Verhuistrein gedachte-experiment

[Herrfunkel]

Hallo tweakers, ik heb een gedachte-experiment waar jullie waarschijnlijk een lichtje op kunnen schijnen.

Stukje achtergrond:
Er worden momenteel veel nieuwbouwprojecten gestopt in de periode nét voor de bouwfase. Vanwege de hoge grondstofprijzen en schaarste aan bouwvakkers, zijn woningen duur en worden er vanwege de gestegen hypotheekrente relatief weinig verkocht. De betaalbaarheid staat onder druk. Zodoende zijn projecten niet meer rendabel.
Gemeenten willen voornamelijk bouwen voor sociale huurders, starters, middenhuur, middeldure koop. Daar is veel behoefte aan. Projectontwikkelaars willen bouwen voor dikke portemonnees, omdat er dan beter verdiend kan worden. Vaak komt aan het einde van de bestemmingsplan-onderhandeling een bepaalde verhouding slash woningmix naar voren, bijvoorbeeld: 20% sociaal, 40% middelduur/middenhuur en de rest duur (koop en huur). De verliezen die worden gemaakt op de sociale woningen worden betaald door de duurdere woningen, en daarmee kan een project van start gaan.
Daarnaast stelt men dat er sprake is van doorstroming als er nieuwe woningen bij komen. Dus stel er komen nieuwe woningen, dan komt er een percentage daarvan aan woningen vrij. Starters laten natuurlijk niks achter.
Nu komt de topic titel naar voren; als je een dure woning bouwt, dan kan de verhuistrein starten: iemand die het dure huis koopt laat een vaak kleinere en goedkopere woning achter, die vervolgens ook wordt gekocht door iemadn die weer een nét kleinere woning achterlaat. Etc. Google maar eens op verhuistrein en je ziet voornamelijk ontwikkelaars die dat concept onderschrijven. Ook politieke partijen willen het graag noemen.

Nu komt het gedachte-experiment: Stel, we laten ontwikkelaars 100% dure woningen bouwen. Zij blij. Dus praktisch gezien: Hugo laat de komende 7 jaar zo'n 900.000 villa's bouwen door de bouwbedrijven, gemeentes gaan daar mee akkoord.
Komt het dan vanwege de verhuistrein vanzelf goed d.m.v. doorstromingen, of gaat er dan nog iets mis in de markt? Waar zit mijn gedachtefout, dat dit dé oplossing is?

[Ernemmer]

De verhuistrein is niet voor iedereen weggelegd, genoeg gezinnen die nooit verder kunnen of willen doorstromen uit hun rijtjeswoning.

[ Voor 3% gewijzigd door Ernemmer op 29-05-2023 18:07 ]

[No Hands]

Hugo gaat dat echt niet laten bouwen in zulke aantallen. Zelfs kleine betaalbare redt ie er geen 900.000. Vergunningstrajecten duren vaak al 7 of 8 jaar.

En ook die trein kan nooit kloppen, niet iedereen wil naar een grote dure woning. Ontwikkelaars hebben dat bedacht zodat ze grote dure woningen kunnen blijven bouwen.

[Herrfunkel]

No Hands schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:16:
Hugo gaat dat echt niet laten bouwen in zulke aantallen. Zelfs kleine betaalbare redt ie er geen 900.000. Vergunningstrajecten duren vaak al 7 of 8 jaar.

En ook die trein kan nooit kloppen, niet iedereen wil naar een grote dure woning. Ontwikkelaars hebben dat bedacht zodat ze grote dure woningen kunnen blijven bouwen.

Het merendeel van de huizenbezitters wil toch wel naar een íéts duurdere grotere woning als daar ruimte voor is? Gezien alle overwaardes die huizenbezitters nu hebben, moet dat toch wel mogelijk zijn? Daarmee creëer je dan toch een treintje.

[Ernemmer]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:20:
[...]


Het merendeel van de huizenbezitters wil toch wel naar een íéts duurdere grotere woning als daar ruimte voor is? Gezien alle overwaardes die huizenbezitters nu hebben, moet dat toch wel mogelijk zijn? Daarmee creëer je dan toch een treintje.

Is dat zo?
Lijkt mij niet, als ik fijn ergens woon en genoeg plek heb voor mijn gezin hoef ik echt niet naar een andere plek te verhuizen voor een iets groter huis.

en daarbij, we gaan die 900.000 extra woningen nooit halen omdat er tekorten zijn, dus 900.000 extra villa's die veel meer tijd en materiaal kosten al helemaal niet.
''tijdelijke'' woonunit zoals Hugo nu aanmoedigt gaat misschien wel lukken, maar of je van zoiets blij moet worden.

[ Voor 21% gewijzigd door Ernemmer op 29-05-2023 18:27 ]

[No Hands]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:20:
[...]


Het merendeel van de huizenbezitters wil toch wel naar een íéts duurdere grotere woning als daar ruimte voor is? Gezien alle overwaardes die huizenbezitters nu hebben, moet dat toch wel mogelijk zijn? Daarmee creëer je dan toch een treintje.

Waarom? Omdat het kan hoeft het nog niet. Als je lekker woont ga je niet weg omdat het groter of duurder kan. Althans, niet iedereen.

Er moeten huizen gebouwd worden voor starters en bejaarden. Die hebben plek nodig. Starters betaalbaar, bejaarden moeten uit huizen die geschikt zijn voor gezinnen. Die bejaarden hebben vaak wat meer te besteden dan een starter want hypotheek afgelost en overwaardes. Maar die willen niet in appartementjes zonder tuintje enzo. Dus daarvoor bouwen is moeilijk.

[markje1]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:20:
[...]


Het merendeel van de huizenbezitters wil toch wel naar een íéts duurdere grotere woning als daar ruimte voor is? Gezien alle overwaardes die huizenbezitters nu hebben, moet dat toch wel mogelijk zijn? Daarmee creëer je dan toch een treintje.

Volgens mij is dit redelijk afhankelijk van de levensfase waar iemand zich in bevindt. Als er een kinderwens is of de kinderen worden ouder is het goed in te denken dat je vanuit een appartement naar een rijtjeshuis wilt. Sommige willen dan nog door naar vrijstaand. Maar als de kinderen zijn uitgevlogen en je bereikt een leeftijd waarop het geen gegeven is dat je je villa en tuin kan onderhouden. Dan zou het fijn zijn als je weer ergens zou kunnen wonen waar alles gelijkvloers is. Dit gaat lastig worden als je maar 1 categorie woningen bouwt.

Ook zou het fijn zijn als we duurzame woningen bouwen in alle woningcategorieën zodat het hele woningbestand duurzamer wordt.

[fopjurist]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:02:
Nu komt het gedachte-experiment: Stel, we laten ontwikkelaars 100% dure woningen bouwen. Zij blij. Dus praktisch gezien: Hugo laat de komende 7 jaar zo'n 900.000 villa's bouwen door de bouwbedrijven, gemeentes gaan daar mee akkoord.
Komt het dan vanwege de verhuistrein vanzelf goed d.m.v. doorstromingen, of gaat er dan nog iets mis in de markt? Waar zit mijn gedachtefout, dat dit dé oplossing is?

Er is geen ruimte voor 900.000 villa's. Er is een lap grond en je kunt kiezen tussen 10 rijtjeshuizen of 4 villa's waarbij er door de verhuistrein misschien 4 kleine woningen vrijkomen. De rijtjeshuizen zetten dus meer zoden aan de dijk. Je loopt dan ook niet het risico dat de verhuistrein ontspoort doordat doorstromers hun oude woning aanhouden voor de verhuur. Bij de verhuistrein is het ook maar de vraag of er sociale huurwoningen beschikbaar komen.

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:20:
[...]

Het merendeel van de huizenbezitters wil toch wel naar een íéts duurdere grotere woning als daar ruimte voor is? Gezien alle overwaardes die huizenbezitters nu hebben, moet dat toch wel mogelijk zijn? Daarmee creëer je dan toch een treintje.

Je blaast de bubbel van de overwaarde dan nog verder op door hem in te zetten voor de bouw van villa's. We moeten die bubbel juist doorprikken. Ik heb begrepen dat nieuwbouw stilligt omdat gemeentes niet genoeg verdienen aan de grond, en daarom liever wachten tot de prijzen weer stijgen. We hebben nu keihard nieuwe huizen nodig zodat jongeren met hun leven kunnen beginnen. Laat gemeentes de huiseigenaren maar belasten ipv af te wachten tot ze de rekening kunnen afschuiven op starters. Een slagvaardige overheid zou nu keihard ingrijpen en ervoor zorgen dat de bouw doorgaat.

[PilatuS]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:20:
[...]
Het merendeel van de huizenbezitters wil toch wel naar een íéts duurdere grotere woning als daar ruimte voor is?

Verhuizen is duur. De kosten koper alleen al is heel veel geld. Dan nog flinke klussen die gedaan moeten worden. De rente is ook flink hoger nu, dus als je onder de 2% zit dan wil je liever niet weg dan wel. Waarom 50k of meer uitgeven voor een iets grotere woning als de oude prima is ?

[HenkEisDS]

fopjurist schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:31:
[...]

