Kopen vs. Huren (Zie ik iets over het hoofd?)

[Swiss2018]

Ik woon momenteel in een klein appartement (50m2) en betaal maandelijks €1021,01 aan huur. Ik heb nu de kans gekregen om een nieuwbouw appartement te kopen, het is eigenlijk bijna identiek aan mijn eigen appartement alleen zal ik geen huur meer betalen, er hoeft geen extra werk gedaan te worden maar als dat het geval is (al gecontroleerd) neem ik dat voor lief en heb ik het niet meegenomen in mijn berekeningen omdat het mij echt gaat om het maandelijkse inkomen.

Mocht ik deze appartement aanschaffen wil ik dat volledig met mijn eigen vermogen doen, waarom? Waarom niet... ik heb geen zin om een lening aan te gaan en ik heb een buffer er naast.



Na alles in een excel sheet te hebben gezet valt het tegen, persoonlijk ging het mij niet echt om een investering maar meer om mijn maandelijkse kosten te verlagen maar maandelijks heb ik er niet veel aan, op jaarbasis bespaar ik dan afgerond €2700 maar heb €230K minder in kas.

Ik word vooral veel gepusht door mijn eigen omgeving van "ga een huis kopen, bespaar op je uitgaven, je weet niet wat er gaat gebeuren met toekomstige huizenprijzen etc.". Maar, als ik mijn eigen conclusie moet trekken:

• Ik ga nu richting eind 20, ik denk niet dat ik langer dan 5-7 jaar in dit appartement zal wonen vanwege het vinden van een partner, miss gaan samenwonen? Een appartement van 50m2 is dan sowieso te klein.

• Huizenprijzen zullen altijd stijgen, je zult altijd stress hebben bij het kopen van een huis, dat verandert nu niet en dat zal later ook niet veranderen. Natuurlijk speelt dit wel in mijn achterhoofd, maar ik geloof niet dat de prijzen zo zullen stijgen dat ik er de rest van mijn leven spijt van zal hebben.

• De rentes van spaarrekeningen zullen natuurlijk niet altijd zo aantrekkelijk zijn, maar je kunt natuurlijk altijd wachten tot ze dalen, je berekening opnieuw doen en dan kijken of het financieel zo aantrekkelijk is.

Dus, ik wil het voorlopig niet doen, maar ik ben altijd open-minded en wilde jullie vragen of ik iets over het hoofd heb gezien en wat is jullie mening hierover, rationeel/emotioneel maakt mij niet uit.

[RaZ]

Ik zou toch een hypotheek aan gaan, puur vanwege het fiscale voordeel

---

Deze berekening klopt van geen kant!

Edit: Even een versimpelde som, ter illustratie:

500.000 eigen vermogen, betaal je over 450.000 vermogens belasting

Je koopt voor 300.000 een huis, je hebt 200.000 over, je betaalt over 450.000 vermogens belasting

Je financiert het huis, je hebt 300.000 schuld, 500.000 op de bank. Vermogen is dan 200.000 een betaal je over 150.000 vermogens belasting. De vermogensbelasting is dan een stuk lager, en de rente die je betaalt heb je al terugverdient, en je krijgt nog HRA ook.

Over de eerste 50.000 betaal je geen vermogens belasting

[ Voor 86% gewijzigd door RaZ op 10-08-2023 14:40 ]

[SirMemeAlot]

1 reden om het wel te doen is dat je vaak niet zo snel kan sparen als je winst maakt op het kopen van een woning - uiteraard zullen er periodes zijn waarbij het even minder kan opleveren dan wat je er voor betaald hebt, maar geschiedenis leert dat prijzen daarna altijd weer zullen stijgen. Om een voorbeeld te geven ik heb in 2017 een nieuwbouwwoning gekocht voor 245, hou rekening met ong 1/3 aan verbouwkosten wat van de koopprijs bovenop deze prijs komt en deze huizen gaan nu voor rond de 500.000. En dit is in het noorden van het land, in de randstad kan dit nog gekker gaan.

Je kan ook altijd nog de woning kopen en verhuren, levert ook meer op dan het geld op de bank laten staan, voor z'n niuewbouw appartement zal je zo ook 1100 euro p/m kunnen vragen als je bestaande (iets oudere?) al 975 kost. Nog 2 of 3 van dit soort appartementen erbij en je kan leven van de huur

Verder kudo's dat je op die leeftijd zulke bedragen hebt weten te sparen

[ Voor 4% gewijzigd door SirMemeAlot op 09-08-2023 20:05 ]

[_eLMo_]

Je spaarrekeningen maken weinig rendement.

Als je puur om die reden vastgoed zou kopen vind ik dat onverstandig. Want je wed al je geld op 1 paard, cq al je eieren in 1 mandje.

Als je flexibel wil zijn, of nu al lekker zit, of je relatiestatus kan nog veranderen zou ik lekker blijven huren.

Als je het liefst iets zo kopen voor de rest van je leven is now as good as time as any. Maar houd rekening met een eventuele partner in de toekomst die andere eisen heeft (voor zover die er niet al is).

Puur om rendement? Zet je geld vast in deposito’s (veilig) of ga er laag risico (maar niet: geen risico) mee beleggen dmv ETFs / index trackers.

[Zorg]

Je berekening is scheef omdat je maar op één maand kijkt en niet over een langere periode. Die 230k is niet weg en levert je niet minder op en heeft na x jaar, over het algemeen, meer waarde. Het staat niet op een spaarrekening maar zit in bakstenen. Minder liquiditeit maar hogere interested dan een spaarrekening.

Zet in je excel eens 20 jaar en gebruik een groeipercentage op de aanschafprijs. Reken het dan allemaal weer terug naar een maand. Dan pas is het een eerlijke vergelijking.

Heel simpel, je huurprijs van 973€ is een vergoeding van het kapitaal van 230k....

[ Voor 8% gewijzigd door Zorg op 09-08-2023 20:12 ]

[Don Quijote]

De vraag is; denk je met je spaargeld meer rendement te kunnen maken dan de hypotheekrente. En ben je ok met dat risico.

Als ik 230k spaargeld zou hebben, zou ik dat nooit allemaal in een huis steken. Ik zou een deel gebruiken om in een gunstigere ltv categorie te komen, en de rest gewoon zelf aanhouden en beleggen. Dat is in ieder geval wat ik zelf twee jaar geleden heb gedaan (al was de rekensom toen makkelijker omdat ik maar 1,5% rente betaalde)

[Uniciteit]

Enkele dingen die je kan meenemen in je gedachtegang:

1) Indien je wel gaat kopen: ik zou wel een hypotheek nemen als dat een mogelijkheid voor je is. Je krijgt namelijk nog steeds een substantieel deel van je rente terug. Bij de huidige hypotheekpercentages hebben we het niet over een paar tientjes, maar letterlijk over honderden euro's. Per maand. Een tweede voordeel is dat je toegang houdt tot je spaargeld: je kunt nu met een gemak een jaar werkloos zijn. Stel je hebt dadelijk bijna niets, dan kom je na een paar maanden al in de knel mocht er iets tegenzitten.

2) Vergeet niet dat je ook een hoop kosten maakt om de woning in te trekken.

3) Je spaargeld kan je efficiënter inzetten. Ik vermoed dat je nog wat meer hebt dan die 230K die je noemt, maar zelfs als 230K je totaal bedrag aan spaargeld is, dan kom je maximaal aan 2,17% aan rente (op jaarbasis). Dat kan echt hoger - zeker als je het aandurft om een deel van je spaargeld bij een buitenlandse (maar wel Euro)bank te stallen.

We hebben het hier minimaal over 3%. Dat is al €160 euro per maand extra (op basis van 230K).

4) Als je een hypotheek neemt, dan kun je je spaargeld ook in deposito's stoppen. De rente is daarvan hoger dan de hypotheekrente.

5) Kijk er niet naar als een belegging! Ja, huizenprijzen zijn flink gestegen en een deel van de huizeneigenaren heeft dus een mooie winst gemaakt. Maar uiteindelijk is een woning iets om in te wonen. Als jij geen koopwoning wil en prima tevreden bent met je huurwoning... tja, blijf dan in de huurwoning!

[yoga]

Ik zou iets groter gaan zoeken, hetzelfde uitgeven aan wonen en een klein hypotheek nemen, dan ben je ook wat beter uit bij de belasting

70 tot 80 m2 is dan haalbaar en zit je minimaal 10 jaar prima.

Veel plezier met je huizenreis

[CVTTPD2DQ]

RaZ schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 20:01:
Je koopt voor 300.000 een huis, je hebt 200.000 over, je betaalt over 450.000 vermogens belasting

Dit klopt als je koopt voor de verhuur. De eigen woning, echter, zit altijd in Box 1, dus je betaalt vermogensbelasting over de 50k spaargeld die je in dit voorbeeld overhoudt, en eigenwoningforfait over de waarde van de woning, wat betekent dat er 0,35% van de waarde van de woning bovenop je jaarinkomen wordt geteld. Vanwege de Wet Hillen mag je dat nog eens vermenigvuldigen met 0,17, en dat is dan het bedrag waar je belasting over betaalt - verwaarloosbaar vergeleken met het tarief van de vermogensbelasting.

