hoe onderzoeksplicht uitvoeren koop jaren 30 woning?

[liquedds]

Het huis in dit topic is hetzelfde huis als in topic 'huis kopen met 100k spaargeld?'

Mijn vriendin en ik wil een jaren 30 woning kopen. In het contract dat de aankoopmakelaar heeft opgesteld staat een ouderdomscausule vermeld:
"Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 90 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van enig ongedierte, schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.), doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte."

Nu heeft de verkoper de mededelingsplicht en wij een onderzoeksplicht. Ik wil zelf een bouwtechnische keuring laten uitvoeren, maat hoever gaat de onderzoeksplich? Ik wil zelf ook nog een keer aprt het huis controleren voordat we het contract tekenen, maar kunnen we ook een lijst met vragen naar de verkoopster sturen die dan moeten worden beantwoord? Voorbeeld vragen:
1) Zijn er ooit problemen geweest met het gebruik van de keuken in de periode dat u hier gewoond heeft waarbij u externe hulp heeft ingeschakeld om dit op te lossen?
2) Zijn er ooit problemen geweest met het gebruik van de badkamer in de periode dat u hier gewoond heeft waarbij u externe hulp heeft ingeschakeld om dit op te lossen?
3) Heeft u ooit last gehad van ongedierte?

Is er mogelijk een standaard set aan vragen wat ik kan toesturen naar de verkoopster?

Weet een van jullie een andere manier waarop je nog meer nader onderzoek kan doen naar een woning?

[Jaarsma]

Hi TS,

In het andere topic staat dat je al een bod hebt uitgebracht op de woning. Meestal onderzoek je de woning voordat er een bod uitbracht hebt zodat de staat van de woning wordt meegenomen in je bod. Heb je een bod uitgebracht onder voorbehoud van de bouwkundige keuring? Als je dat niet gedaan hebt dan weet ik niet in hoeverre de uitkomsten van een bouwkundige keuring relevant zijn voor de koop.

En zoals altijd -> dit is een forum, het beste advies is om een specialist hierover te raadplegen.

[ Voor 11% gewijzigd door Jaarsma op 05-06-2023 12:32 ]

[liquedds]

Hoi Jaarsma,

Ik heb een bod uitgebracht waarop een concept koopackte is opgesteld. Deze is nog niet getekent. In de concept koopacte staat dat als essentiele reovaties die volgen na de bouwkundige keuring hoger uitvallen dan €5000 we de keuze hebben om de woning te weigeren. Als de keurder aanvullend ondezoek adviseert mogen we de woning ook weigeren.

De woning is nu 1 keer bezichtigd.

[Sethro]

Er is een standaard NVM vragenlijst die meestal door makelaars wordt opgestuurd voor de bezichtiging. Hier staan het soort vragen op die je zelf nu hebt bedacht.

Voorbeeldje:
https://www.ramonjongen.n...ing%20-%20juli%202019.pdf

[ Voor 38% gewijzigd door Sethro op 05-06-2023 12:47 ]

[TheGhostInc]

liquedds schreef op maandag 5 juni 2023 @ 12:09:
Is er mogelijk een standaard set aan vragen wat ik kan toesturen naar de verkoopster?

Vanuit de makelaar is er vaak al een checklist met allerlei punten, die zou je dan al gehad moeten hebben bij de bezichtiging, of op z'n minst na je bod.
Zaken als asbest en lekkage e.d.

liquedds schreef op maandag 5 juni 2023 @ 12:09:
Weet een van jullie een andere manier waarop je nog meer nader onderzoek kan doen naar een woning?

Je benadert het van de verkeerde kant (imho).

Een oud huis heeft gebreken, krijgt gebreken en zal op een gegeven moment serieus onderhoud nodig hebben. Dat is wat je koopt.
Als je garantie & zekerheid wilt, dan moet je een nieuwbouwwoning kopen, dan krijg je een keurig contract met al de gebreken en hoe lang je terug mag naar de bouwer om het te laten maken.

Dus maak een schatting van de leeftijd van de installaties en wat het kost om die te vervangen:
CV-installatie - 30 jaar oud, met 10 jaar oude CV ketel. CV ketel is afgeschreven, installatie kan nog 10 misschien 20 jaar mee. Kosten CV ketel 2.000 'snel', installatie 10.000 over 10 jaar.
Riolering - Gresbuis & gietijzer. Direct risico op problemen, reparatie lastig, badkamer moet gesloopt worden bij problemen. Of, 10 jaar geleden alles vervangen voor PVC, dus prima te repareren, toegang via kelder, reparatie eenvoudig.
Elektra - Groepenkast afgeschreven, maar wel genoeg groepen en goede kleuren, 1000 voor groepenkast indien gewenst. Of stalen buizen, oude bedrading en groepenkast met 4 smeltpatronen. 10.000 voor het vervangen van al het schakelmateriaal, buizen en bekabeling.