Er is geen ruimte voor 900.000 villa's. Er is een lap grond en je kunt kiezen tussen 10 rijtjeshuizen of 4 villa's waarbij er door de verhuistrein misschien 4 kleine woningen vrijkomen. De rijtjeshuizen zetten dus meer zoden aan de dijk. Je loopt dan ook niet het risico dat de verhuistrein ontspoort doordat verhuizers hun oude woning aanhouden voor de verhuur. Bij de verhuistrein is het ook maar de vraag of er sociale huurwoningen beschikbaar komen.

2.236.317 hectare grond wordt momenteel gebruikt door boeren. Daar kan je makkelijk 900.000 villas kwijt.
https://longreads.cbs.nl/...derlandse-bodem-gebruikt/

[No Hands]

HenkEisDS schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:40:
[...]


2.236.317 hectare grond wordt momenteel gebruikt door boeren. Daar kan je makkelijk 900.000 villas kwijt.
https://longreads.cbs.nl/...derlandse-bodem-gebruikt/

....

[naitsoezn]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:02:
Nu komt het gedachte-experiment: Stel, we laten ontwikkelaars 100% dure woningen bouwen. Zij blij. Dus praktisch gezien: Hugo laat de komende 7 jaar zo'n 900.000 villa's bouwen door de bouwbedrijven, gemeentes gaan daar mee akkoord.
Komt het dan vanwege de verhuistrein vanzelf goed d.m.v. doorstromingen, of gaat er dan nog iets mis in de markt? Waar zit mijn gedachtefout, dat dit dé oplossing is?

1 doorstromer laat maar 1 woning achter voor een starter, terwijl er vaak meerdere starterswoningen passen op dezelfde footprint van 1 'doorstromerswoning'. /topic.

[Accretion]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:20:
[...]
Het merendeel van de huizenbezitters wil toch wel naar een íéts duurdere grotere woning als daar ruimte voor is? Gezien alle overwaardes die huizenbezitters nu hebben, moet dat toch wel mogelijk zijn? Daarmee creëer je dan toch een treintje.

Nee bah, nog meer poetsen en nog meer tuin om te onderhouden. Ons eerste huis is meteen een prima huis.

Heeft alleen nut als je ook een tuinman en huishoudster kunt betalen en aanhouden.

D'r is eigenlijk ook niets Nederlandser dan 'het prima vinden' en/of oneindig lang in je eigen huis blijven wonen.

Mensen zetten liever een aanbouw d'r tegenaan dan dat ze doorstromen naar iets groters.

___

Starters huizen zijn daarnaast wel gewoon dikke onzin, als je nog niet eens drie slaapkamers en een kantoortje kunt maken, kun je netzogoed niets bouwen.

[Compuhair]

Nederland telde aan het einde van 2022 ongeveer 195 duizend woningen met een waarde boven een miljoen

Er is dus helemaal geen markt voor 900.000 villa's. M.a.w. er zijn niet genoeg mensen die voldoende verdienen om een villa te kunnen kopen.

[Accretion]

naitsoezn schreef op maandag 29 mei 2023 @ 19:12:
[...]

1 doorstromer laat maar 1 woning achter voor een starter, terwijl er vaak meerdere starterswoningen passen op dezelfde footprint van 1 'doorstromerswoning'. /topic.

Ja, lekker alles hutje-mutje bouwen, dat is leuk...
... we hebben nog niet genoeg buren-ruzie topics

Het punt van TS is dat ook bij het bouwen van een groot huis (wat gunstig is voor de bouwer) een kleinere woning ook vrij komt.

Als we toch alle boeren (vrijwillig, voor degelijke vergoeding) uitkopen, is d'r plek zat.

[Accretion]

Compuhair schreef op maandag 29 mei 2023 @ 19:13:
Nederland telde aan het einde van 2022 ongeveer 195 duizend woningen met een waarde boven een miljoen

Er is dus helemaal geen markt voor 900.000 villa's. M.a.w. er zijn niet genoeg mensen die voldoende verdienen om een villa te kunnen kopen.

Ach, in een leegstaande villa kunnen we heel wat asielzoekers kwijt, is dat probleem ook weer opgelost.

[No Hands]

Accretion schreef op maandag 29 mei 2023 @ 19:17:
[...]


Ja, lekker alles hutje-mutje bouwen, dat is leuk...
... we hebben nog niet genoeg buren-ruzie topics

Het punt van TS is dat ook bij het bouwen van een groot huis (wat gunstig is voor de bouwer) een kleinere woning ook vrij komt.

Als we toch alle boeren (vrijwillig, voor degelijke vergoeding) uitkopen, is d'r plek zat.

En dan halen we eten van ergens anders?
Laat ze maar ergens anders huizen gaan bouwen dan. Kunnen onze boeren gewoon blijven.

[naitsoezn]

Accretion schreef op maandag 29 mei 2023 @ 19:17:
[...]


Ja, lekker alles hutje-mutje bouwen, dat is leuk...
... we hebben nog niet genoeg buren-ruzie topics

Het punt van TS is dat ook bij het bouwen van een groot huis (wat gunstig is voor de bouwer) een kleinere woning ook vrij komt.

Als we toch alle boeren (vrijwillig, voor degelijke vergoeding) uitkopen, is d'r plek zat.

En het punt van bouwen, bouwen, bouwen, is niet dat er een handvol woningen voor de rijken bijkomen (die een handvol woningen achterlaten voor de minderbedeelden) maar dat er een significante hoeveelheid extra woningen bijkomt. TS vraagt naar de flaw in z'n gedachtenspinsel, en daar geef ik antwoord op. "Trickle-down bouwbeleid" zorgt met de beschikbare ruimte niet voor de benodigde extra woningen... Kun je het mee eens zijn of niet, maar dat was de vraag van TS niet. Om daar een boom over op te zetten zijn bovendien meer dan genoeg topics hier op het forum te vinden, dus die discussie hoeft imho hier in dit topic niet.

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 29-05-2023 20:11 ]

[Accretion]

No Hands schreef op maandag 29 mei 2023 @ 19:40:
[...]


En dan halen we eten van ergens anders?
Laat ze maar ergens anders huizen gaan bouwen dan. Kunnen onze boeren gewoon blijven.

Leg even uit wat het probleem is van vrijwillige uitkoop tegen passende vergoeding.
En daarnaast wordt het gros van de producten toch geëxporteerd.

Het enige alternatief is Nederland "vol" verklaren, minder kinderen verwekken en geen buitenlanders meer binnen laten.

Maar als ik dat zeg ben ik ook een klootzak.
Dus wat wil men dan wel horen?

[No Hands]

Accretion schreef op maandag 29 mei 2023 @ 20:11:
[...]


Leg even uit wat het probleem is van vrijwillige uitkoop tegen passende vergoeding.
En daarnaast wordt het gros van de producten toch geëxporteerd.

Het enige alternatief is Nederland "vol" verklaren, minder kinderen verwekken en geen buitenlanders meer binnen laten.

Maar als ik dat zeg ben ik ook een klootzak.
Dus wat wil men dan wel horen?

Landbouwgrond wordt voorzien van huizen. Dan is het voor altijd weg, vrijwillig of niet. Er wilde misschien wel een boer gaan boeren die biologische vlas wilde verbouwen om isolatiemateriaal van te maken oid.

Nederland is ook vol, een kinder quotum is een idee en is er plek zat in andere delen van de wereld om huizen te zetten.

[corporalnl]

Je vergeet nog 1 belangrijk punt @Herrfunkel

Door de stikstof regels mag er vaak niet gebouwd worden.
Nederlandse regering roept wel heel leuk bouwen bouwen bouwen, maar ondertussen kunnen ze dat niet vanwege de stikstof regels.

[Accretion]

corporalnl schreef op maandag 29 mei 2023 @ 20:27:
Je vergeet nog 1 belangrijk punt @Herrfunkel

Door de stikstof regels mag er vaak niet gebouwd worden.
Nederlandse regering roept wel heel leuk bouwen bouwen bouwen, maar ondertussen kunnen ze dat niet vanwege de stikstof regels.

Eigenlijk is het de oplossing om heel Nederland vol te zetten met van die 'Tiny houses'.

Geen ruimte voor kinderen, werkt prima voor asielzoekers óf starters en voor het 'stikstofbudget' van een villa kun je een heel park van die tiny houses neerzetten?

[Accretion]

No Hands schreef op maandag 29 mei 2023 @ 20:23:
[...]
Er wilde misschien wel een boer gaan boeren die biologische vlas wilde verbouwen om isolatiemateriaal van te maken oid.

Zomaar uit het niets een boerenbedrijf uit de grond stampen is behoorlijk lastig.
Zeker in de huidige tijd.

Ik heb overigens gelezen dat vlas duurder is én minder goed isoleert, dus of we daar veel mee opschieten is ook niet helemaal duidelijk.

[Herrfunkel]

naitsoezn schreef op maandag 29 mei 2023 @ 20:01:
[...]

En het punt van bouwen, bouwen, bouwen, is niet dat er een handvol woningen voor de rijken bijkomen (die een handvol woningen achterlaten voor de minderbedeelden) maar dat er een significante hoeveelheid extra woningen bijkomt. TS vraagt naar de flaw in z'n gedachtenspinsel, en daar geef ik antwoord op. "Trickle-down bouwbeleid" zorgt met de beschikbare ruimte niet voor de benodigde extra woningen... Kun je het mee eens zijn of niet, maar dat was de vraag van TS niet. Om daar een boom over op te zetten zijn bovendien meer dan genoeg topics hier op het forum te vinden, dus die discussie hoeft imho hier in dit topic niet.

