Aanvraag hypotheek & voorwaarden

[DiscoNootje]

Beste allemaal,

Mijn partner en ik zijn bezig met de aankoop van ons eerste huis. Wij hebben hiervoor een hypotheekadviseur onder de arm genomen. Inmiddels hebben wij een bod uitgebracht op een huis, dit bod is geaccepteerd. Nu wordt het serieus. Wij moeten namelijk de koopakte gaan tekenen alsmede ook een overeenkomst met de hypotheekadviseur voor de geleverde diensten.

In de koopakte gaan wij uit van een aantal ontbindende voorwaarden. Waaronder onder voorbehoud van financiering, wat naar mijn idee vrij gebruikelijk is.

Echter, in de voorwaarden van de overeenkomst van onze hypotheekadviseur staat het volgende:

Financieringsvoorbehoud (in geval van aankoop woning)
Met betrekking tot de aan te kopen woning geldt blijkens de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud.
De opdrachtnemer doet haar uiterste best om voor het verstrijken van deze termijn duidelijkheid te hebben over het al danniet positieve antwoord op de financieringsaanvraag voor de opdrachtgever. Opdrachtnemer heeft in dit kader een inspanningsverplichting, doch geen resultaatsverplichting. Indien noodzakelijk zal de adviseur proberen een verlenging van het financieringsvoorbehoud te verkrijgen.
Opdrachtnemer is nimmer aansprakelijk in het geval vóór het verstrijken van het financieringsvoorbehoud niet duidelijk is geworden of u de benodigde financiering wel of niet rond zal krijgen.

Heel eerlijk. Ik vind dit ontzettend eng. De adviseur distantieert zich hier van vrijwel alle verantwoordelijkheid. Er wordt gesproken over inspanning zonder resultaat. Dus indien de bank niet op tijd reactie geeft zijn wij de pineut en mogen wij een potentiele boete van 10% van de vraagprijs betalen.

Mijn vraag; is dit gebruikelijk / normaal? Wat is jullie ervaring? En zou een van jullie dit anders aanpakken?

De tijd dringt ook nog eens. De verkoper wilt dat wij de koopakte tekenen maar ik zit dus behoorlijk in mijn maag met dit.

Dank voor enige hulp!

[Okasha]

Ik zie hier zo snel niets bijzonders of engs toch?

Het is overigens vrij gewoon om verlenging van voorbehoud financiering aan te moeten vragen en ook te krijgen, bijvoorbeeld als alles wel akkoord is maar bepaalde documentatie nog niet rond is.

Ze kunnen toch niet tekenen voor een resultaatsverplichting?

[alex3305]

Voor zover ik weet is dit redelijk normaal. Jouw adviseer kan er immers niets aan doen als de hypotheekvertrekker jullie geen hypotheek wil verstrekken. Daarom gebruik je een voorbehoud van financiering bij de aankoop van je woning. Overleg daar ook over met de verkopende partij of makelaar, vaak is dat allemaal niet zo eng als je op voorhand denkt. Uiteindelijk wil iedereen zichzelf vooral indekken.

[Rmg]

Vrij standaard, en waarom lees je de overeenkomst van de hypotheekadviseur, waar je toch al wat oriënterende gesprekken hebt gehad nu pas door.

Snap wel dat de verkoper denkt van wat is dit nou.

[DiscoNootje]

Okasha schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:04:
Ik zie hier zo snel niets bijzonders of engs toch?

Het is overigens vrij gewoon om verlenging van voorbehoud financiering aan te moeten vragen en ook te krijgen, bijvoorbeeld als alles wel akkoord is maar bepaalde documentatie nog niet rond is.

Ze kunnen toch niet tekenen voor een resultaatsverplichting?

Ik zou op zijn minst verwachten dat de adviseur verplicht is een afwijzing van de bank tijdig te regelen? Het is immers zijn expertise gebied. Ik kan dat niet inschatten maar draag wel al het risico. Dat kan toch niet de bedoeling zijn?

[We Are Borg]

dus indien de bank niet op tijd reactie geeft

Precies, maar dat is toch logisch? De adviseur heeft, los van zijn ervaring/contacten/relatie, geen machtsmiddel om de bank te dwingen binnen jouw tijdslijnen een officieel antwoord terug te sturen. Dus waarom zou de adviseur volgens jou wel verantwoordelijkheid hier moeten nemen voor een resultaatverplichting

Imo erg standaard clausule

DiscoNootje schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:05:
[...]


Ik zou op zijn minst verwachten dat de adviseur verplicht is een afwijzing van de bank tijdig te regelen? Het is immers zijn expertise gebied.

Maar nogmaals, nul 'macht' om die reactie af te dwingen bij de bank. De adviseur is afhankelijk van een derde partij.

