Vraag aangaande houtrot in dakconstructie

[PeacekeeperNL]

Mijn vraag:

Omdat een beeld meer zegt dan duizend woorden zal ik ook een paar foto's bijvoegen.

Van het dak van het bijgebouw van onze (nieuwe) woning zijn, zover we kunnen nagaan, alle panlatten (behalve één) weggerot. De uiteinden zelf zitten niet eens meer vast aan de (weggeroeste) spijkers. De draagbalken zijn (gelukkig) wel nog goed.

De vraag is nu voornamelijk, kan dit kwaad als ik dit voor nu zo laat? Of met hoeveel urgentie zou ik de dakconstructie moeten (laten) herstellen?

Alvast bedankt voor jullie inzichten!









Wat ik al gevonden of geprobeerd heb
...

[twain4me]

panlatten houden je pannen op het dak, als die niet meer vast zitten en/of rot zijn is het dus urgent om er iets aan te doen.

[JukeboxBill]

Lijkt wel een beetje op mijn dak, voordat ik er mee aan de slag ging.

Zo lang de pannen blijven liggen gaat het goed.
Maar 1 keer een storm uit de verkeerde hoek en alle pannen liggen op de grond.

Beter is om toch wat werk er in te steken om alle pannen een houvast te geven.
De rotte einden vervangen kan je simpel doen door een koppellat onder de panlat te zetten en waar de spijkers zijn doorgeroest een schroef in te draaien.
Neem daarvoor een dunne echte houtschroeven, dat voorkomt het scheuren van de panlatten. Eventueel licht voorboren.

[PeacekeeperNL]

Thanks dusver!

De latten die ik zag zijn door en door rot en zou ik dan volledig moeten (laten) vervangen. (Ik ben behoorlijk handig, maar tijd en geld is iets wat momenteel zeer schaars is met een complete renovatie van de woning zelf).

Ik ben voornamelijk even een afweging aan het maken hoeveel tijd en moeite ik erin ga steken, enerzijds om het op te (laten) lossen, anderzijds of het misschien zelfs wel een verborgen gebrek betreft.

[JukeboxBill]

Wat ik op de foto's zie vind ik niet door en door verrot. Alleen die uiteinden zijn slecht. Nieuw is anders, maar als het niet uit elkaar valt als je er een priem in steekt, dan gaat het nog wel even mee.

Ik heb destijds ook eerst wat slechte plekken provisorisch aangepakt totdat ik tijd had om het goed te doen.
Je kan wel eerst alles mooi binnen gaan renoveren maar als de pannen op de grond liggen ben je verder van huis.
Dus het is een beetje schipperen tussen binnenshuis en buitenshuis. Been there, done that (en nog steeds).

Ik heb ook het idee dat die hoek zo verrot is omdat er water uit de kilgoot bij het hout kan komen.

[Yaksa]

Ik krijg de indruk dat de vorige bewoners iets verborgen hebben / een noodreparatie hebben aangebracht.
Tenminste, wanneer jij niet zelf die nieuwe panlat hebt aangebracht.
Ik zou die hoek aan de binnenkant 'ns bekijken op mogelijke lekkage, er heeft gedurende langere tijd water uit die goot langs/over gelopen.

[PeacekeeperNL]

Yaksa schreef op maandag 31 juli 2023 @ 21:54:
Ik krijg de indruk dat de vorige bewoners iets verborgen hebben / een noodreparatie hebben aangebracht.
Tenminste, wanneer jij niet zelf die nieuwe panlat hebt aangebracht.
Ik zou die hoek aan de binnenkant 'ns bekijken op mogelijke lekkage, er heeft gedurende langere tijd water uit die goot langs/over gelopen.

Dat is ook een beetje mijn gevoel, want van binnenuit is niks te zien doordat ze een nieuwe dakplaat hebben gemonteerd van binnenuit. Het is min of meer bij toeval dat ik erachter kwam dat de panlatten weggerot zijn.

[FreakNL]

Wait, wacht. Die nieuwe panlat is niet van jou???

[PeacekeeperNL]

FreakNL schreef op dinsdag 1 augustus 2023 @ 07:49:
Wait, wacht. Die nieuwe panlat is niet van jou???

Nee, die ene nieuwe panlat (en stuk dakplaat) is vorig jaar in opdracht van de vorige eigenaar hersteld. De rest is gelaten voor wat het is.

[ZveenT]

PeacekeeperNL schreef op dinsdag 1 augustus 2023 @ 16:17:
[...]


Nee, die ene nieuwe panlat (en stuk dakplaat) is vorig jaar in opdracht van de vorige eigenaar hersteld. De rest is gelaten voor wat het is.

Maar had hij dit wel gemeld?

[PeacekeeperNL]

ZveenT schreef op dinsdag 1 augustus 2023 @ 16:19:
[...]


Maar had hij dit wel gemeld?

Nee is niet gemeld. In de vragenlijst stond wel 'ja' aangaande lekkages, maar daarin werd verwezen naar het bouwkundig rapport. In het bouwkundig rapport is uitsluitend de goot van de woning aangeduid als lek met advies zsm te vervangen. De bijgebouwen zijn in de bouwkundige keuring ook niet meegenomen.

