Mogelijkheden om huis te kopen met hulp van ouders

[DukeNukem3D]

Ik wil een huis kopen met hulp van mijn ouders. Zij willen een deel van hun vermogen daarvoor ter beschikking stellen dat ik over een langere periode aan ze terugbetaal. De bedoeling is dat ik (uiteindelijk) volledig eigenaar ben. Op dit moment verdien ik niet veel maar binnen afzienbare termijn zal dat meer zijn.

Mijn vraag hierbij is: welke mogelijkheden zijn er hiervoor, waar moet ik hierbij rekening houden, en wat past het beste bij mijn situatie?

Uit mijn eigen onderzoek en contact met notarissen maak ik op dat deze drie opties bestaan:

1. We betalen in twee delen. Mijn ouders lenen me geld door middel van een familiebank of familiehypotheek en de rest betaal ik. Dan word ik volledig eigenaar. Het nadeel hiervan is volgens mijn ouders dat het fiscaal nadelig voor ze is om zoveel uit te lenen.

2. We betalen in twee delen. Mijn ouders betalen een deel van de woning en ik ook. Zo worden we allebei eigenaar. De vraag is hoe ik hun eigendom kan overnemen door aflossingen. Hoe zouden we dit kunnen regelen?

3. We betalen in drie delen. Mijn ouders en ik betalen allebei een deel van de woning, en bovendien verstrekken mijn ouders een familiebank of familiehypotheek aan mij. Zo worden we allebei eigenaar maar ik meer dan zij. De notaris die ik sprak twijfelde of dit wel kan, aangezien mijn ouders dan een hypotheek aan mij zouden verstrekken terwijl ze zelf deels eigenaar zijn van de woning.
Wat me opvalt is dat notarissen stellen dat ze wel juridische maar geen fiscale kennis hebben.

Bedankt voor je hulp.

[Truus01]

Ik weet niet of het mogelijk is, maar je ouders kunnen belastingvrij schenken.
https://www.belastingdien...nd-belastingvrij-schenken
Eenmalig een verhoogd bedrag voor oa een woning.
En daarna wellicht telkens een deel van hun aandeel in de woning als schenking?
Dus jouw optie 2. Zij dragen ieder jaar het schenkingsdeel over aan jou en zo wordt jij meer en meer eigenaar.
Maar hoe jij dan daadwerkelijk aflost aan hun, geen idee.

Ik dacht overigens dat een familiehypotheek juist (ook) voordelig was voor de 'bank'.
Wellicht is dat tegenwoordig anders, nu de belasting op spaargeld 'eerlijker' is.

Misschien anders ook nog met een fiscaal adviseur praten en niet alleen met een notaris.

[wibblemoo]

Optie 1 is het eenvoudigst.

Optie 2 en 3 geven problemen wat betreft de overdrachtsbelasting; over het gedeelte dat je ouders in eigendom verwerven geldt een hoger tarief. Daarbij, tov optie 1 en het door jouw genoemde fiscale nadeel geldt ook bij bezit van een woning waar je niet zelf woont (box 3).

Ik vermoed dat een bank ook niet staat te springen om jou een hypothecaire lening te geven maar zelf niet eerste recht van hypotheek te krijgen op de gehele woning.

[Herrfunkel]

Zolang jouw ouders een rente aan jou vragen die hen laat quitte spelen met de fiscus t.o.v. het vermogen als spaargeld houden, zie ik weinig fiscale nadelen. Als zij er zelf voor moeten lenen kan het wel nadeliger zijn, aangezien die rente hoger ligt dan wat ze jou zullen rekenen. Maar ik denk niet dat ze een familiehypotheek willen aangaan als ze zelf eerst een hypothecaire lening moeten aangaan toch?

[Jackberry]

Let wel op dat als je ouders je geld lenen, dit in mindering wordt gebracht op je eigen hypotheek bij de bank. Zij kijken namelijk naar draagkracht. Ik kon niet helemaal opmaken of je zelf ook een hypotheek wilde

[migchiell]

Een hypotheekadviseur kan je hier meer over vertellen, eerste gesprek is vaak gratis en geeft al veel antwoorden op je vragen.