Eerlijk gezegd, ik mikte wel op wat jij mooi verwoordt als trickle down bouwbeleid. Vanuit één project van 100 huizen bezien werkt dat wel lijkt me, maar kun je het ook extrapoleren?
De meeste bezwaren in dit topic zijn praktisch (ruimte, materiaal, stikstof), maar het ging me inderdaad om dat concept van doorstroming.

[Rukapul]

In principe helpt elk huis dat gebouwd wordt het probleem te verlichten. Toch is het niet simpelweg op te lossen met 900.000 villa's bouwen:

• Er is een beperkte groep kopers voor echt dure huizen. Deze wordt begrenst door 1) financiering, 2) woonwensen. Er is dus sprake van een (regionale) prijs-vraag curve en naarmate de top ingevuld wordt moet de prijs omlaag voor het volgende deel van de curve. Dan krijg je dus eerst villa's, dan tweekappers, etc. etc. tot je eindigt met de Bijlmer
• Voor grote gebieden met enkel villa's kom je op een lage bewoningsdichtheid uit waarbij sociale voorzieningen als winkels, scholen, etc. nauwelijks uitkunnen
• Projecten op schaal met deze methode leiden tot mono-cultuur wijken die op termijn hun beperkingen kennen. Er wordt bijvoorbeeld ook redelijk wat lokaal (binnen een wijk) verhuisd en dat werkt het best wanneer er variatie aan woningen beschikbaar is.

[FRANQ]

@Herrfunkel

Zonder in details te treden.

Schoonfamilie is bezig met het bestemmingsplan te wijzigen op het terrein waar het ouderlijk huis staat.

Plan ingediend voor woningen vanaf 55/60m2, gemeente wil woningen vanaf 120m2.

Woningen zijn dan per definitie meteen al te duur voor starters.

[FreakNL]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:20:
[...]


Het merendeel van de huizenbezitters wil toch wel naar een íéts duurdere grotere woning als daar ruimte voor is? Gezien alle overwaardes die huizenbezitters nu hebben, moet dat toch wel mogelijk zijn? Daarmee creëer je dan toch een treintje.

Ik ben juist blijven zitten in mijn rijtjeswoning tijdens de gekte van de laatste 2-3 jaar. Er moest een paar ton bij om naar een 2-kapper toe te gaan, daar had ik geen trek in… En ik wilde wel van 125m3 maar 150m2 gaan… En niet van 125m2 naar 135m2, dat schiet niet op….

[ Voor 8% gewijzigd door FreakNL op 29-05-2023 22:04 ]

[Rmg]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:02:
Hallo tweakers, ik heb een gedachte-experiment waar jullie waarschijnlijk een lichtje op kunnen schijnen.


Nu komt het gedachte-experiment: Stel, we laten ontwikkelaars 100% dure woningen bouwen. Zij blij. Dus praktisch gezien: Hugo laat de komende 7 jaar zo'n 900.000 villa's bouwen door de bouwbedrijven, gemeentes gaan daar mee akkoord.
Komt het dan vanwege de verhuistrein vanzelf goed d.m.v. doorstromingen, of gaat er dan nog iets mis in de markt? Waar zit mijn gedachtefout, dat dit dé oplossing is?

Dat er helemaal geen vraag is naar 900.000 villas, je hebt dus je hebt dus 600.000? 700.000? 800.000? te koop staande villa's waar ontwikkelaars alleen maar verlies op maken als ze überhaupt al te verkopen zijn.

Als je doorstroom wil moet je juist leeftijdsbestendige woningen maken, bungalows, penthouses, benedenwoningen, kangaroewoningen etc etc het liefst nog even in de wijken waar je veel ouderen in 1-gezinswoningen hebt wonen.Vooral niet investeren in het aanpassen van de oude woning. (niet populair )

Je moet het aantrekkelijk maken voor ouderen om hun 1 gezinswoning waar ze samen of alleen in wonen "op te geven" en te vertrekken naar een ander huis, die huizen moeten dan ook niet op een compleet andere plek, want die mensen wonen al ergens 50,60,70 jaar, die zijn gebonden aan een wijk regio.

In high-end bejaarden flats/hofjes/appartementen investeren is imo een beter idee, hup, uit die 1-gezinswoning.

Dan komen er 1 gezinswoningen vrij, waar vaak nog een hele hoop aan moet gebeuren om ze 'naar deze tijd' te krijgen. Dus dat moet je ook op 1 of andere manier stimuleren anders komt de doorstroming ook niet op gang.

https://www.binnenlandsbe...enmarkt-komt-niet-op-gang

[ Voor 5% gewijzigd door Rmg op 29-05-2023 22:19 ]

[Yaksa]

Er moet veel meer op aangedrongen worden dat ouderen waarvan de kinderen het nest hebben verlaten de eengezinswoning inruilen voor een kleinere woning of appartement.
Ik zie, zeker in de huursector, nog veel te vaak dat opa's/oma's blijven zitten in te grote huurwoningen, soms met wel 4 slaapkamers en een grote tuin die ze niet eens meer zelf kunnen onderhouden.
We zullen de ruimte die er is veel beter moeten benutten, desnoods aanmoedigen met een flinke premie of zo.

[No Hands]

Yaksa schreef op maandag 29 mei 2023 @ 22:28:
Er moet veel meer op aangedrongen worden dat ouderen waarvan de kinderen het nest hebben verlaten de eengezinswoning inruilen voor een kleinere woning of appartement.
Ik zie, zeker in de huursector, nog veel te vaak dat opa's/oma's blijven zitten in te grote huurwoningen, soms met wel 4 slaapkamers en een grote tuin die ze niet eens meer zelf kunnen onderhouden.
We zullen de ruimte die er is veel beter moeten benutten, desnoods aanmoedigen met een flinke premie of zo.

Juist, geen boeren uitkopen maar bejaarden

[bombadil]

Het hele doorstroom verhaal bestaat normaal doet niets extra aan het grote tekort door de gestegen bevolking. Normaal hoort het bij de (theoretische) mismatch tussen inkomen en woning. Al acht ik dat probleem relatief klein. Wel leuk gedachte-experiment tegen de weerstand bij bouwen sociale huurwoningen.

Yaksa schreef op maandag 29 mei 2023 @ 22:28:
Er moet veel meer op aangedrongen worden dat ouderen waarvan de kinderen het nest hebben verlaten de eengezinswoning inruilen voor een kleinere woning of appartement.

Tsja, de sociale huurprijs is vaak gebaseerd op het verleden. Dus woning 100m2 kost opa en oma €580 per maand, nieuwe huurwoning 70m2 wordt aangeboden tegen nieuwe tarief €693 pm.

Wat gek dat opa en oma niet willen downgraden tegen meerprijs. + gedoe van verhuizen + vertrouwde omgeving verlaten.

[ Voor 24% gewijzigd door bombadil op 30-05-2023 07:11 ]

[naitsoezn]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 20:57:
[...]


Eerlijk gezegd, ik mikte wel op wat jij mooi verwoordt als trickle down bouwbeleid. Vanuit één project van 100 huizen bezien werkt dat wel lijkt me, maar kun je het ook extrapoleren?
De meeste bezwaren in dit topic zijn praktisch (ruimte, materiaal, stikstof), maar het ging me inderdaad om dat concept van doorstroming.

Nou ja, het is natuurlijk wel een gedachte-experiment dus je kunt er mee weg komen, maar als je in je gedachten wat extra bouwlocaties erbij weet te verzinnen en je bedenkt de overige praktische problemen weg, dan blijft er imho ook geen reden meer over om alleen maar villa's te bouwen. Je kunt dan immers gewoon waar "de markt" om vraagt. En er vragen ook wel starters (of andere minder-bedeelden) om nieuwbouwwoningen. En bovendien is het ook de taak van de gemeente om te zorgen voor leefbare en gevarieerde buurten (dus geen strikte scheiding tussen "ghettos" en "villabuurten").

De huidige beperkingen op het gebied van bouwlocaties zorgen er imho gewoon voor dat je meer woningen op dezelfde locatie moet bouwen. En uiteraard betekent dat ook niet dat je elke m2 moet volbouwen met flatjes van 35m2 tot 12 hoog: De trade-off die je in de TS benoemt werkt niet alleen vanuit een kosten-baten oogpunt maar ook vanuit een sociaal / maatschappelijk perspectief. Je wilt zoveel mogelijk woningen bijbouwen om zoveel mogelijk verschillende wensen te faciliteren. Bovendien: De kans is ook groot dat die rijtjeswoning van 5 ton een starterwoning vrijmaakt, daar hoef je geen villa van 9 ton voor te bouwen.

[wm1234]

Het hele land zit vooral te wachten op gigantisch veel eengezinswoningen tegen een normale prijs, 200 tot 350k euro en starters/twee huishouden/mensen op leeftijd, appartementen 150k tot 300k.

Als je naar de bouwkosten kijkt, moet dat ook goed te realiseren zijn maar de overheid doet er 8 tot 10 jaar over om een project voortgang te laten krijgen met ontelbaar procedures.

Het probleem zit dus niet echt aan de bouwkant (pre-fab fabrieken liggen stil te wachten) maar aan de stroppige (lokale) overheid. Nu ook weer met die klimaat onderzoeken. Allemaal leuk en aardig maar je weet de woonwijk komt er, je kan onderzoeken wat je wil maar de burger betaald het.

