Gebruik terrein/rechtsopvolgers overeenkomst geldig?

[rexpontius]

Mijn vraag:
Ik heb een woning gekocht, waarbij de vorige (overleden) eigenaar een overeenkomst had over het gebruik van een terrein achter de woning. De nieuwe eigenaar van het terrein wil deze afspraak niet erkennen. Hoe zit dit precies?

Dit is de tekst uit de overeenkomst van 1973:

In plaats van de tot heden door [vorige eigenaar woning] gebruikte parkeerplaats zal door [eigenaar terrein] aan [vorige eigenaar woning] een parkeerplaats groot genoeg voor drie auto's worden toegewezen naaste de nieuwe narcissenloods. [vorige eigenaar terrein] en/of andere personen kunnen te allen tijde met zijn ([vorige eigenaar woning]) van deze plaatsen gebruik maken en hebben daarto vrije toegang tot het perceel van [eigenaar terrein]

Deze overeenkomst is van kracht voor zowel alle rechtsopvolgers (onder bijzondere en algemene titel) tav het perceel van [eigenaar perceel] als voor alle rechtsopvolgers (onder bijzondere en algemene titel) t.a.v. het perceel van [vorige eigenaar woning]. Partijen verplichten zicht over en weer hun rechts-opvolgers van de inhoud van deze overeenkomst op de hoogte te stellen en de nakoming daarvan hunnerzijds te bedingen dat ook zij en verdere rechtsopvolgers de nakoming van deze overeenkomst van iedere rechtsopvolger zullen bedingen.

Dit is het standpunt van de nieuwe eigenaar van het terrein achter de wonig:

Voor bovengenoemd perceel zijn geen erfdienstbaarheden gevestigd op de percelen welke eigendom zijn van [eigenaar terrein]. De toegestuurde documentatie betreft een persoonlijk recht welke niet is overgegaan op de nieuwe eigenaar. Hierover staat het volgende omschreven: 'Dit persoonlijk gebruiksrecht onderscheidt zich van zaaksgebonden rechten die rusten op het eigendom en zonder onderscheid des persoons werken, zoals een erfdienstbaarheid van overpad. Uit dat verschil vloeit voort dat de rechthebbende zijn gebruiksrecht kan verliezen wanneer de eigenaar-contractspartij diens eigendom aan een ander overdraagt en de nieuwe eigenaar niet contractueel aan het gebruiksrecht bindt.’

[TheGhostInc]

Succes!

De nieuwe eigenaar heeft waarschijnlijk gelijk, want hij heeft dit gekocht zonder deze rechten.
Jij hebt waarschijnlijk gelijk, want de rechten hadden overgedragen moeten worden.
Wie heeft er meer gelijk?

Dit kan ook compleet uit de hand lopen als de nieuwe eigenaar nu zijn plannen niet kan uitvoeren. Ga je richting 'dwaling' e.d.
Leuke casus, maar dit is specialistische ellende.
Waarschijnlijk heb je nu een claim op de oud eigenaar voor de fout, maar de vraag is of de nieuwe eigenaar iets 'moet'.
Hiervoor heb je rechters

Ik weet bijvoorbeeld niet hoe een rechter tegen zo'n overeenkomst aankijkt, we hebben niet voor niets een kadaster.

[MacIsCool]

Ik heb geleerd , dat onwetendheid geen verschonende reden is. Dat de eigenaar niet weet van de overeenkomst zou niet uit maken , MITS je een overeenkomst kan laten zien waaruit die verplichting voortvloeid. Wie eist , bewijst .. En dit zal advocatenwerk worden ja..

[TheGhostInc]

MacIsCool schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 15:26:
Ik heb geleerd , dat onwetendheid geen verschonende reden is. Dat de eigenaar niet weet van de overeenkomst zou niet uit maken , MITS je een overeenkomst kan laten zien waaruit die verplichting voortvloeid. Wie eist , bewijst .. En dit zal advocatenwerk worden ja..

Wat ik 'leuk' vind is deze passage:

Partijen verplichten zicht over en weer hun rechts-opvolgers van de inhoud van deze overeenkomst op de hoogte te stellen en de nakoming daarvan hunnerzijds te bedingen dat ook zij en verdere rechtsopvolgers de nakoming van deze overeenkomst van iedere rechtsopvolger zullen bedingen.
Dit betekent dat er geen overeenkomst met de nieuwe eigenaar is en dat de oude eigenaar in gebreke is gebleven.
Het lijkt erop dat de nieuwe eigenaar hier al een advocaat naar heeft laten kijken, want die legt dit nog even haarfijn uit.
Echter is de nieuwe eigenaar mogelijk wel iets te stellig met zijn erfdienstbaarheid, want die kan al ontstaan zijn, maar nog niet zijn vastgelegd. Maar mogelijk dat het contract wat er lag dat juist voorkomt.

