Beweringen hypotheekadviseur, wat klopt nu wel en niet?

[Kuusj]

Ik heb een huis gekocht met mijn vriendin, beetje overboden, zonder ontbindende voorwaarden omdat onze financiele situatie dat gelukkig toelaat. Zeker met de herhaaldelijke zegen van onze hypotheekadviseur over dat het allemaal goed komt. Laat ik voorop stellen dat het ook allemaal goed gaat komen, ik heb het enorme geluk dat mijn ouders bij kunnen springen voor wat nodig is. Wij hebben echter steeds meer vragen bij wat onze hypotheekadviseur er allemaal uit gooit, het verhaal wordt steeds vervelender namelijk.

De hypotheekadviseur is onderdeel van een grote landelijke organisatie die meerdere hypotheekvertrekkers vergelijkt. Eerste gesprek was erg positief, de persoon leek kennis van zaken te hebben, ik kon goed met deze persoon sparren over van alles.

Het gaat om het volgende ongelukkige: mijn vriendin is afgestudeerd en heeft ook een goede baan gevonden waar ze 1 september start. Ze heeft haar oude baan (12 uur, jaarcontract) in het kader van de 1 maand uitwerktermijn uiteraard ook opgezegd. Achteraf gezien hadden we dit anders moeten aanpakken, want ze kan nu natuurlijk geen werkgeversverklaring meer krijgen van haar oude werkgever (geprobeerd), en gezien de maand proeftijd bij haar nieuwe baan krijg je daar ook geen verklaring. Ze had nóg een bijbaantje waar ze wel een intentieverklaring krijgt (verlengen 1 jaar).

We vinden deze zaken die iets van inkomen van haar zouden kunnen laten meetellen:
- Gemiddelde van de afgelopen 3 jaar
- Arbeidsmarktscan
- Verzekeringsbericht UWV

Volgens hem kan dit allemaal niet want je hebt overal een werkgeversverklaring nodig waarop de intentie staat voor onbepaalde tijd. Wij vragen ons dan af, wat heeft die arbeidsmarktscan en vooral het verzekeringsbericht dan in hemelsnaam voor nut? Wat ik op de website van een grote hypotheekvergelijker kan vinden: https://www.hypotheker.nl...omensbepaling-loondienst/. Dus, zolang je in loondienst bent (en ja, haar tweede bijbaantje is ze nog in loondienst) zou dit gewoon moeten kunnen.

De arbeidsmarktscan heeft gewoonweg haar functie niet (Teamleider (retail)), dus ok, die vage tool hebben we maar opgegeven. Bovendien is daar ook heel onduidelijk of je nu wel of niet een werkgeversverklaring moet hebben. In hun documentatie spreken ze zichzelf tegen namelijk. Ook staat op hun 'how-to' dat je "altijd 1 jaar werkervaring mag invullen", terwijl in de tool zelf staat dat als je werkervaring is opgedaan in een baan naast je studie, je 0 moet invullen. Uiteraard mag je dan niet verder met invullen. Ze hebben geen telefoonnummer of zelfs mailadres beschikbaar voor vragen

Dan is er nog de kwestie van de studieschuld. Ze heeft haar diploma gehaald, dus het prestatiecomponent OV wordt kwijtgescholden. Dit hebben we ook in een officiele mail van DUO die speciaal is voor hypotheekverstrekkers (staat er ook letterlijk zo in). Maar onze adviseur vind dat toch maar allemaal lastig, deze vraagt zich dan af of de bank dat gaat accepteren. Waar is dat document van DUO dan goed voor?

Ik kon volgens adviseur makkelijk mijn salaris van 1-1-2024 meetellen omdat dit binnen 6 maanden is en ik het goed via mijn CAO kan aantonen. Kwam adviseur met een leuke anekdote dat laatst een bank dit toch niet accepteerde en de werkgever het niet op een werkgeversverklaring wilde zetten (an sich logisch) en die man dus grote problemen had. Voor de grap maar eens bij mij gevraagd op werk en inderdaad, ook bij mij willen ze dat niet doen. Hoe veel zorgen moet ik me maken?

En als laatste is er nog de kwestie spaargeld. We hebben feitelijk genoeg geld op spaarrekeningen om in het slechtste geval het verschil in hypotheek te kunnen overbruggen. Ik vroeg of een bedrag in een depositio tot december dit jaar dan wel meegeteld moest worden: "ja tuurlijk, geen probleem". Hoe wil ik een huis betalen met geld dat vast staat?

Een heel verhaal.. Maar wij snappen er echt de ballen meer van. Je betaald iemand echt veel geld om het voor je te regelen en we zitten met meer vragen dan antwoorden

[corporalnl]

Klinkt als, zoek een andere adviseur. ( binnen hetzelfde bedrijf en anders bij een ander )

Als hij/zij uitkraamt dat je altijd een werkgeversverklaring nodig hebt dan slaat hij/zij de plank mis. Enige consequentie is dat er dan naar de afgelopen 3 jaar naar salaris gekeken wordt en dan daar een x percentage van meegenomen wordt. ( ofwel minder gunstig )

Salaris in toekomst wordt ook niet gekeken tenzij het in een werkgeversverklaring aangetoond wordt. ( wat een werkgever natuurlijk niet zo snel gaat doen )

Zorg dat je veel zwart op wit hebt bij deze persoon.

[GarBaGe]

Klinkt wel als een slechte hypotheek adviseur.

Ik heb al een paar keer een huis gekocht, de afgelopen 20 jaar en het gaat om en nabij hetzelfde.
Je wilt bedrag X lenen.
Diverse hypotheekverstrekkers willen bedrag X wel lenen, maar onder voorwaarden.
Die zijn vrijwel altijd: werkgeversverklaring van je HUIDIGE functie (vaak voor onbepaalde tijd).
Heb je geen werkgeversverklaring / contract voor onbepaalde tijd, dan telt je salaris niet mee.
Heb je schuld/BKR, dan krijg je doorgaans minder.
Je wilt eigenlijk ALTIJD met ontbindende voorwaarden, want als je geen financiering rondkrijgt (op tijd), kan je rustig 10-15% ophoesten van het koopbedrag.
Hier kan je dan naar fluiten...

[Kuusj]

corporalnl schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 12:31:
Klinkt als, zoek een andere adviseur. ( binnen hetzelfde bedrijf en anders bij een ander )

Als hij/zij uitkraamt dat je altijd een werkgeversverklaring nodig hebt dan slaat hij/zij de plank mis. Enige consequentie is dat er dan naar de afgelopen 3 jaar naar salaris gekeken wordt en dan daar een x percentage van meegenomen wordt. ( ofwel minder gunstig )

Salaris in toekomst wordt ook niet gekeken tenzij het in een werkgeversverklaring aangetoond wordt. ( wat een werkgever natuurlijk niet zo snel gaat doen )

Zorg dat je veel zwart op wit hebt bij deze persoon.

Ja dat is dus wat ik ook kon vinden, maar dat is allemaal niet mogelijk volgens adviseur. We hebben het verzekeringsbericht gebruikt en dat kon adviseur inderdaad invoeren in de software. Echter was dan 'nog steeds een inkomen nodig' en aangezien mijn vriendin haar bijbaantje op basis van 0-uren is zou dat dan dus toch niet gaan. Sowieso kwam er een belachelijk laag bedrag uit dat verzekeringsbericht, maar dat is eigenlijk niet eens zo erg. Als we haar toch al niet gigantische studieschuld ermee gecompenseerd hebben ben ik blij.

En wat betreft dat salaris, daar was ik al bang voor. "Maak je geen zorgen, allemaal geen enkel probleem", en uiteindelijk is het allemaal wel een probleem

GarBaGe schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 12:33:
Klinkt wel als een slechte hypotheek adviseur.

Ik heb al een paar keer een huis gekocht, de afgelopen 20 jaar en het gaat om en nabij hetzelfde.
Je wilt bedrag X lenen.
Diverse hypotheekverstrekkers willen bedrag X wel lenen, maar onder voorwaarden.
Die zijn vrijwel altijd: werkgeversverklaring van je HUIDIGE functie (vaak voor onbepaalde tijd).
Heb je geen werkgeversverklaring / contract voor onbepaalde tijd, dan telt je salaris niet mee.
Heb je schuld/BKR, dan krijg je doorgaans minder.
Je wilt eigenlijk ALTIJD met ontbindende voorwaarden, want als je geen financiering rondkrijgt (op tijd), kan je rustig 10-15% ophoesten van het koopbedrag.
Hier kan je dan naar fluiten...

Wat betreft die ontbindende voorwaarden, we kunnen het betalen, dat is het punt niet. Enige consequentie van dit gestunt van die adviseur is dat ik wat dieper in mijn spaargeld-buidel moet tasten en mijn ouders wat liever moet aankijken qua schenking. De reden dat we dit huis hebben kunnen kopen is zelfs vanwege het feit dat we geen ontbindende voorwaarden hadden, anders was het naar een hoger bod gegaan.

-------------------
Ik heb adviseur de laatste documenten gestuurd van mijn vriendin, en het kantoor verzocht dat adviseur mij vandaag terug belt. Mijn geduld is echt op in ieder geval, dat zal ik deze persoon ook laten weten. We hebben ondertussen trouwens nog een adviesgesprek bij een bank aangevraagd voor komende maandag. Benieuwd wat die ons zeggen.

[Vorkie]

Die lening van je ouders gaat ook weer af van je leencapaciteit en die lening mag je niet verbergen.

Alleen een schenking is mogelijk.

https://www.independer.nl...nfo/afsluiten/hulp-ouders

Nadelen lenen

• Je kunt niet méér geld lenen als je een gedeelte leent bij je ouders. Je kunt dus geen duurder huis kopen. Want de lening telt voor het berekenen van de maximale hypotheek gewoon mee.
• Er kunnen familieruzies ontstaan als je het een en ander niet goed regelt en vastlegt.
• Het is ingewikkeld: je moet dingen goed uitzoeken om te voorkomen dat het je juist meer geld gaat kosten.

[Kuusj]

Vorkie schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 13:21:
Die lening van je ouders gaat ook weer af van je leencapaciteit en die lening mag je niet verbergen.

Alleen een schenking is mogelijk.

https://www.independer.nl...nfo/afsluiten/hulp-ouders


[...]

Schenking dan Doet er voor dit verhaal ook niet heel erg toe natuurlijk.

[Vorkie]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 13:28:
[...]

Schenking dan Doet er voor dit verhaal ook niet heel erg toe natuurlijk.

