

Ts heeft nog nooit op zichzelf gewoonte, dus zal sowieso hoop spullen aan moeten schaffen.
Daarnaast zal zijn inkomen (naar verwachting) eerder 50k dan 200k zijn op jaarbasis, maar eerlijk gezegd denk ik eerder 40k, gezien zijn vraag (3000 per maand).

Stel TS is 25 (bij ouders gewoond), en verdient 40k per jaar.
Dan mag hij 163k lenen.

Dan zou ik dus zeker zorgen dat je 40k eigen vermogen hebt. Zolang je nog thuis woont kan je relatief veel sparen. (Altijd meer dan eigen huis, zelfs als je deel van kosten aan je ouders moet betalen).

En eigenlijk geldt dezelfde rekensom ook als je 200k hebt, ook dan 1 volledig jaarsalaris eigen inbreng om stabiel te zijn. (Ja ik weet het, hoger salaris kan iets meer dan jaarinkomen x4 lenen, omdat vaste lasten niet 1:1 meestijgen)

[ Voor 5% gewijzigd door 99ruud99 op 17-09-2023 00:43 ]

[Hahn]

99ruud99 schreef op zondag 17 september 2023 @ 00:39:
Als je een maximale hypotheek wilt met een inkomen van 200k is je huis heel wat duurder, dus is 25% van je huis ook heel wat meer.

Onthoudt dat je sowieso al 10% k.k. hebt die je niet kan financieren, dan is mijn advies dus eigenlijk om 15% meer buffer aan te houden, mocht er iets mis gaan...

Sowieso al 10%, ja..?

De overdrachtsbelasting is 0% bij nieuwbouw en 2% bij bestaande bouw. En met wat andere kosten komt het meestal uit op zo'n 4 tot 6%. Dat scheelt aardig als je het hebt over bedragen van meerdere tonnen.

quote: https://www.hypotheker.nl.../huis-kopen/kosten-koper/

Hoeveel % is kosten koper in 2023?
Gemiddeld ben je ongeveer vier à zes procent van de woningwaarde kwijt aan de kosten koper (k.k.). Bij een woningwaarde van € 400.000 is dat dus tussen de 16 en 24 duizend euro.

Onder de 35 ben je goedkoper uit als starter, maar gezien TS 1987 in de naam heeft staan, gok ik dat 'ie helaas al 35+ is.

Uiteraard is meer spaargeld altijd beter, teveel gespaard bestaat niet. Maar het is niet zo dat je met minder dan 50.000 euro op je spaarrekening niet eens aan kopen hoeft te denken.

[ Voor 8% gewijzigd door Hahn op 17-09-2023 01:02 ]

[KL1987]

Bedankt voor de reacties, die van Consumentenbond is wel een goeie idd.
Had in mijn eerste berekening alleen bruto jaarloon van vorig jaar ingevuld (toen schrok ik van de uitkomst .. zo laag), in de loop van dat jaar ook loonsverhogingen van de cao enz. gehad waardoor maandsalaris 2e helft van dat jaar ook hoger was. Heb idd 8% vakantiegeld, deze ook meegenomen in de berekening en het ziet er nu al wat rooskleuriger uit. Zal ik waarschijnlijk nog niet mee toekomen gezien de huizenprijzen tegenwoordig, maar gelukkig heb ik ook best veel gespaard dus heb een goede buffer.

Ga binnenkort een hypotheekadviseur inschakelen, maar nu heb ik al een beetje een idee in welke prijsklasse ik kan zoeken.

Mijn salarisverhoging gaat trouwens deze maand al in is mij gezegd, binnenkort krijg ik het zwart op wit.

[Accretion]

Eerste gesprek is gratis.

Daarnaast, hoeveel wil je per maand kwijt zijn aan hypotheek?

Heel veel tools doen alsof het lastig is, maar je betaald de hypotheek over 30 jaar terug en je betaald een x% aan rente.
Dus komt eigenlijk voor iedereen op hetzelfde neer.

