advies gevraagd, hoe verdeel ik een 2e huis met zus en broer

[moeilijkman]

Ik heb een 2e huis op mijn naam omdat mijn ouders jaren geleden het geruilde huis niet wilde kopen.
Zij wilden de overdrachtsbelasting niet betalen. Nu zijn mijn ouders overleden.
Het 2e huis staat onterecht op mijn naam, en moet herverdeeld worden naar mij, mijn zus en broer.
Mijn zus woont momenteel in het 2e huis, maar is dus geen mede-eigenaar en dat wil ik graag regelen.
Mijn broer woont er niet, maar moet ook 1/3 eigenaar worden.

Hoe kan ik deze herverdeling financieel het beste aanpakken? Liefst zo min mogelijk overdrachtsbelasting, schenkbelasting etc? We weten alledrie dat het wat geld gaat kosten, maar mijn zus is minder valide, en we willen haar helpen en het netjes onderling regelen.

Dank voor alle adviezen alvast.

[Mijre]

Allereerst gecondoleerd.

Ik zou je adviseren om hier een professional voor in te schakelen.
Doordat je ouders de overdrachtsbelasting wilden ontduiken, loop je mijn inziens - als leek zijnde - nu het risico dat er eigenlijk tweemaal schenkbelasting betaald zou moeten worden. Eenmaal van toen je ouders jou een huis schonken. En nu weer nu jij tweemaal 1/3e wilt wegschenken.
Schenkbelasting is voor zover ik weet duurder dan eerder de overdrachtsbelasting + erfbelasting bij erfenis van ouder naar kind.

[99ruud99]

Gezien het huis nog op jouw naam staat zal je het moeten verkopen aan je zus.(Overdrachtsbelasting)

Voor de erfenis wordt dit huis buiten beschouwing gelaten, want het is geen onderdeel van de erfenis.
Vervolgens KAN je zeggen dat jij de waarde van het huis minder krijgt, en je zus die extra krijgt (en dus aan jou geeft zodra huis koopt). Kosten koper zou je ook van te voren bij je zus moeten leggen.

Gezien het huis niet gekocht is neem ik aan dat je ouders het geld nog gewoon op rekening hebben staan.

Stel, huis is 300k. -> kosten koper +- 30k
Je ouders hebben 1 mil op rekening.
323k naar elk, volgens standaard verdeling.
Nu gaat er 323k naar je broer, 623k naar je zus, 23k naar jou.
Zus koopt huis, dus 323 broer, 323 zus, 323 jij.

Tot slot kan je nog zeggen goh dan is er nog erfbelasting, dan zou je jouw portie naar 138641 moeten zetten en elk jaar je zus een stukje terug moeten geven. Eenmalig € 28.947 en dan € 2.418 per jaar... Maar dat duurt eeuwigheid, dus dan zou ik enkel die eenmalige gift doen.

[ Voor 15% gewijzigd door 99ruud99 op 20-08-2023 10:06 ]

[bwerg]

Even voor de duidelijkheid: je valt met de deur in huis over "het geruilde huis", ik concludeer dat dat een ruil tussen jou en je ouders was, is dat correct?

Mijre schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 10:01:
Doordat je ouders de overdrachtsbelasting wilden ontduiken, loop je mijn inziens - als leek zijnde - nu het risico dat er eigenlijk tweemaal schenkbelasting betaald zou moeten worden. Eenmaal van toen je ouders jou een huis schonken.

Ik zou inderdaad ook maar eens eerst bekijken wat nou precies de status van dat tweede huis is en of dat nou eigenlijk wel goed geregeld is. Op basis van de informatie van de startpost heb ik het idee dat er maar wat gerommeld is, gezien de bedragen aan schenk/overdrachtsbelasting die van toepassing kunnen zijn is dat echt geen goed idee...

Hoe is dat huis nou precies onterecht op jouw naam gekomen? Want dat is mij niet duidelijk uit je startpost. Bij een huizenruil komt toch ook gewoon een notaris om de hoek kijken die de gelijktijdige overdracht regelt, controleert of de waarde van beide huizen gelijk is en zo niet dan ook de betaling of schenking van het verschil vastlegt? En ook gewoon direct de overdrachtsbelasting regelt? Dan kun je toch niet gewoon één van beide overdrachten weglaten, zonder dat de notaris je erop wijst dat dan naar een totaal andere vorm van woningoverdracht gaat, met ook totaal andere verhoudingen van bedragen van koop en schenking?