Wel - je bent toch ontevreden over je adviseur? Dan wil je toch hier ook niet de fout mee ingaan?

Ga naar een ander - die wel weten waar ze het over hebben, want als je dit niet juist indient en je krijgt een afwijzing - heb je een uitdaging bij andere banken (bent u wel eens afgewezen > Ja) en ga je (nog) meer rente betalen.

[Kuusj]

Vorkie schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 13:30:
[...]


Wel - je bent toch ontevreden over je adviseur? Dan wil je toch hier ook niet de fout mee ingaan?

Ga naar een ander - die wel weten waar ze het over hebben, want als je dit niet juist indient en je krijgt een afwijzing - heb je een uitdaging bij andere banken (bent u wel eens afgewezen > Ja) en ga je (nog) meer rente betalen.

We hebben genoeg geld om het zelf te betalen, ook zonder geld van mijn ouders, dus wat dat betreft is het geen probleem. Dus (hypotheek + eigen geld) = (genoeg voor woning + k.k.). Daar kan ik me weinig problemen in voorstellen.

[TMDC]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 13:32:
[...]

We hebben genoeg geld om het zelf te betalen, ook zonder geld van mijn ouders, dus wat dat betreft is het geen probleem. Dus (hypotheek + eigen geld) = (genoeg voor woning + k.k.). Daar kan ik me weinig problemen in voorstellen.

Als de adviseur zoveel aantoonbaar foute/twijfelachtige uitspraken doet dan zou ik ook mijn heil elders zoeken. Ik zou er geen vertrouwen in hebben dat deze persoon voor mij de beste hypotheekaanbieding kan vinden. Kan op termijn toch tienduizenden euro's schelen...

[Roozzz]

Vorkie schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 13:21:
Die lening van je ouders gaat ook weer af van je leencapaciteit en die lening mag je niet verbergen.

Alleen een schenking is mogelijk.

https://www.independer.nl...nfo/afsluiten/hulp-ouders


[...]

Ja, ongeveer. Mijn zusje kon met een lening van mijn ouders toch een woning kopen, wat haar niet ging lukken met alleen de hypotheek obv haar inkomen en spaargeld. Hun huisbank zag nog wel mogelijkheden, hoewel het in de basis niet kan. Daar is gewoon open kaart gespeeld.

Mijn conclusie is dat het best ingewikkeld is, dus een goede adviseur is wel prettig ja

Hoog tijd voor een oriënterend gesprek met een ander?

[Kuusj]

TMDC schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 13:39:
[...]


Als de adviseur zoveel aantoonbaar foute/twijfelachtige uitspraken doet dan zou ik ook mijn heil elders zoeken. Ik zou er geen vertrouwen in hebben dat deze persoon voor mij de beste hypotheekaanbieding kan vinden. Kan op termijn toch tienduizenden euro's schelen...

Ben het wel met je eens hoor. Hoe realistisch is het dat een andere partij het nog geregeld krijgt voor de passeerdatum van midden september?

Adviseur kwam afgelopen week nog met 1 bank die wel het salaris van mijn vriendin wilde meerekenen wat ze tot dusver in 2023 heeft verdiend áls mijn vriendin een positief arbeidsperspectiefscan kon overhandigen. Buiten dat ik dit sowieso al een rare gang van zaken vind vond adviseur het niet nodig het renteverschil te benoemen (4,20% ipv 4,09%) want dit was 'verwaarloosbaar'. Als ik dat even over de periode van 30 jaar uitsmeer in een calculator met afbouw HRA en dergelijke was het verschil alsnog 3000,- netto aan rente.

Kijk uiteindelijk boeit het me niet zo heel veel of er een paar duizend euro meer of minder hypotheek geregeld kan worden, die luxe hebben we gelukkig (door 10 jaar heel hard te sparen..), maar we leven in een soort constante staat van stress en bezorgdheid tot het uiteindelijk geregeld is en dat stoort me meer. Uiteindelijk is iedere euro die je niet aan hypotheek hebt weer gunstig voor maandlasten, maar ik had liever zo weinig mogelijk spaargeld erin zitten zodat ik daar weer op andere manieren (deposito's bijv.) rendement mee kan maken.

[Gillonde]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 13:48:
[...]

Ben het wel met je eens hoor. Hoe realistisch is het dat een andere partij het nog geregeld krijgt voor de passeerdatum van midden september?

Een beetje bank moet een hypotheekaanvraag wel in een week afgerond kunnen krijgen (als alle ingestuurde stukken er zijn en kloppen), behalve als je echt gekke dingen aan het doen bent.

Je kan altijd zelf een orienterend gesprek aanvragen bij een grote hypotheekverstrekker. Bij Rabo, ING en ABN kan je bij de hypotheekberekening op de site kiezen voor het invoeren van het inkomen van de afgelopen drie jaar, het lijkt me dat ze dat dan ook accepteren. Vergelijkbare afspraken en tooling is er vast ook voor andere (misschien goedkopere) partijen.

[Kuusj]

Gillonde schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 14:40:
[...]


Een beetje bank moet een hypotheekaanvraag wel in een week afgerond kunnen krijgen (als alle ingestuurde stukken er zijn en kloppen), behalve als je echt gekke dingen aan het doen bent.

Je kan altijd zelf een orienterend gesprek aanvragen bij een grote hypotheekverstrekker. Bij Rabo, ING en ABN kan je bij de hypotheekberekening op de site kiezen voor het invoeren van het inkomen van de afgelopen drie jaar, het lijkt me dat ze dat dan ook accepteren. Vergelijkbare afspraken en tooling is er vast ook voor andere (misschien goedkopere) partijen.

Kijk, echt top dit. Ik was zelf ook al aan het kijken bij BijBouwe, daar komt sowieso een veel hoger bedrag uit de calculator dan de vergelijkingssites.

En dat met het inkomen van de afgelopen 3 jaar kon dus niet volgens onze adviseur omdat mijn vriendin hier geen werkgeversverklaring kreeg. Maar dat lijkt dus niet te kloppen. Haar inkomen de afgelopen 3 jaar is bijna een factor 10 hoger dan wat ze bij het verzekeringsbericht krijgt. Enige probleem is dat de Rabo bijv 4,6% rekent haha.

[Gillonde]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 14:55:
[...]

Kijk, echt top dit. Ik was zelf ook al aan het kijken bij BijBouwe, daar komt sowieso een veel hoger bedrag uit de calculator dan de vergelijkingssites.

En dat met het inkomen van de afgelopen 3 jaar kon dus niet volgens onze adviseur omdat mijn vriendin hier geen werkgeversverklaring kreeg. Maar dat lijkt dus niet te kloppen. Haar inkomen de afgelopen 3 jaar is bijna een factor 10 hoger dan wat ze bij het verzekeringsbericht krijgt. Enige probleem is dat de Rabo bijv 4,6% rekent haha.

Vraag het vooral na bij een adviseur of een partij, zowel de 3 jaars gemiddelde (bij bijBouwe staat het nergens op de site zo ver ik kan zien) en hoe lang het ongeveer gaat duren. Je wil niet op het laatste moment nog allerlei dingen moeten doen en dan een afwijzing krijgen en je huis niet kunnen kopen (+ 10% betalen).

Ik vermoed dat hypotheekverstrekkers zelf willen kiezen wat voor risico ze lopen, iemand in loondienst met een vast contract is makkelijker verwerken en veiliger dan een aanvrageer met een wisselend inkomen.

[Dido]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 14:55:
En dat met het inkomen van de afgelopen 3 jaar kon dus niet volgens onze adviseur omdat mijn vriendin hier geen werkgeversverklaring kreeg.

Inkomen bewijs je door middel van belastingaangiften, niet door middel van werkgeversverklaringen.
Het is juist een constructie voor zelfstandigen, omdat die geen werkgever hebben die een stabiel inkomen aannemelijk kan maken.

Dat "verzekeringsbericht" van het UWV is overigens ook gebaseerd op gegevens van de belastingdienst. Als je vriendin 10 keer zoveel inkomen had dan waar het UWV weet van heeft, dan klinkt dat alsof niet al haar inkomsten bekend waren bij de belastingdienst (lees: dan gaat het over zwartwerken).

Ik zou heel voorzichtig zijn met proberen een hypotheek te krijgen op basis van zwarte inkomsten

[Kuusj]

Dido schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 15:32:
[...]

Inkomen bewijs je door middel van belastingaangiften, niet door middel van werkgeversverklaringen.
Het is juist een constructie voor zelfstandigen, omdat die geen werkgever hebben die een stabiel inkomen aannemelijk kan maken.

Dat "verzekeringsbericht" van het UWV is overigens ook gebaseerd op gegevens van de belastingdienst. Als je vriendin 10 keer zoveel inkomen had dan waar het UWV weet van heeft, dan klinkt dat alsof niet al haar inkomsten bekend waren bij de belastingdienst (lees: dan gaat het over zwartwerken).

Ik zou heel voorzichtig zijn met proberen een hypotheek te krijgen op basis van zwarte inkomsten

Ik stel de zorgvuldigheid zeker op prijs, maar nee het is zeker geen zwart inkomen Ze heeft de afgelopen 3 maanden toevallig (vanwege scriptie etc.) minder gewerkt waardoor er een flink lagere waarde uit komt. Dat staat er ook bij op de calculator. Het zijn allemaal vervelende dingen die nu net tegelijk spelen haha.

Gillonde schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 15:31:
[...]


Vraag het vooral na bij een adviseur of een partij, zowel de 3 jaars gemiddelde (bij bijBouwe staat het nergens op de site zo ver ik kan zien) en hoe lang het ongeveer gaat duren. Je wil niet op het laatste moment nog allerlei dingen moeten doen en dan een afwijzing krijgen en je huis niet kunnen kopen (+ 10% betalen).

Ik vermoed dat hypotheekverstrekkers zelf willen kiezen wat voor risico ze lopen, iemand in loondienst met een vast contract is makkelijker verwerken en veiliger dan een aanvrageer met een wisselend inkomen.

BijBouwe doet dit wel, maar rekent met de laagste van 3 waardes:

Wij berekenen het toetsinkomen aan de hand van het laagste van de volgende drie
mogelijkheden:
o Het gemiddelde van de afgelopen drie jaren
o Het laatste jaar van de afgelopen drie jaren
o Het huidige dienstverband.

