Woning voldaan aan zelfbewoningsplicht?

[Specht]

Even een interessante vraag, weet alleen niet zeker of dit het juiste topic hiervoor is.

Mijn moeder kan een nieuwbouw appartement kopen die nog niet is opgeleverd maar wel al is verkocht aan een particulier die er niet meer in wil gaan wonen (door privé omstandigheden).
Oplevering is in september dit jaar.
De oorspronkelijke koopprijs was 367.000 von.
De huidige vraagprijs is: 447.000 kk.

Nu is in de betreffende gemeente een zelfbewoningsplicht, de tekst die zij geven:

Zelfbewoningsplicht is van toepassing op nieuwbouwwoningen waarvan de verkoopwaarde op moment van verkoop maximaal EUR 400.000,- is ( prijspeil 2022). Dit bedrag wordt elk jaar geïndexeerd op basis van de CBS-Index woningwaarde-ontwikkeling in Zuid Nederland.

Zelfbewoningsplicht wordt vastgelegd, hetzij middels een verkoopovereenkomst met een ontwikkelaar, hetzij in een intentieovereenkomst en/ of anterieure exploitatieovereenkomst met een ontwikkelaar. Hierbij wordt deze plicht opgenomen in de koopakte van de eerste consumentkoper.

Koper is verplicht de door hem gekochte woning uitsluitend te gebruiken voor eigen bewoning gedurende een termijn van drie (3) jaar, gerekend vanaf de datum waarop hij als bewoner van die woning in de BRP is opgenomen.

Behoudens in de uitzonderingsgevallen verbeurt koper bij niet nakoming van de hiervoor vermelde verplichting na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestellingbepaalde termijn ten behoeve van de gemeente een direct opeisbare boete van 25% van de verkoopwaarde met een minimum van EUR 100.000,-.

Nu zit er tussen aankoop en oplevering een aantal jaar (2019), en vermoedelijk heeft de huidige verkoper het volledige bedrag al betaald (zonder hypotheek) en is bovenstaande vermoedelijk dus niet in de koopakte opgenomen.
Huidige verkoper staat dus niet ingeschreven in de gemeente omdat hij er simpelweg niet woont.

Mijn moeder is wel van plan het appartement gewoon te kopen, ondanks de forse prijsverhoging die ik zelf
vrij speculatief vind overkomen.
Ik lees ook dat een notaris een meldplicht zou hebben, dus als de verkoper alsnog op enige wijze fout is zal hij daar vanzelf achter komen als de gemeente getipt wordt lijkt me?

[antidote]

@Specht Als ik het goed zie is de prijs een kleine 22% gestegen vanaf 2019, dat lijkt me niet zo gek. Voor de zelfbewoningsplicht zou ik het niet op de notaris laten aankomen -die maken ook wel eens fouten. Bij de verkoper zou ik de "koopakte van de eerste consumentkoper" opvragen, en als er sprake is van erfpacht ook de akte van uitgifte in erfpacht. Deze akte(s) zijn sowieso nodig als je serieuze belangstelling in de woning hebt. Daarnaast kun je navraag bij de gemeente doen over hoe zij de zelfbewoningsplicht toepassen.

[Shadowhawk00]

@specht
De zelfbewoonplicht is er meer om te zorgen dat mensen de woning niet kopen om te verhuren.
De huidige eigenaar heeft het gekocht met intentie er zelf te gaan wonen, maar in 2 jaar tijd kan er natuurlijk vrij veel veranderen in je situatie. Maar hij heeft de woning niet verhuurd en kon de woning niet betrekken omdat de woning nog niet af is.

Maar wat schiet jij ermee op als de verkoper door de gemeente aangeklaagd word? Als de gemeente dit al zou doen verwacht ik niet dat een rechter hierin meegaat. Maar dan nog jij schiet er niets mee op, als de ontwikkelaar de koop zou ontbinden zou die hem ook gewoon voor de huidige waarde weer verkopen.

Ja iemand heeft winst gemaakt door een woning te kopen en te verkopen maar hij heeft ook het risico gelopen.

[Mastergo]

Specht schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 11:53:
Even een interessante vraag, weet alleen niet zeker of dit het juiste topic hiervoor is.

Mijn moeder kan een nieuwbouw appartement kopen die nog niet is opgeleverd maar wel al is verkocht aan een particulier die er niet meer in wil gaan wonen (door privé omstandigheden).
Oplevering is in september dit jaar.
De oorspronkelijke koopprijs was 367.000 von.
De huidige vraagprijs is: 447.000 kk.

Nu is in de betreffende gemeente een zelfbewoningsplicht, de tekst die zij geven:


[...]


Nu zit er tussen aankoop en oplevering een aantal jaar (2019), en vermoedelijk heeft de huidige verkoper het volledige bedrag al betaald (zonder hypotheek) en is bovenstaande vermoedelijk dus niet in de koopakte opgenomen.
Huidige verkoper staat dus niet ingeschreven in de gemeente omdat hij er simpelweg niet woont.

