Verjaring perceel door bezit/gebruik stukje grond?

[MailMan]

Wij wonen in een hoekhuis (nr 97) met naast ons een pad (in geel) van ±1 meter die grotendeels/volledig (mijn vraag gaat hierover) op ons perceel ligt. Het pad leidt tot de achtertuin van de buren van het blok huizen waar onze woning een hoekhuis van is. Die buren hebben recht van overpad, maar heb ik even uit de tekening gehaald.



Echter, mijn vraag gaat over perceel van buurman A (nr 95) aan de andere kant van het pad. Volgens bijgevoegde tekeningen van het kadaster lijkt zijn (bij)gebouw en de daarop aansluitende afscheiding (een hek) net niet op zijn erfgrens te staan en zou hij dus nog verder richting ons mogen bouwen. In theorie ligt een deel van het pad tussen ons dus op zijn perceel. Ik weet dat de kadasterdata niet super accuraat is, maar het gaat mogelijk om 25cm in het meest extreme geval.

Buurman A maakt zelf nooit gebruik van het pad omdat het pad alleen leidt naar onze tuin en de tuin van buren aan de andere kant. Hij staat hoogstens op het pad om wat begroeiing uit zijn tuin te snoeien als ik het vraag.

De huidige situatie is (volgens de buurman) al 50 jaar zo. Ik vroeg mij af of wij nu niet eigenaar zijn geworden van dat strookje perceel op het pad als gevolg van (bevrijdende) verjaring? Zie b.v. https://www.wvtadvocaten....%20de%20grond%20uitoefent.

Dit is relevant i.v.m. een mogelijke uitbouw en de bepaling hoe ver die van de buurman af gebouwd mag worden.

[ Voor 6% gewijzigd door MailMan op 30-08-2023 09:14 ]

[Artopaper]

bekijk eens dit filmpje van de rijdende rechter, vergelijkbare casus , andere situatie:

YouTube: 'Morgenochtend gaat de cirkelzaag in de schutting' | DE RIJDENDE REC...

[alwind]

Waaruit blijkt dat jij meer dan 20 jaar bezit hebt genomen van de grond? Ik zie dat namelijk niet.

Juist deze zin werkt tegen je: Hij staat hoogstens op het pad om wat begroeiing uit zijn tuin te snoeien als ik het vraag.

Het is dus duidelijk zijn tuin en hij doet zelf het onderhoud.

[ Voor 49% gewijzigd door alwind op 30-08-2023 09:28 ]

[Question Mark]

Dus omdat een buurman volgens jou al 25 jaar niet gebruikt maakt van zijn grond, heb ji het idee dat de grond dan van jouw wordt? Die 25 cm blijft natuurlijk van de buurman.

[FirePuma142]

Is het pad ergens afgesloten? Is het op de een of andere manier overduidelijk en ondubbelzinnig zichtbaar dat jij of voorgaande bewoners bezit uitoefent over die grond? En kun je aantonen dat dat minstens 20 jaar het geval is geweest?

[ Voor 21% gewijzigd door FirePuma142 op 30-08-2023 11:57 ]

[MailMan]

Even voor de context: De buurman van nr95 kwam zelf met de opmerking dat het stukje grond verjaard zou zijn. Hij heeft er totaal geen bezwaar tegen als wij zouden bouwen tot ±95cm tegen zijn gebouw. Maar een mogelijk toekomstig eigenaar van zijn perceel kan besluiten tot op de erfgrens te gaan bouwen, en dan staat onze uitbouw mogelijk te dicht tegen het nieuwe gebouw aan, waardoor het pad niet meer bruikbaar is.

alwind schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 09:25:
Waaruit blijkt dat jij meer dan 20 jaar bezit hebt genomen van de grond? Ik zie dat namelijk niet.