Het huidig dienstverband moet je dan weer kunnen aantonen middels een werkgeversverklaring
Dus ik heb ook niet gerekend met haar gemiddelde van de afgelopen 3 jaar, maar met de laagste waarde mogelijk (die op de werkgeversverklaring van haar nu nog bestaande bijbaantje). Zelfs dan komt er om de een of andere reden een veel hoger bedrag uit. Niet dat ik me rijk reken overigens.

[Sissors]

GarBaGe schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 12:33:
Klinkt wel als een slechte hypotheek adviseur.

Ik heb al een paar keer een huis gekocht, de afgelopen 20 jaar en het gaat om en nabij hetzelfde.
Je wilt bedrag X lenen.
Diverse hypotheekverstrekkers willen bedrag X wel lenen, maar onder voorwaarden.
Die zijn vrijwel altijd: werkgeversverklaring van je HUIDIGE functie (vaak voor onbepaalde tijd).
Heb je geen werkgeversverklaring / contract voor onbepaalde tijd, dan telt je salaris niet mee.

Ik heb ~8 jaar geleden huis gekocht met Rabo hypotheek. Mijn contract eindigde maand waarin ik hypotheek goedkeuring ging krijgen. Werkgever keek heel vreemd op dat ik een verklaring nodig had van ze dat ik nog die maand bij ze werkte. En ik kreeg alleen hypotheek voor gemiddelde salaris van de 3 jaar daarvoor, niet voor laatste salaris.

Bij daadwerkelijke hypotheekgesprek, toen wel alles was ingediend al, kreeg ik te horen dat ook op basis van laatste 3 jaar alleen kon als ik nog een baan had. Maar ik had letterlijk nog een paar dagen werk... "Oh geen probleem". En mijn één-na-laatste werkdag was hypotheek rond.

Zou het niet iedereen aanraden op die manier, maar ik kon toen dus wel hypotheek krijgen op basis van een aflopend contract.

[Kuusj]

Sissors schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 15:45:
[...]

Ik heb ~8 jaar geleden huis gekocht met Rabo hypotheek. Mijn contract eindigde maand waarin ik hypotheek goedkeuring ging krijgen. Werkgever keek heel vreemd op dat ik een verklaring nodig had van ze dat ik nog die maand bij ze werkte. En ik kreeg alleen hypotheek voor gemiddelde salaris van de 3 jaar daarvoor, niet voor laatste salaris.

Bij daadwerkelijke hypotheekgesprek, toen wel alles was ingediend al, kreeg ik te horen dat ook op basis van laatste 3 jaar alleen kon als ik nog een baan had. Maar ik had letterlijk nog een paar dagen werk... "Oh geen probleem". En mijn één-na-laatste werkdag was hypotheek rond.

Zou het niet iedereen aanraden op die manier, maar ik kon toen dus wel hypotheek krijgen op basis van een aflopend contract.

Die werkgever van vriendin wilde dus überhaupt geen verklaring afgeven

[Sissors]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 15:46:
[...]

Die werkgever van vriendin wilde dus überhaupt geen verklaring afgeven

Maar was het heel duidelijk dat het niet ging om een intentie verklaring? Maar gewoon een verklaring dat ze er werkt?

[bie100]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 13:32:
[...]

We hebben genoeg geld om het zelf te betalen, ook zonder geld van mijn ouders, dus wat dat betreft is het geen probleem. Dus (hypotheek + eigen geld) = (genoeg voor woning + k.k.). Daar kan ik me weinig problemen in voorstellen.

Wat het het probleem dan?behalve dat je adviseur slap loopt te ouwehoeren( dus een andere zoeken)

[Dido]

Sissors schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 15:49:
Maar was het heel duidelijk dat het niet ging om een intentie verklaring? Maar gewoon een verklaring dat ze er werkt?

Goed punt, een werkgeversverklaring is niet hetzelfde als de oude intentieverklaring.
Ik kwam er vorig jaar achter dat je zelfs met een vast contract tegenwoordig een werkgeversverklaring nodig hebt (kennelijk is de vermelding op de loonstrook dat het gaat om een vast contract niet betrouwbaar genoeg meer )

[NoepZor]

Wat betreft de toekomstige verhoging, dit geldt wel als je een hypotheek neemt met NHG. Echter moet je werkgever dit natuurlijk wel zo willen invullen. Bij mij was dat destijds geen probleem (werkte bij een gemeente).

https://www.nhg.nl/voorwa...een-werkgeversverklaring/.

[Smobbo]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 13:32:
[...]

We hebben genoeg geld om het zelf te betalen, ook zonder geld van mijn ouders, dus wat dat betreft is het geen probleem. Dus (hypotheek + eigen geld) = (genoeg voor woning + k.k.). Daar kan ik me weinig problemen in voorstellen.

Punt wat een paar gemaakt wordt is dat als je de aanvraag verkeerd doet en je daarom afgewezen wordt (want fouten gemaakt / niet juist / niet naar waarheid), je bij de volgende hypotheekverstrekker een vervelend vakje (al eerder afgewezen?) aan moet kruisen wat weer gedoe oplevert.

Dus nu gewoon een goede club zoeken en daar alles in 1x netjes aangeven.
Alle gekke constructies die je nu bedenkt leveren ook vertraging op, dus ergens moet je (lees: zou ik) eieren voor je geld kiezen. Doordat je geen ontbindende voorwaarde op de financiën hebt sta je toch lelijk te kijken als je 10% moet betalen en het huis weer opnieuw op de markt gaat...

Edit:
(wij hebben ooit haast gehad omdat we de werkgeversverklaring met de verkeerde kleur pen (blauw ipv zwart of dus andersom) ingevuld hadden, die moest dus opnieuw (via de werkgever met stempel etc)). Hoe pietluttig wil je het hebben, maar goed, zo zit die markt in elkaar.

[ Voor 12% gewijzigd door Smobbo op 04-08-2023 16:03 . Reden: Toelichting ]

[YakuzA]

Dido schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 15:57:
[...]
Goed punt, een werkgeversverklaring is niet hetzelfde als de oude intentieverklaring.
Ik kwam er vorig jaar achter dat je zelfs met een vast contract tegenwoordig een werkgeversverklaring nodig hebt (kennelijk is de vermelding op de loonstrook dat het gaat om een vast contract niet betrouwbaar genoeg meer )

Uiteraard.
Op de werkgeversverklaring staat namelijk alle info op een rijtje over de onvoorwaardelijke betalingen naar werknemer.
Op basis daarvan is het voor een bank/adviseur een inkoppertje om de max te lenen som te bepalen.

[Kuusj]

bie100 schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 15:53:
[...]


Wat het het probleem dan?behalve dat je adviseur slap loopt te ouwehoeren( dus een andere zoeken)

Ik ben gewoon geïnteresseerd in de materie. Denk dat heel heel mensen zoiets hebben van het zal wel, regel het maar, maar ik wil dingen graag leren en weten (:

NoepZor schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 15:59:
Wat betreft de toekomstige verhoging, dit geldt wel als je een hypotheek neemt met NHG. Echter moet je werkgever dit natuurlijk wel zo willen invullen. Bij mij was dat destijds geen probleem (werkte bij een gemeente).

https://www.nhg.nl/voorwa...een-werkgeversverklaring/.

Als ik dit zo lees moet het bij mij ook wel lukken. Dienstverband onbepaalde tijd, loonsverhoging is schriftelijk bevestigd door mijn manager. CAO is gepubliceerd en publiek beschikbaar.

[hollandnick]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 18:11:
[...]

Ik ben gewoon geïnteresseerd in de materie. Denk dat heel heel mensen zoiets hebben van het zal wel, regel het maar, maar ik wil dingen graag leren en weten (:


[...]

Als ik dit zo lees moet het bij mij ook wel lukken. Dienstverband onbepaalde tijd, loonsverhoging is schriftelijk bevestigd door mijn manager. CAO is gepubliceerd en publiek beschikbaar.

Ik moest ( mocht ) ook een werkgeversverklaring opleveren aan de bank/adviseur. Hierin stond dat ik vanaf afgelopen maand ongeveer 20% omhoog ging in salaris. Dit was uiteraard niet te zien in de afgelopen paar jaar.

Hierdoor is mijn hypotheek veel hoger uitgevallen dan wanneer die gebaseerd zou zijn op huidig loon en/of afgelopen paar jaar. Voornaamste reden was dat ik in die 3 jaar ( afstuderen HBO + vanaf minimumloon ( stage ) flink omhoog ben gegaan. Hierdoor was met een verklaring vanuit de werkgever alles opgelost, en hebben we mijn bonus van 4000 zelfs nog kunnen meenemen ( ook al was dit officieel geen persoonlijke bonus )

Een werkgeversverklaring kan dus zeker wel positief uitpakken, zeker als je wilt dat je de maximale hypotheek krijgt op basis van huidig salaris, en in mijn geval een slim trucje met de bonus ( die ik wel moest aantonen met loonstroken/bankafschriften

-edit-
Overigens is een schuld bij DUO een beetje een grijs vlak. Als niemand er naar vraagt ben je, onofficieel, ook niet echt verplicht het op te geven bij een NHG hypotheek. Nadeel is volgens mij wel dat als je in de problemen komt en je hypotheek niet kan betalen, mocht er een flinke studieschuld openstaan dan verlies je de NHG ook, en dat wil je dan ook weer niet. Neem je überhaupt geen NHG dan doet een DUO lening er volgens mij sws niet toe ( maar dat weet ik niet zeker )

[ Voor 14% gewijzigd door hollandnick op 07-08-2023 10:14 ]

[ThinkPad]

Even de hele discussie terzijde: vergeet trouwens niet dat je in het allerslechtste geval ook nog gebruik kunt maken van de wettelijke bedenktijd van 3 dagen.

Bij de ondertekening van de koopovereenkomst heb je als particuliere koper een wettelijke bedenktijd van 3 dagen, waarin je zonder opgaaf van reden alsnog de koop kunt ontbinden.

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/bedenktijd/

Dit wil je natuurlijk niet, maar dan weet je iig dat dit vangnet er is en je hiermee onder die 10% boete uit zou moeten kunnen, mocht het daar op aankomen.

[ Voor 11% gewijzigd door ThinkPad op 07-08-2023 10:20 ]

[Kuusj]

hollandnick schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 10:12:
[...]

Ik moest ( mocht ) ook een werkgeversverklaring opleveren aan de bank/adviseur. Hierin stond dat ik vanaf afgelopen maand ongeveer 20% omhoog ging in salaris. Dit was uiteraard niet te zien in de afgelopen paar jaar.

