Dakterras wel of niet verjaard, juridische input gevraagd

[Leonbeekman]

Mijn vraag
Wij hebben in 2018 een huis gekocht, dit huis had een dakterras welke wij afgelopen maand hebben vernieuwd. Nu is tijdens de vernieuwing de achterbuurman langsgekomen dat hij het niet wilt hebben ivm de 2 meter erfgrens regel. (de vraag waarom hij er nu pas mee komt is mij ook onduidelijk)
Ons dakterras staat haaks op zijn perceel, wij kijken dus recht zijn perceel op.

Wij hebben foto's van eerdere bewoners t/m 2007 dat het terras er al ligt sinds die tijd.
We zijn op zoek naar bewijs dat dit er al langer ligt.

Vraag is dus, mochten wij bewijs vinden bij eerdere bewoners dat dit terras er al langer ligt dan 20 jaar, is het dan zo dat de bezwaartermijn is verstreken en het verjaard is?

Lastig, lastig, dank voor de input vast. (waar ik geen rechten aan kan ontlenen uiteraard)

[TwingyTwingy]

Verjaring geld volgens mij niet bij omgevingsvergunningsplichtige zaken. Als jij bijvoorbeeld een illegale dakkapel plaatst dan verjaart dat ook niet.


Maarrrr, is dit huis niet gewoon vanaf de bouw voorzien van een dakterras? De bouwtekeningen bieden wellicht uitkomst.

[paQ]

Volgens mij verjaart het wel eigenlijk na 20 jaar. Er ontstaat dan een recht op erfdienstbaarheid van uitzicht.

[ Voor 12% gewijzigd door paQ op 06-09-2023 21:23 ]

[Wanne-B88]

Klop anders eens aan bij een rechtswinkel of juridisch loket.

[Bas.013]

Dakterras is vergunningsplichtig, dus die (het bouwdossier) kun je opvragen bij de gemeente. Als deze vergunning niet aanwezig is, dan heb je de kans dat je de gemeente wakker maakt en dat ze gaan handhaven. Maar dat kan de buurman ook doen. Zoals gezegd illegale bouw verjaard niet. Dat is publiekrechtelijk (bestuursrecht). Ten aanzien van het burenrecht (privaatrechtelijk) kan het wel verjaren.
Op een forum kun je er verder weinig zinvols over aangegeven… wat is de verandering bij de recente vernieuwing, wat was de strijdigheid, heb je een vergunning, wat is nu feitelijk het probleem van de buurman….
Schakel voor de zekerheid rechtsbijstand in.

[NACrat]

Doet me een beetje aan deze casus denken: https://www.ad.nl/hengelo...eiden-afbreken~a11b462d3/

Buurman bouwt illegaal dakterras. Buren klagen, want geen vergunning dus illegaal. Buren blijken zelf ook al tientallen jaren (volgens eigen zeggen) dakterras te hebben zonder vergunning. Buurman klaagt als wraak daarover bij gemeente. Resultaat: ze mogen beiden hun dakterras afbreken.

Conclusie op basis van dit artikel: zoiets verjaard niet zo snel.

[Waterbeesje]

Zoals gezegd:
Vraag de vergunningen voor de bouw van de hele woning op. Hierin staan de documenten en bouwtekeningen waarop is aangegeven hoe de vergunning is verleend. Heb je een bouwtekening met dakterras en heeft de gemeente hier een stempel op gezet? Dan is het sowieso legaal. Heeft de buurman geen poot om op te staan.

Staat het dakterras niet in de vergunningsdocumenten? Dan is het mogelijk illegaal. In dat geval is het goed om te kijken hoe je het huis hebt gekocht destijds. Als je het met dakterras hebt gekocht, en blijkt dat nu illegaal, moet je het afbreken. Dan kun je waarschijnlijk bij de vorige bewoners aankloppen om hier de kosten te verhalen plus de verminderde waarde van het huis terughalen. Maar dit moet zeker in overleg met een juridisch adviseur.

Dus de stap na het opvragen van de vergunningsdocumenten is een telefoontje naar de rechtsbijstandverzekering of een juridisch adviseur van jouw keuze.

Overigens: de meeste gemeenten hebben tegenwoordig een digitaal loket waar je zonder tussenkomst van een persoon de bouwvergunning kunt opvragen (samen met eventueel andere vergunningsdocumenten). Daar ligt niemand wakker van en al zeker geen slapende honden. Zo veel mensen die de tekeningen aanvragen voor heel andere doeleinden, zoals voorbereiding op een verbouwing (tekeningen en berekeningen gebruiken als basis om de constructie aan te passen)
Zo heb ik ook de tekeningen van mijn nieuwe woning opgevraagd, zonder dat ook maar ergens geregistreerd stond wat de reden was.

[Morelleth]

Leonbeekman schreef op woensdag 6 september 2023 @ 20:34:
Mijn vraag
Wij hebben in 2018 een huis gekocht, dit huis had een dakterras welke wij afgelopen maand hebben vernieuwd. Nu is tijdens de vernieuwing de achterbuurman langsgekomen dat hij het niet wilt hebben ivm de 2 meter erfgrens regel. (de vraag waarom hij er nu pas mee komt is mij ook onduidelijk)
Ons dakterras staat haaks op zijn perceel, wij kijken dus recht zijn perceel op.