[Mastergo]

Om wat voor bedrag gaat het van je ouders?

[DukeNukem3D]

@Truus01 Bedankt. Ik had erbij moeten vermelden dat het deel wat zij beschikbaar stellen veel groter is dan wat je maximaal kan schenken. Maar inderdaad, schenken en aflossen lijken me verschillende dingen.

Als ik me niet vergis zijn de regels voor de familiebank en familiehypotheek veranderd.

Een fiscalist is misschien een goed idee ja.

@wibblemoo Dank. Begrijp ik je goed dat het in alle drie de gevallen fiscaal nadelig voor ze is?

Ik begrijp niet wat je bedoelt met de hypothecaire lening van de bank. In dit geval is er toch geen vermogen van een derde bij betrokken? Alleen dat van mij en mijn ouders. Waarom zou de bank daar niet aan meewerken?

@Herrfunkel Goed punt. Ik zal eens vragen wat ze er precies mee bedoelen.

@Jackberry Goed dat je het vraagt. Ik wil geen hypotheek bij de bank dus.

@migchiell Inderdaad maar ik wil geen hypotheek bij de bank.

@Mastergo Om meer dan 50k. Waarom is dat van belang?

[wibblemoo]

DukeNukem3D schreef op maandag 24 juli 2023 @ 17:09:

@wibblemoo Dank. Begrijp ik je goed dat het in alle drie de gevallen fiscaal nadelig voor ze is?

nadelig als in een lening aan jou of een (deel van) een woning is bezit dat wordt belast. Dit kun je optimaliseren dmv rentebetalingen en/of schenkingen. Beste om met een hypotheek- of belastingadviseur te spreken hierover.

[twix121]

DukeNukem3D schreef op maandag 24 juli 2023 @ 17:09:
@Truus01
@Mastergo Om meer dan 50k. Waarom is dat van belang?

Omdat het niet zo makkelijk is om in je eentje een huis te kopen, ik zou zelf nog verder gaan met zulke vragen, hoeveel spaargeld heb je? Hoveel kost het huis? Is het nieuwbouw? Zijn er renoveer werken aan? Zonnepanelen? Garage? Een droomhuis kost je geld. Maarja, ik hoop dat dit topic daar niet over gaat en weet je waar je mee bezig bent

[Barrycade]

Je moet wel even rekening houden dat je minimaal 5%+ rente moet gaan betalen én aflossen. En betalingen minderingen /kwijtschelden wordt gezien als giften.

Spaargeld zal minder belast worden dan het uitlenen.

Daarnaast is het binnenkort ook duurder om vastgoed te hebben. Op die inkomsten (dus jouw rente) zullen ze inkomstenbelasting moeten gaan betalen. Zelfde op vastgoed.

Maar fiscalist/hypotheek adviseur is een goede start. Dan kan je ook wat makkelijker de financiële zaken op tafel leggen.

[DukeNukem3D]

@wibblemoo Begrijp ik het goed dat het voor mijn ouders fiscaal sowieso nadeliger is om hun vermogen uit te lenen of het in eigendom te steken, dan het gewoon als spaargeld op de bank te houden? Mede op basis van Barrycade's antwoord denk ik dat dit zo is. Sorry, ik ben echt een leek op het gebied van financiën...

Ons idee is om het zogenaamde kasrondje te doen. Ik betaal maandelijks de minimale rente en aan het eind van het jaar storten ze dat als lening aan mij terug.

Twee anderen in dit topic stelde ook al voor om een hypotheekadviseur te raadplegen, dus dat zal ik overwegen. De reden waarom ik daar niet aan dacht is omdat het niet om een hypotheek van de bank maar om een familiehypotheek / familiebank gaat. Of het een onderhandse wordt weten we nog niet.

@twix121 Goeie punten hoor, maar daar wil ik het hier inderdaad niet over hebben. Ik meen dat dat goed geregeld is.

@Barrycade Thanks. Dat ik marktconforme rente aan hen moet betalen weet ik, maar dat ik tegelijkertijd ook moet aflossen, dat wist ik niet. Geldt dat ook voor de onderhandse familiehypotheek/familiebank? Overigens is dat geen probleem, want ik was het toch al van plan. En is daar ook nog een minimum aan verbonden dat je moet aflossen?

