Woning uitbouwen, de opties

[miicker]

Is er ook een topic voor het laten verbouwen van een woning? Ik kan er zo snel geen vinden namelijk, dus ik plaats het hier even:
Wij krijgen halverwege oktober de sleutels van onze nieuwe woning. We willen daar hoogstwaarschijnlijk wat zaken verbouwen:
1. Verwijderen van een draagmuur tussen de keuken en het eet-gedeelte
2. Uitbouw aan de achterkant van de woning
3. Nieuwe keuken
4. (indien het budget dit toelaat) uitbouw van de garage en een doorgang maken naar de woning (is nu een vrijstaande garage)

Ik heb de plattegrond wat aangepast om de opties te onderzoeken.

Optie 1:

- Slopen van de draagmuur tussen de keuken en de eetkamer
- Slopen van de buitenmuren bij de keuken
- Keuken uitbouwen en muur aan de achterzijde gelijktrekken met het reeds uitgebouwde gedeelte van de woning

Optie 2:

- Garage uitbouwen en doorgang tussen woning en garage realiseren
- Slopen van de draagmuur tussen de keuken en de eetkamer
- Slopen van de buitenmuren bij de keuken
- Keuken uitbouwen en muur aan de achterzijde gelijktrekken met het reeds uitgebouwde gedeelte van de woning

Optie 3:

- Gehele achterzijde iets uitbouwen, hoeveel centimeter dit precies is weet ik niet, maar ik gok tussen de 30 en de 50 centimeter. Bij deze optie wordt de achterzijde van de woning gelijkgetrokken met de uitbouw van de buren (die dus iets uitsteekt t.a.v. onze woning).
- Slopen van de draagmuur tussen de keuken en de eetkamer
- Slopen van de buitenmuren bij de keuken
- Keuken uitbouwen en muur aan de achterzijde gelijktrekken met het reeds uitgebouwde gedeelte van de woning
- Garage uitbouwen en doorgang tussen woning en garage realiseren


Ik ben al even gaan kijken, en voor zover ik heb kunnen vinden heb je voor het verwijderen van een draagmuur ook een vergunning nodig. Daarnaast zullen we (verwacht ik) voor alle andere vormen van uitbouw ook een vergunning nodig hebben. Als ik het goed heb wordt een vergunning binnen 8 weken goed- of afgekeurd (met de mogelijkheid tot een verlenging van 6 weken). Dus maximaal 14 weken wachten. Dit zal denk ik per gemeente verschillen hoe lang dit daadwerkelijk zal duren.

Ik heb een aannemer gesproken die aangaf dat hij optie 3 zoals hierboven beschreven wel kan realiseren, met een hele grove schatting komt hij uit op 70K. Dit is dan exclusief de keuken. Daarbij is (als het goed is) wel rekening gehouden met het feit dat er nu vloerverwarming ligt en dat dit dus ook doorgelegd zal moeten worden in het uitgebouwde gedeelte.

Nu heb ik een aantal vragen:
- Is 70K reëel voor het werk dat geleverd wordt?
- Wat is het handigst om te doen, met een architect de opties bekijken? En kunnen zij ook al een kostenindicatie geven of doen ze dat niet?
- Ik wil sowieso nog meer aannemers benaderen voor een offerte, maar dan zullen ze vermoedelijk iets meer nodig hebben dan mijn zelf gefabriceerde tekeningen, of zou menig aannemer hier een kostenindicatie op kunnen geven?

Mijn excuus als ik wellicht domme vragen stel, maar voor ons wordt dit de eerste keer dat we een dergelijke verbouwing gaan laten uitvoeren.

Groot genoeg voor eigen topic

[ Voor 0% gewijzigd door Septillion op 04-08-2023 09:05 ]

[GudZ]

Als je precies weet wat je wilt en het simpel houdt, kun je er waarschijnlijk wel uitkomen met een constructeur en aannemer. Je kunt ook zelf eens met de bouwafdeling van de gemeente bellen en de vraag stellen of constructietekeningen voldoende zijn, of online een dummy vergunningsaanvraag doen bij het omgevingsloket.

Ga je echt richting optie 3 zou ik een architect je laten adviseren en laten tekenen. Dan kun je daarmee offertes aanvragen, of de architect iemand laten aandragen.