Leesvoer: https://www.hypotheek.nl/...uis-kopen/huis-onderhoud/

En aan het eind van zo'n lijst komt er een onderhoudsplannetje uit. Daarna ga je kijken naar hoeveel kosten je reëel vindt. Bij een jaren '30 woning is 2% van de woningwaarde jaarlijks aan kosten geen gek bedrag.
Dus een 6.000/jaar aan kosten (als de woning een beetje liefde nodig heeft) is echt niet gek.
Bijvoorbeeld een kozijntje vervangen, een lekkende dakgoot fixen etc.
Is de woning een paar jaar geleden helemaal gerenoveerd, dan kun je soms met minder wegkomen, maar dan weet je ook dat de verrassingen allemaal makkelijker te fixen zijn.
Simpel voorbeeld: kom je 11mm of 14mm koperen leidingen tegen... succes om daar knelkoppelingen voor te vinden. Ligt er nieuwe kunststofleiding in, dan haal je bij elke bouwmarkt een koppeling en weet je ook dat de rest van de leiding prima is. Ik verboog een 14mm koperen buis in mijn huis en ineens ontstonden er op 5 plaatsen gaatjes in. Die 'roesten' dan weer dicht, dus ik kon hem een jaartje laten zitten, maar je weet dan wel genoeg: die moet vervangen worden.

[FabianGTI]

liquedds schreef op maandag 5 juni 2023 @ 12:37:
Hoi Jaarsma,

Ik heb een bod uitgebracht waarop een concept koopackte is opgesteld. Deze is nog niet getekent. In de concept koopacte staat dat als essentiele reovaties die volgen na de bouwkundige keuring hoger uitvallen dan €5000 we de keuze hebben om de woning te weigeren. Als de keurder aanvullend ondezoek adviseert mogen we de woning ook weigeren.

De woning is nu 1 keer bezichtigd.

Wij kennen de woning natuurlijk niet, maar 5000 euro aan onderhoud bij een oud pand (gezien de ouderdomsclausule) is er natuurlijk zo doorheen, ik weet niet of dat reëel is.

Hoe is de staat van het pand? Is het echt een opknapper of heeft de vorige bewoner dit al helemaal gedaan en is het huis instapklaar?
Heb je geen kennissen, familie of vrienden die enig technisch inzicht heeft en niet een keer mee kan gaan met een bezichtiging? Sowieso ziet een extra paar ogen altijd meer, maar dan wordt er ook gekeken zonder roze bril.

[lex]

Jaarsma schreef op maandag 5 juni 2023 @ 12:32:
Hi TS,

In het andere topic staat dat je al een bod hebt uitgebracht op de woning. Meestal onderzoek je de woning voordat er een bod uitbracht hebt zodat de staat van de woning wordt meegenomen in je bod. Heb je een bod uitgebracht onder voorbehoud van de bouwkundige keuring? Als je dat niet gedaan hebt dan weet ik niet in hoeverre de uitkomsten van een bouwkundige keuring relevant zijn voor de koop.

En zoals altijd -> dit is een forum, het beste advies is om een specialist hierover te raadplegen.

Bouwtechnische keuring doe je pas als je bod geaccepteerd is en er voorlopig koopcontract is onder voorbehoud van bouwtechnische keuring toch? Wat je zelf kan zien tijdens de bezichtiging is vaak minder interessant dan zaken die uit de keuring kunnen komen.

[TheGhostInc]

lex schreef op maandag 5 juni 2023 @ 16:31:
Bouwtechnische keuring doe je pas als je bod geaccepteerd is en er voorlopig koopcontract is onder voorbehoud van bouwtechnische keuring toch? Wat je zelf kan zien tijdens de bezichtiging is vaak minder interessant dan zaken die uit de keuring kunnen komen.

Hoe je het regelt is echt aan de kopers/verkopers.

In mijn geval heb ik de bouwkundige keuring laten uitvoeren op de dag dat ik het koopcontract zou tekenen. Dus ik liep met de keurder door het huis, wat veel grondiger was dan een normale bezichtiging en heb daarna even overlegd met de keurder of hij bijzondere dingen had gevonden.
Er kwam niks schokkends uit (behalve dat er 30 jaar lang geen groot onderhoud was gedaan, dus eigenlijk moest de hele woning gerenoveerd worden) en daarna heb ik het koopcontract getekend.