[Hahn]

KL1987 schreef op zondag 17 september 2023 @ 00:54:
Bedankt voor de reacties, die van Consumentenbond is wel een goeie idd.
Had in mijn eerste berekening alleen bruto jaarloon van vorig jaar ingevuld (toen schrok ik van de uitkomst .. zo laag), in de loop van dat jaar ook loonsverhogingen van de cao enz. gehad waardoor maandsalaris 2e helft van dat jaar ook hoger was. Heb idd 8% vakantiegeld, deze ook meegenomen in de berekening en het ziet er nu al wat rooskleuriger uit. Zal ik waarschijnlijk nog niet mee toekomen gezien de huizenprijzen tegenwoordig, maar gelukkig heb ik ook best veel gespaard dus heb een goede buffer.

Ga binnenkort een hypotheekadviseur inschakelen, maar nu heb ik al een beetje een idee in welke prijsklasse ik kan zoeken.

Mijn salarisverhoging gaat trouwens deze maand al in is mij gezegd, binnenkort krijg ik het zwart op wit.

Uiteindelijk willen veel hypotheekverstrekkers vaak alleen maar je salaris van de laatste 3 maanden weten/zien, als bewijs dat je genoeg verdient.

Dus als jij deze maand omhoog gaat qua salaris en je sluit je hypotheek bijvoorbeeld in januari af, dan kan je uitgaan van je nieuwe maandsalaris keer twaalf maanden + vakantiegeld.

[stin00]

Kosten koper is eerder rond de 5%:

- 2% overdrachtsbelasting.
- 1% NHG
- €2500 hypotheekadvies
- €650 taxatie
- €1100 notaris

Bij een huis van 250k zou je dan uitkomen op +- €12.000. Dus ik zou 5% aanhouden. Als je jonger bent dan 35 dan wordt het zelfs maar 3%.

Waar je vooral om moet denken is dat idealiter de taxatiewaarde gelijk of groter dan je bod is. Je kan maar 100% van de taxatiewaarde lenen, alles daarboven is eigen inleg. Verder geen probleem, maar je moet dit geld wel hebben liggen dan

[Accretion]

KL1987 schreef op zondag 17 september 2023 @ 00:54:
Zal ik waarschijnlijk nog niet mee toekomen gezien de huizenprijzen tegenwoordig, maar gelukkig heb ik ook best veel gespaard dus heb een goede buffer.

Ga binnenkort een hypotheekadviseur inschakelen, maar nu heb ik al een beetje een idee in welke prijsklasse ik kan zoeken.

Mijn salarisverhoging gaat trouwens deze maand al in is mij gezegd, binnenkort krijg ik het zwart op wit.

Buffer is handig, in theorie betaal je minder rente des te meer je zelf inlegt (minder risico voor de bank).

Eerste gesprek is gratis en juist de vraag wat je ongeveer kunt lenen is een terechte vraag tijdens zo'n gesprek.
Bij een andere partij kun je opnieuw een eerste gesprek aanvragen als je nog wijzigen hebt e.d. (überhaupt handig om te kunnen vergelijken).

Je kan de adviseur vragen wat je maximaal kan lenen met én zonder je loonsverhoging, dan past die een waarde aan in het systeem en komt er gewoon een nieuw getalletje uitrollen.

Wat wij hebben gedaan:
- plan een eerste gesprek, stel alle vragen die je wil weten en wat je ongeveer kan lenen.
- Zoek een huis in die categorie
- plan een eerste gesprek bij een andere partij gericht op de financiering van dat huis, stel alle vragen die in de tussentijd opgekomen zijn.
- kijk in welke van de twee partijen je het meeste vertrouwen hebt, en ga daar heen voor een tweede gesprek.

[F.Baarda]

Ik mis iets in de uitleg van de topicstarter.

Indien volledige financiering nodig is: heeft de topicstarter een intentieverklaring van zijn werkgever waarop staat dat hij een vast contract heeft of dat de intentie bestaat om het tijdelijke contract bij afloop om te zetten naar een vast contract?

