Hypotheek nieuwbouw

[jan011]

We zijn bij drie verschillende hypotheekadviseurs geweest, en zij hebben ons allemaal hetzelfde verteld.

Nu we bezig zijn met het opstellen van de koopovereenkomst voor de grond, vroeg de makelaar naar de ontbindende voorwaarden. We hebben deze doorgegeven, maar ze merkten op dat het door ons genoemde hypotheekbedrag erg laag was. Wij hadden de uiteindelijke hypotheeklast doorgegeven, terwijl zij wilden weten hoeveel we nodig hebben van de bank bij aanvang.

Omdat we de bouw volledig in eigen beheer doen, hebben we de kosten goed weten te drukken. Het totaalbedrag komt uit op €430.000. Dit is wat we nodig hebben, bestaande uit een nieuwe hypotheek plus een overbruggingshypotheek.

Voor de ontbindende voorwaarden is het waarschijnlijk slim om het bedrag van €430.000 te noemen, aangezien dat is wat we nodig hebben van de bank om de bouw te kunnen starten.

Daarnaast willen we in ons huidige huis blijven wonen tijdens de bouw. De financiering zal dus bestaan uit een deel nieuwe hypotheek en een deel overbrugging. Na de verkoop van onze huidige woning en na aflossing van de overbruggingshypotheek en een deel van de nieuwe hypotheek, verwachten we een resterende hypotheekschuld te hebben van €350.000.

We kiezen ervoor om eigen geld niet in deze berekening mee te nemen en dit achter de hand te houden voor onvoorziene kosten.

[ Voor 32% gewijzigd door jan011 op 24-08-2023 16:29 ]

[Deveon]

Een overbruggingshypotheek is om na verkoop van je huidige woning gelijk af te lossen. Je kan hier echter niet de dubbele lasten mee financieren. Zodra je de eerste euro uit de hypotheek opneemt (meestal voor de grond) gaat de volledig aflossing van je nieuwe hypotheek lopen. De rente wordt vaak (deels) gecompenseerd, aflossing niet. Die aflossing komt dus uit je eigen middelen.

Wat is precies het struikelpunt van je post? Ik mis de concrete vraag.

Echte zelfbouw geeft trouwens wel een enorm risico voor de bank. Wat als er straks een half huis staat? Daarom zit er op nieuwbouw vaak een afbouwgararantie (Woningborg).

[ Voor 16% gewijzigd door Deveon op 24-08-2023 16:38 ]

[jan011]

Deveon schreef op donderdag 24 augustus 2023 @ 16:37:
Een overbruggingshypotheek is om na verkoop van je huidige woning gelijk af te lossen. Je kan hier echter niet de dubbele lasten mee financieren. Zodra je de eerste euro uit de hypotheek opneemt (meestal voor de grond) gaat de volledig aflossing van je nieuwe hypotheek lopen. De rente wordt vaak (deels) gecompenseerd, aflossing niet. Die aflossing komt dus uit je eigen middelen.

Wat is precies het struikelpunt van je post? Ik mis de concrete vraag.

Echte zelfbouw geeft trouwens wel een enorm risico voor de bank. Wat als er straks een half huis staat? Daarom zit er op nieuwbouw vaak een afbouwgararantie (Woningborg).

Sorry de vraag is. Wat voor bedrag moet er als ontbindende voorwaarden gegeven worden? €430.000 of €430.000+ huidige hypotheek.
Daarnaast zijn we ons bewust van de risico's en de bank die we gekozen hebben werkt hier aan mee.

[jan011]

we zijn bezig met de puntjes op de "i" te zetten. Vandaag 2 makelaars gebeld, een voor de taxatie van het huidige huis en een voor het nieuwe huis.

Als we naar 2024 kijken dan is de NHG grens weer een stuk gestegen. Als we energie besparende maatregelen toepassen is dit 461.000 euro. geld dit ook voor nieuwbouw? aangezien het huis vol zit met isolatie trippel glas WTW en een warmtepomp tikken we makkelijk het verschil aan tussen de gewonen NHG (434.000) en de met energie besparende maatregelen.