[Frogmen]

Ik denk dat die doorstroming aan zijn limiet zit, niet iedereen wil een nog groter huis of kan en wil het betalen. Ik denk dat er nu een stroming komt die het juist niet wil liever in hun fijne passende woning blijven, deze eventueel verduurzamen en daarin investeren. Hoeveel ruimte heb je nodig? En vergeet niet je moet het ook allemaal inrichten en onderhouden. De tendens in deze is denk ik meer dat men liever relaxed en zorgeloos wil leven.

[YangWenli]

*snip* dit is niet constructief discussiëren

[ Voor 80% gewijzigd door Señor Sjon op 02-06-2023 11:15 ]

[SPee]

De grote problemen zijn: betaalbaarheid, beschikbaarheid en geschiktheid.

In mijn stad is de bouw van een woontoren niet doorgegaan, omdat er te weinig mensen zich hadden aangemeld. Voornaamste reden: de prijs. Volgens de bouwer "betaalbare appartementen/studio's voor de middenklasse", maar die middenklasse denkt: "voor 300.000-800.000 ga ik geen appartement kopen". Ja, die 3 ton appartementen werden nog wel verkocht, maar die duurdere dus niet.

Ander voorbeeld zijn mijn ouders. Die wonen nog in het ouderlijke huis, waar we vroeger met z'n zevenen woonden. Die willen wel weg, maar waren uitgeloot voor een nieuwbouwproject. Er zit ook geen noodzaak achter om naar een enkelvloerse woning te gaan, dus ze lopen niet funda af te struinen naar andere betaalbare appartementen in de buurt. En dat geldt ook voor de buren; bijna de helft van het huizenblok woont daar al bijna 30 jaar en is nu pensionado.
Als je die weg krijgt, dan krijg je weer zo'n verhuistrein. Maar die wonen in een groot, (grotendeels) afbetaald huis met tuin. Die kunnen geen villa betalen (regio amsterdam, dat is dan gelijk miljoenen en buiten budget ) dus moet je wel luxe(re) appartenementen aanbieden. Maar die zijn er (te) weinig, niet geschikt voor ouderen en vaak ook nog te duur (300-600k zou acceptabel zijn).

Rukapul schreef op maandag 29 mei 2023 @ 21:04:
In principe helpt elk huis dat gebouwd wordt het probleem te verlichten. Toch is het niet simpelweg op te lossen met 900.000 villa's bouwen:

• Er is een beperkte groep kopers voor echt dure huizen. Deze wordt begrenst door 1) financiering, 2) woonwensen. Er is dus sprake van een (regionale) prijs-vraag curve en naarmate de top ingevuld wordt moet de prijs omlaag voor het volgende deel van de curve. Dan krijg je dus eerst villa's, dan tweekappers, etc. etc. tot je eindigt met de Bijlmer

Je bedoeld dan het oude Blijmer
Die woonflats hebben ze voor een groot deel gesloopt en laagbouw van gemaakt. Dat hielp mee aan het woningtekort, maar helaas wel de verkeerde kant op.

[Señor Sjon]

wm1234 schreef op dinsdag 30 mei 2023 @ 08:17:
Het hele land zit vooral te wachten op gigantisch veel eengezinswoningen tegen een normale prijs, 200 tot 350k euro en starters/twee huishouden/mensen op leeftijd, appartementen 150k tot 300k.

Als je naar de bouwkosten kijkt, moet dat ook goed te realiseren zijn maar de overheid doet er 8 tot 10 jaar over om een project voortgang te laten krijgen met ontelbaar procedures.

Het probleem zit dus niet echt aan de bouwkant (pre-fab fabrieken liggen stil te wachten) maar aan de stroppige (lokale) overheid. Nu ook weer met die klimaat onderzoeken. Allemaal leuk en aardig maar je weet de woonwijk komt er, je kan onderzoeken wat je wil maar de burger betaald het.

200k kost bijna al een kale woning, excl. 21% BTW (ja, zit ook op nieuwbouw), excl. grond en excl. de boodschappenlijsten van de overheid.

[YangWenli]

Mijn moeder verhuist wel naar een appartement. Maar een jaren 70 gezinswoning levert VEEL minder op dan wat een fatsoenlijke apartement kost.
Gelukkig is zij een van de weinige vrouwen in Nederland die 40 jaar lang fulltime heeft gewerkt dus dan heb je nog een pensioen om het te betalen- bijvoorbeeld anderhalf jaar 2 hypotheken in de lucht houden.

Maar veel ouderen kunnen nergens naar toe (niet alle boomers hebben geld).

[phYzar]

De 'trein' is ook niet zo'n toegevoegde waarde aan het huizentekort. Als je 10 huizen hebt voor 11 mensen dan kun je een huis bouwen voor de rijkste en 10 mensen een plekje laten opschuiven zodat de armste het overgebleven goedkope huis kan kopen. Óf je bouwt een huis volgens de wensen van nummer 11 en je bent gelijk klaar zonder 10 onnodige extra verhuizingen.

Dus in de eerder genoemde "bouwen naar vraag" vs "trickle down huizen" zet ik in op team #vraag

[Rukapul]

phYzar schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 11:31:
De 'trein' is ook niet zo'n toegevoegde waarde aan het huizentekort. Als je 10 huizen hebt voor 11 mensen dan kun je een huis bouwen voor de rijkste en 10 mensen een plekje laten opschuiven zodat de armste het overgebleven goedkope huis kan kopen. Óf je bouwt een huis volgens de wensen van nummer 11 en je bent gelijk klaar zonder 10 onnodige extra verhuizingen.

Dus in de eerder genoemde "bouwen naar vraag" vs "trickle down huizen" zet ik in op team #vraag

Punt hierbij is natuurlijk dat elk huis dat tegenwoordig gebouwd wordt in kwaliteit direct in de bovenste helft van de huizenvoorraad zit.

Het is niet zinnig lagere kwaliteit woningen te bouwen.
Nog kleinere woningen / percelen is haast onmogelijk.
Cadeautjes geven door onder de waarde te verstrekken is ongewenst.

Dus hoe zie je het dan voor je om direct voor de vraag te bouwen in het laagste segment? Het is perfect logisch dat het laagste segment 'tweedehands' koopt (of sociaal huurt met behoud van maatschappelijk kapitaal).

[WEBGAMING]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 20:57:
[...]


Eerlijk gezegd, ik mikte wel op wat jij mooi verwoordt als trickle down bouwbeleid. Vanuit één project van 100 huizen bezien werkt dat wel lijkt me, maar kun je het ook extrapoleren?
De meeste bezwaren in dit topic zijn praktisch (ruimte, materiaal, stikstof), maar het ging me inderdaad om dat concept van doorstroming.

"Trickle down" werkt niet, dat is heel duidelijk te zien in andere gebieden.

Heel raar plan. Er is behoefte naar betaalbare huizen, kom, laten we ik weet niet hoe veel dure, voor die mensen onbetaalbare huizen bouwen, dat zal het probleem oplossen!

[Señor Sjon]

YangWenli schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 11:19:
Mijn moeder verhuist wel naar een appartement. Maar een jaren 70 gezinswoning levert VEEL minder op dan wat een fatsoenlijke apartement kost.
Gelukkig is zij een van de weinige vrouwen in Nederland die 40 jaar lang fulltime heeft gewerkt dus dan heb je nog een pensioen om het te betalen- bijvoorbeeld anderhalf jaar 2 hypotheken in de lucht houden.

Maar veel ouderen kunnen nergens naar toe (niet alle boomers hebben geld).

Die oude woning is toch wel handig als kinderen met de kleinkinderen komen. En het buurtje blijft ook wel bekend als je op dezelfde plek blijft wonen.

WEBGAMING schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 12:00:
[...]

"Trickle down" werkt niet, dat is heel duidelijk te zien in andere gebieden.

Heel raar plan. Er is behoefte naar betaalbare huizen, kom, laten we ik weet niet hoe veel dure, voor die mensen onbetaalbare huizen bouwen, dat zal het probleem oplossen!

Omdat een nieuw huis aan veel meer moet voldoen dan een oude, waardoor deze gewoon te duur is voor een startend gezin.

[ Voor 41% gewijzigd door Señor Sjon op 02-06-2023 12:21 ]

[WEBGAMING]

Señor Sjon schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 12:20:
[...]


[...]

Omdat een nieuw huis aan veel meer moet voldoen dan een oude, waardoor deze gewoon te duur is voor een startend gezin.

Komt dat doordat de bouw kosten zo duur zijn? Nee, die huizen zijn zo duur door het tekort.

[phYzar]

Rukapul schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 11:55:
Dus hoe zie je het dan voor je om direct voor de vraag te bouwen in het laagste segment? Het is perfect logisch dat het laagste segment 'tweedehands' koopt (of sociaal huurt met behoud van maatschappelijk kapitaal).