Je bent de derde die een hypotheekadviseur aanraadt, dus ik ga toch maar even een goeie zoeken.

Ik zag trouwens dat een familiehypotheek bij de notaris laten opstellen €700-800 kost. Ik dacht, als ik daar toch al ben, kan ik dat ook wel even doen. Misschien toch maar onderhands dan. Ik weet dat goeie redenen om het toch te laten registeren zijn dat dat mijn ouders meer zekerheid biedt en ook duidelijkheid voor de rest van de familie.

Allen: bedankt voor het meedenken! Dit helpt me echt enorm.

[ Voor 2% gewijzigd door DukeNukem3D op 24-07-2023 18:16 . Reden: Een familiehypotheek en -bank zijn blijkbaar hetzelfde. Ik dacht dat de laatste onderhands was en de eerste niet, maar dat is niet zo. Maar je kan ervoor kiezen om het onderhands te doen. ]

[Honesty]

Herrfunkel schreef op maandag 24 juli 2023 @ 16:52:
Zolang jouw ouders een rente aan jou vragen die hen laat quitte spelen met de fiscus t.o.v. het vermogen als spaargeld houden, zie ik weinig fiscale nadelen. Als zij er zelf voor moeten lenen kan het wel nadeliger zijn, aangezien die rente hoger ligt dan wat ze jou zullen rekenen. Maar ik denk niet dat ze een familiehypotheek willen aangaan als ze zelf eerst een hypothecaire lening moeten aangaan toch?

Alleen is het probleem dat nu quitte spelen met de nieuwe box 3 regels waarschijnlijk meer kost dan bij de bank en dat het hem waarschijnlijk toch niet gaat worden.
Zal beginnen met een jubelton en daarnaast een stukje familiebank eventueel met de stille afspraak dat zodra je draagkracht hebt die ton terug te schenken, dan hebben je ouders wel het risico dat als je ruzie krijgt ze dan kunnen fluiten.

[wibblemoo]

DukeNukem3D schreef op maandag 24 juli 2023 @ 18:11:
@wibblemoo Begrijp ik het goed dat het voor mijn ouders fiscaal sowieso nadeliger is om hun vermogen uit te lenen of het in eigendom te steken, dan het gewoon als spaargeld op de bank te houden? Mede op basis van Barrycade's antwoord denk ik dat dit zo is. Sorry, ik ben echt een leek op het gebied van financiën...

yes - spaargeld wordt nu anders belast dan bijvoorbeeld bezit in aandelen, een tweede huis, obligaties en leningen. Dit kun je gemakkelijk terugvinden op de site van de Belastingdienst.

[Toke_gt]

DukeNukem3D schreef op maandag 24 juli 2023 @ 18:11:

Je bent de derde die een hypotheekadviseur aanraadt, dus ik ga toch maar even een goeie zoeken.

Misschien niet een hypotheekadviseur maar een financieel adviseur. Die kan jou en je ouders adviseren welke constructie hier (ook op lange termijn) het beste voor jullie gaat werken.

[Barrycade]

Aflossen moet als je Hypotheekrente wil kunnen aftrekken van de belasting.

Anders gooi je geld weg, hele interessante van een familiebank was dat je op die manier rendement haalt (binnen de familie) van het uitlenen.

Maar met.komende belasting regels wordt het wel minder interessant dan het was.

Voorstel van de hypotheek adviseur is om te zien hoe je uitkomt met een reguliere hypotheek. 1e gesprek is gratis.

Daarnaast als je een onafhankelijke vind kan hij wellicht ook meedenken met de familiebank. Maar als je het fiscaal zo vriendelijk mogelijk wil doen, praten met een fiscalist.

[DukeNukem3D]

@Barrycade Precies. Om te weten welke mogelijkheden er zijn en wat fiscaal interessant is, heb ik eigenlijk zowel een financieel adviseur als een fiscalist nodig. Want ik zoek een oplossing waarbij er rekening gehouden wordt met mijn (maand)lasten maar ook met de gevolgen van de familiebank voor mijn ouders, zodat ik geen onnodig hoge maandlasten heb maar het ook fiscaal aantrekkelijk is voor mijn ouders, of tenminste niet onnodig nadelig voor hen.