Of kijken ze voor nieuwbouw gewoon naar de 435.000 grens?

[NACrat]

Deveon schreef op donderdag 24 augustus 2023 @ 16:37:
Een overbruggingshypotheek is om na verkoop van je huidige woning gelijk af te lossen. Je kan hier echter niet de dubbele lasten mee financieren. Zodra je de eerste euro uit de hypotheek opneemt (meestal voor de grond) gaat de volledig aflossing van je nieuwe hypotheek lopen. De rente wordt vaak (deels) gecompenseerd, aflossing niet. Die aflossing komt dus uit je eigen middelen.

Wat is precies het struikelpunt van je post? Ik mis de concrete vraag.

Echte zelfbouw geeft trouwens wel een enorm risico voor de bank. Wat als er straks een half huis staat? Daarom zit er op nieuwbouw vaak een afbouwgararantie (Woningborg).

Een overbrugging kan je hier wel voor gebruiken (en dat weet ik uit recente eigen ervaring).

Maar het is mij ook nog niet helemaal duidelijk wat nou de vraag van TS is. @jan011 je wilt weten welk bedrag je als ontbindende voorwaarde in je koopakte moet opnemen? En dan het bedrag in- of exclusief overbrugging? Of bedoel jou nou toch iets anders?

[eLScha]

Als jij een hypotheek van 430k wilt gaan aanvragen, dan is dat je ontbindende voorwaarde. Lager mag ook. Hoger kan niet. Je kunt niet zeggen “als ik geen hypotheek van 480k kan krijgen wil ik het huis niet” en vervolgens en aanvraag doen van 430k.

[Deveon]

NACrat schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 09:22:
[...]


Een overbrugging kan je hier wel voor gebruiken (en dat weet ik uit recente eigen ervaring).

De enige uitzondering is als je voordeliger gaat wonen. Een overbrugging is namelijk een lening als voorschot op verkoop van je huidige woning. Je hebt dus tijdelijk een overlap dat je op twee huizen de hypotheken aan het aflossen bent.

[NACrat]

Deveon schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 10:00:
[...]

De enige uitzondering is als je voordeliger gaat wonen.

Dit is gewoon niet waar. Zoals gezegd heb ik er zelf ervaring mee. Toen wij ons nieuwbouwhuis kochten (die een heel stuk duurder was dan het oude huis waar we tijdens de bouw in bleven woonden) konden we een gedeelte van de dubbele lasten gewoon mee financieren middels een overbruggingshypotheek. Die bestond uit een deel dubbele lasten en een deel verbouwingskosten (meerwerk e.d.).

[Deveon]

NACrat schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 10:26:
[...]


Dit is gewoon niet waar. Zoals gezegd heb ik er zelf ervaring mee. Toen wij ons nieuwbouwhuis kochten (die een heel stuk duurder was dan het oude huis waar we tijdens de bouw in bleven woonden) konden we een gedeelte van de dubbele lasten gewoon mee financieren middels een overbruggingshypotheek. Die bestond uit een deel dubbele lasten en een deel verbouwingskosten (meerwerk e.d.).

Een overbrugging is om je overwaarde mee te nemen naar een nieuwe woning. Ik ben heel benieuwd hoe je daar dubbele lasten in hebt kunnen in calculeren.

Stel je huis is 4 ton waard en je koopt een nieuwe huis voor 6 ton. Je hypotheek op je oude huis was 3 ton dus heb je 1 ton als overbruggingshypotheek (even als voorbeeld) en vervolgens moet je nog 2 ton extra bij lenen voor de nieuwe hypotheek. Waaruit betaal je dan de aflossing (de dubbele lasten) van die 5 ton die je leent op het nieuwe huis? Je kan op dat nieuwe huis natuurlijk een hypotheek van 6 ton afsluiten daarvoor maar dan komt die dubbele lasten niet uit je overbruggingshypotheek want je verhoogd de reguliere hypotheek.

