Mag de buurman over mijn grond rijden?

[No Hands]

Wij hebben ongeveer 8 jaar geleden ons huidige huis gekocht. We gaan dat nu verkopen en de buurman geeft aan dat er een afspraak was met de vorige bewoners. Die afspraak hield in dat mijn buurman over een klein hoekje van onze grond mag rijden, zodat hij langs zijn schuur kan om achterop zijn erf te komen. Zijn eigen doorgang is 2 meter en dan ging er 40cm van de auto/trekker/aanhanger over wat nu onze grond dis.
Deze afspraak is ooit mondeling gemaakt en bij de koop van onze woning waren wij hier niet van op de hoogte.
In de tijd dat wij hier wonen is er ook eigenlijk niemand over dat hoekje grond gereden, ik had hier ook een paal gezet voor een hekje.
Wel is het in de afgelopen jaren eens ter sprake gekomen maar dat was dan in de trend van: "ja we reden daar wel eens overheen."
Onze makelaar zegt dat een mondelinge afspraak met de vorige buren niet op ons is overgegaan, dus einde verhaal. Maar makelaars zeggen dat denk ik al snel want dan zijn ze klaar.
Wij hebben geen rechtsbijstand dus die kan ik het niet voorleggen. We gaan over wee maanden verhuizen dus ik heb de buurmen gezegd het maar met de nieuwe bewoners op te lossen, maar die wil ik ook niet in het diepe gooien.

Wat zeggen de juristen hier ervan?

[Echt niet.]

Hoewel de rechtsgeldigheid van een mondelinge en schriftelijke overeenkomst hetzelfde zijn, is de ene niet en de ander wel te toetsen. Je buurman wil iets van je, maar kan dat niet aantonen. Hij staat vrij zwak met zijn verhaal.

[Tazzios]

Geen jurist er lijkt mij hier geen sprake van 'erfdienstbaarheid'.

Verjaring is namelijk niet van toepassing en er is niets vastgelegd. daarnaast staat er al jaren een paal wat ik begrijp.

[ Voor 16% gewijzigd door Tazzios op 15-09-2023 16:56 ]

[SambalBij]

https://www.juridischloke.../buren/recht-van-overpad/

Zoals ik dat lees was het een afspraak tussen je buren en de vorige eigenaars van je woning.
Als dat niet schriftelijk is vastgelegd door een notaris en bij het Kadaster geregistreerd, dan hield die afspraak op toen jij het kocht. (Hij was wel rechtsgeldig, maar tussen de buren en de vorige eigenaars; en niet overgegaan naar jou)

Zelfs al zou jij het nu afspreken met de buren, dan hebben de kopers van jouw huis daar vervolgens ook weer niets mee te maken, omdat die afspraak met jou niet overgaan naar de nieuwe eigenaars?

[jack zomer]

Jou buurman kan prima met de vorige eigenaar een mondelinge afspraak hebben.

Maar de vorige eigenaar heeft dit niet met jou besproken.
Nog het op papier in het koopcontract laten zetten.


Dus of je plaatst er een paaltje zodat het niet meer kan, en daarna mag de buurman het met de nieuwe eigenaren oplossen.
Of je geeft aan dat hun er over mogen gaan beslissen, dat er geen geldende afspraken zijn tussen jou en de buurman.

[sambalbaj]

SambalBij schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 16:56:
https://www.juridischloke.../buren/recht-van-overpad/

Zoals ik dat lees was het een afspraak tussen je buren en de vorige eigenaars van je woning.
Als dat niet schriftelijk is vastgelegd door een notaris en bij het Kadaster geregistreerd, dan hield die afspraak op toen jij het kocht. (Hij was wel rechtsgeldig, maar tussen de buren en de vorige eigenaars; en niet overgegaan naar jou)

Zelfs al zou jij het nu afspreken met de buren, dan hebben de kopers van jouw huis daar vervolgens ook weer niets mee te maken, omdat die afspraak met jou niet overgaan naar de nieuwe eigenaars?

Tenzij dit bij de verkoop aangegeven is en mee is gegaan op de leveringsakte.

Niks op de akte, niks meer mee te maken.

[evilution]

Maar blijkbaar kon buurman de afgelopen 8 jaar prima zonder dat hoekje, als ik het goed begrijp?