Hierdoor is mijn hypotheek veel hoger uitgevallen dan wanneer die gebaseerd zou zijn op huidig loon en/of afgelopen paar jaar. Voornaamste reden was dat ik in die 3 jaar ( afstuderen HBO + vanaf minimumloon ( stage ) flink omhoog ben gegaan. Hierdoor was met een verklaring vanuit de werkgever alles opgelost, en hebben we mijn bonus van 4000 zelfs nog kunnen meenemen ( ook al was dit officieel geen persoonlijke bonus )

Een werkgeversverklaring kan dus zeker wel positief uitpakken, zeker als je wilt dat je de maximale hypotheek krijgt op basis van huidig salaris, en in mijn geval een slim trucje met de bonus ( die ik wel moest aantonen met loonstroken/bankafschriften

-edit-
Overigens is een schuld bij DUO een beetje een grijs vlak. Als niemand er naar vraagt ben je, onofficieel, ook niet echt verplicht het op te geven bij een NHG hypotheek. Nadeel is volgens mij wel dat als je in de problemen komt en je hypotheek niet kan betalen, mocht er een flinke studieschuld openstaan dan verlies je de NHG ook, en dat wil je dan ook weer niet. Neem je überhaupt geen NHG dan doet een DUO lening er volgens mij sws niet toe ( maar dat weet ik niet zeker )

Mijn inkomen stijgt ook significant, waarvan een kleiner percentage in afgelopen juli (wat ik dus heb kunnen meenemen) en een groter deel op 1-1-2024. Aangezien dat binnen 6 maanden valt mag je dat meenemen, maar dat heb ik uiteraard niet op een loonstrook staan.

De hypotheekadviseur waar ik zit, is onderdeel van een landelijke keten die het wel verplicht stelt. Dat heeft de persoon ook aangegeven. Die regels zijn vrij recent veranderd. We vinden het ook geen probleem om de schuld op te geven, maar wel als banken het gift-component (wat best een groot deel van haar schuld is) per sé zouden willen meetellen terwijl overal staat dat het kwijtgescholden wordt. Ze heeft dit dus ook op papier van DUO.

ThinkPad schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 10:19:
Vergeet trouwens niet dat je in het allerslechtste geval ook nog gebruik kunt maken van de wettelijke bedenktijd van 3 dagen.


[...]

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/bedenktijd/

Dit wil je natuurlijk niet, maar dan weet je iig dat dit vangnet er is.

Ja was ik me van bewust, hebben we ook zo uitgekiend dat we het 'regelgesprek' bij de adviseur nog hadden in die 3 dagen. Die zijn een week geleden verlopen. En ja, nogmaals, het komt allemaal rond, daar maak ik me geen zorgen om. Maar het ging mij in deze meer om de gang van zaken. Als ik zo een beetje met mensen praat hoor ik heel veel hele vage zaken als het om hypotheken gaat. Het blijft een beetje een cowboy-wereldje lijkt het.

----------------
Wat betreft de aanvraag.. Heb nog eens een goed gesprek gevoerd met de adviseur over de gang van zaken, het gehad over onze zorgen en dergelijke. Er ligt nu een offerte voor een mooi hypotheekbedrag bij 2 aanbieders waarbij inderdaad mijn vriendin haar studieschuld wordt meegeteld voor het deel wat ze daadwerkelijk moet gaan aflossen, het bedrag op haar verzekeringsbericht wordt meegerekend en mijn toekomstig loon is aangehouden. Eigenlijk dus geen regels gebroken, geen grijze gebieden, en dus prima. Het restant kunnen we betalen uit eigen vermogen. Wat dat betreft dus eigenlijk een vrij simpele bedoeling als je het plat bekijkt.

Ik ga er vanuit dat het ook prima verloopt vanaf nu, de beste persoon zit al 30 jaar in de hypotheken dus ik kan me ook niet voorstellen dat iemand 30 jaar lang ellende verkoopt en daar nog steeds zit. We hebben wel veel lessen geleerd de afgelopen weken

[RM-rf]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 12:24:


En als laatste is er nog de kwestie spaargeld. We hebben feitelijk genoeg geld op spaarrekeningen om in het slechtste geval het verschil in hypotheek te kunnen overbruggen. Ik vroeg of een bedrag in een depositio tot december dit jaar dan wel meegeteld moest worden: "ja tuurlijk, geen probleem". Hoe wil ik een huis betalen met geld dat vast staat?

dit is natuurlijk zeker iets dat klopt.... los van allerhande wettelijke regeltjes waaraan hypotheekverstrekkers moeten voldoen (vooral omdat de rente op een hypotheekschuld enorm gesubsideert wordt door de overheid, en het daarom een dusdanig gunstige vorm van schuld is, dat de overheid wil voorkomen dat mensen daarop gaan 'over-lenen' en daarop maximums gezet heeft, die ze echter zelf heel lastig kunnen controleren en dat gedaan moet doen door een partij die zelf echter geen echt voordeel heeft de leencapaciteit bij bepaalde mensen te beperken)

Kredietverlening (los ervan dat dit een krediet is dat door een hypotheek gedekt is) zelf gaat echter ook over het inschatten van risico's ... en mensen die veel spaarvermogen hebben in beleggingen of deposito's zijn natuurlijk een graag geziene doelgroep voor kredietverleners, omdat het risico dat ze hun hypotheek niet betalen en het ooit tot een executie van de hypotheek komt vrijwel nihil is (simpel weg omdat de eigen woning vrijwel altijd het laatste aan vermogenswaarde is dat mensen zullen opgeven).
Je kredietwaardigheid en risicopositie wordt sterk bepaald door je vermogen en ale vermogenswaardes, ook als die vaststaan of zelf niet direkt als onderpand gelden, of onder het vergeven hypotheekrecht vallen.

Het _kan_ er misschien toe leiden dat een kredietverstrekker geneigd zal zijn minder moeilijk te doen over andere vraagtekens of onduidelijkheden, simpelweg omdat ze doorhebben dat dit krediet voor hen een dusdanig laag risico oplevert dat het pure winst is (zeker met de huidige hoge rentestand, wat natuurlijk ook juist bij mensen waarvan het draagvermogen van zulke schulden wat lager is, eerder tot een afwijzing zal leiden).


wel denk ik (uit eigen ervaring ook) dat als je geen prettg gevoel hebt bij communicatie met een adviseur, je eigenlijk direkt de samenwerking beter kunt beeindigen.
Dat je aangeeft 'lekker met hem kon sparren' vind ikzelf eigenlijk zelfs een beetje een rode vlag vor een adviseur.... dat neigt al sterk naar een 'verkoper' wat ook vroeger de traditionele rol was van 'hypotheekverkopers', die je dan uiteindelijk probeerden allemaal extra diensten en zaken aan te smeren of bepaalde constructies aansmeerden die vooral voor de kredietverstrekkers veel voordeel boden maar niet noodzakelijk echt de hypotheekgever een betere positie opleverden.

[ Voor 13% gewijzigd door RM-rf op 07-08-2023 10:51 ]

[synx6]

Ik heb niet alles kunnen lezen. Maar:

Kun je alleen op jouw inkomen de boel financieren? Scheelt een hoop gedoe. Kun je zelf ook online doen zonder een dure adviseur die toch weinig toegevoegde waarde hebben mits je er zelf wat tijd in steekt.

[Kuusj]

RM-rf schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 10:41:
[...]


dit is natuurlijk zeker iets dat klopt.... los van allerhande wettelijke regeltjes waaraan hypotheekverstrekkers moeten voldoen (vooral omdat de rente op een hypotheekschuld enorm gesubsideert wordt door de overheid, en het daarom een dusdanig gunstige vorm van schuld is, dat de overheid wil voorkomen dat mensen daarop gaan 'over-lenen' en daarop maximums gezet heeft, die ze echter zelf heel lastig kunnen controleren en dat gedaan moet doen door een partij die zelf echter geen echt voordeel heeft de leencapaciteit bij bepaalde mensen te beperken)

Kredietverlening (los ervan dat dit een krediet is dat door een hypotheek gedekt is) zelf gaat echter ook over het inschatten van risico's ... en mensen die veel spaarvermogen hebben in beleggingen of deposito's zijn natuurlijk een graag geziene doelgroep voor kredietverleners, omdat het risico dat ze hun hypotheek niet betalen en het ooit tot een executie van de hypotheek komt vrijwel nihil is (simpel weg omdat de eigen woning vrijwel altijd het laatste aan vermogenswaarde is dat mensen zullen opgeven).


Het _kan_ er misschien toe leiden dat een kredietverstrekker geneigd zal zijn minder moeilijk te doen over andere vraagtekens of onduidelijkheden, simpelweg omdat ze doorhebben dat dit krediet voor hen een dusdanig laag risico oplevert dat het pure winst is (zeker met de huidige hoge rentestand, wat natuurlijk ook juist bij mensen waarvan het draagvermogen van zulke schulden wat lager is, eerder tot een afwijzing zal leiden).


wel denk ik (uit eigen ervaring ook) dat als je geen prettg gevoel hebt bij communicatie met een adviseur, je eigenlijk direkt de samenwerking beter kunt beeindigen

Buiten dat ik het een logisch verhaal vind, waarvoor dank, blijf ik het toch raar vinden. Ik schets het even:
- Je hebt een huis gekocht waarbij de financieringsbehoefte 350.000,- betreft
- Je kunt hypotheek krijgen ter waarde van 300.000,-
- Je hebt spaargeld ter waarde van 60.000,-, waarvan 12.500,- in een deposito van een jaar

In mijn ogen kan ik dit huis niet betalen, omdat ik 12.500,- heb waar ik nog een paar maanden na de passeerdatum niet aan kan komen. Ik kom in dit scenario 2.500,- te kort. Aangezien de verkoper toch graag het hele bedrag zou willen zien op de passeerdatum heb je dan dus een probleem.

Ik trek deze getallen even uit de hoge hoed en ze hebben niks te maken met mijn situatie, maar het komt er qua opzet wel op neer. De adviseur benadrukte dat dit geen probleem was, omdat ik die 12.500,- gewoon als spaargeld mag meenemen. Ik vind dit ongelofelijk onlogisch. Nu is ook dit scenario geen probleem voor mij uiteindelijk (zou het op papier wel kunnen zijn, dus daarom dat het besproken is door mij), maar ik heb er gewoon gigantische vraagtekens bij.

synx6 schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 10:48:
Ik heb niet alles kunnen lezen. Maar:

Kun je alleen op jouw inkomen de boel financieren? Scheelt een hoop gedoe. Kun je zelf ook online doen zonder een dure adviseur die toch weinig toegevoegde waarde hebben mits je er zelf wat tijd in steekt.