De vraag komt uit alle lagen. Een deel zal dus starter moeten zijn, maar een deel kan best villa zijn. Een deel van de zoekenden is misschien expat of statushouder met een een gezin, een stad-ontvluchter, gescheiden boomer, noem maar op. Als de huidige huizenmix voldoet dan kan er in dezelfde verhoudingen bijgebouwd worden, als de beschikbare mix scheef is door onevenredig veel jongeren/singles/alleenstaande immigranten dan moet de balans richting goedkopere woningen. In het trickle down bouwen wat de TS voorsteld zit je alleen op korte termijn goed, maar op langere termijn is de huizenmix in Nederland uit balans richting te dure villa's en blijft een geschikt huis vinden voor de mensen zonder villa-geld een probleem. Vraag-bouwen zou dus wat genuanceerder verwoord kunnen worden als balans-bouwen ipv de hardste roeper tevreden stellen.

[Drardollan]

Met als resultaat dat mensen die achteraan in de trein zitten per definitie in een uitgewoond en oud huis terecht komen met alle vervelende zaken van dien? Lekker dan, werk je keihard als 30 jarige en moet je genoegen nemen met een oud en verrot huis in een wijk die je niet aanstaat. Daar waar je anders iets leuks had kunnen kopen naar je zin.

Belachelijk idee dus. Er moet gewoon gebouwd worden in de verhoudingen die nodig zijn, een nieuw huis moet voor iedereen budget en voor iedereen bereikbaar zijn die dat wil.

[Sissors]

Accretion schreef op maandag 29 mei 2023 @ 20:33:
[...]


Eigenlijk is het de oplossing om heel Nederland vol te zetten met van die 'Tiny houses'.

Geen ruimte voor kinderen, werkt prima voor asielzoekers óf starters en voor het 'stikstofbudget' van een villa kun je een heel park van die tiny houses neerzetten?

Wat nog efficienter is, is tiny houses opstapelen. Nu heb je flats opnieuw uitgevonden

En aantrekkelijke tiny houses staan altijd op een grote lap (gesubsidieerde) grond. Als er nou net iets is waar gebrek aan is, zijn het die grote lappen grond.

[Señor Sjon]

WEBGAMING schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 12:38:
[...]

Komt dat doordat de bouw kosten zo duur zijn? Nee, die huizen zijn zo duur door het tekort.

Nou, deze mag je gerust van me aannemen dat de bouwkosten zo hoog zijn. Er wordt steeds meer beleid in de bouw van woningen gestopt (gasloos, natuurvriendelijk, klimaatneutraal etc, etc) dat dit allemaal bij de bouwkosten komt. En dan hebben we nog inflatie, bouwmaterialen die beperkt leverbaar zijn, mankracht, etc.). Nu met de Hugonormen valt een groot deel van de financiele draagkracht van projecten weg, waardoor ze helemaal niet meer doorgaan en dus de nieuwe aanwas van woningen terugvalt. Maar goed, dit neigt allemaal meer naar het woningmarkt topic.

[WEBGAMING]

Natuurlijk is dat ook veel duurder geworden, ben ik met je eens. Maar het is echt niet zo dat een huis van 3 ton, ik zeg maar iets, ook 3 ton kost om te bouwen. Zo werkt dat natuurlijk niet.

[UTMachine]

Drardollan schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 13:24:
Met als resultaat dat mensen die achteraan in de trein zitten per definitie in een uitgewoond en oud huis terecht komen met alle vervelende zaken van dien? Lekker dan, werk je keihard als 30 jarige en moet je genoegen nemen met een oud en verrot huis in een wijk die je niet aanstaat. Daar waar je anders iets leuks had kunnen kopen naar je zin.

Belachelijk idee dus. Er moet gewoon gebouwd worden in de verhoudingen die nodig zijn, een nieuw huis moet voor iedereen budget en voor iedereen bereikbaar zijn die dat wil.

Zolang gemeentes, bouwers, architecten en makelaars het maximale van het maximale eruit willen halen, gaat dat nooit gebeuren.

Door de huidige vrije markt, gaat de prijs van nieuwbouw en bestaande bouwe door krapte en maximale winstmaximalisatie alleen meer lijnrecht omhoog. Zolang krapte blijft, gaat het niet veranderen (dan is groep 1 of groep 2 of groep 3 boos/achter gesteld).

[Drardollan]

UTMachine schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 13:44:
[...]


Zolang gemeentes, bouwers, architecten en makelaars het maximale van het maximale eruit willen halen, gaat dat nooit gebeuren.

Door de huidige vrije markt, gaat de prijs van nieuwbouw en bestaande bouwe door krapte en maximale winstmaximalisatie alleen meer lijnrecht omhoog. Zolang krapte blijft, gaat het niet veranderen (dan is groep 1 of groep 2 of groep 3 boos/achter gesteld).

Zolang we met steeds meer mensen op aarde en dus ook in NL komen ga je dit sowieso niet oplossen.

[Señor Sjon]

Nee, maar het zal je tegenvallen in een exploitatie hoeveel ervan overblijft.

300k VON
52k BTW
248k excl. BTW
~15k winst en risico
~170k bouwkosten
~30k bijkomende kosten (architect, leges, AK, constructeur, makelaar, nuts etc, etc)
~33k bruto voor grond, bouw- en woonrijp maken, etc. Als je pech hebt, is over die grond ook nog eens 10,4% overdrachtsbelasting betaald. Dus dan heb je 30k per perceel bruto aan grondwaarde.

@UTMachine
Aangezien veel via tenders en grondbiedingen verloopt, wordt ~60-80% van de bedachte ontwerpen nooit gebouwd. Dat kost een godsvermogen.

[UTMachine]

Señor Sjon schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 13:48:
Nee, maar het zal je tegenvallen in een exploitatie hoeveel ervan overblijft.

300k VON
52k BTW
248k excl. BTW
~15k winst en risico
~170k bouwkosten
~30k bijkomende kosten (architect, leges, AK, constructeur, makelaar, nuts etc, etc)
~33k bruto voor grond, bouw- en woonrijp maken, etc. Als je pech hebt, is over die grond ook nog eens 10,4% overdrachtsbelasting betaald. Dus dan heb je 30k per perceel bruto aan grondwaarde.

@UTMachine
Aangezien veel via tenders en grondbiedingen verloopt, wordt ~60-80% van de bedachte ontwerpen nooit gebouwd. Dat kost een godsvermogen.

Ai, zulke tenders/biedingen horen ook vermindert te worden. Ook zou Hugo die BTW moeten afschaffen of verlagen, dan doet hij tenminste wat nuttigs (behalve roepen dat het anders moet).

[LordSinclair]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:20:
[...]


Het merendeel van de huizenbezitters wil toch wel naar een íéts duurdere grotere woning als daar ruimte voor is? Gezien alle overwaardes die huizenbezitters nu hebben, moet dat toch wel mogelijk zijn? Daarmee creëer je dan toch een treintje.

Overwaarde heb je niks aan als je doorverhuisd aangezien die huizen net zo hard in prijs gestegen zijn.
Overwaarde heb je huist wat aan als je niet meer gaat kopen of kleiner gaat wonen.

[bregweb]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:02:
Nu komt het gedachte-experiment: Stel, we laten ontwikkelaars 100% dure woningen bouwen. Zij blij. Dus praktisch gezien: Hugo laat de komende 7 jaar zo'n 900.000 villa's bouwen door de bouwbedrijven, gemeentes gaan daar mee akkoord.
Komt het dan vanwege de verhuistrein vanzelf goed d.m.v. doorstromingen, of gaat er dan nog iets mis in de markt? Waar zit mijn gedachtefout, dat dit dé oplossing is?

Je gedachtefout is dat dit niet voor 100% werkt. Ja, de trein bestaat, maar niet alle 100% worden verkocht. Als het heel succesvol is wordt maar 70% van de nieuwe woningen verkocht.

[ Voor 5% gewijzigd door bregweb op 02-06-2023 14:16 ]

[Dido]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:02:
Nu komt het gedachte-experiment: Stel, we laten ontwikkelaars 100% dure woningen bouwen. Zij blij. Dus praktisch gezien: Hugo laat de komende 7 jaar zo'n 900.000 villa's bouwen door de bouwbedrijven, gemeentes gaan daar mee akkoord.
Komt het dan vanwege de verhuistrein vanzelf goed d.m.v. doorstromingen, of gaat er dan nog iets mis in de markt? Waar zit mijn gedachtefout, dat dit dé oplossing is?

Dit komt me heel bekend voor...
Jaren '80, Reagan en Thatcher: "als we de grote coorporaties aan meer geld helpen, dan gaan die hun werknemers meer betalen, dan hebben die werknemers meer geld om uit te geven en dan gaat het supergoed met de economie.
Gedachtenexperiment: we geven geen cent extra aan de gewone man, maar pompen alle voordeel naar bedrijven, dan komt vanzelf de rijkdom ook bij de gewone man terecht!"

Dat heette toen "trickle-down" economy

Het feit dat ik direct de gelijkenis zag doet me intuitief meteen vermoeden dat die verhuistrein net zo'n luchtkasteel is als die trickle-down economy.

[chime]

Wel, het risico dat je daarmee krijgt is dat er nog minder woningen op de markt te vinden zijn voor de mensen die geen luxe woning kunnen betalen.
Hoe armer de mensen, hoe groter de kans op criminaliteit.

En je krijgt dan ook nog eens de kans op ghetto vorming, je sociale mix gaat er ook aan leiden wat ook weer slecht is voor je wijk.

Men legt die % op aan de ontwikkelaars, omdat als men de markt vrij laat het toch niet gaat gebeuren.
Elke euro die men in een luxe woning steekt brengt meer op dan een euro in een goedkope starterswoning.