[Kecin]

Wellicht handig om het voor te leggen aan de nieuwe kopers? Misschien vinden die 40cm geen probleem .

[Hahn]

Deze afspraak is ooit mondeling gemaakt en bij de koop van onze woning waren wij hier niet van op de hoogte.
In de tijd dat wij hier wonen is er ook eigenlijk niemand over dat hoekje grond gereden, ik had hier ook een paal gezet voor een hekje.

Dus als ik het goed lees wist jij niet van die afspraak én is er in afgelopen jaren ook geen gebruik gemaakt van dat hoekje. Dus eigenlijk is er geen probleem?

Je zou tegen de nieuwe eigenaren kunnen zeggen dat de buurman er mogelijk over begint, en dat het aan hun is om het toe te laten of niet. Maar zo te horen is het op geen enkele manier iets waar jij je heel druk over hoeft te maken

[njitter]

Dus de afgelopen 8 jaar deed hij er niks mee en nu wil hij het opeens vastleggen. Vreemd verhaal van de buurman.

[Verwijderd]

Paal laten staan en verder gewoon je mond houden…. Je buurman heeft nergens recht op vanaf het moment dat jij de eigenaar bent geworden.

[ Voor 45% gewijzigd door Verwijderd op 15-09-2023 17:02 ]

[chrisborst]

@No Hands
De overeenkomst die hij had met de vorige eigenaar is vervallen bij de koop door jou. Zou dit netjes aan hem uitleggen en aangeven dat hij deze afspraak opnieuw dient te maken met de nieuwe bewoners.
Dan weet hij waar hij aan toe is.
Bij de verkoop hoef je niks te zeggen, want er is niet sprake van enige vorm van overpad.

[_eLMo_]

Ik denk niet dat de buurman een schriftelijke afspraak wil of eist. Ik denk vooral dat hij het fijn zou vinden als je dit aangeeft bij nieuwe kopers zodat ze op goede voet beginnen.

[coazter]

Mijn schoonouders verkopen hun woning. De buurman heeft het bord in de tuin gezien en is naar ze toegekomen. De buurman gebruikt namelijk 1-2x per jaar een stukje tuin van mijn schoonouders om een ladder op te zetten zodat hij een raam van zijn schuur kan wassen, anders kan hij er niet bij. Daarover is niets vastgelegd, maar buurman zou het fijn vinden als dit kenbaar wordt gemaakt aan de nieuwe kopers. Dan zal daar in ieder geval geen discussie over ontstaan en kan de buurman wanneer het een keer nodig is een ladder neerzetten. Mijn schoonouders gaan dat gewoon keurig mondeling aan de kopers doorgeven, dat is alles wat er is gevraagd. Mocht het daarna een conflict worden, dan zijn mijn schoonouders geen partij. Precies wat marowi zegt eigenlijk.

[No Hands]

Nou ik ben blij dat mijn hoop en de opmerking van de makelaar juist lijkt. Ik zal het gesprek met de buurman opnieuw aangaan.

[Thijsmans]

Twee problemen voor de buurman: (1) hij stelt iets, maar kan daarvan uberhaupt geen bewijs leveren, en (2) als hij al iets heeft afgesproken, was dat niet met jou en ben jij daar dus niet aan gebonden. Om een situatie als deze te voorkomen, moet je een goederenrechtelijk recht vestigen - en dat stelt hij niet te hebben gedaan (en zou je ook weten, als koper). Jammer dus, voor zijn fictieve trailer.

[GroeneWandelaar]

Gewoon aangeven dat hij dit met de koper(s) moet bespreken. Jij gaat weg. Je hoeft zijn positie niet te versterken omdat hij zelf heeft nagelaten dit de afgelopen jaren te doen.

[evilution]

Als je al tegen de buurman hebt gezegd het met de kopers te regelen is het wel handig de kopers ook te informeren. Als de buurman moeilijk gaat doen en de nieuwe bewoners op kosten jaagt/woninggenot verziekt wil je niet beschuldigd worden van het verzwijgen van een sluimerend conflict.

[MSteverink]

coazter schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 17:08:

Dat heeft niets met dit topic te maken.
Dit valt onder Ladderrecht.

[Inevitable]

sambalbaj schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 16:59:
[...]

Tenzij dit bij de verkoop aangegeven is en mee is gegaan op de leveringsakte.