Juridisch geen idee en geen antwoord, maar wellicht is het een oplossing om voor te stellen te zorgen dat je niet direct op dat perceel kan kijken door plaatsen van een afscheiding? Als dat ook te doen is natuurlijk.
Bv een plantenbak met een haag oid.

Dan kan je het nog enigzins sturen naar iets wat wenselijk is voor jezelf, zonder gelijk een juridische strijd te moeten voeren.
En geef je een tegemoetkoming voor je buur (waarmee je laat horen dat je wel luistert naar het "probleem") zodat die het gevoel heeft dat die "gewonnen" heeft.

[Hackus]

nvt

[ Voor 99% gewijzigd door Hackus op 07-09-2023 09:31 ]

[twain4me]

Waterbeesje schreef op donderdag 7 september 2023 @ 09:06:
Zoals gezegd:
Vraag de vergunningen voor de bouw van de hele woning op. Hierin staan de documenten en bouwtekeningen waarop is aangegeven hoe de vergunning is verleend. Heb je een bouwtekening met dakterras en heeft de gemeente hier een stempel op gezet? Dan is het sowieso legaal. Heeft de buurman geen poot om op te staan.

Dat is niet waar, de gemeente checked niet op privaat rechtelijke dingen. het kan dus prima vergund worden maar privaatrechtelijk niet in orde zijn. (dat gebeurd met enige regelmaat in oude delen van steden met ramen binnen 2 meter van de erfgrens.) als je dan bezwaar aantekend geven ze je doorgaans wel gelijk en proberen het gesprek aan te gaan met de aanvrager, maar ze trekken de vergunning niet in, als de aanvrager het dan niet uit zichzelf wil aanpassen kan je naar de rechter en moet er bv melkglas in.

[ Voor 23% gewijzigd door twain4me op 07-09-2023 09:58 ]

[paQ]

Bas.013 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 23:22:
Dakterras is vergunningsplichtig, dus die (het bouwdossier) kun je opvragen bij de gemeente. Als deze vergunning niet aanwezig is, dan heb je de kans dat je de gemeente wakker maakt en dat ze gaan handhaven. Maar dat kan de buurman ook doen. Zoals gezegd illegale bouw verjaard niet. Dat is publiekrechtelijk (bestuursrecht). Ten aanzien van het burenrecht (privaatrechtelijk) kan het wel verjaren.

Dan kan het toch juist in dit geval verjaren?
Zonder de situatie gezien te hebben lees ik 'rechtstreeks zicht op perceel achterburen'. Dat lijkt er niet op dat het terras in kwestie grenst aan openbaar gebied.

[wortest]

Over het civielrechtelijke vraagstuk, te weten: die 'twee meter van de erfgrens-regel'. Wat je wil is verkrijgende verjaring van erfdienstbaarheid van van uitzicht ten laste van het perceel van de buurman.

Kijk eens, een vrij recente uitspraak uit 2018 hierover: https://uitspraken.rechts...=ECLI:NL:GHARL:2018:10114

Dit verkrijg je inderdaad na twintig jaar. In de casus uit 2018 wordt het eerder terras/balkon overigens later uitgebreid en voor dat deel werkt de verkrijging natuurlijk niet. Maaar: renoveren (zoals jullie hebben gedaan) kan wel en staat dit recht niet in de weg - de telling begint niet opnieuw.

Over het bestuursrechtelijke stuk: Als het dakterras er al twintig jaar ligt verwacht ik ook overigens ook geen gezeur met de gemeente.

[paQ]

Maar ik zou er ook niet te veel slapende honden over wakker maken. Als je (TS) je er in kunt berusten dat je er een erfafscheiding plaatst en de buurman daarmee akkoord is, dan zou ik denk ik daar tevreden mee zijn. Als hij ook dat niet wil, sja dan zul je bewijzen moeten vinden dat het er al 20 jaar zo zit.

[Martijn.C.V]

Los van de juridische route, is er misschien ook de tegemoetkoming-route:

Plaats een grote plantenbak (ofzo) en plemp er wat dichte planten in. Je kunt dit in 1x goed doen, maar je zou ook voor de cheapo dingen kunnen gaan en het inzetten als "intentie tonen".

Dan weer met de betreffende buurman in gesprek, aangeven dat naar jouw kennis er niets aan de hand is (zo heb je het immers gekocht), maar dat je wel tegemoet wilt komen + {wijs naar plantenbak} zodat je niet zomaar zijn tuin in kijkt etc.

Je zou van tevoren wat opties kunnen opzoeken welke je prima vind en voorstellen als alternatieve oplossingen, dat hij er 1 uit mag kiezen. Je hoeft niet alles toe te geven en helemaal doen wat ie zegt, maar bescheidenheid is denk de makkelijkste route hier.