[Barrycade]

Weet niet of er nog mensen over zijn om die villa's te kopen. Ik verdien ondertussen te weinig om mijn eigen huis heden ten dage opnieuw te kunnen financieren.

Rente tikt de 5% aan ondertussen.

Ja ik heb dus dikke overwaarde. Maar was niet van plan om dan weer een paar ton bij te gaan leggen om in een groter huis te gaan wonen. Mijn huis is prima, mijn kinderen gaan over een jaar of 10 zeker uit huis. Dan wil ik niet krom hoeven liggen voor een hypotheek van een veels te groot huis.

[Sissors]

Señor Sjon schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 13:33:
[...]

Nou, deze mag je gerust van me aannemen dat de bouwkosten zo hoog zijn. Er wordt steeds meer beleid in de bouw van woningen gestopt (gasloos, natuurvriendelijk, klimaatneutraal etc, etc) dat dit allemaal bij de bouwkosten komt. En dan hebben we nog inflatie, bouwmaterialen die beperkt leverbaar zijn, mankracht, etc.). Nu met de Hugonormen valt een groot deel van de financiele draagkracht van projecten weg, waardoor ze helemaal niet meer doorgaan en dus de nieuwe aanwas van woningen terugvalt. Maar goed, dit neigt allemaal meer naar het woningmarkt topic.

Als ik 30km ten zuiden van Eindhoven kijk, koop je daar een mooie villa voor de prijs waar je Eindhoven een modern rijtjeshuis koopt. (Iets van €500k)

Als dat echt komt doordat bouwkosten hier zoveel hoger zijn door dingen als nul op de meter, dan ga ik mij afvragen of we daar niet misschien in zijn doorgeschoten.

[Richh]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 18:02:
Hallo tweakers, ik heb een gedachte-experiment waar jullie waarschijnlijk een lichtje op kunnen schijnen.

Goed verhaal en opzich ook een goed plan, ware het niet dat er heel wat factoren zijn die óók meespelen
Dit vraagstuk is namelijk heel veel complexer dan 'bouwen'. Uiteindelijk gaat het om macro-economische beslissingen, huishoudinkomens en wat er overblijft om de economie draaiende te houden, vermogensverdelingen en belastingdruk.

Ik kan hier een gigantisch lange post over schrijven, maar ik zal proberen het nog wat kort te houden (niet helemaal gelukt ) en er even een paar dingen eruit vissen waar je in het verhaal niet aan gedacht hebt.

Stel, we laten ontwikkelaars 100% dure woningen bouwen. Zij blij. Dus praktisch gezien: Hugo laat de komende 7 jaar zo'n 900.000 villa's bouwen door de bouwbedrijven, gemeentes gaan daar mee akkoord.

...en vervolgens zal blijken dat we niet genoeg kopers hebben voor die villa's
Om er even een label aan te hangen: een villa kost een miljoen euro.
Dergelijke bedragen zijn door een aanzienlijk deel van Nederland gewoon onbetaalbaar, laat staan door het deel van Nederland met een verhuiswens.
Dergelijke bedragen worden alleen opgebouwd als de kopers weer een nieuwe maximale hypotheek aan gaan op een salaris wat bij de top 5% van Nederland behoord, plús een overwaarde uit de verkoop van het vorige huis.

En bij dat laatste wringt de schoen. Want waardoor ontstaat de overwaarde? Juist; als de nieuwe koper er meer geld voor wil (=mag) lenen, dan dat de verkoper er destijds voor had geleend. Bij stijgende inkomens en dalende rentes gaat dat natuurlijk kneiterhard. Maar precies dát veranderd nu ook, met als gevolg dat de overwaardes ook niet meer zo hard zullen toenemen.

Juist de dure projecten worden gestopt omdat het geld er niet meer is, omdat de 'aanwas' van nieuw geld (voornamelijk afkomstig uit nieuwe tophypotheken van starters) door de toegenomen rente afneemt. Als je meer villa's bouwt, ontstaat er niet zomaar meer geld. Er zijn simpelweg niet genoeg mensen die die villa's kunnen betalen.

als je een dure woning bouwt, dan kan de verhuistrein starten: iemand die het dure huis koopt laat een vaak kleinere en goedkopere woning achter, die vervolgens ook wordt gekocht door iemadn die weer een nét kleinere woning achterlaat.

Wat hier gebeurd (en tot op zekere hoogte is dit ook gewoon het geval) is het ook gewoon een immoreel piramidespel wat wordt opgebouwd. Uiteindelijk ziet het er als volg uit: onderaan de piramide staat een verzameling aan de 'fortune' starters die als >35-jarig stel eindelijk die 3-4x modaal verdienen, zodat ze eindelijk een mini-appartement met een tophypotheek kunnen betreden om maar 'mee te doen met de huizenmarkt'. Met die hypotheek financieren ze feitelijk de gehele doorstroomladder / verhuistrein van de piramidestappen boven hen, die met dat geld naar duurdere huizen verhuizen.
Je komt alleen hogerop de piramide als er maar een 'greater fool' komt die nóg meer geld voor jouw mini-appartement.

Nu kán je denken, 'tja, niet mijn probleem'.

Maar dat is te kort door de bocht. Een dergelijk principe heeft namelijk ook verregaande gevolgen voor onze economie. Als iedere burger tot in zijn nek in de schulden zit om een 'luxe' huis (de onderste trap koopt een steeds simpeler basis-huis) te kunnen bewonen, dan blijft er uiteindelijk maar weinig 'geld rollen' om de economie aan de gang te houden.
Zeker gecombineerd met de vergrijzingsgolf door de Nederlandse bevolkingspiramide en de verschillende sociale vangnetten die gefinancierd zullen moeten worden door werkenden, loopt het systeem simpelweg vast als er telkens méér en méér geld in dezelfde huizen gepompt wordt, zonder dat dit iets aan de economie toevoegt.

Het principe 'iedere jongere generatie betaald meer geld voor een kleiner huis, zodat de huidige en oudere generatie groter kunnen wonen', is simpelweg ooit eindig. Tenzij je áltijd de rente doet dalen, áltijd de lonen stijgen en er aanzienlijke inflatie is. Maar op een gegeven moment kan de rente niet meer lager en waait er een andere economische wind

Gemeenten willen voornamelijk bouwen voor sociale huurders, starters, middenhuur, middeldure koop.

Dat is afhankelijk aan wie je het vraagt een deel van de politieke bezetting zou sociale huur willen inderdaad.
Maar eigenlijk wil iedereen gewoon villa's bouwen. De hoogste marge, de hoogste grondprijzen, en de inwoners hebben waarschijnlijk een hoger besteedbaar inkomen en betalen meer belasting. Ook de buurwijk met bestaande bewoners ziet liever villa's aan de andere kant van de sloot, dan woonwagens.

Het punt is: een leegstaande villawijk, omdat er onvoldoende kopers zijn, wil weer helemaal niemand

Projectontwikkelaars willen bouwen voor dikke portemonnees, omdat er dan beter verdiend kan worden. Vaak komt aan het einde van de bestemmingsplan-onderhandeling een bepaalde verhouding slash woningmix naar voren, bijvoorbeeld: 20% sociaal, 40% middelduur/middenhuur en de rest duur (koop en huur). De verliezen die worden gemaakt op de sociale woningen worden betaald door de duurdere woningen, en daarmee kan een project van start gaan.

En eigenlijk is dat laatste natuurlijk super raar.
Om het in het absurde te trekken: het ontpolderen van Flevoland en alle huizen in de mindere wijken van Almere zijn ook niet gefinancierd door de bouw van Almere Overgooi er is iets veranderd in de afgelopen 100 jaar...

Kernpunt zit hem in grondprijzen en de financiering van gemeenten. Want gemeenten geven, zeker sinds 2015, veel geld meer uit dan burgers betalen aan gemeentelijke belastingen en parkeertickets
Gelukkig kennen gemeenten een trucje: je koopt bos/landbouw/etc grond op, en je plakt er het bestemmingsplan 'wonen' op. het huis wat erop gebouwd wordt, kost aan materialen en arbeid heel vaak minder dan de helft, dan de hypotheek van de bewoners. De rest is allemaal voor de gemeente, die daar jeugdzorg en zorg aan langdurig zieken en ouderen van kunnen betalen.

En zo zorgen we er voor dat nieuwbouw altijd duurder zal worden. Want de prijs van nieuwbouw zal nooit afhankelijk zijn van de daadwerkelijke bouwkosten, nee: de prijs moet 'marktconform' zijn. Het gat tussen bouwkosten en de marktconforme prijs is uiteindelijk feitelijk overheidsinkomen.
Interessant grafiekje: https://twitter.com/Wonin...13397535905402880/photo/1
En dan krijg je dit soort nieuwsartikelen: https://nos.nl/artikel/24...moet-de-grondprijs-omlaag

Kortom: wat er éigenljk aan de hand is, is een stuk complexer 'de dure huizen betalen de sociale huurhuizen'. Wat er eigenlijk gebeurd, is dat de gehele prijsbepaling van woningbouw nogal krom is geworden. Je kan je afvragen of een gemeente wel zijn kerntaken moet financieren met te dure bouwgrond, en of we de prijsbepaling van een huis wel helemaal plat moeten slaan om de financiering van kerntaken op orde te houden.
Er kan prima én rendabel gebouwd worden voor de middenklasse, maar dan moet de gemeente ergens anders geld mee verdienen dan met bouwgrond.