Het betreffende stuk grond bestaat uit tegels die onderdeel zijn van het pad dat over ons perceel loopt. Wij gebruiken dat pad en dus zijn stukje grond, de buurman niet. Sterker nog, hij moet over ons perceel om daar bij te kunnen, maar hij heeft geen recht van overpad.
Nu wonen wij er geen 20 jaar, maar hebben er voor ons mensen decennia gewoond in dezelfde omstandigheden. Volgens mij stopt de verjaring niet bij een nieuwe eigenaar (https://www.rechtdoor.nl/...d-geworden-door-verjaring).

Juist deze zin werkt tegen je: Hij staat hoogstens op het pad om wat begroeiing uit zijn tuin te snoeien als ik het vraag.

Het is dus duidelijk zijn tuin en hij doet zelf het onderhoud.

Het gaat niet om zijn tuin. Zijn tuin is afgescheiden door een hek. Het gaat om het stuk daarnaast, wat een paar cm tegels is die onderdeel vormen van het pad dat wij en vorige bewoners al tientallen jaren dagelijks gebruiken om bij de achtertuin van ons huis te komen.

Question Mark schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 11:45:
Dus omdat een buurman volgens jou al 25 jaar niet gebruikt maakt van zijn grond, heb ji het idee dat de grond dan van jouw wordt?

Correct. Grond die eigendom is van de buurman kan door mijn bezit en verjaring mijn eigendom worden, als een aantal omstandigheden dat ondersteunen. Zie de tekst hieronder (https://www.rechtdoor.nl/...d-geworden-door-verjaring)

Bezit is iets anders dan eigendom. U kunt iets bezitten waarvan u niet de eigendom heeft. Grond die eigendom is van de gemeente of de buurman kan dus in uw bezit zijn. In de wet staat dat u iets bezit als u het voor u zelf houdt. Het maakt daarbij niet uit dat u eigenlijk wel weet dat de grond die u bezit niet van u is.

Het moet in ieder geval voor de buitenwereld zichtbaar zijn dat u de grond in bezit heeft genomen. De eigenaar van de grond (tegen wie de verjaring loopt) moet kunnen zien dat u de grond in bezit heeft genomen en dat u zich bent gaan gedragen alsof u de eigenaar van die grond bent.

Of er sprake is van bezit moet worden beoordeeld aan de hand van de feitelijke situatie. Meestal wordt er gekeken of er zogeheten bezitsdaden zijn verricht. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van bezit wanneer u de grond van de gemeente of de buren bij uw eigen grond heeft aangetrokken door daar een hek omheen te plaatsen. Ook kan er sprake zijn van een aantal daden die in samenhang bezien de conclusie rechtvaardigen dat u de grond in bezit heeft genomen. Wanneer u de grond alleen onderhoudt en/of heeft beplant zal er geen sprake zijn van bezit.

FirePuma142 schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 11:55:
Is het pad ergens afgesloten? Is het op de een of andere manier overduidelijk en ondubbelzinnig zichtbaar dat jij of voorgaande bewoners bezit uitoefent over die grond? En kun je aantonen dat dat minstens 20 jaar het geval is geweest?

Het pad is niet afgesloten, maar is ook geen openbaar pad. Het pad begint volledig op ons perceel, maar na een aantal meter lijkt er dus ook een stukje van het perceel van de buurman bij te komen.

De vraag is of het dagelijks gebruiken van dat pad door mij, en het niet gebruiken van dat pad door de buurman, voldoende is om hard te maken dat ik/eerdere bewoners bezit uitoefen over die grond en de buurman niet. Dat aantonen zal denk ik moeten door aan te geven dat de buurman van Nr95 geen achterom heeft via dat pad en ook geen recht van overpad heeft.

Overigens lees ik net dat je als bewijs een verklaring van de buurman kan vragen, dus aangezien hij mee lijkt te willen werken ga ik hem dat maar eens voorleggen

[Cheesy]

Woning / bijgebouw van je buurman heeft geen overstek? Deze mag doorgaans alleen boven eigen grond en ik neem aan dat dit niet geschikt is voor verjaring.

[KNed]

En wat als deze tekening inderdaad niet accuraat is (grote kans) en de erfgrens loopt nu gewoon netjes goed?