Uniciteit schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 20:18:
1) Indien je wel gaat kopen: ik zou wel een hypotheek nemen als dat een mogelijkheid voor je is. Je krijgt namelijk nog steeds een substantieel deel van je rente terug. Bij de huidige hypotheekpercentages hebben we het niet over een paar tientjes, maar letterlijk over honderden euro's. Per maand.

Een hypotheek nemen omdat je dan renteaftrek krijgt is net zoiets als de hele Albert Heijn leegkopen omdat je dan meer Bonuskorting krijgt. Na aftrek betaal je nog altijd meer dan als je de woning cash had aangeschaft

Verder eens met de opmerking dat je dan het voordeel hebt dat je spaargeld liquide blijft, en wellicht tegen hoger rendement kan worden weggezet.

[exelletor]

Uniciteit schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 20:18:

2) Vergeet niet dat je ook een hoop kosten maakt om de woning in te trekken.

3) Je spaargeld kan je efficiënter inzetten. Ik vermoed dat je nog wat meer hebt dan die 230K die je noemt, maar zelfs als 230K je totaal bedrag aan spaargeld is, dan kom je maximaal aan 2,17% aan rente (op jaarbasis). Dat kan echt hoger - zeker als je het aandurft om een deel van je spaargeld bij een buitenlandse (maar wel Euro)bank te stallen.

Het is zo dat de rentes nu vrij hoog liggen, maar vorig jaar had bijna niemand een rente van 3% bij een risicoloze bank/dgs. Het is nog maar de vraag wat er in de komende jaren gebeurt. Een deposito voor bijvoorbeeld 10 jaar afsluiten kan, maar dan is je geld nog minder liquide dan in een huis.

Had ik in dezelfde situatie gezeten, Had ik zeker overwogen om een woning te kopen. Bij huur heb je over het algemeen te maken met indexatie op indexatie. Als je hypotheekrente vastzet, zullen je lasten niet zo hard stijgen.

[Larick]

exelletor schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 21:14:
[...]

Bij huur heb je over het algemeen te maken met indexatie op indexatie. Als je hypotheekrente vastzet, zullen je lasten niet zo hard stijgen.

Dit is heel belangrijk. Zelfs al je besluit wel of niet te financieren, het overzicht met (maar) 2700.- besparing per jaar loopt in 30 jaar inflatie natuurlijk ook flink op. Het plaatje wat nu geschetst wordt is feitelijk 1 maand in het 1e jaar. Je zou ook een overzicht moeten maken van de kosten over 5-7 of 30 jaar. Beide bedragen zullen verdubbelen maar daarmee ook het verschil. Dan kan je het gemiddelde nemen voor je jaarlijkse besparing over de looptijd.

Overigens 2700.- over de looptijd (30jr) is ook al ruim 80.000.-, niet onaardig.

[True]

Ik zou ook nog wel iets van inflatie meenemen op je huidige huurprijs, die kan nog flink omhoog binnen de wettelijke kaders.

[Uniciteit]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 21:08:
[...]

Een hypotheek nemen omdat je dan renteaftrek krijgt is net zoiets als de hele Albert Heijn leegkopen omdat je dan meer Bonuskorting krijgt.

Helemaal mee eens! Gelukkig zeg ik ook niet dat hij een hypotheek moet nemen vanwege de renteaftrek. Wel zeg ik dat hij het in zijn berekeningen en vergelijkingen moet meenemen, omdat hij dat nu niet doet.

Na aftrek betaal je nog altijd meer dan als je de woning cash had aangeschaft

Is dat wel zo?

Voorbeeldje in het geval hij een hypotheek neemt en dus 230K spaargeld aanhoudt:

Hypotheek nemen
Stel hij neemt een annuïtaire hypotheek van €230.000 en zet deze nu een jaar vast. Dan kom je uit op een hypotheekpercentage van 4,14%. Dit herhaalt hij gedurende de looptijd van de hypotheek.

Na 30 jaar heeft hij dan in totaal (dus aflossing én rente) ruim €400.000 uitgegeven.

Daar gaat met de huidige regels nog zeker een goede €50.000 extra vanaf, dankzij de hypotheekrenteaftrek.

Tegelijkertijd spaargeld vastzetten in een deposito
€230.000 aan spaargeld jaarlijks vastzetten in een deposito levert 4,25% op.

Na 30 jaar is dat ruim €800.000.

Om dat te vergelijken: zelfs bij een hypotheekrente van 11,0% én een spaarrente van 4,25% houdt hij, na 30 jaar, in harde euro's, nog steeds meer over door het spaargeld aan te houden.

---------------
De onzekere factor is natuurlijk de spaarrente en de hypotheekrente. Die kunnen voor hem over een jaar zowel hoger als lager zijn.

Maar dat is een risico wat hij prima kan nemen. Immers: zolang de hypotheek- en spaarrentes zo vergelijkbaar zijn blijft dat in verhouding met elkaar. Zijn de spaarrentes over een jaar nog maar 2%? Goede kans dat de hypotheekrente ook aardig is gezakt. De verhouding blijft bestaan.

Zodra die verhouding negatief voor hem gaat uitvallen, kan hij ervoor kiezen om alsnog zijn spaargeld in te zetten om de hypotheek vervroegd af te lossen.

Omgekeerd kan ook: dat de verhouding positiever voor hem gaat uitvallen en zijn voordeel dus nog groter wordt.

Een ander ding is dat de bruto hypotheeklast 30 jaar lang gelijk blijft. De inflatie eet langzaam zijn hypotheekschuld op en zijn inkomen zal in 30 jaar tijd vermoedelijk wel stijgen. Relatief gezien wordt het dus ook nog eens goedkoper, terwijl je er bij huur vanuit kunt gaan dat deze sowieso ieder jaar omhoog gaat.

[YakuzA]

Bij koop is de waardestijging van je huis is per maand al hoger dan je kosten

[ Voor 9% gewijzigd door YakuzA op 09-08-2023 21:45 ]

[Uniciteit]

exelletor schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 21:14:
[...]


Het is zo dat de rentes nu vrij hoog liggen, maar vorig jaar had bijna niemand een rente van 3% bij een risicoloze bank/dgs. Het is nog maar de vraag wat er in de komende jaren gebeurt. Een deposito voor bijvoorbeeld 10 jaar afsluiten kan, maar dan is je geld nog minder liquide dan in een huis.

Klopt, maar in zijn geval kan hij prima kiezen voor 1 jaar vast (zowel hypotheekrente als spaarrente). Mocht die balans wegvallen (in zijn nadeel), dan kan hij de hele schuld alsnog aflossen met zijn spaargeld.

Hoe langer de verhouding hypotheek- en spaarrente gunstig is, hoe groter het totale voordeel: de hypotheekschuld daalt, terwijl het spaargeld stijgt en dat effect is ieder jaar groter. Maar zelfs als hij dit maar 1 jaar zou doen, omdat over 1 jaar de spaar- en hypotheekrente totaal anders zijn, dan nog levert hem dit - met de huidige spaarrente, hypotheekrente en belastingaftrek - duizenden euro's op.

[ Voor 3% gewijzigd door Uniciteit op 09-08-2023 21:48 ]

[Zorg]

exelletor schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 21:14:
[...]


Het is zo dat de rentes nu vrij hoog liggen, maar vorig jaar had bijna niemand een rente van 3% bij een risicoloze bank/dgs. Het is nog maar de vraag wat er in de komende jaren gebeurt. Een deposito voor bijvoorbeeld 10 jaar afsluiten kan, maar dan is je geld nog minder liquide dan in een huis.

Had ik in dezelfde situatie gezeten, Had ik zeker overwogen om een woning te kopen. Bij huur heb je over het algemeen te maken met indexatie op indexatie. Als je hypotheekrente vastzet, zullen je lasten niet zo hard stijgen.

Hij kan met nul risico 4,32% rente krijgen op zijn investering. Dus geen buitenlandse banken, geen beleggingsfondsen oid....

[ Voor 6% gewijzigd door Zorg op 09-08-2023 21:55 ]

[Transportman]

Swiss2018 schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 19:54:
Ik woon momenteel in een klein appartement (50m2) en betaal maandelijks €1021,01 aan huur. Ik heb nu de kans gekregen om een nieuwbouw appartement te kopen, het is eigenlijk bijna identiek aan mijn eigen appartement alleen zal ik geen huur meer betalen, er hoeft geen extra werk gedaan te worden maar als dat het geval is (al gecontroleerd) neem ik dat voor lief en heb ik het niet meegenomen in mijn berekeningen omdat het mij echt gaat om het maandelijkse inkomen.

Mocht ik deze appartement aanschaffen wil ik dat volledig met mijn eigen vermogen doen, waarom? Waarom niet... ik heb geen zin om een lening aan te gaan en ik heb een buffer er naast.