[ Voor 32% gewijzigd door We Are Borg op 10-07-2023 20:06 ]

[DiscoNootje]

We Are Borg schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:05:
[...]

Precies, maar dat is toch logisch? De adviseur heeft, los van zijn ervaring/contacten/relatie, geen machtsmiddel om de bank te dwingen binnen jouw tijdslijnen een officieel antwoord terug te sturen. Dus waarom zou de adviseur volgens jou wel verantwoordelijkheid hier moeten nemen voor een resultaatverplichting

Imo erg standaard clausule

Omdat de adviseur weet waar hij aan begint. M.a.w. welke bank binnen welk termijn resultaat boekt. Dat kan ik als leek toch nooit weten?

Laat me de vraag anders stellen. Gaat dit wel eens mis?

We Are Borg schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:05:
[...]

Precies, maar dat is toch logisch? De adviseur heeft, los van zijn ervaring/contacten/relatie, geen machtsmiddel om de bank te dwingen binnen jouw tijdslijnen een officieel antwoord terug te sturen. Dus waarom zou de adviseur volgens jou wel verantwoordelijkheid hier moeten nemen voor een resultaatverplichting

Imo erg standaard clausule

[...]

Maar nogmaals, nul 'macht' om die reactie af te dwingen bij de bank. De adviseur is afhankelijk van een derde partij.

Dat begrijp ik. Verplicht is wellicht een te sterk wordt. Maar de adviseur draagt daarin dus geen verantwoordelijkheid, want het is immers buiten zijn macht. Ik vind dat erg bijzonder.

[ Voor 37% gewijzigd door DiscoNootje op 10-07-2023 20:09 ]

[Barrycade]

DiscoNootje schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:06:
[...]


Omdat de adviseur weet waar hij aan begint. M.a.w. welke bank binnen welk termijn resultaat boekt. Dat kan ik als leek toch nooit weten?

Laat me de vraag anders stellen. Gaat dit wel eens mis?

Nou als je een huis koopt boven je budget of je voorwerk niet hebt gedaan en dus je leenbedrag niet weet dan kan het wel eens mis gaan.

Maar als je allebei vast in dienst bent, contract voor onbepaalde tijd en geen huis gaat kopen boven budget en geen vreemd fratsen zoals onderhandse leningen of prive lease autos zal het meevallen.

[We Are Borg]

DiscoNootje schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:06:
[...]


Omdat de adviseur weet waar hij aan begint. M.a.w. welke bank binnen welk termijn resultaat boekt. Dat kan ik als leek toch nooit weten?

En toen waren er een aantal zieke medewerkers bij de bank. Of doe jij een eeuwigheid over het beantwoorden van die ene vraag die de bank perse beantwoord wilt hebben. Of kan jij dat ene overzicht maar niet vinden om het dossier compleet op te sturen. Zoveel variabelen

Laat me de vraag anders stellen. Gaat dit wel eens mis?

Eerlijk: ja natuurlijk! En dan vraag je uitstel bij de verkopers, die ze niet verplicht hoeven te geven.

Ik heb bij mijn laatste hypotheek zelfs geld gekregen van de adviseur ipv dat ik moest betalen (ter compensatie van de slechte service/afhandeling)

[ Voor 9% gewijzigd door We Are Borg op 10-07-2023 20:15 ]

[Sirhc_95]

Afgelopen december heb ik mijn eerste woning gekocht, ik zit even in de stukken van toen te neuzen maar kan niet direct een apart artikel over het al dan niet slagen van de hypotheekaanvraag vinden. Volgens mij komt het zoals andere Tweakers hierboven al zeggen erop neer dat de hypotheekadviseur niet aansprakelijk gesteld kan worden voor de eventuele boete bij ontbinding van het koopcontract. In de praktijk staan verkopers er vaak wel voor open om de termijn voor het hypotheekvoorbehoud wat te verlengen.

Zijn jullie allebei gewoon in loondienst met een contract voor onbepaalde tijd, zonder andere schulden en ligt de aan te vragen hypotheek onder jullie maximum leenbedrag? Dan is er denk ik weinig reden om je zorgen over te maken.

[DiscoNootje]

Sirhc_95 schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:10:
Afgelopen december heb ik mijn eerste woning gekocht, ik zit even in de stukken van toen te neuzen maar kan niet direct een apart artikel over het al dan niet slagen van de hypotheekaanvraag vinden. Volgens mij komt het zoals andere Tweakers hierboven al zeggen erop neer dat de hypotheekadviseur niet aansprakelijk gesteld kan worden voor de eventuele boete bij ontbinding van het koopcontract. In de praktijk staan verkopers er vaak wel voor open om de termijn voor het hypotheekvoorbehoud wat te verlengen.

Zijn jullie allebei gewoon in loondienst met een contract voor onbepaalde tijd, zonder andere schulden en ligt de aan te vragen hypotheek onder jullie maximum leenbedrag? Dan is er denk ik weinig reden om je zorgen over te maken.

