Verborgen gebrek

[1nsane]

Ik weet niet zeker of ik het hier moet posten maar ik heb een vraag.

Medio april kocht ik een jaren 30 woning. Het huis was van een kennis die euthanasie heeft laten plegen helaas.

Dit is allemaal officieel via makelaar gegaan omdat ze het huis toch wilde posten op Funda enz.

Enfin. Na onderhandelen, huis gekocht.

In het contract stond een clausule specifiek over een waiver mbt eventuele gebreken, immers verkochten haar kinderen het huis en die waren niet op de hoogte van eventuele gebreken.

Na de aankoop, kwamen we erachter dat de gasleidingen zo lek waren als een rieten mandje. Dit heb ik laten controleren door een certified loodgieter.

Toen dacht ik in eerste instantie, mijn probleem, ook het feit dat er nog loden leidingen waren.

Een van de verkopende kinderen, vroeg me om wat fotos te sturen af en toe van de verbouwing.

Echter vandaag, stuurde ik eea aan voortgang en vertelde ik over de gas en waterleidingen.

Wat schetste mn verbazing? Hij vertelde dat ze wisten dat de gasleiding lekte….

Dit terwijl ze tekenden voor dat ze niet op de hoogte waren van ernstige gebreken zoals dit.

Ik had er in principe vrede mee dat het vervangen moest worden want ze wisten dit immers niet maar blijkbaar wisten ze het wél.

Ik heb dit ook op schrift van hun staan nu.

Ik vind dit nogal wat want de loodgieter die ik liet komen, zei dat het dondersgevaarlijk was.

Ik zit er dus sterk aan te denken om hier een zaak van te maken maar waar moet ik rekening mee houden?

[Yaksa]

Heb je een bouwkundig onderzoek laten doen voorafgaande het ondertekenen van het koopcontract?

[DiedX]

Ik zie dat je het huis van een kennis hebt gekocht. Gecondoleerd met zijn/haar overlijden.

Je hebt een waiver getekend dat je afziet van eventuele gebreken. Heb je inderdaad een onderzoek laten doen om eea toch dicht te kunnen stoppen?

[Thijsmans]

Wat bedraagt de schade?

Relevantie van een bouwtechnische keuring zie ik niet zo, dat is een non-invasief onderzoek aan de oppervlakte. Vraag me zeer af of een lekkende gasleiding zou worden opgemerkt.

[Rmg]

Ik zou vooral eerst gaan bedenken wat je als uitkomst wil, is het een principe ding of een financieel ding en zo ja hoeveel zou je dan 'verwachten'.

Gaat het bijvoorbeeld om de (onverwachte)kosten die je moet maken of dat ze je "willens en wetens" in een gevaarlijk huis hebben laten intrekken (ook weer een veel lastigere om een geldsom op te zetten)

Dan kan je vanuit daar eens gaan bekijken of en hoeveel tijd en geld je er in wil/kan steken om je gelijk te halen.

Die niet bewonings clausule maakt het wel lastiger natuurlijk. Daar mee gaan ze sowieso als eerste mee smijten, kan een lang proces worden.

Ook als je zaak van dit soort dingen gaat maken kan dat inhouden in dat je hun ook een kans moet geven om de problemen op te lossen. Wat natuurlijk weer voor vertragingen zorgt

[ Voor 19% gewijzigd door Rmg op 09-07-2023 23:13 ]

[Opifex]

DiedX schreef op zondag 9 juli 2023 @ 23:03:

Je hebt een waiver getekend dat je afziet van eventuele gebreken. Heb je inderdaad een onderzoek laten doen om eea toch dicht te kunnen stoppen?

Deze waiver is standaard in dit soort contracten en gaat over ongekende verborgen gebreken. Die waiver is niet van toepassing als de verkoper zich bewust was van een gebrek, maar het niet heeft verteld vooraleer de koper het kocht. Een gescheurde gasleiding waarvan de verkoper op de hoogte was, maar de koper niet is dus wel degelijk een "verborgen gebrek" in de juridische zin, en valt niet onder deze waiver.

Dit helemaal terzijde van dit topic natuurlijk. Het is een lastige situatie, aangezien je kocht van kennissen.

[Accretion]

Het is geen verborgen gebrek als zij er van op de hoogte waren.

Zij hebben niet voldaan aan de meldplicht, jij wellicht niet aan onderhoudsplicht.

Als je het bewijs echt zwart op wit hebt, rechtsbijstand contacteren, kosten voor de aanpassingen laten berekenen en dan een nette aangetekende brief laten sturen door rechtsbijstand.

Sowieso niet te veel zelf mee aan gaan klooien, zet je zinnen op een deal van bijvoorbeeld 50/50, maar laat ze dat niet merken.

[itsjohan]

hoe het juridisch zit heb ik geen verstand van, maar ik woon ook in zo'n jaren dertig woning en heb ook alle gas en waterleidingen vervangen omdat het een gevaarlijk zooitje was. De vraag is: als de gasleidingen nou niet hadden gelekt, had je dan alles zo gelaten? je wil vast geen loden leidingen, dus die vervang je allemaal. oude gasleidingen die kunnen gaan lekken zit je ook niet op te wachten, dus die vervang je ook, toch?

Dat die kinderen weten dat de boel lekt en je dat niet vertellen is absoluut kwalijk...de vraag is echter; maakt het voor jouw verbouwing uit als je dit vooraf geweten had?

[1nsane]

itsjohan schreef op zondag 9 juli 2023 @ 23:13:
hoe het juridisch zit heb ik geen verstand van, maar ik woon ook in zo'n jaren dertig woning en heb ook alle gas en waterleidingen vervangen omdat het een gevaarlijk zooitje was. De vraag is: als de gasleidingen nou niet hadden gelekt, had je dan alles zo gelaten? je wil vast geen loden leidingen, dus die vervang je allemaal. oude gasleidingen die kunnen gaan lekken zit je ook niet op te wachten, dus die vervang je ook, toch?

Dat die kinderen weten dat de boel lekt en je dat niet vertellen is absoluut kwalijk...de vraag is echter; maakt het voor jouw verbouwing uit als je dit vooraf geweten had?

Het had voor de verbouwing wel degelijk uitgemaakt.

Als de gasleidingen immers dicht zijn en goed, had ik en 99% van andere mensen het zo gelaten.

Het gaat mij er niet om dat ik nu ineens de koop wil ontbinden al zou dat wellicht juridisch kunnen.

Ik heb echter wél aardige kosten gemaakt om het te herstellen.

Dit klinkt heel principieel maar als ze het niet geweten hadden, mijn probleem uiteraard.

Echter hebben ze bij de notaris en de makelaar met droge ogen getekend voor dat ze nergens van wisten terwijl dat dus wél zo was en bovendien is dat met gas nog link ook.

Ik zou het niet meer dan fair vinden om ze te verzoeken om in elk geval een deel van de kosten voor het vervangen van de leiding te vergoeden. Zoals iemand anders hier al zei, iets van 50/50.

Ik vind het eigenlijk erger dat ze het wisten en moedwillig dus een gevaarlijke situatie hebben gelaten maar het zou mijn inziens dus wel zo netjes zijn als ze op z’n minst een deel van de herstelkosten nemen.

[Opifex]

Ik denk dat het antwoord op jouw vraag heel simpel is. Alleen is het niet te beantwoorden door eender wie hier op Tweakers, behalve jijzelf.

IANAL, maar ja. Je staat juridisch stevig in je recht in deze situatie. Koop ontbinden is waarschijnlijk wat ver, maar op z'n minst kan je (een deel van) de kosten terugeisen.

Maar dat is volgens mij niet de vraag die hier toe doet. Je wil weten wat je in jouw situatie moet doen. En dat weet alleen jij. Hoe goed zijn deze kennissen? Ben je bereid om de bruggen met hen op te blazen voor dit bedrag? Indien ja, go for it. Vorder heel dat bedrag terug. Niets 50/50. De volle 100% verdien je.
Indien nee, tja... kijk eens of je met hen kan praten, maar verwacht niet te veel.