Dus ik had geen voorbehoud nodig, ik wist wat ik kocht toen ik tekende.

[Meekoh]

met name qua fundament, er zijn bepaalde regio's waar er een groot risico op een verrotte fundering.
De overheid heeft een kaart gepubliceerd daarvoor. Kijk even of je in een risico gebied een huis op het oog hebt.
https://www.atlasleefomge...teOnStart=layercollection

[Toke_gt]

liquedds schreef op maandag 5 juni 2023 @ 12:09: Ik wil zelf een bouwtechnische keuring laten uitvoeren, maat hoever gaat de onderzoeksplicht?

Die houdt in dat je zelf kijkt naar zichtbare gebreken (hoe ziet kruipruimte eruit, dakconstructie, lekkages). Een bouwkundig onderzoek helpt daarbij, omdat zij weten waarnaar ze kijken en wat de staat is van wat ze zien. Als leek is dat moeilijk beoordelen.

Ik wil zelf ook nog een keer apart het huis controleren voordat we het contract tekenen, maar kunnen we ook een lijst met vragen naar de verkoopster sturen die dan moeten worden beantwoord? Voorbeeld vragen:

Het is inmiddels een paar dagen later, dus misschien niet meer relevant. Maar ik zou dit afraden. Hier heb je idd het al genoemde formulier in de verkoopbrochure voor, maar los daarvan helpen deze vragen en de antwoorden erop jou niet. Het is niet relevant of de eigenaar in 1988 last van muizen heeft gehad. Relevant is of er nu last van muizen is. Dat is iets dat je zelf kunt zien/ruiken, maar ook zelf kunt bestrijden. De woning is bijna 100 jaar oud, in die tijd is er ongetwijfeld wel een reparatie of probleem in badkamer of keuken geweest. Maar hoe relevant is het dat er loodgieter is langsgekomen om een verstopte afvoer te fixen? Relevant is of de elektriciteit aan huidige normen voldoet en of riolering vakkundig is aangelegd. Daar heb je het bouwkundig onderzoek voor.
Advies: blijf rustig ademen. Het is je eerste woning, een enorme smak (spaar)geld, maar daar koop je dan ook iets moois voor. Dat brengt twijfels mee, maar het onderzoek behoedt je voor grote miskleunen, je hoeft echt niet zelf met een loep door het huis om misstanden op te sporen. Zie je lekkages, staat de dakkapel scheef, is er veel water in de kruipruimte of ruikt die muf, dan kun je daar nader onderzoek naar laten doen.

[Rukapul]

Paar uitgangspunten:
• meestal vult de verkoper een aantal standaardvragen in waaronder vragen over lekkages, asbest, etc.
• altijd de algemene vraag "is er verder nog iets dat ik moet weten?" stellen
• bouwkundige keuring (goedkoop, maar oppervlakkig)
• zelf kijken, focussen op hoofdpunten, en bij twijfel niet inhalen
• mentaal een huis dat je koopt gewoon al helemaal afschrijven - je gaat toch 100+ dingen tegenkomen

Bij een huis is het belangrijk dat de fundering goed is, constructietechnisch de boel klopt, de buitenmuren in orde, het dak in orde en de installaties aan de huidige standaard voldoen en geen grote gebreken vertonen.

Het gevaar is juist om de aandacht en energie af te laten leiden door de kleine zaken.

[paQ]

Ik heb 2 jaar geleden een oud gekocht dat ook voetstoots werd verkocht. 'want' nalatenschap en oud, dus what you see is what you get.

We hebben wel een poging gedaan hoor met een bouwkundige, maar te veel constructie (bleek later) zit toch verscholen achter afwerkingen, doos in doos, gerommel en geknutsel door de jaren heen.
Zonder destructief onderzoek hadden we ook nooit vooraf bepaalde zaken kunnen weten, of in elk geval nooit kunnen bewijzen dat de erven er van op de hoogte waren.

Bijv een hevig doorhangende vuren draagbalk (2,5 cm in het midden) die niet origineel was, bij een muurdoorbraak, en een geknapte betonlatei in de voorgevel in het binnenblad. Vooral die laatste was toch wel echt een serieus dingetje. Het huis heeft even gekraakt toen we het herstelden.

In beide gevallen niet iets dat niet hersteld kan worden, en ik had me er op had ingesteld dat je van alles kan tegenkomen. Van de andere kant, dat jaren 30 huis staat er ook al 90 jaar he Dat stort niet plotseling in als je behang afsteekt.

