NHG later toevoegen aan bestaande Hypotheek

[Artopaper]

Hi,

We krijgen dit jaar nog de sleutel van ons nieuwe huis. De som ligt net boven de NHG grens, waardoor we daar geen recht op hebben(ook niet met energiebesparende maatregelen).

Nu is het natuurlijk goed mogelijk dat de grens van NHG volgend jaar omhoog gaat. Weet iemand of je NHG nog later kan toevoegen aan een bestaand hypotheek zodat je gelijk in de laagste risicoklasse komt?

Dit scheelt namelijk van 100% LTV --> NHG en vaak is dit bijna 0,5%

[Sport_Life]

Nee.

[Bschnitz]

Nee. Anders zou heel Nederland dat doen xD

[mentalozzie]

Je kan eventueel een nieuwe hypotheek nemen. Vaak moet je dan wel een boete betalen op je huidige hypotheek.

(Weet dit niet zeker)

[_JGC_]

Net boven de NHG grens... weet niet wat de marge is, maar kan je de hypotheek niet iets lager doen en de taxatie net op/onder het maximale bedrag uit laten komen?
Eis op dit moment is dat hypotheek en taxatie niet hoger dan 405K zijn. Je koopsom mag wel hoger zijn.

[Twhomp]

Wat ik me afvraag, waarom wil je de NHG?

Je hebt het huis al gekocht (dus je accepteerde eigenlijk al de risico's). Je hebt straks de sleutel, dus dat risico is ook weg.

Is het om overlijden/relatiebreuk partner?

Of is het vanwege het potentiele voordeel? Je hebt al een hypotheek, voor de lagere rente moet je die dan oversluiten.

Maar alle bovenstaande redenen zijn zaken die je al hebt geaccepteerd bij je huidige hypotheek. Of anders gezegd: jij wilt dit huis en bijkomende maandelijkse kosten.
Waarom wil je er nu opeens wel NHG bij?

(Wat niet zondermeer kan, dat terzijde)

[Puc van S.]

Twhomp schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 10:09:
Wat ik me afvraag, waarom wil je de NHG?

Omdat het 0.5% rente scheelt

[FreakNL]

Dan zou ik eerder kijken naar je LTV of een jaar of 2 a 3..

Wellicht dat je met wat (extra) aflossen en marktwerking binnen no-time op 90% zit ipv 100%.

Ik had achteraf niet eens NHG moeten nemen, ik zit nu op een LTV van 35% terwijl ik er nog "maar" 9 jaar woon...

Na 2-3 jaar zat ik al op 80%

[ Voor 92% gewijzigd door FreakNL op 28-07-2023 10:13 ]

[de Peer]

Puc van S. schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 10:11:
[...]


Omdat het 0.5% rente scheelt

je betaalt echter wel eenmalig 0.6% over het hele hypotheekbedrag om NHG af te sluiten. Dus je moet wel eerst (tot wel) 2430 euro (het maximumbedrag) betalen. vind je het dan nog aantrekkelijk? je kunt dan een terugverdientijd berekenen en het hangt er vanaf of je de middelen hebt om dat neer te leggen.

[ Voor 20% gewijzigd door de Peer op 28-07-2023 10:18 ]

[The Zep Man]

Artopaper schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 21:59:
Nu is het natuurlijk goed mogelijk dat de grens van NHG volgend jaar omhoog gaat. Weet iemand of je NHG nog later kan toevoegen aan een bestaand hypotheek zodat je gelijk in de laagste risicoklasse komt?

Aan een bestaande hypotheek niet. Je kan oversluiten. Of dat de moeite waard is moet je zelf (laten) berekenen.

Mijn tip:
Dit is sterk situatiegebonden. Praat met een financieel adviseur.

[Twhomp]

Puc van S. schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 10:11:
[...]

Omdat het 0.5% rente scheelt

Dat vermoedde ik stiekem al.