[Reptielenbrein]

Ik zou het eerder een verzwegen gebrek noemen. (en nog eentje ook die dodelijk kan zijn) Heftig.. Ik zou het er zelf persoonlijk niet bij laten zitten en helemaal omdat ze het wisten. Dat geeft ook gelijk aan hoe ze het met je voor hebben.

[digifun]

Als een gasleiding lek is dan ruik je dat. Zelfs de kleinste lekkage ruik je laat staan als die zo lek als een mandje is..

Die cerftified loodgieter is dus een beunhaas met een onzin verhaal. Hij wou zeker ook wel de boel zelf gaan vervangen.

[Sport_Life]

Wie staat in het koopcontract,die kennis (voordat ie overleed) of de kinderen?

Ik zou het allemaal laten rusten..

[Yucon]

Je vraagt je bij dit soort dingen altijd toch onwillekeurig af wat ze nog meer vergeten zijn te vertellen..

[graceful]

1nsane schreef op zondag 9 juli 2023 @ 23:26:
[...]


Het had voor de verbouwing wel degelijk uitgemaakt.

Als de gasleidingen immers dicht zijn en goed, had ik en 99% van andere mensen het zo gelaten.

Het gaat mij er niet om dat ik nu ineens de koop wil ontbinden al zou dat wellicht juridisch kunnen.

Ik heb echter wél aardige kosten gemaakt om het te herstellen.

Dit klinkt heel principieel maar als ze het niet geweten hadden, mijn probleem uiteraard.

Echter hebben ze bij de notaris en de makelaar met droge ogen getekend voor dat ze nergens van wisten terwijl dat dus wél zo was en bovendien is dat met gas nog link ook.

Ik zou het niet meer dan fair vinden om ze te verzoeken om in elk geval een deel van de kosten voor het vervangen van de leiding te vergoeden. Zoals iemand anders hier al zei, iets van 50/50.

Ik vind het eigenlijk erger dat ze het wisten en moedwillig dus een gevaarlijke situatie hebben gelaten maar het zou mijn inziens dus wel zo netjes zijn als ze op z’n minst een deel van de herstelkosten nemen.

Wil niet advocaat van de duivel spelen, echter hebben ze specifiek gezegd dat ze niet bekend zijn met gebreken?

Of hebben ze enkel in het contract laten opnemen dat ze niet aansprakelijk zijn voor gebreken waar ze niet bekend mee zijn? Een standaard procedure overigens, die kans groot, vanuit de makelaar / notaris kwam als idee.

Dat zijn nou even twee totaal verschillende dingen. Maar ik was er niet bij, dus heb ook geen idee wat ze precies mondeling gezegd hebben natuurlijk.

Lijkt weinig kwaad in het spel, gezien de reactie van de kennis. Waarschijnlijk zijn ze niet zo bekend met hoe problematisch dat is.

Hadden ze het niet geweten, waar je toch al vrede mee had, had je het ook vervangen. Waarom nu kwaad bloed maken voor iets waar je al de keuze gemaakt hebt?

De omstandigheden zijn niet veranderd. De aanleiding ook niet, gezien de leidingen aan vervanging toe waren. Iets wat vrij normaal is in een jaren 30 huis. Dus de kosten post is ook niet bijzonder.

Het zal een domper zijn, veel geld, altijd. Maar, je ging het al doen. Je hebt het al gedaan. Het is de moeite, energie en ellende waarschijnlijk totaal niet waard.

[graceful]

Yucon schreef op maandag 10 juli 2023 @ 06:34:
Je vraagt je bij dit soort dingen altijd toch onwillekeurig af wat ze nog meer vergeten zijn te vertellen..

Alles. Bij overlijden ben je meestal pas na een maand of 6/7 weer realistisch inzake alles wat met de overledene te maken heeft.

Geen idee van de tijdspanne, maar kan me goed inbeelden hoe dergelijke zaken niet direct naar boven komen. Pas zodra je eraan herinnert wordt, zoals gebeurd is door de progressie te delen, wat TS gedaan heeft. Waarna een “oh ja” moment ontstond.

[ Voor 26% gewijzigd door graceful op 10-07-2023 07:07 ]

[Smobbo]

digifun schreef op maandag 10 juli 2023 @ 04:07:
Als een gasleiding lek is dan ruik je dat. Zelfs de kleinste lekkage ruik je laat staan als die zo lek als een mandje is..

Die cerftified loodgieter is dus een beunhaas met een onzin verhaal. Hij wou zeker ook wel de boel zelf gaan vervangen.

Dit lijkt me idd ook wel van toepassing.

De tekst rondom verborgen gebreken en de kennis van de verkoper lijkt me een standaard stukje uit de basis NVM overeenkomst. Je zou die er even bij kunnen pakken om te kijken of er echt iets bewust opgeschreven is, of dat ze gewoon de norm gebruikt hebben.

Daarnaast lijkt het me sowieso handig om loden leidingen te vervangen, dus je kan je afvragen hoeveel extra kosten je gemaakt hebt.

Het enige rare is dat de kinderen van de eigenaar dus wisten dat er een gaslek in een huis zat en het niet nodig vonden om hier wat aan te doen, dat is nogal vreemd… hoe lang en hoe erg was dit? Zullen de buren ook leuk gevonden hebben!

[FabianGTI]

Smobbo schreef op maandag 10 juli 2023 @ 07:09:
[...]

Het enige rare is dat de kinderen van de eigenaar dus wisten dat er een gaslek in een huis zat en het niet nodig vonden om hier wat aan te doen, dat is nogal vreemd… hoe lang en hoe erg was dit? Zullen de buren ook leuk gevonden hebben!

Een beetje een raar verhaal inderdaad, vooral met de gasprijzen van de laatste tijd.
Dan laat je niet weet ik hoeveel maanden een gasleiding letten en al helemaal niet zo 'lek als een zeef', dit had je dan wel geroken.
Ergens heb ik het idee dat het verhaal enorm overtrokken wordt zoals @digifun ook al zegt, een loodgieter praat alleen maar in toekomstig werk.

[Qwerty-273]

digifun schreef op maandag 10 juli 2023 @ 04:07:
Als een gasleiding lek is dan ruik je dat. Zelfs de kleinste lekkage ruik je laat staan als die zo lek als een mandje is..

Ik kan me anders wel voorstellen dat de kinderen vaker een opmerking hebben gemaakt "He mam, het ruikt hier toch wel een beetje naar gas!" en dat het wel een keer na gekeken zal worden (of niet, want het staat lager op de prioriteitenlijst).

Je zou inderdaad het THT moeten ruiken dat in Nederland verplicht wordt toegevoegd.

De vraag is of je zelf wel voldoende onderzoek hebt gedaan in de woning. Het hele idee van het toevoegen van deze geurstof is dat je het gas kan ruiken ruim voordat er een explosieve situatie is ontstaan. Of was de gasleiding afgesloten op het punt waar deze de woning binnenkomt?

[ Voor 4% gewijzigd door Qwerty-273 op 10-07-2023 08:08 ]

[Zwartoog]

Er is een verschil tussen "lek" en "poreus". Lek is bv dat er dagelijks liters gas ontsnappen, en dat je eigenlijk de gaskraan dicht wilt houden. Poreus is door verjaring van de stalen gasleiding. Lek merk je zelf snel genoeg, poreus kun je meten met een drukmeter.

In beide gevallen ontsnapt gas, wat niet is toegestaan. Het werkelijke risico is nogal afhankelijk van hoeveel en waar (gasophoping in kruipruimte of spouw, of in de open lucht).

Was er ergens een stalen gasleiding in zicht, dan had de bouwkundig inspecteur je hier direct op dit risico moeten wijzen.

Het was zeker netjes geweest als de nabestaanden het even hadden gemeld, maar het is ook geen echte verrassing. Misschien gingen ze ervan uit dat je sowieso al het leidingwerk ging vervangen, omdat de waterleiding ook al van lood is.

[Waterbeesje]

Je staat in je recht met het verborgen gebrek, als bevestigd is dat ze wisten van het lek. Sowieso.