Wij zijn beide full-time in loondienst. Geen schulden of andere financiele verplichtingen.

We zitten wel echt op het maximum van wat wij kunnen lenen maar niet eroverheen, aldus de adviseur. Juist omdat we echt op het randje zitten kan ik me voorstellen dat de bank moeilijk zou kunnen gaan doen.

[fsfikke]

DiscoNootje schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:00:

In de koopakte gaan wij uit van een aantal ontbindende voorwaarden. Waaronder onder voorbehoud van financiering, wat naar mijn idee vrij gebruikelijk is.

Vrij gebruikelijk en in de volksmond inderdaad zo genoemd, maar ik ga er vanuit dat je je hebt ingelezen over hoe zo’n voorbehoud precies werkt? Het is geen vinkje wat je zet “onder voorbehoud van financiering”. Je geeft aan hoe groot dat voorbehoud is en welke termijn jij denkt nodig te hebben. Je kan in het koopcontract de voorwaarde opnemen dat jij binnen de komende 12 maanden een hypotheek voor het volledige bedrag moet hebben kunnen regelen.

De hypotheekadviseur heeft totaal geen invloed op welk voorbehoud jij in het koopcontract opneemt. Bij wijze van spreken kan jij het voorbehoud opnemen dat je binnen een week uitsluitsel geeft over het krijgen van een financiering. Daar wil de adviseur natuurlijk niet verantwoordelijk voor gehouden worden. Jij hebt uiteraard al vooraf met die adviseur gesproken en hem gevraagd wat actueel de doorlooptijden zijn voor het krijgen van een hypotheekofferte. Op basis daarvan kan jij inschatten hoeveel tijd je nodig hebt voor je voorbehoud.

Uiteindelijk zet jij je handtekening onder een koopcontract, natuurlijk is het jouw verantwoordelijkheid om te zorgen dat je je aan die afspraken (betalen van €xxx) kan houden.

Omdat de basics misschien niet duidelijk zijn: jouw deadline is de datum van overdracht, dan moet de hypotheek geregeld zijn, niet na afloop van het financiëringsvoorbehoud.

[ Voor 21% gewijzigd door fsfikke op 10-07-2023 20:41 ]

[chrisborst]

@DiscoNootje
Geen gekke clausule lijkt mij.
Enige wat er staat is dat de adviseur zijn stinkende best gaat doen om te zorgen dat jij een hypotheek krijgt óf een afwijzing.
Hij is hierin afhankelijk van de bank voor de doorlooptijd. Vandaar inspanningsverplichting en geen resultaatsverplichting.

[AlxRoelofs]

Er staat dat de adviseur ontzettend hard zijn best moet doen om een financiering rond te krijgen maar dat als dit niet lukt, hij niet aansprakelijk is voor die 10% boete.

Wat had je verwacht van de adviseur? Het is toch logisch dat als die adviseur geen hypotheek rond krijgt omdat jullie dat bijvoorbeeld niet kunnen betalen, dat hij dan de boete niet hoeft te betalen?

[DiscoNootje]

AlxRoelofs schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:39:
Er staat dat de adviseur ontzettend hard zijn best moet doen om een financiering rond te krijgen maar dat als dit niet lukt, hij niet aansprakelijk is voor die 10% boete.

Wat had je verwacht van de adviseur? Het is toch logisch dat als die adviseur geen hypotheek rond krijgt omdat jullie dat bijvoorbeeld niet kunnen betalen, dat hij dan de boete niet hoeft te betalen?

Nee. Ik verwacht dat de adviseur tijdig een afwijzing regelt. Dat is toch niet raar of ingewikkeld? Je kunt toch gewoon als bank een process inrichten dat na X weken de boel op verzoek van klant/adviseur automatisch een weigering oplevert? Dan heb ik in ieder geval geen boete aan mijn broek.

Nu gaat iedereen 'hun best' doen maar dat kan net zo goed betekenen dat de adviseur op vakantie gaat en af en toe een mailtje stuurt. Mooie paper trail, maar hoe is die inspanning verder te meten?

Ik vind het allemaal erg subjectief en op basis van vertrouwen in plaats van gewoon concrete if then clausules.

[dyrc]

welkom op het fundament waarop zaken gedaan worden: vertrouwen hebben in elkaar, en af en toe wat gecalculeerd risico lopen.

je snapt rationeel prima waarom die beste man zich niet verantwoordelijk kan houden voor het wel/niet tijdig verkrijgen van een antwoord van de bank, hij is daar op zijn beurt ook maar gewoon een klantje die moet wachten op z'n beurt (als iets als corona langskomt, ja dan duurt 't misschien een dag of twee langer).