@rexpontius: houd er maar serieus rekening mee dat je er niet meer kan parkeren. Het hangt van je vastberadenheid af hoe ver je ermee door wilt gaan.

[Question Mark]

Dit is toch typisch iets wat je aan de notaris waar de woning gepasseerd is kunt voorleggen?

[jeroen3]

Partijen verplichten zicht over en weer hun rechts-opvolgers van de inhoud van deze overeenkomst op de hoogte te stellen en de nakoming daarvan hunnerzijds te bedingen dat ook zij en verdere rechtsopvolgers de nakoming van deze overeenkomst van iedere rechtsopvolger zullen bedingen.

de vorige (overleden) eigenaar een overeenkomst had

Dit lijkt mij een probleem voor jou...

Wat wel zo lijkt is dat de oude eigenaar perceel alleen had mogen verkopen met dit recht volgens deze overeenkomst?

[Real]

TheGhostInc schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 17:11:
[...]
Echter is de nieuwe eigenaar mogelijk wel iets te stellig met zijn erfdienstbaarheid, want die kan al ontstaan zijn, maar nog niet zijn vastgelegd. Maar mogelijk dat het contract wat er lag dat juist voorkomt.

Er kan toch geen erfdienstbaarheid ontstaan als het gebruik eerder voortvloeide uit een overeenkomst?

[TheGhostInc]

Real schreef op maandag 17 juli 2023 @ 13:32:
[...]


Er kan toch geen erfdienstbaarheid ontstaan als het gebruik eerder voortvloeide uit een overeenkomst?

Maar bijvoorbeeld toegang tot de tuinen is niet onderdeel van de overeenkomst. De overeenkomst is schitterend bewijs dat dat mogelijk al 30+ jaar gebeurd. (Ik ken de lokale situatie niet)
De toegang blijft dan, alleen het parkeren is dan een probleem.

Daarnaast is het wel enigszins merkwaardig dat er geparkeerd wordt op de grond en dat de nieuwe eigenaar daar niets van wil weten. Tijdens de verkoop zal dit al opgevallen moeten zijn, toch?
De nieuwe eigenaar heeft weinig onderzoek gedaan en de oude overeenkomst lijkt nu in zijn voordeel te werken. 'Heel handig'.

[Maasluip]

TheGhostInc schreef op maandag 17 juli 2023 @ 20:12:
[...]

Daarnaast is het wel enigszins merkwaardig dat er geparkeerd wordt op de grond en dat de nieuwe eigenaar daar niets van wil weten. Tijdens de verkoop zal dit al opgevallen moeten zijn, toch?
De nieuwe eigenaar heeft weinig onderzoek gedaan en de oude overeenkomst lijkt nu in zijn voordeel te werken. 'Heel handig'.

Of de nieuwe eigenaar is wel geïnformeerd en probeert er nu onderuit te komen door te claimen dat hij van niets weet. Dan zou je bij de verkoper moeten aankloppen (dat is uiteraard niet de overleden "vorige eigenaar") wat daar bij de verkoop over gezegd is.
Het zou mooi zijn als deze overeenkomst notarieel is vastgelegd. Ik denk dat als dat niet is je je recht voor de rechter moet halen en hij moet oordelen of jouw papiertje authentiek en rechtsgeldig en afdwingbaar is.

[Verwijderd]

rexpontius schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 12:38:
Mijn vraag:
Ik heb een woning gekocht, waarbij de vorige (overleden) eigenaar een overeenkomst had over het gebruik van een terrein achter de woning. De nieuwe eigenaar van het terrein wil deze afspraak niet erkennen. Hoe zit dit precies?

Dit is de tekst uit de overeenkomst van 1973:

In plaats van de tot heden door [vorige eigenaar woning] gebruikte parkeerplaats zal door [eigenaar terrein] aan [vorige eigenaar woning] een parkeerplaats groot genoeg voor drie auto's worden toegewezen naaste de nieuwe narcissenloods. [vorige eigenaar terrein] en/of andere personen kunnen te allen tijde met zijn ([vorige eigenaar woning]) van deze plaatsen gebruik maken en hebben daarto vrije toegang tot het perceel van [eigenaar terrein]

Deze overeenkomst is van kracht voor zowel alle rechtsopvolgers (onder bijzondere en algemene titel) tav het perceel van [eigenaar perceel] als voor alle rechtsopvolgers (onder bijzondere en algemene titel) t.a.v. het perceel van [vorige eigenaar woning]. Partijen verplichten zicht over en weer hun rechts-opvolgers van de inhoud van deze overeenkomst op de hoogte te stellen en de nakoming daarvan hunnerzijds te bedingen dat ook zij en verdere rechtsopvolgers de nakoming van deze overeenkomst van iedere rechtsopvolger zullen bedingen.