[Sparhawk]

Rukapul schreef op donderdag 8 juni 2023 @ 09:15:
Paar uitgangspunten:
...
• bouwkundige keuring (waardeloos)
..

I agree to disagree. Zie hier een post van mij van een tijd geleden.@Rukapul, misschien dat jij net zoveel ervaring hebt als de gemiddelde keurmeester, maar ik heb dat niet. Ik heb best wel wat ervaring met oude huizen / verbouwingen, maar toch 3 keer een bouwkundige keuring laten doen.

Had ik dat allemaal zelf kunnen zien / vinden? Misschien wel, misschien niet
Ook juridisch sta je minder sterk als je geen bouwkundige keuring doet, dan wel; ongeacht de uitkomsten...

Sparhawk schreef op donderdag 13 september 2018 @ 15:19:
Mijn ervaring met bouwkundige keuringen.

11 jaar geleden een huis laten schieten (de toenmalige verkoper had een puinzooi gemaakt van zijn verbouwing, bouwstop gerkegen van de gemeente, toch afgebouwd, en huis te koop gezet.
Keurmeester maakte en passant praatje met de buurvrouw, en toen gingen alle alarmbellen rinkelen). 40K direct, 60K langetermijnkosten....

11 jaar geleden: Volgend huis: bouwkundige keuring, niks speciaals aan het handje, dus gekocht.

2 maanden geleden: Huis gekocht, al overeenstemming over de prijs, nog geen koopcontract getekend. Zelf meegeweest met de keuring: Vloerbalken compleet verrrot. Vloerrenovatie van 15K euro....

Opnieuw onderhandelen over de prijs, en we zijn op 14K lager ge-eindigd.


Allemaal wel huizen die meer dan 50 jaar oud zijn, maar geeft toch een idee

N=3

[Lawwie]

Rukapul schreef op donderdag 8 juni 2023 @ 09:15:
• bouwkundige keuring (waardeloos)

Deels mee eens, een bouwkundige keuring is nooit destructief, dus degene die de keuring uitvoert mag hetzelfde bekijken als jij zelf ook kunt zien. Echter, neem iemand mee (familie/vrienden) die objectief naar de woning kijkt. Waarschijnlijk kijken jullie namelijk met een roze bril naar de woning.

Overigens, heb ik in mijn jaren 30 woning (1933) ook geen bouwkundige keuring uit laten voeren, maar wel mijn vader meegenomen tijdens een tweede bezichtiging, die keek er toch ook een stuk objectiever naar.

[ Voor 19% gewijzigd door Lawwie op 08-06-2023 11:42 ]

[Rukapul]

@Sparhawk @Lawwie de woordkeus "waardeloos" is ongelukkig. Beter was geweest "Goedkoop, maar oppervlakkig".

Ik weet niet hoe het tegenwoordig is, maar het was niet ongewoon dat men niet eens de kruipruimte betreedt. Ik vraag me ook af of men de tijd erin steekt om de hierboven algenoemde bronnen voor funderingsinformatie van tevoren uitpluist.

Wat me verbaast is dat de verkoper uit de topicstart akkoord gaat met 5k kosten. De kans dat je bij een jaren '30 woning tegen zulke kosten aanloopt qua direct te herstellen zaken is best reeel.

[paQ]

en nog wel hoger ook

dit was de mijne
(OK ook veel echt zichtbaar in slechte staat)

offtopic:
alles gerenoveerd en de teller staat nu op 160k

Zonder destructief onderzoek kom je soms simpelweg niet achter bepaalde zaken.
En waar begin je dan? Als je links in de hoek niets vindt, zegt dat nog niets over de rechter hoek.

[ Voor 4% gewijzigd door paQ op 08-06-2023 11:47 ]

[Dinictus208]

Ik hecht weinig waarde aan een bouwkundig onderzoek. Het kan een bepaald bedrag kan tonen waar je mee kunt onderhandelen. Het gaat bij een normale keuring echt alleen om wat makkelijk zichtbaar is. soms heeft een inspecteur nog een cameraatje en een vochtmeter mee. Echt structurele zaken zoals bv problemen met de fundering, zullen ze bijna nooit vaststellen.

kortom het geeft geen garantie op een goed huis.
Zo'n ouderdomsclausule is volstrekt normaal overigens.

[maxnl]

TheGhostInc schreef op maandag 5 juni 2023 @ 13:19:
Riolering - Gresbuis & gietijzer. Direct risico op problemen, reparatie lastig, badkamer moet gesloopt worden bij problemen. Of, 10 jaar geleden alles vervangen voor PVC, dus prima te repareren, toegang via kelder, reparatie eenvoudig.