[Afbeelding]

Na alles in een excel sheet te hebben gezet valt het tegen, persoonlijk ging het mij niet echt om een investering maar meer om mijn maandelijkse kosten te verlagen maar maandelijks heb ik er niet veel aan, op jaarbasis bespaar ik dan afgerond €2700 maar heb €230K minder in kas.

Ik word vooral veel gepusht door mijn eigen omgeving van "ga een huis kopen, bespaar op je uitgaven, je weet niet wat er gaat gebeuren met toekomstige huizenprijzen etc.". Maar, als ik mijn eigen conclusie moet trekken:

• Ik ga nu richting eind 20, ik denk niet dat ik langer dan 5-7 jaar in dit appartement zal wonen vanwege het vinden van een partner, miss gaan samenwonen? Een appartement van 50m2 is dan sowieso te klein.

• Huizenprijzen zullen altijd stijgen, je zult altijd stress hebben bij het kopen van een huis, dat verandert nu niet en dat zal later ook niet veranderen. Natuurlijk speelt dit wel in mijn achterhoofd, maar ik geloof niet dat de prijzen zo zullen stijgen dat ik er de rest van mijn leven spijt van zal hebben.

• De rentes van spaarrekeningen zullen natuurlijk niet altijd zo aantrekkelijk zijn, maar je kunt natuurlijk altijd wachten tot ze dalen, je berekening opnieuw doen en dan kijken of het financieel zo aantrekkelijk is.

Dus, ik wil het voorlopig niet doen, maar ik ben altijd open-minded en wilde jullie vragen of ik iets over het hoofd heb gezien en wat is jullie mening hierover, rationeel/emotioneel maakt mij niet uit.

toon volledige bericht

Waar is die 400 euro inkomsten die je per maand hebt staan bij huur op gebaseerd? Want dat maakt nogal een verschil. Daarnaast heb je bijna 200 euro per maand als onderhoudskosten staan bij koop, maar met een nieuwbouw appartement zullen de meeste onderhoudskosten voor rekening van de VvE zijn en wat je zelf aan onderhoudskosten hebt beperkt zijn, dus dat vertekent vrij aardig (al zijn je servicekosten dan weer zeer laag als ik het vergelijk met mijn VvE).

Daarnaast, bij verkoop komt het geld (grotendeels) weer vrij, dat moet je wel meerekenen, terwijl je nu alleen maar naar het bedrag per maand kijkt.

[Swiss2018]

Bedankt aan iedereen voor de inzichten en suggesties! Ik waardeer de verschillende perspectieven rond het kopen van een huis, het afsluiten van een hypotheek en het omgaan met sparen en beleggen.

Er is duidelijk niet één oplossing die voor iedereen geschikt is. De afwegingen rond rentetarieven, liquiditeit, risico, woningwaarde en persoonlijke voorkeuren zijn complex en uniek voor elke situatie.

In ieder geval heb ik de komende weken veel stof om over na te denken en tot een besluit te komen, voor wie zich afvraagt waar mijn liquiditeiten geparkeerd staan dat zijn Bunq, TradeRepublic, Scaleable Capital en ING. Ik weet dat er tegenwoordig betere opties zijn, destijds waren zij de beste met uitzondering van deposito's waar ik zelf geen interesse in heb en ING natuurlijk (meer uit luiheid).

[Chedara]

Ik zou een klein deel van het kapitaal inzetten om een woning te kopen en deel financieren met een hypotheek. Dan hou je voor jezelf het e.e.a achter de hand en je profiteert van de rente aftrek. Verder zou ik ook iets groter zoeken dan de 50m2. Just in case. je bent eind 20. Als je een vriendin krijgt, kan het ineens snel gaan. Die extra ruimte kan goed van pas komen, nu voor een extra werkplek/gameroom/hobby/sport ruimte, straks misschien voor iets anders. Sommige dingen laten zich niet plannen, maar gebeuren gewoon. Zeker rond de 30 kunnen dingen heel snel gaan. Je hebt het geld, dus waarom niet inzetten?
Huren is in mijn ogen sowieso elke maand geld weggooien. Maar ik begrijp ook dat als je 2700 euro naast je spaartegoed zet, dit overkomt als een klein bedrag. Ik heb daar soms ook last van, maar 2700 euro is echt serieus geld. Een heel groot deel van de Nederlanders heeft dat niet per maand over. En als je die 225 euro standaard wegzet in een belegging, dan heb je het over 30 jaar wel over een echt serieusbedrag. En daar heb je dus theoretisch niets voor hoeven te doen, alleen een woning te kopen, die waarschijnlijk ook de over de 30 jaar ook in waarde is toegenomen.
Wellicht is het verstandig om met een financieel adviseur te praten. Niet met een hypotheekmakelaar, maar echt een financieel adviseur/planner. Die kan jouw prima alles voorrekeningen en misschien op ideeën brengen waar je zelf nog niet op bent gekomen. Ok het kost geld, maar vaak is de eerste kennismaking gratis. En als je het naast je spaargeld zet, is het helemaal peanuts. Als je verschillende afspraken bij verschillende adviseurs maakt, kan je vervolgens verder met de persoon/bedrijf dat best aansluit bij jouw persoonlijkheid. Maak dan goed geïnformeerd de keuze waar jij je prettig bij voelt. Een goede adviseur heeft dat vaak ook goed door. Je kan ook als oriëntatie ook alvast wat boeken lezen/luisteren, gewoon om even die mindset te activeren. Je zit in een erg financiele bevoorrechte situatie, maak daar gebruik van!
Ik zou willen dat ik dat mij eind 20 had beseft ipv het over de balk had gesmeten voor een te dure (maar wel leuke) auto en flessen rosé champagne op het terras 😉

[Tralapo]

Transportman schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 23:54:
[...]

Waar is die 400 euro inkomsten die je per maand hebt staan bij huur op gebaseerd? Want dat maakt nogal een verschil.

Spaarrente over die 230K.

[Napo]

YakuzA schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 21:45:
Bij koop is de waardestijging van je huis is per maand al hoger dan je kosten

Er kunnen periodes zijn waar deze uitspraak klopt maar ook periodes waar deze uitspraak niet klopt.

Dit zo stellig beweren is nogal bijzonder.

[Honesty]

Wij hebben ook eigen huis al heel lang en inderdaad in het begin scheelde het bijna niks met de buren. Maar nu na 20 jaar betalen 0 en de buren 1300(was toen we er inkwamen gelijk) dus op de lange termijn moet kopen voordeliger zijn.
Voordelen zijn ook dat je koop kan inrichten hoe je wil, de keuken kan je maken zoals je hem wilt en niet omdat wit de goedkoopste kleur is. Badkamer ook etc. Etc

Zal zelf ook proberen om te middelen tussen spaargeld en hypotheek zeker als je korte (geschakelde renteperiodes doet) kan je voordeliger uitkomen met een stukje hypotheek. Aflossen kan altijd nog desnoods van die bijna 3k die je goedkoper uit bent.

[Zorg]

Napo schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 06:42:
[...]


Er kunnen periodes zijn waar deze uitspraak klopt maar ook periodes waar deze uitspraak niet klopt.

Dit zo stellig beweren is nogal bijzonder.

In de afgelopen 70 jaar is het 2x voorgekomen. Beide keren was het binnen 10 jaar weer terug op het oude niveau. Beide keren ook te wijten aan factoren die weinig invloed hebben op de TS.

Jaren 80: torenhoge inflatie + hoge werkeloosheid
Hoge inflatie hebben we nu ook maar lage werkeloosheid. Werkeloosheid zal ook niet snel (extreem) kunnen stijgen door de vergrijzing.

Jaren 2007: bankencrisis
Hypotheekrente (geen impact TS als hij het koopt zonder of een kleine hypotheek) die de lucht in ging door de hebberigheid van de banken (ing had hier een serieus aandeel in ) en de consument (aflossingsvrije hypotheken met korte looptijden, lekker goedkoop dus meer te besteden, maar was huren van een bank, wel de lusten en niet de lasten.)

Kortom economisch gezien is het totaal niet bijzonder om dat te stellen

[CVTTPD2DQ]

Zorg schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 07:27:
[...]


In de afgelopen 70 jaar is het 2x voorgekomen. Beide keren was het binnen 10 jaar weer terug op het oude niveau. Beide keren ook te wijten aan factoren die weinig invloed hebben op de TS.

Maar als je in de jaren '30 een huis gekocht had, had je tot in de jaren '70 moeten wachten eer de prijs (gecorrigeerd voor inflatie) weer op het oude niveau was. Het kan verkeren.

[Napo]

Zorg schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 07:27:
[...]


In de afgelopen 70 jaar is het 2x voorgekomen. Beide keren was het binnen 10 jaar weer terug op het oude niveau. Beide keren ook te wijten aan factoren die weinig invloed hebben op de TS.

[...]

Kortom economisch gezien is het totaal niet bijzonder om dat te stellen

De waardeontwikkeling van woningen is geen gegeven, er zijn inderdaad genoeg factoren die het beinvloeden maar zoals je ook de link legt naar de bankencrisis (toen de woningprijzen tot in de hemel door zouden stijgen en belegingshypotheken als gouden middel werd gepresenteerd) is het geen feit.