Dan borduren we verder op vertrouwen: als hij teveel deuken in z'n reputatie oploopt door het schaden van vertrouwen van z'n klanten, dan kan ie z'n zaak opdoeken. De drive om te leveren zal daar gewoon intrinsiek aanwezig zijn.

om het spel per stap te spelen: hij vraag namens jullie iets aan de bank, als dat (te) lang duurt, dan vraagt hij jullie (evt via makelaar) aan de verkopende partij of ze nog een paar dagen willen rekken op de voorbehoud.
als ze daar 'nee' op antwoorden moeten zij ook opnieuw de markt op, al het gezeik opnieuw, en mogelijk een lager bod (en weer door de hoepel van "onder voorbehoud" van weer iemand die 't misschien net niet haalt). Die vraag gaat gewoon met 'ja, jammer maar we accepteren 't verzoek' beantwoord worden.

Durf je dit (onzekerheid) niet? dan moet je misschien maar helemaal geen huis kopen, want eigen bezit is prima spannend te noemen. Elk kabinet een nieuwe set spelregels, werklui die op maandag standaard nog in bed liggen, materiaal te laat geleverd, europees 'groen' doeletje erbij en je blijft bezig met onzekerheid en keuzes waarvan je niet alle variabelen in beeld hebt op 't moment dat je kiest.

onder de streep: als je die man -tot zo ver in het proces- toevertrouwt met het regelen van de duurste aanschaf in je leven, vertrouw dan op de expertise die je inkoopt. Hij heeft meer te verliezen dan jij (ook al voelt 't niet zo)

edit: als je echt spannende materie wilt lezen, moet je de artikelen waar je hypotheek naar verwijst maar eens opvragen/opzoeken. Dat waren bij mij nog met de typmachine opgestelde documenten waarin in heel erg duidelijke (afschrikkende) taal staat wat er allemaal kan gebeuren als je vergeet te betalen, of als je 't in je hoofd zou halen om financieel creatieve constructies op te tuigen. brrrr

[ Voor 9% gewijzigd door dyrc op 10-07-2023 21:00 ]

[Thijsmans]

Als de bank niet tijdig uitsluitsel zou geven, maar de hypotheekadviseur aantoonbaar voldoende moeite heeft gedaan, is er niet aan het voorbehoud voldaan en komt de koopovereenkomst dus niet tot stand (en heb je dus ook geen ontbindingsboete). Je zou even moeten kijken naar de formulering van het voorbehoud, daar kan het aantal verstrekkers zijn vermeld dat je moet hebben geraadpleegd.

Volgens mij maak je je zorgen om niets: je zal de hypotheekadviseur toch betalen via de notaris, bij levering? En dus nadat de hypotheek rond is? Dat lijkt me een aardige incentive voor de adviseur

[Okasha]

DiscoNootje schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:05:
[...]


Ik zou op zijn minst verwachten dat de adviseur verplicht is een afwijzing van de bank tijdig te regelen? Het is immers zijn expertise gebied. Ik kan dat niet inschatten maar draag wel al het risico. Dat kan toch niet de bedoeling zijn?

Zo gaat het proces ook hoor. Als jij eerlijk bent over je situatie, dan heb je de "nee" eigenlijk al vrij snel. Alleen wanneer je echt iets hebt achter gehouden of een bepaald document niet (goed) aangelevert krijgt, dan krijg je een late "nee". Ik heb een late "nee" eigenlijk nog nooit gehoord in mijn omgeving. De "Ja" komt gewoon laat omdat de bank druk is, je zelf langer moet zoeken naar documenten, er toch nog een kleine schuld afgelost moet worden of een creditcard geannuleerd moet worden etc. Dat kost gewoon tijd en dat is vrij normaal.

Wanneer de "ja" wat langer op zich laat wachten krijg je normaliter gewoon verlenging. Uiteraard vraagt de verkoopmakelaar dan wel even door wat er dan aan de hand is. Wij hadden dat bijvoorbeeld toen we gesprekken hadden met een hypotheekverstrekker (en ook al een voorlopig JA) maar onze roodstand mogelijkheid bleek vrij laat van het proces van de betaalrekening af te moeten. Dat hadden wij niet begrepen, dus we begonnen er laat aan en dat verwerken (toen nog per post) duurde even.

[TheDudez]

DiscoNootje schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:21:
[...]


Wij zijn beide full-time in loondienst. Geen schulden of andere financiele verplichtingen.

We zitten wel echt op het maximum van wat wij kunnen lenen maar niet eroverheen, aldus de adviseur. Juist omdat we echt op het randje zitten kan ik me voorstellen dat de bank moeilijk zou kunnen gaan doen.

Simpel dan moet je het niet kopen. Want je voelt je hier er niet goed bij. En zoals de rest aangeeft dit is normaal niks vreemds. De vraag is alleen wil jij het maximale lenen?