Niks op de akte, niks meer mee te maken.

Dat zou ik niet te stellig zeggen. Als buurman geregeld gebruik had gemaakt van het stukje grond dan kan het best zo zijn dat hij dit recht heeft verworven als de eigenaar niet in verweer is gekomen.

Nu lijkt het er op dat er niet veel gebruik gemaakt is maar dat buurman zijn 'recht' veilig wil stellen door bij de huidige eigenaar dit nog eens te toetsen. Hij kan dit dan ook tegen de nieuwe eigenaar zeggen.

[Diederik]

Je gaat nu toch je huis verkopen, dan kan je het gewenste hoekje ( of een grotere hoek) ook eerst aan jouw buurman verkopen. Lijkt me geen probleem als hij ook alle kosten die erbij komen ophoest.

[DeKever]

Joh, maak je niet druk. Ik zou de buurman verwijzen naar de kopers en zeggen dat het dan vast wel goed komt. Precies wat je gedaan hebt.

De nieuwe bewoners zijn oud en wijs genoeg om voor zichzelf te zorgen. Niet jouw probleem.

[Ivow85]

@No Hands Hoe lang staat jouw paaltje/hekje er al? Als dat er al een paar jaar staat en buurman doet er nu je gaat verkopen moeilijk over het strookje, dan staat buurman héél zwak.
Als het paaltje er pas sinds dit jaar staat, wordt het lastiger om je tegen de claim van de buurman te verdedigen.

Diederik schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 19:21:
Je gaat nu toch je huis verkopen, dan kan je het gewenste hoekje ( of een grotere hoek) ook eerst aan jouw buurman verkopen. Lijkt me geen probleem als hij ook alle kosten die erbij komen ophoest.

Dit lijkt mij eventueel een uitstekende oplossing, als je in het proces met eventuele kopers nog niet héél ver gevorderd bent.
Biedt aan om een strook grond aan de buurman te verkopen, zodat hij gewoon zijn eigen pad heeft naar achteren toe.
Uiteraard moet buurman dan zelf de kosten voor notaris en kadaster (inmeten nieuw deel-perceel) voor zijn rekening brengen, bovenop de m2 prijs voor de grond.

Uiteraard is dit alleen een optie wanneer je eigen perceel hierdoor niet heel 'raar' of onlogisch wordt, of wanneer dezelfde strook ook nodig is om op jouw perceel achterom te kunnen komen. Want een rare vorm of wanneer jouw resterende pad nog maar 2m breed is ipv 2,5m, betekent dat je aangepaste perceel voor potentiële kopers.
Maar als aan jouw kant door de aanpassing de ruimte voor een pad van 5 naar 4,5 meter kripmt, heeft dat waarschijnlijk nauwelijks invloed op de verkoopwaarde van je huis.

[Verwijderd]

Ivow85 schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 21:39:
@No Hands
Dit lijkt mij eventueel een uitstekende oplossing

Tikje bizar…. Die buurman heeft gewoon nul rechten, daar ga je helemaal niets mee doen.

Behalve vriendelijk vertellen dat ie zijn mond verder moet houden. Iemand die daar na zoveel jaar nu ineens over begint denkt blijkbaar alleen aan zichzelf en spoort niet helemaal.

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 15-09-2023 21:52 ]

[Oon]

Verwijderd schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 21:49:
[...]

Tikje bizar…. Die buurman heeft gewoon nul rechten, daar ga je helemaal niets mee doen.

Behalve vriendelijk vertellen dat ie zijn mond verder moet houden. Iemand die daar na zoveel jaar nu ineens over begint denkt blijkbaar alleen aan zichzelf en spoort niet helemaal.

Maar als TS het huis nog niet op internet heeft gezet en de buurman bereid is zoveel te betalen als er van de waarde van het huis af gaat zonder dat stukje grond, dan is daar verder toch niks mis mee? In ieder geval het aanbieden waard, ik denk dat als het over 2 vierkante meter gaat tegen huidige bouwgrondprijzen de buurman het heel snel niet meer zo belangrijk vindt

Ik kan me sowieso niet voorstellen dat de buurman van TS die 40cm echt nodig heeft; de maximumbreedte van een personenauto is 2,55m, en dat zijn eigenlijk alleen (stads)bussen en vrachtwagens. Dan moet die buurman wel een héle brede auto en/of aanhanger hebben. Ik denk dat de buurman gewoon niet (goed) met een aanhanger kan rijden en dat stuk lekker ruim neemt.