Alles kan goedkoop en duur. De specificatie is wat telt: wat zit er in het werk en wat niet. Gaat die aannemer tot aan het schilderwerk en plinten afbouwen, of levert hij kaal op en moet je nog voorstrijken, sauzen, plinten, vloer leggen etc.

Ook de afwerking an sich heeft invloed. Als jij 24 extra lichtpunten/ WCDs wilt, dan is de electricien wel ff bezig. Je hebt schuifpuien van 6K en van 25K. Keuken uitbreiden/vernieuwen, bijpassende achterdeur...

Hsb of massief? Platdak met of zonder lichtkoepel? Hoogte 220 of 250? Extra ventilatie, verlaagd plafond?

Geen idee wat dit moet kosten....

Ongevraagd advies:
Als de garage uitbouwen geen extra woonruimte creërt zou ik dit heroverwegen. Dus optie 3 zonder garage uitbreiding. Dat levert anders qua m2 prijs zeer weinig op. Wat ga je voor in de garage zetten, een kast? Dat wordt erg dure opslagruimte.

Is er na het uitbouwen nog genoeg lichtinval in de kamers? Hoe hoog wordt de pui?

Is het huis al full electric en goed geïsoleerd? Ik zou sterk aanraden dit alvorens het te betrekken mee te nemen: voorbereiden op laadpaal, warmtepomp en boilervat/warmtepompboiler, airco, vloerverwarmingsverdelers aanpassen, vloerisolatie en dakisolatie, groepenkast uitbreiden met minimaal 6 groepen, inductiekookplaat, driefase aansluiting aanvragen. Dat gaat je veel meer comfort en langetermijn besparingen opleveren dan 120cm aan je garage te plakken.

[lex]

Ik zou nooit die garage aan de woning verbinden, tenzij je die er als woonruimte of werkruimte bij wil trekken

[HyperTrophy]

@miicker wat is de ligging van de woning tov de kavel en de straat?

[No Hands]

lex schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 07:19:
Ik zou nooit die garage aan de woning verbinden, tenzij je die er als woonruimte of werkruimte bij wil trekken

Ik denk dat je dan een soort van bijkeuken krijgt, die er nu niet echt is. Waar zet je je fiets, extra vriezer, etc. Dan kun je dat binnendoor redden.
Anders zou ik ook het nut er niet van inzien.

[Illusion]

Heb je ook een paar foto’s van de buitenzijde en een plattegrond van de 1e verdieping?

Als er nu nog iets boven de keuken zit, dan
verwacht ik namelijk dat de geel omcirkelde kolom in ieder geval moet blijven staan (of vervangen door staal) omdat je anders forse opvangconstructies krijgt over de gehele breedte van de woning.

[GudZ]

No Hands schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 09:10:
[...]


Ik denk dat je dan een soort van bijkeuken krijgt, die er nu niet echt is. Waar zet je je fiets, extra vriezer, etc. Dan kun je dat binnendoor redden.
Anders zou ik ook het nut er niet van inzien.

Dat kan ook prima in de garage. Als dat geen woonruimte wordt gaat de TS veel geld uitgeven dat verdampt bij verkoop, dan tellen de woonmeters. Inderdaad nutteloos en zonde.

[No Hands]

GudZ schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 12:49:
[...]


Dat kan ook prima in de garage. Als dat geen woonruimte wordt gaat de TS veel geld uitgeven dat verdampt bij verkoop, dan tellen de woonmeters. Inderdaad nutteloos en zonde.

Maar dan kun je dus niet binnendoor naar je vriezer. Voor sommige mensen is dat heel wat waard.

[Oon]

Al aan een carport gedacht? Als je de keuken uitbreidt en de laatste paar meter (net iets langer dan een auto, wel zo fijn met boodschappen uitladen in de regen) een carport maakt dan heb je geen doorgang binnen huis nodig, en dat kan wel eens flink schelen in de kosten.

[Gdzr]

Ik zou iig altijd een mogelijkheid houden om van je oprit rechtstreeks de tuin in de kunnen. Dus niet door een woning, bijkeuken oid. Dat maakt het zoveel fijner om ooit werkzaamheden te doen in de tuin.

Ik zou zelf denk ik optie 2 doen, maar dan ipv de garage uitbouwen naar voren, een carport maken. Dan kun je alsnog droog naar de garaga, ivm het vriezer verhaal van hier boven, en ook altijd zonder moeite de tuin in en uit met groter materieel.