Toen ik de dakpannen eraf haalde om een gebroken pan te vervangen kwam deze slechte staat pas aan het licht. Was van binnenuit niet zichtbaar en van buitenaf alleen op een ladder (8 treden huishoudtrap, bovenste tree moest ik staan om bij het dak te komen) en kon het pas zien toen ik de dakpannen verwijderde.

[CloakNdagger]

Dat ziet er nie goe uit man! Denk wel verborgen gebrek. Makelaar er niks van gevonden?

[Waterbeesje]

Dit is een klusje dat je op een mooie zaterdag even tussendoor pakt met 2 man.
Wel kan ik aanraden om het in één keer goed te doen. Niet weer met lapwerk zoals die ene lat is gedaan. Anders blijf je bezig en slaat de rot (schimmel dus) over naar de nieuwe latten.

Nog beter: bovenop een nieuwe dakplaat (zo het hoort, niet langs onderen!) en daarover een dampopen folie. Dan bescherm je alles aan de onderkant van het folie tegen vocht en dus rot. Daarop pas weer nieuwe stoflatten, panlatten en de pannen.

[PeacekeeperNL]

Waterbeesje schreef op donderdag 14 september 2023 @ 15:33:
Dit is een klusje dat je op een mooie zaterdag even tussendoor pakt met 2 man.
Wel kan ik aanraden om het in één keer goed te doen. Niet weer met lapwerk zoals die ene lat is gedaan. Anders blijf je bezig en slaat de rot (schimmel dus) over naar de nieuwe latten.

Nog beter: bovenop een nieuwe dakplaat (zo het hoort, niet langs onderen!) en daarover een dampopen folie. Dan bescherm je alles aan de onderkant van het folie tegen vocht en dus rot. Daarop pas weer nieuwe stoflatten, panlatten en de pannen.

Thanks! Is inderdaad ons idee om van het voorjaar (zodra we weer tijd hebben) te doen. Is wel een kleine 50-60m2 aan dak wat we dan moeten doen, dus ik denk niet dat het in één dag geklaard is.

Maar we hadden inderdaad de intentie om het compleet, panlatten en dakplaten, te vervangen. De draagbalken zijn (gelukkig) nog goed. De dampopen folie is wel een goede toevoeging, die ga ik onthouden voor zodra we met de klus beziggaan. En de term stoflatten is ook even een nieuwe wat ook weer een mooie voor het pakket is

Thanks!

[mierenfokker]

En de vorige eigenaar er nog op aangesproken?

[PeacekeeperNL]

mierenfokker schreef op donderdag 14 september 2023 @ 16:38:
En de vorige eigenaar er nog op aangesproken?

Die had dus een reactie gegeven m.b.t. dat de lekkage hersteld was en er geen actieve lekkage meer was. Schaart het in principe onder de ouderdomsclausule in de koopakte.

Ik wacht het bezoek van de dakdekker volgende week even af of we er tijd en moeite in willen gaan steken om er eventueel iets mee te doen. Dat weten we namelijk nog niet. Voornamelijk het feit dat ze wel hiervan wisten maar het niet hebben gemeld wringt. Maar hoe duur het gaat zijn om het te (laten) herstellen is iets waar we nog geen zicht op hebben, en door de grote renovatie van de woning zelf ook nog geen tijd of geld voor hebben gevonden.

[Waterbeesje]

Als de pannen nog goed zijn:

€25 voor een OSB plaat à 1,22x2,44m en 18mm dik (3 m²)
€70 voor dampopen folie (1,5 x 25 meter)
€30 voor 2 rollen bijpassende tape (geen duct tape of rommel die na 2 weken loslaat!)
€3 voor een stoflat / panlat van 2,7m lang
€10 voor 400 schroeven (4x40 om een stoflat vast te zetten, 4x50 om de plaat op de dragende liggers te schroeven en 4x50 om de panlat daar op te zetten; doe jezelf een plezier met torx schroeven)
€50 voor een afdekzeil (je weet maar nooit of het gaat regenen of je plots genoodzaakt bent het werk neer te leggen)
€20 voor een krat bier
€?? voor afvoeren van het oude hout (kachel/vuurkorf? milieustraat?)

Ik weet niet precies hoeveel m² het is, maar dit kun je als richtprijs aanhouden.
Ik verwacht met een niet te groot oppervlak dat je prima onder de €400 kunt blijven.

2 poppetjes om voor jou te werken: €50 per uur per persoon; €800 per dag
Poppetje's winst&risico: 20% van de totaalsom, dat maakt €2000 als je naar boven afrondt.

Moet het langer meegaan: onderkant van de stoflat met rubbercoating insmeren. Niet de meest milieuvriendelijke optie, wel effectief.


Wat betreft het ouderdomsartikel: dit is echt een kapstok. Daar valt eigenlijk alles onder waarvan je kunt verdedigen dat je het niet wist.
"Dakbeschot rot? Maar het staat toch nog overeind? Nee ik wist het niet. Mijn dakdekker heeft de lekkage kunnen stoppen, geen idee wat hij heeft gedaan maar ik was tevreden toen het water buiten bleef. Ja, hij was wel lekker goedkoop."