[Question Mark]

MailMan schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 13:19:we buurman van nr95 kwam zelf met de opmerking dat het stukje grond verjaard zou zijn. Hij heeft er totaal geen bezwaar tegen als wij zouden bouwen tot ±95cm tegen zijn gebouw. Maar een mogelijk toekomstig eigenaar van zijn perceel kan besluiten tot op de erfgrens te gaan bouwen, en dan staat onze uitbouw mogelijk te dicht tegen het nieuwe gebouw aan, waardoor het pad niet meer bruikbaar is.

Kun je dat lapje grond niet kopen voor bv. één euro en een krat bier? Dan komen er nog wat kadaster- en notariskosten ed. blij, maar dan is het misschien wel goed geregeld. Dan kan een nieuwe eigenaar nooit op die strook bouwen, en blijft je uitbouw altijd op de juiste afstand staan.

[Azara]

Als jij al eigendom zou krijgen door die 25cm te gebruiken dan ben je toch hooguit mede-eigenaar geworden samen met de buren. Die gebruiken dat strookje grond toch ook?
Maar de buurman gebruikt dat pad ook af en toe voor snoeien, dus er kan geen sprake van verjaring zijn.

De "kopen voor een euro en kratje bier" suggestie blijft het beste. Geef je buurman dan ook het recht van overpad in een akte en de situatie sluit helemaal aan bij het echte gebruik.

[alwind]

MailMan schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 13:19:
Even voor de context: De buurman van nr95 kwam zelf met de opmerking dat het stukje grond verjaard zou zijn. Hij heeft er totaal geen bezwaar tegen als wij zouden bouwen tot ±95cm tegen zijn gebouw. Maar een mogelijk toekomstig eigenaar van zijn perceel kan besluiten tot op de erfgrens te gaan bouwen, en dan staat onze uitbouw mogelijk te dicht tegen het nieuwe gebouw aan, waardoor het pad niet meer bruikbaar is.

Vooral snel vastleggen dat je de grond mag gebruiken en de buurman er afstand van doet.

[redah]

alwind schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 14:31:

Vooral snel vastleggen dat je de grond mag gebruiken en de buurman er afstand van doet.

Precies dit. Geef 700 Euro uit aan een notaris en bespaar jezelf een boel zorgen. Je hebt nu een fijne buurman, wie weet wat je straks voor buren hebt. Alles wat je nu (legaal) regelt, is straks geen discussiepunt meer.

Ik heb exact eenzelfde situatie meegemaakt. En eigenaren (jij en je buurman) mogen beiden doen met eigendom wat ze willen, dus ook aan elkaar verkopen/ruilen/schenken. Als jij dat wil, en je buurman wil dat, leg het vast nu jullie allebei nog eigenaar zijn. Dan ligt het tot in de eeuwigheid vast, ook als het eigenaarschap van 1 van de percelen wijzigt.

[ Voor 3% gewijzigd door redah op 30-08-2023 14:37 ]

[dengregg]

misschien eerst een beginnen met alles eens deftig te laten uitmeten zodat je de effectieve grenzen kent. Grenzen tussen percelen aangegeven met een haag durven over de vele jaren wel eens wat bewegen, en zeker als het over 25cm gaat zou dit wel eens van belang kunnen zijn.

[MailMan]

Cheesy schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 13:23:
Woning / bijgebouw van je buurman heeft geen overstek? Deze mag doorgaans alleen boven eigen grond en ik neem aan dat dit niet geschikt is voor verjaring.

Ik snap even niet waarom dat relevant is in mijn situatie?

KNed schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 13:25:
En wat als deze tekening inderdaad niet accuraat is (grote kans) en de erfgrens loopt nu gewoon netjes goed?