[miicker]

@GudZ @lex @HyperTrophy @No Hands @Oon @Gdzr

Bedankt voor de reacties! Ik probeer even op een aantal zaken gebundeld te reageren.

Hier een foto van de huidige situatie aan de achterkant:


Op deze foto is goed te zien dat er boven de keuken nog een slaapkamer zit. Ook is goed te zien dat de buren net iets verder hebben uitgebouwd.
Ons plan is dus inderdaad om de achterzijde van onze woning te voorzien van een glazen schuifpui of openslaande deuren, in ieder geval voornamelijk glas. Ook zitten we te denken over een licht koepel (hebben de buren ook).

De voornaamste reden om de garage bij het huis te trekken, is om dan later in de garage een kantoorruimte om thuis te werken te creëren. Al zien we daar zelf nog wel wat obstakels in. Je kan die ruimte namelijk aan het begin van de garage maken, en dan een soort gang richting de achterkan van de garage zodat je wel nog met een fiets/spullen de garage en tuin in kan, of je moet die kantoorruimte juist achterin de garage maken, maar dan heb je weer heel veel ruimteverlies door een gang. Dit zijn de twee opties:





We achten de kans ook wel aanwezig dat we echter nooit zo'n thuiswerkkantoor gaan realiseren in de garage. We zitten er ook over te denken om de garage voor nu te laten wat het is, maar er bij de verbouwing wel rekening mee te houden dat er wellicht in de toekomst een deur naar de garage moet komen in die hoek van de keuken.

Aan een carport heb ik zelf ook al zitten denken, en dat is ook zeker wel iets wat ik zou willen overwegen, zeker als we de garage toch niet zouden uitbouwen.

[Oon]

miicker schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 15:39:
We achten de kans ook wel aanwezig dat we echter nooit zo'n thuiswerkkantoor gaan realiseren in de garage. We zitten er ook over te denken om de garage voor nu te laten wat het is, maar er bij de verbouwing wel rekening mee te houden dat er wellicht in de toekomst een deur naar de garage moet komen in die hoek van de keuken.

Ik weet niet hoe streng je gemeente is, maar je zou een stukje kantoor ook altijd nog als opbouw boven de garage kunnen doen (dat hoeft niet veel te kosten, het is 'maar' een kantoortje). Ik zou in ieder geval geen gang gaan reserveren, dan zou ik eerder een deur achterin maken en dan evt. een stukje afdak van de keuken naar die deur zodat je droog door de tuin kunt lopen.

Ik zou garage verder voorin houden, als je ooit een keer een aanhanger of een paar fietsen (tijdelijk) in de garage moet parkeren is het niet handig als je daarvoor door je kantoor heen moet

[HyperTrophy]

lijkt een tuin op het zuiden te zijn? waarom geen woonkamer op het zuiden, en keuken naar voren toe? Heb je dat mogelijk al overwogen?

[miicker]

HyperTrophy schreef op vrijdag 4 augustus 2023 @ 15:44:
lijkt een tuin op het zuiden te zijn? waarom geen woonkamer op het zuiden, en keuken naar voren toe? Heb je dat mogelijk al overwogen?

Ook wel even aan gedacht en dat willen we ook nog even met de aannemer bespreken, maar denk dat dit erg lastig wordt aangezien je dan met leidingen en zo zit en er ook vloerverwarming ligt.

[ruudvw2]

Mooie woning hoor. Wij hebben onlangs een zelfde soort verbouwing (soort van type 3) gedaan.

Ik adviseer je een architect te raadplegen en samen het voor jou juiste plan te maken. 70k klinkt erg weinig, vergeet niet: van het een komt het ander. Je zult waarschijnlijk ook wel wat aan de duurzaamheid willen doen, wat mooie materialen. Zo te zien komt er ook wat staalwerk aan te pas. Ik zou minimaal het dubbele schatten.

Overigens moet dit vergunningvrij kunnen.

[miicker]

Inmiddels iets verder met uitzoeken. We gaan hoogstwaarschijnlijk voor de 1e optie of voor optie 2 maar dan zonder het uitbouwen van de garages. Met beide opties verliezen we overigens de doorgang van de oprit naar de tuin, de afstand tussen de garage en het huis is namelijk kleiner in werkelijkheid dan op de plattegrond is aangegeven. Je zult dus altijd via het huis of via de garage de tuin in moeten.