Om het nog ingewikkelder te maken moet ik het misschien ook nog aan een jurist voorleggen. Want misschien zijn er ook nog juridische mogelijkheden. Ik noemde bijvoorbeeld dat mijn ouders en ik samen eigenaar worden. Dus om te weten welke mogelijkheden er allemaal zijn heb ik eigenlijk iemand nodig die die gebieden allemaal goed kent. Een financieel adviseur of fiscalist die ook buiten zijn gebied denkt.

[Jaarsma]

Weet waar je aan begint TS. Geldzaken binnen families zorgen regelmatig voor ruzies. Maak goede afspraken en voorkom scheve gezichten als jij over 5 jaar bijvoorbeeld een mooie auto wil kopen en je ouders je aankijken waarom je niet eerst je lening aan hen hebt afgelost.

Houd er rekening mee dat om de lening fiscaal als lening (en dus niet als verkapte schenking oid) te laten kwalificeren dat je waarschijnlijk een hogere rente moet betalen dan wanneer je van de bank leent.

Wil je bijvoorbeeld meer lenen bij je ouders dan wat de bank bereid is jou te lenen, dan is dat een onzakelijke handeling. Doordat je ouders meer risico willen nemen, is een marktconforme rente ook hoger.

En houd er rekening mee dat uitgeleend geld gerekend wordt als belegging in box 3, en de belastingdienst rekent met een (fictief) rendement van 6,17%. Om de schijn van een schenking o.i.d. tegen te gaan zal het gehanteerde rentepercentage daar sowieso al boven moeten liggen.

De kans dat je een controle van de Belastingdienst krijgt, is klein, dat ze echt het onderlinge contract gaan uitpluizen is nog kleiner. Maar beter gedoe voorkomen dan achteraf puinruimen

[BernardV]

@Jaarsma Die 6,17% klopt, maar effectief is het ongeveer 2% wat zijn ouders betalen.

De marktrente is nu ongeveer 4% voor een hypotheek stel dat zijn ouders dat rekenen houden ze er wel iets aan over, want de rentevergoeding is onbelast.

Stel er wordt 300k bij de ouders geleend, dan is dat 12k rente. Ouders betalen 300k * 6,17% * 33% = 6108,30

Nu is het ook nog mogelijk de rente naar 6% te zetten, dan betaal je wel 18k aan rente, maar stel dat de ouders dan de maximale schenking per jaar doen van 6k betaal je effectief hetzelfde. Voordeel is wel dat je HRA hoger ligt en je dus effectief minder rente betaald en voor de ouders maakt het niet uit.

[Barrycade]

BernardV schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 14:01:
@Jaarsma Die 6,17% klopt, maar effectief is het ongeveer 2% wat zijn ouders betalen.

De marktrente is nu ongeveer 4% voor een hypotheek stel dat zijn ouders dat rekenen houden ze er wel iets aan over, want de rentevergoeding is onbelast.

Stel er wordt 300k bij de ouders geleend, dan is dat 12k rente. Ouders betalen 300k * 6,17% * 33% = 6108,30

Nu is het ook nog mogelijk de rente naar 6% te zetten, dan betaal je wel 18k aan rente, maar stel dat de ouders dan de maximale schenking per jaar doen van 6k betaal je effectief hetzelfde. Voordeel is wel dat je HRA hoger ligt en je dus effectief minder rente betaald en voor de ouders maakt het niet uit.

Nou die zijn wel 3 ton kwijt als in niet besteedbaar aan iets anders. En als ze het op de spaarrekening laten staan betalen ze peanuts qua VRH.

En als ouders het naar 6% zetten en je moet aflossen komt er bovenop die 18k rente ook nog 10k per jaar aflossing bovenop voor TS betaalt hij 2300 euro per maand (bruto) met mogelijk 500 euro p/m schenking van ouders.

Nou hoop ik dat TS veel gaat verdienen, maar zijn wel pittige bedragen.

[BernardV]

@Barrycade Het zijn ook fictieve bedragen waarmee ik reken, het kan natuurlijk goed zo zijn dat er niet zoveel geld is bij de ouders of dat de hypotheek niet zo hoog hoeft te zijn.