[ Voor 9% gewijzigd door TheDudez op 11-07-2023 06:55 ]

[Falcon]

TheDudez schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 06:54:
[...]

Simpel dan moet je het niet kopen. Want je voelt je hier er niet goed bij. En zoals de rest aangeeft dit is normaal niks vreemds. De vraag is alleen wil jij het maximale lenen?

Niet zo denigrerend, @DiscoNootje is alleen voorzichtig en vind het spannend. Niks mis mee!

Het is 1 van je grootste beslissingen in je leven, staan we weleens niet bij stil.

Wel is het gezond om het je niet te laten beheersen @DiscoNootje.

Succes!

[Accretion]

Als je een afwijzing krijgt, kun je je alsnog op je ontbindende voorwaarde beroepen.

Dus dat is het probleem niet.

Hoeveel tijd heb je om de hypotheek te regelen?
Als er genoeg tijd is, dan is er eigenlijk niet zo'n groot risico toch?

[Anoniem: 39993]

DiscoNootje schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:44:
[...]


Nee. Ik verwacht dat de adviseur tijdig een afwijzing regelt. Dat is toch niet raar of ingewikkeld? Je kunt toch gewoon als bank een process inrichten dat na X weken de boel op verzoek van klant/adviseur automatisch een weigering oplevert? Dan heb ik in ieder geval geen boete aan mijn broek.

Nu gaat iedereen 'hun best' doen maar dat kan net zo goed betekenen dat de adviseur op vakantie gaat en af en toe een mailtje stuurt. Mooie paper trail, maar hoe is die inspanning verder te meten?

Ik vind het allemaal erg subjectief en op basis van vertrouwen in plaats van gewoon concrete if then clausules.

Je wil geen afwijzing toch? Je wil een offerte, zodat je dat huis kunt kopen.
Je kunt van een adviseur niet verwachten dat hij garanties gaat afgeven over het handelen van een andere partij. Daar heeft hij gewoon geen invloed op.

Zo werkt het kopen van een huis. Allemaal verschillende partijen die hun stukje doen en als het dan bij de notaris bij elkaar komt, dan heb je een overdracht.

Wat vooral belangrijk is, is dat je geen "lastige dingen" gaan verbergen voor je adviseur en dat je je dossier ASAP compleet indient bij de bank. Die gaan daarna waarschijnlijk nog om een paar dingetjes vragen voor je je voorlopige goedkeuring krijgt en - na een review - definitieve goedkeuring en een offerte.

Ik hoor weleens dat sommige mensen 4 weken aanhouden voor een voorbehoud op financiering, maar dat vind ik persoonlijk erg kort, zeker met de vakantieperiode in het vooruitzicht. Ik zou zeker voor 6 gaan.


En soms is het best stressvol. In 2020 ging er bij ons dus iets mis met een vakantieoverdracht naar een andere adviseur en hebben we echt heel erg hard moeten rennen om alles op tijd rond te krijgen. Was ook nog eens een constructie met een wat rare overbrugging (extra eisen, extra vragen).... Maar ook dat kwam uiteindelijk goed.

[ Voor 9% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 11-07-2023 07:59 ]

[Homer-Simpson]

Accretion schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 07:38:
Als je een afwijzing krijgt, kun je je alsnog op je ontbindende voorwaarde beroepen.

Dus dat is het probleem niet.

Hoeveel tijd heb je om de hypotheek te regelen?
Als er genoeg tijd is, dan is er eigenlijk niet zo'n groot risico toch?

Dit is niet juist. Indien de koper zich niet binnen de overeengekomen termijn beroept op de betreffende clausule dan vervalt de voorwaarde, tenminste bij een regulier NVM contract.

@DiscoNootje zou je (in members only) de exacte tekst van de ontbindende voorwaarden kunnen delen a.u.b.? Het bedrag mag je weglaten want dat doet voor ons niet terzake.

[RM-rf]

DiscoNootje schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:05:
[...]


Ik zou op zijn minst verwachten dat de adviseur verplicht is een afwijzing van de bank tijdig te regelen? Het is immers zijn expertise gebied. Ik kan dat niet inschatten maar draag wel al het risico. Dat kan toch niet de bedoeling zijn?

Hij is ook verantwoordelijk om zijn kant correct te doen, maar niet als de bank, buiten zijn invloed opeens veel langer erover doet.

Wat verder zeer normaal is en je hem ook niet op kunt aanspreken.
Je kunt verder hem wel verantwoordelijk houden als hij fouten maakt of de aanvraag vergeet tijdig te versturen... Dan zou het ook zijn fout zijn.

En natuurlijk, JIJ draagt het risico hier (behalve dan als je adviseur er werkelijk een volledig zooitje van maakt, maar zelfs dat vergt aantoonbaar verzaken van zijn zijde).