Aan de andere kant: een loden gasleiding die wel goed functioneert zou ik zelf ook a.s.a.p. er uit willen werken. Dan zou het niet meer uitmaken of het hele zaakje wel of niet lekt.

In mijn huis heb ik het ook meegemaakt, maar dan met asbest:
In contract niks opgenomen over asbest, uitgezonderd een paar dakdelen en schoorsteenmantel.
Achteraf bleek:
- de hoofdriolering asbest te zijn (wist vorige eigenaar misschien oprecht niet)
- de wanden van de woonkamer en slaapkamer VOLLEDIG met asbest betimmerd.

Zowel de verkoper als bouwinspecteur hebben dit niet opgemerkt, dus ik had hier (vooral bij de laatste) een ding van kunnen maken. Niet gedaan, wand alles moest er sowieso uit. Het heeft me enkel wat extra water, twee maanpakjes en inpakzooi gekost à nog geen €100.

Zand er over en met iedereen de band goed gehouden. De vorige eigenaar (helaas inmiddels overleden) haar kinderen kom ik op straat nog wel eens tegen en we groeten elkaar met een glimlach.

[Managelorian]

Ja, je staat in je recht. En ja, dit kun je zelfs voor een rechter laten komen. Maar zoals eerder opgemerkt: hoe ver zou je willen gaan? En wat voor mij ook zou meespelen: heb je het huis voor een vriendenprijsje gekregen of heb je een marktconform tarief betaald? Want als je zelfs maar 5% onder marktconform hebt betaald dan is je 'korting' waarschijnlijk al een veelvoud van de loodgietersrekening.

Over het 'levensgevaarlijk' zou ik niet teveel miepen, want als het lek zo klein was dat iemand met een normaal geurvermogen het niet ruikt dan is het geen gevaarlijke concentratie. En mocht je me hierin niet geloven: zet het gasfornuis maar 'ns 2 seconden open zonder 'm aan te steken. Je zult vrijwel meteen het gas ruiken. Daarna zet je het gasfornuis dicht en ga je met een aansteker rond. Gegarandeerd dat er niets gebeurd, terwijl je bijna over je nek gaat van de stank. Ergo: geen stank, geen gevaar.

[Thomas18GT]

1nsane schreef op zondag 9 juli 2023 @ 23:26:
[...]

Ik heb echter wél aardige kosten gemaakt om het te herstellen.

Hoe ga je iets bewijzen als het al hersteld is?
Verkopers hadden de kans moeten krijgen om het zelf te herstellen.

[ Voor 18% gewijzigd door Thomas18GT op 10-07-2023 13:23 ]

[Glenfiddich]

Managelorian schreef op maandag 10 juli 2023 @ 09:40:
Ja, je staat in je recht. En ja, dit kun je zelfs voor een rechter laten komen. Maar zoals eerder opgemerkt: hoe ver zou je willen gaan? En wat voor mij ook zou meespelen: heb je het huis voor een vriendenprijsje gekregen of heb je een marktconform tarief betaald? Want als je zelfs maar 5% onder marktconform hebt betaald dan is je 'korting' waarschijnlijk al een veelvoud van de loodgietersrekening.

Over het 'levensgevaarlijk' zou ik niet teveel miepen, want als het lek zo klein was dat iemand met een normaal geurvermogen het niet ruikt dan is het geen gevaarlijke concentratie. En mocht je me hierin niet geloven: zet het gasfornuis maar 'ns 2 seconden open zonder 'm aan te steken. Je zult vrijwel meteen het gas ruiken. Daarna zet je het gasfornuis dicht en ga je met een aansteker rond. Gegarandeerd dat er niets gebeurd, terwijl je bijna over je nek gaat van de stank. Ergo: geen stank, geen gevaar.

Dat zou nu niet het eerste zijn waar ik aan denk na het ruiken van gas

[Anoniem: 361276]

1nsane schreef op zondag 9 juli 2023 @ 23:26:
[...]


Het had voor de verbouwing wel degelijk uitgemaakt.

Als de gasleidingen immers dicht zijn en goed, had ik en 99% van andere mensen het zo gelaten.

Zou je denken, we praten hier over een huis uit de jaren 30 dus die leidingen zijn schoon 90 jaar(!) oud en nog van lood ook en jij denkt dan ach zolang het niet lekt is het prima?

Ik denk dat elke gecertificeerde loodgieter zou zeggen dat je alles moet vervangen al is het maar preventief.

[Laurensius88]

Wat zijn de kosten waar we aan moeten denken? Ik vraag mij namelijk af of je dit wel moet willen.

Je koopt een huis van +- 90 jaar oud waarbij het te verwachten valt dat er dit soort zaken spelen. Wanneer je dit gaat aankaarten, gaat je dit ongetwijfeld de relatie met de familie van je kennis beïnvloeden (en ik verwacht niet ten goede).

Of je nou gelijk hebt of niet, misschien is een opmerking in de trend van "Ok, het was wel prettig geweest als je mij dit van te voren had verteld" voldoende om je punt te maken, zonder dat je een hoop gezeik overhoop haalt.

Begrijp mij niet verkeerd, ik zou ook wel wat gefrustreerd zijn, maar het lijkt me wel goed om hier even bij stil te staan.

[Managelorian]

Glenfiddich schreef op maandag 10 juli 2023 @ 13:33:
[...]


Dat zou nu niet het eerste zijn waar ik aan denk na het ruiken van gas

Dat is ook niet mijn natuurlijke neiging, maar het kan geen kwaad. In mijn *beperkte* ervaring heb je echt best wel een flinke hoeveelheid gas nodig wil je een gevaarlijke situatie creëren.

[Part]

1nsane schreef op zondag 9 juli 2023 @ 23:26:
[...]


Het had voor de verbouwing wel degelijk uitgemaakt.

Als de gasleidingen immers dicht zijn en goed, had ik en 99% van andere mensen het zo gelaten.

Het gaat mij er niet om dat ik nu ineens de koop wil ontbinden al zou dat wellicht juridisch kunnen.

Ik heb echter wél aardige kosten gemaakt om het te herstellen.

Dit klinkt heel principieel maar als ze het niet geweten hadden, mijn probleem uiteraard.

Echter hebben ze bij de notaris en de makelaar met droge ogen getekend voor dat ze nergens van wisten terwijl dat dus wél zo was en bovendien is dat met gas nog link ook.

Ik zou het niet meer dan fair vinden om ze te verzoeken om in elk geval een deel van de kosten voor het vervangen van de leiding te vergoeden. Zoals iemand anders hier al zei, iets van 50/50.

Ik vind het eigenlijk erger dat ze het wisten en moedwillig dus een gevaarlijke situatie hebben gelaten maar het zou mijn inziens dus wel zo netjes zijn als ze op z’n minst een deel van de herstelkosten nemen.

Die voorkennis is dat een:
Ja, in alle oude huizen roesten metalen gasleidingen uiteindelijk door dus ik wist het wel.
Of een:
De gasinstallateur heeft het gemeten en de boel afgesloten en ik heb het maar weer aangezet?

Als het echt geconstateerd is dan is het natuurlijk een gevaarlijke rotstreek om het niet te melden.

Echter betreffende de schade. 
Je weet met de koop of je kan weten dat er metalen gasleidingen in zitten.
En metalen gasleidingen hebben een beperkte levensduur.  Hier gaan ze bv uit van 50 jaar. 
https://www.loodgietersbedrijf-okkerse.nl/diensten/gas.html
En hier maar van 40 jaar:
https://mygo.nl/gasleiding-vervangen

Metalen gasleiding mochten gebruikt worden tot 1986.
Dus tot 37 jaar geleden.Gezien de leeftijd van de woning zijn de leidingen dus 37 tot ongeveer 65 jaar oud. Een 50/50 verdeling van de kosten gaat je denk ik niet lukken bij een rechtszaak. De leidingen zijn allang aan het einde van de levensduur of er ver overheen.Veel gemeenten roepen daarom ook op om alle metalen gasleidingen te vervangen.
https://valkenswaard24.nl...-oude-stalen-gasleidingen

[Taghorn]

Even advocaat van de duivel, mocht je gaan procederen dan kan de tegenpartij het ongeveer zo spelen:

Nabestaanden kunnen claimen, die leidingen zijn te oud dus we wisten dat ze lektenporeus waren. Dachten dat je dat zelf ook wel kon bedenken gezien de leeftijd van het huis en dat de zaak niet vervangen is. Heeft paps het ooit over gehad, dat ie eigenlijk de leidingen moest vervangen, maar ja nooit aan toe gekomen.