Dat was eerst de bedoeling ja, maar ik en vriendin regelen het liever in 1x. En ja, ik betaal heel veel geld (3500,-) voor een adviseur die mij 'compleet gaat ontzorgen' terwijl ik er eigenlijk meer zorgen aan overgehouden heb. En dat is een levensles, en een fout die we niet nog een keer gaan maken.

Uiteindelijk komt het er trouwens op neer dat met het weinige inkomen dat we van haar mee kunnen tellen (middels het verzekeringsbericht) in combinatie met de studieschuld, het bedrag dat we minder kunnen lenen echt nihil is. Het zou erop neerkomen dat als we het achteraf regelen de notariskosten bijna duurder zijn dan het verschil in hypotheek.

[synx6]

Kuusj schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 10:52:
[...]

Buiten dat ik het een logisch verhaal vind, waarvoor dank, blijf ik het toch raar vinden. Ik schets het even:
- Je hebt een huis gekocht waarbij de financieringsbehoefte 350.000,- betreft
- Je kunt hypotheek krijgen ter waarde van 300.000,-
- Je hebt spaargeld ter waarde van 60.000,-, waarvan 12.500,- in een deposito van een jaar

In mijn ogen kan ik dit huis niet betalen, omdat ik 12.500,- heb waar ik nog een paar maanden na de passeerdatum niet aan kan komen. Ik kom in dit scenario 2.500,- te kort. Aangezien de verkoper toch graag het hele bedrag zou willen zien op de passeerdatum heb je dan dus een probleem.

Ik trek deze getallen even uit de hoge hoed en ze hebben niks te maken met mijn situatie, maar het komt er qua opzet wel op neer. De adviseur benadrukte dat dit geen probleem was, omdat ik die 12.500,- gewoon als spaargeld mag meenemen. Ik vind dit ongelofelijk onlogisch. Nu is ook dit scenario geen probleem voor mij uiteindelijk (zou het op papier wel kunnen zijn, dus daarom dat het besproken is door mij), maar ik heb er gewoon gigantische vraagtekens bij.


[...]

Dat was eerst de bedoeling ja, maar ik en vriendin regelen het liever in 1x. En ja, ik betaal heel veel geld (3500,-) voor een adviseur die mij 'compleet gaat ontzorgen' terwijl ik er eigenlijk meer zorgen aan overgehouden heb. En dat is een levensles, en een fout die we niet nog een keer gaan maken.

Uiteindelijk komt het er trouwens op neer dat met het weinige inkomen dat we van haar mee kunnen tellen (middels het verzekeringsbericht) in combinatie met de studieschuld, het bedrag dat we minder kunnen lenen echt nihil is. Het zou erop neerkomen dat als we het achteraf regelen de notariskosten bijna duurder zijn dan het verschil in hypotheek.

Je bent niet getrouwd of reg partner? Dan regel dat lekker bij de notaris zodra dat moment er is…

En je blijft er waarschijnlijk geen 10 jaar wonen als starter. Met timing maak je veel goed

[Kuusj]

synx6 schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 10:56:
[...]


Je bent niet getrouwd of reg partner? Dan regel dat lekker bij de notaris zodra dat moment er is…

En je blijft er waarschijnlijk geen 10 jaar wonen als starter. Met timing maak je veel goed

We hebben een afspraak staan voor een samenlevingscontract

[True]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 12:24:
Achteraf gezien hadden we dit anders moeten aanpakken, want ze kan nu natuurlijk geen werkgeversverklaring meer krijgen van haar oude werkgever (geprobeerd), en gezien de maand proeftijd bij haar nieuwe baan krijg je daar ook geen verklaring. Ze had nóg een bijbaantje waar ze wel een intentieverklaring krijgt (verlengen 1 jaar).

Je zegt 'natuurlijk geen'. Is dat een zekerheid?
Het NHG template voor een werkgeversverklaring heeft gewoon de optie voor het meenemen van een proeftijd zie: https://www.nhg.nl/het-kr...werkgeversverklaring-nhg/
"Is er sprake van een proeftijd? nee ja" >> "Zo ja, is de proeftijd verstreken? nee ja"
Is er met de WG overleg geweest of dit alsnog kan, want de template biedt die mogelijkheid wel. Een hypotheeknemer (bank) kan als de overdracht gepland is ná het verstrijken v.d. proeftijd gewoon een belletje richting de WG doen om te controleren of de hypotheekgever (je vriendin in dit geval) nog werkzaam is.

Dat is ook gelijk een regel die ontzettend vaak verkeerd wordt ingevuld door de HR-afdeling van een werkgever. Die denken vaak dat hier 'nee' moet staan bij proeftijd indien die verstreken is, maar die moet gebaseerd op de arbeidsovereenkomst gewoon op 'ja' en dan op 'ja' staan.
Een bank kan hierom de werkgeversverklaring ook afkeuren.

[RM-rf]

Kuusj schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 10:52:
[...]

Buiten dat ik het een logisch verhaal vind, waarvoor dank, blijf ik het toch raar vinden. Ik schets het even:
- Je hebt een huis gekocht waarbij de financieringsbehoefte 350.000,- betreft
- Je kunt hypotheek krijgen ter waarde van 300.000,-
- Je hebt spaargeld ter waarde van 60.000,-, waarvan 12.500,- in een deposito van een jaar

als de hypotheek voor 300.000 euro ingeschreven zal worden, is dat het enige dat de kredietversterkker werkelijk interesseert qua schuld die terugbetaald moet worden.... _hoe_ jij exact de rest financiert is voor hen Schnupps, mits dat niet met een schuld zou zijn die voor hun executierecht zou komen (maar dat mag ook niet door de notaris ingeschreven worden).
(dat de woning wel een marktwaarde van 350.000 heeft is wel een voordeel omdat dat betekent dat de LTV op 85% brengt)

dat je bepaalde vermogenswaardes hebt die voldoen om dat te betalen voldoet dus al geheel en zij hebben niet zo heel veel intersse om dieper in zaken hun neus te gaan steken (althans voor dat krediet, wel houden ze netjes een dossier over je bij over je financiele positie en wat andere zaken en komt daaruit een bepaalde kredietrating, tevens zulen ze bv netjes gegevens over je studietijd registreren en los ervan of je dit netjes aangeeft zullen ze kunnen inschatten hoe groot de kans is dat iemand een studieschuld heeft en kunnen ze dat eventueel ook op later datum exact gaan navragen als er 'verdacht op een fraude bij aanvraag zou bestaan (vertaald, als gezien renteontwikkelingen dat nuttig kan worden zoiets uit te gaan spelen))...

Je bent gewoon een klant bij kredietverleners, en ze willen geld aan je verdienen.
Bepaalde andere controles rond maximaal te verstrekken hypotheek zijn door de overheid opgelegd en voeren hypotheekkredietverleners hooguit met een beetje tegenwil uit (voorheen gaven ze probleemloos veel hogere kredieten aan mensen met nog minder dekking)

[MarcoC]

Kuusj schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 10:52:
[...]

Dat was eerst de bedoeling ja, maar ik en vriendin regelen het liever in 1x. En ja, ik betaal heel veel geld (3500,-) voor een adviseur die mij 'compleet gaat ontzorgen' terwijl ik er eigenlijk meer zorgen aan overgehouden heb. En dat is een levensles, en een fout die we niet nog een keer gaan maken.

Uiteindelijk komt het er trouwens op neer dat met het weinige inkomen dat we van haar mee kunnen tellen (middels het verzekeringsbericht) in combinatie met de studieschuld, het bedrag dat we minder kunnen lenen echt nihil is. Het zou erop neerkomen dat als we het achteraf regelen de notariskosten bijna duurder zijn dan het verschil in hypotheek.

De vraag was: kan je het alleen op jouw inkomen financieren of niet? Die vraag heb je niet beantwoord en is wel essentieel.

[Kuusj]

True schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:03:
[...]


Je zegt 'natuurlijk geen'. Is dat een zekerheid?
Het NHG template voor een werkgeversverklaring heeft gewoon de optie voor het meenemen van een proeftijd zie: https://www.nhg.nl/het-kr...werkgeversverklaring-nhg/
"Is er sprake van een proeftijd? nee ja" >> "Zo ja, is de proeftijd verstreken? nee ja"
Is er met de WG overleg geweest of dit alsnog kan, want de template biedt die mogelijkheid wel. Een hypotheeknemer (bank) kan als de overdracht gepland is ná het verstrijken v.d. proeftijd gewoon een belletje richting de WG doen om te controleren of de hypotheekgever (je vriendin in dit geval) nog werkzaam is.

Dat is ook gelijk een regel die ontzettend vaak verkeerd wordt ingevuld door de HR-afdeling van een werkgever. Die denken vaak dat hier 'nee' moet staan bij proeftijd indien die verstreken is, maar die moet gebaseerd op de arbeidsovereenkomst gewoon op 'ja' en dan op 'ja' staan.
Een bank kan hierom de werkgeversverklaring ook afkeuren.

Aangezien we expliciet te horen hebben gekregen dat ze van haar oude werkgever geen verklaring krijgt (willen ze gewoonweg niet afgeven, geen werkgeversverklaring en geen inentieverklaring), en we kunnen lezen dat een nieuw tijdelijk contract met proeftijd ook van geen enkele toegevoegde waarde is, heeft die weg weinig nut. Maar je hebt gelijk over die velden ja. We hebben natuurlijk wel haar andere werkgeversverklaring nog, dus dat is 1 geluk en ook voldoende om ons 'doel' te bereiken.

RM-rf schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:05:
[...]


als de hypotheek voor 300.000 euro ingeschreven zal worden, is dat het enige dat de kredietversterkker werkelijk interesseert qua schuld die terugbetaald moet worden.... _hoe_ jij exact de rest financiert is voor hen Schnupps, mits dat niet met een schuld zou zijn die voor hun executierecht zou komen (maar dat mag ook niet door de notaris ingeschreven worden).
(dat de woning wel een marktwaarde van 350.000 heeft is wel een voordeel omdat dat betekent dat de LTV op 85% brengt)

dat je bepaalde vermogenswaardes hebt die voldoen om dat te betalen voldoet dus al geheel en zij hebben niet zo heel veel intersse om dieper in zaken hun neus te gaan steken (althans voor dat krediet, wel houden ze netjes een dossier over je bij over je financiele positie en wat andere zaken en komt daaruit een bepaalde kredietrating, tevens zulen ze bv netjes gegevens over je studietijd registreren en los ervan of je dit netjes aangeeft zullen ze kunnen inschatten hoe groot de kans is dat iemand een studieschuld heeft en kunnen ze dat eventueel ook op later datum exact gaan navragen als er 'verdacht op een fraude bij aanvraag zou bestaan (vertaald, als gezien renteontwikkelingen dat nuttig kan worden zoiets uit te gaan spelen))...