Ik zou dus zeker afraden te denken dat het inschakelen van een adviseur plots een enorme zekerheid geeft dat alles goed gaat.... Je zalook die adviseur moeten controleren en zelf ook overzicht houden of die zn werk goed doet..
Wel neemt het veelal iig een deel van het probleem weg dat je zelf weinig ervaring en mogelijk niet altijd al het overzicht hebt...

Maar ik zou zeker aanraden er zelf ook bovenop te zitten.

(ikzelf heb 9 jaar terug uiteindelijk een week voor de notarisafspraak zélf mn hypotheek via een andere bank geregeld gekregen, mn adviseur die er al drie maanden aan zat te rommelen lukte dat niet en heeft ook geen cent gekregen)

[DiscoNootje]

Na alles overwogen te hebben denk ik dat ik het toch niet aandurf. Dit heeft verschillende redenen. Om te beginnen is mijn hypotheekadviseur ook mijn makelaar (zelfde bedrijf, twee collega's). Ooit onderdeel van een van de grote banken en nu voor henzelf begonnen.

De aankoopmakelaar heeft geen enkele feedback gegeven op de voorwaarden van de koopakte. O.a. in het stukje voorbehoud van financiering stond niets over de hoogte van het aan te vragen bedrag. Toen ik de verkoopmakelaar daar op wees kreeg ik als reactie 'Oh ja, dat is wel goed dat je dat zag. Laten we dat ff fixxen'. Ook was er een punt rondom afwijzing. Niet alleen verwacht de verkoper een afwijzing van ten minste een bank, maar ook alle stukken die een rol hebben gespeeld in de aanvraag/afwijzing. Ik vind dat erg ver gaan. Mijn makelaar zegt 'dat is heel normaal'.

Dan de tijd om de hypotheek rond te krijgen. In de koopakte zijn de verkopend en kopend makelaar 4 weken overeengekomen. Want dat is, zo heb ik mij laten vertellen, meer dan zat. Ondertussen heb ik de bank gebeld waar de financiering wordt aangevraagd door mijn adviseur, en die raden 4 weken dus af.

De adviseur. Deze meneer stuurt mij een overeenkomst ter ondertekening voor zijn geleverde diensten. In de voorwaarden staat dat de factuur direct na ondertekening naar mij zal worden verstuurd. En dus niet tijdens / via de notaris. Daar gaat zijn incentive.

Als kers op de taart is ook het stuk inkomen discutabel. Mijn inkomen is voor een flink deel variabel. Een van de grote banken waar ik eerder een gesprek had, wilde dat slechts voor 25% meetellen. Echter, mijn adviseur heeft het (naar eigen zeggen) voor elkaar gekregen om mijn gehele loon, inclusief mobiliteitsvergoeding en andere benefits, mee te laten tellen voor de hoogte van mijn hypotheek. Dat doet hij a.d.v. mijn SV-loon. Als je dit leest in de context van reden tot afwijzing waarbij ik dus alle stukken moet delen, dan zou je als verkopende partij kunnen beargumenteren dat een normale bank mijn inkomen nooit volledig mee zou tellen. Dus ik had kunnen weten dat het niet zou lukken. Overigens gaat het om een relatief klein verschil. Ik kom middels mijn vaste inkomen zo'n 30% te kort wat ik dus prima kan aanvullen met mijn variabel inkomen. Bij de reguliere grootbank kwam ik dus 5% te kort voor dit huis.

Al met al krijg ik de indruk dat dit vooral 'snelle jongens' zijn die ongetwijfeld wel zaken voor elkaar krijgen. Maar vooral aan zichzelf denken en daarbij de klant niet centraal zetten. Ik moet wel zeggen dat de aankoopmakelaar erg proactief was / is en overal bij aanwezig was, van bezichtigingen tot inspectie. Dus los van het bovenstaande twijfel ik niet aan hun inzet, maar daarbij zit dus wel al het risico bij mij.

Uiteindelijk draait een groot deel om communicatie. Ik deel deze zorgen met mijn adviseur/makelaar constant en die doen alles af als 'komt wel goed' want 'ervaring, enz.'.

Al met al vind ik het een vrij waardeloze ervaring.

[ Voor 8% gewijzigd door DiscoNootje op 11-07-2023 09:39 ]

[gorgi_19]

Durf je nu de koop van een woning niet aan, of heb je geen vertrouwen in je makelaar of adviseur?

Ik ken de overeenkomsten die je bent overeengekomen niet, maar normaliter zou ik zeggen dat niets je belememerd om een andere adviseur te zoeken waar je wel vertrouwen in hebt.

4 weken komt op mij ook kort over; een termin van 6 tot 8 weken is normaler (zie bijvoorbeeld https://www.eigenhuis.nl/...verkocht-onder-voorbehoud)

Wijziging van een aankoopmakelaar in deze fase kan wellicht wat meer problemen / kosten met zich meebrengen.

