Hypotheekvragen van een starter

[Apollyon]

Ik huur al enkele jaren een woning. Mijn vriendin werkt deeltijd en heeft nog studieschuld. In september begin ik aan een nieuwe baan waardoor er meer leencapaciteit is.

Afgelopen week hebben we voor het eerst bij een hypotheekadviseur gezeten voor advies. De adviseur zei dingen die mij niet logisch lijken. Hypotheken zijn helemaal nieuw van mij dus het kan zijn dat ik domme vragen stel.

Om als starter op de woningmarkt een huis te kunnen kopen zullen we maximaal moeten lenen. De adviseur zegt dat de annuïtaire hypotheek dan beter past, omdat het (netto) maandbedrag bij aanvang lager is door de hypotheekrente aftrek. Als we kiezen voor een lineaire hypotheek kunnen we minder lenen en dus minder huis kopen.

Dat klinkt logisch maar in mijn hoofd klopt het niet. De annuïtaire hypotheek heeft bruto elke maand hetzelfde aflosbedrag maar wordt wel duurder omdat er steeds minder hypotheekrente aftrek kan worden afgetrokken. De netto maandlasten stijgen naarmate de looptijd vordert.

Als wij nu de lasten van een lineaire hypotheek t.w.v. bedrag X niet kunnen dragen. Waarom is een annuïtaire hypotheek van dat bedrag X dan wel mogelijk?
Op korte termijn zijn de netto maandlasten lager maar de netto maandlasten stijgen gedurende de looptijd. Of gaat de hypotheekverstrekker er automatisch van uit dat starters meer gaan verdienen of binnen 10 jaar het huis verkopen?

[BCC]

Omdat de hypotheek meneer er vanuit gaat dat jullie de komende 20 jaar meer gaan verdienen en/of dat de hypotheek rente aftrek er toch wel afgaat.

Dus hij probeert maximaal af te trekken zolang het kan - of dat het slimste is met het oog op de toekomst weet niemand, maar als je een beter gevoel hebt met linear moet je dat doen .

[ Voor 45% gewijzigd door BCC op 22-07-2023 15:43 ]

[Zenomyscus]

Apollyon schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 15:37:
Ik huur al enkele jaren een woning. Mijn vriendin werkt deeltijd en heeft nog studieschuld. In september begin ik aan een nieuwe baan waardoor er meer leencapaciteit is.

Afgelopen week hebben we voor het eerst bij een hypotheekadviseur gezeten voor advies. De adviseur zei dingen die mij niet logisch lijken. Hypotheken zijn helemaal nieuw van mij dus het kan zijn dat ik domme vragen stel.

Om als starter op de woningmarkt een huis te kunnen kopen zullen we maximaal moeten lenen. De adviseur zegt dat de annuïtaire hypotheek dan beter past, omdat het (netto) maandbedrag bij aanvang lager is door de hypotheekrente aftrek. Als we kiezen voor een lineaire hypotheek kunnen we minder lenen en dus minder huis kopen.

Dat klinkt logisch maar in mijn hoofd klopt het niet. De annuïtaire hypotheek heeft bruto elke maand hetzelfde aflosbedrag maar wordt wel duurder omdat er steeds minder hypotheekrente aftrek kan worden afgetrokken. De netto maandlasten stijgen naarmate de looptijd vordert.

Als wij nu de lasten van een lineaire hypotheek t.w.v. bedrag X niet kunnen dragen. Waarom is een annuïtaire hypotheek van dat bedrag X dan wel mogelijk?
Op korte termijn zijn de netto maandlasten lager maar de netto maandlasten stijgen gedurende de looptijd. Of gaat de hypotheekverstrekker er automatisch van uit dat starters meer gaan verdienen of binnen 10 jaar het huis verkopen?

Omdat de eerste zoveel maanden de maandlasten hoger zijn dan jullie leencapaciteit. Simpelgezegd mag je met jullie inkomen bruto een maandbedrag van Y betalen. Daar hoort dan een bepaald leenbedrag bij, per leenvorm. Omdat lineair met een hoger startbedrag begint komt dat bij hetzelfde leenbedrag als annuitair hoger dan Y uit. Omdat je maar tot Y kwijt mag zijn per maand zul je lineair minder moeten lenen. Je mag nou eenmaal niet meer kwijt zijn dan een bepaald bedrag per maand.

Voorbeeld met fictieve getallen:
Je mag maximaal 1500 per maand bruto kwijt zijn aan je hypotheek. Annuitair zou je bijvoorbeeld 350.000 kunnen lenen en lineair bijvoorbeeld 300.000 om op 1500 uit te komen. Wil je lineair 350.000 lenen dan kom je misschien op 1750 per maand en dat zit boven de 1500 die je maximaal kunt dragen.

Men rekent bij alles met bruto getallen. Netto is dus niet relevant, ook al ga je uiteindelijk netto meer betalen annuitair. Die marge zit gewoon in de berekening, met in inflatie wordt ook geen rekening gehouden.

[Wilke]

Let op dat die studieschuld meetelt voor het bedrag dat openstond bij aanvang van afbetalen. Dus niet het bedrag dat nu nog open staat. Dat verlaagt het bedrag dat je nu kunt lenen.

Afhankelijk van hoe ver ze al was met afbetalen kan het dus handig zijn helemaal af te lossen zodat je meer ruimte hebt voor een hypotheek. Maar ja, dat moet dan wel kunnen.

Denk ook na over een samenlevingscontract (of trouwen). Samen een huis kopen zonder iets op papier over hoe jullie samen willen leven, is erg onverstandig.

[Immutable]

Echter heb je ook nog de totale kostprijs. Annuitair is in het begin goedkoper, maar later duurder.
Lineair is altijd hetzelfde. De totale kostprijs van Annuitair is hoger, dan lineair.

Maar... je kan van Annuiteiten "technisch" gezien een Lineaire hypotheek maken door zelf meer af te lossen. Dus over het algemeen neemt iedereen als starter dus gewoon annuitair. Kan je op dat moment meer lenen, en als elke starter dat doet... ja moet je mee.

Wat je adviseur zegt klopt gewoon. Annuitair heeft hogere rente deel in het begin, dus krijg je meer terug. Dat rente deel wordt steeds kleiner en krijg je dus minder Hypotheek Rente Aftrek later.

Verder zou ik niet boven 405k koopsom komen(NHG grens)(Tenzij weer rare regeltjes omtrend bepaalde verbeteringen om de label te verbetere.), en lekker genieten van de 0% overdracht. Dat is wel fijn.

[ Voor 29% gewijzigd door Immutable op 22-07-2023 16:12 ]

[Apollyon]

Zenomyscus schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 15:58:
Omdat je maar tot Y kwijt mag zijn per maand zul je lineair minder moeten lenen. Je mag nou eenmaal niet meer kwijt zijn dan een bepaald bedrag per maand.

Dit klinkt logisch. Zo simpel als ik het nu lees.

[Apollyon]

Wilke schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 16:06:
Let op dat die studieschuld meetelt voor het bedrag dat openstond bij aanvang van afbetalen. Dus niet het bedrag dat nu nog open staat. Dat verlaagt het bedrag dat je nu kunt lenen.