Laat staan dat je nu voornamelijk - lees enkel - twee scenario's voor de neerwaartse correctie laat zien kan je ook de vraag stellen welke mogelijkheid er nog over is om de huizenprijzen omhoog te stuwen omwille van 'bereikbaarheid'. Zie de aanpassing in het verleden om een tweede inkomen steeds meer mee te laten tellen (sinds dit jaar volledig), de mogelijkheid om verstandig meer financieringsruimte te creeeren neemt met het jaar af.

[Zorg]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 07:30:
[...]


Maar als je in de jaren '30 een huis gekocht had, had je tot in de jaren '70 moeten wachten eer de prijs (gecorrigeerd voor inflatie) weer op het oude niveau was. Het kan verkeren.

Als je in de jaren 30 een huis had gekocht was deze 15k tov 40k in de jaren 70..... deze dan in 10 jaar tijd verdubbelen en door de crisis weer zakken. Maar is nooit meer terug op 15k gekomen

Napo schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 07:49:
[...]


De waardeontwikkeling van woningen is geen gegeven, er zijn inderdaad genoeg factoren die het beinvloeden maar zoals je ook de link legt naar de bankencrisis (toen de woningprijzen tot in de hemel door zouden stijgen en belegingshypotheken als gouden middel werd gepresenteerd) is het geen feit.

Laat staan dat je nu voornamelijk - lees enkel - twee scenario's voor de neerwaartse correctie laat zien kan je ook de vraag stellen welke mogelijkheid er nog over is om de huizenprijzen omhoog te stuwen omwille van 'bereikbaarheid'. Zie de aanpassing in het verleden om een tweede inkomen steeds meer mee te laten tellen (sinds dit jaar volledig), de mogelijkheid om verstandig meer financieringsruimte te creeeren neemt met het jaar af.

Ik neem 2 periodes die een langere impact hebben gehad. Niet elke scheet die een dolle maandag een dipje hebben veroorzaakt omdat een woning nu eenmaal een investering is op lange termijn. Tweede inkomen meenemen was in de jaren 70 ook een oorzaak vd bubbel.

Ik sluit een recessie ook niet uit, sterker nog ik acht de kans groot maar stel dat dit korte termijn is.

[99ruud99]

Vergeet vooral niet als je een woning koopt je ook hoop belastingen extra krijgt.
Het is nieuwbouw, dat is geluk, maar als er onvoorziene werkzaamheden zijn moet je dit wel kunnen betalen, bij huur betaald verhuurder dit.
Wat doe je als er aantal asociale mensen in je koopflat komen? Dan ben je flink de pineut als de algemene ruimte aftakelt... Bij huur is dat probleem bij de verhuurder.

Etc, dus het feit huur is altijd slechter is niet waar. Koop is goed als je meer dan 5 a 10 jaar daar wilt wonen, anders is huur beter.
(Vergeet overdrachtsbelasting niet, ja eerste keer gratis maar als je over 5 jaar verhuisd betaal je dan ineens, terwijl bij huur niet)

[dhr.robert]

Wat je moet meenemen in het verhaal is dat de huurprijs elk jaar zal stijgen. Als je dat meeneemt wordt kopen nog aantrekkelijker.

Waarom neem je niet een kleine hypotheek? Dat is oprecht een gunstige lening - mede door fiscale voordelen. Je kan zeker een deel aanbetalen maar het is altijd handig om spaargeld op de bank te hebben staan. Als je er nog 5-7 jaar blijft wonen is kopen nog steeds een mooie periode. En vaak woon je er toch langer dan dat je zelf van tevoren denkt.

Wat ik niet snap aan je berekening, waarom heb je bij huren een positief bedrag opnomen van de spaarrekening? Is dat rente? Die zou ik niet meenemen in je berekening. De rente is slechts als beperkte compensatie voor inflatie van je spaargeld.

Mijn conclusie: ik zou wel het appartement kopen, en ook een (kleine) hypotheek nemen.

[YakuzA]

Napo schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 06:42:
[...]
Er kunnen periodes zijn waar deze uitspraak klopt maar ook periodes waar deze uitspraak niet klopt.

Dit zo stellig beweren is nogal bijzonder.

Zal best, hence de ‘;)’.
Maar aan de ene kant +400/maand voor je spaarrekening tellen die net zo goed conjunctuur gevoelig is en aan de andere kant +0 voor waardestijging van je huis meer zetten zoals TS doet klopt sowieso niet

[ Voor 4% gewijzigd door YakuzA op 10-08-2023 09:50 ]

[Frame164]

RaZ schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 20:01:
Ik zou toch een hypotheek aan gaan, puur vanwege het fiscale voordeel

Dat is alleen interessant als je liever aan een bank wilt betalen dan aan de samenleving.... Uiteindelijk is een lening altijd duurder dan geen lening. De enige echte reden om een hypothecaire lening aan te gaan is als je het geld op je bankrekening wilt houden voor andere zaken.

[Wolly]

RaZ schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 20:01:
Ik zou toch een hypotheek aan gaan, puur vanwege het fiscale voordeel

Edit: Even een versimpelde som, ter illustratie:

500.000 eigen vermogen, betaal je over 450.000 vermogens belasting

Je koopt voor 300.000 een huis, je hebt 200.000 over, je betaalt over 450.000 vermogens belasting

Je financiert het huis, je hebt 300.000 schuld, 500.000 op de bank. Vermogen is dan 200.000 een betaal je over 150.000 vermogens belasting. De vermogensbelasting is dan een stuk lager, en de rente die je betaalt heb je al terugverdient, en je krijgt nog HRA ook.

Over de eerste 50.000 betaal je geen vermogens belasting

Het is bij mij echt een groot vraagteken waarom je 6 duimpjes krijgt voor deze post

Vermorgen = box 3
Eigen huis/HRA = box 1

[Wild Chocolate]

99ruud99 schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 08:43:
Vergeet vooral niet als je een woning koopt je ook hoop belastingen extra krijgt.
Het is nieuwbouw, dat is geluk, maar als er onvoorziene werkzaamheden zijn moet je dit wel kunnen betalen, bij huur betaald verhuurder dit.
Wat doe je als er aantal asociale mensen in je koopflat komen? Dan ben je flink de pineut als de algemene ruimte aftakelt... Bij huur is dat probleem bij de verhuurder.

Etc, dus het feit huur is altijd slechter is niet waar. Koop is goed als je meer dan 5 a 10 jaar daar wilt wonen, anders is huur beter.
(Vergeet overdrachtsbelasting niet, ja eerste keer gratis maar als je over 5 jaar verhuisd betaal je dan ineens, terwijl bij huur niet)

Op zich een goed punt, maar het punt van asociale buren geldt net zo goed voor een huurwoning. En ik denk dat je makkelijker verhuist naar een vergelijkbare koopwoning, dan naar een vergelijkbare huurwoning... (Geen last van wachtlijsten etc.)

[RaZ]

Wolly schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 09:53:
[...]


Het is bij mij echt een groot vraagteken waarom je 6 duimpjes krijgt voor deze post

Vermorgen = box 3
Eigen huis/HRA = box 1

Geen idee, ik kan mijzelf geen duimpjes geven he

Ik dacht dat de schuld van een hypotheek in box 3 zou vallen. Blijkbaar zat ik er naast

Kijkend naar deze post: Uniciteit in "Kopen vs. Huren (Zie ik iets over het hoofd?)", dat is natuurlijk ook voordelig om toch een hypotheek aan te gaan.

[RADW]

RaZ schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 20:01:
Ik zou toch een hypotheek aan gaan, puur vanwege het fiscale voordeel

Dit is een heel verkeerd uitgangspunt. Het voordeel is er alleen omdat je rente betaald. Kortom je betaald dus dan altijd meer dan niks!

Daarnaast zijn er wel andere voordelen om een hypotheek te kiezen dan uit je eigen zak het huis betalen. Maar dat heeft niets te maken met het rentevoordeel!

[RADW]

Mijn persoonlijke keuze was om geen hypotheeklening te hebben op mijn box 1 huis. Ik wilde niet een flink bedrag apart hebben staan icm met een schuld. Ik houd van simplicity en heb dus gekozen om geen hypotheek te hebben. Geeft veel rust!

Daarnaast heb ik nog een huis (die valt onder box 3) daar wil ik het juist niet. Met name vanwege de nieuwe vermogensbelasting regels.

[bombadil]

Je vergeet het ''eigen woning forfait'al zijn dat (nog) geen grote bedragen.

Ik zou nog drie zaken meenemen:

1) Huren is in principe flexibiliteit. Wil je (mogelijk) in de nabije toekomst verhuizen dan is huur opzeggen gemakkelijker dan woning verkopen.
2) Inflatie. Die huur zal door de jaren heen flink gaan stijgen* (zelfs bij sociale huur). Het bedrag wat je in het verleden betaalde voor koopwoning staat vast.
3) Kwaliteit woonomgeving. Velen vinden een omgeving met kopers een fijnere, veiligere omgeving dan een met veel (sociale) huur.