Ik snap de vraag van TS, maar ik vind het ook wel weer typisch gedrag.
TS koopt een huis met bijkomende kosten. Accepteert dat, want gekocht.
En nu een topic: "Kan ik het zo hosselen dat ik iets goedkoper uit ben?"
(Wat ik me uberhaupt afvraag, maar het is een theoretische vraag)

(Als geld zo belangrijk was of je kan het eigenlijk net niet betalen, had je het huis niet moeten kopen.)

[Puc van S.]

de Peer schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 10:13:
[...]

je betaalt echter wel eenmalig 0.6% over het hele hypotheekbedrag om NHG af te sluiten. Dus je moet wel eerst (tot wel) 2430 euro (het maximumbedrag) betalen. vind je het dan nog aantrekkelijk? je kunt dan een terugverdientijd berekenen en het hangt er vanaf of je de middelen hebt om dat neer te leggen.

Uiteindelijk levert het wel iets op, bij ASR levert het puur op de maandlasten na 30 jaar 1240 euro op (en de NHG kosten zijn ook nog aftrekbaar van de belasting)

Ok, niet veel, dat klopt..

[Twhomp]

Puc van S. schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 10:22:
[...]

na 30 jaar 1240 euro op (en de NHG kosten zijn ook nog aftrekbaar van de belasting)

Laten we voor de lol de eenmalige belastingvoordeel op 2360 euro schatten (waarschijnlijk teveel).

3600 euro besparen over 30 jaar komt neer op 10 euro per maand.
(Inflatie enzo niet meegerekend)

T.z.t. de hypotheek bij lagere rente (over 10 jaar is dat wel weer, zit je ook meteen lager in je dekking (bv <81%)) zet dan meer zoden aan de dijk.

[de Peer]

Puc van S. schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 10:22:
[...]


Uiteindelijk levert het wel iets op, bij ASR levert het puur op de maandlasten na 30 jaar 1240 euro op (en de NHG kosten zijn ook nog aftrekbaar van de belasting)

Ok, niet veel, dat klopt..

ik denk dat er weinig mensen zijn die 30 jaar doen met hun NHG hypotheek. De meesten gaan na een paar jaar al weer verhuizen en dan dus mogelijk boven de NHG grens.
Dan heb je dus gewoon een verzekering gehad voor die periode ertussen. En dat is prima als je dat graag wilt.

[mr_evil08]

Twhomp schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 10:19:
[...]


Dat vermoedde ik stiekem al.

Ik snap de vraag van TS, maar ik vind het ook wel weer typisch gedrag.
TS koopt een huis met bijkomende kosten. Accepteert dat, want gekocht.
En nu een topic: "Kan ik het zo hosselen dat ik iets goedkoper uit ben?"
(Wat ik me uberhaupt afvraag, maar het is een theoretische vraag)

(Als geld zo belangrijk was of je kan het eigenlijk net niet betalen, had je het huis niet moeten kopen.)

Impulsaankoop heet dat.

[Question Mark]

Twhomp schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 10:19:
[...]


Dat vermoedde ik stiekem al.

Ik snap de vraag van TS, maar ik vind het ook wel weer typisch gedrag.
TS koopt een huis met bijkomende kosten. Accepteert dat, want gekocht.
En nu een topic: "Kan ik het zo hosselen dat ik iets goedkoper uit ben?"
(Wat ik me uberhaupt afvraag, maar het is een theoretische vraag)

(Als geld zo belangrijk was of je kan het eigenlijk net niet betalen, had je het huis niet moeten kopen.)

Dat is ook wel weer lekker zwart/wit. Als ergens legaal geld op bespaard kan worden doe je dat gewoon. Daar is niets vreemds aan. Naast de rentekorting is er uiteraard ook nog het voordeel wat NHG kan bieden bij bepaalde betalingsachterstanden.

[huppelepups]

Twhomp schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 10:19:
[...]