• rechter gaat erin mee, u verliest (paar traan oogjes nabestaanden helpen)
• rechter vind je bewijs sterk genoeg, ga verder.

Kon je ergens de loden gasleidingen zien? Al is het maar een stukje? Kruip ruimte luik open en zaklamp, aansluiting aan de gasmeter, etc.

• Ja => dan wist je dat ze aan vervanging toe waren (zie post hierboven). Dus geen VERBORGEN gebrek. Is er een bouwkundige keuring gedaan?
  • nee => die had het je verteld (zaak kansloos verloren)
  • ja => Misschien dat je de controleur aansprakelijk kunt stellen, zeer lastig. Die hebben meestal vrij slimme contracten.
• Nee, echt nergens => ga verder

Is het vervangen van de leidingen een grote klus? Halve vloer openbreken? Of buis leggen in kruipruimte, vervelend maar niet echt lastig?

• kleine klus => kosten rechtzaak wegen niet op tegen vervanging. Alleen de extra kosten zou je kunnen claimen, zie kosten rechtzaak hieronder
• grote klus => Heb je gevraagd naar recente (grote) verbouwingen? Of is er iets over verteld?
  • niet gevraagd=> dat hadden de kinderen geweten, gemiste kans. Onderzoeksplicht koper
  • verteld al jaren niet verbouwd/je kon duidelijk zien dat er de laatste 20 jaar niets groots was gedaan => dan had je kunnen weten dat de hele leiding boel vervangen niet gedaan is, want dat is toch wel een klus meestal.
  • waren wel grote dingen gedaan => oke, laatste check

Als je binnenkomt, is er ergens gas te ruiken? Meterkast/kruipruimte/etc? Ook maar een vleugje?

• ja, dan had je dat vrij snel na betrekken huis moeten ruiken want gas stinkt expres ongeloofelijk. Waarom komt u dan nu pas met dit verhaal? Heeft u de oude leidingen als bewijs? Getekende verklaring van verbouwer? (u verliest)
• nee, Was er ergens een opbouw van gas, toen je ging breken werd je misselijk van de geur?
  • nee => dan heeft het ook niet echt gelekt, want er is nergens gas geroken. Leidingen waren oud, maar niet echt poreus. Verhaal verbouwer is standaard verhaal na 50 jaar vervangen. Geen aantoonbare schade.
  • ja => kun je dat echt bewijzen met onafhankelijke getuigen? De persoon die aan het verbouwen was? En hoe hadden de nabestaanden dit kunnen weten? Ze wisten enkel dat die leidingen oud waren, ze hebben nooit iets geroken. Word een lastig verhaal, maar verder naar beneden.

Als je hier komt, bedenk dan dat ALS je gaat procederen en je WINT je NIET alle advocaat kosten terug krijgt. Daar is een procesverdeling voor, die betekent dat het je alsnog klauwen met geld gaat kosten. Wat je maximaal krijgt https://www.rechtspraak.n...ietarief-kanton-2023.aspx. Een advocaat is €250,-/uur en 10 uurtjes steken ze er al heel snel in.
Verlies je, dan betaal je HUN kosten volgens die zelfde regeling.

Een advocaat zal vast gaten vinden, die hij voor een leuk tarief best wil proberen te benutten. Durft de advocaat het ook no-cure no-pay aan?
(ik laat mij graag overtuigen dat er in bovenstaande iets verkeerd gaat, dit is mijn eerste opzet als tegenpartij)

[ Voor 6% gewijzigd door Taghorn op 10-07-2023 23:33 . Reden: flow chart met [list] uitlijnen ]

[Thomas18GT]

Taghorn schreef op maandag 10 juli 2023 @ 23:24:
Even advocaat van de duivel, mocht je gaan procederen dan kan de tegenpartij het ongeveer zo spelen:

Nabestaanden kunnen claimen, die leidingen zijn te oud dus we wisten dat ze lektenporeus waren. Dachten dat je dat zelf ook wel kon bedenken gezien de leeftijd van het huis en dat de zaak niet vervangen is. Heeft paps het ooit over gehad, dat ie eigenlijk de leidingen moest vervangen, maar ja nooit aan toe gekomen.

• rechter gaat erin mee, u verliest (paar traan oogjes nabestaanden helpen)
• rechter vind je bewijs sterk genoeg, ga verder.

Kon je ergens de loden gasleidingen zien? Al is het maar een stukje? Kruip ruimte luik open en zaklamp, aansluiting aan de gasmeter, etc.

• Ja => dan wist je dat ze aan vervanging toe waren (zie post hierboven). Dus geen VERBORGEN gebrek. Is er een bouwkundige keuring gedaan?
  • nee => die had het je verteld (zaak kansloos verloren)
  • ja => Misschien dat je de controleur aansprakelijk kunt stellen, zeer lastig. Die hebben meestal vrij slimme contracten.
• Nee, echt nergens => ga verder

Is het vervangen van de leidingen een grote klus? Halve vloer openbreken? Of buis leggen in kruipruimte, vervelend maar niet echt lastig?

• kleine klus => kosten rechtzaak wegen niet op tegen vervanging. Alleen de extra kosten zou je kunnen claimen, zie kosten rechtzaak hieronder
• grote klus => Heb je gevraagd naar recente (grote) verbouwingen? Of is er iets over verteld?
  • niet gevraagd=> dat hadden de kinderen geweten, gemiste kans. Onderzoeksplicht koper
  • verteld al jaren niet verbouwd/je kon duidelijk zien dat er de laatste 20 jaar niets groots was gedaan => dan had je kunnen weten dat de hele leiding boel vervangen niet gedaan is, want dat is toch wel een klus meestal.
  • waren wel grote dingen gedaan => oke, laatste check

Als je binnenkomt, is er ergens gas te ruiken? Meterkast/kruipruimte/etc? Ook maar een vleugje?

• ja, dan had je dat vrij snel na betrekken huis moeten ruiken want gas stinkt expres ongeloofelijk. Waarom komt u dan nu pas met dit verhaal? Heeft u de oude leidingen als bewijs? Getekende verklaring van verbouwer? (u verliest)
• nee, Was er ergens een opbouw van gas, toen je ging breken werd je misselijk van de geur?
  • nee => dan heeft het ook niet echt gelekt, want er is nergens gas geroken. Leidingen waren oud, maar niet echt poreus. Verhaal verbouwer is standaard verhaal na 50 jaar vervangen. Geen aantoonbare schade.
  • ja => kun je dat echt bewijzen met onafhankelijke getuigen? De persoon die aan het verbouwen was? En hoe hadden de nabestaanden dit kunnen weten? Ze wisten enkel dat die leidingen oud waren, ze hebben nooit iets geroken. Word een lastig verhaal, maar verder naar beneden.

Als je hier komt, bedenk dan dat ALS je gaat procederen en je WINT je NIET alle advocaat kosten terug krijgt. Daar is een procesverdeling voor, die betekent dat het je alsnog klauwen met geld gaat kosten. Wat je maximaal krijgt https://www.rechtspraak.n...ietarief-kanton-2023.aspx. Een advocaat is €250,-/uur en 10 uurtjes steken ze er al heel snel in.
Verlies je, dan betaal je HUN kosten volgens die zelfde regeling.

Een advocaat zal vast gaten vinden, die hij voor een leuk tarief best wil proberen te benutten. Durft de advocaat het ook no-cure no-pay aan?
(ik laat mij graag overtuigen dat er in bovenstaande iets verkeerd gaat, dit is mijn eerste opzet als tegenpartij)

1nsane schreef op zondag 9 juli 2023 @ 23:26:

Ik heb echter wél aardige kosten gemaakt om het te herstellen.