*Er komen ook nieuwe regels voor beperking middenhuur. Het kan zijn dat jouw huidige huurwoning bij nieuwe verhuring een flink lagere huurprijs krijgt.

RADW schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 10:49:
Dit is een heel verkeerd uitgangspunt. Het voordeel is er alleen omdat je rente betaald. Kortom je betaald dus dan altijd meer dan niks!

Nou, TS betaalt waarschijnlijk ook vermogensrendementsheffing dus dat weegt mee en door de hypotheekrenteaftrek is betaalde rente niet perse een gemis maar moet je afwegen tegen de opbrengsten van de investeringen. Je zou kunnen zeggen dat een hypotheek je door de HRA de mogelijkheid geeft om gesubsidieerd te beleggen op de beurs bijv.

[ Voor 35% gewijzigd door bombadil op 10-08-2023 11:20 ]

[ASS-Ware]

RaZ schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 20:01:
Ik zou toch een hypotheek aan gaan, puur vanwege het fiscale voordeel

Jaja, rente betalen en daar een deel van terugkrijgen terwijl dat niet hoeft omdat je het huis met cash kan betalen.
Ik vind dat niet slim.

Edit: Even een versimpelde som, ter illustratie:

500.000 eigen vermogen, betaal je over 450.000 vermogens belasting

Je financiert het huis, je hebt 300.000 schuld, 500.000 op de bank. Vermogen is dan 200.000 een betaal je over 150.000 vermogens belasting.

Daar klopt niets van.
Je betaalt gewoon VRH over je spaarsaldo.

[RaZ]

ASS-Ware schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 14:33:
[...]

Jaja, rente betalen en daar een deel van terugkrijgen terwijl dat niet hoeft omdat je het huis met cash kan betalen.
Ik vind dat niet slim.

Tjah, ik vind van wel. Deze berekening laat dat al zien : Uniciteit in "Kopen vs. Huren (Zie ik iets over het hoofd?)"

[...]

Daar klopt niets van.
Je betaalt gewoon VRH over je spaarsaldo.

Dat weet ik Je bent niet de eerste die dat opmerkt. Alleen heeft het aanpassen van die post weinig nut, want het is al een paar keer gequote Ik zal de post wel even helemaal in de strike-out zetten

[Job_04]

Ik zou zoals al aangegeven het even doorrekenen voor een langere periode, met o.a. huurverhoging meegenomen. Ook lijkt het onderhouds potje mij flink voor een appartement.

Verder vind ik het wel zo eerlijk als je het vergelijk maakt met geld op een spaarrekening, om dan ook rendement op de bespaarde maandlasten mee te nemen. Voor het spaargeld ga je er namelijk ook vanaf dat je er niets mee doet.

Ter indicatie, zo kwam ik voor mijzelf, bij een buto hypotheekrente van 4% grofweg op het volgende rendement uit voor aflossen:
2,5% rendement i.v.m. besparing rente (4% minus hyotheekrente aftrek)
0.15% omdat ik risicoopslag een aantal keren een stuk naar voren haal
1,34% toekomstig rendement bij de maandelijke besparing weer gebruiken om de hyotheek verder af te lossen

In totaal zo'n 4%.

[fopjurist]

Swiss2018 schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 19:54:
Ik word vooral veel gepusht door mijn eigen omgeving van "ga een huis kopen, bespaar op je uitgaven, je weet niet wat er gaat gebeuren met toekomstige huizenprijzen etc.".

Jouw leven, jouw geld, jouw beslissingen. Volgens mij is de kern dat je nu kunt 'instappen' en daarna 'meevaart' op de huizenmarkt. Als de huizenmarkt verder explodeert, heb je 'de boot' niet gemist en kun je op termijn 'doorstromen'. Als de huizenmarkt instort, verlies je geld maar kun je toch doorstromen omdat je nieuwe huis ook minder kost.

Ik ga nu richting eind 20, ik denk niet dat ik langer dan 5-7 jaar in dit appartement zal wonen vanwege het vinden van een partner, miss gaan samenwonen? Een appartement van 50m2 is dan sowieso te klein.

Een huis kopen voor 5 jaar is een beetje zonde. De kosten koper ben je sowieso kwijt, en als je grote reparaties moet laten doen blijf je niet lang genoeg om daarvan te profiteren. Iemand noemde dat je een huis kunt inrichten zoals je wilt (badkamer, keuken), maar dat krijg je er bij verkoop nooit uit. Om deze redenen zou ik een iets grotere woning kopen waar je langer kunt blijven zitten, ook als je daarvoor een hypotheek nodig hebt.

De rentes van spaarrekeningen zullen natuurlijk niet altijd zo aantrekkelijk zijn, maar je kunt natuurlijk altijd wachten tot ze dalen, je berekening opnieuw doen en dan kijken of het financieel zo aantrekkelijk is.

Een deel van die €230k heb je uiteindelijk nodig voor een huis, maar het grootste deel kun je langere tijd wegzetten, misschien zelfs tot aan je pensioen. Maak de berekening daarom ook eens met 6-8% gemiddeld rendement op de beurs.

[barbarbar]

Deze keuze had ik ook ooit. Uiteindelijk niet gekocht, maar dat was om andere redenen. Ik kwam er op uit dat een hypotheek nemen eigenlijk altijd verstandig is financieel gezien, ook al heb je het geld liggen om het zonder hypotheek te doen. Kanttekening is wel dat je de hypotheek voor je pensioen aflost.

Jouw 230k bij 4,0% rente in een 5 jaars deposito (vrijwel risicoloos), levert 9200 op per jaar, of 766,70 per maand. Daarmee kun je een hypotheek betalen van ~220k met NHG bij 3,85% bij 5 jaar vast. Dus je vermogen dekt dan je hypotheeklasten. En na 5 jaar zet je je geld en rente opnieuw vast voor een periode die vrijwel gelijke rentestanden heeft. Voordeel van kopen is dat je schuld in één keer vast staat, en je die aflost en dus minder wordt. Dus ook al moet je later toch tegen een hogere rente lenen, dan is je schuld wel minder. Samen met inflatie zorgt dat er voor dat je maandlast steeds draaglijker wordt, omdat je inkomen ook zal stijgen met inflatie. Terwijl huur gewoon zal meestijgen met je inkomen, en je er dus financieel gezien niet veel beter van wordt (uitzonderingen daargelaten, want al je voor minder dan 5% van de woningwaarde kunt huren dan is huren gunstiger maar dat komt vrijwel niet voor in NL).

Je huis zal wel in waarde blijven stijgen, zo lang er een tekort is aan huizen zullen bestaande huizen in ieder geval met nieuwbouw prijzen meestijgen puur door inflatie. Bouwmateriaal en arbeid wordt duurder door inflatie, dus huizen ook. Daar lijkt op de lange termijn in Nederland niet echt verandering in te komen.

Dus na 30 jaar heb je je vermogen nog. En je huis is meer waard geworden. En je hebt in geval van nood een zak geld om op terug te vallen. Als het in je stenen zit dan krijg je het er niet zomaar uit zonder te verkopen, en dat zal op een ongunstig moment zijn.

Ik zou het geld zelf gaan beleggen, en daar elk jaar genoeg uithalen de hypotheek te betalen. In het ergste geval is je hypotheek na 30 jaar betaald, en heb je geen beleggingen meer door ongunstige markt. Maar dan ben je net zover als zonder hypotheek. In vrijwel alle gevallen zul je echter én je huis hebben afbetaald, en een flinke stijgen van je aandelen hebben gezien.

De rest van de lasten is eigenlijk niet echt noemenswaardig, daar zul je misschien een 100 of 200 euro in de maand verschil in zien qua kopen vs huren. Denk dat je beter kunt kijken of je wat leuks kunt vinden waar je je 5+ jaar ziet wonen, en als dat er als koop te krijgen is, dan zou ik voor koop gaan met hypotheek.

[Job_04]

barbarbar schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 15:32:
Jouw 230k bij 4,0% rente in een 5 jaars deposito (vrijwel risicoloos), levert 9200 op per jaar, of 766,70 per maand. Daarmee kun je een hypotheek betalen van ~220k met NHG bij 3,85% bij 5 jaar vast. Dus je vermogen dekt dan je hypotheeklasten.

Met dit specifieke voorbeeld mits rentes niet veranderen heb je dan dus na 30 jaar, je huis afbetaald en nog steeds 230k

Of je betaald meteen je huis uit eigen vermogen, bespaard 30 jaar lang 767 euro per maand, zet dat apart, en hebt je huis afbetaald en 280k op zak. En dan reken ik nog niet eens mee dat je over het apart gezette geld weer rente krijgt.

Mensen vergeten vaak dat de besparing ook gewoon geinversteerd/apart gezet moet worden voor een eerlijk vergelijk.