In Haagse jaren 30 huizen wil er nog wel eens alleen een kruipruimte onder de woonkamer zitten, en niet onder de gang.
Drie keer raden waar de riolering loopt.

Kans is groot dat zelfs als alles vervangen lijkt, ze de gresbuis waar het allemaal op uit komt hebben overgeslagen.
Want die vervang je niet zomaar zonder alles te verleggen.

Maar goed, zijn allemaal geen problemen die niet op te lossen zijn.

[Annie1980]

Bodemonderzoek? Is dat gedaan? Best belangrijk ook ivm hypotheek

[JJ Le Funk]

is extra onderhandelingsruimte wel zo zeker als het bouwkundig onderzoek uitwijst dat er een paar duizend geïnvesteerd moet worden, of zegt de verkoper dan: "dan verkopen we het wel aan de volgende die niet moeilijk doet"?

[Galinsky]

JJ Le Funk schreef op donderdag 8 juni 2023 @ 16:12:
is extra onderhandelingsruimte wel zo zeker als het bouwkundig onderzoek uitwijst dat er een paar duizend geïnvesteerd moet worden, of zegt de verkoper dan: "dan verkopen we het wel aan de volgende die niet moeilijk doet"?

Vraag ik mij ook altijd af ik heb het idee dat iedereen de huizenmarkt voor kopers zo rooskleurig inziet alsof je er maar even een bouwkundige keuring bijgooit zonder dat je kansen drastisch minder worden. Ik ben ook huiszoekende en altijd als het resultaat v/d biedingen terug zie in Funda is het overgrote deel nog steeds mensen die bieden zonder Financiele en Bouwtechnische voorwaarden. Uiteraard om hun kansen te vergroten.

Mensen willen nog steeds gewoon snel van hun huizen af in de huidige markt en verkopen hem (ook al scheelt het paar duizend euro) liever aan de minst zeurende persoon waarbij ze 100% zeker een verkoop hebben.

[Waterbeesje]

Niet om je bang te maken, maar ik heb 9j terug ook een huis uit 1921 gekocht en daar kwamen ook wat kleinigheidje van botten die een bouwkundig rapport niet had vermeld.

- woonkamer stond rondom in de asbest betimmering
- hoofdriolering volledig asbest
- waterleiding was knutselarij à la buurman en buurman
- elektra was 75% met nylon kousen

Het meeste hiervan was ook enkel aan te tonen door destructief onderzoek, en dat doet en bouwkundig inspecteur niet.

Al met al had ik ook rekening gehouden met tegenvallers, en dit kon ik toen financieel prima handelen. Maar met de huidige huizenprijzen en aannemersprijzen zou ik zeker zorgen voor wat financiële ruimte voor dit soort fratsen.

[Verwijderd]

Als je nu al aan het voorsorteren bent op ontbinden bij meer dan 5k aan directe kosten, dan zou ik er gewoon niet aan beginnen. Dat is niet realistisch voor een matig onderhouden jaren 30 woning. 1 keer met je ogen knipperen en die 5k is weg.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 08-06-2023 21:04 ]

[paQ]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juni 2023 @ 21:03:
Als je nu al aan het voorsorteren bent op ontbinden bij meer dan 5k aan directe kosten, dan zou ik er gewoon niet aan beginnen. Dat is niet realistisch voor een matig onderhouden jaren 30 woning. 1 keer met je ogen knipperen en die 5k is weg.

Aan de andere kant, als die 5k niet aangetikt wordt, heeft het huis veel TLC gehad.

[liquedds]

Vandaag de bouwkundige keuring gehad. Er waren vrij weinig echte gebreken aan het huis, enige was een stopcontact die niet goed geaard was in de badkamer maar dat zou opgelost worden voor de oplevering (volgens mij ook verplicht). Aantal andere dingen die niet direct opgelost hoeven te worden maar waar wel werd aanbevolen om dat na loop van tijd wel op te pakken. Bewoner gaf aan nooit tegen enige probleem te zijn gelopen wat betreft het huis en ook nooit aan iets geklust te hebben. Ik had er wel een goed gevoel over. Wat geld achter de hand houden voor het geval er toch wat is ga ik ook doen.

[TheGhostInc]

liquedds schreef op vrijdag 9 juni 2023 @ 00:19:
Vandaag de bouwkundige keuring gehad. Er waren vrij weinig echte gebreken aan het huis, enige was een stopcontact die niet goed geaard was in de badkamer maar dat zou opgelost worden voor de oplevering (volgens mij ook verplicht).