Dat weet ik. Mijn vriendin dacht dat we het niet hoefden te melden en is teleurgesteld dat we minder kunnen lenen dan ze dacht. Het hoort bij de zorgplicht van de hypotheekadviseur om er naar te vragen. Ook raak je de NHG zekerheid kwijt als je de studieschuld niet opgeeft.

Afhankelijk van hoe ver ze al was met afbetalen kan het dus handig zijn helemaal af te lossen zodat je meer ruimte hebt voor een hypotheek. Maar ja, dat moet dan wel kunnen.

Dat zei de hypotheekadviseur ook maar dat klinkt wederom niet logisch in mijn hoofd. Versnelt aflossen kan helpen om meer hypotheek te krijgen maar de hypotheekrente is momenteel hoger dan de rente op de studielening. Versneld aflossen van de studieschuld om een nieuwe schuld aangaan met de hypotheek tegen een hogere rente klinkt onlogisch. Als er extra geld beschikbaar is om de studieschuld af te lossen, dan is het toch verstandiger om dat in de hypotheek te storten? Aflossen doe je toch in de lening met het hoogste rentepercentage?

[Apollyon]

Immutable schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 16:06:
Maar... je kan van Annuiteiten "technisch" gezien een Lineaire hypotheek maken door zelf meer af te lossen. Dus over het algemeen neemt iedereen als starter dus gewoon annuitair.

Wat een slimme benadering! Kan dat zomaar zonder boetes? Ik hoorde wel eens iets over boetes bij extra aflossing?

Kan je op dat moment meer lenen, en als elke starter dat doet... ja moet je mee.

Zo klinkt het alsof de huizenmarkt een piramidespel is.

[EWK]

Apollyon schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 19:12:
[...]

Wat een slimme benadering! Kan dat zomaar zonder boetes? Ik hoorde wel eens iets over boetes bij extra aflossing?

Meestal mag je zonder boete 10% van je restschuld aflossen per jaar. Als de rente op het extra aflosmoment hoger is dan waarvoor je het afgesloten hebt dan is het vaak zonder boete en met een onbeperkt bedrag.

[ Voor 3% gewijzigd door EWK op 22-07-2023 19:15 ]

[Apollyon]

EWK schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 19:14:
Meestal mag je zonder boete 10% van je restschuld aflossen per jaar. Als de rente op het extra aflosmoment hoger is dan waarvoor je het afgesloten hebt dan is het vaak zonder boete en met een onbeperkt bedrag.

Als de rente op het extra aflosmoment hoger is? Is dat bij een hypotheek met variabele rente? Een hypotheek die vast staat heeft toch geen wisselende rente?

[EWK]

Apollyon schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 19:18:
[...]

Als de rente op het extra aflosmoment hoger is? Is dat bij een hypotheek met variabele rente? Een hypotheek die vast staat heeft toch geen wisselende rente?

Voor hetzelfde product/marktrente

Dus stel dat jij voor 4% afsluit, 20 jaar. En over 3 jaar heb je een meevaller en wil je extra aflossen. Als de rente van 4,5% voor diezelfde hypotheek, dan mag je vaak onbeperkt extra aflossen. Maar check vooral de voorwaarden.

Edit:
Zie bijvoorbeeld
https://www.aegon.nl/part...%20hier%3A%20Mijn%20Aegon.

En dan bij:
Wanneer betaal ik géén aflossingskosten?

• Bij een aflossing op een leningdeel met een lagere rente dan de marktrente;

[ Voor 24% gewijzigd door EWK op 22-07-2023 19:24 ]

[Apollyon]

Omdat de bank dan weer meer ruimte op de balans heeft om een hypotheek aan iemand anders te slijten tegen een hogere rente?

[Anoniem: 39993]

Apollyon schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 19:45:
Omdat de bank dan weer meer ruimte op de balans heeft om een hypotheek aan iemand anders te slijten tegen een hogere rente?

Ja. Ik heb een hypotheek uit 2020. Ik denk dat ik 'm nu 100% af mag lossen zonder boete. Helaas heb ik het geld "even niet liggen". De bank kan er nu bijna 2x zoveel voor krijgen.

[Toke_gt]

Apollyon schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 19:09:
[...]

Dat zei de hypotheekadviseur ook maar dat klinkt wederom niet logisch in mijn hoofd. Versnelt aflossen kan helpen om meer hypotheek te krijgen maar de hypotheekrente is momenteel hoger dan de rente op de studielening. Versneld aflossen van de studieschuld om een nieuwe schuld aangaan met de hypotheek tegen een hogere rente klinkt onlogisch. Als er extra geld beschikbaar is om de studieschuld af te lossen, dan is het toch verstandiger om dat in de hypotheek te storten? Aflossen doe je toch in de lening met het hoogste rentepercentage?

Het heeft niet zoveel te maken met de rente die je betaalt, maar met het hebben van een schuld. De hypotheekverstrekker rekent met een maximaal percentage van je ‘vrije’ inkomen dat je per maand kwijt bent aan wonen. Hoe hoger je overige schulden, hoe lager dat vrije inkomen en hoe lager dus het bedrag dat je over hebt voor je woonlasten. In dat opzicht kun je die studieschuld beter kwijt zijn. Daardoor kun je voor een hoger bedrag kopen, ook al zijn je uiteindelijke maandlasten dan hoger.

[Toke_gt]

Apollyon schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 19:45:
Omdat de bank dan weer meer ruimte op de balans heeft om een hypotheek aan iemand anders te slijten tegen een hogere rente?

Nee, bank heeft jouw hypotheek niet zelf op de balans staan, maar ergens anders ondergebracht (investeerders) tegen afspraken die gekoppeld zijn aan jouw rentevaste periode. Als jij aflost, moeten zij bij die ander ook aflossen, of niet aflossen, maar wel de rente betalen. Dat is doorgaans alleen aantrekkelijk als de rente is gestegen. Daarom betaal je meestal een boete als je je hypotheek oversluit op een ander moment dan de rentevaste periode.

Overigens kun je bij de meeste banken per jaar 10-20% boetevrij aflossen (ongeacht het aantal hypotheekdelen).

[dyrc]

annuitair is met extra aflossing ook lineair te maken, maar lineair heeft niet de voordelen van annuitair (HRA maxxen zolang t nog niet gesloopt wordt, je bent er 1 links kabinet vanaf als je pech hebt).

annuitair pakken, indien je geld over hebt aan t einde vh jaar dan kan je wat extra aflossen.
mogelijk is een klein deel aflossingsvrij ook een optie om in je opbouw/carrierefase de maandlasten te drukken. moet je wel discipline hebben en jezelf niet "verrassen" aan t eind van de rit.

[D-dark]

Apollyon schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 19:09:
[...]

Dat zei de hypotheekadviseur ook maar dat klinkt wederom niet logisch in mijn hoofd. Versnelt aflossen kan helpen om meer hypotheek te krijgen maar de hypotheekrente is momenteel hoger dan de rente op de studielening. Versneld aflossen van de studieschuld om een nieuwe schuld aangaan met de hypotheek tegen een hogere rente klinkt onlogisch. Als er extra geld beschikbaar is om de studieschuld af te lossen, dan is het toch verstandiger om dat in de hypotheek te storten? Aflossen doe je toch in de lening met het hoogste rentepercentage?