[ Voor 10% gewijzigd door gorgi_19 op 11-07-2023 09:40 ]

[FirePuma142]

DiscoNootje schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 09:30:


Als kers op de taart is ook het stuk inkomen discutabel. Mijn inkomen is voor een flink deel variabel. Een van de grote banken waar ik eerder een gesprek had, wilde dat slechts voor 25% meetellen. Echter, mijn adviseur heeft het (naar eigen zeggen) voor elkaar gekregen om mijn gehele loon, inclusief mobiliteitsvergoeding en andere benefits, mee te laten tellen voor de hoogte van mijn hypotheek. Dat doet hij a.d.v. mijn SV-loon.

Ik denk dat je heel veel beren op de weg ziet, maar dit hier boven is de enige beer die ik ook zie. Dit moet je niet willen.

Voor het vervolg, zorg dat je al je documentatie op orde hebt die nodig is voor de aanvraag. Dus loonstroken, bankafschriften, werkgeversverklaring, kopieën identiteitsbewijs, alles. Als je dat allemaal hebt en indient, heb je binnen een week je hypotheek rond als je de juiste aanbieder kiest. Ik zit bij Munt, en 4 werkdagen na aanleveren van het complete dossier had ik een bindende offerte in mijn mailbox zitten.

[ Voor 5% gewijzigd door FirePuma142 op 11-07-2023 09:50 ]

[CryptoNL]

Bij de juiste aanbieder is je hypotheek binnen 5-7 dagen gewoon akkoord. Wij hebben gekocht via HypoTrust en dat nam letterlijk 6 dagen in beslag. Wel hadden we alle gewenste papieren direct aangeleverd. Er hoefde dus niets heen en weer te worden gestuurd of iets dergelijks.

[D-dark]

DiscoNootje schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:44:
[...]


Nee. Ik verwacht dat de adviseur tijdig een afwijzing regelt. Dat is toch niet raar of ingewikkeld? Je kunt toch gewoon als bank een process inrichten dat na X weken de boel op verzoek van klant/adviseur automatisch een weigering oplevert? Dan heb ik in ieder geval geen boete aan mijn broek.

Nu gaat iedereen 'hun best' doen maar dat kan net zo goed betekenen dat de adviseur op vakantie gaat en af en toe een mailtje stuurt. Mooie paper trail, maar hoe is die inspanning verder te meten?

Ik vind het allemaal erg subjectief en op basis van vertrouwen in plaats van gewoon concrete if then clausules.

Bekijk het eens van de andere kant.
Je koopt een woning onder voorbehoud van financiëring.
Je krijgt koudwatervrees en wil ervan zien en besluit om de stukken voor de hypotheekaanvraag niet intesturen. Gevolg is dat de financiéring niet rond komt. En jij wil dan een automatische afwijzing krijgen?
Dat zou wel een ultra gemakkelijke manier zijn om er van af te komen.

Vandaar de inspanningsverplichting in het koopcontract om een hypotheek te verkrijgen.
Dat de verkoper een sectie over de stukken wil laten opnemen is om te voorkomen dat er bij 2 onrealistische hypotheekverstrekkers een aanvraag wordt ingediend wat tot een afwijzing leid. Door de stukken optevragen kan er een second opinion worden aangevraagd om te bekijken of een hypotheek wel mogelijk is.

[D-dark]

DiscoNootje schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 09:30:

Dan de tijd om de hypotheek rond te krijgen. In de koopakte zijn de verkopend en kopend makelaar 4 weken overeengekomen. Want dat is, zo heb ik mij laten vertellen, meer dan zat. Ondertussen heb ik de bank gebeld waar de financiering wordt aangevraagd door mijn adviseur, en die raden 4 weken dus af.

Dat hangt af van de ingewikkeldheid van je situatie.
In jullie situatie zijn alle stukkken eigenlijk al aanwezig en doorgerekend.
Alleen een kwestie van indienen en de aanvraag starten.

De 4 weken zijn bijna verstreken en je hypotheek is nog niet rond maar je hebt de aanvraag wel netjes snel ingediend. Zodra de bedenktijd is verstreken.

Je hebt dan aan je inspanningsplicht voldaan en de verkoper krijgt de keus om te verlengen.
Die heeft dan weinig andere opties dan daar voor de eerste keer mee akkoord te gaan en je komt alsnog uit op 6 a 8 weken.

[R2D2]

CryptoNL schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 09:50:
Bij de juiste aanbieder is je hypotheek binnen 5-7 dagen gewoon akkoord. Wij hebben gekocht via HypoTrust en dat nam letterlijk 6 dagen in beslag. Wel hadden we alle gewenste papieren direct aangeleverd. Er hoefde dus niets heen en weer te worden gestuurd of iets dergelijks.