Die kans is er zeker. De luchtfoto waaruit de bebouwing wordt bepaald laat veel schaduw en begroeiing zien, dus er is een kans dat het algoritme ernaast zit qua plaatsing van gebouw op perceel. De enige manier om het zeker te weten is het uit laten meten door het kadaster. Dat kost ongeveer 500 euro en een maand wachten. Dat is te overzien. Tegelijkertijd kan het ook zo zijn dat zijn gebouw net niet op zijn erfgrens staat. En die situatie loop ik nu na met o.a. dit topic. Als blijkt dat het hoe dan ook verjaard is, dan bespaar ik er ook nog eens 500 euro mee en heb ik er mogelijk een klein stukje perceel bij

Question Mark schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 13:28:
[...]

Kun je dat lapje grond niet kopen voor bv. één euro en een krat bier? Dan komen er nog wat kadaster- en notariskosten ed. blij, maar dan is het misschien wel goed geregeld. Dan kan een nieuwe eigenaar nooit op die strook bouwen, en blijft je uitbouw altijd op de juiste afstand staan.

Ja dat zou misschien wel kunnen. Maar ik denk dat dat alles bij elkaar toch al snel een euro of 1000 gaat kosten voor een paar centimeter. En als nou gewoon blijkt dat de verjaring is ingetreden en de rest van de onderbouwing klopt, dan is dat dus eigenlijk niet nodig. Het is een afweging, en misschien is mijn conclusie inderdaad dat ik wankel sta en ik voor de zekerheid moet gaan.

Azara schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 13:56:
Als jij al eigendom zou krijgen door die 25cm te gebruiken dan ben je toch hooguit mede-eigenaar geworden samen met de buren. Die gebruiken dat strookje grond toch ook?
Maar de buurman gebruikt dat pad ook af en toe voor snoeien, dus er kan geen sprake van verjaring zijn.

De buren aan de kant waar mijn huis aan vast zit hebben recht van overpad over mijn perceel. Ik denk niet dat zij kunnen beweren de grond te bezitten van de buurman op Nr 95 in die situatie.

De buurman op Nr 95 gebruikt die grond niet. Ja hij snoeit 1x per jaar de wildgroei uit zijn tuin omdat ik daarom vraag, maar om nou te zeggen dat dat gebruik is? Als ik niets zeg doet hij het niet.


Ik vond hier dus een modelbrief verjaring: https://www.rechtdoor.nl/...beroep-op-verjaring-grond

Eerst eens kijken of de buurman ermee akkoord gaat dat hij dat ondertekent, dan heb ik in ieder geval een poot om op te staan

[Bob-B190]

Dus het gaat een keer om 4m2… koop het gewoon tegen marktwaarde en dan heb je nooit gezeik. Niet met nieuwe buren, niet met verkoop van je eigen huis etc. Als je wil verbouwen hangt het toch niet op die 1000 euro incl notaris. Je krijgt een veelvoud aan gezeik als je nu dingen impliciet gaat regelen.

[alwind]

MailMan schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 20:31:
[...]

Ja dat zou misschien wel kunnen. Maar ik denk dat dat alles bij elkaar toch al snel een euro of 1000 gaat kosten voor een paar centimeter. En als nou gewoon blijkt dat de verjaring is ingetreden en de rest van de onderbouwing klopt, dan is dat dus eigenlijk niet nodig. Het is een afweging, en misschien is mijn conclusie inderdaad dat ik wankel sta en ik voor de zekerheid moet gaan.

Het verjaard pas na een uitspraak van de rechter. Tot die tijd blijf je altijd in onzekerheid tenzij je het vastlegt bij een notaris.

[KNed]

MailMan schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 20:31:


[...]


Die kans is er zeker. De luchtfoto waaruit de bebouwing wordt bepaald laat veel schaduw en begroeiing zien, dus er is een kans dat het algoritme ernaast zit qua plaatsing van gebouw op perceel. De enige manier om het zeker te weten is het uit laten meten door het kadaster. Dat kost ongeveer 500 euro en een maand wachten. Dat is te overzien. Tegelijkertijd kan het ook zo zijn dat zijn gebouw net niet op zijn erfgrens staat. En die situatie loop ik nu na met o.a. dit topic. Als blijkt dat het hoe dan ook verjaard is, dan bespaar ik er ook nog eens 500 euro mee en heb ik er mogelijk een klein stukje perceel bij

Als je het echt bij jouw perceel wilt trekken dan zal het kadaster mogelijk ook nog wel langs willen komen? het een en ander zal we definitief gemaakt moeten worden. Wat dus de nodige kosten met zich mee brengt.