[ Voor 8% gewijzigd door Martijn.C.V op 07-09-2023 10:25 ]

[wortest]

paQ schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:10:
Maar ik zou er ook niet te veel slapende honden over wakker maken. Als je (TS) je er in kunt berusten dat je er een erfafscheiding plaatst en de buurman daarmee akkoord is, dan zou ik denk ik daar tevreden mee zijn. Als hij ook dat niet wil, sja dan zul je bewijzen moeten vinden dat het er al 20 jaar zo zit.

Precies dit. Er wordt op dit forum te pas en vooral te onpas geroepen direct de overwerkte juristen (vaak van laag allooi) van rechtsbijstand in te schakelen. De meeste conflicten zijn niet gebaat bij ontaarding in een juridisch conflict.

Nodig de buren uit, zet een fles wijn of koffie op tafel, ga in gesprek met elkaar en los het onderling op.

[Dinictus208]

Foto's?

[Waterbeesje]

twain4me schreef op donderdag 7 september 2023 @ 09:54:
[...]

Dat is niet waar, de gemeente checked niet op privaat rechtelijke dingen. het kan dus prima vergund worden maar privaatrechtelijk niet in orde zijn. (dat gebeurd met enige regelmaat in oude delen van steden met ramen binnen 2 meter van de erfgrens.) als je dan bezwaar aantekend geven ze je doorgaans wel gelijk en proberen het gesprek aan te gaan met de aanvrager, maar ze trekken de vergunning niet in, als de aanvrager het dan niet uit zichzelf wil aanpassen kan je naar de rechter en moet er bv melkglas in.

Diezelfde rechter kan ook besluiten dat de gemeente heeft vergund waar dat niet had gemogen. Impliciet maakt dat de gemeente mede verantwoordelijk voor de kwestie. Diezelfde rechter kan dan ook besluiten dat de kosten moeten worden gedeeld tussen eigenaar, gemeente en vorige bewoner. Ook de waardevermindering van het pand kan dan worden toegekend en teruggehaald. Zelfs de makelaar van TS kan dan op het matje worden geroepen omdat deze niet goed heeft onderzocht of het klopt.

wortest schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:21:
[...]

Precies dit. Er wordt op dit forum te pas en vooral te onpas geroepen direct de overwerkte juristen (vaak van laag allooi) van rechtsbijstand in te schakelen. De meeste conflicten zijn niet gebaat bij ontaarding in een juridisch conflict.

Nodig de buren uit, zet een fles wijn of koffie op tafel, ga in gesprek met elkaar en los het onderling op.

Een juridisch conflict moet inderdaad de allerlaatste optie zijn, maar een jurist kan je wel ondersteunen in welke mogelijkheden er kunnen en mogen. En bijvoorbeeld assisteren bij de vraag of het dakterras uberhaupt legaal is, zonder dat er bij de gemeente naar slapende honden wordt gewezen. De jurist van de verzekering heeft er ook alle baat bij dat het zo snel en makkelijk mogelijk wordt opgelost, immers kost het de verzekering zelf enkel geld.

[_ferry_]

paQ schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:10:
Maar ik zou er ook niet te veel slapende honden over wakker maken. Als je (TS) je er in kunt berusten dat je er een erfafscheiding plaatst en de buurman daarmee akkoord is, dan zou ik denk ik daar tevreden mee zijn. Als hij ook dat niet wil, sja dan zul je bewijzen moeten vinden dat het er al 20 jaar zo zit.

20 of 10? De 20 gaat volgens mij op bij kwader trouw, dus als TS bij de koop al wist dat het dakterras niet mocht. E.e.a. valt dan misschien ook wel weer onder de onderzoeksplicht, maar 10 jaar valt een stuk makkelijker aan te tonen IIG.

[Chedara]

Zoals wat waterbeestje zegt. Vraag gewoon het bouwdossier op. Dat kan vaak gewoon via de site en iemand gooit de digitale bestanden jouw kant op. Dat kost een paar euro, maar arm wordt je daar niet van.
Niemand die daar iets achter zoekt, dat gebeurd zo veel. Altijd handig om de bouwtekeningen van je huis te hebben.

[paQ]

_ferry_ schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:32:
[...]

20 of 10? De 20 gaat volgens mij op bij kwader trouw, dus als TS bij de koop al wist dat het dakterras niet mocht. E.e.a. valt dan misschien ook wel weer onder de onderzoeksplicht, maar 10 jaar valt een stuk makkelijker aan te tonen IIG.

sja dat weet ik niet.
Is 10 jaar niet het geval bij bezit?

Je zit hier met een bij voorbaat 'illegale' situatie en dan zal de termijn 20 jaar zijn. (Lijkt me!)