[NACrat]

Deveon schreef op dinsdag 14 november 2023 @ 12:01:
[...]

Een overbrugging is om je overwaarde mee te nemen naar een nieuwe woning. Ik ben heel benieuwd hoe je daar dubbele lasten in hebt kunnen in calculeren.

Stel je huis is 4 ton waard en je koopt een nieuwe huis voor 6 ton. Je hypotheek op je oude huis was 3 ton dus heb je 1 ton als overbruggingshypotheek (even als voorbeeld) en vervolgens moet je nog 2 ton extra bij lenen voor de nieuwe hypotheek. Waaruit betaal je dan de aflossing (de dubbele lasten) van die 5 ton die je leent op het nieuwe huis? Je kan op dat nieuwe huis natuurlijk een hypotheek van 6 ton afsluiten daarvoor maar dan komt die dubbele lasten niet uit je overbruggingshypotheek want je verhoogd de reguliere hypotheek.

Heel simpel. Wij hadden voldoende inkomsten om de v.o.n. waarde te kunnen financieren, mits er geen ander huis was. Dus hebben wij de v.o.n. in zijn geheel geleend, en van de overwaarde het huis aangekleed. En om dus al een gedeelte van die overwaarde beschikbaar te hebben is er een overbruggingshypotheek afgesloten. Waar dus ook een gedeelte voor dubbele lasten was opgenomen.

[jan011]

We hebben ons huidige huis laten taxeren en dat is een behoorlijke meevaller.

We hebben de grond gekocht (op papier), en als we afnemen na 1 januari gaan we rente betalen over het aankoopbedrag van de grond. Echter, de bank eist voor verstrekking van de hypotheek de vergunningen voor het te bouwen huis. Dit zit al een tijdje in de molen, maar geen idee hoe lang dit nog gaat duren.

Omdat de taxatie hoger is uitgevallen dan we in eerste instantie dachten, zouden we het kavel kunnen aankopen met de overwaarde van ons huis. Daarnaast zouden we dan een familiehypotheek kunnen nemen om de ruwbouw te realiseren. Ons huis in de verkoop zetten, en dit zo proberen te plannen dat de verkoop gelijkvalt met het opleveren van de ruwbouw. Als de ruwbouw staat, een kamer leefbaar maken en erin wonen.

Alleen vraag ik me dan af of ik de hypotheek overgezet krijg op de nieuwe woning, of wil de bank dan het geld terug? En bij het overzetten op de nieuwe woning willen we dan ook de familiehypotheek mee financieren om deze schulden af te lossen.

Op deze manier hebben we geen/minder dubbele lasten. Als we de woning financieren met een overbrugging dan gaat de bank uit van de volledige kosten voor de woning en moeten we het hele bedrag financieren naast het huis, terwijl het geld pas in een later stadium nodig is.

Zijn er grote voor- of nadelen die ik over het hoofd zie?

[OverloadOfRed]

jan011 schreef op vrijdag 24 november 2023 @ 08:53:
We hebben ons huidige huis laten taxeren en dat is een behoorlijke meevaller.

We hebben de grond gekocht (op papier), en als we afnemen na 1 januari gaan we rente betalen over het aankoopbedrag van de grond. Echter, de bank eist voor verstrekking van de hypotheek de vergunningen voor het te bouwen huis. Dit zit al een tijdje in de molen, maar geen idee hoe lang dit nog gaat duren.

Omdat de taxatie hoger is uitgevallen dan we in eerste instantie dachten, zouden we het kavel kunnen aankopen met de overwaarde van ons huis. Daarnaast zouden we dan een familiehypotheek kunnen nemen om de ruwbouw te realiseren. Ons huis in de verkoop zetten, en dit zo proberen te plannen dat de verkoop gelijkvalt met het opleveren van de ruwbouw. Als de ruwbouw staat, een kamer leefbaar maken en erin wonen.