Ik kan het allemaal niet helemaal goed inschatten maar het komt op mij over dat je heel veel moeite aan het doen bent voor een postzegeltje grond

[einz]

redah schreef op woensdag 30 augustus 2023 @ 14:36:
[...]


Precies dit. Geef 700 Euro uit aan een notaris en bespaar jezelf een boel zorgen. Je hebt nu een fijne buurman, wie weet wat je straks voor buren hebt. Alles wat je nu (legaal) regelt, is straks geen discussiepunt meer.

Ik heb exact eenzelfde situatie meegemaakt. En eigenaren (jij en je buurman) mogen beiden doen met eigendom wat ze willen, dus ook aan elkaar verkopen/ruilen/schenken. Als jij dat wil, en je buurman wil dat, leg het vast nu jullie allebei nog eigenaar zijn. Dan ligt het tot in de eeuwigheid vast, ook als het eigenaarschap van 1 van de percelen wijzigt.

Lijkt me inderdaad logisch om iets te doen wat zowel jij als de buurman willen. Mocht je er niet uitkomen kun je dit altijd nog juridisch uitzoeken maar een goede buur is beter dan een verre vriend. Wees dus gewoon die goede buur.

Zeg dat je dit hebt geconstateerd op de kadastrale tekening, geef aan wat je wil bouwen. Wees eerlijk over het feit dat dat kadastraal gezien zijn grond is maar in de praktijk niet meer. Geef aan dat je dat voor de zorgvuldigheid en om problemen voor te zijn dat netjes wil regelen. Ga naar de notaris. neem de buurman een keer mooi mee uit eten en bouw je uitbouw.

[HvdBent]

even los van alle bezit of niet discussie, kadastrale plannen werden in de analoge tijd (grofweg voor 1995 zeg maar) getekend met een pen 0,35 mm op een matenplan met de schaal 1:2000, dus die lijnen hebben een foutmarge (ook na digitaliseren) van 70 centimeter....

[Ajacied10]

Voor verjaring moet je de grond 20 jaar in gebruik hebben genomen, op een dusdanige wijze dat het voor iedereen duidelijk is.


Dat zie ik hier niet.

[ Voor 9% gewijzigd door Ajacied10 op 31-08-2023 08:51 ]

[Anoniem: 39993]

Je moet een duidelijk herkenbare handeling verrichten om iets "in bezit te nemen". Alleen een paar tegels neerleggen is dat niet.

Maar ik gok erop dat je kaartje gewoon een beetje afwijkt.

[MailMan]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 31 augustus 2023 @ 08:56:
Je moet een duidelijk herkenbare handeling verrichten om iets "in bezit te nemen". Alleen een paar tegels neerleggen is dat niet.

Maar ik gok erop dat je kaartje gewoon een beetje afwijkt.

Het lijkt inderdaad om een afwijking te gaan.

Ik heb nu via PDOK Viewer een andere recente luchtfoto gevonden/geselecteerd waarbij veel duidelijker te zien is dat de bebouwing op de kaart van het Kadaster niet goed is ingetekend. Het huis van de buurman op Nr 95 staat echt duidelijk op de erfgrens bij die scherpere foto

Een ander stukje Nederland, maar voor de geinteresseerden: https://app.pdok.nl/viewe...41-2db44fd27fca;Bebouwing

[Roozzz]

Wil je echt weten waar de grens ligt: vraag het kadaster om een grensreconstructie te doen.

Dan weet je waar je aan toe bent en kan je evt een zinnig gesprek voeren met de buurman.