Volgens wat ik heb uitgezocht kunnen beide opties vergunningsvrij, voor het afbreken van de bestaande buitenmuur en het afbreken van de draagmuur zou een omgevingsvergunning nodig zijn als ik het goed heb.

Mijn vraag nu vooral is, waar te beginnen? Ik wil niet veel zelf doen. Maar beginnen we nu bij een aannemer, een constructeur of zou je hier zelfs een architect voor nodig hebben?

Wat we in eerste instantie willen weten is wat optie 1 vergeleken met optie 2 (zonder het uitbouwen van de garage) zou kosten. Daarnaast willen we weten wat er mogelijk is aan de achterzijde van het huis, bijvoorbeeld een grote schuifpui over de hele achterzijde, of zou dit misschien niet kunnen ivm draagkracht etc. Dit zijn dus zaken die we willen weten.

Hoe gaat dit normaal in zijn werk? Ontvang je (vrijblijvende) offertes, of moet je eerst draagconstructies laten berekenen o.i.d.

Als ik op constructeurs in de omgeving zoek vind ik eigenlijk ook 0 resultaten, er poppen dan wat bouwbedrijven op, maar ik zie nergens een constructeur o.i.d.

[ruudvw2]

Heb je een aankoopmakelaar? Zij kunnen je vast een goede lokale aannemer en/of architect aanraden. Ga eens praten met beiden, een vrijblijvend kennismakingsgesprek. Dan weet je snel meer.

[miicker]

ruudvw2 schreef op zondag 27 augustus 2023 @ 19:54:
Heb je een aankoopmakelaar? Zij kunnen je vast een goede lokale aannemer en/of architect aanraden. Ga eens praten met beiden, een vrijblijvend kennismakingsgesprek. Dan weet je snel meer.

Nee, geen aankoopmakelaar.

[ZeRoC00L]

Je zou eens een aannemer in de buurt kunnen contacteren, en kijken hoe ze erin staan.
Waarschijnlijk heb je nog wel constructieve berekeningen/tekeningen nodig, maar mogelijk dat zij daarvoor iemand hebben. Architect lijkt me wat teveel van het goede voor dit stukje aanbouwen.

Grote kans dat je wel een paal (staal, dan kan het vrij slank zijn), op de geel gearceerde plek uit deze reactie zult krijgen. Gezien er een opbouw (dus veel gewicht) boven zit. (of boven ook uitbouwen )

[Rukapul]

Simpele methode: in je netwerk benader je iedereen die de afgelopen 2 jaar een verbouwing hebt gedaan, je belt aan bij mensen waarbij een uitbouw is afgerond. Je vraagt naar de ervaringen en noteert aannemer, architect, constructeur. Binnen no-time had ik een lijst met vakmensen + referentie. Mijn ervaring is dat mensen al te graag hun ervaring delen.

Qua volgorde:
• kennismaken met aannemer en informeren werkwijze, uitkomst:
• (architect)
• constructeur/tekenaar
• offerte aannemer


Als ik de plannen hierboven zie dan worden dat hele dure vierkante meters. Tevens staat me iets bij dat als je objecten gaat verbinden dat een omgevingsvergunning wel eens lastiger verleend wordt.

[miicker]

Rukapul schreef op maandag 28 augustus 2023 @ 10:19:
Simpele methode: in je netwerk benader je iedereen die de afgelopen 2 jaar een verbouwing hebt gedaan, je belt aan bij mensen waarbij een uitbouw is afgerond. Je vraagt naar de ervaringen en noteert aannemer, architect, constructeur. Binnen no-time had ik een lijst met vakmensen + referentie. Mijn ervaring is dat mensen al te graag hun ervaring delen.

Qua volgorde:
• kennismaken met aannemer en informeren werkwijze, uitkomst:
• (architect)
• constructeur/tekenaar
• offerte aannemer


Als ik de plannen hierboven zie dan worden dat hele dure vierkante meters. Tevens staat me iets bij dat als je objecten gaat verbinden dat een omgevingsvergunning wel eens lastiger verleend wordt.

De opties kloppen ook niet meer helemaal, we willen de garage laten voor wat het is, dus niet betrekken bij het huis.

Daarnaast is het lastig dat we naar een omgeving verhuizen waar we niemand kennen. Dus ook geen mensen die daar recente een verbouwing o.i.d. hebben gedaan.