Alleen vraag ik me dan af of ik de hypotheek overgezet krijg op de nieuwe woning, of wil de bank dan het geld terug? En bij het overzetten op de nieuwe woning willen we dan ook de familiehypotheek mee financieren om deze schulden af te lossen.

Op deze manier hebben we geen/minder dubbele lasten. Als we de woning financieren met een overbrugging dan gaat de bank uit van de volledige kosten voor de woning en moeten we het hele bedrag financieren naast het huis, terwijl het geld pas in een later stadium nodig is.

Zijn er grote voor- of nadelen die ik over het hoofd zie?

Neem van een ervaringsdeskundige aan dat de tekening bij de gemeente definitief krijgen een meer-maanden-proces is. Als je projectmatig bouwt heb je hier vaak weinig last van omdat de tekeningen vaak al zijn gekozen door de gemeente, maar bij particuliere bouw (zoals ik het lees dat je doet) moet jij of je architect echt wel een paar keer met de gemeente om tafel voordat ze alles OK vinden.

Overbruggen of niet overbruggen is een lastige berekening. De hypotheek adviseur zou je daar mee moeten helpen.
Als je nu verkoopt en tijdelijk gaat huren, inwonen oid, wordt je hele hypotheek doorgestreept. De overwaarde wordt op je rekening gestort, en dat kan je inderdaad gaan gebruiken voor de grond en (hopelijk) wat termijnen van de nieuwbouw. Je hoeft dan pas weer hypotheek te betalen als je nieuwe hypotheek gaat lopen. Als je hier de mogelijkheid voor hebt is dit de minst risicovolle keuze. Wel altijd rekening houden met uitloop bij evt huurcontracten.

Bij overbruggen streep je niks door, er wordt een lening naast gezet (zoals ik het begreep van onze adviseur destijds). Dus, flink wat lasten, mogelijk een tijdje hypotheek + overbrugging + deel nieuwe hypotheek.
Als je dat kan lijden voor de verwachte bouw + uitloop zit je goed. Maar, en dat is de grootste maar met overbruggen, als je huis minder waard wordt tijdens de overbrugginsperiode heb je bij de uiteindelijke verkoop mogelijk niet genoeg budget.

Of de markt gaat crashen zal niemand je kunnen vertellen, dus succes met de beslissing.

[jan011]

We zijn een hele tijd verder, en ik krijg er langzaam grijze haren van: de bouw is nog niet eens begonnen.

We hebben onze hypotheekadviseur vanaf het begin van het proces erbij betrokken. In december hebben we al aangegeven dat we graag met de hypotheekaanvraag wilden beginnen. Dit was volgens hem niet mogelijk omdat het taxatierapport van het nieuwe huis er nog niet was. Hij heeft wel 100 keer verteld dat zodra de taxatie binnen is, de aanvraag de week erna aan het begin van de week de deur uitgaat.

We hebben hem begin januari alle benodigde info/documenten gegeven, behalve het taxatierapport, in de hoop dat hij al wat voorbereidingen zou treffen.

Toen het taxatierapport eenmaal binnen was, hadden we gehoopt dat het snel zou gaan, maar niets is minder waar. Het heeft precies 2 weken geduurd voordat hij bij de bank een renteaanbod heeft aangevraagd. Hij heeft ons verteld dat zodra hij iets van de bank had, hij het gelijk zou melden en doorpakken. Nu kregen we 8 dagen later een renteaanbod van de bank, dat al 7 dagen eerder was ondertekend door de bank. Voor ons gevoel heeft het een week op zijn bureau gelegen.

We horen al 1 maand lang: "Ik ben aan jullie dossier aan het werken." Nu gaf hij in de mail met het renteaanbod weer aan dat hij deze week aan ons dossier gaat werken. Voor mij lijkt het gewoon op het uploaden van de gevraagde 10 documenten in een portal van de bank. Of zie ik dit verkeerd?