Of dat is wél duidelijk aangegeven en dan heb je gewoon een tweede huis gekocht, die je nu weer zou kunnen verkopen aan je broer/zus. Met overdrachtsbelasting uiteraard. Je ouders hebben dan van jou een zak geld gekregen die nu bij de erfenis verdeeld mag worden. Of ze kregen niks, dan mag je eerst even heel veel schenkbelasting betalen en daarna nog een keer om dat geld weer bij je broer/zus te krijgen.

[ Voor 46% gewijzigd door bwerg op 20-08-2023 13:09 ]

[ex87]

Ja, eens met @bwerg dit klinkt alsof eerder al een stuk belasting is vergeten. Of hadden jullie allebei een huis van toevallig dezelfde waarde? Ik zou dat eerst is goed uitzoeken, en dan als stap 2 zo voordelig mogelijk het huis nu verdelen.

Zoals ik het lees is het huis nu gewoon van jou en hoef je helemaal niks te verdelen.

[Toke_gt]

Ik zou je willen aanraden om met bijv een notaris te bekijken wat in jullie situatie de beste constructie is. Erven kan niet, want het staat niet op naam van je ouders; overdragen/schenken vanuit jou naar broer en zus kan wel, maar kost je broer en zus een flinke som geld. Ik veronderstel op basis van de situatie dat er geen hypotheek meer op zit, maar anders gelden daar nog aanvullende eisen en verplichtingen voor.
Aangezien het niet de bedoeling is dat het huis wordt verkocht en de opbrengst onder jullie drieën wordt verdeeld, zou je ook kunnen kiezen voor een testament waarin staat wat er moet gebeuren als jij komt te overlijden. En je kunt afspraken vastleggen die verhinderen dat jij het verkoopt zonder toestemming zus en broer.
Dus bedenk eerst goed welke situatie je nu eigenlijk probeert te regelen en ga dan met een notaris praten.

[Valorian]

ex87 schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 12:21:
Ja, eens met @bwerg dit klinkt alsof eerder al een stuk belasting is vergeten. Of hadden jullie allebei een huis van toevallig dezelfde waarde?

Zelfs als ze allebei een huis met dezelfde waarde hadden is er sprake van een schenking geweest, want TS heeft op papier een huis erbij gekregen (en op papier géén huis weggedaan). Er is dus geen sprake van een papieren "uitwisseling" of "ruil" maar gewoon van een gift. Tenzij ik de openingspost niet goed begrijp

[bwerg]

Valorian schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 14:25:
[...]


Zelfs als ze allebei een huis met dezelfde waarde hadden is er sprake van een schenking geweest, want TS heeft op papier een huis erbij gekregen (en op papier géén huis weggedaan). Er is dus geen sprake van een papieren "uitwisseling" of "ruil" maar gewoon van een gift. Tenzij ik de openingspost niet goed begrijp

Als het een gift is heeft TS destijds een flinke schenkbelasting moeten betalen, daar noemt hij niets over, en ik neem aan dat de belastingdienst dat wel doorheeft ook als je het niet actief aan je belastingaangifte toevoegt... Dat zou wel de ongunstigste situatie zijn. Eerst een flinke schenkbelasting over het hele huis, en daarna nog een keer overdrachtsbelasting als dat huis nu weer naar de zus moet.

[ex87]

Valorian schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 14:25:
[...]


Zelfs als ze allebei een huis met dezelfde waarde hadden is er sprake van een schenking geweest, want TS heeft op papier een huis erbij gekregen (en op papier géén huis weggedaan). Er is dus geen sprake van een papieren "uitwisseling" of "ruil" maar gewoon van een gift. Tenzij ik de openingspost niet goed begrijp

Dat was een vervolg op de stelling van @bwerg (die huizenruil aanhaalde) en deze zin uit de TS "Ik heb een 2e huis op mijn naam omdat mijn ouders jaren geleden het geruilde huis niet wilde kopen" zonder meer informatie over de situatie met het eerste huis blijft het voor ons gissen.

[ Voor 9% gewijzigd door ex87 op 20-08-2023 14:35 ]

[pieter.a]

Als je de notaris spreekt, vraag ook eens naar schenken op papier:
https://www.belastingdien...wat-is-schenken-op-papier

Meest voorkomende situatie:
- ouders hebben vermogen in de vorm van een huis
- ouders 'geven' kinderen elk jaar het maximale belasting vrije schenkbedrag
- kinderen lenen ouders dat bedrag terug + rente
- op deze manier wordt er dus niet daadwerkelijk geld overgeboekt naar iemand.
- echter, wanneer de ouders komen te overlijden hebben ze een significante lening openstaan bij de kinderen die dan belasting vrij kan worden afgelost met de opbrengst van het huis

Ik kan me voorstellen dat een dergelijke constructie hier ook toepasbaar is.