_{Disclaimer:
Het kan ook zijn dat dit toevallig klopt maar niet vanwege mijn -onjuiste- onderbouwing}

[ Voor 10% gewijzigd door paQ op 07-09-2023 10:47 ]

[Valorian]

Eens met @Martijn.C.V .. Afhankelijk van de situatie en welke buurman het betreft kan je op detailniveau soms afspraken maken waar beide mee kunnen leven. Zo ken ik ook iemand die geen vergunning heeft maar wel een terras op de 1e verdieping. Die had schuin-onder-buren die het wel prima vonden als er een terras gemaakt werd (zonder vergunning) maar dan wel met de vraag om tuinstoelen/banken alleen op de 1e helft van het terras te plaatsen (het deel het dichtste bij de gevel van de terras-eigenaar), zodat er vanuit de lounge-set niet richting de woonkamer van de onderburen kon worden gekeken. Begrijpelijk, en uiteindelijk een situatie waar beide partijen blij mee waren.

[eltweako]

Verjaring is vaak ingewikkelder dan het op het eerste gezicht lijkt, en de rechter gaat er lang niet altijd in mee.
Wanneer je een zaak voor de rechter brengt, betekent dit niet automatisch dat je wint omdat een situatie al langere tijd speelt.
Hoe intensief werd het dakterras in het verleden gebruikt?

Stel je voor dat de vorige bewoner het dakterras sporadisch of zelfs nauwelijks gebruikte, waardoor de buurman het gedoogde. Als jij, na een verbouwing, het terras wel actief gaat gebruiken, dan kan het zo zijn dat de buurman dit niet langer tolereert.
Je kunt dan wel een beroep doen op verjaring, maar er is een reële kans dat de rechter de termijn van 20 jaar hanteert, vooral als het dakterras "illegaal" is aangelegd.

Bovendien loop je het risico op een conflict met je buren. En niets kan je woongenot zo verstoren als onenigheid met je naasten. In het ergste geval kun je zelfs te maken krijgen met pesterijen en vernielingen, wat je gevoel van veiligheid en rust in je eigen huis kan aantasten.

Als je er niet met de buren uit gaat komen. En je wilt je dakterras behouden, dan raad ik je aan om eerst goed juridisch advies in te winnen, en niet op basis van wat internet juristen een procedure aan te spannen.

Want als je de gerechtelijke procedure zou verliezen ben je meer dan alleen je dakterras kwijt.

[Verwijderd]

Omgevingsrecht. Daarin kennen we geen verjaringstermijn. Buurman hoeft daarvoor alleen maar bij de gemeente aan te kloppen als er geen vergunning is afgegeven.

Wat is "vernieuwing"? Zijn er verschillen tussen de oude en nieuwe situatie? Volgens mij mag je delen gewoon vernieuwen zonder nieuwe vergunning, maar als je echt constructieve wijzigingen gaat maken dan heb je waarschijnlijk gewoon weer een nieuwe vergunning nodig. En ook dan: de gemeente toetst NIET aan het burenrecht.

[_ferry_]

paQ schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:35:
[...]

sja dat weet ik niet.
Is 10 jaar niet het geval bij bezit?

Je zit hier met een bij voorbaat 'illegale' situatie en dan zal de termijn 20 jaar zijn. (Lijkt me!)

_{Disclaimer:
Het kan ook zijn dat dit toevallig klopt maar niet vanwege mijn -onjuiste- onderbouwing}

Ja ik ben er ook wel benieuwd naar, al speelt het in deze situatie misschien überhaupt niet omdat het om een vergunningsplichtig iets is.
Maar bij mijn schutting wist ik bijvoorbeeld dat hij deels op gemeentegrond stond, en dan moet je bewijzen dat het 20 jaar zo is. Kon ik niet, want de luchtfoto van die tijd was onvoldoende duidelijk. En ik kon ook niet doen alsof ik het niet wist, want ik was tijdens de koop er over geïnformeerd

[mierenfokker]

Vraag mij af of zoiets verjaard als er geen vergunning is verleend. Ben benieuwd wat er gaat gebeuren, ik denk ruzie tussen TS en buren, jurisdische zooi en afbreken dakterras. Daarnaast is dit TS zijn eerste reactie, dus we zullen nooit de uiteindelijke uitkomst gaan weten..

[Verwijderd]

mierenfokker schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:28:
Vraag mij af of zoiets verjaard als er geen vergunning is verleend. Ben benieuwd wat er gaat gebeuren, ik denk ruzie tussen TS en buren, jurisdische zooi en afbreken dakterras. Daarnaast is dit TS zijn eerste reactie, dus we zullen nooit de uiteindelijke uitkomst gaan weten..

In het burenrecht kan iets best "verjaren". Als er qua eigenschappen en gebruik van het dakterras niets veranderd is en de situatie echt al heel lang bestaat.... dan gaat een rechter zeker wel zwaar meewegen dat je dit dus al tientallen jaren zonder klagen gedoogd hebt. En dan kan er dus een soort van recht ontstaan inderdaad. Maar dat staat dan weer los van het omgevingsrecht. Daarin is het in principe "legaliseren of afbreken".

Ik heb ooit weleens gezien dat een buurman van kennissen (niet eens de directe buurman) een heel groot speeltoestel voor zijn kinderen in de achtertuin had gebouwd in de vakantie. Het was eigenlijk een groot speelhuis met een dakterras erop (echt een uitkijktoren). Maar geen vergunning, dus de buren hoefden civiel niet eens iets te doen. Vergunningsplichtig en no way dat hij die vergunning ging krijgen... dus afbreken.