Same here, tussen tekenen voorlopig koopcontract en ondertekenen van de definitieve offerte van de hypotheekverstrekker zat hier 10 dagen. Gewoon zorgen dat je alle benodigde stukken op voorhand al beschikbaar hebt en dan kan het heel snel gaan.

[MaltheseFalcon]

DiscoNootje schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:00:

Heel eerlijk. Ik vind dit ontzettend eng. De adviseur distantieert zich hier van vrijwel alle verantwoordelijkheid. Er wordt gesproken over inspanning zonder resultaat. Dus indien de bank niet op tijd reactie geeft zijn wij de pineut en mogen wij een potentiele boete van 10% van de vraagprijs betalen.

Hoe kom je tot deze conclusie? Je plakt een stukje uit de overeenkomst met hypotheekadviseur. Natuurlijk wil deze zich indekken voor de risico's die jij eventueel loopt.

Wat echt van belang is, zijn de afspraken in de koopovereenkomst. Gebruikelijk is dat bij het niet verkrijgen van een hypotheek bij financieringsvoorwaarde het voorschot wordt terugbetaald door de notaris. Waar maak jij je nu eigenlijk druk om?

[True]

Ach de doorlooptijd van de meeste banken is weer lekker behapbaar zie bijv.: https://www.ikbenfrits.nl/doorlooptijd-hypotheek/ .

[Philip Ross]

Doorlooptijd kan wel verschillen.
Wij hadden een overijverige hypotheekverstrekker die niet geloofde dat wij zo veel geld konden sparen.
Gecombineerd met dat het spaargeld over 4 of 5 rekeningen verspreid stond riep dat een hoop vragen op.
Uiteindelijk meerdere keren meer bankafschriften moeten geven met specifieke gegevens.

[Waterbeesje]

Nog eentje hier: bij mijn eerste hypotheek heb ik zelfs 2x verlenging moeten aanvragen vóór ik een akkoord kon krijgen van de bank. Een verleden met ziek en een werkgever die semi-dwars lag zorgden beiden voor een onverwachte ~4 weken vertraging (waar het enkel een A4'tje invullen en ondertekenen betrof). Met een termijn van 8 weken voorbehoud hakte dat er nogal in en heb ik dus 2x drie weken uitstel gekregen. Verkopers waren me daarin ook goed gezind

De hypotheekadviseur heeft hierin ook tevergeefs de nodige telefoontjes gepleegd en uiteraard ikzelf ook. Door op tijd verlenging aan te vragen was er contractueel ook geen probleem. Alternatief was dat net voor verstrijken van het voorbehoud, er een negatief signaal van mij uit kwam omdat de bank geen uitsluitsel kon geven zonder stukken van (tergend trage) derden te hebben.

[Anoniem: 39993]

Waterbeesje schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 12:47:
Nog eentje hier: bij mijn eerste hypotheek heb ik zelfs 2x verlenging moeten aanvragen vóór ik een akkoord kon krijgen van de bank. Een verleden met ziek en een werkgever die semi-dwars lag zorgden beiden voor een onverwachte ~4 weken vertraging (waar het enkel een A4'tje invullen en ondertekenen betrof). Met een termijn van 8 weken voorbehoud hakte dat er nogal in en heb ik dus 2x drie weken uitstel gekregen. Verkopers waren me daarin ook goed gezind

De hypotheekadviseur heeft hierin ook tevergeefs de nodige telefoontjes gepleegd en uiteraard ikzelf ook. Door op tijd verlenging aan te vragen was er contractueel ook geen probleem. Alternatief was dat net voor verstrijken van het voorbehoud, er een negatief signaal van mij uit kwam omdat de bank geen uitsluitsel kon geven zonder stukken van (tergend trage) derden te hebben.

Klopt. Vooral stukken van derden (in ons geval omdat we moesten overbruggen tussen 2 woningen) kosten gewoon wat tijd. Maar als je er nu helemaal blanco, zonder rare BKR dingen of gekke verplichtingen, instapt kan het waarschijnlijk snel.

[Waterbeesje]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 13:02:
[...]

Klopt. Vooral stukken van derden (in ons geval omdat we moesten overbruggen tussen 2 woningen) kosten gewoon wat tijd. Maar als je er nu helemaal blanco, zonder rare BKR dingen of gekke verplichtingen, instapt kan het waarschijnlijk snel.

Klopt.
Bij mijn laatste hypotheekaanvraag (paar weken geleden) was de ziektevermelding 'verjaard' dus was er niks in de pad. Een korte 6 weken aan doorlooptijd gehad met wederom 8 weken voor het voorbehoud en dat was het wel.
Inclusief een 'desktoptaxatie' voor de nieuwe woning, taxatie huidige woning om daar een overbruggingskrediet op te vestigen en wat werkgeversverklaringen van mijn vrouw en mij.