Dus praktisch gezien: Hugo laat de komende 7 jaar zo'n 900.000 villa's bouwen door de bouwbedrijven

En dan nog 1x hier over, met een andere context.
Wáár dan?

Een villa neemt namelijk, zeker met een mooie lap grond eromheen, veel meer ruimte in dan een appartementencomplex of een hoopje rijwoningen. Los van het financiële verhaal moet je dit dus helemaal niet willen.

Het is hoogst inefficiënt om grote huizen in ons kleine kikkerlandje te bouwen. We kunnen juist beter klein bouwen. Daar is ook vraag naar (meer mensen leven alleen en/of scheiden). Het is sneller, want je hebt die hele (moreel verwerpelijke) woningmarktladder niet nodig en hoeft dus niet nog 3 verhuisbewegingen af te wachten totdat de échte woningzoekende het huis kan bewonen. Het geld wat iemand uitgeeft gaat dan ook écht naar zijn/haar eigen woning. Die bovendien met een betaalbaar huis / een betaalbare instap op de trein, óók een eerlijke kans maakt op een gezonde vermogensopbouw.

En daarom is het bouwen van villa's een slecht plan

[Señor Sjon]

Sissors schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 15:04:
[...]

Als ik 30km ten zuiden van Eindhoven kijk, koop je daar een mooie villa voor de prijs waar je Eindhoven een modern rijtjeshuis koopt. (Iets van €500k)

Als dat echt komt doordat bouwkosten hier zoveel hoger zijn door dingen als nul op de meter, dan ga ik mij afvragen of we daar niet misschien in zijn doorgeschoten.

Heb je het over nieuwbouw? Want Eindhoven heeft de ASML-tax. Daar is grond bv weer duurder en villa's hebben een hele andere kostenstructuur. Die moeten ook vaak meer afdragen om bv sociale woningen of infrastructuur mogelijk te maken.

[Yaksa]

SPee schreef op vrijdag 2 juni 2023 @ 11:12:
Ander voorbeeld zijn mijn ouders. Die wonen nog in het ouderlijke huis, waar we vroeger met z'n zevenen woonden. Die willen wel weg, maar waren uitgeloot voor een nieuwbouwproject. Er zit ook geen noodzaak achter om naar een enkelvloerse woning te gaan, dus ze lopen niet funda af te struinen naar andere betaalbare appartementen in de buurt. En dat geldt ook voor de buren; bijna de helft van het huizenblok woont daar al bijna 30 jaar en is nu pensionado.

OK, ander gedachten experiment; Waarom gaat niet, net als vroeger, een van de kinderen (met partner), in dat soort huizen wonen, samen met de ouders?
Ruimte genoeg zou je zeggen, geen oppas nodig voor de kinderen, ouders kunnen tot hun dood blijven wonen waar ze zitten (inclusief de (hopelijk niet nodige) mantelzorg). Ik zie alleen maar voordelen.

[WEBGAMING]

Ja, of kinderen gaan gewoon nooit meer uit huis.

Dat wil toch niemand.

[Inevitable]

900.000 villa's, ik vraag me dan oprecht af waar die allemaal moeten komen te staan. In de randstad is geen ruimte en is een villa onbetaalbaar, in Friesland moeten we ze niet en dan vraag ik me ook af waarom je als bijvoorbeeld ouder nog zulke verplcihtingen aan wilt gaan. 'op leeftijd' wil je meestal onderhoudsvrij, geen tuin en lage lasten.

Ik denk zelf dat we moeten accepteren dat woningen steeds kleiner gaan worden als we iedereen een eigen plekje willen geven en dat opslagbedrijven gouden tijden tegemoet gaan als de honger naar materialisme door blijft gaan. Schuurtjes bij nieuwbouwwoningen worden steeds kleiner.

Je hebt goud in handen als je nu een vrijstaande woning hebt met een stukje grond.

[tERRiON]

Herrfunkel schreef op maandag 29 mei 2023 @ 20:57:
... maar het ging me inderdaad om dat concept van doorstroming.

Als je doorstroming wilt bevorderen dan zou je er volgens mij goed aan doen om een substantieel aantal (kleinere) woningen te bouwen voor de ouderen. De kinderen zijn het huis uit maar ze wonen nog wel "gewoon" in een groot huis met meerdere verdiepingen terwijl veel ouderen juist de wens hebben om gelijkvloers te kunnen leven. Een aardig bijkomend effect is dat het vermogen dat nu vast zit in de bakstenen voor een deel vrij kan komen, bijvoorbeeld als een huiseigenaar zijn huis van 4 ton verruilt voor een woning van 3 ton. Een ander positief effect zou kunnen zijn dat de koper van het 4-ton-huis eerder geneigd zal zijn het huis te verduurzamen. Je zou kunnen zeggen dat je dan 2 verduurzaamde woningen hebt voor "de prijs" van één. Daarnaast kan een kleinere woning ook prima bewoond worden door andere doelgroepen wanneer de piek van de vergrijzing achter de rug is.

En maak het voor oudere huurders aantrekkelijk om te verhuizen van een relatief grote eengezinswoning naar een kleinere seniorenwoning. Oudere huurders wonen vaak al vele jaren in hun woning waardoor ze relatief weinig huur betalen. Zouden ze echter de stap willen maken om van een eengezinswoning naar een kleinere seniorenwoning dan is de kans groot dat ze véél meer huur moeten betalen. Als ze dat al kúnnen betalen, is nog maar de vraag of ze dat wel wíllen betalen.

In het "trickle down bouwbeleid" gaat mijns inziens te veel geld "verloren" doordat de 9-ton-woning wordt gekocht door iemand die uit een 7-tonner komt. Die wordt gekocht door iemand uit een 5-tonner, die wordt weer gekocht door iemand uit een 3-tonner. En voor die 3-tonner wordt een veldslag geleverd door starters, ouderen (en anderen) die kleiner willen wonen, mensen uit een huurwoning en weet ik het welke groepen nog meer.

FRANQ schreef op maandag 29 mei 2023 @ 21:58:
@Herrfunkel
Plan ingediend voor woningen vanaf 55/60m2, gemeente wil woningen vanaf 120m2.

Ook dit is een serieus probleem. We hebben ongekend veel alleenstaanden maar waar we bouwen ondertussen enorme woningen. Er is helemaal niets mis mee om als alleenstaande of klein/jong gezin in een woning van 60-80m2 te wonen.

De stikstofproblematiek laat ik even aan me voorbij gaan. Wel vind ik het om diverse redenen een goed idee om een aantal boeren uit te kopen. Eén van die redenen is dat zo'n 55% van de Nederlandse bodem in gebruik is door (afhankelijk van hoe je rekent) tussen de 50.000 en 100.000 boeren, tegenover nog geen 7% voor de woningen van de overige ~17,5 miljoen inwoners. Zouden we bijvoorbeeld van 55% naar 50% gaan dan blijft er nog steeds heel errrrrug veel landbouwgrond over om op te blijven boeren en tegelijkertijd zouden we de ruimte voor woningen bijna verdubbelen.

Hier en daar neem ik even de binnenbocht en sla ik even wat nuance over, maar op hoofdlijnen is dit wel hoe ik er naar kijk.

[Neurd]

Iedereen praat elkaar na dat we meer huizen nodig hebben. Voor wie dan?
We zitten in een sterk vergrijzende samenleving en we krijgen gemiddeld 1,6 kinderen per gezin. De autochtone bevolking is aan het afnemen.
Ook het aantal echtscheidingen is de afgelopen 7 jaar aan het afnemen.
Nogmaals, voor wie bouwen we die huizen precies? Moeten we niet de olifant in de kamer benoemen en durven zeggen dat Nederland vol is? Dat er geen plek is voor ieder jaar 100k nieuwe Nederlanders?

[Richh]

Neurd schreef op zaterdag 3 juni 2023 @ 00:21:
Iedereen praat elkaar na dat we meer huizen nodig hebben. Voor wie dan?
We zitten in een sterk vergrijzende samenleving en we krijgen gemiddeld 1,6 kinderen per gezin. De autochtone bevolking is aan het afnemen.
Ook het aantal echtscheidingen is de afgelopen 7 jaar aan het afnemen.
Nogmaals, voor wie bouwen we die huizen precies? Moeten we niet de olifant in de kamer benoemen en durven zeggen dat Nederland vol is? Dat er geen plek is voor ieder jaar 100k nieuwe Nederlanders?

Als de bevolking daadwerkelijk zou krimpen, hebben we heel andere problemen. Wie gaat dan belasting betalen? Ouderen krijgen een soort onvoorwaardelijk basisinkomen en gratis zorg, wie gaat dat financieren als we straks meer 60+'ers dan werkenden hebben?

Er is een reden dat alle bevolkingsprognoses een groei van inwoners blijven voorspellen. Dat is niet alleen maar 'Europa' of 'links', maar ook een rechtse partij die wel wil dat er voldoende goedkope arbeidskrachten zijn die nog wel bijdragen aan de schatkist (het verschil tussen theorie en praktijk is een ander verhaal)...

Ik wil hier zeker geen lofzang voor migratie gaan opstellen. Ik vind 100k per jaar ook te veel. Maar het tegenovergestelde 'de grenzen dicht' gaat ook niet goed, en dat moeten we ons wel blijven realiseren.