Top dat je ons update.

Even over dat stopcontact:
Jij weet het en je koopt het huis 'zoals gezien'.
Er is vanuit de verkoper geen verplichting dit te repareren. Zelfs al zou dit 'normale bewoning' in de weg staan.
(Anders zou je een bouwval niet kunnen verkopen, de wetgever wil je behoeden voor verrassingen, maar als een gebrek bekend is, dan vindt de wetgever het meestal prima)

Maak je een afspraak met de verkopers, dan moeten de verkopers zich daar natuurlijk wel aan houden. Maar leg dit het liefst even vast. Een mailtje naar de makelaar is dan een eerste stap.
Ook kan het zijn dat de verkoop van de woning altijd doorgaat, zelfs al zouden ze het niet hebben gedaan. Het koopcontract vermeld het niet, als jij als koper de koop uitstelt omdat het niet is gedaan, dan ben jij in gebreke!
Het contract wordt 'uitgevoerd'. Letterlijk zoals het daar staat. Staat het niet in het contract, dan is het (meestal) niet relevant of van toepassing.

[Hackus]

liquedds schreef op vrijdag 9 juni 2023 @ 00:19:
Vandaag de bouwkundige keuring gehad. Er waren vrij weinig echte gebreken aan het huis, enige was een stopcontact die niet goed geaard was in de badkamer maar dat zou opgelost worden voor de oplevering (volgens mij ook verplicht). Aantal andere dingen die niet direct opgelost hoeven te worden maar waar wel werd aanbevolen om dat na loop van tijd wel op te pakken. Bewoner gaf aan nooit tegen enige probleem te zijn gelopen wat betreft het huis en ook nooit aan iets geklust te hebben. Ik had er wel een goed gevoel over. Wat geld achter de hand houden voor het geval er toch wat is ga ik ook doen.

Kun je het keuringsrapport hier delen ?

Lijkt mij vrij mager gedaan dat er uit jaren 30 woning alleen dit tevoorschijn komt.
Dakconstructie, dakpannen, dakgoot, leidingwerk etc allemaal meegenomen ?

[paQ]

hoe kan iets "niet goed geaard" zijn?
Het is geaard of het is niet geaard.

[B-lex]

paQ schreef op vrijdag 9 juni 2023 @ 09:37:
hoe kan iets "niet goed geaard" zijn?
Het is geaard of het is niet geaard.

Bijvoorbeeld via een waterleiding. Waarschijnlijk voldoende lage aardweerstand, dus geaard, maar niet ‘goed’ geaard.

[Agent47]

Als verkoper moest ik een lijst invullen met dingen die gebeurd waren. Zo heb ik ooit lekkage gehad en heb ik dat in het formulier ingevuld. Het is een beetje indekken en aan de kopers om dat formulier goed door te nemen.

[Hiru]

Heb zelf een jaren 30 huis gekocht, veel aarde idd via de leidingen of via douchebakken etc. Veel bedrading (praktisch alles) liep ook via metalen buizen ipv de huidige gebruikelijke pvc buizen. Dat konden we tijdens de koop niet zien maar dat is wel een risico wat je accepteert.

Als je keuring alleen dit soort zaken vermeldt dan hebben ze het huis òf echt geweldig onderhouden en gerenoveerd, òf je keuring is wat lui. Ik hoop voor je dat het de 1e is, goed mogelijk natuurlijk.

[Umbrah]

Oef, jaren '30... dat is naast "code" ook een hele hoop "staat niet in code maar zou wel moeten". Een lijstje van zaken waar ik zelf doorgaans wat problemen mee heb en waarom ik het nooit zelf zou kopen:

- Randaarde overal (code voor dat soort huizen zegt alleen in 'natte' ruimtes), zeker voor DC-apparaten nogal een dingetje
- Kwaliteit glaswerk (dubbel was geen standaard, ook geen verplichting, maar het is voor zowel warmte als koude een no-brainer, en geheid áls het er al inzit is het ouder dan 20jr, en heeft het een verlies van isolatie)
- Kwaliteit isolatie
- Kwaliteit ventilatie
- CO2 balans
- Energie-onafhankelijkheid (soms is eigen opwek geen optie, en zelfs met: de stap van "voor nu electrisch" naar "ook goed voor straks electrisch") is niet-destructief lastig te bepalen en de bestaande vergunningen/beschermingen zijn soms onbekend
- MOCHT je het puur voor de grond kopen, dan heb je in potentie een hoop historische bodemkwaliteitszaken die er kunnen spelen, immers, huizen uit die tijd zaten aanvankelijk niet op het gasnet, maar kregen "energie" op een andere manier aangevoerd.