[ Voor 19% gewijzigd door Verwijderd op 07-09-2023 11:38 ]

[Ajacied10]

Leonbeekman schreef op woensdag 6 september 2023 @ 20:34:
Mijn vraag
Wij hebben in 2018 een huis gekocht, dit huis had een dakterras welke wij afgelopen maand hebben vernieuwd. Nu is tijdens de vernieuwing de achterbuurman langsgekomen dat hij het niet wilt hebben ivm de 2 meter erfgrens regel. (de vraag waarom hij er nu pas mee komt is mij ook onduidelijk)
Ons dakterras staat haaks op zijn perceel, wij kijken dus recht zijn perceel op.

Wij hebben foto's van eerdere bewoners t/m 2007 dat het terras er al ligt sinds die tijd.
We zijn op zoek naar bewijs dat dit er al langer ligt.

Vraag is dus, mochten wij bewijs vinden bij eerdere bewoners dat dit terras er al langer ligt dan 20 jaar, is het dan zo dat de bezwaartermijn is verstreken en het verjaard is?

Lastig, lastig, dank voor de input vast. (waar ik geen rechten aan kan ontlenen uiteraard)

De 2 meter regel geld alleen als je daadwerkelijk zicht hebt op het perceel van de buren, dat is jouw uitweg.

[Valorian]

Ajacied10 schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:36:
[...]


De 2 meter regel geld alleen als je daadwerkelijk zicht hebt op het perceel van de buren, dat is jouw uitweg.

TS heeft daadwerkelijk zicht op het perceel van de buren geeft hij aan, dus dan geldt die regel toch en is dat toch juist geen uitweg? Of begrijp ik het verkeerd 😊?

[Ajacied10]

Valorian schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:46:
[...]


TS heeft daadwerkelijk zicht op het perceel van de buren geeft hij aan, dus dan geldt die regel toch en is dat toch juist geen uitweg? Of begrijp ik het verkeerd 😊?

Niet als hij het uitzicht blokkeert met bijvoorbeeld een mooie groen haag.

[antont3]

Indien het eerst een dak was en daarna een dakterras zal het geheel constructief waarschijnlijk niet kloppen (1kN/m2 om 2,5kN/m2 opgelegde belasting). Dus je moet bij de aanvraag sowieso een constructieberekening overleggen. Vraag is dus: hoe is het opgebouwd. In Alkmaar hebben ze in een bepaalde wijk geeist dat alle onvergunde dakterrassen aangevraagd moesten worden, je raadt het al: van het gros klopte weinig. Succes 😉

[i-chat]

is hierboven al gezegd, de bestuursrechtelijke kant verjaard niet, wel kan het zo zijn dat het vervalt (wel aangevraagd ook toegezegd maar nooit toegekend en ook niet gehandhaafd in zo'n geval kun je uiteindelijk alsnog van rechtswege een vergunning krijgen.

voor het burenrecht geldt idd een periode van 20 jaar, er is hier geen sprake van bezit nemen en vermoedelijk ook niet van kwader trouw, wel is er sprake van een belangenafweging. hoe groot is het belang om bijvoorbeeld ongestoord in je eigen tuin te kunne liggen en mocht je daar vanuit gaan..

zeker in dit geval zou ik de situatie als volgt aanpakken.

1: ga na of je dakterras niet illigaal is gebouwd.
2: ga na over waarschijnlijk sprake is van verjaring (twijfel kan in deze voldoende zijn).
3: ga vervolgens praten met je buur, en leg de situatie uit geef bij verjaring aan dat het zo is en bij twijfel dat er mogelijk verjaring is
4: stuur vervolgens aan op een compromis. je wilt dit gewoon niet bij de rechter leggen tenzij het echt niet anders kan...
4a. een mogelijk compromis zou bijvoorbeeld een privacy-scherm kunnen zijn of het plaatsen van planten die het zicht op zijn tuin belemeren.

bron: uit de rechtspraktijd (werkzaamheden als paralegal).

[Leonbeekman]

TwingyTwingy schreef op woensdag 6 september 2023 @ 20:46:
Verjaring geld volgens mij niet bij omgevingsvergunningsplichtige zaken. Als jij bijvoorbeeld een illegale dakkapel plaatst dan verjaart dat ook niet.


Maarrrr, is dit huis niet gewoon vanaf de bouw voorzien van een dakterras? De bouwtekeningen bieden wellicht uitkomst.

Het huis is gebouwd in 1742, de bouwtekeningen zijn er helaas niet meer.
Wel is ons ondertussen bekend dat er een deur naar het terras is geplaatst voor 1997, en de bewoners vanaf 1997 tot nu gebruik hebben gemaakt van het dak als terras.

[Leonbeekman]

Wanne-B88 schreef op woensdag 6 september 2023 @ 21:57:
Klop anders eens aan bij een rechtswinkel of juridisch loket.