Mijn moeder is wel van plan het appartement gewoon te kopen, ondanks de forse prijsverhoging die ik zelf
vrij speculatief vind overkomen.
Ik lees ook dat een notaris een meldplicht zou hebben, dus als de verkoper alsnog op enige wijze fout is zal hij daar vanzelf achter komen als de gemeente getipt wordt lijkt me?

Vergeet ook niet het extra meerwerk, zat dat in die aankoopprijs?
Een andere keuken, extra dakraam, andere indeling, extra stopcontacten. Vraag daar naar. Want dat gaat hard 10.000 euro is niks die ontwikkelaars kleden je uit.

[YakuzA]

Zolang je moeder er zelf gaat wonen zal ze geen last krijgen hiervan.

Alle potentiële issues/boetes vallen toe aan de verkoper.

Voor mij zou dit gewoon een /don’tcare zijn

[Toke_gt]

Ik zou hier toch niet te licht over denken. Degene die het huis heeft gekocht wacht mogelijk een boete van minimaal een ton als de verkoop niet tot de uitzonderingen in de koopakte behoort. Je weet niet wat hij gaat doen als die boete daadwerkelijk wordt opgelegd.

De kans dat verkoop in deze situatie tot de uitzonderingen behoort, lijkt me vrij groot. Ik zou dus (zelf of met een jurist) naar het koopcontract van huidige verkoper kijken, gewoon om zeker te zijn dat je samen tot de beste oplossing komt. Eventueel voorleggen aan gemeente of projectontwikkelaar. Mogelijk mag huidige eigenaar in deze situatie alleen terugverkopen. En dan heeft je moeder er dus veel last van als indirect slachtoffer. Of mogelijk heeft ze er meer voordeel van, omdat projectontwikkelaar het aan haar verkoopt tegen een lagere prijs.

Koopt ze toch van deze eigenaar, zonder uitsluitsel over wel/geen uitzondering, dan zou ik heldere afspraken over wat te doen bij eventuele handhaving door de gemeente. Die daar natuurlijk sowieso achter komt op het moment dat zij zich op dit adres inschrijft. Daar zou ik het zelf niet op aan laten komen.

(En oh ja, de huidige inschrijving van eigenaar op dit adres is niet al per 2019 gestart, dat kan pas als de woning is opleverd. Die moet dus nog starten.)

[ Voor 6% gewijzigd door Toke_gt op 23-07-2023 22:43 ]

[eeeeeee]

De meeste zelfbewoonverplichtingen zijn vrij recent en alleen van toepassing op verkoopovereenkomsten die pas overeengekomen zijn nadat de zelfbewoonverplichting in is gegaan. Wanneer is de zelfbewoonverplichting in deze gemeente ingegaan?

[AJK Enter]

Mijn dochter en schoonzoon willen verhuizen en iets groter gaan wonen; het koophuis dat ze achter willen laten valt onder een zogenaamde zelfbewoningsplicht; dit staat in de koop/aannemingsovereenkomst die ze hebben getekend bij het bouwen van de woning in 2019. Echter de aannemer is failliet. Wat betekent dit voor de zelfbewoningsplicht? (de contracpartij met wie ze dit hebben afgesproken bestaat niet meer)

[Coach4All]

AJK Enter schreef op donderdag 9 januari 2025 @ 16:26:
Mijn dochter en schoonzoon willen verhuizen en iets groter gaan wonen; het koophuis dat ze achter willen laten valt onder een zogenaamde zelfbewoningsplicht; dit staat in de koop/aannemingsovereenkomst die ze hebben getekend bij het bouwen van de woning in 2019. Echter de aannemer is failliet. Wat betekent dit voor de zelfbewoningsplicht? (de contracpartij met wie ze dit hebben afgesproken bestaat niet meer)

Die plicht is toch vanuit de gemeente, niet vanuit de aannemer.

[TheGhostInc]

AJK Enter schreef op donderdag 9 januari 2025 @ 16:26:
een zogenaamde zelfbewoningsplicht;

Ik verwacht dat je Elon Musk $1,352 Miljard moet betalen, maar het kan ook zijn dat er iets anders in de tekst staat....

[kx22]

Ben ik nou gek of is ELKE zelfbewoningsplicht gewoon de eigenaar in de woning moet wonen?
Dus verkopen maakt toch niet uit? Als ik een nieuwbouw koop en morgen een nog fijnere NB zie en ook koop.
Moet ik dan het huisje 3 jaar leeg laten?!

Lijkt mij dat verkopen (hetzij met winst) geen probleem is. Maar wel wanneer je het wilt verhuren. Want dan is het geen ZELFbewoningsplicht.

[We Are Borg]

@AJK Enter dit topic is uit 2023 en jouw post mist voldoende eigen inzet die we hier op Tweakers verwachten. Daarom gaat deze dicht