Bij bestaande schulden is het antwoord in principe ja.
Dan is het meestal verstandiger om de schuld met de hoogste rente eerst aftelossen.

Alleen, nu is er nog een studieschuld en men kijkt niet naar hoe groot die is maar wat je er per maand aan moet aflossen. Dat gaat af van je draagkracht en die bepaald weer je maximale hypotheek.

Vandaar dat het soms handiger is als je een maximale hypotheek nodig hebt om de studieschuld ondanks de lage rente toch aftebetalen ipv het zelfde bedrag sparen en als eigen inleg inbrengen.
Verhoudingsgewijs levert het een grotere som op die je kan lenen.

[D-dark]

Apollyon schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 19:45:
Omdat de bank dan weer meer ruimte op de balans heeft om een hypotheek aan iemand anders te slijten tegen een hogere rente?

Zoals @Toke_gt al zegt zijn hypotheken vaak ergens anders ondergebracht.
Het idee is dat de totale hypotheekschuld + rente die berekend is wordt afgelost.

Maar heb je een paar jaar oude hypotheek met rentepercentage 1,6 en vergelijk je die met de bestaande van rond de 4 dan vinden de meeste investeerders het niet erg dat er vervroegd wordt afgelost. Ze kunnen het dan weer uitlenen tegen een hogere rente. Dan neem ik inflatie waardoor geld minder waard wordt nog niet mee.
Zolang ze linksom of rechtsom maar het berekende bedrag krijgen.

[ Voor 4% gewijzigd door D-dark op 22-07-2023 20:57 ]

[D-dark]

Apollyon schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 15:37:

Als wij nu de lasten van een lineaire hypotheek t.w.v. bedrag X niet kunnen dragen. Waarom is een annuïtaire hypotheek van dat bedrag X dan wel mogelijk?
Op korte termijn zijn de netto maandlasten lager maar de netto maandlasten stijgen gedurende de looptijd. Of gaat de hypotheekverstrekker er automatisch van uit dat starters meer gaan verdienen of binnen 10 jaar het huis verkopen?

Jullie zijn nog jong en het eerste huis is vaak niet degene waar je de rest van je leven in blijft wonen.
Over een paar jaar zijn jullie allebei een stuk verder met evt carriëre maken met bijbehorend salaris.

Dan komt vanzelf een verhuizing naar een ander huis met meer ruimte in beeld.

En als tip. Probeer je financiën interichten op wat je bruto per maand uitgeeft.
De hypotheekrenteaftrek is dan een financiële meevaller.

Met annuitair wordt die wel elk jaar minder maar inflatie gaat ongemerkt ook zijn werk doen.

[tweakduke]

Hypotheken horen in PFSL
Wonen > PFSL

[Zenomyscus]

Apollyon schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 19:09:
Dat zei de hypotheekadviseur ook maar dat klinkt wederom niet logisch in mijn hoofd. Versnelt aflossen kan helpen om meer hypotheek te krijgen maar de hypotheekrente is momenteel hoger dan de rente op de studielening. Versneld aflossen van de studieschuld om een nieuwe schuld aangaan met de hypotheek tegen een hogere rente klinkt onlogisch. Als er extra geld beschikbaar is om de studieschuld af te lossen, dan is het toch verstandiger om dat in de hypotheek te storten? Aflossen doe je toch in de lening met het hoogste rentepercentage?

Extra lenen kost je inderdaad meer geld. Maar dat is het probleem vaak niet. Als je een woning koopt om er 10-20-30 jaar in te wonen is 50k extra lenen niet echt een heel groot probleem (mits je het mag lenen). Heb je een studieschuld, dan krijg je een lagere hypotheek en koop je minder huis voor je geld. Dat kan net het verschil maken tussen een keer extra verhuizen of jarenlang in een woning zitten die wellicht net niet bij al je wensen past. Dat hoeft geen slechte keuze te zijn, maar bij dit soort dingen doe ik het liever in 1x goed, dan achteraf spijt krijgen of nog een keer 'moeten' verhuizen. In mijn geval kon ik ongeveer dubbel zoveel hypotheek extra krijgen in verhouding tot mijn studieschuld. Omdat ik al eerder een deel zelf had afgelost was de keuze helemaal simpel: met 5000 euro aflossen kon ik ~20000 meer lenen. Dat maakt het verschil tussen wel / niet kunnen overbieden (begin 2022) etc. Daar betaal ik nu de komende 30 jaar voor. Met rente loopt dat al snel op naar 30000 euro, maar ik heb er geen spijt van. De kans is groot dat ik een vergelijkbare woning daarna niet meer kon betalen omdat de rente hard opliep. En al zou ik het kunnen betalen, dan waren mijn maandlasten hoger geweest.

[Immutable]

Wat misschien ook interessant is om te weten, wat ik niet wist als starter. Hoe men nou je maximale hypotheek kon berekenen. Aan de basis ligt de woonquote. Een door nibud geadviseerd Percentage van je bruto loon wat een soort wet is.
Hoe meer je verdient, des te meer je van je totale bruto loon mag spenderen aan een lening.
Laag inkomen? 19% van bruto inkomen, Hoog inkomen? 30% van je bruto inkomen.

Zie hier:
https://www.hypotheker.nl...jst/huis-kopen/woonquote/

Tevens telt een tweede salaris nu voor 100% mee, hier de bron:
https://www.rijksoverheid...nog%20voor%2090%25%20mee.

Dus 2x een salaris van 33k = 66k op de woonquote schaal. Waarbij je 27% mag lenen = 1485 euro bruto max leenlast p/m. (Als er geen andere verplichtingen zijn.) Die worden daar dan afgetrokken, denk aan lease wagen, studielening en welke andere leningen dan ook.

Vanuit hier heb je een vaste bruto maximale leenlast, en de percentage hoe hoger die is zal dan drukken op het maximaal te lenen bedrag. En het type hypotheek dus. Annuitair of Lineair. Hoe hoger de percentage hoe minder je kan lenen hoe lager hoe meer.

Hier zat ik namelijk laatst mee, omdat ik net in een andere woonquote viel kon ik meer lenen.

[ Voor 11% gewijzigd door Immutable op 23-07-2023 10:36 ]

[Tsurany]

Het is een combinatie van de HRA, stijgend salaris voor starters en inflatie. Door inflatie wordt geld steeds minder waard en wordt dit, als het goed is, gecompenseerd met salarisverhogingen.
Echter de rente die je betaald over je hypotheek blijft hetzelfde, namelijk een percentage van het bedrag dat open staat. Dus nu 4% betalen over 300.000 euro is een stuk duurder dan over 20 jaar 4% betalen over 300.000 euro.

Daarnaast, maar dat vertellen adviseurs lang niet altijd, is aflossen dankzij de lage rente en de HRA niet rendabel vergeleken met andere vormen van investeren. Zeker als starter kan je beter vroegtijdig beginnen met indexbeleggen en op die manier extra vermogen opbouwen. Het rendement ligt hoger dan aflossen op je hypotheek en dat maakt in de toekomst zaken als verhuizen naar een grotere woning of vroegtijdig met pensioen gaan veel makkelijker.