We zijn daarmee bezig inderdaad, het is geen makkelijk eenduidig antwoord merk ik al

[Leonbeekman]

Morelleth schreef op donderdag 7 september 2023 @ 09:23:
[...]


Juridisch geen idee en geen antwoord, maar wellicht is het een oplossing om voor te stellen te zorgen dat je niet direct op dat perceel kan kijken door plaatsen van een afscheiding? Als dat ook te doen is natuurlijk.
Bv een plantenbak met een haag oid.

Dan kan je het nog enigzins sturen naar iets wat wenselijk is voor jezelf, zonder gelijk een juridische strijd te moeten voeren.
En geef je een tegemoetkoming voor je buur (waarmee je laat horen dat je wel luistert naar het "probleem") zodat die het gevoel heeft dat die "gewonnen" heeft.

Dit hebben we inderdaad ook voorgesteld, helaas geen positief resultaat. Maar ik hoop uiteindelijk wel op een uitkomst als deze.

[Leonbeekman]

paQ schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:05:
[...]

Dan kan het toch juist in dit geval verjaren?
Zonder de situatie gezien te hebben lees ik 'rechtstreeks zicht op perceel achterburen'. Dat lijkt er niet op dat het terras in kwestie grenst aan openbaar gebied.

De buurman is al naar gemeente gegaan, dus de handhaving zal hier vast en zeker op inspelen.
Het terras grenst inderdaad niet aan openbaar gebied.

[Leonbeekman]

wortest schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:07:
Over het civielrechtelijke vraagstuk, te weten: die 'twee meter van de erfgrens-regel'. Wat je wil is verkrijgende verjaring van erfdienstbaarheid van van uitzicht ten laste van het perceel van de buurman.

Kijk eens, een vrij recente uitspraak uit 2018 hierover: https://uitspraken.rechts...=ECLI:NL:GHARL:2018:10114

Dit verkrijg je inderdaad na twintig jaar. In de casus uit 2018 wordt het eerder terras/balkon overigens later uitgebreid en voor dat deel werkt de verkrijging natuurlijk niet. Maaar: renoveren (zoals jullie hebben gedaan) kan wel en staat dit recht niet in de weg - de telling begint niet opnieuw.

Over het bestuursrechtelijke stuk: Als het dakterras er al twintig jaar ligt verwacht ik ook overigens ook geen gezeur met de gemeente.

Als dit de uitkomst gaat worden ben ik tevreden, ben alleen bang dat het niet zo makkelijk zal gaan

[Leonbeekman]

paQ schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:10:
Maar ik zou er ook niet te veel slapende honden over wakker maken. Als je (TS) je er in kunt berusten dat je er een erfafscheiding plaatst en de buurman daarmee akkoord is, dan zou ik denk ik daar tevreden mee zijn. Als hij ook dat niet wil, sja dan zul je bewijzen moeten vinden dat het er al 20 jaar zo zit.

De bewijzen hebben we. Contact met de bewoners t/m 1997 dat ze het actief als terras hebben gebruikt.
Vraag is, zal dat voldoende zijn?

[Leonbeekman]

Martijn.C.V schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:17:
Los van de juridische route, is er misschien ook de tegemoetkoming-route:

Plaats een grote plantenbak (ofzo) en plemp er wat dichte planten in. Je kunt dit in 1x goed doen, maar je zou ook voor de cheapo dingen kunnen gaan en het inzetten als "intentie tonen".

Dan weer met de betreffende buurman in gesprek, aangeven dat naar jouw kennis er niets aan de hand is (zo heb je het immers gekocht), maar dat je wel tegemoet wilt komen + {wijs naar plantenbak} zodat je niet zomaar zijn tuin in kijkt etc.

Je zou van tevoren wat opties kunnen opzoeken welke je prima vind en voorstellen als alternatieve oplossingen, dat hij er 1 uit mag kiezen. Je hoeft niet alles toe te geven en helemaal doen wat ie zegt, maar bescheidenheid is denk de makkelijkste route hier.

Dit heb ik met hem proberen te bespreken, hier had hij helaas geen oren naar.

[Leonbeekman]

_ferry_ schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:32:
[...]

20 of 10? De 20 gaat volgens mij op bij kwader trouw, dus als TS bij de koop al wist dat het dakterras niet mocht. E.e.a. valt dan misschien ook wel weer onder de onderzoeksplicht, maar 10 jaar valt een stuk makkelijker aan te tonen IIG.

Wij wisten bij koop niet dat dit niet mocht, hebben dit ook niet onderzocht.
We hebben sowieso vanaf 1997 bewijs dat het als terras wordt ingezet.

[Leonbeekman]

eltweako schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:42:
Verjaring is vaak ingewikkelder dan het op het eerste gezicht lijkt, en de rechter gaat er lang niet altijd in mee.
Wanneer je een zaak voor de rechter brengt, betekent dit niet automatisch dat je wint omdat een situatie al langere tijd speelt.
Hoe intensief werd het dakterras in het verleden gebruikt?