Verkoper heeft niet eens de kans gehad om het te herstellen, dat heeft TS al gedaan.
Nu hoort hij achteraf dat ze al wisten dat het "lek" was en wil hij geld zien.

Succes

Het enige wat er geeist had kunnen worden (voordat TS de boel had vervangen) was het dichten van die lekkage. Maar dan zit je nog met leidingwerk wat mogelijk weer ergens anders gaat lekken in de nabije toekomst.

[Lollercopter]

Knip

[ Voor 94% gewijzigd door Notna op 11-07-2023 23:39 . Reden: De toegevoegde waarde van je opmerking ontgaat mij ]

[andre208]

Oud huis dus gasleidingen nog met hennep verpakt wat vroeger toe gestaan was. Is nu al jaren niet meer toegestaan en is gelijk afkeur.

[Ivow85]

Indien het dikwandig stalen gasleidingen betreft met nog hennep bij de koppelingen: ja die zijn na de 50 jaar of langer dat ze er zitten wel poreus.
Dat is geen gebrek, zeker geen verborgen gebrek. Maar gewoon een kenmerk van het gebruikte materiaal in combinatie met de ouderdom. Bij een gedegen aankooponderzoek door iemand met kennis van zaken was zoiets dan ook zeker naar boven gekomen.

Alleen als het om modernere koperen leidingen gaat, heb je een kansje om het als verborgen gebrek te kunnen bestempelen.

[1nsane]

Oke,

Even wat aanvulling/update.

Het zijn inderdaad kennissen, maar niet heel close, we wisten via hun dat het huis te koop zou komen omdat de moeder/eigenaresse van het huis euthanasie ging laten plegen. Dat is natuurlijk triest maar daardoor hadden we net even een "edge" om eerder de onderhandelingen in te gaan (al hebben we alsnog moeten overbieden om het te krijgen maar da's begrijpelijk voor dit huis, het staat in een extreem gewilde wijk, eeuwigdurende erfpacht etc etc).

In de eerste plaats heb ik dit laten testen omdat ik de gaskraan open gedraaid had en gas rook.

Ik heb een rapport van een loodgieter die langs is geweest die aangaf dat de leiding gewoon lek was, dit zal ergens tussen poreus en echt lek zitten, feit was dat het heel ver boven de norm zat. Dat heb ik ook zwart op wit. Ik heb dit toen hersteld omdat ik in de veronderstelling was dat de verkopende partij, zoals in de koopovereenkomst die getekend is, niet op de hoogte was van eventuele lekkages. Dat bleek dus anders te liggen.

Ik zag hier eerder een opmerking dat men die loodgieter niet zou vertrouwen omdat ze dan werk zouden hebben maar ik heb zelf best veel kennis van dit soort zaken en ik was erbij toen die loodgieter de leidingen ging afpersen en dat was correct gedaan. Met de juiste apparatuur en juist gebruik. Ik had het zelf niet anders gedaan. Het lekte gewoon.

De gaskraan was bij de verkoop dichtgedraaid, derhalve konden we ook geen gas ruiken destijds.

@Thomas18GT Je punt over hun laten herstellen, is irrelevant. Ik was namelijk in de terechte veronderstelling dat de verkopende partij niet op de hoogte was van enige gebreken, omdat het huis verkocht werd door de kinderen van de vrouw die eigenaresse was, stond er een clausule in het koopcontract dat ze niet bekend zijn met enige gebreken. Dat is dus nu juist het probleem, ze bleken er wel bekend mee te zijn nadat ik het heb laten herstellen. Ondanks dat zij dit ook ondertekend hebben.

In algemene zin. De loden leidingen, daar maak ik geen issue van, immers, dat hadden ze praktisch gezien waarschijnlijk niet kunnen weten maar uiteindelijk is dat ook niet waar ze van toegegeven hebben dat ze het wisten, ze hebben enkel toegegeven dat ze wisten van de lekkende gasleiding.

Ik heb zeker niet onder marktconform betaald, sterker nog, ik heb moeten overbieden om het te krijgen. De taxatie viel uiteindelijk precies uit op wat ik betaald heb.

In de overeenkomst staat vastgelegd dat ze niet aansprakelijk zijn voor gebreken waar ze niet bekend mee zijn vanwege dat het huis van hun moeder was en ze dit dus niet wisten, maar dit blijkt dus anders te liggen.

[Polderviking]

Loodgieters die dood en verderf roepen moet je met een korreltje zout nemen.
Daar hebben ze een handje van.
Ik wil niet een té pessimistisch ventje zijn maar ze hebben er natuurlijk baat bij dat jij de hele rambamse bende laat vervangen i.p.v. alleen een problematisch stukje want dan hebben ze een heel project.
En ik garandeer je dat je na die totale leiding renovatie wel weer een andere loodgieter kan vinden die dat vervolgens weer prutswerk vind.

Lekke gasleidingen ruik je gewoon en bij bij "zo lek als een mandje" verwacht ik dat je helemaal de woning uit gegast wordt.

Wat het verzwijgen van dit gebrek betreft sta je lijkt me best wel sterk met zo'n bekentenis.
Of je daar aan moet/wil trekken moet je allicht zelf beoordelen.
Zou dat o.a. laten afhangen van of je inderdaad alles moet laten vervangen. Want dan heb je het immers over nogal een kostenpost.

[ Voor 8% gewijzigd door Polderviking op 12-07-2023 18:17 ]

[digifun]

Knip

[ Voor 96% gewijzigd door Notna op 13-07-2023 15:45 . Reden: Dergelijke gevaarlijke adviezen of opmerkingen laten we maar achterwege ]

[Xghost]

Het is natuurlijk niet netjes van de verkopers dat ze dit niet hebben verteld tijdens de verkoop. Het is natuurlijk wel de vraag of dit opzettelijk is geweest, of dat men het gewoon is vergeten. Aan de andere kant heb je als koper ook een onderzoeksplicht. Daar hoort wat mij betreft bij dat je bij de bezichtiging even het gasfornuis opendraait om te kijken of die het doet. Als dan blijkt dat de gaskraan dicht zit, kan je vervolgens verder doorvragen hoe dat zit. Ik kan me natuurlijk wel voorstellen dat je je 'genaaid' voelt door de verkopers...

Resumé vind ik dat er juridisch gezien voor beide partijen wat te zeggen valt en dat het dus niet een klip en klare zaak is. Als je hier verder iets mee wilt doen, lijkt het me in ieder geval verstandig om je rechtsbijstandsverzekering, het juridisch loket of een advocaat in te schakelen.

[Thomas18GT]

1nsane schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 18:03:
@Thomas18GT Je punt over hun laten herstellen, is irrelevant. Ik was namelijk in de terechte veronderstelling dat de verkopende partij niet op de hoogte was van enige gebreken, omdat het huis verkocht werd door de kinderen van de vrouw die eigenaresse was, stond er een clausule in het koopcontract dat ze niet bekend zijn met enige gebreken. Dat is dus nu juist het probleem, ze bleken er wel bekend mee te zijn nadat ik het heb laten herstellen. Ondanks dat zij dit ook ondertekend hebben.

Dat jij dat irrelevant vind maakt niet dat dat volgens de wetgeving zo is.
Jij wil aanspraak maken op een verborgen gebrek, niet zij. Jij moet de verkoper de kans geven om dit te (laten) herstellen of hier een afspraak over maken met ze.

Zodra u een verborgen gebrek ontdekt, meldt u dit zo snel mogelijk aan de verkoper. Doe dit bij voorkeur met een aangetekende brief. Als de verkoper bereid is het gebrek te herstellen of aan u de reparatiekosten te vergoeden, legt u de afspraken bij voorkeur schriftelijk vast. Bron

Als je dit zou willen aanvechten heb je een rapport nodig van een onafhankelijke expert, niet een loodgieter die er geld aan verdient. Zelfs dan denk ik nog dat je weinig kans maakt, maar goed.