Nederland is ook niet echt vol. Bijvoorbeeld: de helft van Nederland bestaat uit agrarische grond, waar een deel produceert voor export. Echter is de bijdrage van de gehele agrarische sector aan het BBP relatief klein (kleiner dan Schiphol). Puur economisch gezien is die grond die anders enkel voor exportproducten gebruikt wordt, veel beter te benutten met woningbouw en MKB'ers.

Dat verder het aantal echtscheidingen afneemt tov 7 jaar geleden, neemt nog niet weg dat er nog wel ontzettend veel gescheiden wordt. En er daarna alleen geleefd wil worden. En als er kinderen zijn, zijn er opeens 2 gezinswoningen 'nodig'. En als de kinderen uit huis zijn, dan blijven we daar tot de dood in wonen.

Als de woningvoorraad optimaal verdeeld zou zijn, ben ik met je eens dat veel bouwen niet echt nodig zou zijn. De realiteit is echter dat bij dat gescheiden stel met 2 kinderen, de ouders alleen wonen in een eigen ruime gezinswoning, en de 2 kinderen met hun relatie beide in een nieuw 1-persoons appartement gepropt zitten in ruil voor een torenhoge huur.
Tja, die gaan dan natuurlijk ook geen nieuwe belastingbetalers maken

Als je dat niet wilt aanpakken (en dat gaat niet, want 'immoreel omdat ze er zelf voor hebben gespaard' en 'de markt bepaald) dan is meer huizenbouw uiteindelijk gewoon nodig.

[ Voor 7% gewijzigd door Richh op 03-06-2023 10:17 ]

[Neurd]

Richh schreef op zaterdag 3 juni 2023 @ 10:08:
[...]

Als de bevolking daadwerkelijk zou krimpen, hebben we heel andere problemen. Wie gaat dan belasting betalen? Ouderen krijgen een soort onvoorwaardelijk basisinkomen en gratis zorg, wie gaat dat financieren als we straks meer 60+'ers dan werkenden hebben?

Er is een reden dat alle bevolkingsprognoses een groei van inwoners blijven voorspellen. Dat is niet alleen maar 'Europa' of 'links', maar ook een rechtse partij die wel wil dat er voldoende goedkope arbeidskrachten zijn die nog wel bijdragen aan de schatkist (het verschil tussen theorie en praktijk is een ander verhaal)...

Ik wil hier zeker geen lofzang voor migratie gaan opstellen. Ik vind 100k per jaar ook te veel. Maar het tegenovergestelde 'de grenzen dicht' gaat ook niet goed, en dat moeten we ons wel blijven realiseren.

Nederland is ook niet echt vol. Bijvoorbeeld: de helft van Nederland bestaat uit agrarische grond, waar een deel produceert voor export. Echter is de bijdrage van de gehele agrarische sector aan het BBP relatief klein (kleiner dan Schiphol). Puur economisch gezien is die grond die anders enkel voor exportproducten gebruikt wordt, veel beter te benutten met woningbouw en MKB'ers.

Dat verder het aantal echtscheidingen afneemt tov 7 jaar geleden, neemt nog niet weg dat er nog wel ontzettend veel gescheiden wordt. En er daarna alleen geleefd wil worden. En als er kinderen zijn, zijn er opeens 2 gezinswoningen 'nodig'. En als de kinderen uit huis zijn, dan blijven we daar tot de dood in wonen.

Als de woningvoorraad optimaal verdeeld zou zijn, ben ik met je eens dat veel bouwen niet echt nodig zou zijn. De realiteit is echter dat bij dat gescheiden stel met 2 kinderen, de ouders alleen wonen in een eigen ruime gezinswoning, en de 2 kinderen met hun relatie beide in een nieuw 1-persoons appartement gepropt zitten in ruil voor een torenhoge huur.
Tja, die gaan dan natuurlijk ook geen nieuwe belastingbetalers maken

Als je dat niet wilt aanpakken (en dat gaat niet, want 'immoreel omdat ze er zelf voor hebben gespaard' en 'de markt bepaald) dan is meer huizenbouw uiteindelijk gewoon nodig.

Het was niet mijn bedoeling het topic te kapen, maar waardeert het dat je probeert met rede te reageren. Ik ga er dan ook alleen even kort op in.

Als immigratie daadwerkelijk de schatkist zou vullen, dan zou je een punt hebben. Helaas wordt slechts een klein gedeelte netto belasting betaler. Immigratie kost ons Miljarden

[Richh]

Neurd schreef op zaterdag 3 juni 2023 @ 21:59:
[...]


Het was niet mijn bedoeling het topic te kapen, maar waardeert het dat je probeert met rede te reageren. Ik ga er dan ook alleen even kort op in.

Als immigratie daadwerkelijk de schatkist zou vullen, dan zou je een punt hebben. Helaas wordt slechts een klein gedeelte netto belasting betaler. Immigratie kost ons Miljarden

Hoewel je bron van bedenkelijke kwaliteit is, zijn er voldoende bronnen (ook binnen 'de autoriteiten') die inderdaad dit onderschrijven. Dat zei ik ook al, er zit een verschil tussen het idee en de uitvoering

Nuance zit in dat er een enorm verschil zit tussen bijvoorbeeld duurbetaalde expats (ook benoemd in je artikel), en een asielzoeker. Maar waar je artikel het niet over heeft, is dat de Pool uit de plantenkas of op de vrachtwagen wellicht geen netto belastingbetaler is, maar wel (onderbetaald) werk verricht wat uiteindelijk wel essentieel is voor de samenleving.

Waarom veel (buiten Europese) migranten niet aan het werk komen en dus uiteindelijk geld kosten, is wat mij betreft off topic hier.
Net als de vraag of het misschien niet verstandiger is om ervoor te zorgen dat de omstandigheden van de autochtone Nederlander zo te maken dat het aantrekkelijk is om aan kinderen te beginnen, en dan meer dan 1.6, in plaats van te importeren
In plaats daarvan wil onze overheid de IACK afschaffen.

En zo kom je uiteindelijk toch weer terug bij de woningmarkt. Want ook als je wilt dat jonge Nederlanders eens aan kinderen beginnen, dan willen ze wel een woning kunnen betalen waar ze daadwerkelijk ook kinderen kwijt kunnen.

Of: de overheid kan ook naar andere inkomstenbronnen kijken van de (vergrijzende) verzorgingsstaat. Nu doen we dat vooral door het inkomen aan de jongere werkenden te belasten. En door fors geld aan bouwgrond te verdienen - betaald door hoge leningen van jongere werkenden. Ofwel door pensioenfondsen huizen te laten verhuren voor de hoofdprijs, voornamelijk aan werkenden en jongeren.

[ Voor 16% gewijzigd door Richh op 04-06-2023 01:55 ]

[ITsEZ]

Om toe te voegen aan het experiment. Ik heb persoonlijk het idee dat de grenzen van de verhuistrein gewoon te ver vervaagt zijn, en daarom werkt het ook nog maar zeer beperkt. Door het grote tekort aan huizen verkoopt alles. De kleine “starters” woningen van 70-80m2 verschillen bijna niet meer in prijs van de eengezinswoningen van 100-110m2. Als ik bij mij in de buurt kijk zijn de kleine (70-80m2) woningen 4200,- per m2, de tussenwoningen (100-110m2) zitten rond de 3300-3500 Wie koopt er dan een kleine woning? Dan kan je beter een woning kopen die groter is, zodat je ook niet hoeft te verhuizen als er over 10 jaar misschien wel kinderen komen. Logisch dat het zo scheef gaat groeien.

[kx22]

Als ik in mijn buurt een villa van 900.000 zie, koop ik hem direct. In mijn buurt zijn 2 onder 1 kappen al van dat soort bedragen.
En zie ik het zitten om dan 30-40km verderop in een villa te zitten van 900k? Nah.

[Sport_Life]

Wij hebben recent een grote vrijstaande woning gekocht. (260m2).
We zijn gestart met een appartement (2011), vervolgens herenhuis (2017) en nu vrijstaand.

De aankoop konden we doen met overwaarde (ongeveer de helft) en 1%-2% rente , dus de maandelijkse aflossing en rente is minimaal. (En gasloos dus geen energiekosten).

Maar daarnaast zijn de kosten aan onderhoud vrij hoog:
- 2 (grote) badkamers (gaan zo'n 25jaar mee)
- grote keuken, werkblad is al 12meter of zo (ook zo'n 25 jaar)
- tuin laten we doen door een tuinman 2x per jaar (groot onderhoud), kosten ca 2k per jaar
- energie , warmtepomp+ pv panelen + vloerverwarming etc was een forse investering
- schilderwerk aan 4 zijdes ipv 2 zoals bij een tussenwoning
- je wil nooit meer terug naar een tussenwoning
Kortom ik schat dat de extra kosten makkelijk 2x zo hoog zijn.

Natuurlijk kun je 30 of 40 jaar met een keuken/ badkamer doen maar in de praktijk willen mensen die 1m+ uitgeven niet met een oude badkamer zitten.. dus de afschrijving is zo'n 25 jaar..

Ik ben het trouwens wel eens om meer grotere woningen te bouwen , ik vraag me af wat alles wat nu met beukmaat <6m straks waard is als de vergrijzing doorzet.

[ Voor 38% gewijzigd door Sport_Life op 04-06-2023 15:24 ]