Stel je voor dat de vorige bewoner het dakterras sporadisch of zelfs nauwelijks gebruikte, waardoor de buurman het gedoogde. Als jij, na een verbouwing, het terras wel actief gaat gebruiken, dan kan het zo zijn dat de buurman dit niet langer tolereert.
Je kunt dan wel een beroep doen op verjaring, maar er is een reële kans dat de rechter de termijn van 20 jaar hanteert, vooral als het dakterras "illegaal" is aangelegd.

Bovendien loop je het risico op een conflict met je buren. En niets kan je woongenot zo verstoren als onenigheid met je naasten. In het ergste geval kun je zelfs te maken krijgen met pesterijen en vernielingen, wat je gevoel van veiligheid en rust in je eigen huis kan aantasten.

Als je er niet met de buren uit gaat komen. En je wilt je dakterras behouden, dan raad ik je aan om eerst goed juridisch advies in te winnen, en niet op basis van wat internet juristen een procedure aan te spannen.

Want als je de gerechtelijke procedure zou verliezen ben je meer dan alleen je dakterras kwijt.

Helemaal helder hoor, we willen ook helemaal geen juridische procedure. Maar het dakterras weer inpakken is ook geen lekkere uitkomst.
Wij kunnen in ieder geval goed aantonen dat het terras sinds 1997 actief wordt gebruikt.

[Leonbeekman]

Verwijderd schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:55:
Omgevingsrecht. Daarin kennen we geen verjaringstermijn. Buurman hoeft daarvoor alleen maar bij de gemeente aan te kloppen als er geen vergunning is afgegeven.

Wat is "vernieuwing"? Zijn er verschillen tussen de oude en nieuwe situatie? Volgens mij mag je delen gewoon vernieuwen zonder nieuwe vergunning, maar als je echt constructieve wijzigingen gaat maken dan heb je waarschijnlijk gewoon weer een nieuwe vergunning nodig. En ook dan: de gemeente toetst NIET aan het burenrecht.

Duidelijk verhaal.
De vernieuwing is dat we het bestaande hebben weggehaald en opnieuw hebben teruggeplaatst op dezelfde wijze als het was. Hiervoor hebben we ook een vergunning gehad. Dit is alleen niet de vergunning voor het dakterras.

[Leonbeekman]

mierenfokker schreef op donderdag 7 september 2023 @ 11:28:
Vraag mij af of zoiets verjaard als er geen vergunning is verleend. Ben benieuwd wat er gaat gebeuren, ik denk ruzie tussen TS en buren, jurisdische zooi en afbreken dakterras. Daarnaast is dit TS zijn eerste reactie, dus we zullen nooit de uiteindelijke uitkomst gaan weten..

Wij zijn ook zeer benieuwd, we zoeken het in ieder geval uit en nemen de reacties mee.
Mijn volgende reactie zal overigens iets sneller zijn, ik had niet helemaal door dat er al zoveel gereageerd was. (dat heb je dan als nieuwkomer)

[Leonbeekman]

Dank allen voor jullie reactie, nog geen eenduidig antwoord in ieder geval. Daar waren we al achter.

Vragen die we nu laten uitzoeken:
Als we een schutting plaatsen (die er hiervoor ook al stond), ontnemen we het zicht. Vraag is of dit mag en is dit dan voldoende.
En:
Is de 20 jaar een geldige verjaring, of is het privaat/bestuursrechtelijk dan weer niet volledig dekkend.

We zijn er mee bezig, wordt vervolgd

[Toke_gt]

Interessante casus. Stel, je plaatst op 2 meter van de rand enkele struiken. Hoeveel van je dakterras hou je dan nog over? Is dat voldoende om prettig te gebruiken, dan zou ik het zo vast inrichten, in afwachting van verdere ontwikkelingen. Kost je alleen de struiken, maar buurman kan wennen aan het idee en zien dat je rekening met hem houdt.
Blijft raar dat er na 26 jaar (of langer) ineens bezwaar komt, zeker omdat jullie er zelf ook al 5 jaar wonen.

[torretje2012]

als het pand uit 1742 komt, zal je ongetwijfelt monumentaal zijn en zal er wel iets over terug te vinden zijn?

[Leonbeekman]

Toke_gt schreef op dinsdag 19 september 2023 @ 09:54:
Interessante casus. Stel, je plaatst op 2 meter van de rand enkele struiken. Hoeveel van je dakterras hou je dan nog over? Is dat voldoende om prettig te gebruiken, dan zou ik het zo vast inrichten, in afwachting van verdere ontwikkelingen. Kost je alleen de struiken, maar buurman kan wennen aan het idee en zien dat je rekening met hem houdt.
Blijft raar dat er na 26 jaar (of langer) ineens bezwaar komt, zeker omdat jullie er zelf ook al 5 jaar wonen.

Dat zou ansich een prima optie zijn, zou het terras dan niet op het meest "fijne" deel gehalveerd worden.

De blauwe lijn zou deze mooie struikrand voorstellen.