Is het antwoord nee? Dan is het welhaast onmogelijk om een financiering te krijgen (er zijn wat regelingen beschikbaar die wel een mogelijkheid bieden maar lastig...)

Tevens staat op deze intentie (werkgeversverklaring) wat er verdient wordt. Dit bedag kun je gebruiken voor de berekening.

Mijn advies: Vraag je werkgever om een werkgeversverklaring/intentieverklaring. Deze heb je toch nodig. Daarna een gratis adviesgesprek bij een of meerdere hypotheekverstrekkers om te kijken wat er mogelijk is. Vaak kom je in dit gesprek niet verder wat je maximale hypotheek kan worden.
Met deze info lekker gaan shoppen op Funda.

De rest komt later....en die vragen kun je hier ook kwijt....

Succes

[KL1987]

Was ik nog vergeten te melden, maar ik heb inderdaad een vast contract gelukkig. Klopt het dat die werkgeversverklaring maar een x aantal maanden geldig is? Ik weet dat ik die nodig heb, ik zal het hier van de week over hebben met mijn werkgever.

Wel goed dat het eerste gesprek bij de adviseur gratis is, dan kan ik alvast laten uitzoeken hoeveel ik kan lenen en kijken of dit ongeveer klopt met mijn eigen berekening. Inderdaad komen er daarnaast nog kosten bij: taxatie, notaris, enz. Ook meubels, apparaten enz. moet ik nog allemaal aanschaffen. Vooral eerste periode zal ik veel geld kwijt zijn, maar hopelijk houdt ik op een gegeven moment weer wat over aan het einde van de maand zodat ik weer wat kan sparen. We gaan het zien, erg spannend allemaal.

[Jackberry]

Vaak vragen ze inderdaad om een werkgeversverklaring die max 2-3 maanden oud is.

[ex87]

Ik heb het toevallig laatst laten berekenen en zonder schulden (geen studieschuld, of doorlopende creditcard of lease auto etc) was het gewoon maandloon x 12 + vakantie geld (alle bonussen werden genegeerd) en daar kwam exact hetzelfde bedrag uit van de adviseur als op de website zelf.

Heb met ASN & ING gepraat.

[Klippy]

Werkgeversverklaring hoef je je nu echt nog niet druk om te maken (en dat is wat anders dan een intentieverklaring, want je hebt een vast contract).
Dat is pas wat voor nadat je een koopovereenkomst hebt getekend, die heb je, afhankelijk van je werkgever binnen een paar uur of een paar werkdagen.

Een woning vinden wordt een stuk lastiger, de rest is maar papierwerk, dat komt allemaal goed.

Succes met je zoektocht @KL1987 Ik hoop dat er wat leuks op je pad komt.

[ouweklimgeit]

KL1987 schreef op zondag 17 september 2023 @ 11:30:
Was ik nog vergeten te melden, maar ik heb inderdaad een vast contract gelukkig. Klopt het dat die werkgeversverklaring maar een x aantal maanden geldig is?

Een intentieverklaring is alleen nodig bij een tijdelijk contract.. Maar goed, volgens mij wil je met 1 salaris een ‘huis’ kopen. Voordat je allerlei hypotheekadviseurs inschakelt, vul gewoon even een online tooltje in om je hypotheek te berekenen en bepaal dan zelf of dat flatje van 40m2 voldoende is. Heel hard, maar op dit moment ga je met 1 salaris werkelijk niets fatsoenlijks kopen.

[Draakje5]

In plaats van wat kan ik maximaal lenen, moet je eerste vraag aan jezelf zijn:

Wat wil ik maximaal uitgeven per maand aan mijn hypotheek bruto/netto.

Kort door de bocht. Een 200k hypotheek kost je bruto 920 euro met 4.20% rente.

[ Voor 25% gewijzigd door Draakje5 op 17-09-2023 22:48 ]

[Napo]

ex87 schreef op zondag 17 september 2023 @ 11:47:
Ik heb het toevallig laatst laten berekenen en zonder schulden (geen studieschuld, of doorlopende creditcard of lease auto etc) was het gewoon maandloon x 12 + vakantie geld (alle bonussen werden genegeerd) en daar kwam exact hetzelfde bedrag uit van de adviseur als op de website zelf.