Je bent gewoon een klant bij kredietverleners, en ze willen geld aan je verdienen.
Bepaalde andere controles rond maximaal te verstrekken hypotheek zijn door de overheid opgelegd en voeren hypotheekkredietverleners hooguit met een beetje tegenwil uit (voorheen gaven ze probleemloos veel hogere kredieten aan mensen met nog minder dekking)

Hmm, duidelijk.. Heel raar hoe ze enerzijds vreselijk lastig kunnen doen en aan de andere kant denken 'het zal wel'. Ik snap ook waarom hoor, maar het voelt af en toe gewoon krom.

MarcoC schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:09:
[...]
De vraag was: kan je het alleen op jouw inkomen financieren of niet? Die vraag heb je niet beantwoord en is wel essentieel.

Met mijn salaris én spaargeld kan ik dat ja. Ik heb niet voldoende salaris om het geheel via inkomen te financieren.

[MarcoC]

Kuusj schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:11:
[...]

Met mijn salaris én spaargeld kan ik dat ja. Ik heb niet voldoende salaris om het geheel via inkomen te financieren.

Volgens mij is het doel dat je de hypotheek krijgt die jij wilt. Als dat technisch mogelijk is met jouw huidige financiële situatie is, dan heb je het inkomen van je vriendin helemaal niet nodig om een hypotheek aan te vragen toch? Waarom dan moeilijk doen? Dat staat verder los van bijv. de eigendomsverdeling en eventuele betalingsafspraken die je wilt maken.

[Kuusj]

MarcoC schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:14:
[...]

Volgens mij is het doel dat je de hypotheek krijgt die jij wilt. Als dat technisch mogelijk is met jouw huidige financiële situatie is, dan heb je het inkomen van je vriendin helemaal niet nodig toch? Waarom dan moeilijk doen? Dat staat verder los van bijv. de eigendomsverdeling en eventuele betalingsafspraken die je wilt maken.

Omdat ik (wellicht onterecht) onder de indruk was dat als wij samen op het koopcontract staan we dus normaliter beiden 50% eigenaar worden van het huis. En als ik haar niet op de hypotheekakte heb staan ik 100% verantwoordelijk ben voor de schuld en zij 0%.

Maar ik heb het idee dat in mijn (ons) doel het 'goed te doen' en alles dus samen te doen, we het ons lastiger hebben gemaakt dan nodig. En daar ben ik ook eerlijk in: we zijn alle twee jong (begin 20) en ondanks dat we toch wel iets van grijze massa en algemene kennis hebben weten we heel veel dingen niet. Die leren we gaandeweg.. En ja, daarbij put je ook uit kennis van je (schoon)ouders (die ook niet meer kunnen vertellen dan ze weten).

[True]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 12:24:
Dan is er nog de kwestie van de studieschuld. Ze heeft haar diploma gehaald, dus het prestatiecomponent OV wordt kwijtgescholden. Dit hebben we ook in een officiele mail van DUO die speciaal is voor hypotheekverstrekkers (staat er ook letterlijk zo in). Maar onze adviseur vind dat toch maar allemaal lastig, deze vraagt zich dan af of de bank dat gaat accepteren. Waar is dat document van DUO dan goed voor?

Een v.d. problemen met de studieschuld m.b.t. impact op het maximaal te lenen deel voor een hypotheek is dat het voor de bank niet helder is wat precies die schuld is omdat ze dit zelf niet mogen opvragen. Je moet het als hypotheekgever dus zelf aanleveren. Zo'n ding van de DUO helpt daarin waarschijnlijk. Ik moest destijds (1,5 jr geleden) enkele screenshots (lol) aanleveren van de DUO website van de originele schuld.

Dat geeft ook gelijk de fraudegevoeligheid weer, als je geen DUO schuld hebt kun je niets weergeven dus 'ik heb geen schuld' is al voldoende én mocht je het wel communiceren kun je met F12 in de browser zo of fotoshop zo gemakkelijk fraudeplegen dat zo'n mail van DUO toch wel enige waarde heeft.

[pagani]

Kuusj schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 13:28:
[...]

Schenking dan Doet er voor dit verhaal ook niet heel erg toe natuurlijk.

Dat doet er zeker wel toe. Die schenking dienen ze op te geven bij de belasting (want zal iets meer zijn dan de belastingvrije grens lijkt me) en daar moet dan een stuk schenkbelasting af. Maar als het een schijnschenking is en je gaat hem terugbetalen mag je nog een keer belasting betalen

Bij een lening moet je alleen een realistische rente afspreken en betaal je geen schenkbelasting. Die rente kunnen je ouders je later weer (indien onder de grens) belastingvrij terugschenken.

[MarcoC]

Kuusj schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:23:
[...]

Omdat ik (wellicht onterecht) onder de indruk was dat als wij samen op het koopcontract staan we dus normaliter beiden 50% eigenaar worden van het huis. En als ik haar niet op de hypotheekakte heb staan ik 100% verantwoordelijk ben voor de schuld en zij 0%.

Maar ik heb het idee dat in mijn (ons) doel het 'goed te doen' en alles dus samen te doen, we het ons lastiger hebben gemaakt dan nodig. En daar ben ik ook eerlijk in: we zijn alle twee jong (begin 20) en ondanks dat we toch wel iets van grijze massa en algemene kennis hebben weten we heel veel dingen niet. Die leren we gaandeweg.. En ja, daarbij put je ook uit kennis van je (schoon)ouders (die ook niet meer kunnen vertellen dan ze weten).

Volgens mij zegt de inkomensverdeling niks over de eigendomsverdeling. Je kan nog steeds 50/50 eigenaar zijn, ook als 1 partner 100% van de inkomsten heeft en de andere 0% van de inkomsten.

[True]

RM-rf schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:05:
(dat de woning wel een marktwaarde van 350.000 heeft is wel een voordeel omdat dat betekent dat de LTV op 85% brengt)

Behalve dat LTV niet boeit met een NHG-hypotheek, met de genoemde bedragen en de door TS genoemde leeftijden lijkt een NHG-hypotheek te passen.

[ColeJ]

Niet oneerbiedig maar de gemiddelde hypotheekadviseur is ook maar een HBO'er met een stropdas die net zijn diploma heeft. Als je twijfelt moet je direct naar een ander gaan.

[ Voor 11% gewijzigd door ColeJ op 07-08-2023 11:42 ]

[True]

Kuusj schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:11:
Aangezien we expliciet te horen hebben gekregen dat ze van haar oude werkgever geen verklaring krijgt (willen ze gewoonweg niet afgeven, geen werkgeversverklaring en geen inentieverklaring),

Ja oké, dat is een gepasseerd schip, logisch.

en we kunnen lezen dat een nieuw tijdelijk contract met proeftijd ook van geen enkele toegevoegde waarde is,

Waar lees je dat?

heeft die weg weinig nut. Maar je hebt gelijk over die velden ja. We hebben natuurlijk wel haar andere werkgeversverklaring nog, dus dat is 1 geluk en ook voldoende om ons 'doel' te bereiken.

Elke hypotheeknemer gaat er anders mee om, het is best mogelijk dat dit wel degelijk waarde heeft. Zeker als de proeftijd verlopen is wanneer de overdracht gepland zou staan. Ik zou het gewoon vragen aan de nieuwe WG als de verstandhouding goed is. Die verklaring zelf is normaliter 3 maand geldig.

[sambalbaj]

Kuusj schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 10:59:
[...]

We hebben een afspraak staan voor een samenlevingscontract

Denk hierbij ook aan een verblijvingsbeding. Helaas niet altijd standaard maar wel nuttig om het voor beiden goed geregeld te hebben.

Als ik het snel doorlees zie ik niet echt fouten bij de adviseur. Wel veel (soms te) voorzichtigheid wat op zich geen slechte eigenschap is, maar wel een gebrek aan duidelijkheid in communicatie en handelen. En juist dat laatste wil je wel. Al is het ook afhankelijk van de hypotheeknemer, de eerste lijns tools zijn slechts een indicatie en pas als alles gecheckt wordt heb je duidelijkheid.

[ Voor 11% gewijzigd door sambalbaj op 07-08-2023 11:54 ]

[Dennism]

True schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:30:
[...]


Een v.d. problemen met de studieschuld m.b.t. impact op het maximaal te lenen deel voor een hypotheek is dat het voor de bank niet helder is wat precies die schuld is omdat ze dit zelf niet mogen opvragen. Je moet het als hypotheekgever dus zelf aanleveren. Zo'n ding van de DUO helpt daarin waarschijnlijk. Ik moest destijds (1,5 jr geleden) enkele screenshots (lol) aanleveren van de DUO website van de originele schuld.

Dat geeft ook gelijk de fraudegevoeligheid weer, als je geen DUO schuld hebt kun je niets weergeven dus 'ik heb geen schuld' is al voldoende én mocht je het wel communiceren kun je met F12 in de browser zo of fotoshop zo gemakkelijk fraudeplegen dat zo'n mail van DUO toch wel enige waarde heeft.

Dit is als het goed is veranderd, ze mogen nu met jouw toestemming die schuld wel rechtstreeks opvragen zo lijkt het: https://www.hypotheek.nl/...ijgen-niet-meer-mogelijk/

Je kan natuurlijk altijd nog geen toestemming geven, maar ik vermoed dat de bank daar dan ook het zijne van denkt, en mocht er ook maar enige twijfel zijn de aanvraag zal afkeuren.

[True]

Dennism schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:53:
[...]


Dit is als het goed is veranderd, ze mogen nu met jouw toestemming die schuld wel rechtstreeks opvragen zo lijkt het: https://www.hypotheek.nl/...ijgen-niet-meer-mogelijk/

Je kan natuurlijk altijd nog geen toestemming geven, maar ik vermoed dat de bank daar dan ook het zijne van denkt, en mocht er ook maar enige twijfel zijn de aanvraag zal afkeuren.

offtopic:
Volgens mij zijn er op dit moment ook nog steeds wel banken die dit systeem nog niet gebruiken.

[RM-rf]

True schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:40:
[...]