Wat ik bedoel is het volgende:
Zoals jij schets is de aflossing 10k per jaar, 833,- per maand

Bij 4% rente is de rente 12k per jaar (1000,- per maand), laten we de HRA op 37% (belasting) zetten, dan is dat 4440,- per jaar ofwel 370,- per maand

Bij 4% is de netto last dus : 833 + 1000 - 370 = 1463,- per maand

Als de rente 6% zou zijn en de ouders geven die 2% als schenking weer terug krijg je het volgende:

Schenking van 6000,- per jaar (500,- per maand)

Rente bij 6% is 18k per jaar (1500,- per maand), HRA is dan 6660,- (555,- per maand).

De netto last is dan: 833 + 1500 - 555 - 500 = 1278,- per maand

Het is dus in dit geval gunstiger de hogere rente te pakken, want dan is de HRA hoger.
De ouders lopen geen geld mis (als je van 4% basis uitgaat en 2% als gift).

[Barrycade]

Ja wel, die komt bij de belasting aanslag van de ouders. Die worden aangeslagen voor de uitstaande lening als belegging en moeten dus over het verstrekte deel een fictief resultaat van 6,17% aftikken.

[Mastergo]

@Mastergo Om meer dan 50k. Waarom is dat van belang?
[/quote]

Niet om nieuwsgierig te zijn maar om je te helpen/advies te geven. 25k is een heel ander bedrag dan 50k of 150k.

Zoiezo ben je eigenlijk net te laat. De rentes zijn hoog, de jubelton is verlaagd van 100k naar 28.947 euro. In 2024 verdwijnt die zelfs helemaal dus wil je daar nog gebruik van maken moet je snel zijn.

Een andere optie ( alleen bij aankoop woning heb je er niks aan ) is dat je bv keuken, badkamer, stucadoor etc. door je ouders laat betalen. Belastingdienst gaat echt niet controleren of die badkamer van 20.000 euro bij je thuis hebt laten verbouwen.

[BernardV]

@Barrycade Nee, dat is dus niet precies zo.

Ze hebben een fictief rendement van 6,17% waarover ze 33% 32% belasting betalen.
Dus als ze 300k uitlenen, dan betalen ze aan belasting 300000 * 0.0617 * 0.33 0.32 = 6108,30 5923,20 per jaar.
De rente van 4% die ze ontvangen is belastingvrij, dus rendement is dan 12k - 5923 = 6077,-
Als ze 2% meer rente vragen is dat 6k extra en als ze die teruggeven als gift blijft het rendement voor de ouders 6077,-

//EDIT: 33% veranderd in 32%

[ Voor 10% gewijzigd door BernardV op 25-07-2023 17:30 ]

[Barrycade]

En reken m dan eens door als ze het gewoon op de spaarrekening laten staan en dan niet bij een energieleverancier maar bij een bank waar je nu 4% op een jaar deposito' kan krijgen?
0.35% x 32% rendementsheffing - 12k = ~11.600
(Even aangenomen dat de ouders wel meer appeltjes voor de dorst hebben) rendement per jaar. En geld weer besteedbaar na een jaar.

Edit even belasting van 32% vergeten en dat kan anders zijn afhankelijk van schalen van ouders etc.

[ Voor 25% gewijzigd door Barrycade op 31-07-2023 15:02 ]

[Raling]

Ik zie HRA (hypotheekrenteaftrek) genoemd worden, maar die krijg je niet over het deel overwaarde van een eerdere woning. Geen idee of het van toepassing is hier, de herkomst van het eigen vermogen is niet vermeld.

Daarnaast zal een gedeeld eigendom als in optie 2 en 3 de woning voor ouders net zo goed in box 3 vallen, met bijbehorend fictief rendementsberekening. Dus of ze nu een lening/hypotheek verstrekken of eigenaar worden, daar moet volgens mij evenveel belasting over betaald worden.

Mits je HRA kan krijgen, wil je dus een zo hoog mogelijke hypotheek/-rente betalen, zodat je gebruik kunt maken van het kasrondje. Voor zover ik weet heeft gedeeld eigendom geen voordeel.