[Verwijderd]

Lees gewoon de start even…. Al verkocht.

[No Hands]

Bedankt allemaal, de oplossing is er al wel. Tijd voor nuttiger zaken
We melden aan de aspirant kopers dat dit speelt en dat ze zelf met de buurman overleggen of ze dit wel of niet wille, een stukje perceel verkopen of ruilen.

[ Voor 52% gewijzigd door No Hands op 16-09-2023 06:51 ]

[Drardollan]

coazter schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 17:08:
Mijn schoonouders verkopen hun woning. De buurman heeft het bord in de tuin gezien en is naar ze toegekomen. De buurman gebruikt namelijk 1-2x per jaar een stukje tuin van mijn schoonouders om een ladder op te zetten zodat hij een raam van zijn schuur kan wassen, anders kan hij er niet bij. Daarover is niets vastgelegd, maar buurman zou het fijn vinden als dit kenbaar wordt gemaakt aan de nieuwe kopers. Dan zal daar in ieder geval geen discussie over ontstaan en kan de buurman wanneer het een keer nodig is een ladder neerzetten. Mijn schoonouders gaan dat gewoon keurig mondeling aan de kopers doorgeven, dat is alles wat er is gevraagd. Mocht het daarna een conflict worden, dan zijn mijn schoonouders geen partij. Precies wat marowi zegt eigenlijk.

Dit is gewoon wettelijk geregeld, dus dat kan sowieso al nooit een conflict worden.

Wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, is de eigenaar van deze zaak gehouden dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.

https://www.ebhlegal.nl/blog/ladderrecht-buurman-mag-ik-even

[Ivow85]

Verwijderd schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 21:49:
[...]

Tikje bizar…. Die buurman heeft gewoon nul rechten, daar ga je helemaal niets mee doen.

Behalve vriendelijk vertellen dat ie zijn mond verder moet houden. Iemand die daar na zoveel jaar nu ineens over begint denkt blijkbaar alleen aan zichzelf en spoort niet helemaal.

Dat je tot niets verplicht bent klopt. Maar afhankelijk van het stadium waarin je je bevindt met de verkoop is een stukje grond verkopen om de buurman tegemoet te komen toch helemaal niets mis mee?

Levert je als verkoper nog een extraatje op ook als het nu nog tot de mogelijkheden behoort (lees: als er nog geen concrete kopers zijn). Want de buurmaan betaalt honderden euro's per m2 aan verkoper. Dus een strookje van 0,5m breed en 10m lang levert al snel een paar duizend euro op.
Terwijl op een perceel van bijvoorbeeld 500m² die paar vierkante meter minder echt geen verschil gaat maken in de verkoopprijs. Tenzij zoals ik al schreef de praktische bruikbaarheid van het eigen perceel wordt aangetast door de wijzigingen.

Dan heb je win-win-win indien buurman het geld er voor over heeft.
Buurman blij met zijn eigen pad
Verkoper blij met extra opbrengst
Koper krijgt geen zeurende buurman op zijn dak.

En wil buurman geen grond kopen, dan is het heel simpel en geef je hem de boodschap: "Dan niet, maar dan heb je dus ook de door jou gewenste achterom niet".

[asmi]

Drardollan schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 07:45:
[...]
Dit is gewoon wettelijk geregeld, dus dat kan sowieso al nooit een conflict worden.

Aan ladderrecht heb je niets als het niet praktisch uitvoerbaar is; als de nieuwe buren hun tuin zo verbouwen dat je ladder er niet meer kan staan dan heb je niets aan een ladderrecht.

[houtsnip]

No Hands schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 16:49:
de buurman geeft aan dat er een afspraak was met de vorige bewoners.