Behalve dat LTV niet boeit met een NHG-hypotheek, met de genoemde bedragen en de door TS genoemde leeftijden lijkt een NHG-hypotheek te passen.

ik ging daar in die uitspraak niet uit van de hypotheekgever, maar in dit geval voor de kredietinstelling ... Op de internationale kapitaalmarkt heeft de NHG eigenlijk geen enkele officiele waarde omdat de VNG helemaal niet het benodigde eigen vermogen heeft deze garantie af te geven voor zulk een groot uitstaand kredietbedrag. (en deze vanuit internationaal zicht ook een eigenlijk illegale vorm van staatssteun betreft, die hooguit gedoogd wordt omdat de nederlandse hypotheekmarkt sowieso zo stabiel is).


Voor de internationale kapitaalmarkt (en ook nederlandse verstrekkers zijn daarop toch vooral actief en moeten ook daarvoor presteren) en bv ook voor de Basel-III-normen geld gewoon wél de LTV als leidraad en dat is dan gewoon wél iets waarmee ze rekening moeten houden.... voor deze verstrekkers is het wel degelijk zeer van belang om meer hypotheken uit te hebben staan met een lagere LTV, omdat dat ook gelijk terugslaat op hun prestatie in allerhande draagkracht en leenrisico-tests en -audits

[Kuusj]

True schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:30:
[...]


Een v.d. problemen met de studieschuld m.b.t. impact op het maximaal te lenen deel voor een hypotheek is dat het voor de bank niet helder is wat precies die schuld is omdat ze dit zelf niet mogen opvragen. Je moet het als hypotheekgever dus zelf aanleveren. Zo'n ding van de DUO helpt daarin waarschijnlijk. Ik moest destijds (1,5 jr geleden) enkele screenshots (lol) aanleveren van de DUO website van de originele schuld.

Dat geeft ook gelijk de fraudegevoeligheid weer, als je geen DUO schuld hebt kun je niets weergeven dus 'ik heb geen schuld' is al voldoende én mocht je het wel communiceren kun je met F12 in de browser zo of fotoshop zo gemakkelijk fraudeplegen dat zo'n mail van DUO toch wel enige waarde heeft.

Daarom is er tegenwoordig dus een mechanisme bij DUO waarbij ze je een email sturen waar je schuld in staat, je eventuele prestatiebeurs en of je een diploma gehaald hebt. Er staat ook letterlijk in dat die mail geschikt is voor hypotheekverstrekkers en dit zo met hen afgesproken is.

Die ziet er zo uit:


En bij mijn vriendin staat er dus ook in dat ze een afsluitend diploma heeft behaald en de prestatiebeurs omgezet wordt in een gift. Dat zou dan toch voldoende moeten zijn. Ik heb nog 2 hypotheekverstrekkers gebeld en die geven ook aan dat die genoeg zou moeten zijn.

pagani schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:34:
[...]

Dat doet er zeker wel toe. Die schenking dienen ze op te geven bij de belasting (want zal iets meer zijn dan de belastingvrije grens lijkt me) en daar moet dan een stuk schenkbelasting af. Maar als het een schijnschenking is en je gaat hem terugbetalen mag je nog een keer belasting betalen

Bij een lening moet je alleen een realistische rente afspreken en betaal je geen schenkbelasting. Die rente kunnen je ouders je later weer (indien onder de grens) belastingvrij terugschenken.

Het zal een lening worden inderdaad. Voor nu genoeg eigen vermogen om het voor de bank aan te tonen. Prima dus.

True schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:40:
[...]


Behalve dat LTV niet boeit met een NHG-hypotheek, met de genoemde bedragen en de door TS genoemde leeftijden lijkt een NHG-hypotheek te passen.

Is NHG inderdaad.

ColeJ schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:42:
Niet oneerbiedig maar de gemiddelde hypotheekadviseur is ook maar een HBO'er met een stropdas die net zijn diploma heeft. Als je twijfelt moet je direct naar een ander gaan.

Dat hebben we dus al een keer gedaan. Op aanraden van een collega een zelfstandig adviseur over de vloer laten komen. En die kon me heel mooi uitleggen wat het verschil tussen lineair en annuitair is, maar voor de rest zat daar dus helemaal geen inhoud helaas.

True schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 12:03:
[...]

offtopic:
Volgens mij zijn er op dit moment ook nog steeds wel banken die dit systeem nog niet gebruiken.

Gegarandeerd, maar het probleem is dat ik bij een adviseur zit die bij een keten aangesloten is die heeft afgesproken het wel boven de tafel te houden

RM-rf schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 12:36:
[...]


ik ging daar in die uitspraak niet uit van de hypotheekgever, maar in dit geval voor de kredietinstelling ... Op de internationale kapitaalmarkt heeft de NHG eigenlijk geen enkele officiele waarde omdat de VNG helemaal niet het benodigde eigen vermogen heeft deze garantie af te geven voor zulk een groot uitstaand kredietbedrag. (en deze vanuit internationaal zicht ook een eigenlijk illegale vorm van staatssteun betreft, die hooguit gedoogd wordt omdat de nederlandse hypotheekmarkt sowieso zo stabiel is).


Voor de internationale kapitaalmarkt (en ook nederlandse verstrekkers zijn daarop toch vooral actief en moeten ook daarvoor presteren) en bv ook voor de Basel-III-normen geld gewoon wél de LTV als leidraad en dat is dan gewoon wél iets waarmee ze rekening moeten houden.... voor deze verstrekkers is het wel degelijk zeer van belang om meer hypotheken uit te hebben staan met een lagere LTV, omdat dat ook gelijk terugslaat op hun prestatie in allerhande draagkracht en leenrisico-tests en -audits

Wederom verhelderend, dankjewel
Wij zullen een LTV van ongeveer 77% hebben, adviseur zei dat er weinig banken moeite mee zullen hebben ons een lening te verstrekken. Het lijkt helaas geen rentevoordeel te bieden, maar ach..

[Kuusj]

True schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 11:49:
[...]

Ja oké, dat is een gepasseerd schip, logisch.


[...]

Waar lees je dat?


[...]

Elke hypotheeknemer gaat er anders mee om, het is best mogelijk dat dit wel degelijk waarde heeft. Zeker als de proeftijd verlopen is wanneer de overdracht gepland zou staan. Ik zou het gewoon vragen aan de nieuwe WG als de verstandhouding goed is. Die verklaring zelf is normaliter 3 maand geldig.

https://www.nhg.nl/voorwa...een-werkgeversverklaring/
6.1.3

Uitgegaan mag worden van het inkomen uit toekomstig dienstverband, indien uit de arbeidsovereenkomst blijkt dat:
- het een dienstverband betreft voor onbepaalde tijd zonder proeftijd; en
- het dienstverband ingaat binnen 6 maanden vanaf de datum bindend aanbod van de lening.

Ze start 1 september met proeftijd en een tijdelijk contract. Dus die vlieger gaat niet op.

[True]

Kuusj schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 13:14:

Wederom verhelderend, dankjewel
Wij zullen een LTV van ongeveer 77% hebben, adviseur zei dat er weinig banken moeite mee zullen hebben ons een lening te verstrekken. Het lijkt helaas geen rentevoordeel te bieden, maar ach..

Omdat je al geniet van de laagst mogelijke rente bij een NHG-hypotheek

Kuusj schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 13:18:
[...]

https://www.nhg.nl/voorwa...een-werkgeversverklaring/
6.1.3

[...]

Ze start 1 september met proeftijd en een tijdelijk contract. Dus die vlieger gaat niet op.

Het was mij niet duidelijk dat haar nieuwe arbeidsovereenkomst nog niet gestart was.

[Kuusj]

True schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 13:26:
[...]


Omdat je al geniet van de laagst mogelijke rente bij een NHG-hypotheek


[...]


Het was mij niet duidelijk dat haar nieuwe arbeidsovereenkomst nog niet gestart was.

Ah, duidelijk
En excuses, dacht dat ik dat voldoende duidelijk in de TS had gezet. Dat is ook het hele gezeur, het komt allemaal net verkeerd uit. Je moet je oude baan ook opzeggen omdat je een uitwerktermijn van 1 maand hebt.. En na de zoveelste mislukte biedpoging op een huis het afgelopen half jaar was de hoop dat deze zou lukken ook minimaal.

[Polydeukes]

Het inkomen van jouw vriendin, en dus een werkgeversverklaring of anderssoortige verklaring van inkomen (indien bijv. ZZP'er) is toch alleen relevant indien je met 1 salaris + vermogen (incl spaargeld) onvoldoende kunt lenen? Waarom zou je je in allerlei bochten wringen als jullie beiden eigenaar worden en beiden gaan bijdragen in de kosten? De hypotheekverstrekker boeit het geen reet hoe je dat samen regelt, als de risico's maar afgedekt zijn. Als dat met 1 salaris en wat spaargeld is afgedekt, dan is dat dus voldoende.

Voor jullie tweeën maakt het ook niet uit, want (als het goed is) leg in je samenlevingscontract belangrijke zaken zoals eigendommen, schulden en financiën vast.

Maar misschien zie ik iets over hoofd (ik heb niet alle drie de pagina's met comments gelezen, sorry daarvoor).

[Kuusj]

Polydeukes schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 14:32:
Het inkomen van jouw vriendin, en dus een werkgeversverklaring of anderssoortige verklaring van inkomen (indien bijv. ZZP'er) is toch alleen relevant indien je met 1 salaris + vermogen (incl spaargeld) onvoldoende kunt lenen? Waarom zou je je in allerlei bochten wringen als jullie beiden eigenaar worden en beiden gaan bijdragen in de kosten? De hypotheekverstrekker boeit het geen reet hoe je dat samen regelt, als de risico's maar afgedekt zijn. Als dat met 1 salaris en wat spaargeld is afgedekt, dan is dat dus voldoende.

Voor jullie tweeën maakt het ook niet uit, want (als het goed is) leg in je samenlevingscontract belangrijke zaken zoals eigendommen, schulden en financiën vast.

Maar misschien zie ik iets over hoofd (ik heb niet alle drie de pagina's met comments gelezen, sorry daarvoor).

Ja je zou dus zeggen dat daar adviseurs voor zijn, ik heb me dan wat dat betreft verkeerd laten voorlichten. De adviseur zei wel dat we het onszelf makkelijker zouden maken door het achteraf te regelen. Maar dat zou betekenen dat ik het eerst op mijn naam koop en mijn vriendin niet op het koopcontract zou staan. Daarom dat we zoiets hadden van dan regel maar in 1x gewoon.