Ook het verhaal dat je geld in stenen zit en niet vrij beschikbaar is, is maar gedeeltelijk waar, elk jaar komt er weer zo'n 9000 euro beschikbaar. Dat loopt best snel op.

Voor beide mogelijkheden valt wat te zeggen, en is persoonlijk wat de voorkeur heeft. Maar ik hoor vaak dat aflossen sowieso de slechtere keuze is en daar ben ik het dus niet mee eens.

[ Voor 12% gewijzigd door Job_04 op 10-08-2023 15:53 ]

[barbarbar]

Job_04 schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 15:48:
[...]


Met dit specifieke voorbeeld mits rentes niet veranderen heb je dan dus na 30 jaar, je huis afbetaald en nog steeds 230k

Of je betaald meteen je huis, bespaard 30 jaar lang 767 euro per maand, zet dat apart, en hebt je huis afbetaald en 280k op zak.

Mensen vergeten vaak dat de besparing ook gewoon geinversteerd/apart gezet moet worden voor een eerlijk vergelijk.

Ook het verhaal dat je geld in stenen zit en niet vrij beschikbaar is, is maar gedeeltelijk waar, elk jaar komt er weer zo'n 9000 euro beschikbaar. Dat loopt best snel op.

Voor beide mogelijkheden valt wat te zeggen, en is persoonlijk wat de voorkeur heeft. Maar ik hoor vaak dat aflossen sowieso de slechtere keuze is en daar ben ik het dus niet mee eens.

Die 767 per maand is ook een deel aflossing, dus je hebt zeker niet opeen 280k op zak na 30 jaar. Je hebt hooguit de rente niet hoeven betalen, wat in totaal netto over die 30 jaar op 102k uitkomt bij 3,85% vast annuitair. Je schuld los je af, dus dat deel verplaats je eigenlijk alleen van je spaarrekening naar je huis.

Als je op die manier vergelijkt, heb je na 30 hypotheek én je huis, en je 230k nog. Als je geen hypotheek neemt, heb je én je huis, en 102k rente bespaard. Dus zelfs met een vrij laag rendement van 4% op een deposito, ben je al beter af. Sterker nog, je hypotheekrente kan nog best een stukje hoger zijn, voordat dit sommetjes een kantelpunt bereikt.

Hoe komt die 9000 beschikbaar als je huis is afbetaald? Die streep je tegen elkaar weg. Dat geld komt niet opeen vrij als je een huis zonder hypotheek hebt. Er is niemand die jou 9000 uitkeert als je je huis hebt afgelost. Neem je geen hypotheek, dan heb je immers geen maandlasten, maar ook geen inkomsten uit je vermogen. Dus heb je na 30 jaar alleen je huis. Terwijl je bij 30 jaar een deposito aanhouden, je dat deposito ook nog hebt. In het ergste geval lukt het je niet om je hypotheek in de toekomst te dekken met je vermogen, maar als je dat op historische datasets doorrekent, heb je dan uiteindelijk alleen je huis nog en geen vermogen meer. Maar dan ben je dus net zo ver als zonder hypotheek, maar heb je wel 30 jaar lang eenvoudig bij je geld gekund en hele grote kans gehad dat je deposito zelfs meer waard was geworden.

Mijn voorkeur zou een hypotheek zijn, mede omdat hij/zij dit nog met gemak voor het pensioen kan afbetalen. Die 230k zou ik vele malen liever enigszins vrij opneembaar beschikbaar hebben gedurende 30 jaar. Ik heb zelf in dezelfde situatie gezeten, en de praktijk heeft me er vaak op gewezen dat zo'n vermogen beschikbaar hebben je vele malen flexibeler maakt financieel. Je hoeft je nooit meer druk te maken om geld als er iets gebeurd. Instantie die je uitkering niet goed heeft berekend en pas na een half jaar begint met uitkeren? Geen enkel probleem voor de dagelijkse dingen. Wel vervelend, maar je raakt er niet door in de problemen want je kunt het zelf met gemak opvangen.

Ik denk trouwens dat je er van uit gaat dat die 767 besparing uit je inkomen apart kunt zetten. Maar je inkomen doet er helemaal niet toe in de vergelijking van wel of geen hypotheek nemen. Het gaat puur over het rendement op je vermogen in vergelijk met een hypotheek. Immers streep je die maandbedragen tegen elkaar weg. Uit je inkomen kun je dus sowieso sparen hoeveel je wil, dat staat los van de rest.

Als je geen vermogen hebt, dan is je hypotheek versneld aflossen een goeie manier om vermogen op te bouwen. Maar ben je jong, en heb je wel vermogen? Laat dat vermogen lekker zo hard mogelijk met veel risico groeien. Je bent een enorme dief van je eigen toekomst als je met 30 je hele vermogen in je huis stopt.

[ Voor 21% gewijzigd door barbarbar op 10-08-2023 16:28 ]

[Job_04]

@barbarbar

Exacte bedragen kloppen inderdaad niet vanwege HRA etc,

Maar als je geen hypotheek heb met maandlasten van 767 euro per maand, dan hou je maandelijks toch gewoon 767 euro extra over t.o.v. wel die hypotheek hebben.

Die 767 euro kan je dan toch gewoon apart zetten of investeren

Mijn punt is dat een schuld nu in 1 klap aflossen, in plaats van er stapsgewijs pas over 30 jaar vanaf zijn, de komende 30 jaar geld vrijmaakt dat weer geïnvesteerd kan worden. Dit moet je wel meenemen in de vergelijking.

Als je dat meeneemt, komen de rendementen al een stuk dichter bij elkaar te liggen.

Verder vermoed ik dat topicstarter geen issues heeft met uitkeringen van derden ontvangen, aangezien hij zo al 2,3 ton bij elkaar gespaard heeft. Het inkomen, samen met 0 hypotheeklasten zorgt er natuurlijk ook al voor dat je een hoop kan opvangen.

[barbarbar]

Job_04 schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 16:35:
@barbarbar

Exacte bedragen kloppen inderdaad niet vanwege HRA etc,

Maar als je geen hypotheek heb met maandlasten van 767 euro per maand, dan hou je maandelijks toch gewoon 767 euro extra over t.o.v. wel die hypotheek hebben.

Die 767 euro kan je dan toch gewoon apart zetten of investeren

Mijn punt is dat een schuld nu in 1 klap aflossen, in plaats van er stapsgewijs pas over 30 jaar vanaf zijn, de komende 30 jaar geld vrijmaakt dat weer geïnvesteerd kan worden. Dit moet je wel meenemen in de vergelijking.

Als je dat meeneemt, komen de rendementen al een stuk dichter bij elkaar te liggen.

Verder vermoed ik dat topicstarter geen issues heeft met uitkeringen van derden ontvangen, aangezien hij zo al 2,3 ton bij elkaar gespaard heeft. Het inkomen, samen met 0 hypotheeklasten zorgt er natuurlijk ook al voor dat je een hoop kan opvangen.

toon volledige bericht

De genoemde bedragen kloppen vrijwel op de euro. Heb de hra ook meegerekend. We zijn nu met een huis kopen bezig, en staan voor dezelfde keuze. Heb even 230k ingevuld in onze berekening, en dan komt dit vergelijk er uit. Drie financieel adviseurs komen tot dezelfde conclusie, dus de Excel formules kloppen wel.

Er komt niet opeens ergens geld vrij. Je denkt dat hij de hypotheek betaald met inkomen uit werk. Dat is niet zo. Je betaald de hypotheek met rendement op je vermogen. En als je het huis in één keer betaald, heb je geen vormogen meer wat rendement oplevert. Het inkomen staat hier volledig los van (uitgezonder hra).

Het blijft een persoonlijke afweging. Maar je kunt met deposito's waar vrijwel geen risico op zit, je hypotheeklasten afdekken. Mocht dat in de toekomst toch niet meer kunnen, kun je altijd nog je hypotheek in een paar jaar aflossen als je dat wilt. Ik zou echt niet weten waarom je dan je geld in je huis zou stoppen.

[ Voor 3% gewijzigd door barbarbar op 10-08-2023 16:44 ]

[ucsdcom]

Al met al ben ik een van de weinigen die de "koop een woning!" mantra niet bij alles maar roept.

Maar terugkijkend: heel mijn leven huur ik. Met de kennis van nu had ik toen een huis/appartement kunnen kopen voor een prijs die ik toen megalomaan vond. Maar die terugkijkend lachterig laag was. Sterker nog: ik had ongeveer mijn hele hypotheek nu wel afgelost.

Oké, ik ben in de tussentijd verhuisd voor werk, relatie etc. En de eisen en wensen zijn veranderd. Maar het algemene beeld in die jaren is dat mijn huren harder stegen dan mijn inkomen. En als ik straks ooit met pensioen ga, dan blijf ik huur betalen, iedere maand weer. En ook dan blijft mijn huur jaarlijks verhoogd worden, verhoging op de verhoging dus.

De pensionado's van nu hebben of nog een lachertje van een hypotheek (klagen dat ze max 300,- per maand voor wonen betalen...poeh!) Geen huur meer alleen nog je onderhoudskosten. Die onderhoudskosten zullen ook door de jaren heen doorlopen bij koop en evt. VVE kosten, service kosten als je in een appartement complex woont.