Dat vermoedde ik stiekem al.

Ik snap de vraag van TS, maar ik vind het ook wel weer typisch gedrag.
TS koopt een huis met bijkomende kosten. Accepteert dat, want gekocht.
En nu een topic: "Kan ik het zo hosselen dat ik iets goedkoper uit ben?"
(Wat ik me uberhaupt afvraag, maar het is een theoretische vraag)

(Als geld zo belangrijk was of je kan het eigenlijk net niet betalen, had je het huis niet moeten kopen.)

In een forum een reactie plaatsen waarin allerlei aannames en oordelen staan.
Dat vind ik ook wel weer typisch gedrag.

[Artopaper]

Het heeft niks met een impulsaankoop te maken, want dit is in goede overweging gedaan. Alleen als ik ergens op een slimme manier geld kan besparen dan lijkt me dat een hele valide vraag.

Bijvoorbeeld een scenario wat ik mij opkwam:

Stel dat ik nu een variabel tarief neem t/m 31-12-2023 bij de Rabobank a la 3% en de NHG grens gaat per 1 Jan zoveel omhoog dat het huis er nu wel nét invalt zou je dan potentieel gelijk de rente vast kunnen zetten en in de laagste risicoklasse zitten.

[Kairee]

Afhankelijk van je hypotheek kun je korting krijgen als je schuld-marktwaarde verhouding gunstiger is. Dit kan doordat je huis meer waard is geworden (taxatie of WOZ) of dat je meer afgelost hebt op je lening.
Deze korting wordt bij ING niet gegeven op een hypotheek met NHG.

Je zou kunnen kijken of jouw hypotheek deze korting ook geeft en hoe je daar geld mee kunt besparen.

[Twhomp]

Question Mark schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 11:39:
[...]

Als ergens legaal geld op bespaard kan worden doe je dat gewoon. Daar is niets vreemds aan.

Vind ik eigenlijk wel een rare stelling. Geld is voor veel mensen niet het belangrijkste.

Maar goed, het antwoord op de vraag van TS was al in de allereerste reactie gegeven, dus dit topic is verder speculatie.

[Nopheros]

Twhomp schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 13:37:
[...]


Vind ik eigenlijk wel een rare stelling. Geld is voor veel mensen niet het belangrijkste.

Maar goed, het antwoord op de vraag van TS was al in de allereerste reactie gegeven, dus dit topic is verder speculatie.

Dus als jij x% kunt besparen op een auto verzekering dan doe je dat niet want geld is niet het belangrijkste? Als ik heel eerlijk ben vind ik je reacties juist wat apart. Hierboven geef je aan dat je het "stiekem al dacht dat het om lagere kosten ging", ja wat had je dan gedacht? Lijkt me vrij logisch dat de vraag gesteld werd om een eventuele kosten besparing.

[stavius]

Twhomp schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 13:37:
[...]


Vind ik eigenlijk wel een rare stelling. Geld is voor veel mensen niet het belangrijkste.

Maar goed, het antwoord op de vraag van TS was al in de allereerste reactie gegeven, dus dit topic is verder speculatie.

Wat een nare reacties joh. Je voegt inhoudelijk vrij weinig toe en schopt alleen maar een beetje tegen de TS aan die een vraag stelt.

[Richh]

Artopaper schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 12:09:
Stel dat ik nu een variabel tarief neem t/m 31-12-2023 bij de Rabobank a la 3% en de NHG grens gaat per 1 Jan zoveel omhoog dat het huis er nu wel nét invalt zou je dan potentieel gelijk de rente vast kunnen zetten en in de laagste risicoklasse zitten.

In principe kan dat volgens mij gewoon.

Het belangrijkste ding hierbij is dat je 2x een hypotheek wil afsluiten. Daar betaal je allemaal kosten voor, die je dus 2x moet betalen. De vraag is of de winst qua renteverschil (zeker omdat we hypotheekrenteaftrek hebben in Nederland) opweegt tegen die extra kosten.