Dit is het standpunt van de nieuwe eigenaar van het terrein achter de wonig:

Voor bovengenoemd perceel zijn geen erfdienstbaarheden gevestigd op de percelen welke eigendom zijn van [eigenaar terrein]. De toegestuurde documentatie betreft een persoonlijk recht welke niet is overgegaan op de nieuwe eigenaar. Hierover staat het volgende omschreven: 'Dit persoonlijk gebruiksrecht onderscheidt zich van zaaksgebonden rechten die rusten op het eigendom en zonder onderscheid des persoons werken, zoals een erfdienstbaarheid van overpad. Uit dat verschil vloeit voort dat de rechthebbende zijn gebruiksrecht kan verliezen wanneer de eigenaar-contractspartij diens eigendom aan een ander overdraagt en de nieuwe eigenaar niet contractueel aan het gebruiksrecht bindt.’

Dat kun je inderdaad niet zo regelen. Dat moet inderdaad zaakgebonden en dat is het nu niet. Dit kan maar op 1 manier: beschreven erfdienstbaarheid in openbare registers. De nieuwe eigenaar heeft de zaak gekocht zonder beschreven erfdienstbaarheid en mag er dan vanuit gaan dat die dus ook nooit vastgelegd zijn. Als de vorige eigenaar het beding NIET door heeft gegeven aan de huidige eigenaar, dan is de ketting doorbroken en is het kettingbeding niet meer van toepassing. En als dat nergens is beschreven in openbare registers, dan kan de andere partij dus niet aantonen dat het kettingbeding nog bestaat.

Dit lijkt op een "cheap-ass" manier om dit te regelen buiten de notaris om en dus zonder kosten. Helaas werkt dat zo niet. En als kers op de taart: omdat het gebruik van de vorige eigenaar voortvloeide uit een overeenkomst, is verkrijging door verjaring ook niet van toepassing.

Ook de tekst van de overeenkomst is niet helemaal waterdicht. De eigenaren verplichten elkaar een verplichting door te geven aan opvolgers. Als 1 van de eigenaren dat nalaat (wat nu duidelijk het geval is), dan komt de voormalig eigenaar zijn verplichting niet na. Maar dan moet je dus bij de voormalige eigenaar aankloppen voor een schadevergoeding (al geef ik ook dat weinig kans).

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 19-07-2023 09:38 ]

[Mr. Stom]

Verwijderd schreef op woensdag 19 juli 2023 @ 09:33:
[...]

Dat kun je inderdaad niet zo regelen. Dat moet inderdaad zaakgebonden en dat is het nu niet. Dit kan maar op 1 manier: beschreven erfdienstbaarheid in openbare registers. De nieuwe eigenaar heeft de zaak gekocht zonder beschreven erfdienstbaarheid en mag er dan vanuit gaan dat die dus ook nooit vastgelegd zijn. Als de vorige eigenaar het beding NIET door heeft gegeven aan de huidige eigenaar, dan is de ketting doorbroken en is het kettingbeding niet meer van toepassing. En als dat nergens is beschreven in openbare registers, dan kan de andere partij dus niet aantonen dat het kettingbeding nog bestaat.

Dit lijkt op een "cheap-ass" manier om dit te regelen buiten de notaris om en dus zonder kosten. Helaas werkt dat zo niet. En als kers op de taart: omdat het gebruik van de vorige eigenaar voortvloeide uit een overeenkomst, is verkrijging door verjaring ook niet van toepassing.

Ook de tekst van de overeenkomst is niet helemaal waterdicht. De eigenaren verplichten elkaar een verplichting door te geven aan opvolgers. Als 1 van de eigenaren dat nalaat (wat nu duidelijk het geval is), dan komt de voormalig eigenaar zijn verplichting niet na. Maar dan moet je dus bij de voormalige eigenaar aankloppen voor een schadevergoeding (al geef ik ook dat weinig kans).

Dit.

Ik begrijp dus:

Buurman A en Buurman B spreken voornoemde af.
Jij koopt van Buurman A en mocht het terrein van Buurman B gebruiken.
Buurman B verkoopt daarna aan nieuwe buurman C, welke stelt niet aan de overeenkomst gebonden te zijn.

En je spreekt over 'een overeenkomst'. Was dat gewoon een los document? Heb jij zelf ook een addendum of anderszins follow-up tekst getekend in een los document of in je akte?

Je suggereert immers twee momenten van overdracht:
- Buurman A aan jou: kettingbeding moet zijn voortgezet in jouw stukken (al dan niet bij de notaris); en
- Buurman B aan nieuwe Buurman C: kettingbeding moet zijn voortgezet in hun stukken (al dan niet bij de notaris).

Wat heeft de notaris toentertijd bij jouw overdracht gedaan? Was hij op de hoogte van de overeenkomst? Heeft hij je niet geadviseerd dit deugdelijk - dus via erfdienstbaarheid - te regelen?