Dat is inderdaad de strekking. Vóór het arrest pasten rechters ook al art. 6:267 BW analoog toe op contractuele medehuurders, maar dat had dus geen wettelijke grondslag.
Met het arrest heeft de HR groen licht gegeven om art. 7:627 BW op deze manier toe te passen.
Samengevat:
- medehuur kan wettelijk zijn (volgt uit de wet) of contractueel (volgt uit het contract)
- wettelijk medehuur volgt uit een huwelijk of geregistreerd partnerschap (art. 7:266 BW)
- wettelijke medehuur kan ook ontstaan na toekenning van een verzoek door huurder en beoogde medehuurder op grond van art. 7:267 BW
In beide gevallen van wettelijke medehuur heeft de wetgever voorzien in een 'scheidingsregeling' waarbij echtgenoten en geregistreerd partners die van rechtswege medehuurders zijn (art. 7:266 BW) of wettelijke medehuurders die door de rechter als medehuurders zijn aangemerkt (art. 7:267 BW) zonder inmenging van de verhuurder de medehuur kunnen openbreken.
De reden is dat de wetgever het niet wenselijk achtte dat de verhuurder als 'derde wiel aan de wagen' een scheiding of uit-elkaar-gaan zou blokkeren omdat beide partners het huis zouden moeten verlaten.
Maar de wetgever heeft in de loop der jaren geen 'scheidingsregeling' voor contractuele medehuurders opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Terwijl stellen regelmatig ook zonder huwelijk of geregistreerd partnerschap samenwonen en beiden op het contract staan.
De casus die aan de HR werd voorgelegd betrof een stel (met kinderen) die contractuele medehuurders waren. Net zoals jij en je huisgenoot, maar in jullie geval waarschijnlijk zonder onderlinge affectieve relatie en kinderen vermoed ik.
De rechter in Amsterdam wilde art. 7:267 lid 7 BW analoog toepassen en de HR was daarmee akkoord. Kinderen zijn blijkens het andere vonnis uit 2022 geen doorslaggevende factor (en dat blijkt ook niet uit het arrest), maar ik ken nog geen vonnissen of arresten waarin de analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW is toegepast op contractuele medehuur zonder dat er een affectieve relatie bestond voorafgaande aan de rechtszaak. Strikt genomen zou ik ook niet weten waarom een rechter de vordering om die reden zou afwijzen, maar je bent wellicht de eerste die het aan een rechter voorlegt.
Als je (zoals de AG bespreekt onder 3.35 en 3.36 van de conclusie) zou vertrekken met uitsluitend een partijafspraak met je huisgenoot, loop je het risico dat je toch medehuurder blijft en dus ook hoofdelijk aansprakelijk bent voor een eventuele huurschuld. Met een vonnis dat kracht van het gewijsde heeft gekregen (en waartegen dus geen hoger beroep meer mogelijk is), heb je veel meer zekerheid. Maar als je huisgenoot financieel een probleem krijgt, dan is het maar de vraag of er geen hoger beroep volgt als jij ervoor kiest om tegen je huisgenoot te procederen. Mede daarom dus ook mijn advies om een expert te raadplegen.
levik7 schreef op maandag 12 juni 2023 @ 15:53:
Een bijkomende complicatie is dan wel dat hij niet in zijn eentje voldoet aan de gestelde inkomenseis van de [verhuurder] (deze is 36x de huurprijs), dit omdat hij momenteel een deeltijd studie volgt naast zijn werk.
Een inkomenseis is vrijwel altijd alleen van toepassing bij
aanvang huurovereenkomst. Een inkomensval is in ieder geval geen wettelijke opzeggingsgrond voor de verhuurder, maar kan natuurlijk wel leiden tot een huurschuld als je huisgenoot de huurprijs en servicekosten niet zelf kan dragen en dan komt ontbinding alsnog in beeld. Dit punt is ook onbeantwoord gebleven in het arrest van de Hoge Raad.
Overigens lijkt contractuele medehuur in veel gevallen een methode om het woningwaarderingsstelsel te omzeilen en zou de wetgever dat m.i. moeten verbieden. Als jullie namelijk beiden een eigen contract zouden hebben gehad en jullie nu essentiële voorzieningen delen zoals keuken, badkamer en toilet, dan was de huurovereenkomst niet geliberaliseerd (wat de overeenkomst nu waarschijnlijk wel is) omdat jullie beiden eigenlijk een onzelfstandige woonruimten huren.
Los daarvan verplichten sommige verhuurders dat de huurovereenkomst in het geheel wordt opgezegd (dus door alle medehuurders), omdat er bij een nieuw contract geen beperking geldt voor wat betreft een stijging van de huurprijs. Maar dat is dus niet de overweging van jullie verhuurder begrijp ik.
Voor onbepaalde tijd ben ik gestopt met reageren op dit forum.
:strip_exif()/u/510613/1.gif?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/192890/brain.jpg?f=community)
:strip_exif()/u/101509/Avatar.gif?f=community){kind=avatar}
:strip_icc():strip_exif()/u/91018/dgtw.jpg?f=community)
:strip_exif()/u/63575/killbill_additionalproductimage_001_small.gif?f=community)