Tja, zo zie je maar, denk je het te weten en dan kan het toch beter anders. Voor nu niks meer aan te veranderen, en het heeft buiten wat stress en ellende ook niet echt nadelen natuurlijk.

[Polydeukes]

Volgens mij kunnen jullie beiden het koopcontract ondertekenen en daarmee 50/50 eigenaar zijn. Dat staat los van op wiens naam de financiering staat. LET WEL OP: als je het huis onverhoopt zou moeten verkopen en je hebt restschuld, dan zijn jullie ook beiden 50/50 verantwoordelijk voor de schuld. Het is dus wel heel belangrijk dat je zaken goed regelt in het samenlevingscontract, dat scheelt gedoe mocht je ooit uit elkaar gaan (dat hoopt niemand, maar de kans is helaas 1 op 3 dat dit wel gebeurt. Je kunt het dus maar beter goed regelen).

Wat ook kan is dat jij nu het huis in je eentje koopt en financiert en dat jouw vriendin later wordt bijgeschreven als eigenaar. Daarvoor moet je dan wel opnieuw naar de notaris. Maar het is een reëele optie.

[Richh]

Wat een prutser is deze hypotheekadviseur!!

Veel is al gezegd

Maar, adviseurs hebben ook de mogelijkheid om een 'explain' toe te passen. Daarmee leggen ze specifiek de situatie uit, waarna er nog buiten de wettelijke kaders getreden mag worden, afhankelijk van de beoordeling.

Wij hebben destijds hetzelfde geprobeerd met een hypotheekadviseur, in een vergelijkbare situatie (al waren wij toen nog in oriënterende fase. Uiteindelijk geen gebruik van gemaakt).
Misschien kan je de 'adviseur' adviseren of hij nog een keer z'n best wil doen op dat gebied.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 07-08-2023 15:01 ]

[ASS-Ware]

Ik heb al 3 keer een huis gekocht zonder adviseur.
Gewoon naar een hypotheekverstrekker gegaan en gevraagd of het kon.
Ja is go en nee is de volgende zoeken.
In mijn geval was het steeds ja.

[Accretion]

Dus je koopt een huis zonder ontbinding van financiering en ze zegt dan haar baan op; voordat jullie een hypotheek hebben?

Daarnaast stel je dat je het prima kunt betalen (maar wel met hypotheek). Tel je dan met de volledige hypotheek of enkel de hypotheek gebaseerd op jouw inkomen (zonder gift)?

Bij welke hypotheekverstrekker doet de adviseur de aanvraag? Die kunnen ook verschillende eisen hebben m.b.t benodigde documenten.
De hypotheekadviseur wil gewoon een passend verhaal sturen naar de hypotheekverstrekker.

Dus andere adviseur óf aanvraag doen puur op jouw inkomen, want dat is wat jou adviseur eigenlijk wil zeggen, dat hij met de huidige documenten niet zeker is of hij voor het huidige hypotheekbedrag een goedkeuring krijgt.

Dus een lager hypotheekbedrag (meer eigen inleg), je betaalt momenteel best veel rente dus dat is op zich nog niet eens een heel slechte investering van je spaargeld (of het geld van je ouders).

Dan kun je je hypotheek ook heel makkelijk (zelfs in je eentje) betalen; en dat is ook wel een fijne gedachte.

[cadsite]

ASS-Ware schreef op dinsdag 8 augustus 2023 @ 05:26:
Ik heb al 3 keer een huis gekocht zonder adviseur.
Gewoon naar een hypotheekverstrekker gegaan en gevraagd of het kon.
Ja is go en nee is de volgende zoeken.
In mijn geval was het steeds ja.

In België zie je dat amper, die adviseurs. We zijn er 1 keer langs geweest maar kregen er een heel ongemakkelijk gevoel bij.
Ze zijn zogezegd onafhankelijk en zijn zogezegd altijd de goedkoopste, totdat je zelf eens je bank-toer doet.
Ik lees hier ook het ene na het andere slechte verhaal over deze dure dienst. Hoe komt het toch dat er in NL toch zo vaak naar dit soort van bureau's gegrepen wordt? Is een huis kopen dan zoveel complexer in NL dan in BE?

[Kuusj]

Accretion schreef op dinsdag 8 augustus 2023 @ 08:00:
Dus je koopt een huis zonder ontbinding van financiering en ze zegt dan haar baan op; voordat jullie een hypotheek hebben?

Daarnaast stel je dat je het prima kunt betalen (maar wel met hypotheek). Tel je dan met de volledige hypotheek of enkel de hypotheek gebaseerd op jouw inkomen (zonder gift)?

Bij welke hypotheekverstrekker doet de adviseur de aanvraag? Die kunnen ook verschillende eisen hebben m.b.t benodigde documenten.
De hypotheekadviseur wil gewoon een passend verhaal sturen naar de hypotheekverstrekker.

Dus andere adviseur óf aanvraag doen puur op jouw inkomen, want dat is wat jou adviseur eigenlijk wil zeggen, dat hij met de huidige documenten niet zeker is of hij voor het huidige hypotheekbedrag een goedkeuring krijgt.

Dus een lager hypotheekbedrag (meer eigen inleg), je betaalt momenteel best veel rente dus dat is op zich nog niet eens een heel slechte investering van je spaargeld (of het geld van je ouders).

Dan kun je je hypotheek ook heel makkelijk (zelfs in je eentje) betalen; en dat is ook wel een fijne gedachte.

Nou ja, we zijn uiteraard nog net niet zo dom dat we haar baan bewust hebben opgezegd nadat ons bod geaccepteerd werd We hebben de bezichtiging pas na het opzeggen gepland. Hadden gezien de grote interesse in het huis ook niet verwacht dat we het zouden krijgen. Uiteindelijk heb je gewoon een maand opzegtermijn, en zul je dus ergens moeten opzeggen wil je niet op 2 banen tegelijk verwacht worden. Dat komt nu net k- uit ja. Achteraf hadden we beter nog een werkgeversverklaring kunnen vragen van haar oude baan. Maar als ze die zouden nabellen zou dat ook ellende zijn geworden.

Ik kan de hypotheek qua kosten zelf dragen ja. Ook als mijn vriendin geen inkomen zou hebben. Uiteraard kun je dan niet zo vaak/ver op vakantie en ga je niet elke week uiteten. Met onze gecombineerde inkomens (als die van mijn vriendin zou mogen meetellen, over een maand of 2 dus..) zouden we een huis kunnen kopen wat bijna 2x zo duur is, dus ik maak me over de betaalbaarheid echt geen zorgen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Heb gisteren 6 uur alles qua documenten zo goed mogelijk voorbereid en georganiseerd, precies zoals ze aangeven het te willen, en heb dit doorgestuurd. Dus ben benieuwd.

En wat betreft geen gekke investering van spaargeld, eens. Als ik zie wat je over de looptijd aan rente moet betalen.. We worden van alle kanten gebombardeerd met mensen die beweren dat we sowieso die 6% extra financiering moeten nemen voor zonnepanelen/whatever.. Ik heb dan zoiets van ja, als de rente nu 1.2% was: helemaal eens.. Maar tegen ruim 4% rente snoep je wel heel wat rendement weg.

Uiteraard wil iedereen een zo laag mogelijk hypotheekbedrag, maar ergens houdt het natuurlijk wel gewoon op qua beschikbaar spaargeld. We weten dat we het in ieder scenario (ook met mijn huidige inkomen ipv toekomstig, volledige studieschuld en geen inkomen vriendin) rond kunnen krijgen, dus dat is het belangrijkste.

cadsite schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 15:08:
[...]

In België zie je dat amper, die adviseurs. We zijn er 1 keer langs geweest maar kregen er een heel ongemakkelijk gevoel bij.
Ze zijn zogezegd onafhankelijk en zijn zogezegd altijd de goedkoopste, totdat je zelf eens je bank-toer doet.
Ik lees hier ook het ene na het andere slechte verhaal over deze dure dienst. Hoe komt het toch dat er in NL toch zo vaak naar dit soort van bureau's gegrepen wordt? Is een huis kopen dan zoveel complexer in NL dan in BE?

Omdat het in Nederland in ieder geval voor 'de gewone man' bijna met opzet zo ondoorzichtig mogelijk wordt gemaakt, en men doet alsof het een grote kunst is die bijna niemand kan klaarspelen. En omdat bijna iedereen en zijn moeder er gebruik van maakt ga je zelf ook denken dat het misschien geen verkeerd idee is.

Maar zoals ik hier al aangegeven heb vind ik het een fout die ik niet nog eens ga herhalen. Het werkt alleen maar tegen om een tussenpersoon te hebben, alhoewel het wel zo is dat die tussenpersoon natuurlijk wat extra boter tussen jou situatie en de beoordelaar kan smeren waardoor het eea misschien wel lukt waar dat jouzelf niet zou lukken.

[ASS-Ware]

cadsite schreef op woensdag 9 augustus 2023 @ 15:08:
[...]

In België zie je dat amper, die adviseurs. We zijn er 1 keer langs geweest maar kregen er een heel ongemakkelijk gevoel bij.
Ze zijn zogezegd onafhankelijk en zijn zogezegd altijd de goedkoopste, totdat je zelf eens je bank-toer doet.
Ik lees hier ook het ene na het andere slechte verhaal over deze dure dienst. Hoe komt het toch dat er in NL toch zo vaak naar dit soort van bureau's gegrepen wordt? Is een huis kopen dan zoveel complexer in NL dan in BE?

Welnee joh, ik denk dat velen niet weten hoe een hypotheek werkt, welke vormen er zijn of men heeft geen zin om de verschillende aanbieders zelf te vergelijken.

[cadsite]

Ik wist ook niet hoe dat werkt, maar een bank legt je dat uit.
Het vergelijken is inderdaad niet leuk, maar als je dat zelf doet ipv het over te laten aan zo'n charlatans bureau's kan je dat behoorlijk wat opleveren.
Het 'beste' aanbod van zo'n bureau was €780/maand voor 20 jaar vast en als we zelf op zoek gingen langs de banken was dat €735/maand voor 20 jaar vast.
Op 20 jaar is dat een verschil van €10800.
Daar kan je toch al even zelf voor de baan op zou ik denken.
Of toch al zeker niet betalen om een aanbod van €780 te krijgen ipv een gratis aanbod van €735.

En boter smeren? Als je dat nodig hebt wil je waarschijnlijk te veel lenen.

[ Voor 6% gewijzigd door cadsite op 10-08-2023 14:36 ]