1nsane schreef op zondag 9 juli 2023 @ 23:26:
[...]
Ik zou het niet meer dan fair vinden om ze te verzoeken om in elk geval een deel van de kosten voor het vervangen van de leiding te vergoeden. Zoals iemand anders hier al zei, iets van 50/50.

En dan dit.. Het vervangen? Dat is niet fair, dan heb je er een dik voordeel aan. Ik snap dat jij dat zou willen, maar zo werkt het nou eenmaal niet. Je koopt een jaren 30 huis met 90 jaar oude leidingen met een clausule over verborgen verbreken en je denkt dat de verkoper gaat meebetalen aan het vervangen van leidingen? Een lek herstellen hadden ze inderdaad moeten doen, als ze daar de kans voor hadden gekregen. Maar het vervangen is toch echt voor jou.

[ Voor 21% gewijzigd door Thomas18GT op 13-07-2023 09:30 ]

[DukeBox]

Even buiten wel/niet verborgen/verzwegen gebrek kan ik er met mijn verstand niet bij dat als je weet dat er een probleem met de gasleiding is je dit niet meld.
Desnoods doe je dat even onder 4 ogen buiten de koopovereenkomst langs, moreel gezien compleet verwerpelijk, dit had ook heel anders kunnen uitpakken.

[Qwerty-273]

1nsane schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 18:03:
De gaskraan was bij de verkoop dichtgedraaid, derhalve konden we ook geen gas ruiken destijds.

Dat is dus nu juist het probleem, ze bleken er wel bekend mee te zijn nadat ik het heb laten herstellen. Ondanks dat zij dit ook ondertekend hebben.

Je zal je moeten afvragen of je voor de (extra) gemaakte kosten een zaak wilt starten. Uiteindelijk komt het op twee mogelijkheden uit, jij hebt niet volledig voldaan aan jouw onderzoeksplicht (gaskraan opengedraaid) en/of de verkopende partij heeft niet voldaan aan de mededelingsplicht.

Je spreekt over kinderen, ik neem aan dat ze gezamenlijk eigenaar waren na erving van de woning. En dat één van hen heeft later bevestigd op de hoogte te zijn van dit gebrek. Het wordt een spel om te kunnen bewijzen dat iedereen op de hoogte was (en precies waarvan, dat de gasleidingen lekten of dat het fornuis gas lekte). Het is mogelijk dat men dacht dat het gas bij het fornuis lekte (en dat het fornuis zichtbaar niet veel meer is dan schroot).

[Rukapul]

Qwerty-273 schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 12:28:
[...]

Je zal je moeten afvragen of je voor de (extra) gemaakte kosten een zaak wilt starten. Uiteindelijk komt het op twee mogelijkheden uit, jij hebt niet volledig voldaan aan jouw onderzoeksplicht (gaskraan opengedraaid) en/of de verkopende partij heeft niet voldaan aan de mededelingsplicht.

Je spreekt over kinderen, ik neem aan dat ze gezamenlijk eigenaar waren na erving van de woning. En dat één van hen heeft later bevestigd op de hoogte te zijn van dit gebrek. Het wordt een spel om te kunnen bewijzen dat iedereen op de hoogte was (en precies waarvan, dat de gasleidingen lekten of dat het fornuis gas lekte). Het is mogelijk dat men dacht dat het gas bij het fornuis lekte (en dat het fornuis zichtbaar niet veel meer is dan schroot).

M.i. is het een redelijke interpretatie om de niet bewoningsclausule (in combinatie met de algehele toestand van de woning die heus niet instapklaar zal hebben geoogd) ook voor deze casus van toepassing te laten zijn. Ik zou bij de woning van familie op diverse punten ook een 'aha'-herinnering kunnen hebben, terwijl als ik een lijst met gebreken zou moeten opschrijven diezelfde punten niet actief zou kunnen produceren. Idem voor andere erfgenamen. Het is praktisch onmogelijk om alle potentiele / latente kennis op betrouwbare wijze te consolideren.

Als er verouderd leidingwerk in de woning zit dan is het m.i. helemaal van tafel, want of het concreet lekt is dan eigenlijk bijzaak want dat het op enig moment vervangen moest worden is dan evident. De schade is onder elke redenatielijn dan nihil, ofwel door absentie van aansprakelijkheid of door nieuw-voor-oud.

[Rukapul]

1nsane schreef op zondag 9 juli 2023 @ 22:45:
In het contract stond een clausule specifiek over een waiver mbt eventuele gebreken, immers verkochten haar kinderen het huis en die waren niet op de hoogte van eventuele gebreken.

1nsane schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 18:03:
Ik was namelijk in de terechte veronderstelling dat de verkopende partij niet op de hoogte was van enige gebreken, omdat het huis verkocht werd door de kinderen van de vrouw die eigenaresse was, stond er een clausule in het koopcontract dat ze niet bekend zijn met enige gebreken. Dat is dus nu juist het probleem, ze bleken er wel bekend mee te zijn nadat ik het heb laten herstellen. Ondanks dat zij dit ook ondertekend hebben.

[...]

In de overeenkomst staat vastgelegd dat ze niet aansprakelijk zijn voor gebreken waar ze niet bekend mee zijn vanwege dat het huis van hun moeder was en ze dit dus niet wisten, maar dit blijkt dus anders te liggen.

Topicstarter lijkt er een hele eigen interpretatie op na te houden wat een niet-bewoningsclausule inhoudt. Er worden allemaal zaken bijgehaald die er typisch niet instaan.

Laten we een standaard formulering pakken:

Koper is geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.

Hier staat niet dat verkopers geen kennis van gebreken hebben. Er staat dat verkoper de koper niet kan informeren over eventuele zulke gebreken. En dat is best aannemelijk in deze casus.

Dit is ook wel te vergelijken bij corporatiewoningen die zo verkocht worden. Daar is vast ergens een aantekening of medewerker te vinden met kennis van gebreken, maar dat is bij de verkoop niet gegarandeerd goed in te brenge.

[ Voor 6% gewijzigd door Rukapul op 13-07-2023 13:05 ]

[Mikki0416]

Managelorian schreef op maandag 10 juli 2023 @ 09:40:
Ja, je staat in je recht. En ja, dit kun je zelfs voor een rechter laten komen. Maar zoals eerder opgemerkt: hoe ver zou je willen gaan? En wat voor mij ook zou meespelen: heb je het huis voor een vriendenprijsje gekregen of heb je een marktconform tarief betaald? Want als je zelfs maar 5% onder marktconform hebt betaald dan is je 'korting' waarschijnlijk al een veelvoud van de loodgietersrekening.

Over het 'levensgevaarlijk' zou ik niet teveel miepen, want als het lek zo klein was dat iemand met een normaal geurvermogen het niet ruikt dan is het geen gevaarlijke concentratie. En mocht je me hierin niet geloven: zet het gasfornuis maar 'ns 2 seconden open zonder 'm aan te steken. Je zult vrijwel meteen het gas ruiken. Daarna zet je het gasfornuis dicht en ga je met een aansteker rond. Gegarandeerd dat er niets gebeurd, terwijl je bijna over je nek gaat van de stank. Ergo: geen stank, geen gevaar.

Ik zou niet zomaar met een aansteker rond gaan als je het gasfornuis open draait voor een aantal seconden. Wellicht gebeurt er niks maar lijkt me niet iets voor mensen om uit te proberen

[Anoniem: 39993]

Er was waarschijnlijk ook nog een ouderdomsclausule?
Maar dit toont maar weer eens aan dat je met familie en vrienden moet wandelen, niet handelen. Ik vind het behoorlijk stom van de verkoper om achteraf te verklaren dat hij een bekend gebrek heeft verzwegen, terwijl er een niet-zelfbewoningsclausule EN een ouderdomsclausule in de overeenkomst staat. Why would you do that?