[Leonbeekman]

torretje2012 schreef op dinsdag 19 september 2023 @ 14:17:
als het pand uit 1742 komt, zal je ongetwijfelt monumentaal zijn en zal er wel iets over terug te vinden zijn?

Helaas niet het geval, veel verloren gegaan in de archieven helaas.

[Toke_gt]

Leonbeekman schreef op dinsdag 19 september 2023 @ 14:17:
[...]
Dat zou ansich een prima optie zijn, zou het terras dan niet op het meest "fijne" deel gehalveerd worden. [Afbeelding]

De blauwe lijn zou deze mooie struikrand voorstellen.

Tja, dat maakt je dakterras nogal beperkt. Dan toch maar struiken langs de rand. Of matglas (zie je hier in de wijk veel.) Laat namelijk wel licht door, maar beperkt het zicht (twee kanten op).
Op zich snap ik dat de buurman er niet zo van gecharmeerd is, maar vraag blijft dan waar hij de afgelopen 26 jaar was met zijn bezwaar.

[Leonbeekman]

Toke_gt schreef op dinsdag 19 september 2023 @ 15:31:
[...]

Tja, dat maakt je dakterras nogal beperkt. Dan toch maar struiken langs de rand. Of matglas (zie je hier in de wijk veel.) Laat namelijk wel licht door, maar beperkt het zicht (twee kanten op).
Op zich snap ik dat de buurman er niet zo van gecharmeerd is, maar vraag blijft dan waar hij de afgelopen 26 jaar was met zijn bezwaar.

Dat is dus een beetje (één van de) vraag, als we daar een schutting mogen zetten is wat mij betreft alles dik in orde.
Dat zijn we nu aan het uitzoeken, mogen we daar iets zetten is het helemaal goed.

[Toke_gt]

Leonbeekman schreef op dinsdag 19 september 2023 @ 16:56:
[...]


Dat is dus een beetje (één van de) vraag, als we daar een schutting mogen zetten is wat mij betreft alles dik in orde.
Dat zijn we nu aan het uitzoeken, mogen we daar iets zetten is het helemaal goed.

Hou dan die optie van het lichtdoorlatend materiaal in gedachten. Dat wordt vaker toegepast bij dakterassen en haalt bezwaren weg tegen zowel de inkijk als beperkte lichtinval.
Overigens heeft de buurman mogelijk geen poot om op te staan, maar er in overleg uitkomen is natuurlijk altijd beter. Tenzij de relatie toch al totaal verziekt is, maar dat lees ik niet terug.

[ Voor 15% gewijzigd door Toke_gt op 19-09-2023 17:55 ]

[i-chat]

eltweako schreef op donderdag 7 september 2023 @ 10:42:
Verjaring is vaak ingewikkelder dan het op het eerste gezicht lijkt, en de rechter gaat er lang niet altijd in mee.
Wanneer je een zaak voor de rechter brengt, betekent dit niet automatisch dat je wint omdat een situatie al langere tijd speelt.
Hoe intensief werd het dakterras in het verleden gebruikt?

Stel je voor dat de vorige bewoner het dakterras sporadisch of zelfs nauwelijks gebruikte, waardoor de buurman het gedoogde. Als jij, na een verbouwing, het terras wel actief gaat gebruiken, dan kan het zo zijn dat de buurman dit niet langer tolereert.
Je kunt dan wel een beroep doen op verjaring, maar er is een reële kans dat de rechter de termijn van 20 jaar hanteert, vooral als het dakterras "illegaal" is aangelegd.

Bovendien loop je het risico op een conflict met je buren. En niets kan je woongenot zo verstoren als onenigheid met je naasten. In het ergste geval kun je zelfs te maken krijgen met pesterijen en vernielingen, wat je gevoel van veiligheid en rust in je eigen huis kan aantasten.

Als je er niet met de buren uit gaat komen. En je wilt je dakterras behouden, dan raad ik je aan om eerst goed juridisch advies in te winnen, en niet op basis van wat internet juristen een procedure aan te spannen.

Want als je de gerechtelijke procedure zou verliezen ben je meer dan alleen je dakterras kwijt.

verjaring is verjaring, dus wat je hier schrijft is in grote mate onzin.
wat jij beschrijft kan spelen wanneer je praat over zaken als landjepik door bijvorobeeld een schuur over de grens te bouwen, in zo'n geval kan de buurman die schuur gedogen. hij laat dan toe dat jij jouw schuur op zijn grond hebt staan (en dan gaat verjaring dus ook niet tellen want verjaring kan alleen spelen zonder toestemming) in dit geval is er geen toestemming om te geven. dan zijn er dus 2 routes.

of er is een vergunning en dan heeft je buurman hoe dan ook niks te klagen (of nuja bijna niks).
of er is geen vergunning en in dat geval heb je iemand nodig die wat meer van bouwrecht weet om te zien of zoiets kan verjaren of niet.

wat betreft het zicht op iemands kavel dat kan makkelijker opgelost worden dan de sloop van teras balkon of raam ... en daar zal een buurman zich bij neer moeten leggen?