Jaren '30 kan mooi zijn, maar afhankelijk van hoe je wilt wonen (en: kan niet in je portefuille kijken) niet echt praktisch. De wereld zag er in die tijd gewoon anders uit

[paQ]

daarentegen vaak:
- groot perceel
- garage / oprit
- bomen
- charme
- meer m2

niet alles is kommer en kwel he

[ Voor 18% gewijzigd door paQ op 09-06-2023 11:19 ]

[Verwijderd]

paQ schreef op vrijdag 9 juni 2023 @ 11:18:
daarentegen vaak:
- groot perceel
- garage / oprit
- bomen
- charme
- meer m2

niet alles is kommer en kwel he

En de mooiste plekjes zijn in de jaren 30 al ingepikt. Dus je kunt jouw hele lijstje hebben op een goede locatie. En ja, daar hangt een prijskaartje aan.

[paQ]

Verwijderd schreef op vrijdag 9 juni 2023 @ 11:26:
[...]

En de mooiste plekjes zijn in de jaren 30 al ingepikt. Dus je kunt jouw hele lijstje hebben op een goede locatie. En ja, daar hangt een prijskaartje aan.

maar dan krijg je ook wel een rapport met minder dan 5000 euro aan direct te plegen onderhoud

[Wuursj]

Eens met dat een bouwtechnische keuring weinig toevoegd. Bij ons huis uit 1913 kwam er niks uit naar voren wat ik zelf niet heb kunnen zien. Bij de kruipruimte stond er alleen 'vochtig, nder onderzoek nodig', de beste man is er niet eens in geklommen (en heb ik zelf nog gedaan tijdens een extra bezichtiging.

Voor mij was de aanwezigheid van loden drinkwaterleidingen wel iets dat ik wel belangrijk vond vanwege jonge kinderen. Kun je non-destructief laten doen door een monster van het water op te sturen. Ons huis bleek loodvrij maar de leiding in de voortuin naar het huis toe niet...

[Gethijsem]

Wij hebben toevallig gisteren getekend voor de hypotheek van een jarendertigwoning. We hebben een week nadat we het bod hadden uitgebracht een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Daar kwam nog best wat uit, en behalve loden leidingen die we zelf al hadden ontdekt ook wat zaken die nog niet in het onderhoudsplan van de VvE stonden. Het is en blijft een oud huis dus zo’n keuring zeker laten doen.
De verkoper heeft verder een meldplicht bij verborgen gebreken, daar moet je sowieso naar vragen en je kunt daar binnen een bepaalde termijn nog een en ander op verhalen mocht er nog iets naar voren komen.

[Gethijsem]

maxnl schreef op donderdag 8 juni 2023 @ 13:17:
[...]


In Haagse jaren 30 huizen wil er nog wel eens alleen een kruipruimte onder de woonkamer zitten, en niet onder de gang.
Drie keer raden waar de riolering loopt.

In Den Haag bij een jarendertigwoning sowieso even checken of ie op veen of op zand staat, de bekende scheidingslijn is niet zo strak :-)

[Hackus]

Vaak is een jaren 30 woning ook niet meer geschikt voor modern gebruik. Aantal wandcontactdozen is laag. Tegenwoordig heb je veel meer in gebruik dan in die tijd. Toen was het aantal apparaten beperkt.
Nu heb je magnetron, air fryer, modem, pc, wasdroger, elektr. oven eo koken, overal wil je kunnen opladen.

* nog maar te zwijgen over slechte bedrading met canvas en metalen schutbuizen. Oude meterkast met smeltzekering, geen aardlek. Dit is bij mij altijd 1e wat compleet vervangen wordt.

[sorted.bits]

Wij hebben een jaar of 6 geleden een jaren 30 woning gekocht en netjes een bouwkundige keuring laten doen. Maar laten we wel wezen, 5k is inderdaad 1 keer knipperen en het is weg.

Wij hadden 80k aan reparaties/upgrades in het eerste jaar en een lijst met dingen die echt aangepakt moesten worden.

Als 5000 euro je limiet is en je hebt niet de kans om per jaar een paar procent van de aankoopwaarde te besteden aan onderhoud, ben je snel klaar.

Wij doen alles om het huis natuurlijk beter te maken en goed te onderhouden, maar de ouderdomsclausule komt gewoon in het koopcontract op het moment dat we zouden verkopen. Wie weet wat er zich in een plafond bevindt welke je nog niet open hebt gehad.