Introductie: erfdienstbaarheden ontstaan slechts op 2 wijzen:

1. Door vestiging: overeenkomst in een notariële akte en deze inschrijven in het Kadaster
2. Door verjaring: in dit geval door 20 jaar tijdsverloop

Van situatie 1 evident geen sprake. Verder kan ik je alvast gerust stellen: er kan géén sprake zijn van verjaring, omdat er juist expliciet toestemming is verleend door de vorige bewoner! Eén van de essentiële voorwaarden om een succesvol beroep op verjaring te kunnen doen, is dat de buurman zich als bezitter gedraagt (bezitsdaden verrichten), maar doordat hij juist toestemming heeft 'gevraagd'/gekregen, is er geen sprake van bezitsneming. Kortom: er is door verjaring zeker geen erfdienstbaarheid (meer specifiek: een recht van overpad) ontstaan.

Resteert natuurlijk alleen de afspraak (in juridische zin: een overeenkomst) tussen de vorige bewoner van jouw woning en de buurman. Maar die geldt alleen tussen die twee partijen: jij bent daar natuurlijk niet aan gebonden.

Alleen erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen zijn zogenaamd: zaaksgebonden. Ze gelden voor de eigenaar: wie dat ook is of wie dat ook wordt. Maar we hebben al vastgesteld dat daar geen sprake van is. Dan kunnen de afspraken tussen de vorige eigenaar en de buurman alleen nog op jou overgaan, als jij daar expliciet mee zou hebben ingestemd. Bijvoorbeeld omdat dit in een kettingbeding is vastgelegd, maar je geeft al aan dat jij nooit iets (nieuw, aanvullends of wijzigend) overeengekomen bent met de buurman.

Kortom: ik durf wel te stellen dat jij geen verplichtingen hebt naar de buurman t.a.v. de strook grond.

Zijsprongetje (zuiver hypothetisch / speculatief): de afspraken (de overeenkomst) tussen de buurman en de vorige eigenaar kennen wij niet, maar het zou zeker kunnen dat de buurman wel het 'recht' had op deze erfdienstbaarheid. Het kan (ook) zomaar zo zijn dat de vorige eigenaar 'vergeten' is deze erfdienstbaarheid uiteindelijk te regelen bij de verkoop. Helaas voor de buurman. De buurman zal de vorige eigenaar dan aansprakelijk moeten stellen voor de schade die hij heeft geleden, doordat de vorige eigenaar zijn afspraken niet nakwam uit hoofde van deze afspraak/overeenkomst. Jij als nieuwe eigenaar hoeft ook hier ook geen medewerking meer aan te verlenen, maar lees je koopovereenkomst nog eens goed na.

[Question Mark]

No Hands schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 06:49:
We melden aan de aspirant kopers dat dit speelt en dat ze zelf met de buurman overleggen of ze dit wel of niet wille, een stukje perceel verkopen of ruilen.

Wees wel voorzichtig met hoe je dit brengt. Dus niet "de buurman is van mening dat hij recht van overpad heeft, en wil daar gebruik van maken". Die boodschap geeft potentieel gedoe en kan er voor zorgen dat evt. koper toch afhaken.

Er is geen recht van overpad gevestigd, dus richting buurman ben je niks verplicht. Ik zou dan ook heel voorzichtig zijn richting kopers.

[No Hands]

Question Mark schreef op maandag 18 september 2023 @ 11:32:
[...]

Wees wel voorzichtig met hoe je dit brengt. Dus niet "de buurman is van mening dat hij recht van overpad heeft, en wil daar gebruik van maken". Die boodschap geeft potentieel gedoe en kan er voor zorgen dat evt. koper toch afhaken.

Er is geen recht van overpad gevestigd, dus richting buurman ben je niks verplicht. Ik zou dan ook heel voorzichtig zijn richting kopers.

Ik kies mijn woorden uiteraard bijzonder zorgvuldig er moet wel informatie zijn maar geen achterdocht of angst ontstaan.

[Nietzo-odido]

Inevitable schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 19:17:
[...]

Dat zou ik niet te stellig zeggen. Als buurman geregeld gebruik had gemaakt van het stukje grond dan kan het best zo zijn dat hij dit recht heeft verworven als de eigenaar niet in verweer is gekomen.

Nu lijkt het er op dat er niet veel gebruik gemaakt is maar dat buurman zijn 'recht' veilig wil stellen door bij de huidige eigenaar dit nog eens te toetsen. Hij kan dit dan ook tegen de nieuwe eigenaar zeggen.

Neen hij had een afspraak met de oude eigenaar daarmee kan er nimmer sprake zijn van verjaring.


Verjaring kan niet optreden als de eigenaar van de grond toestemming heeft gegeven.