Maar een niet-zelfbewoningsclausule verzwaart de onderzoeksplicht voor een koper dus wel. Ik durf alleen niet in te schatten hoe dat voor een rechter gaat uitpakken als de verkoper daar zelf gaat lopen verklaren volledig op de hoogte te zijn geweest van een gevaarlijk gebrek.

[ Voor 27% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 13-07-2023 13:33 ]

[CH4OS]

Thomas18GT schreef op maandag 10 juli 2023 @ 13:22:
Hoe ga je iets bewijzen als het al hersteld is?
Verkopers hadden de kans moeten krijgen om het zelf te herstellen.

Met de factuur waarin je aantoont nieuwe leidingen aan te schaffen?

[CH4OS]

Thomas18GT schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 09:25:
En dan dit.. Het vervangen? Dat is niet fair, dan heb je er een dik voordeel aan. Ik snap dat jij dat zou willen, maar zo werkt het nou eenmaal niet. Je koopt een jaren 30 huis met 90 jaar oude leidingen met een clausule over verborgen verbreken en je denkt dat de verkoper gaat meebetalen aan het vervangen van leidingen? Een lek herstellen hadden ze inderdaad moeten doen, als ze daar de kans voor hadden gekregen. Maar het vervangen is toch echt voor jou.

Dat een woning bijna 90 jaar oud is, betekend niet dat de gasaansluiting ook zo oud moet zijn, in de jaren '50 en helemaal in de jaren '60 werd aardgas pas echt gemeengoed in Nederland. De gasaansluiting zal dus jonger zijn dan de woning zelf in dit geval.

Als een verkoper weet dat een woning zo oud is (en weet heeft dat de gasleidingen ook oud zouden zijn), kun je wel stellen dat de verkoper in elk geval had moeten melden dat de gasleidingen zo oud zijn. Nu scheelt het gelukkig een jaar of 30 (maximaal tov de leeftijd van de woning), maar ook dan kunnen de gasleidingen gewoon "op" zijn doordat ze poreus geworden zijn.

[Thomas18GT]

CH4OS schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 13:46:
[...]
Met de factuur waarin je aantoont nieuwe leidingen aan te schaffen?

Je gaat bewijzen dat de leidingen lek waren met een factuur van een nieuwe leiding..?

CH4OS schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 13:54:
[...]
Dat een woning bijna 90 jaar oud is, betekend niet dat de gasaansluiting ook zo oud moet zijn, in de jaren '50 en helemaal in de jaren '60 werd aardgas pas echt gemeengoed in Nederland. De gasaansluiting zal dus jonger zijn dan de woning zelf in dit geval.

Als een verkoper weet dat een woning zo oud is (en weet heeft dat de gasleidingen ook oud zouden zijn), kun je wel stellen dat de verkoper in elk geval had moeten melden dat de gasleidingen zo oud zijn. Nu scheelt het gelukkig een jaar of 30 (maximaal tov de leeftijd van de woning), maar ook dan kunnen de gasleidingen gewoon "op" zijn doordat ze poreus geworden zijn.

We weten niet hoe oud de leidingen zijn, en het huis is gekocht met een clausule waarvan we niet precies weten wat erin staat.

De loden gasleidingen zullen inderdaad op zijn omdat ze poreus zijn, dat had TS zo kunnen zien als hij aan zijn onderzoeksplicht had voldaan.

[CH4OS]

Thomas18GT schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 14:30:
Je gaat bewijzen dat de leidingen lek waren met een factuur van een nieuwe leiding..?

Je vervangt de leiding voor de lol? Lijkt mij ook niet, toch? Iets wat de verkoper immers ook niet heeft gedaan.

[migchiell]

CH4OS schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 13:54:
[...]
Dat een woning bijna 90 jaar oud is, betekend niet dat de gasaansluiting ook zo oud moet zijn, in de jaren '50 en helemaal in de jaren '60 werd aardgas pas echt gemeengoed in Nederland. De gasaansluiting zal dus jonger zijn dan de woning zelf in dit geval.

Als een verkoper weet dat een woning zo oud is (en weet heeft dat de gasleidingen ook oud zouden zijn), kun je wel stellen dat de verkoper in elk geval had moeten melden dat de gasleidingen zo oud zijn. Nu scheelt het gelukkig een jaar of 30 (maximaal tov de leeftijd van de woning), maar ook dan kunnen de gasleidingen gewoon "op" zijn doordat ze poreus geworden zijn.

Ik zou eerder stellen dat de koper weet dat de woning zo oud is, en dat er dus een reële kans is dat de leidingen ook (ver)oud(erd) zijn, en daar extra onderzoek naar moet doen, of moet incalculeren dat de boel vervangen moet worden. Volgens mij is dat ook ongeveer wat de ouderdomsclausule beschrijft.

[CH4OS]

migchiell schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 14:42:
[...]


Ik zou eerder stellen dat de koper weet dat de woning zo oud is, en dat er dus een reële kans is dat de leidingen ook (ver)oud(erd) zijn, en daar extra onderzoek naar moet doen, of moet incalculeren dat de boel vervangen moet worden. Volgens mij is dat ook ongeveer wat de ouderdomsclausule beschrijft.

De koper kan alleen niet weten of de verkoper ook onderhoud gepleegd heeft eraan of juist niet. Daarom zou je eigenlijk een technische keuring moeten doen. De verkoper heeft een meldplicht, de koper een onderzoeksplicht.

[Thomas18GT]

CH4OS schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 14:32:
[...]
Je vervangt de leiding voor de lol? Lijkt mij ook niet, toch? Iets wat de verkoper immers ook niet heeft gedaan.

Je vervangt de leiding omdat het veiliger is voor de toekomst.
Je repareert de leiding als die lek is en hem terug wil brengen in de staat zoals afgesproken bij verkoop.

In beide gevallen is het overigens geen bewijs in een rechtszaak dat de leiding daadwerkelijk lek was, daar heb je een rapport van een onafhankelijke expert voor nodig. Anders kan iedereen van alles gaan vervangen in hun net aangekochte huis en zeggen dat het kapot was.

[migchiell]

CH4OS schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 14:56:
[...]
De koper kan alleen niet weten of de verkoper ook onderhoud gepleegd heeft eraan of juist niet. Daarom zou je eigenlijk een technische keuring moeten doen. De verkoper heeft een meldplicht, de koper een onderzoeksplicht.

Zeker waar, de koper moet beslissen of hij extra onderzoek wil (laten) doen of dat hij eventuele extra kosten accepteert, temeer omdat de verkopers niet zelf de bewoners zijn geweest.

[1nsane]

Xghost schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 08:38:
Het is natuurlijk niet netjes van de verkopers dat ze dit niet hebben verteld tijdens de verkoop. Het is natuurlijk wel de vraag of dit opzettelijk is geweest, of dat men het gewoon is vergeten. Aan de andere kant heb je als koper ook een onderzoeksplicht. Daar hoort wat mij betreft bij dat je bij de bezichtiging even het gasfornuis opendraait om te kijken of die het doet. Als dan blijkt dat de gaskraan dicht zit, kan je vervolgens verder doorvragen hoe dat zit. Ik kan me natuurlijk wel voorstellen dat je je 'genaaid' voelt door de verkopers...

Resumé vind ik dat er juridisch gezien voor beide partijen wat te zeggen valt en dat het dus niet een klip en klare zaak is. Als je hier verder iets mee wilt doen, lijkt het me in ieder geval verstandig om je rechtsbijstandsverzekering, het juridisch loket of een advocaat in te schakelen.

Ik snap ook dat het niet zo klip en klaar is.

Het gasfornuis opendraaien kon niet, er zat immers geen gasfornuis in het huis maar losse inductieplaten.

Tijdens de bezichtiging, kregen we welgeteld 15 minuten, dat is nog altijd best normaal en met dit soort huizen die ondanks de huidige rente tig bezichtigingen krijgen.

[1nsane]

Thomas18GT schreef op donderdag 13 juli 2023 @ 15:42:
[...]


Je vervangt de leiding omdat het veiliger is voor de toekomst.
Je repareert de leiding als die lek is en hem terug wil brengen in de staat zoals afgesproken bij verkoop.