Goed voorbeeld, in het koop contract staat bijvoorbeeld: Het pand wordt zover bekend zonder putten opgeleverd. 6 jaar en 4 putten later heb je geen poot om op te staan, want ja... 'zover bekend'.

[liquedds]

Bedankt voor de reacties
Een aantal onderdelen heeft de keurder niet kunnen beoordelen:
- Onderbouw Funderingsconstructie Fundering algemeen
- Daken Dakbedekking hellend Keramische pan
Wel toelichting:
"De pannen zijn nog de originele pannen van tijdens de bouw van de woning.
Keramische pannen hebben een theoretische levensduur van 90 jaar. De
pannen hebben op dit moment een redelijke kwaliteit en dekken voldoende af.
Er zijn geen sporen van een recente lekkage waargenomen. Het is niet
ongebruikelijk dat men bij keramische pannen van deze leeftijd af en toe
enkele pannen moet vervangen."
- Daken Gootconstructie Dakafvoergoot bekleding, zink
- Daken Schoorsteen en/of
dakdoorvoeren
Steenachtig
- Algemene installaties Riolering Vuilwaterafvoer, kunststof- Algemene
bevindingen
Ventilatie in de woning Algemeen
Wel toelichting: "De woning is voorzien van een natuurlijke ventilatie.
De aanwezige mogelijkheden in de natte voorzieningen lijken voldoende te
kunnen functioneren."

Enig idee hoe je hier mee inzicht in kan krijgen in bijvoorbeeld in bovenstaande, de informatie over de fundering is dat niet ergens op internet te vinden?

@Gethijsem Mijn woning is trouwens ook ik de regio Den Haag, ben benieuwd of het op veen of zand is gebouwd, is dat ergens te controlen. Mijn woning is een tussenverdieping dan heb je toch geen kruipruimte?

[Wolly]

@liquedds Daar heeft de keurder dus veel laten liggen, al is dat niet ongewoon bij een appartement aangezien de genoemde zaken gemeenschappelijke delen zijn.

Heb je wel VVE notulen en jaarstukken ontvangen en gelezen?

Je ziet vanzelf of het veen of zand is, bij veen is de bevolking stukken multicultureler Je kan het ook op de kaart zien, de Laan van Meerdervoort is de scheiding tussen veen en zand, de zeekant is uiteraard de zandkant.

[ Voor 7% gewijzigd door Wolly op 11-06-2023 08:38 ]

[Gethijsem]

liquedds schreef op zaterdag 10 juni 2023 @ 22:54:
@Gethijsem Mijn woning is trouwens ook ik de regio Den Haag, ben benieuwd of het op veen of zand is gebouwd, is dat ergens te controlen. Mijn woning is een tussenverdieping dan heb je toch geen kruipruimte?

Haagsekaart.nl maar die blijkt momenteel niet goed te werken, althans niet op mijn iPad. Er is ook bodemdata.nl, maar daar zie ik zo snel niet hoe ik de bebouwing van de stad doorschijnend kan maken.

Zelf woon ik momenteel ook op een tussenverdieping en hoewel ik geen kruipruimte heb heeft de onderbuuf dat wel. Er zijn hier ook veel kruipruimtes uitgegraven tot kelder. Soms staat er grondwater in de kruipruimtes maar ook de steeds drogere zomers schijnen problemen te geven bij bebouwing op veen.

Veengrond op zich is niet zo’n ramp maar leidt wel sneller tot verzakkingen. Hier in Den Haag is dat best een ding want de stad is overvol en zodoende wordt er de laatste jaren flink in de hoogte gebouwd in de vorm van dakopbouwen. Veel verstand heb ik er overigens niet van want heb er niet voor gestudeerd, maar tijdens de bouwkundige keuring heb ik er, als zandliefhebber, om gevraagd. Ons nieuwe oude huis staat op een oude strandwal en dus op het zand.

[ Voor 3% gewijzigd door Gethijsem op 11-06-2023 17:42 ]

[Gethijsem]

Wolly schreef op zondag 11 juni 2023 @ 08:37:
@liquedds Daar heeft de keurder dus veel laten liggen, al is dat niet ongewoon bij een appartement aangezien de genoemde zaken gemeenschappelijke delen zijn.

Heb je wel VVE notulen en jaarstukken ontvangen en gelezen?

Je ziet vanzelf of het veen of zand is, bij veen is de bevolking stukken multicultureler Je kan het ook op de kaart zien, de Laan van Meerdervoort is de scheiding tussen veen en zand, de zeekant is uiteraard de zandkant.

Niet precies, door de hele stad heen zijn stukken met zand terug te vinden.