[Apollyon]

dyrc schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 20:21:
annuitair is met extra aflossing ook lineair te maken, maar lineair heeft niet de voordelen van annuitair (HRA maxxen zolang t nog niet gesloopt wordt, je bent er 1 links kabinet vanaf als je pech hebt).

annuitair pakken, indien je geld over hebt aan t einde vh jaar dan kan je wat extra aflossen.
mogelijk is een klein deel aflossingsvrij ook een optie om in je opbouw/carrierefase de maandlasten te drukken. moet je wel discipline hebben en jezelf niet "verrassen" aan t eind van de rit.

Als je het zo stelt klinkt het inderdaad slim. Annuïtair geeft meer flexibiliteit. Zit het leven mee dan los je extra af. Het benaderd de lineaire hypotheek niet helemaal i.v.m. boete bij te veel aflossen. Dat is de prijs die je betaald voor flexibiliteit.
Wat je zegt over een nieuw kabinet is een goede waarschuwing. Zelfs zonder wijziging in de regeringscoalitie bleek de overheid niet altijd betrouwbaar.
Ik weet niet hoe ik mij daar als starter tegen zou kunnen wapenen.

[Apollyon]

D-dark schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 20:52:
Bij bestaande schulden is het antwoord in principe ja.
Dan is het meestal verstandiger om de schuld met de hoogste rente eerst aftelossen.

Alleen, nu is er nog een studieschuld en men kijkt niet naar hoe groot die is maar wat je er per maand aan moet aflossen. Dat gaat af van je draagkracht en die bepaald weer je maximale hypotheek.

Vandaar dat het soms handiger is als je een maximale hypotheek nodig hebt om de studieschuld ondanks de lage rente toch aftebetalen ipv het zelfde bedrag sparen en als eigen inleg inbrengen.
Verhoudingsgewijs levert het een grotere som op die je kan lenen.

Ik begrijp de logica. Toch is het voor mij een tegenstrijdige gedachte. Door meer risico te lopen kun je meer lenen. Dat is toch helemaal niet gunstig voor de hypotheekverstrekker? Ze kunnen welliswaar meer aan je verdienen maar lopen ook iets meer risico dat je in de problemen komt omdat je maximaal leent tegen minder gunstige voorwaarden.

[Apollyon]

D-dark schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 21:02:
Jullie zijn nog jong en het eerste huis is vaak niet degene waar je de rest van je leven in blijft wonen.
Over een paar jaar zijn jullie allebei een stuk verder met evt carriëre maken met bijbehorend salaris.

Mijn vriendin is een paar jaar ouder en heeft al een kinderwens. Haar carrière zal niet heel veel ontwikkelen tot die tijd. Als ze moeder wordt wil ze ook het eerste levensjaar fulltime thuis zijn.
De salarisgroei moet van mij komen. Ik weet niet hoe duur kinderen zijn maar ik stel mij zo voor dat de eerste jaren ons besteedbare inkomen fors terugloopt.

[Apollyon]

Zenomyscus schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 23:09:
Extra lenen kost je inderdaad meer geld. Maar dat is het probleem vaak niet. Als je een woning koopt om er 10-20-30 jaar in te wonen is 50k extra lenen niet echt een heel groot probleem (mits je het mag lenen). Heb je een studieschuld, dan krijg je een lagere hypotheek en koop je minder huis voor je geld. Dat kan net het verschil maken tussen een keer extra verhuizen of jarenlang in een woning zitten die wellicht net niet bij al je wensen past. Dat hoeft geen slechte keuze te zijn, maar bij dit soort dingen doe ik het liever in 1x goed, dan achteraf spijt krijgen of nog een keer 'moeten' verhuizen. In mijn geval kon ik ongeveer dubbel zoveel hypotheek extra krijgen in verhouding tot mijn studieschuld. Omdat ik al eerder een deel zelf had afgelost was de keuze helemaal simpel: met 5000 euro aflossen kon ik ~20000 meer lenen. Dat maakt het verschil tussen wel / niet kunnen overbieden (begin 2022) etc. Daar betaal ik nu de komende 30 jaar voor. Met rente loopt dat al snel op naar 30000 euro, maar ik heb er geen spijt van. De kans is groot dat ik een vergelijkbare woning daarna niet meer kon betalen omdat de rente hard opliep. En al zou ik het kunnen betalen, dan waren mijn maandlasten hoger geweest.

Ik snap helemaal wat je zegt. Misschien ben ik te bang om te lenen. Het zijn hele grote sommen geld.

[Tom-Z]

Apollyon schreef op zondag 23 juli 2023 @ 11:59:
[...]

Als je het zo stelt klinkt het inderdaad slim. Annuïtair geeft meer flexibiliteit. Zit het leven mee dan los je extra af. Het benaderd de lineaire hypotheek niet helemaal i.v.m. boete bij te veel aflossen. Dat is de prijs die je betaald voor flexibiliteit.

Het verschil tussen annuïtair en linear is helemaal niet zo groot. Bij de meeste hypotheeknemers kan je ieder jaar 10% of soms wel 20% boetevrij aflossen. Dat is ruim voldoende om boetevrij de "overstap" te maken.

[D-dark]

Apollyon schreef op zondag 23 juli 2023 @ 11:59:
[...]

Als je het zo stelt klinkt het inderdaad slim. Annuïtair geeft meer flexibiliteit. Zit het leven mee dan los je extra af. Het benaderd de lineaire hypotheek niet helemaal i.v.m. boete bij te veel aflossen. Dat is de prijs die je betaald voor flexibiliteit.
Wat je zegt over een nieuw kabinet is een goede waarschuwing. Zelfs zonder wijziging in de regeringscoalitie bleek de overheid niet altijd betrouwbaar.
Ik weet niet hoe ik mij daar als starter tegen zou kunnen wapenen.

In de praktijk een non issue.
Laten we een fictieve hypotheek van 400000 nemen waarbij je jaarlijks boetevrij 10% mag aflossen.
Stel je wil die in 10 jaar tijd volledig aflossen. Dat betekend dat je elk jaar 40000 mag aflossen.
Die 40000 bestaat dan uit je reguliere maandaflossing plus je extra aflossing.

Een situatie waarin je alleen terechtkomt bij een loterij winst, een gigantische erfenis of een flinke klapper in salaris.

Enige waar een nieuw kabinet aan kan schroeven is het versneld afbouwen of maximaliseren van de hypotheekrente aftrek. Daarom het advies om te bekijken of je met de bruto maandbedragen goed kan leven en niet afhankelijk zijn van hypotheekrente aftrek teruggave.

[ Voor 11% gewijzigd door D-dark op 23-07-2023 12:45 ]

[D-dark]

Apollyon schreef op zondag 23 juli 2023 @ 12:02:
[...]

Ik begrijp de logica. Toch is het voor mij een tegenstrijdige gedachte. Door meer risico te lopen kun je meer lenen. Dat is toch helemaal niet gunstig voor de hypotheekverstrekker? Ze kunnen welliswaar meer aan je verdienen maar lopen ook iets meer risico dat je in de problemen komt omdat je maximaal leent tegen minder gunstige voorwaarden.