Hij weet dat we grondrente betalen, en hoe sneller we de hypotheek krijgen, hoe beter. Hij heeft ons steeds aan het lijntje gehouden door maar uit te stellen en beloftes niet na te komen, etc. Nu vroegen we ons af of er een optie bestaat om schade op hem te verhalen. Als hij vanaf het begin eerlijk was en had gezegd: "Ik heb het druk; ik kan er pas over 4 weken aan beginnen," was het voor ons goedkoper geweest om te zeggen: "Wat zijn we je verschuldigd?" en een andere adviseur te zoeken.

(We hebben overigens nooit een opdrachtovereenkomst getekend.)

[BastaRhymez]

Even mijn ongenuanceerde en niet onderbouwde reactie:
Stop met deze adviseur en ga als de sodemieter op zoek naar een andere (betere) adviseur!
Aangezien er geen opdrachtovereenkomst is getekend, kan hij daar ook niet op terug vallen. Wel zou het netjes zijn eventuele gemaakte kosten te vergoeden.

Iets genuanceerdere reactie:
Ga om de tafel met je adviseur en leg de feiten op tafel. Ga dan na of er na het gesprek voldoende vertrouwen is om samen verder te gaan. Jullie zitten nog echt in het begin stadium, dus eventueel wisselen zou ngo heel goed mogelijk zijn.
Maar als er nu al geen vertrouwen is, dan gaan jullie nog een zware dobber tegemoet!

[Woy]

Als je geen overeenkomst getekend hebt ben je ook niks verschuldigd natuurlijk. Ik zou eens polsen bij een andere adviseur.

[jan011]

ja hier hebben we al regelmatig over na gedacht. Hiervoor heb ik de rechtsbijstand gebeld en hun adviseerde met de huidige partij er uit te komen, dat we niks getekend hebben wil niet zeggen dat ze niks in rekening kunnen brengen. hij kan gewoon de gemaakte kosten bij ons verhalen. Daar zitten we niet op te wachten natuurlijk. vorige week hebben we hem bericht dat we totaal niet tevreden zijn met zijn manier van aanpak, en hij komt met het argument ik kan niet alles voor jullie laten vallen.

Kan iemand mij vertellen hoeveel uur werk het voor een adviseur is om vanuit rente voorstel van de bank naar een echte aanvraag te gaan?
En of er een kans bestaat dat we schade die we oplopen door grondrente (deels) bij hem kunnen verhalen?

[Woy]

jan011 schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 16:05:
ja hier hebben we al regelmatig over na gedacht. Hiervoor heb ik de rechtsbijstand gebeld en hun adviseerde met de huidige partij er uit te komen, dat we niks getekend hebben wil niet zeggen dat ze niks in rekening kunnen brengen. hij kan gewoon de gemaakte kosten bij ons verhalen. Daar zitten we niet op te wachten natuurlijk. vorige week hebben we hem bericht dat we totaal niet tevreden zijn met zijn manier van aanpak, en hij komt met het argument ik kan niet alles voor jullie laten vallen.

Als er geen redelijke verwachting geschapen is over kosten kan hij natuurlijk niks verhalen. Er hoeft inderdaad niet perse een schriftelijke overeenkomst te zijn, maar als er niet van te voren iets over kosten besproken is, waar beide partijen mee akkoord gegaan zijn heeft hij niet heel veel grond om kosten te verhalen, en al helemaal niet om zijn uren vergoed te krijgen.

Een rechtsbijstand verzekering zal overigens al snel adviseren om er met de andere partij uit te komen, want dat is voor hun het gunstigste geval, dan hoeven ze er geen tijd aan te besteden.

Kan iemand mij vertellen hoeveel uur werk het voor een adviseur is om vanuit rente voorstel van de bank naar een echte aanvraag te gaan?
En of er een kans bestaat dat we schade die we oplopen door grondrente (deels) bij hem kunnen verhalen?

Hierbij geld een beetje hetzelfde, jullie hebben blijkbaar geen overeenkomst gesloten, dus hij kan daar dan ook niet in gebreke blijven. Dus het lijkt mij sterk dat je daar iets kunt verhalen.