Heb met ASN & ING gepraat.

De tool voldoet inderdaad voor de meeste voorkomende simpele gevallen ( en een studielening is bijvoorbeeld geen complex geval ). Eerste woning, geen overige betalingsverplichtingen, en een studieschuld -> online berekening. Effectief is dat niet meer dan een LTI calculatie waar de parameters vrij vast liggen.

Ga je naar een situatie van doorstromen dan voldoet zo'n tool al snel niet meer.

[KL1987]

ouweklimgeit schreef op zondag 17 september 2023 @ 22:26:
[...]

Een intentieverklaring is alleen nodig bij een tijdelijk contract.. Maar goed, volgens mij wil je met 1 salaris een ‘huis’ kopen. Voordat je allerlei hypotheekadviseurs inschakelt, vul gewoon even een online tooltje in om je hypotheek te berekenen en bepaal dan zelf of dat flatje van 40m2 voldoende is. Heel hard, maar op dit moment ga je met 1 salaris werkelijk niets fatsoenlijks kopen.

Het scheelt dat ik geen huis in de randstad wil kopen, maar in Zeeland, scheelt nog iets.
Maar idd, de huizenprijzen zijn flink gestegen in vergelijking met een paar jaar terug.
Denk dat iets groters dan een 40m2 flatje ook nog wel moet lukken.

[Refrag]

Weet je het al? Heb net het hele circus doorlopen en een dossier van 65 bestanden opgebouwd speciaal voor mijn 'favoriete' bank.

In jouw situatie lijkt het inderdaad niet heel moeilijk:
- laatste salarisstrook
- vraag een Werkgeversverklaring
- vraag een Verklaring Onvoorwaardelijke Inkomensverhoging

Banken nemen extra budgetten/bonussen vaak helemaal niet mee als er ook maar een klein deel variabel is. Als jouw Belastbaar Loon op jouw loonstrook dus ook extra inzetbaarheidsbudget bevat wordt het niet altijd meegenomen. Dan kijken ze liever naar de werkgeversverklaring. Vakantiegeld mag gewoon worden meegenomen, net als bonussen mits het "Provisie" heet.

[Purzelbaum]

Wij zijn destijds, ruim voor we dachten genoeg budget te hebben, eens gaan praten met een hypotheek meneer van een bank.

Deze gaf ons wat tips en trucks mbt onze studieschulden en heeft wat scenario's met ons doorgerekend. Hierdoor wisten we goed wanneer we met melk budget een woning konden zoeken.

Gaf een hoop zekerheid en koste niets.

[Bobo221]

Refrag schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 16:03:
Weet je het al? Heb net het hele circus doorlopen en een dossier van 65 bestanden opgebouwd speciaal voor mijn 'favoriete' bank.

In jouw situatie lijkt het inderdaad niet heel moeilijk:
- laatste salarisstrook
- vraag een Werkgeversverklaring
- vraag een Verklaring Onvoorwaardelijke Inkomensverhoging

Banken nemen extra budgetten/bonussen vaak helemaal niet mee als er ook maar een klein deel variabel is. Als jouw Belastbaar Loon op jouw loonstrook dus ook extra inzetbaarheidsbudget bevat wordt het niet altijd meegenomen. Dan kijken ze liever naar de werkgeversverklaring. Vakantiegeld mag gewoon worden meegenomen, net als bonussen mits het "Provisie" heet.

Helaas persoonlijk ook moeten ondervinden. Ik krijg een jaarlijkse bonus van 18% (percentage staat vast maar de vermenigvuldigfactor hangt voor 50% af van bedrijfsresultaten) van mijn jaarsalaris en ik ga vanaf dit jaar overstappen van een leaseauto naar een mobiliteitsbudget dat bruto wordt uitgekeerd. Helaas mogen beide niet meegerekend worden voor de grondslag van mijn salaris.