En heel eerlijk: de meesten om ons heen hebben gekocht, toen wij niet konden kopen op een verstandige manier. Zij ook niet, maar hebben die gok toch toen genomen en bij de meesten ging dit goed door aflossingsvrije en risicovolle beleggings hypotheken te nemen. Dan heb je je huis afgelost en mag je als je met pensioen gaat nog even het aflossingsvrije deel van het huis ophoesten. Want aflossingsvrij is niet aflossingsvrij. Je betaalt dit niet in je maandlast, daarbij is het aflossingsvrij. Maar een snoepwinkel is dat niet, want je moet in 1 keer het zogenaamde aflossingsvrije toch aflossen en als restbedrag betalen. (Anderen die ik er over sprak reageerden als door een wesp gestoken, want het was beloofd als aflossingsvrij....ja slaap lekker!)

Maar liever had ik langzamerhand mijn hypotheek afgelost en nu minder betaald. Anderzijds hebben we eerder enorm veel gereisd en uitgegeven aan luxe. Iets wat we niet hadden gekund als we krom waren gaan liggen om een huis te kopen. En dat in de bloei van je leven is ook iets waard!

Dus eigenlijk is mijn boodschap: als je zo jong al zonder hypotheek of met een kleine hypotheek kan kopen: je huur stijgt niet, er komt alleen onderhoud. Dus dat maakt het allemaal wel zekerder voor de toekomst. En daarnaast: als wij verhuisden konden we weer niets kopen omdat we de basis van een te verkopen huis misten. Kan jij dit wel doen, zelfs zonder hypotheek: dan zou ik het maar proberen. Je kan je huis altijd weer verkopen, al kom je dan niet makkelijk in een huurhuis terecht. Maar als je in weinig jaren zoveel bij elkaar hebt gespaard, dan kan je vast van je inkomen ook behoorlijk leven (of het moet een erfenis of iets dergelijks zijn natuurlijk). En met een koophuis en hypotheek kan je van allerlei voordelen en steun trek regelingen en toeslagen gebruik maken, die huurders in jouw klasse vermoedelijk niet hebben. En als je het alleen om lekker wonen doet: een kleine hypotheek, zodat je wat spaargeld voor leuke dingen en wat voor beleggen over houdt?

[ Voor 5% gewijzigd door ucsdcom op 10-08-2023 17:16 ]

[barbarbar]

Om trouwens wat beter op OP's vraag te reageren: Eigenlijk is de vraag of een vergelijkbaar appartement beter gehuurd of gekocht kan worden qua maandlasten. Dan zou ik je vermogen even weglaten en op basis van een hypotheek vergelijken. Dan kom je uit op:
- Huren: € 1021,-
- Kopen: € 957,- (€ 767 netto hypotheek, 20 verzekeringen, 65 forfait, 105 service, onderhoud nihil)

Dus in dit geval is voor jou kopen ongeveer € 70,- per maand goedkoper. Of dat voor jou nu opweegt tegen de kosten van verhuizen en de eenmalige kosten van aankopen, kun je per jaar doorrekenen met de inflatie. Immers stijgt je huur elk jaar, maar bij kopen stijgt je hypotheek amper nog. Dus na 5 jaar is het verschil wellicht al opgelopen. Huur zal dan rond de 1200 zitten op basis van historische stijgingen. En kopen zal dan op ~€ 1000,- zitten. Dus na vijf jaar is je verschil 200 euro per maand. Gemiddeld dus ~135 per maand over die periode (200 + 70 / 2), over vijf jaar gerekend ~€ 8100,-. Ik denk dat het omslagpunt dan wel rond die 5 jaar zal liggen qua terugverdienen van je aankoopkosten, dus vanaf het 6de jaar daar wonen ga je er op vooruit bij kopen. Of dat dan voor jou de moeite waard is moet je zelf afwegen...

Je vermogen zou ik er buiten houden. Immers kun je je rendement op vermogen nu ook gewoon gebruiken om je huur te betalen. In die zin is je vermogen alleen een inkomstenbron, ongeacht of je huurt of koopt. Dus voor het vergelijk "huren of kopen", maakt je vermogen niet uit. Voor het vergelijk "hypotheek of niet", maakt je vermogen uiteraard wel uit.

Aanvulling: In vijf jaar heb je ook € 22.706,09 afgelost op je hypotheek. Beetje afhankelijk van hoe je er naar kijkt, kun je dat ook zien als kosten besparing of sparen/vermogen opbouwen. Al zul je het resultaat daarvan pas voelen na 30 jaar. Als je 5 jaar lang in je koophuis zit, betekend wel dat je natuurlijk bij verhuizen nog 25 jaar hebt te gaan voor dat deel van je hypotheek. Terwijl huur door blijft lopen.

[ Voor 11% gewijzigd door barbarbar op 11-08-2023 09:23 ]

[Job_04]

@barbarbar

Als je met je rendement zowel de rente als de aflossing kunt dekken heb je inderdaad gelijk, dat stukje begreep ik even niet.

Ik ging er vanuit dat je dit niet zou halen, en je dus inderdaad inkomen moet inzetten om de aflossing te betalen. In dat geval vind ik wel dat je bij het aflossen van een hypotheek dit voordeel in lagere maandlasten mee moet nemen om het totale rendement te berekenen.

Verbaasd mij dat het wegzetten als deposito de gehele hypotheek afdekt, ik ga daar ook eens naar kijken, weer wat wijzer geworden .

[barbarbar]

ucsdcom schreef op donderdag 10 augustus 2023 @ 17:10:
Al met al ben ik een van de weinigen die de "koop een woning!" mantra niet bij alles maar roept.

Maar terugkijkend: heel mijn leven huur ik. Met de kennis van nu had ik toen een huis/appartement kunnen kopen voor een prijs die ik toen megalomaan vond. Maar die terugkijkend lachterig laag was. Sterker nog: ik had ongeveer mijn hele hypotheek nu wel afgelost.

Oké, ik ben in de tussentijd verhuisd voor werk, relatie etc. En de eisen en wensen zijn veranderd. Maar het algemene beeld in die jaren is dat mijn huren harder stegen dan mijn inkomen. En als ik straks ooit met pensioen ga, dan blijf ik huur betalen, iedere maand weer. En ook dan blijft mijn huur jaarlijks verhoogd worden, verhoging op de verhoging dus.

De pensionado's van nu hebben of nog een lachertje van een hypotheek (klagen dat ze max 300,- per maand voor wonen betalen...poeh!) Geen huur meer alleen nog je onderhoudskosten. Die onderhoudskosten zullen ook door de jaren heen doorlopen bij koop en evt. VVE kosten, service kosten als je in een appartement complex woont.

En heel eerlijk: de meesten om ons heen hebben gekocht, toen wij niet konden kopen op een verstandige manier. Zij ook niet, maar hebben die gok toch toen genomen en bij de meesten ging dit goed door aflossingsvrije en risicovolle beleggings hypotheken te nemen. Dan heb je je huis afgelost en mag je als je met pensioen gaat nog even het aflossingsvrije deel van het huis ophoesten. Want aflossingsvrij is niet aflossingsvrij. Je betaalt dit niet in je maandlast, daarbij is het aflossingsvrij. Maar een snoepwinkel is dat niet, want je moet in 1 keer het zogenaamde aflossingsvrije toch aflossen en als restbedrag betalen. (Anderen die ik er over sprak reageerden als door een wesp gestoken, want het was beloofd als aflossingsvrij....ja slaap lekker!)

Maar liever had ik langzamerhand mijn hypotheek afgelost en nu minder betaald. Anderzijds hebben we eerder enorm veel gereisd en uitgegeven aan luxe. Iets wat we niet hadden gekund als we krom waren gaan liggen om een huis te kopen. En dat in de bloei van je leven is ook iets waard!

Dus eigenlijk is mijn boodschap: als je zo jong al zonder hypotheek of met een kleine hypotheek kan kopen: je huur stijgt niet, er komt alleen onderhoud. Dus dat maakt het allemaal wel zekerder voor de toekomst. En daarnaast: als wij verhuisden konden we weer niets kopen omdat we de basis van een te verkopen huis misten. Kan jij dit wel doen, zelfs zonder hypotheek: dan zou ik het maar proberen. Je kan je huis altijd weer verkopen, al kom je dan niet makkelijk in een huurhuis terecht. Maar als je in weinig jaren zoveel bij elkaar hebt gespaard, dan kan je vast van je inkomen ook behoorlijk leven (of het moet een erfenis of iets dergelijks zijn natuurlijk). En met een koophuis en hypotheek kan je van allerlei voordelen en steun trek regelingen en toeslagen gebruik maken, die huurders in jouw klasse vermoedelijk niet hebben. En als je het alleen om lekker wonen doet: een kleine hypotheek, zodat je wat spaargeld voor leuke dingen en wat voor beleggen over houdt?

toon volledige bericht

Kan ik eigenlijk alleen maar mee eens zijn. We hebben zelf het geluk gehad altijd relatief goedkoop een goed huis te kunnen huren, dus we hebben ook aardig vermogen opgebouwd. Maar dat moet je dan weel heel bewust elke maand doen. Maar dat vermogen heeft OP al, dus dan zou m'n afweging wel iets anders zijn.