Ah, maar dat wordt ondervangen door de grootte van de schuld / lening tov waarde woning.
Bij geen eigen inbreng is die in het begin 100% daar hangt een iets hoger rentepercentage tegenover om dat risico te ondervangen. Kom je verder in de aflossing dan veranderd die verhouding naar beneden.
Je percentage schuld tov waarde object wordt steeds minder. Dat is het moment dat je een nieuwe waardebepaling van je woning kan laten uitvoeren waarbij je een lager rentepercentage krijgt daar het risico lager wordt.

[Zenomyscus]

Apollyon schreef op zondag 23 juli 2023 @ 12:09:
[...]

Ik snap helemaal wat je zegt. Misschien ben ik te bang om te lenen. Het zijn hele grote sommen geld.

Dat gevoel heb ik ook gehad hoor. En soms blijf ik het belachelijk vinden als ik naar de prijzen kijk. Dan zie je een leuk huis staan en kost die een half miljoen euro. Dan lijkt het ineens megaveel. Uiteindelijk moet je kijken naar wat je per maand kwijt bent. Met huren ben je vaak evenveel kwijt of heb je veel minder en dan dacht ik er ook niet over na. De eerste maanden zijn (gevoelsmatig) het duurst. Je moet dan vaak nog investeren om het huis echt jouw huis te maken en je hebt nog geen loonsverhoging gehad. Op een gegeven moment krijg je vast een keer een verhoging of wissel je van baan met hoogstwaarschijnlijk een beter salaris. Zo gaat het in elk geval vaak en voor je het weet hou je weer wat meer over per maand. Wij hebben recent wat vakantiegeld in de hypotheek gestopt omdat we niet weggaan dit jaar en daardoor konden we versnelt een categorie omlaag. We betalen nu per maand wat minder dan eerst, zowel doordat je wat aflost als doordat de rente lager is geworden. Toch weer 25 euro per maand extra en dat wordt hopelijk alleen maar beter. Die eerste maanden zijn wel spannend, maar ook daar wen je wel aan. Je lost ook af, dus je ziet je schuld iedere maand dalen.

[BernardV]

Zoals hiervoor al een aantal keren aangegeven is het verstandig om te kijken of je de bruto lasten netto kunt dragen, dan ben je niet afhankelijk van de HRA.
Dit kun je al ondervangen door geen voorlopige teruggaaf aan te vragen bij de belastingdienst, dan wordt het verrekend in je jaarlijkse loonbelasting zodra je aangifte doet. Als je die teruggaaf nodig hebt om rond te komen eke maand zit je in mijn ogen te hoog in je hypotheek.

[dyrc]

Apollyon schreef op zondag 23 juli 2023 @ 11:59:
[...]

Als je het zo stelt klinkt het inderdaad slim. Annuïtair geeft meer flexibiliteit. Zit het leven mee dan los je extra af. Het benaderd de lineaire hypotheek niet helemaal i.v.m. boete bij te veel aflossen. Dat is de prijs die je betaald voor flexibiliteit.
Wat je zegt over een nieuw kabinet is een goede waarschuwing. Zelfs zonder wijziging in de regeringscoalitie bleek de overheid niet altijd betrouwbaar.
Ik weet niet hoe ik mij daar als starter tegen zou kunnen wapenen.

Uitgaande dat je de standaard(?) max 10% extra per jaar mag aflossen, dat heb je zeker niet nodig om het verschil annuitair->lineair te overbruggen. dat haal je dus gewoon zonder boete.

je volledig wapenen tegen gekke besluiten is onmogelijk, maar niet alle eieren in een mandje is raadzaam. wat isoleren, zonnepaneeltjes, wat (meesman?) suffe ETF aandelen, niet elke drie jaar een keuken eruit trekken omdat ie niet meer hip is, en een paar nachtjes slapen voordat je geld uitgeeft aan onnozelheden (wordt je er echt happy van of is t de holbewoner "verzaaaamelen" in je die t wil hebben) en dan kom je een eind.
(en dat je deze vragen aan t stellen bent voordat je begint geeft aan dat t prima gaat lukken!)

[Rob Wu]

Immutable schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 16:06:
Wat je adviseur zegt klopt gewoon. Annuitair heeft hogere rente deel in het begin, dus krijg je meer terug. Dat rente deel wordt steeds kleiner en krijg je dus minder Hypotheek Rente Aftrek later.

Even een misverstand uit de wereld helpen: het is niet dat annuïtair een hogere rente in het begin heeft, maar een lagere aflossing. De bruto maandlasten bestaan uit aflossing (=verminderen van de hypotheekschuld) en rente (= maandelijkse rentepercentage vermenigvuldigd met de resterende schuld). De renteberekening staat vast, maar waar je wel in kan variëren is de aflossing. Door af te lossen daalt je schuld, en daardoor de te betalen rente (in euro's, niet in percentages!).

Bij een lineaire hypotheek heb je altijd dezelfde aflossing. Door de daling van de schuld daalt de rente, en daardoor dalen de maandlasten dus. Naarmate de maanden verstrijken betaal je steeds minder rente. Voorbeeld: als je maandelijks aflost in 30 jaar tegen 6% rente, dan los je dus af in 360 maanden tegen 6%/12 = 0.5% per maand. Bij een lening van 360k betaal je dus elke maand 1000 en een rente afhankelijk van de restschuld. In de eerste maand 360k * 0.5% = 1800. In de laatste maand heb je na 359 keer duizend euro te hebben afgelost alleen nog maar een schuld van 1000 over, en de rente daarover is 1000 * 0.5% = 5. Je ziet dus een enorm verschil: in de eerste maand betaal je €2800, in de laatste maand €1005.

De maximale hypotheek is begrensd door wat je per maand mag uitgeven. Dit is verder toegelicht door @Immutable in Immutable in "Hypotheekvragen van een starter" . De bedragen zijn afhankelijk van je inkomen en het rentepercentage. Grofweg moet je bruto maandinkomen 3 tot 4 keer zo hoog zijn als je maandelijks bruto hypotheeklasten. Als we dan teruggaan naar het voorbeeld van net, dan zie je dat er een hoop ruimte zit tussen 1005 en 2800. Hier komt de annuïteitenhypotheek dus kijken.

Bij een annuïteitenhypotheek zijn je bruto maandlasten gelijk. Dit komt doordat de aflossing initieel zo laag is gekozen, dat je nauwelijks aflost op je schuld, en dus vooral rente betaalt. Zoals gezegd dalen je rentelasten door aflossing. En aangezien je elke maand een vast bedrag betaalt, stijgt dus het bedrag dat je maandelijkse aflost (ter herinnering: maandelijkse betaling = aflossing + rente; bij een vaste betaling en een verminderde rente heb je automatisch een hogere aflossing). Hieruit volgt dat je, in vergelijking met een lineaire hypotheek, meer rente in het begin betaald: dit komt simpelweg doordat er minder is afgelost in het begin. Op het einde los je dan juist meer af.