In beide gevallen is het overigens geen bewijs in een rechtszaak dat de leiding daadwerkelijk lek was, daar heb je een rapport van een onafhankelijke expert voor nodig. Anders kan iedereen van alles gaan vervangen in hun net aangekochte huis en zeggen dat het kapot was.

Ik heb, vlak na de aankoop, een loodgieter laten komen, die heeft de boel getest en concludeerde dat er veel te veel drukverlies was, 4x zo veel ongeveer, liet me dit ook zien op het apparaatje wat hij gebruikte en dat deed hij correct. De meting werd gedaan alleen op de gasleidingen zelf, het ventiel bij de CV ketel, was dichtgedraaid dus het lekte elders.

Daar heb ik een rapport van.

Ik heb trouwens die loodgieter besteld omdat ik, nadat ik de gaskraan bij de meter open had gedraaid, na een tijdje een gaslucht rook.

[1nsane]

Taghorn schreef op maandag 10 juli 2023 @ 23:24:
Even advocaat van de duivel, mocht je gaan procederen dan kan de tegenpartij het ongeveer zo spelen:

Nabestaanden kunnen claimen, die leidingen zijn te oud dus we wisten dat ze lektenporeus waren. Dachten dat je dat zelf ook wel kon bedenken gezien de leeftijd van het huis en dat de zaak niet vervangen is. Heeft paps het ooit over gehad, dat ie eigenlijk de leidingen moest vervangen, maar ja nooit aan toe gekomen.

• rechter gaat erin mee, u verliest (paar traan oogjes nabestaanden helpen)
• rechter vind je bewijs sterk genoeg, ga verder.

Kon je ergens de loden gasleidingen zien? Al is het maar een stukje? Kruip ruimte luik open en zaklamp, aansluiting aan de gasmeter, etc.

• Ja => dan wist je dat ze aan vervanging toe waren (zie post hierboven). Dus geen VERBORGEN gebrek. Is er een bouwkundige keuring gedaan?
  • nee => die had het je verteld (zaak kansloos verloren)
  • ja => Misschien dat je de controleur aansprakelijk kunt stellen, zeer lastig. Die hebben meestal vrij slimme contracten.
• Nee, echt nergens => ga verder

Is het vervangen van de leidingen een grote klus? Halve vloer openbreken? Of buis leggen in kruipruimte, vervelend maar niet echt lastig?

• kleine klus => kosten rechtzaak wegen niet op tegen vervanging. Alleen de extra kosten zou je kunnen claimen, zie kosten rechtzaak hieronder
• grote klus => Heb je gevraagd naar recente (grote) verbouwingen? Of is er iets over verteld?
  • niet gevraagd=> dat hadden de kinderen geweten, gemiste kans. Onderzoeksplicht koper
  • verteld al jaren niet verbouwd/je kon duidelijk zien dat er de laatste 20 jaar niets groots was gedaan => dan had je kunnen weten dat de hele leiding boel vervangen niet gedaan is, want dat is toch wel een klus meestal.
  • waren wel grote dingen gedaan => oke, laatste check

Als je binnenkomt, is er ergens gas te ruiken? Meterkast/kruipruimte/etc? Ook maar een vleugje?

• ja, dan had je dat vrij snel na betrekken huis moeten ruiken want gas stinkt expres ongeloofelijk. Waarom komt u dan nu pas met dit verhaal? Heeft u de oude leidingen als bewijs? Getekende verklaring van verbouwer? (u verliest)
• nee, Was er ergens een opbouw van gas, toen je ging breken werd je misselijk van de geur?
  • nee => dan heeft het ook niet echt gelekt, want er is nergens gas geroken. Leidingen waren oud, maar niet echt poreus. Verhaal verbouwer is standaard verhaal na 50 jaar vervangen. Geen aantoonbare schade.
  • ja => kun je dat echt bewijzen met onafhankelijke getuigen? De persoon die aan het verbouwen was? En hoe hadden de nabestaanden dit kunnen weten? Ze wisten enkel dat die leidingen oud waren, ze hebben nooit iets geroken. Word een lastig verhaal, maar verder naar beneden.

Als je hier komt, bedenk dan dat ALS je gaat procederen en je WINT je NIET alle advocaat kosten terug krijgt. Daar is een procesverdeling voor, die betekent dat het je alsnog klauwen met geld gaat kosten. Wat je maximaal krijgt https://www.rechtspraak.n...ietarief-kanton-2023.aspx. Een advocaat is €250,-/uur en 10 uurtjes steken ze er al heel snel in.
Verlies je, dan betaal je HUN kosten volgens die zelfde regeling.

Een advocaat zal vast gaten vinden, die hij voor een leuk tarief best wil proberen te benutten. Durft de advocaat het ook no-cure no-pay aan?
(ik laat mij graag overtuigen dat er in bovenstaande iets verkeerd gaat, dit is mijn eerste opzet als tegenpartij)

1. En nog even ter aanvulling op de correcte juridische term in het koopcontract. Daar stond inderdaad een niet-bewoners clausule in, ze zouden dus niet op de hoogte zijn van enige gebreken. Dat bleek dus achteraf wél het geval.

2. Het waren geen loden gasleidingen, het was staal. Daarvan is overigens het devies, het gaat zeer lang mee, lekker laten zitten doorgaans mits het niet lekt. De loden leidingen waar ik over sprak, waren van het water, daar ga ik ook niet moeilijk over doen. Dat kan je immers niet constateren, lekkende gasleidingen wel vanwege de geur en ze waren er, nogmaals, van op de hoogte. Bij de CV ketel, die overigens relatief nieuw is, was GEEN stalen leiding te zien, dat was al koper (en is dus ergens onder de vloer aan het staal gekoppeld). De enige hint van stalen leidingen, was zo'n afdopknots in een van de slaapkamers, waar een gashaard gezeten heeft.

3. Er was geen opbouw van gas, simpelweg omdat de gasleiding bij de meter dicht was gedraaid. Dat ventiel zat trouwens achter een kastje.. Derhalve was er, op het moment van de eindinspectie, niks te ruiken. Die lucht trekt natuurlijk op den duur weg.

4. Nogmaals, ze waren op de hoogte van de lekkage.

Ik heb een rechtsbijstandsverzekering, dat kost in principe niks extra's, die ga ik alle bewijsstukken sturen en laat ik hun wel uitzoeken hoe en wat.

Ik besef me dat ik het een Verzwegen gebrek had moeten noemen, wellicht is het ook verborgen maar het zeker verzwegen.

De relatie met die kennissen, kan ons niets schelen, die was vooral indirect via het bedrijf van m'n schoonouders en puur zakelijk. Dat is dit ook.

[D.deJong]

Wat wil je nu precies bereiken, dat ze een paar meter leiding gaan vergoeden?
Of het nou verzwegen of verborgen is, ik denk dat de verkopers wel iets meer aan hun hoofd hadden na het overlijden van hun moeder.

[The Fatal]

My 2 cents.

Waarschijnlijk had je tijdens alle lange verhalen typen al een meerlagen buis kunnen bestellen die geschikt is voor gas en er in kunnen liggen.
Dan eventueel die mensen een berichtje sturen, dit waren voor mij onvoorzien de kosten en aangezien jullie er van op de hoogte waren zullen we 50/50 doen voor de materialen?

Immers jij profiteert er ook weer van aangezien dan alles vanaf de gas kraan nieuw is.
Andere optie: gas loos. Ideaal moment :-)

[NicoHF]

Waarom 50/50? Laat ze maar alles betalen hun verzwegen dat niet jij. Als het bekend was had je waarschijnlijk korting bedwingt op de koopprijs die de reparatie dekte.

[edsandje]

Je hebt het zelf gerepareerd begrijp ik dat goed? Wat zijn de kosten die je hebt moeten maken?
Als de oude eigenaar het had moeten maken hadden ze waarschijnlijk alleen het lekke stuk vervangen.
Ik zou er niet teveel energie in steken, zonde van je tijd die je waarschijnlijk beter kan gebruiken om je huis je thuis te maken.