[TomGeurken]

Maat, ik zou lekker 2 ton gebruiken en een hypotheek nemen om een mooi afgemaakt huis te kopen waar je ook met je toekomstige partner in kan.

Je vergeet dat de huren altijd zullen stijgen maar je hypotheek niet. Op den duur wordt huren altijd duurder. De krapte op de huizen markt is nog lang niet voorbij en met de VVD en rechts nog langer in het zadel zal er weinig gebeuren om dit op te lossen ben ik bang.

Ik ben bang dat huizenbezit steeds meer een privilege gaat worden en dat steeds minder mensen hier kans op gaan maken.

Wat je overigens ook kan doen is een huis kopen voor de verhuur en een om zelf in te wonen. Rendeert altijd nog beter dan spaarrekening…

[n4m3l355]

Iedereen praat over rendement enz. Maar... je eigen woning is geen investering. Het is niet een object dat je vandaag koopt en morgen aan de kant zet om winst te maken, immers je woont er, je hebt er emotioneel in geinvesteerd. Dat is heel iets anders dan wat een (vastgoed)belegger doet.

Dat hij alternatieven heeft weet hij zoals hij al reeds aangeeft en alsnog laat hij die alternatieven buiten beeld want dat trekt hem blijkbaar niet. Het is inderdaad zo dat je misschien meer rendement behaalt uit beleggingen maar.. dat is misschien het geval dat is zeker geen gegeven. Beleggingen komen altijd met een risico, ik ken genoeg voorbeelden van onwetende die gigantisch veel geld hebben verloren met beleggen. Uiteindelijk is dat ook een vak.

Maar dat gaat voorbij aan de vraag voor OP, wat hij mist. Hij kan dus cash een woning kopen en in zijn situatie is hij dan inderdaad gewoon veel goedkoper uit. Ja je bent je financiele buffer kwijt maar die kun je zo weer opbouwen, zeker gelet dat je geen huur meer hoeft te betalen. Je vergeet wel even gemeentelijke belastingen, die verschillen per gemeente of die des huurder of verhuurder zijn, maar als eigenaar zijn ze zeker voor jou. Vergeet ook niet dat die kosten jaarlijks gewoon oplopen (net zoals huur overigens).

Een eigen woning is wens voor iedereen, let wel, je zit vast aan de locatie voor de toekomstige tijd. Dus mocht je een nieuwe baan zoeken op termijn dient die wel in je regio te zijn. Ik zou dat wel in gedachte nemen, misschien zijn er elders betere kansen en zou ik daar eerder kijken voor een woning.

[krazzer]

Heb je ook meegenomen dat je belasting betaald over je spaargeld? En vergeet ook toeslagen niet. Als je boven de 127k spaargeld hebt krijg je die sowieso niet. Misschien nu niet van toepassing, ik weet niet hoe hoog je salaris is, maar kan wel anders worden. Helemaal als je kinderen krijgt en gaat samenwonen.

Verder, als ik jou was zou ik het wel weten, kopen kopen kopen. Je kan maar beter instappen in de huizenmarkt nu je het kan. Op de lange termijn wordt je er altijd veel rijker van. Genoeg rekenvoorbeeldjes al voorbij zien komen.

[Wispe]

Daarnaast staan de signalen op gloeirood dat een koophuis bezitten een privilege wordt.

[CVTTPD2DQ]

Wispe schreef op vrijdag 11 augustus 2023 @ 16:20:
Daarnaast staan de signalen op gloeirood dat een koophuis bezitten een privilege wordt.

Is het altijd al geweest.

[Wispe]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 12 augustus 2023 @ 09:34:
[...]


Is het altijd al geweest.

10 jaar geleden kon een starter nog een starterswoning van 150k kopen. Die tijden gaan we nooit meer terugkrijgen. En tegenwoordig moet je een partner hebben wil je iets kunnen kopen of uit een rijke familie komen.

[CVTTPD2DQ]

Wispe schreef op zaterdag 12 augustus 2023 @ 20:16:
10 jaar geleden kon een starter nog een starterswoning van 150k kopen.

Het woord 'starter' betekent "Iemand die een huis gaat kopen, en er nog geen heeft." Er zullen altijd starters zijn. Er zal altijd een grote groep mensen zijn die nooit starter zal zijn, en een leven lang bij familie moet inwonen, of bij (al dan niet sociale) huur uitkomt.

[Swiss2018]

Wispe schreef op zaterdag 12 augustus 2023 @ 20:16:
[...]


10 jaar geleden kon een starter nog een starterswoning van 150k kopen. Die tijden gaan we nooit meer terugkrijgen. En tegenwoordig moet je een partner hebben wil je iets kunnen kopen of uit een rijke familie komen.

De baan- en inkomensvooruitzichten zijn sterk afhankelijk van de specifieke branche of sector waarin je opereert. In mijn eigen kring zie ik veel jonge professionals met een HBO/WO-opleiding die binnen twee jaar na afstuderen al een salaris van €70K bruto verdienen. Vaak hebben ze functies in consulting of vergelijkbare sectoren, die ondanks de relatief lage werkdruk een aantrekkelijk salaris bieden. Als je direct na je afstuderen aan de slag gaat, kun je dit niveau al op vrij jonge leeftijd bereiken.

Terugkijkend waren zulke salarissen tien jaar geleden zeldzaam. Tijden veranderen en hoewel er zorgen zijn over zaken als de huizenprijzen, zijn er volop kansen voor degenen die flexibel blijven en bereid zijn om van koers te veranderen.

Natuurlijk is deze flexibiliteit niet voor iedereen weggelegd; het hangt sterk af van je opleiding, branche en vakgebied. Maar met een hbo-diploma en de juiste instelling zijn er veel mogelijkheden. Voor mij persoonlijk is mijn werk slechts een deel van wie ik ben en niet mijn volledige identiteit. Hierdoor kan ik flexibel blijven en kansen grijpen waar ze zich voordoen.

[Xanaroth]

Swiss2018 schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 19:54:

• Ik ga nu richting eind 20, ik denk niet dat ik langer dan 5-7 jaar in dit appartement zal wonen vanwege het vinden van een partner, miss gaan samenwonen? Een appartement van 50m2 is dan sowieso te klein.

Het enige wat je dan hebt is eventueel 1x extra verhuizen. Als je koopt heb je natuurlijk k.k. wat bij een snelle verkoop tot een verlies kan leiden. Maar ook bij huren ben je over enkele jaren een serieuze som geld kwijt. Dat is eigenlijk waar dit hele argument op neerkomt meerkosten van huur vs investering kosten koper.

• Huizenprijzen zullen altijd stijgen, je zult altijd stress hebben bij het kopen van een huis, dat verandert nu niet en dat zal later ook niet veranderen. Natuurlijk speelt dit wel in mijn achterhoofd, maar ik geloof niet dat de prijzen zo zullen stijgen dat ik er de rest van mijn leven spijt van zal hebben.

De huren ook! Elk jaar met de inflatie weer mee. Na kopen van een koopwoning heb je garantie van de maandlasten, en niet elk jaar weer stress of het +1% of +10% wordt. Dit is dus meer een voorkeur tussen 2 kwaden, maar niet per se een unieke factor.

Dus, ik wil het voorlopig niet doen, maar ik ben altijd open-minded en wilde jullie vragen of ik iets over het hoofd heb gezien en wat is jullie mening hierover, rationeel/emotioneel maakt mij niet uit.

Wat je vergeet is dat je eind 20 bent. Stel je bent straks eind 80, dan ben je 60 jaar aan woonkosten verder. Bij een huurwoning mag je alle 60 jaren betalen én telkens weer indexatie meenemen. Na 30 jaar betaal je rustig het dubbele van nu, terwijl bij een hypotheek de lasten na 30 jaar


Anders gezegd - veel rijke mensen beginnen met vastgoed kópen. Dat rijk worden komt niet uit liefdadigheid, maar omdat prijs die jij per maand betaald als huur méér is dan de som van hypotheek+onderhoud+onkosten+winst. Simpelweg omdat het kopje 'hypotheek' vast staat maar de volledige 100% van huurbedrag wordt geïndexeerd, houdt de eigenaar elk jaar steeds meer geld over terwijl de schuld door de huurder wordt afbetaald.

Vaak zie je dan ook als argument dat huren alleen interessant is voor periode van 1-3 jaar, heel soms 5. Enerzijds heb je het argument van kosten koper, anderzijds alles rondom verhuizen. Zolang je horizon maar kort genoeg is, is het mogelijk dat al je aankoopkosten meer zijn dan meerkosten van het huurbedrag over de periode dat je er woont.

[ Voor 16% gewijzigd door Xanaroth op 14-08-2023 15:02 ]