Als we het voorbeeld van net weer nemen, 360k geleend tegen 6% rente, dan betaal je in de eerste maand van een annuïteitenhypotheek nog steeds 1800 aan rente (omdat je in beide gevallen begint met 360k schuld), maar minder aflossing. Je maandelijkse betaling wordt dan €2158.38. Dit is minder dan 2800 (lineair), en daarom kan je dus meer lenen. Je kan het maandbedrag, en verhouding rente+aflossing hier berekenen: https://www.belastingdien...nuiteitenlening-berekenen

De Belastingdienst stelt deze laatste rekenmachine beschikbaar omdat je aflossing minimaal zo hoog moet zijn als een annuïteitenhypotheek, om recht te hebben op Hypotheekrenteaftrek. Hierbij kan je de betaalde hypotheekrente deels aftrekken van je inkomstenbelasting, waardoor je minder belasting hoeft te betalen. Nu nog wel ten minste, zolang de regeling nog niet is afgeschaft.

Immutable schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 16:06:
Verder zou ik niet boven 405k koopsom komen(NHG grens)(Tenzij weer rare regeltjes omtrend bepaalde verbeteringen om de label te verbetere.), en lekker genieten van de 0% overdracht. Dat is wel fijn.

Hoewel het voordelig kan zijn om een NHG hypotheek te nemen, wil ik benadrukken dat dit los staat van de overdrachtsbelasting: De NHG grens (405k in 2023), d.w.z. het maximumbedrag waarop je een hypotheek kan afsluiten met De Nationale Hypotheek Garantie, is iets anders dan de grens (440k in 2023) voor de eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jonge starters (https://www.rijksoverheid...ling-overdrachtsbelasting).

[ Voor 3% gewijzigd door Rob Wu op 23-07-2023 15:21 . Reden: Ontbrekende woorden toegevoegd ]

[Tsurany]

BernardV schreef op zondag 23 juli 2023 @ 14:48:
Zoals hiervoor al een aantal keren aangegeven is het verstandig om te kijken of je de bruto lasten netto kunt dragen, dan ben je niet afhankelijk van de HRA.
Dit kun je al ondervangen door geen voorlopige teruggaaf aan te vragen bij de belastingdienst, dan wordt het verrekend in je jaarlijkse loonbelasting zodra je aangifte doet. Als je die teruggaaf nodig hebt om rond te komen eke maand zit je in mijn ogen te hoog in je hypotheek.

Het achterliggende idee is zeker juist, zorg dat je de HRA niet nodig hebt, maar ga niet dat geld rentevrij bij de belastingdienst stallen. Gewoon de maandelijkse uitkering aanvragen en het geld op een spaarrekening zetten of doorsluizen naar een beleggingsrekening, dan vang je er tenminste nog iets op.

[absurdsmash]

Apollyon schreef op zondag 23 juli 2023 @ 12:07:
[...]

Mijn vriendin is een paar jaar ouder en heeft al een kinderwens. Haar carrière zal niet heel veel ontwikkelen tot die tijd. Als ze moeder wordt wil ze ook het eerste levensjaar fulltime thuis zijn.
De salarisgroei moet van mij komen. Ik weet niet hoe duur kinderen zijn maar ik stel mij zo voor dat de eerste jaren ons besteedbare inkomen fors terugloopt.

In dat geval: het is goed om je eens te verdiepen in wat een kind (of 2) kost. Het betekent minder werken en hogere kosten. Hoe komt dan het totale plaatje er uit te zien? Ik moet zeggen dat toen ik me erin verdiepte, dat ik het bijzonder vond hoeveel wij konden lenen (de maandlasten zijn niet mals tegenwoordig).

[BernardV]

@Tsurany Zeker waar wat je zegt, daar ben ik het volkomen mee eens. Het is alleen zo dat velen niet zo in elkaar zitten en het dus gaan gebruiken als “inkomen”.

[Anoniem: 39993]

BernardV schreef op zondag 23 juli 2023 @ 18:30:
@Tsurany Zeker waar wat je zegt, daar ben ik het volkomen mee eens. Het is alleen zo dat velen niet zo in elkaar zitten en het dus gaan gebruiken als “inkomen”.

Geen idee wat de rente nu precies doet, maar dit is zeker met een wat hogere rente voor het meerendeel van de starters of jonge doorstromers gewoon een utopie. Dan kunnen ze gewoon niet kopen en dan wordt het nog duurder ook (private huur).

[BernardV]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[BCC]

Tsurany schreef op zondag 23 juli 2023 @ 15:33:
[...]

Het achterliggende idee is zeker juist, zorg dat je de HRA niet nodig hebt, maar ga niet dat geld rentevrij bij de belastingdienst stallen. Gewoon de maandelijkse uitkering aanvragen en het geld op een spaarrekening zetten of doorsluizen naar een beleggingsrekening, dan vang je er tenminste nog iets op.

Of gebruiken om versneld af te lossen op je annuïteit , dat is dan wel weer vrij gunstig.

[marana]

Apollyon schreef op zondag 23 juli 2023 @ 12:07:
[...]

Mijn vriendin is een paar jaar ouder en heeft al een kinderwens. Haar carrière zal niet heel veel ontwikkelen tot die tijd. Als ze moeder wordt wil ze ook het eerste levensjaar fulltime thuis zijn.
De salarisgroei moet van mij komen. Ik weet niet hoe duur kinderen zijn maar ik stel mij zo voor dat de eerste jaren ons besteedbare inkomen fors terugloopt.

Ai. Is dat een besluit waar jij ook in betrokken bent, dat jaar thuisblijven? Wat nu als jij dat ook zou willen, gaat zij dan een jaar fulltime werken om jou te faciliteren net zoveel vader te kunnen zijn?

Heeft ze ook een wens voor meer dan 1 kind? Weet je wel zeker dat jij een huis wilt kopen met iemand die zich een jaar (of evt zelfs meerdere jaren) aan haar financiële verantwoordelijkheid onttrekt?

Een kind krijgen samen, betekent ook samen ouders zijn, en dus samen verantwoordelijk, zowel fysiek als financieel.

[Uniciteit]

Ik heb niet alle reacties gelezen, maar wat misschien fijn is om te weten: je kunt van iedere annuïteitenhypotheek in feite een lineaire hypotheek maken door iedere maand extra af te lossen.

[D-dark]

Pak ik even Florius als maatschappij dan zit de rente zo tussen de 4 a 5% op dit moment.
https://www.hypotheek-ren...339bd19f0fff5387e4e16008e
Heb je een vaststaande oude rente rond de 1 a 2% die lange tijd vast staat en de mogelijkheid tot regelmatig sparen dan is de @Tsurany methode een optie.

Maar gezien de situatie van de TS met een 100% hypotheek zou ik eerder focussen op de kop van de hypotheek afkrijgen zodat de maandlasten lager worden en je in een lagere risico klasse komt.
Of de teruggave van de hypotheekrente in je jaarlijkse aangifte gebruiken om te sparen, net zoals 13e maand

Denk over een paar jaar met kinderen dat er maandelijks niet echt ruimte is en wat je maandelijks niet terugkrijgt kan je ook niet uitgeven.

[ Voor 14% gewijzigd door D-dark op 23-07-2023 21:06 ]

[D-dark]

marana schreef op zondag 23 juli 2023 @ 20:58:
[...]


Ai. Is dat een besluit waar jij ook in betrokken bent, dat jaar thuisblijven? Wat nu als jij dat ook zou willen, gaat zij dan een jaar fulltime werken om jou te faciliteren net zoveel vader te kunnen zijn?

Heeft ze ook een wens voor meer dan 1 kind? Weet je wel zeker dat jij een huis wilt kopen met iemand die zich een jaar (of evt zelfs meerdere jaren) aan haar financiële verantwoordelijkheid onttrekt?