[ Voor 5% gewijzigd door Woy op 13-02-2024 16:26 ]

[TheGhostInc]

jan011 schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 16:05:
vorige week hebben we hem bericht dat we totaal niet tevreden zijn met zijn manier van aanpak, en hij komt met het argument ik kan niet alles voor jullie laten vallen.

Klinkt logisch, toch?
Het is niet alsof hij de hele dag zit te wachten op jullie taxatierapport.
Daarnaast heeft zo iemand ook afspraken staan, dan ben je wel aan het werk, maar kun je niks anders dan die ene klant helpen.

jan011 schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 16:05:
Kan iemand mij vertellen hoeveel uur werk het voor een adviseur is om vanuit rente voorstel van de bank naar een echte aanvraag te gaan?

Houd er rekening mee dat het nu allemaal moet kloppen. Een inkomen moet exact matchen op de aanvraag bijvoorbeeld. Om dit zorgvuldig te doen is wel even werk.

jan011 schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 16:05:
En of er een kans bestaat dat we schade die we oplopen door grondrente (deels) bij hem kunnen verhalen?

Nul, Noppes, nada, niets, niks.

Je hebt geen contract of overeenkomst, dus moet je uitgaan van de 'markt standaard' voor een hypotheek aanvraag. En die zit tussen de 4/6 & 8 weken.
Je hebt zelf het proces verlengd, dus.... geen schijn van kans dat iemand hier daadwerkelijk consequenties aan gaat hangen. (Je moet dan bij het Kifid zijn)
De huidige termijnen klinken reëel voor een aanvraag.

Ik zou ook afraden om je adviseur te wisselen op dit punt. Dadelijk heb je goedkeuring en 'gijzelt' je adviseur de hypotheek om betaald te worden voor zijn advies.

[jan011]

TheGhostInc schreef op dinsdag 13 februari 2024 @ 17:41:
[...]

Klinkt logisch, toch?
Het is niet alsof hij de hele dag zit te wachten op jullie taxatierapport.
Daarnaast heeft zo iemand ook afspraken staan, dan ben je wel aan het werk, maar kun je niks anders dan die ene klant helpen.

Dit begrijp ik volledig, maar dan moet hij dit eerijk zeggen en niet 100x beloven de aanvraag de deur uit te doen en vervolgens niks doen.

Daarnaast is onze zorg ook dat als we van adviseur wisselen we misschien nog meer vertraging oplopen…😢😢

[barbarbar]

Als je weet welke verstrekker je een hypotheek wilt nemen, kun je ook kijken of je daar direct kunt afsluiten zonder een externe adviseur. Sommige banken kun je als particulier zelf afsluiten, als rekenen ze dan vaak wel advieskosten.

[PilzTech]

Lees in een ander topic dat het inmiddels via de Rabobank gelukt is om het hypotheektraject te doorlopen.
Kun je wat meer vertellen hoe je dit hebt aangepakt?

Zou graag ook voor zelfbouw willen gaan (zonder tussenkomst aannemer), maar merk dat het lastig is hiervoor een financiering te verkrijgen. Een van de adviseurs benoemde een 80/20-regeling, waarbij 'maar' 80% van het inkomen werd meegenomen in de hypotheekberekening.

[jan011]

Yes, uiteindelijk hebben we deze (vrij makelijk) via de Rabobank gekregen. Het enigste dat extra nodig is ten opzichten van het bouwen met een aannemer, is een begroting gemaakt door een on-afhankelijk bouw bedrijf.

https://www.bouwbegrotingmaken.nl/
Wij hebben hem hier laten maken, deze was meteen goedgekeurd door de bank.

Verder heeft de Rabobank ons geen aanvullende stukken gevraagd. Met betrekking tot de 80/20 regeling, hier hebben wij niks over gehoord, maar we zaten wel een flink stuk onder ons maximum. Wel wordt er maar met 80% van je woningwaarde gerekend. Dus als je huidig huis op €300.000 wordt getaxeerd, zal de Rabobank met een waarde van €240.000 rekenen. (wellicht dat dit die 80/20 regeling is??)