[bwerg]

pieter.a schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 15:49:
Ik kan me voorstellen dat een dergelijke constructie hier ook toepasbaar is.

Ik niet, want dat had dan voor het overlijden gedaan moeten worden.

Tenzij je voorstelt die constructie toe te passen tussen TS en zijn zus, maar het jaarlijks belastingvrij te schenken bedrag is voor zover ik weet dan zodanig laag dat je hier over 100 jaar dan nog steeds mee bezig bent.

[ Voor 30% gewijzigd door bwerg op 20-08-2023 17:29 ]

[pieter.a]

bwerg schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 17:20:
[...]
Tenzij je voorstelt die constructie toe te passen tussen TS en zijn zus, maar het jaarlijks belastingvrij te schenken bedrag is voor zover ik weet dan zodanig laag dat je hier over 100 jaar dan nog steeds mee bezig bent.

Dat is inderdaad wat ik bedoel. Als ik het in een Excelletje zet en uit ga van het volgende:
- belastingvrije schenkbedrag X tussen broers/zussen in 2023 is 2418 euro
- aanname: X wordt jaarlijks met 3% verhoogd
- de rente die je onderling moet rekenen staat op 6%
- aanname: deze rente blijft constant

Resultaat
- In 10 jaar heb je ca 36000 euro belastingvrij geschonken
- Na 15 jaar: ca 67500 euro
- Na 20 jaar: ca 113000 euro

Ik vind het zelf best significant.
Of het handig is en niet conflicteert met andere factoren in deze situatie weet ik natuurlijk niet, vandaar ook de suggestie om dit met een notaris te bespreken.

[YakuzA]

pieter.a schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 15:49:
Als je de notaris spreekt, vraag ook eens naar schenken op papier:
https://www.belastingdien...wat-is-schenken-op-papier

Meest voorkomende situatie:
- ouders hebben vermogen in de vorm van een huis
- ouders 'geven' kinderen elk jaar het maximale belasting vrije schenkbedrag
- kinderen lenen ouders dat bedrag terug + rente
- op deze manier wordt er dus niet daadwerkelijk geld overgeboekt naar iemand.
- echter, wanneer de ouders komen te overlijden hebben ze een significante lening openstaan bij de kinderen die dan belasting vrij kan worden afgelost met de opbrengst van het huis

Ik kan me voorstellen dat een dergelijke constructie hier ook toepasbaar is.

Lijkt me moeilijk handtekeningen zetten in dit geval.

[coinman63]

Een hoop gespeculeer op een onduidelijk/onvolledig verhaal van iemand die zich vandaag geregistreerd heeft. @moeilijkman kom eens met wat meer details/duidelijkheid.

[ Voor 49% gewijzigd door coinman63 op 20-08-2023 19:08 ]

[pieter.a]

YakuzA schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 19:04:
[...]

Lijkt me moeilijk handtekeningen zetten in dit geval.

Mijn post had wat duidelijker gemogen, maar ik doelde er op dat je deze regeling eventueel ook kan toepassen tussen broers/zussen.

[Rukapul]

Eerst moet de juridische status van het huis bepaald worden.

Afgaande op de beperkte informatie in de topicstart lijkt er sprake van economisch eigendom: https://www.belastingdien...een-eigen-woning/eigenaar . Er lag immers een ruilovereenkomst, alle betrokkenen waren op de hoogte en er werd feitelijk invulling aan gegeven.

Dit economische eigendom is dan onderdeel van de boedel van de overledene.

Ook bij andere redenaties is topicstarter niet ineens een huis rijker, want dan staat nog ergens een vordering/tegenprestatie open. Een schenking is het uitdrukkelijk niet want geen van de partijen had die intentie.

Aangezien je toch langs de notaris moet voor overdracht van het huis zou ik een paar euro extra op tafel leggen om dit uit te zoeken.

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 20-08-2023 19:29 ]

[bwerg]

Rukapul schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 19:28:
Afgaande op de beperkte informatie in de topicstart lijkt er sprake van economisch eigendom: https://www.belastingdien...een-eigen-woning/eigenaar . Er lag immers een ruilovereenkomst, alle betrokkenen waren op de hoogte en er werd feitelijk invulling aan gegeven.

Behalve dat de ouders er, voor zover ik uit de startpost kan halen, expliciet voor kozen om niet het huis van de TS over te nemen omdat ze de overdrachtsbelasting te hoog vonden.

Maar aannames, aannames. Heeft de TS ze gewoon de volledige koopprijs van hun huis betaald? Hebben ze hem daarna huur betaald? Dat maakt allemaal uit. Als het antwoord op beide vragen "ja" is lijkt me economisch eigendom duidelijk niet van toepassing, bij een enkele "ja" wordt het interessant...