Een kind krijgen samen, betekent ook samen ouders zijn, en dus samen verantwoordelijk, zowel fysiek als financieel.

Dat is iets waar ze samen uit moeten komen.

Mijn advies zou zijn om te beginnen met de ouderwetse huishoudkas.
Kijken wat de basislasten zijn, Huis onderhoud, hypotheek, benodigde vaste abonnementen, basis onvoorzien, eten
Medium luxe, Netflix, dagjes uit, afhaaleten
Luxe, vakantie

Zolang de basislasten met minimum luxe van 1 salaris haalbaar zijn is 1 jaar thuiszitten haalbaar.
Maar dan kan er ook niets extra's. Zijn die lasten hoger dan heb je een buffer nodig om dat verschil te overbruggen.

Maar wat de kosten voor kinderen zijn en hoe je dat kan aanpakken zijn prima vragen die je aan je ouders kan stellen of aan kennissen in je vriendengroep die er al aan begonnen zijn.

[Apollyon]

marana schreef op zondag 23 juli 2023 @ 20:58:
Ai. Is dat een besluit waar jij ook in betrokken bent, dat jaar thuisblijven? Wat nu als jij dat ook zou willen, gaat zij dan een jaar fulltime werken om jou te faciliteren net zoveel vader te kunnen zijn?

Ik sta er wel achter dat ze langer thuis blijft. Het is in de huidige maatschappij misschien ongebruikelijk maar ik vind het juist goed dat ze daarvoor kiest. Er is wetenschappelijk onderzoek dat aantoont dat vooral het eerste jaar erg belangrijk is voor de binding. Ook zijn er een aantal landen waar het juist gestimuleerd wordt om het eerste jaar één van de ouders thuis te laten zijn met het kind. (ja ik heb een boekje gelezen en dat heeft mij overtuigd)
Financieel is het een onhandige keuze maar in het belang van het kind (en ouders) wel te verantwoorden. Zelf heb ik niet de ambitie om een jaar thuis te zitten.

Heeft ze ook een wens voor meer dan 1 kind? Weet je wel zeker dat jij een huis wilt kopen met iemand die zich een jaar (of evt zelfs meerdere jaren) aan haar financiële verantwoordelijkheid onttrekt?

Een kind krijgen samen, betekent ook samen ouders zijn, en dus samen verantwoordelijk, zowel fysiek als financieel.

Ik weet haar wensen zijn. Ik weet ook dat het zwaar wordt in een maatschappij van tweeverdieners. Toch zie ik het niet als onttrekken van de financiële verantwoordelijkheid. De rolverdeling is in goed overleg en we doen het samen.
Ons huidige huurappartement is te klein voor gezinsuitbreiding. Daarom onderzoek ik de mogelijkheden om een eigen huis te kunnen kopen.

[Apollyon]

D-dark schreef op zondag 23 juli 2023 @ 21:04:
Maar gezien de situatie van de TS met een 100% hypotheek zou ik eerder focussen op de kop van de hypotheek afkrijgen zodat de maandlasten lager worden en je in een lagere risico klasse komt.

Wat is de kop van de hypotheek? Heeft het met extra aflossen heeft te maken?

[Tsurany]

BCC schreef op zondag 23 juli 2023 @ 20:11:
[...]

Of gebruiken om versneld af te lossen op je annuïteit , dat is dan wel weer vrij gunstig.

Je hypotheek versneld aflossen is, puur financieel gezien, een van de slechtere keuzes om te maken.

Apollyon schreef op zondag 23 juli 2023 @ 21:58:
[...]

Wat is de kop van de hypotheek? Heeft het met extra aflossen heeft te maken?

Je hebt verschillende renteklassen op een hypotheek. Als de restant van je hypotheek onder de 90% woningwaarde komt zak je doorgaans in een renteklasse en betaal je over de gehele lening minder rente. Gaat vaak om 0,1%, soms iets meer en soms iets minder. Het kan dus soms interessant zijn om vervroegd onder die 90% te duiken. Echter financieel gezien is dat het vaak niet.

[Apollyon]

D-dark schreef op zondag 23 juli 2023 @ 21:23:
Mijn advies zou zijn om te beginnen met de ouderwetse huishoudkas.
Kijken wat de basislasten zijn, Huis onderhoud, hypotheek, benodigde vaste abonnementen, basis onvoorzien, eten
Medium luxe, Netflix, dagjes uit, afhaaleten
Luxe, vakantie

Zolang de basislasten met minimum luxe van 1 salaris haalbaar zijn is 1 jaar thuiszitten haalbaar.
Maar dan kan er ook niets extra's. Zijn die lasten hoger dan heb je een buffer nodig om dat verschil te overbruggen.

Ik heb financiële administratie maar geen goed zicht op de financiën van mijn vriendin. Zij spaart niets. Haar inkomen gaat op aan haar verzekeringen, aflossing studiefinanciering en de boodschappen.
Ik betaal de huur, energielasten, mijn eigen verzekeringen, de auto en soms ook de boodschappen. We hebben geen luxe spullen of dure abonnementen.

Zonder haar inkomen moeten we wel bezuinigen. Dank u voor deze eye-opener!
Ik vind budgetteren erg lastig met ons tweeën.

[Apollyon]

Tsurany schreef op zondag 23 juli 2023 @ 22:07:
Je hypotheek versneld aflossen is, puur financieel gezien, een van de slechtere keuzes om te maken.

Waarom is het een van de slechtere keuzes?

Je hebt verschillende renteklassen op een hypotheek. Als de restant van je hypotheek onder de 90% woningwaarde komt zak je doorgaans in een renteklasse en betaal je over de gehele lening minder rente. Gaat vaak om 0,1%, soms iets meer en soms iets minder. Het kan dus soms interessant zijn om vervroegd onder die 90% te duiken. Echter financieel gezien is dat het vaak niet.

Waarom is het interessant om vervroegd onder de 90% te duiken als het financieel vaak niet interessant is?
Ik begrijp deze logica niet. Zijn er andere redenen dan van een financiele aard waar het voor interessant is?

[D-dark]

Tsurany schreef op zondag 23 juli 2023 @ 22:07:
[...]

Je hypotheek versneld aflossen is, puur financieel gezien, een van de slechtere keuzes om te maken.


[...]

Je hebt verschillende renteklassen op een hypotheek. Als de restant van je hypotheek onder de 90% woningwaarde komt zak je doorgaans in een renteklasse en betaal je over de gehele lening minder rente. Gaat vaak om 0,1%, soms iets meer en soms iets minder. Het kan dus soms interessant zijn om vervroegd onder die 90% te duiken. Echter financieel gezien is dat het vaak niet.

Het ligt er ook aan of je woning koopt die boven de NHG grens van 405000 zit.
Op of onder de NHG grens qua aankoopwaarde betekend dat je in de laagste renteklasse zit.

Bij een woning boven de NHG grens heb je afhankelijk van hoeveel percentage je leent verschillende rente klassen. Het verschil tussen 60 - 80 en 100 is ongeveer gelijk aan 0,2 procent rente. Door meer aftelossen kom je in een lagere categorie met automatische besparing

[D-dark]

Tsurany schreef op zondag 23 juli 2023 @ 22:07:
[...]