Maar, ook belangrijk. Als je dat doet heb je best wat risico's:

• Het hoeft niet dat de NHG grens omhoog gaat! Lang offtopic verhaal waarom, maar ik acht het eigenlijk niet heel waarschijnlijk. Belangrijk om rekening mee te houden.
• De rente kan in de tussentijd stijgen. Dit kan je dus mogelijk heel veel geld kosten. Sterker nog, als de woning op de grens van je leenbedrag zit, kan het onmogelijk worden om van je variabel tarief af te komen, met alle verregaande financiële gevolgen van dien als de rente nóg verder zou doorstijgen.
• Mogelijk moet de woning opnieuw getaxeerd worden. Die taxatie kan anders uitvallen, bijvoorbeeld lager, waardoor je niet meer de gewenste hoge hypotheek af kan sluiten op de woning. Ook dan zit je vast aan de origineel afgesloten situatie.

Aan de andere kant kan de rente ook in algemene zin zakken en kan je dubbel voordeel bereiken
Het een en ander hangt nogal af van financiële markten en de economie. Of het verstandig is, is afhankelijk van je eigen ideeën daarover.

Er zijn ook andere 'mogelijkheden';

• De overdracht uitstellen naar 1-1-2024, eventueel in de tussentijd van de verkopers 'huren'. Mogelijk kan dat als het om een paar dagen gaat.
• De transactieprijs 'op papier' onder de huidige NHG grens zien te krijgen, mocht je nu nét boven het huidige grensbedrag hebben geboden.

Maar dat is allemaal nogal afhankelijk van de bereidheid van de verkoper. Gezien verkoper er zelf niks aan heeft moet je daar dan waarschijnlijk de portemonnee voor trekken, wat onder de streep weer impact heeft op de winst besparing.

Kortom, TLDR: eigenlijk is het antwoord zeer waarschijnlijk 'nee'

[Twhomp]

Nopheros schreef op vrijdag 28 juli 2023 @ 14:31:
[...]
Lijkt me vrij logisch dat de vraag gesteld werd om een eventuele kosten besparing.

Zoals ik eerder al vroeg, kon de reden ook zijn dat de TS het verzekeringsaspect van de NHG miste. Of de NHG gewenst was vanwege relationele aspecten. Dan zou een eventuele oplossing van de vraagstelling in een andere hoek gezocht kunnen worden.

Ondertussen geeft de TS aan dat het om het (stiekem al vermoedde) financiele aspect gaat. Okee, kan. Maar ik heb dan laten zien dat het dan om 10/m gaat. Mijn inziens niet de moeite om contracten/hypotheken na de koop voor op te breken. Maar dat is blijkbaar niet de hier geldende mening

[enermax]

De gemeente zorgt er wel voor dat je na 5 jaar aan je maximale rentekorting zit (huiswaarde stijging). Je lost ook tussentijds verplicht af op lening. Helpt ook mee in de rentekorting berekening.
Verschil nhg % en max rentekorting is bijna niks %. Pak je inflatie erbij, dubbel niks.

[ Voor 42% gewijzigd door enermax op 04-08-2023 21:37 ]

[Artopaper]

Bedankt voor de reacties! Voor mij is het wel duidelijk , namelijk de moeite niet waard en lekker aflossen om om zo een lagere LTV te bereiken. Mag worden gesloten wat mij betreft

[de Peer]

Artopaper schreef op maandag 31 juli 2023 @ 15:38:
Bedankt voor de reacties! Voor mij is het wel duidelijk , namelijk de moeite niet waard en lekker aflossen om om zo een lagere LTV te bereiken. Mag worden gesloten wat mij betreft

aflossen kan (doe ik persoonlijk niet) maar effectiever is hertaxatie van je woning na 1 of 2 jaar.