Je hypotheek versneld aflossen is, puur financieel gezien, een van de slechtere keuzes om te maken.

Ja en Nee.
Hoofdreden waarom het een slechte keuze is dat je geld botweg gezegd in stenen vastzet en niet meer voor andere doelen kan gebruiken. Met andere opties zoals indexbeleggen kan je een beter rendement halen en je geld flexibel houden voor andere zaken en maximaal profiteren van de hypotheekrente aftrek.

Hoofreden waarom het een goede keuze is dat het een risicoloze methode is om je maandlasten lager te krijgen.

[D-dark]

Apollyon schreef op zondag 23 juli 2023 @ 22:11:
[...]

Ik heb financiële administratie maar geen goed zicht op de financiën van mijn vriendin. Zij spaart niets. Haar inkomen gaat op aan haar verzekeringen, aflossing studiefinanciering en de boodschappen.
Ik betaal de huur, energielasten, mijn eigen verzekeringen, de auto en soms ook de boodschappen. We hebben geen luxe spullen of dure abonnementen.

Zonder haar inkomen moeten we wel bezuinigen. Dank u voor deze eye-opener!
Ik vind budgetteren erg lastig met ons tweeën.

Lijkt erger dan het is.
Waar je mee kan beginnen is met een ouderwetse excel
download van de afgelopen 2 jaar je rekening afschriften.

Dan zie je dat je terugkerende uitgaven hebt die eens per jaar komen. Die deel je door 12 en dan weet je wat je elke maand apart moet leggen om die te betalen.

De maandelijkse uitgaven zoals verzekeringen, abonnementen, huur, energie zie je ook en je weet wat voor maandbedrag dat ongeveer is.

Vakantie uitgaven zie je ook op jaarbasis en dat totaal kan je ook door 12 delen.
Kleding en onderhoud auto idem.

Dan heb je de kleine uitgaven. dagje uit, bioscoop , cadeautje voor een verjaardag. Noem dat je zakgeld.

Wat overblijft is dan je reserve oftewel je spaargeld.

Je vriendin kan dezelfde exercitie doen al zie je bij haar dan een groter bedrag voor de boodschappen.

-------------

Tellen we beiden bij elkaar op dan is de huidige huur die je hebt plus spaargeld wat niet direct benodigd is voor vervanging auto of benodigde reserveringen voor vervanging de ruimte die overblijft om een huis te kopen, te verzekeren, onderhouden en belasting te betalen.

----------

Ik geef toe dat dit niet bepaald romantisch of leuk is om te doen.
Maar het bepaald wel wat er mogelijk is.

[Tsurany]

Apollyon schreef op zondag 23 juli 2023 @ 22:16:
[...]

Waarom is het een van de slechtere keuzes?


[...]

Waarom is het interessant om vervroegd onder de 90% te duiken als het financieel vaak niet interessant is?
Ik begrijp deze logica niet. Zijn er andere redenen dan van een financiele aard waar het voor interessant is?

Het rendement is dermate laag, mede dankzij de HRA, dat er alternatieve opties zijn. Liever je geld in meer rendabele en liquide middelen investeren dan vastleggen in grond en stenen.

[Frame164]

dyrc schreef op zaterdag 22 juli 2023 @ 20:21:
annuitair is met extra aflossing ook lineair te maken, maar lineair heeft niet de voordelen van annuitair (HRA maxxen zolang t nog niet gesloopt wordt, je bent er 1 links kabinet vanaf als je pech hebt).

Ook een links kabinet zal het niet in 1 keer afschaffen. Hoogstens eerst beperken voor de hoge leningen en/of hoogste inkomens. Ook in hun electoraat zitten behoorlijk wat mensen met 2..3x modaal en een huis van meer dan een half miljoen. Misschien nog wel meer dan bij de VVD...

[dyrc]

Frame164 schreef op maandag 24 juli 2023 @ 09:49:
[...]


Ook een links kabinet zal het niet in 1 keer afschaffen. Hoogstens eerst beperken voor de hoge leningen en/of hoogste inkomens. Ook in hun electoraat zitten behoorlijk wat mensen met 2..3x modaal en een huis van meer dan een half miljoen. Misschien nog wel meer dan bij de VVD...

Het zit bij pvda, d66, groenlinks, sp op alle varianten van "afschaffen die handel".
uit de 2021 verkiezingen: We bouwen volledig af, we bouwen versneld af, we stoppen met subsidies die ongelijkheid vergroten, villasubsidie.

Ik ga er zelf van uit dat een ~8-10 jaar (afbouwend) echt de max rek is die er nog is, maar dat is weer koffiedik kijken en bevestigd het gevoel van 'onbetrouwbaarheid'.
Europa die vindt er ook het nodige van, en met Timmerfrans als MP zal die 'consessie naar europa' vast gemaakt worden (ik ga uit van reflex na crisis is links kabinet want dan kan iedereen zn hand ophouden)

-ze gaan de eigen woning in box 3 gooien als oplossing, en dan wordt t echt de vraag waar de grens vermogensvrijstelling komt te liggen want anders heb je een variant op een huurhuis: elk jaar aftikken voor bezit dat je al betaald hebt met geld waar al belasting over betaald is.

[ Voor 12% gewijzigd door dyrc op 24-07-2023 10:03 ]

[superkoex9]

D-dark schreef op zondag 23 juli 2023 @ 22:31:
[...]


Ja en Nee.
Hoofdreden waarom het een slechte keuze is dat je geld botweg gezegd in stenen vastzet en niet meer voor andere doelen kan gebruiken. Met andere opties zoals indexbeleggen kan je een beter rendement halen en je geld flexibel houden voor andere zaken en maximaal profiteren van de hypotheekrente aftrek.

Hoofreden waarom het een goede keuze is dat het een risicoloze methode is om je maandlasten lager te krijgen.

Eens, het is een risicoloze methode om je maandlasten omlaag te brengen.
Daarentegen heb je momenteel ook wel kortlopende deposito's die bruto ongeveer hetzelfde opleveren als de hypotheekrente. 1 jaar vast tegen 4.2% is al mogelijk. Door je HRA is je netto betaalde rente vaak lager dan dit bedrag. Ook dit is een risicoloze methode waarbij je iets flexibeler blijft.

Als de rente op depositio's lager wordt dan kan je alsnog aflossen, stijgt ie dan wordt je voordeel alleen maar groter.
Even als voorbeeld 10K "over" en een rentepercentage van 4,5%.
Aflossen bespaart je 283 euro(450 bruto - 166 HRA).
Sparen levert je 420 op jaarbasis op.

Daar komt nog bij dat je flexibeler bent als je het geld op een spaarrekening hebt. Mocht er iets vervelends gebeuren waardoor je plots veel minder inkomen hebt dan kan je met 10K nog zeker een half jaar je hypotheek blijven betalen waardoor je tijd hebt om iets aan de situatie te veranderen. heb je dat geld afgelost dan heb je weliswaar lagere hypotheeklasten maar ze moeten wel betaald worden. Na een half jaar begint de bank zeker weten moeilijk te doen. (uiteraard moet je zorgen voor een fatsoenlijke buffer naast het geld wat je af zou willen lossen)